Evicção: Conceito e Fundamento Jurídico

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Conceito e fundamento jurídico
1. Evicção é a perda da coisa em virtude de sentença judicial, que atribui a coisa a outro indivíduo devido a uma causa jurídica preexistente ao contrato.
2. Funda-se a evicção no mesmo princípio de garantia em que se assenta a teoria dos vícios redibitórios. Nesta, o dever do alienante é garantir o uso e gozo da coisa, protegendo o adquirente contra os defeitos ocultos. Mas essa garantia estende-se também aos defeitos do direito transmitido.
3. Não se exige culpa do alienante, que mesmo de boa-fé responde pela evicção.
4. Há, na evicção, três personagens: o alienante, que responde pelos riscos da evicção; o evicto, que é o adquirente vencido na demanda movida por terceiro; e o evictor, que é o terceiro reivindicante e vencedor da ação. A responsabilidade decorre da lei e independe, portanto, de previsão contratual.
Evicção no Código Civil
Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.
1. O art. 447 dispondo que subsiste a garantia da evicção “ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública”. A hasta pública era o ato processual pelo qual se alienavam bens penhorados. A dúvida que o dispositivo suscita, não dirimida pelo Código, consiste em saber quem responde pela evicção, tendo em vista que a venda não se dá de modo espontâneo pelo proprietário da coisa, mas forçado, pelo Estado, a fim de que terceiro seja favorecido. Indaga-se se, neste caso, ocorrendo a evicção, o adquirente do bem deve exigir a indenização do antigo proprietário, ou do credor que obteve o proveito com a venda que veio a ser prejudicada em razão de um direito anterior. Parece-nos que o arrematante ou adjudicante que sofreu a evicção total ou parcial pode exigir a restituição do preço da coisa evicta, ou o valor do desfalque, voltando-se contra o credor ou credores que se beneficiaram com o produto da arrematação, ou contra o devedor-executado, proprietário do bem, se este recebeu saldo remanescente.
Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.
2. Só se excluirá a responsabilidade do alienante se houver cláusula expressa, não se admitindo cláusula tácita de não garantia. Podem as partes, por essa forma, reforçar (impondo a devolução do preço em dobro, p. ex.) ou diminuir a garantia (permitindo a devolução de apenas uma parte), e até mesmo excluí-la, como consta do art. 448 do Código Civil.
Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.
3. A cláusula de irresponsabilidade, por si só, isto é, desacompanhada da ciência da existência de reivindicatória em andamento, exclui apenas a obrigação do alienante de indenizar todas as demais verbas, mencionadas ou não no art. 459 do Código Civil, mas não a de restituir o preço recebido. Para que fique exonerado também desta última, faz-se mister, além da cláusula de irresponsabilidade, que o evicto tenha sido informado do risco da evicção e o assumido, renunciando à garantia.
4. A cláusula que dispensa a garantia não é, portanto, absoluta. Para que opere integralmente, deve somar-se ao conhecimento do risco específico da evicção pelo evicto, informado pelo alienante da existência de terceiros que disputam o uso, posse ou domínio da coisa, tendo aquele assumido tal risco, renunciando à garantia.
Requisitos para que se configure a responsabilidade
· Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa alienada;
· Onerosidade da aquisição: o campo de ação da teoria da evicção são os contratos onerosos. Inexiste, destarte, em regra, responsabilidade pela evicção nos contratos gratuitos (CC, art. 552), abrindo-se exceção para as doações modais (onerosas ou gravadas de encargo)
· Ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa – Dispõe o art. 457 do Código Civil que “não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa”.
· Anterioridade do direito do evictor – O alienante só responde pela perda decorrente de causa já existente ao tempo da alienação.
Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;
III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.
Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.
1. Na realidade, o ressarcimento deve ser amplo e completo, como se infere da expressão prejuízos que resultarem diretamente da evicção, incluindo-se as despesas com o ITBI recolhido, lavratura e registro de escritura, juros e correção monetária. São indenizáveis os prejuízos devidamente comprovados, competindo ao evicto o ônus de prová-los. As perdas e danos, segundo o princípio geral inserido no art. 402 do Código Civil, abrangem o dano emergente e o lucro cessante. Os juros legais são devidos à vista do disposto no art. 404 do Código Civil.
2. O Superior Tribunal de Justiça, afinado com esse entendimento, tem proclamado: “Perdida a propriedade do bem, o evicto há de ser indenizado com importância que lhe propicie adquirir outro equivalente. Não constitui reparação completa a simples devolução do que foi pago, ainda que com correção monetária”. 
3. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu. Desse modo, o preço dos sessenta alqueires será calculado pelo valor ao tempo da sentença que ocasionou a evicção e não pelo do tempo da celebração do contrato.
Art. 451. Subsiste para o alienante esta obrigação, ainda que a coisa alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente.
Art. 452. Se o adquirente tiver auferido vantagens das deteriorações, e não tiver sido condenado a indenizá-las, o valor das vantagens será deduzido da quantia que lhe houver de dar o alienante.
4. “se o adquirente tiver auferido vantagens das deteriorações” (vendendo material de demolição ou recebendo o valor de um seguro, p. ex.), serão elas deduzidas da verba a receber, a não ser que tenha sido condenado a indenizar o terceiro reivindicante (CC, art. 452).
Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante.
Art. 454. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicção tiverem sido feitas pelo alienante, o valor delas será levado em conta na restituição devida.
5. No tocante às benfeitorias realizadas na coisa, dispõe o art. 453 do Código Civil que as necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante. Ou seja, se o adquirente gastou dinheiro para fazer a benfeitoria na coisa, quando ele perder a coisa devido a evicção, deve ser ressarcido por ter feito essas benfeitorias. O evictor reivindica um bem que anteriormente não possuía aquela benfeitoria, então ao receber o bem pode pagar pela benfeitoria (bonificar). Se isso acontece, o alienante não precisa pagar ao adquirente (evicto) pela benfeitoria (Art. 453); mas se a benfeitoria tiver sido feita pelo alienante, isso deve ser levado em conta na restituição devida (deve ser levado em conta no momento de o alienante restituir o valor devido ao evicto).
Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização.
6. Se a evicção for parcial, mas com perda de parte considerável da coisa, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalquesofrido. Se, por exemplo, o evicto adquiriu cem alqueires de terra e perdeu sessenta, pode optar por rescindir o contrato, ou ficar com o remanescente, recebendo a restituição da parte do preço correspondente aos sessenta alqueires que perdeu. A doutrina em geral considera parte considerável, para esse fim, a perda que, atentando-se para a finalidade da coisa, faça presumir que o contrato não se aperfeiçoaria se o adquirente conhecesse a verdadeira situação.
Art. 456. Revogado.
Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. 
Referências:
GONÇALVES. Carlos Roberto. Coleção Direito civil brasileiro volume 3. 17. ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2020.