FMP - REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - Resumido

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João Pedro Lamana Paiva
Registrador de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre
DIREITO URBANÍSTICO
E
DIREITO REGISTRAL
1
Realização:
FMP
Fundação Escola Superior do Ministério Público
Pós-graduação lato sensu
em
Direito Ambiental e Urbanístico
Tema:
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Aspectos Registrais
Como OBJETIVO desta apresentação é possível citar:
Expor algumas das importantes novidades relativas às Regularizações Fundiárias de imóveis urbanos trazidas pela Lei nº 13.465/17 e pelo Decreto nº 9.310/18 (pressupondo sua constitucionalidade, sem desconhecer as ações que tramitam no STF), especificando, ainda, o procedimento de registro.
Regularização Fundiária
(lato sensu)
Precisamos lembrar que a “Regularização Fundiária” (RF) lato sensu é um conceito aberto e amplo, o qual se relaciona com todos os mecanismos e institutos que promovem a adequação e a conformação de um empreendimento imobiliário ao regramento posto. 
O que é uma RF? RF lato sensu é muito mais do que constou da Lei nº 11.977/09 e, recentemente, da Lei nº 13.465/2017 e do Decreto nº 9.310/18. 
Compreende o entendimento de se alcançar o mundo jurídico formal nas operações imobiliárias. Num primeiro momento tem um viés de agir conforme o ordenamento prevê (regularizações comuns). Noutro, de tentar conformar o fato ao Direito, quando ele se consolidou em infração a ele, visando outorgar título a quem está ou esteve, voluntária ou involuntariamente, na clandestinidade, de modo a que os ocupantes alcancem a plena dignidade humana. 
É preciso sempre buscar o cumprimento e a observância dos meios normais (ordinários) de se alcançar a formalidade jurídica (loteamentos, incorporações etc.). 
O foco deve ser na prevenção, concentrando esforços para viabilizar as regularizações ordinárias e evitar a propagação de situações clandestinas. 
Isso envolve uma efetiva fiscalização direta pelo Poder Público Municipal, Ministério Público e por toda a sociedade, denunciando casos de desrespeito ao regramento vigente, e, indireta, pelos serviços notariais e registrais, através da qualificação dos títulos apresentados.
O caminho da normalidade é o que deve ser perseguido com o escopo de que as regularizações extraordinárias não se tornem a regra. 
Tanto isso é verdade que em cada lei publicada sempre se prevê um marco temporal que delimita os casos passíveis de aplicação. Por exemplo, o art. 9º, §2º da Lei nº 13.465/17 e o art. 1º, §2º do Decreto nº 9.310/18 mandam observar as situações consolidadas até 22 de dezembro de 2016 (regra similar ao art. 54, §1º da Lei nº 11.977/09). 
A existência de marcos temporais sinaliza que se deve evitar a proliferação da informalidade. Assim, é com os casos existentes e já consolidados que a norma se preocupa, dispensando a necessária atenção. 
MARCO TEMPORAL - 22 de dezembro de 2016
CAUSAS DOS PROBLEMAS que ora se pretende corrigir via RFs? 
influxos do êxodo rural (fatos históricos e desenvolvimento da sociedade – o fato é mais dinâmico que o Direito)
cobiça dos empreendedores (não vislumbram que todos têm de ganhar juntos – não querem perder parcela da área quando registram um loteamento, preferindo a clandestinidade e a irregularidade...)
falta de fiscalização e de repreensão (principalmente dos Municípios) 
CONTINUAÇÃO DAS CAUSAS DOS PROBLEMAS 
legislações inadequadas para determinada realidade/época - Constantemente a legislação vem sendo alterada para retirar “freios” que fomentaram problemas – mas eles existiram num período. 
Exemplos: 
Lei nº 4.504/64 (MÓDULO RURAL); 
Percentual de 35% de perda da área (§1º do art. 4º da Lei nº 6.766/79);
Inclusão de casos em que se permite existir uma matrícula de imóvel rural com área inferior à fração mínima de parcelamento (incisos do §4º do art. 8º da Lei nº 5.868/72, alterados pela Lei nº 13.001/14).
CONCEITO: Decreto nº 9.310/18 (art. 1º):  
[...] destinado à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação dos seus ocupantes.
Isso é Regularização Fundiária!!!
“Incorporação” pressupõe situação consolidada, não se trata de criar algo novo. E a incorporação é feita acolhendo o fato, independentemente dele ter ou não observado o que a lei anteriormente pretendeu (ex.: inobservância do módulo urbano – art. 3º, §1º do Decreto nº 9.310/18).
Quais os objetivos principais da RF? 
Recepção do fenômeno social permitindo que muitos cidadãos ficassem à margem do sistema; a RF sempre pretendeu alterar este panorama, reincorporando-os. 
A dignidade humana não autoriza mais que parcela significativa da população seja mantida na clandestinidade, na incerteza. 
