Revista Manutenção Predial - Fevereiro 2022

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Nesse mês, nós batemos um 
papo com o Rafael Sampaio, 
um profissional especialista 
em transportes verticais. Ele 
nos passou diversas dicas 
riquíssimas sobre elevadores 
RAFAEL 
SAMPAIO
RAFAEL 
SAMPAIO
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26Pulo do Gato
24Arriba Arriba
Elevadores irregulares: até quando o preço 
vale mais que uma vida?
22Patologia das Construções
Não pensou em acesso e quer 
cobrar manutenção?!
16Fique por Dentro
19ABRAFAC movimentará o setor de FM, Property e Workplace em 2022
16Revisões das NR’s entraram em vigor no dia 03 de Janeiro/22
14Hora Starki
Edifícios eficientes: porque a Automação se tornou essencial
10Bate Papo do mês
Nesse mês nós conversamos com o Rafael Sampaio, 
especialista em Elevadores
08Salve salve Manutencista
Como estão os seus elevadores?
SUMÁRIO
Concreto armado e a luta pela sobrevivência
54Tirinha do Mês
5212 Casas de Ouro
48Guia de Empresas
46Pioneirismo inovador e responsável: manutenção é assunto sério
42Manutenções elétricas necessárias
38Importância da vistoria na entrega da obra e o impacto nas demandas de vícios construtivos
34Principais pontos sobre Impermeabilização
32Mestres dos Artigos
30Verdinhas
Novas fontes de renda: ter ou não ter?
28Vivendo Melhor
A arte de levar porrada
SUMÁRIO
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Bate Papo do Mês 
Rafael Sampaio
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nhecida como CNAE. Para a manutenção de ele-
vadores deve ser o CNAE 4329-1/03 – Instalação, 
manutenção e reparação de elevadores, escadas 
e esteiras rolantes. E caso a empresa também 
venda peças, é necessário ter o CNAE 4669-9 – 
Elevadores, peças e acessórios; 
• CREA – Entre em contato com o CREA ou vá
até a unidade mais próxima, com o CNPJ da em-
presa em mãos e solicite a certidão de cadastro 
da empresa. Esse serviço também pode ser feito 
no site do CREA do seu Estado; 
• Corpo de Engenharia – Através da certidão, 
verifique quantos engenheiros a empresa possui 
e qual o vínculo que eles têm com a mesma; 
• Atendimento 24hs – Verifique se a empresa 
possui atendimento 24hs, inclusive aos finais de 
semana e feriados; 
• Atendimento às NRs – Solicite a documen-
tação dos técnicos para validação dos certifica-
dos, como por exemplo, o certificado de NR35; 
• Seguro - Verifique se a empresa possui se-
guro de responsabilidade civil; 
• Certidões Negativas / Situação Fiscal – 
Solicite a negativa de débitos e Tributos Federais 
e Dívida Ativa da União, Negativa de Débitos e 
Tributos Mobiliários, Certidão de Distribuição Cí-
veis de Falência e Concordata; 
Esses são os itens básicos que todo gestor pre-
dial deve ficar atento com relação as empresas 
prestadoras de manutenção em elevadores. 
RIA é uma sigla para Relatório de Inspeção Anu-
al. Esse documento é fundamental para respaldo 
do funcionamento correto do equipamento. 
Ele é feito uma vez por ano, e certifica que todos 
os itens de segurança e componentes dos eleva-
dores estão – ou não – de acordo com a norma. 
Em São Paulo, o RIA é obrigatório e regulamenta-
do pela lei 10.308. 
Pensando nisso, no bate papo do mês nós con-
versamos com o Rafael Sampaio, Fundador da 
Arsenal Elevadores – uma empresa dedicada em 
Consultoria e Gestão de Contratos para eleva-
dores, escadas e esteiras rolantes. 
 
