Ação renovatória

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É a ação judicial proposta pelo inquilino contra seu locador para que um contrato de locação comercial seja renovado de modo forçado, mesmo contra a vontade do locador, permitindo que o empresário inquilino permaneça conduzindo seu negócio naquele ponto comercial. A ação renovatória trata-se, portanto, de um mecanismo jurídico de proteção ao ponto comercial. Esse tipo de ação está previsto na Lei 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato. 
(A) Quais são os requisitos exigidos para a ação renovatória?
Existem requisitos que elegem o empresário inquilino para esse mecanismo jurídico. O primeiro deles é o tempo de contrato, que deve ser, no mínimo, de cinco anos ou a soma de contratos inferiores, por exemplo, um de dois anos seguido por outro de três anos. Outra condição importante é que o inquilino precisa demonstrar que, no momento da ação renovatória, conta com, pelo menos, três anos naquele mesmo ramo de negócio, tendo já formado uma clientela fiel. Os contratos também precisam ser feitos por escrito. Parece besteira dizer isso, mas há muitos “contratos de boca”, ou seja, acordo feitos verbalmente sem nenhum efeito legal.
(B) Quais as hipóteses de cabimento da ação renovatória?
De acordo com a Lei do Inquilinato, a ação renovatória deverá ser protocolada, no máximo, 180 dias antes do término do prazo do contrato vigente, mas a sugestão dos especialistas é que as tratativas comecem por volta de um ano antes. No entanto, muitos empresários não prestam atenção nisso ou não se programam com a devida antecedência para a renovação do contrato, o que também pode levar à perda do ponto comercial.
(C) Em que situações não se pode utilizar a ação renovatória?
Contratos de locação comercial com prazo indeterminado não têm direito à ação renovatória. Além dessa, há outras situações, como obras no local determinadas pelo Poder Público, obras desejadas pelo proprietário do imóvel, retomada para uso próprio e proposta mais vantajosa de terceiro.