A “TITULAÇÃO” e o alcance da propriedade oportuniza maior LIBERDADE aos cidadãos beneficiados. Esta “TITULAÇÃO” se dará também através das “LEGITIMAÇÕES”.
BENEFÍCIOS: 
aos Municípios, pelo controle urbanístico e pela arrecadação de tributos;
ao posseiro ou ocupante, que passará a ser proprietário e ainda poderá acessar o sistema financeiro, conseguindo, assim, com o seu trabalho e esforço pessoal, promover melhorias na sua vida, no imóvel e, consequentemente, na coletividade, materializando a dignidade da pessoa humana;
à sociedade em geral, que passará a conhecer com precisão os direitos que precisará respeitar; bem como, quanto maior a oferta de imóveis regulares, a tendência é a de que menor seja o seu o custo;
ao sistema registral, que poderá, através de seus atos (de regra, gratuitos, no caso de Reurb-S), oportunizar segurança jurídica a todos, e não só à parcela da população com recursos para registrar seu imóvel.
O ordenamento jurídico hoje pretende restabelecer esta conexão entre o direito à moradia e o direito de propriedade. Este parece ser o mote da RF, o de oportunizar que se alcance a propriedade a quem hoje só tem a moradia, através da “titulação” do art. 9º da Lei nº 13.465/17.
 
INTERCONEXÃO ENTRE AS FUNÇÕES SOCIAIS DA POSSE, DA PROPRIEDADE E DAS CIDADES.
publicidade X clandestinidade
As pactuações sobre imóveis que trafegam apenas no campo obrigacional não são mais suficientes (Publicidade x Clandestinidade), necessitando o alcance do direito real, via implementação da RF. 
Como se sabe, no Brasil, a publicidade erga omnes referente a direitos e obrigações se dá através do registro, averbação ou notícia na matrícula do imóvel.
Ao passo que nas américas a publicidade se dá em...
Outra finalidade da RF: Mitigar parte do problema e permitir que o tempo e o esforço humano empreendidos numa região alcancem a melhoria das condições de vida no local. 
Não significa redimir o Poder Público da obrigação de atender as comunidades carentes (e de fiscalizar para evitar que novos casos de ruptura da ordem se estabeleçam), mas sim de ir atendendo aos poucos o que for possível. 
ALIAM-SE, na Regularização Fundiária, a RESERVA DO POSSÍVEL (é o que o Estado pode garantir dentro do orçamento) com a GARANTIA DO MÍNIMO EXISTENCIAL (o que as pessoas necessitam para garantir os direitos fundamentais básicos).
Modalidades da REURB
A REURB, como dito anteriormente, compreende três modalidades (Art. 13):
Reurb de interesse social - Reurb-S 
Reurb de interesse específico - Reurb-E 
Reurb Inominada - Reurb-I 
(Art. 69 da Lei nº 13.465/17 – Antiga Regularização Inominada do art. 71 da Lei nº 11.977/09)
Peculiaridades
das
Reurb-S e Reurb-E
Classificação de Interesse
A CLASSIFICAÇÃO DO INTERESSE (se Reurb-S ou se Reurb-E – art. 13, §5º) TEM POR OBJETIVOS:
Definir a questão da isenção dos emolumentos;
Identificar os responsáveis pela implantação das melhorias [na Reurb-S será o Município o responsável, e na Reurb-E será o particular (ou o loteador faltoso ou o ocupante)].
Classificação de Interesse
Quando será REURB-S e quando será REURB-E?
REURB-S: Renda familiar até cinco (5) salários mínimos.
REURB-E: Quando não for REURB-S.
Quem afere tal condição?
O Município. De regra, não caberá ao Registro de Imóveis interferir. 
	Reurb-S	Reurb-E	Reurb-I
	Isenção de custase Emolumentos	Não há gratuidade dos atos de registro 	Não há gratuidade dos atos de registro 
	Cabe ao Poder Público implementar a infraestrutura essencial, os equipamentos comunitários e as melhorias habitacionais	Distrito Federal ou os Municípios definirão as responsabilidades quanto à implantação de infraestrutura essencial.	Já está implementada a infraestrutura há mais de 40 anos.
Utilização Mista
Na Reurb, os Municípios e o Distrito Federal poderão admitir o uso misto de atividades como forma de promover a integração social e a geração de emprego e renda no núcleo urbano informal regularizado (Art. 13, §4º).
Deve estar reconhecido o INTERESSE PÚBLICO (art. 23, §1º, III da Lei nº 13.465/17 e art. 16, §1º, III do Decreto nº 9.310/18).
Por isso, poderão ser regularizados imóveis utilizados para fins sociais (creches, associações, centros culturais) bem como para fins comerciais (fomentar a geração de emprego e renda).
Utilização Mista
Poderá ser REGULARIZADO UM IMÓVEL QUE NÃO TENHA FINS RESIDENCIAIS PELA REURB-S?