 
 
 
O desejo ardente de descobrir o quanto mais po-
deria ir adiante, me fez partir para o mundo do 
empreendedorismo, como dito por Alex Holliwer 
“O Elevador da vida não é diferente dos de-
mais, ele sobe e desce, e é você que escolhe 
onde vai ficar”   
 
O primeiro ponto é com relação ao escopo de 
contratação, caso o gestor ainda não tenha lido, 
fica a dica, faça o quanto antes. E preste atenção 
nos seguintes itens: 
• Inscrição do CNPJ – Para uma empresa de 
elevador poder funcionar, ela deve possuir regis-
tro na receita e ter a inscrição ativa. Basta fazer 
uma pesquisa no site da receita; 
• Natureza da empresa – Verifique o código 
e descrição de atividade econômica principal, co- 
disciplina que mais causa medo e receio 
nas pessoas, principalmente quando o 
assunto é elevador. 
dia a dia de um gestor predial é 
composto por diversos desafios, 
sendo a Manutenção Predial, aO
Há quase 15 anos entrei em uma caixa 
que faz você subir e descer (literalmente) 
através da multinacional OTIS e de lá pa-
ra cá, não saí mais desse mundo.
O que exigir das 
empresas de manutenção 
em elevador?
O que de fato é RIA, 
e qual a importância 
desse documento?
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Sim, existem sinais que podem ser observados 
por indivíduos que não são necessariamente pro 
fissionais da área. Os gestores prediais devem fi-
car atentos caso percebam: 
• Desnivelamentos; 
• Paradas bruscas; 
• Balanços no decorrer da viagem; 
• Aumento no consumo de energia; 
• Variação na velocidade do elevador; 
• Barulhos estranhos; 
Nenhum desses sinais deve ser tratado com indi-
ferença, eles podem indicar algum problema. 
 
Sempre que o assunto é modernização, a seguin-
te frase me vem à mente: 
Tenho certeza que a maioria dos gestores que 
trabalham em condomínios que têm elevadores 
com mais de 10 anos, já ouviram essa frase. 
Pois bem, alguns indicativos de que está na hora 
de modernizar os elevadores, são: 
• Alto consumo de energia elétrica – Eleva-
dores antigos, consomem mais energia; 
• Barulhos altos e constantes – É preciso a-
nalisar com cautela, porque em alguns casos po-
de ser falta de manutenção, mas é um indicador; 
• Desnivelamento – Elevadores antigos, que 
não possuem inversores de frequência, tendem 
a parar desnivelados nos andares; 
• Defeitos constantes e inúmeras trocas de 
peças – Novamente, é um indicativo, mas preci-
sa ser analisado com cautela, porque pode ser 
falta de manutenção 
Alguns estudos indicam que a modernização é 
aconselhada para elevadores com idade entre 15 
e 20 anos. O que em linhas gerais, gera diversos 
impactos positivos ao empreendimento, os três 
principais são: 
 
• Economia de energia; 
• Diminuição de manutenção corretiva; e 
• Valorização do empreendimento. 
Muitas vezes, na intenção de economizar dinhei-
ro, gestores acabam tomando decisões equivo-
cadas, como subestimar a gravidade de um de-
feito, esse tipo de conduta pode ser um proble-
ma. Muito cuidado! 
 
Eu entendo que o gestor predial – na grande mai 
oria dos casos – não tem conhecimento profun-
do sobre os assuntos técnicos, principalmente se 
tratando de elevadores que são equipamentos 
extremamente complexos. 
 
Contudo, essa falta de conhecimento não limita 
a responsabilidade legal desse profissional. En-
tão, contratem especialistas para assessorar nas 
questões técnicas. 
Existem diversas empresas e profissionais confi-
áveis no mercado. E se precisar de alguma ajuda 
Há algum sinal de alerta 
para os gestores 
prediais? Algo que pode 
ser facilmente notado 
nos equipamentos e que 
indique algum risco
Qual é o momento certo 
para modernizar 
os elevadores?
“Seu elevador precisa modernizar, para 
resolver os problemas recorrentes!”
Quais dicas você 
daria para os 
gestores prediais?
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 1 3
no mundo dos elevadores, conte comigo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Senhoras e Senhores, esse foi o Rafael Sampaio, 
especialista em elevadores. 
 
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Exposições Ocupacionais a Agentes Físicos, Quí-
micos e Biológicos), NR 17 (ergonomia), NR 18 
(Condições de Segurança e Saúde no Trabalho 
na Indústria da Construção), NR 19 (explosivos), 
NR 20 (Segurança e Saúde no Trabalho com Infla 
máveis e Combustíveis), NR 30 (Segurança e Saú-
de no Trabalho Aquaviário), e NR 37 (Segurança 
e Saúde em Plataformas de Petróleo). 
O Comitê de Normas Regulatórias da ABRAVA 
chama atenção para as NRs que impactam direta 
mente no setor AVAC-R, são elas: 
NR’s Administrativas – Impactam o setor “in-
tra-corpus” (área de Instalação): 
 
• NR 01; 
• NR 02 cancelada; 
• NR 05; 
• NR 06; 
• NR 07; 09; 17; 18; 24;  28; 33; e, 35. 
NR’S Técnicas – Impactam o setor nas áreas 
de Projeto, Operação e manutenção: 
 
• NR 10; 
• NR 12; 
• NR 13; 
• NR 15; 
• NR 16; 
• NR 17; 
• NR 24; 
• NR 32; e 
• NR 36 
Vale destacar ainda que, para o setor AVAC-R se 
faz necessária adequação dos equipamentos fa-
bricados de acordo com as novas determinações 
das NR’s, especificamente da seguinte forma: 
• Sistemas Elétricos – NRs 10, 12 e 16; 
• Sistemas Frigoríficos (Gases) – NRs 13, 15,16 
e NR 20 Inflamáveis ; 
• Sistemas hidráulicos (águas) – NRs 13 e 15; 
• Equipamentos e máquinas – NRs 12, 13 e 17; 
• Sistemas de Climatização e Refrigeração – 
NRs 15, 17, 24, 32, 36 e 37. 
O status atual de revisão das normas aponta: 
 
As Normas Regulatórias – NRs consistem em obri 
gações, direitos e deveres a serem cumpridos 
por empregadores e trabalhadores com o objeti-
vo de garantir trabalho seguro e sadio, prevenin-
do a ocorrência de doenças e acidentes. 
 
A revisão das 37 NRs é um dos assuntos que tem 
movimentado o setor empresarial e trabalhista 
desde meados de 2019. 
 
Paulo Reis ressalta que “Conforme Nota Técnica 
SEI n. 51363/2021/ME (esclarecimentos sobre o 
PGR da NR-01), está claro e evidente que, no dia 
03/01/2022 foi encerrado o prazo para migração 
do PPRA para o PGR”. 
 
Sendo assim, desde a publicação da nova NR 01, 
as organizações já deveriam ter iniciado a prepa-
ração para a futura aplicação do PGR, sendo que, 
a partir de 3 de janeiro de 2022, todas as orga-
nizações deverão estar com o seu processo de 
gerenciamento de riscos implementado e seu 
respectivo PGR elaborado. Então, como temos 
informado ao setor há mais de 1 ano, agora é 
adeus PPRA, e seja bem-vindo PGR. 
 
As novas diretrizes do PGR envolvem também a 
AAT – Análise de Acidentes de Trabalho: Fato ou 
acontecimento não programado durante a ativi-
dade profissional e que acarreta lesões corpo-
rais, doenças, mortes ou a perda da capacidade 
de atuação de um colaborador — de forma defi-
nitiva ou provisória e o PRE ( Plano de Resposta a 
Emergências) também conhecido como Plano de 
Atendimento a Emergência (PAE), o PRE é um do-
cumento que contém todos os procedimentos a 
serem tomados caso ocorram situações de risco 
iminente para a segurança dos trabalhadores. 
No dia 3 de janeiro de 2022 começaram a valer 
as alterações promovidas pelas redações das se-
guintes Normas Regulamentadoras (NRs): 
 