NÃO. Neste sentido, o art. 5º, §6º do Decreto nº 9.310/18 assim estabelece:
“§ 6º A regularização fundiária de núcleos urbanos informais constituídos por unidades imobiliárias não residenciais poderá ser feita por meio de Reurb-E.”
Aprovação da REURB
Art. 3º, §4º do Decreto nº 9.310/18: Cabe aos Municípios e ao Distrito Federal a aprovação do projeto de regularização fundiária do núcleo urbano informal de que trata o § 3º.
Art. 4º do Decreto nº 9.310/18:  A aprovação municipal e distrital da Reurb de que trata o § 4º do art. 3º corresponde à aprovação urbanística do projeto de regularização fundiária, e à aprovação ambiental, se o Município tiver órgão ambiental capacitado. 
Questões Ambientais
Art. 3º, §5º do Decreto nº 9.310/18
Núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de unidade de conservação de uso sustentável:
Admissão de regularização, nos termos da Lei nº 9.985/00
Anuência do órgão gestor da unidade
Estudo técnico que comprove que as intervenções impliquem em melhoria das condições ambientais
§ 6º  Na hipótese de recusa à anuência a que se refere o § 5º  pelo órgão gestor da unidade, este emitirá parecer, técnica e legalmente fundamentado, que justifique a negativa para realização da Reurb.
Questões Ambientais
Art. 4º, do Decreto nº 9.310/18
A aprovação municipal:
urbanística do projeto da RF
ambiental, se o Município tiver órgão ambiental capacitado (Estudo Técnico, art. 30, VIII). 
Questões Ambientais
CAPACIDADE AMBIENTAL MUNICIPAL: §2º Considera-se órgão ambiental capacitado o órgão municipal que possua, em seus quadros ou à sua disposição, profissionais com atribuição técnica para a análise e a aprovação dos estudos referidos no art. 3º, independentemente da existência de convênio com os Estados ou com a União.
ESTADO: §3º  A aprovação ambiental poderá ser feita pelos Estados, na hipótese de o Município não ter órgão ambiental capacitado.
Deveres de Todos
Lei nº 13.465/17 - Art. 13, § 7º 
Após o Poder Público cumprir sua obrigação os beneficiários deverão aderir às melhorias (interessa a todos – MEIO AMBIENTE).
	PODER PÚBLICO	BENEFICIÁRIOS
	Abastecimento de água	Conexão da edificação à rede de água;
	Coleta de Esgoto	Conexão a coleta de esgoto; 
	Distribuição de energia elétrica	Ligação a distribuição de energia elétrica; 
	Demais Serviços públicos	Adotar as demais providências necessárias à utilização do serviço, salvo disposição em contrário na legislação municipal.
Fiscalização
DE TRIBUTOS: De regra, o Registrador Imobiliário é fiscal do pagamento dos tributos (art. 289 da Lei nº 6.015/73). O §2º do Art. 13 traz uma exceção legal, ao determinar que os atos registrais da Reurb independem de comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao Registro de Imóveis exigir sua comprovação.
Fiscalização
ATENÇÃO: Os operadores do Direito terão que enfrentar uma questão de possível conflito entre os arts. 55 e 72 do Decreto nº 9.310/18 frente ao que prevê o §6º do art. 42 também do Decreto nº 9.310/18. Enquanto este dispositivo estabelece uma isenção genérica, ampla, que envolveria inclusive a Reurb-E, os arts. 55 e 72 referem-se apenas à Reurb-S.
	ART. 42, §6º	ARTS. 55 e 72
	§ 6º O registro da CRF dispensa a comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias de responsabilidade dos legitimados.	Art. 55. É vedado ao oficial do cartório de registro de imóveis exigir comprovação de pagamento ou quitação de tributos, entendidos como impostos, taxas, contribuições ou penalidades e demais figuras tributárias nos atos de registros ou averbações relativos a Reurb-S.
Art. 72. Na Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual conste a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e das certidões negativas de tributos e de contribuições previdenciárias.
Fiscalização
LICITAÇÃO: Notários e Registradores também fiscalizam o cumprimento da Lei nº 8.666/93. Porém, no caso de Reurb, as regras de licitação também foram abrandadas (art. 71).
Quando NÃO SE APLICA uma REURB
ÁREAS DE RISCO ou CONTAMINADAS onde não se possa solucionar os problemas graves existentes; ou, ainda, em áreas consideradas de segurança nacional.
Áreas contaminadas por lixo
38
38
Quando NÃO SE APLICA uma REURB
Quando definido pela remoção, deverão ser realizados estudos técnicos que comprovem que o desfazimento e a remoção do núcleo urbano não causará maiores danos ambientais e sociais do que a sua regularização (art. 105 do Decreto nº 9.310/18).