O (PGR), contido na NR 01, NR 05 (CIPA), NR 07 
(PCMSO), NR 09 (GRO – Avaliação e Controle das 
As Normas 
Regulamentadoras 
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Alterações promovidas na redação das seguintes 
Normas Regulamentadoras (NRs): o Programa 
de Gerenciamento de Riscos (PGR), contido na 
NR 01, NR 05 (CIPA), NR 07 (PCMSO), NR 09 (GRO 
– Avaliação e Controle das Exposições Ocupa-
cionais a Agentes Físicos, Químicos e Biológicos), 
NR 17 (ergonomia), NR 18 (Condições de Segu-
rança e Saúde no Trabalho na Indústria da Cons-
trução), NR 19 (explosivos), NR 20 (Segurança e 
Saúde no Trabalho com Inflamáveis e Combus-
tíveis), NR 30 (Segurança e Saúde no Trabalho 
Aquaviário) e NR 37 (Segurança e Saúde em Pla-
taformas de Petróleo). 
09 (nove) NRs em fase de promulgação 03, 04, 
06, 08, 24, 28, 33, 35 e 36 
 
18 (dezoito) NRs em fase de revisão ainda 10, 11, 
12, 13, 14,15,16, 21, 22,23, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 
32 e 34 
 
01 NR cancelada 02 
 
Vale destacar que, das 18 Normas ainda em revi-
são, permanece em vigência a atual até a nova 
versão. Portanto, a título de adequação e cum-
primento das diretrizes atende-se a NR na última 
revisão em vigência que impacta a empresa e as 
atividades dos colaboradores. 
 
O andamento das normas regulatórias pode 
ser acompanhado no GOV.BR 
 
 
Para mais informações a respeito das revisões 
das NRs e trabalho do Comitê de Normas Regula 
tórias, entre em contato por meio do e-mail: 
comitenormas@abrava.com.br 
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o Site GOV.BR
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Jornalista especialista no setor AVAC-R, apaixonada por tudo que 
envolve o tema comunicação. Resiliência é sua marca registrada. 
Resolveu empreender e fundou a Momento Comunicação
Alessandra Lopes
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A decisão pela utilização do aplicativo Glue Up 
vem ao encontro das novas diretrizes da ABRA-
FAC nesta gestão, que tem por objetivo a promo-
ção da transparência e facilidade de networking 
para os associados, por meio inovador e tecnoló-
gico, possibilitado pelo acesso no smartphone. 
De forma interativa, o aplicativo possibilita ao 
associado consultar agenda de eventos, acompa-
nhar informações gerais e, em especial, a intera-
ção entre os profissionais de empresas associa-
das, por meio de uma comunidade criada inter-
namente no app. 
 
O acesso dos associados à plataforma é feito por 
meio de senha pessoal.    Mais informações po-
dem ser obtidas no e-mail: 
secretaria@abrafac.org.br 
Diversos eventos já estão na agenda 2022 dispo-
nível no site, e terá início no dia 23 de fevereiro, 
com o "FM Debate: A influência do ESG na gestão 
de FM, Property e Workplace". 
São destaques, o "FM Day" (11 de maio), o "Con-
gresso Brasileiro de FM, Property e Workplace" 
(25 e 26 de outubro), e o "Prêmio ABRAFAC 
Melhores do Ano 2022" (27 de outubro). 
Mais informações sobre a ABRAFAC, agenda e no 
tícias do setor, em www.abrafac.com.br 
 Agenda FM de 
eventos 2022
Plataforma de gestão e 
aplicativo para 
associados: Glue Up
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Engenheira Civil Especialista em Patologia das Construções, e 
apaixonada pela área. Atua na Alon Engenharia e quando 
nomeada, atua como perita junto ao tribunal de Justiça de MG.
priscila wellttem
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o LinkedIn da Autora
sobre a nossa postura e a proporção entre o que 
temos feito, e o que costumamos cobrar. 
 