Procedimento de
DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA
FLUXOGRAMA DO PROCEDIMENTO PROMOVIDA PELO PODER PÚBLICO MEDIANTE DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA
Auto de Demarcação
pelo órgão do P. Público 
Notificação Pessoal do proprietário
 e confrontantes 
Notificação obrigatória por edital pelo
PP dos eventuais Interessados
Proprietário e confrontantes 
não localizados
Notificação por Edital
Houve
 impugnação?
Averbação do Auto de 
Demarcação na Matrícula
SIM
NÃO
Conciliação
Notificação OK
Arbitragem
Auto de Demarcação
pelo órgão do P. Público 
Notificação Pessoal do proprietário
 e confrontantes 
Notificação OK
Proprietário e confrontantes 
não localizados
Notificação por Edital
Notificação obrigatória por edital pelo
PP dos eventuais Interessados
Houve
 impugnação?
SIM
NÃO
Conciliação
Arbitragem
Averbação do Auto de 
Demarcação na Matrícula
Encerramento sem Registro
Encerramento sem Registro
Houve
 conciliação?
Houve
 conciliação?
SIM
NÃO
Exigências 
atendidas?
Não
Requerimento dos Legitimados
Decisão da Autoridade
 Competente
 Deferido?
Devolução Fundamentada
Encerramento
Processamento administrativo 
do requerimento
Não
Sim
Sim
Buscas sobre a titularidade dos
 imóveis objeto da REURB
Instauração da Reurb com a 
classificação da modalidade
MUNICÍPIO
Notificar os confinantes
 e terceiros interessados 
(30 dias para impugnação)
Quem é o
 proprietário?
PÚBLICO OU PRIVADO
Notificar o titular do domínio,
 responsável pela implantação
do núcleo, os confinantes e 
terceiros interessados
(30 dias para impugnação)
Houve 
impugnação?
Sim
Conciliação
Não
EDITAL
Notificação por edital
(30 dias para impugnação)
Elaboração do Projeto 
de Regularização Fundiária 
Saneamento do Processo 
Administrativo
Expedição da CRF – Certidão
 de Regularização Fundiária
Instauração da Reurb com a 
classificação da modalidade
Buscas sobre a titularidade dos
 imóveis objeto da REURB
MUNICÍPIO
Notificar os confinantes
 e terceiros interessados 
(30 dias para impugnação)
PÚBLICO OU PRIVADO
Notificar o titular do domínio,
 responsável pela implantação
do núcleo, os confinantes e 
terceiros interessados
(30 dias para impugnação)
Conciliação
EDITAL
Notificação por edital
(30 dias para impugnação)
Quem é o
 proprietário?
Houve 
impugnação?
Elaboração do Projeto 
de Regularização Fundiária 
Saneamento do Processo 
Administrativo
Decisão da AutoridadeCompetente
Expedição da CRF – Certidão
 de Regularização Fundiária
FLUXOGRAMA DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO
(Sem Demarcação Urbanística)
Projeto de Regularização Fundiária – Lei nº 13.465/17
O Art. 35 e seguintes traz os requisitos mínimos do:
I - levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstrará as unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado;  
II - planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das matrículas ou transcrições atingidas, quando for possível; 
III - estudo preliminar das desconformidades e da situação jurídica, urbanística e ambiental;  
IV - projeto urbanístico; 
V - memoriais descritivos; 
Projeto de Regularização Fundiária – Lei nº 13.465/17
VI - proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos ocupantes, quando for o caso; 
VII - estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;  
VIII - estudo técnico ambiental, para os fins previstos nesta Lei, quando for o caso; 
IX - cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; e 
X - termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados, pelo cumprimento do cronograma físico definido no inciso IX deste artigo. 
Este foi um importante passo para a aplicação da Regularização Fundiária.
Demarcação Urbanística
O Lei nº 13.465/17 trouxe para a regularização o importante instrumento já aplicado na Lei 11.977/09: a Demarcação Urbanística, art. 19.
Foram utilizados artigos da antiga lei, com inserções trazidas pelas emendas propostas a Comissão Mista do Senado Federal.
A FASE DA demarcação URBANÍSTICA TORNOU-SE facultativa e não MAIS obrigatória.
Lei nº 13.465/17
Art. 19. O poder público poderá utilizar o procedimento de DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA, com base no levantamento da situação da área a ser regularizada e na caracterização do núcleo urbano informal a ser regularizado.
§ 3º Os procedimentos da demarcação urbanísticas não constituem condição para o processamento e a efetivação da Reurb.
LEGITIMAÇÕES
Legitimação Fundiária
(arts. 23 e 25)
Legitimação de Posse
(arts. 25 ao 27)
São os TÍTULOS conferidos aos ocupantes de modo a outorgar-lhes ou a propriedade (legitimação fundiária – MODO ORIGINÁRIO DE AQUISIÇÃO) ou a posse (legitimação de posse).
Geram atos de registro (art. 167, I da LRP)
41.  da legitimação de posse; (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
44. da legitimação fundiária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
As Legitimações terão acesso ao Registro de Imóveis concomitantemente ou após o registro da Certidão de Regularização Fundiária (CRF). 
Gera ATO DE REGISTRO, conforme item 43 do inciso I do art. 167 da Lei nº 6.015/73.
Tratando-se de Reurb-S a Legitimação Fundiária poderá integrar a CRF.
LEGITIMAÇÃO
FUNDIÁRIA
Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade, conferido por ato do Poder Público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. 
Pode se caracterizar no instituto mais importante e eficaz da Regularização Fundiária.
Com este instrumento é possível regularizar a maior parte das situações que estão na ilegalidade.
A legislação deixa subentendido que é possível aplicar a Legitimação Fundiária nas duas modalidades de REURB, o que não faz sentido pelos objetivos da norma [Para a Reurb-S há restrições (art. 23, §1º) e para a Reurb-E não? É ilógico].
§2º Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades da Reurb, o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando esses disserem respeito ao próprio legitimado.
Legitimação de Posse
Lei nº 13.465/17
Art. 11, VI - Legitimação de Posse: ato do Poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse; 
Vide Art. 3º, VI do Decreto nº 9.310/18
A legitimação de posse é um ato do Poder Público já conhecido no ordenamento jurídico brasileiro, em razão de sua aplicação pela Lei nº 11.977/09, mas que agora ganha novos aspectos com a Lei nº 13.465/17.
Conceito
A legitimação de posse constitui ato do Poder Público destinado a conferir título, ao final da Reurb, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, com a identificação (Art. 25):
Dos ocupantes;
Tempo da ocupação;
Natureza da posse.
Imóveis Particulares
Na Lei nº 11.977/09 era possível a aplicação deste ato em imóveis públicos ou privados.
A Lei nº 13.465/17 delimitou a concessão da Legitimação de Posse para imóveis particulares, impossibilitando a aplicação para imóveis públicos (art. 25, §2º).
Porém, o art. 15, XII, XIII, XIV e XV apresenta outros instrumentos aplicáveis para imóveis públicos.
Aplicado a qualquer pessoa.
Transmissão
Apesar de ser um direito concedido “intuitu personae”, é possível a transmissão da legitimação de posse por ato inter vivos (compra e venda, doação, permuta etc.), desde que o adquirente cumpra as condições necessárias - Art. 25, §1º. Caso contrário, o Poder Público poderá cancelar o título - Art. 27.
A lei também autoriza a transmissão causa mortis. Neste caso, como não se trata de ato de liberalidade, mas sim de fato jurídico stricto sensu (morte), entendo não ser necessário cumprir as condições dispostas na Lei.
Conversão em Propriedade
A legitimação de posse será convertida em propriedade, automaticamente, após decorrido o prazo de 5 anos de seu registro (art. 26). A Lei nº 11.977/09 trazia uma possibilidade. 
Foi aumentado o alcance da conversão, não se limitando as condições do art. 183 da Constituição Federal, podendo ser preenchidos os requisitos para usucapião estabelecidos em lei.
Lei nº 13.465/17
CONVERSÃO AUTOMÁTICA DA PROPRIEDADE, Art. 26
Os beneficiários que atendem os termos e as condições do art. 183 da Constituição, passados 5 anos, terão a conversão automática da propriedade independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral.
Propriedade
A legitimação de posse, após ser convertida em propriedade, constitui forma originária de aquisição - Art. 26, §2º da Lei nº 13.465/17.
A unidade imobiliária restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições eventualmente existentes em sua matrícula de origem, exceto quando estes disserem respeito ao próprio beneficiário. E se existir hipoteca, penhora etc.?
Cancelamento do Título de Legitimação
O Poder público poderá cancelar o título ao verificar que o beneficiário (Art. 27):
Não cumpria as condições necessárias quando do recebimento do título de legitimação.
Deixou satisfazer as condições necessárias após a titulação.
CARTILHA DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Tenho a grata satisfação de informar que o Colégio Registral do Rio Grande do Sul disponibiliza aos seus Associados uma CARTILHA sobre o tema em voga, esperando contribuir para que regularizações tenham curso e sejam concretizadas no Estado do Rio Grande do Sul, pelos benefícios que gera a todos. Estamos terminando a 2ª edição. 
PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE UMA
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA ATUAL
DOS EXPEDIENTES DE REGULARIZAÇÃO ANTERIORES
 
(exemplo do RioGrande do Sul)
REURB x MORE LEGAL
	REURB	MORE LEGAL
	PROCEDIMENTO DESJUDICIALIZADO: Fase Administrativa (Município) e Fase Registral (Registro de Imóveis)	PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO JUDICIALIZADO (jurisd. voluntária)
	Não participam Juiz e MP	Participam Juiz e MP
	Art. 11, §2º: Regularização em áreas de preservação permanente e unidades de conservação	Art. 511, §1º da CNNR: Excluídas as áreas de preservação permanente e legal, unidades de conservação de proteção integral, terras indígenas e outros casos previstos em lei
	Serve para REGULARIZAÇÃO e para TITULAÇÃO.	Só serve para REGULARIZAÇÃO.