Queremos mudar a engenharia, reduzir proces-
sos, alterar o comportamento do consumidor, 
mas ainda falhamos no básico, no projeto! 
 
As premissas de funcionalidade e manutenibili-
dade devem ter como ponto de partida um bom 
planejamento e bons projetos. 
 
O ato de prever espaços e recursos seguros de 
acesso a cada ambiente é, no mínimo, fazer uma 
engenharia responsável e atenta ao cliente, este 
que, embora seja responsável por manter e cui-
dardo seu empreendimento, não conseguirá fa-
zê-lo sem, ao menos, conseguir adentrar nas á-
reas com condições mínimas de circulação e per-
manência. Pense nisso! 
Seria muito mais simples se cada um fizesse 
bem feito a sua etapa, não é mesmo? 
Uma situação desagradável, mas que serve de 
exemplo, ocorreu comigo recentemente. 
Ao acessar o telhado de um prédio residencial, 
saí de lá com os braços arranhados, com uma 
parte da calça furada, e com o cabelo todo ema-
ranhado cheio de poeira e teias de aranha. Isso 
porque uma simples escada não foi pensada 
para acesso ao local. 
 
Além disso, a laje não possuía nenhum tipo de a-
cabamento superficial, para circular neste ambi-
ente era preciso se abaixar, e literalmente enga-
tinhar… sem falar nas partes metálicas do engra-
damento do telhado que não foram pintadas e 
possuíam várias partes vivas que podiam ferir 
quem passasse pelo local. 
 
Você acha que esse é um caso isolado? 
 
Sinto te informar que não! 
Posso afirmar que de 10 condomínios vistoria-
dos/inspecionados , cerca de 8 apresentam pro-
blemas bem parecidos. 
A cada 10 condomínios vistoriados/inspeciona-
dos, 8 apresentam falhas relacionadas ao plane-
jamento e projeto para a manutenção dos siste-
mas construtivos que abrangem o empreendi-
mento, seja residencial ou comercial. 
Diante de questões como essa, devemos refletir 
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anchas de mofo e bolor, excesso
de umidade, corrosão de arma-
dura. São alguns dos problemasM
encontrados nas edificações.
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 3 4
Principais pontos 
sobre 
Impermeabilização
Contudo, alguns profissionais acabam tratando 
essas infiltrações com técnicas e/ou materiais i-
nadequados. Então, para evitar complicações fu-
turas, te convido a conhecer um pouco mais so-
bre impermeabilização, os diferentes tipos e su-
as respectivas aplicações. Vamos nessa? 
De maneira resumida, impermeabilização é uma 
técnica que consiste na aplicação de produtos es 
pecíficos, os quais têm por objetivo impedir que 
a água, ou outro fluido, penetrem em uma estru-
tura - ou escapem dela - causando patologias. 
 
Ela é essencial para impedir que as áreas da edifi 
cação sejam danificadas pela ação da água, além
de assegurar a integridade física da estrutura. 
Nesse serviço são utilizados impermeabilizantes, 
os quais, por sua vez, são os responsáveis por 
criar uma “barreira protetora”. Eles são divididos 
em três grupos: os impermeabilizantes rígidos, 
os impermeabilizantes flexíveis e os semi-flexí-
veis. Sendo que, cada um tem uma funcionali-
dade e aplicação. 
Os materiais rígidos são aditivos quí 
micos que devem ser incorporados 
à argamassa ou ao concreto na ho-
ra da cobertura. 
 
Esse tipo de impermeabilização é in 
dicado para subsolos, poços de ele-
vador, reservatórios de água enter-
rados, piscinas enterradas, ou seja, 
estruturas que não são submetidas 
a grandes movimentações. 
Já os impermeabilizantes flexíveis, 
consistem em mantas pré-molda-
das ou misturas moldadas no local. 
 