Do procedimento de registro
Competência
Registro de Imóveis da situação do imóvel (Art. 42)
Imóveis situados em mais de uma circunscrição: registro nos dois Ofícios e abertura de matrícula no RI em que está a maior porção da unidade imobiliária regularizada (Art. 43)
Apresentação da CRF – Certidão
de Regularização Fundiária
Qualificação da CRF
e documentos
 Documentação 
OK?
Suscitação 
de Dúvida
FIM
Procedente
Improcedente
Devolução ao Apresentante
Encerramento sem Registro
INÍCIO
Prenotação e Autuação
Exigências 
atendidas?
Não
Sim
Sim
Não
FLUXOGRAMA DO PROCEDIMENTO DE REGISTRO
Abertura de Matrícula
(Caso necessário)
Averbação da Área Objeto 
da Regularização
Registro da Reurb
Forma de 
Aquisição
Apresentação da CRF – Certidão
de Regularização Fundiária
INÍCIO
Título Hábil: CRF
A Reurb é apresentada no Registro de Imóveis através da CRF – Certidão de Regularização Fundiária, juntamente com a documentação que a instruí: plantas, memoriais, certidões e etc. (Art. 44)
Art. 42: Apresentar a CRF junto ao Projeto de Regularização Fundiária.
Lei nº 13.465/17
O Art. 41 traz os Requisitos Mínimos da CRF:
I – o nome do núcleo urbano regularizado;
II – a localização;
III – a modalidade da regularização;
IV – as responsabilidades das obras e serviços constantes do cronograma;
V – a indicação numérica de cada unidade regularizada, quando houver;
VI – a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectiva unidade, por título de legitimação fundiária ou mediante de ato único de registro, bem como:
o estado civil;
a profissão;
o número de inscrição no cadastro das pessoas físicas do Ministério da Fazenda e do registro geral da cédula de identidade e sua a filiação.
PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE SUBJETIVA ABRANDADO
Dispensa de Título Individualizado
Art. 81 da Lei nº 13.465/17 (NOVO Art. 221, §3º - LRP) – “Fica dispensada a apresentação dos títulos previstos nos incisos do caput quando se tratar de registro do projeto de regularização fundiária e da constituição de direito real, sendo o ente público promotor da regularização fundiária urbana responsável pelo fornecimento das informações necessárias ao registro, ficando dispensada a apresentação de título individualizado, nos termos da legislação específica.”
O registro da Reurb será requerido diretamente ao oficial do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel e será efetivado independentemente de determinação judicial (ver Arts. 30 e 42).
Apresentação da CRF – Certidão
de Regularização Fundiária
Qualificação da CRF
e documentos
 Documentação 
OK?
Suscitação 
de Dúvida
FIM
Procedente
Improcedente
Devolução ao Apresentante
Encerramento sem Registro
INÍCIO
Prenotação e Autuação
Exigências 
atendidas?
Não
Sim
Sim
Não
FLUXOGRAMA DO PROCEDIMENTO DE REGISTRO
Abertura de Matrícula
(Caso necessário)
Averbação da Área Objeto 
da Regularização
Registro da Reurb
Forma de 
Aquisição
Área Remanescente
Na hipótese da Reurb compreender parte da matrícula, será procedida a averbação do destaque da área a ser legalizada, conforme descrição do memorial e planta referente a área objeto da regularização (Art. 46, §3º).
Assim, será aberta nova matrícula da área destacada para a prática dos demais atos, não sendo necessária a apuração do remanescente (mitigação do Princípio da Especialidade Objetiva).
Inexistência de Origem
Pode ocorrer a impossibilidade de identificação da matrícula ou transcrição no qual está localizado o núcleo urbano informal.
FLEXIBILIZAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE E DA CONTINUIDADE
Ocorrendo isto, será aberta uma matrícula com a descrição constante na CRF (Art. 50, II).
Ato Único
A exemplo da Usucapião Especial Coletiva (Art. 10, §2º da Lei nº 10.257/01), poderá ser constituído o direito real individualizado a cada ocupante mediante a apresentação do título único da Regularização Fundiária (Art. 221, §3º da Lei nº 6.015/73).
Este instrumento é válido na Reurb-S, em áreas públicas (Art. 17 da Lei nº 13.465/17).
Lista Complementar
Lei nº 13.465/17 (art. 23)
§ 5o  Nos casos previstos neste artigo, o poder público encaminhará a CRF para registro imediato da aquisição de propriedade, dispensados a apresentação de título individualizado e as cópias da documentação referente à qualificação do beneficiário, o projeto de regularização fundiária aprovado, a listagem dos ocupantes e sua devida qualificação e a identificação das áreas que ocupam. 