Por serem constituídos basicamen-
te por elastômeros e polímeros, es-
te tipo de impermeabilizante ofere-
ce um alongamento maior. Portan-
to, se conformam facilmente à estru 
tura durante a movimentação. É a 
opção mais utilizada nas áreas exter 
nas dos edifícios. 
Como o próprio nome indica, os im-
permeabilizantes semi-flexíveis (co-
nhecidos também como semi-rígi-
dos) são aqueles com característi-
cas intermediárias. 
 
Nesta classificação estão as arga-
massas poliméricas, que são produ-
zidas a partir de cimentos especiais 
e aditivos poliméricos. 
O que é 
impermeabilização?
Impermeabilizante 
rígido
Impermeabilizante 
flexível
Impermeabilizante 
semi-flexível
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 3 5
A impermeabilização por injeção química é um 
tratamento pontual para infiltrações. 
A proposta é que fendas, aberturas e fissuras 
que permitam a percolação de água sejam sela-
das com uma solução de poliuretano (PU), gel a-
crílico ou vinílico. 
 
A injeção é feita com uso de pistolas sob pres-
são, diretamente nas fendas. Assim, é capaz de 
selar capilares com espessuras mínimas. 
 
No geral, em lajes, é aplicada de baixo para cima, 
facilitando a aplicação e sem a necessidade de 
grandes obras. 
 
As mantas asfálticas são materiais pré-fabrica-
dos. A aplicação deve ser feita sob calor para ga-
rantir a aderência total às superfícies. 
São extremamente práticas e rápidas de aplicar, 
um dos grandes diferenciais é a alta elasticidade. 
 
A manta asfáltica é o tipo de impermeabilização 
mais conhecido pelos gestores prediais. 
Material de composição asfáltica (derivado do pe 
tróleo), também conhecida como tinta asfáltica. 
 
É um sistema líquido aplicado a frio (ao contrário 
da manta asfáltica, que em sua maioria é aplica-
da com fontes de calor). 
 
E assim como a manta asfáltica, a emulsão asfál-
tica também não possui resistência mecânica, 
portanto deve ser revestida (com contrapiso, por 
exemplo, para proteção). 
 
Rígidos, semi-rígidos ou flexíveis, os tipos de im-
permeabilização mais comuns disponíveis no
mercado e utilizados nos empreendimentos são: 
 
• Hidrofugantes 
• Argamassa polimérica; 
• Injeção química; 
• Manta asfáltica; 
• Emulsão asfáltica; 
• Manta líquida; 
São produtos que podem ser aplicados no gesso, 
nas argamassas e no concreto. 
 
Eles se diferenciam da maioria dos impermeabi-
lizantes, porque além de evitar a entrada da á-
gua, eles também impedem a adesão da água na 
estrutura, mantendo a superfície sempre seca. 
Contudo, esse é um sistema de impermeabiliza-
ção rígido, e não pode ser utilizado nos locais su-
jeitos a grande dilatação térmica ou estresse me-
cânico por vibrações. 
 
Os hidrofugantes, são comumente aplicados em 
concretos aparentes, tijolos aparentes e em fa-
chadas de prédio com texturas. 
Essa argamassa é constituída de cimento, agre-
gados minerais e aditivos poliméricos acrílicos, é 
um sistema bicomponente. 
 
Sua aplicação é feita a frio com o uso de rolos e 
telas de poliéster para estruturação. 
 
O executante deve tomar bastante cuidado em 
relação aos prazos de cura na hora de executar 
cada demão. 
6 tipos de 
impermeabilização 
mais comuns
Hidrofugantes
Argamassa Polimérica
Injeção Química
Manta Asfáltica
Emulsão Asfáltica
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 3 6
Mestre Engenheiro especializado em Manutenção Predial, apaixo-
nado pelo tema. Atua na área há mais de 10 anos. Fundador da Pri-
meira e Mais Completa Revista de Manutenção Predial
Felipe Lima
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o LinkedIn do Autor
Atualmente, muitos produtos no mercado, inde-
pendentemente de sua composição, têm rece-
bido o nome comercial de Manta líquida. 
No geral, são produtos com base acrílica. 
 