§ 6o  Poderá o poder público atribuir domínio adquirido por legitimação fundiária aos ocupantes que não tenham constado da listagem inicial, mediante cadastramento complementar, sem prejuízo dos direitos de quem haja constado na listagem inicial.
Parâmetros Técnicos
A planta, memorial descritivo e demais representações gráficas seguirão as diretrizes estabelecidas pela autoridade municipal ou distrital competente.
Emitida a CRF entende-se que os padrões foram cumpridos (Art. 47). 
Registro da Reurb
Após sanadas as situações referentes a matrícula/transcrição de origem e procedida a averbação de especialização da área objeto da Reurb será realizado o Registro da Reurb (Art. 51).
Posteriormente, abre-se uma matrícula para cada uma das unidades imobiliárias.
Lei nº 13.465/17
Art. 44, § 1º O registro do projeto Reurb aprovado importa:
I - a abertura de nova matrícula quando for o caso;
II - abertura de matrículas individualizadas para os lotes e áreas públicas resultantes do projeto de regularização aprovado; e
III - o registro dos direitos reais indicados na CRF junto às matrículas dos respectivos lotes, dispensada a apresentação de título individualizado.
Lei nº 13.465/17
Art. 50. Nas matrículas abertas para cada parcela, deverão constar nos campos referentes ao registro anterior e ao proprietário:
I - quando for possível a identificação: a matrícula anterior e o nome de seu proprietário;
II - quando não for possível: todas as matrículas anteriores atingidas pela Reurb e a expressão “proprietário não identificado”.
Matrícula das Unidades
A Lei nº 13.465/17 apresentou uma gama de institutos aplicáveis a REURB que ensejarão abertura de matrículas.
	A maioria está elencada no art. 15, mas também há outros indicados no corpo da lei.
	O caput do artigo 15 não é taxativo, deixando aberto para outros instrumentos:
“Poderão ser empregados, no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros que se apresentem adequados...”
Matrícula das Unidades
	São seis os principais casos de abertura de matrícula para unidade imobiliária que se apresenta na Reurb:
Legitimação Fundiária
Abertura de Matrícula em nome do ocupante indicado pelo Poder Público (Art. 23, §3º)
Legitimação de Posse
Abertura de Matrícula em nome do proprietário original
Registro da Legitimação de Posse (Art. 167, I, “41” da Lei nº 6.015/73)
Registro da conversão da legitimação de posse em propriedade (Art. 167, I, “41” da Lei nº 6.015/73)
Estremação (Art. 45)
Abertura de Matrícula em nome do proprietário da fração original do imóvel.
Aquisição pelo Justo Título (Art. 52, parágrafo único)
Abertura de Matrícula em nome do proprietário original
Registro do Justo Título transmitindo a propriedade
Direitos Reais sobre bem público (Art. 15, XII a XV)
Abertura de Matrícula em nome do Poder Público
Registro do Direito Real (concessão de direito real de uso, a concessão de uso especial para fins de moradia, doação ou compra e venda.
Tema:DIREITO REAL
DE LAJE
Direito Real de Laje
Lei nº 13.465/17 
Código Civil
Art. 1.225. São direitos reais:
XIII – a laje;
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
Origem
Outros Nomes: Direito de Sobrelevação ou Superfície de 2º Grau*
A Lei (§1º) prevê que também se construa no subsolo, a exemplo do Direito de Superfície previsto no Estatuto da Cidade.
O Direito Real de Laje pode ser sobre imóveis públicos ou privados, §1º do Art. 1.510-A do CC.
*Flávio Monteiro de Barros
Origem
Não existia o direito real de laje, pois os direitos reais são taxativos, isto é, os que constam expressamente de lei.
A prática surgiu nas favelas onde é comum a alienação a terceiros do direito de construir sobre a sua laje.
Direito de Fruição
x 
Direito de Propriedade
	O Direito Real de Laje apresenta este binômio, pois de um lado é direito real de fruição sobre coisa alheia, ou seja, sobre imóvel de outra pessoa.
	Por outro lado, é um autêntico direito de propriedade, em razão da construção realizada na Laje.
Requisitos
Só é possível o Direito de Laje no âmbito da regularização fundiária???
Sobreposição ou solidariedade de edificações (uma construção sobre a outra).
A construção primitiva deve constar da matrícula (regularidade com Município e Registro de Imóveis).
Posição vertical das Construções.
Isolamento funcional entre as duas construções, havendo acesso independente na construção objeto do direito real de laje.
É imprescindível a Autorização do Poder Público Municipal (art. 58, §5º; 59; e, 63, §2º do Decreto nº 9.310/18).
Lei nº 13.465/17
LAJES SUCESSIVAS
Art. 1.510-A, § 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
Art. 1.510-C – O titular do Direito Real de Laje é solidário na conservação das partes da construção-base comum a todos (alicerces, instalações de água, luz...), nos termos estipulados.