Este tipo de sistema de impermeabilização é clas 
sificado como flexível, e pode ser utilizado em á-
reas sujeitas à movimentação térmica. 
É uma boa opção para reformas em áreas onde 
não haverá tráfego de pessoas e veículos. 
 
 
 
 
 
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Pois bem, como pode ver existem vários 
tipos de impermeabilização (aqui foram 
listados apenas os 6 mais comuns) cada 
qual com uma aplicação e finalidade. 
Então, antes de sair comprando, entenda 
exatamente qual é a sua necessidade. 
 
E para não correr o risco de utilizar o pro 
duto inadequado, procure apoio de um es 
pecialista. Existem boas empresas no 
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M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 3 8
. 
 
Importância da vistoria 
na entrega da obra e o 
impacto nas demandas 
de vícios construtivos
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 3 9
Com o aquecimento do setor imobiliário, tanto 
na produção quanto na comercialização, temos 
obras cada vez mais rápidas visando a entrega 
dentro do prazo, mão de obra desqualificada, 
adoção de materiais com qualidade inferior, e au 
sência de boas práticas. 
Isso tem refletido no aumento significativo de ca-
sos de vícios construtivos. 
 
Estes por sinal, em sua grande maioria, tem lide-
rado o ranking de demandas judiciais, e que se 
arrastam por anos, levando consigo gastos com 
o ingresso de ações judiciais e desgastes emocio-
nais, sem falar nos custos adicionais com assis-
tência técnica no pós-obra que poderiam ser di-
minuídos com medidas de prevenção. 
Nos últimos anos, o alto crescimento e a reinci-
dência de vícios construtivos têm se tornado te-
ma de diversas reuniões no meio jurídico com o 
setor da Construção Civil, e inclusive virou proje-
to pela CBIC (Câmera Brasileira da Indústria e 
Construção) em 2021, onde tem sido discutido o 
problema dos vícios construtivos. 
Os Incorporadores, assim como os Construtores, 
possuem a responsabilidade de entregar ao u-
suário o empreendimento dentro de padrões de 
requisitos de qualidade e desempenho estabele-
cidos em normas. 
Sendo assim, a fim de resguardar o constru-
tor/incorporador e trazer segurança ao usuário, 
é imprescindível e recomendado que a constru-
ção, em seu estágio final, passe por uma vistoria 
in loco e auditoria da entrega de toda a docu-
mentação da obra. 
 