Art. 1.510-D – Direito de preferência entre o construtor-base e os titulares da Laje.
Lei nº 13.465/17
Forma de Constituição
Art. 108 CC – Escritura Pública para as construções acima de 30 salários mínimos. Pode ser a título oneroso ou título gratuito.
Para o direito real de laje é aberta uma matrícula independente.
É possível usucapião sobre o direito real de laje? 
Condomínio Edilício
x 
Direito Real de Laje
No condomínio edilício há partes de uso comum entre todas as unidades imobiliárias, além de fração de terreno para cada proprietário de unidade imobiliária.
Onde existe condomínio não se pode instituir Direito Real de Laje.
	SUPERFÍCIE	LAJE
	Não exige a existência prévia de construção, pois é somente para construir ou plantar (Ar.t 1.369 CC) 	Pressupõe existência prévia de construção, pois é SOBRE ou SOB uma construção que se constituirá a nova unidade imobiliária. 
	É ato de registro na matrícula do imóvel	Implica abertura de matrícula para a Laje e averbação na Matrícula-Mãe
	Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade sobre a construção feita pelo superficiário	Se o titular da Laje fez a construção, a ele pertence a construção
	Instituído em qualquer imóvel	Somente no âmbito da Regularização Fundiária
Tema:
USUCAPIÃO COLETIVA
Usucapião Coletiva
DUAS FONTES: JUDICIAL e EXTRAJUDICIAL
JUDICIAL: Art. 10 do Estatuto da Cidade. Esta modalidade “não vingou”, pela sua complexidade e por acabar não resolvendo o interesse dos ocupantes, que obrigatoriamente se manteriam num condomínio especial INDIVISÍVEL e sem alcançar uma representação precisa e clara do imóvel titulado, mas apenas uma fração ideal (ver §§3º ao 5º do art. 10).
EXTRAJUDICIAL: Art. 4º, §11 do Prov. 65 do CNJ. Pode ser que funciona. Mas ainda não foi testada.
Usucapião Extrajudicial Coletiva
Na seara extrajudicial é possível aplicar a usucapião coletiva?
Pelo teor do §11 do art. 4º parece que sim (instrumento de Regularização Fundiária).
“§11. Se o pedido da usucapião extrajudicial abranger mais de um imóvel, ainda que de titularidade diversa, o procedimento poderá ser realizado por meio de único requerimento e ata notarial, se contíguas as áreas.”
Pela dicção do art. 8º do Prov. 65 do CNJ também parece ser possível.
“Art. 8º O reconhecimento extrajudicial da usucapião pleiteado por mais de um requerente será admitido nos casos de exercício comum da posse.”
Relacionando-se com o tema, Usucapião Extrajudicial Coletiva
Inúmeros casos em que há DISPUTA sobre um imóvel, em que há lide, quando houver espaço para uma composição/negociação, o meio viável de se materializar um acordo pode ser através da aplicação da USUCAPIÃO COLETIVO.
Esta sugestão pode servir de supedâneo para resolver AÇÕES DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ou REIVINDICATÓRIAS em imóvel em que já se encontra situação fática consolidada (ocupação). 
Usucapião Extrajudicial Coletiva
Acredita-se que a USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL COLETIVA é instrumento mais eficaz do que o possível de ser aplicado em decorrência do art. 1.228, §§4º e 5º do Código Civil, que assim estabelecem: ...
Art. 1.228, ...
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.
Conclusão acerca da aplicação do art. 1.228, §§4º e 5º do Código Civil
A operacionalização dos §§4º e 5º do art. 1.228 do Código Civil sempre foi de DIFÍCIL aplicação, pois via de regra acaba envolvendo um longo período e uma complexa organização para saldar o pagamento do preço da indenização judicial fixada para que só então os ocupantes alcançassem um título passível de registro para lhes outorgar a propriedade.
Usucapião Extrajudicial Coletiva
e
Regularização Fundiária Urbana
IMPORTANTE ENFATIZAR QUE HOJE TEMOS OUTROS MECANISMOS PARA ALCANÇAR TAL PROPÓSITO, COMO A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA da Lei nº 13.465/17 e do Decreto nº 9.310/18, através das REURB-S, REURB-E ou REURB-I, QUE PERMITE O ALCANCE DA PROPRIEDADE POR UM MODO MAIS ÁGIL E MENOS BUROCRÁTICO (Certidão de Regularização Fundiária e Legitimações).
Encerramos, então, a modalidade da Usucapião Extrajudicial Coletiva e sua relação com a regularização de imóveis. 
Conclusão
Será preciso muito estudo e preparação dos operadores do Direito no trato destas novas questões. 
Cumprimento os participantes por estarem aqui aprendendo e se desenvolvendo para poderem atuar com estas relevantes matérias, pelos benefícios antes demonstrados.
Muito Obrigado!
www.lamanapaiva.com.br