 
Geralmente as construtoras consideram oneroso 
contratar um rigoroso controle dessas etapas an 
teriores ao uso, onde poderiam ser previstas au-
ditorias nos projetos e consultorias para adoção 
das melhores técnicas executivas, obedecendo a 
critérios normativos e tecnológicos. 
De um modo geral, esse acompanhamento é a-
dotado somente por grandes e renomadas cons-
trutoras. Nesse contexto, é nas etapas de Entre-
ga e Uso que serão identificadas as mais diver-
sas manifestações patológicas e irregularidades 
nas edificações que não possuem esse rigor. 
Tem se tornado cada vez mais comum a contra-
tação da vistoria de entrega de obras por parte 
dos Incorporadores e Construtores, consideran-
do que o ato da “entrega formal” está previsto 
em normas. 
A ABNT NBR 12722/1992 e NBR 5671/1990 falam 
da participação dos intervenientes na entrega e 
recebimento das obras, onde estes são o cons-
trutor/incorporador e usuário, além de outros 
intrinsecamente ligados à obra. Cabendo tanto 
para quem entrega quanto para quem recebe co 
municar as irregularidades e vícios formalmente 
apontados em vistoria. 
É importante que esse serviço seja prestado por 
profissional habilitado isento da obra, este figu-
rará de forma imparcial, e fará as constatações 
com os olhos livres dos “vícios” da obra. 
A importância de vistoriar um empreendi-
mento nesta fase de entrega, se dá pela 
necessidade de atenuar o quadro litigio-
so e na melhora da performance econô-
mica dos empreendimentos e, ainda, no 
aprimoramento da qualidade das próxi-
mas construções.
sua morte. Essas fases são conhecidas 
mais precisamente pela sigla PPEEURD 
(Planejamento, Projeto, Execução, Entre-
ga, Uso, Reabilitação e Desconstrução), 
onde a fase de Uso será a mais longa du-
rante a vida edilícia, e todas as anteriores 
terão grande impacto nessa.
s edificações passam por diver-
sas fases, desde o seu nasci-
mento até, vamos assim dizer, a A
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 4 0
  Apaixonada por Engenharia Diagnóstica. Atua com foco nas 
fases de recebimento e uso das edificações.
isabella araújo
Clique Aqui para Acessar 
o LinkedIn do Autor
copo a inclusão das Vistorias de Análise Compa-
rativa de Conformidade, em outras palavras, ela 
é aplicada na etapa de entrega/recebimento de 
obras e trará grande impacto na mudança desse 
cenário, e que poderá mitigar as ações judiciais 
de vícios construtivos, desde que construtores / 
incorporadores tomem nota da importância des-
se serviço. 
 
Sendo assim, tanto o Incorporador quanto o 
Construtor, bem como os Usuários, só têm a 
ganhar com esse serviço preventivo. 
O objetivo é aferir o cumprimento das obriga-
ções contratuais e, implementar ações corretivas 
antes da formalização da entrega, para que os 
Construtores e Incorporadores desenvolvam pro 
cedimentos de melhorias nas etapas construti-
vas, de forma a reduzir os custos com assistência 
pós-obra, prevenindo inclusive a instauração de 
processos judiciais. 
 
Os benefícios obtidos com a realização desse ser
viço preventivo de vistoria são inúmeros, dos 
quais podemos citar: 
Em atual revisão, a ABNT NBR 13752 - Perícias de
Engenharia na Construção Civil, trará em seu es-
• Promove melhorias para as pró-
ximas obras; 
• Proporciona plena segurança na uti-
lização da edificação; 
• Diminui o índice de acionamento da 
Assistência Técnica e, consequentemen-
te o custo do pós-obra; 
• Identifica de forma antecipada pro-
blemas que venham a causar perda de 
desempenho precoce; 
• Promove o sucesso comercial, e fi-
delização de clientes; 
• Fortalece a reputação, a marca e a 
imagem do Incorporador/Construtor. 
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M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 4 2
ocê já parou para pensar o quan 
to as instalações elétricas são 
fundamentais na nossa vida?V
Sem elas, os principais aparelhos moder-
nos não seriam capazes de funcionar e 
nos proporcionar diversas facilidades e 
prazeres, como ouvir música, assistir ví-
deos, interagir pela internet, etc.
Manutenções 
elétricas 
necessárias
Photo by Kelly Sikkem
a on U
nsplash
Agora eu te pergunto: - Como estão as suas insta 
lações elétricas? Quando foi a última vez que 
houve uma manutenção preventiva no quadro 
de medição, ou na entrada de energia do empre-
endimento que você mora ou trabalha? 
 
Pois bem, saiba que a falta de manutenção pode 
trazer sérios problemas como quedas de ener-
gia, oscilações da rede, e até mesmo incêndios. 
 
Caso você seja um usuário da edificação, tome 
nota dessas dicas e pergunte ao gestor do seu 
empreendimento como estão as manutenções 
elétricas da edificação. Ou, se você é o gestor pre 
dial, então se prepare que separei uma lista bem 
completa dos principais assuntos relacionados à 
manutenção elétrica predial para que coloque 
em prática e adicione no seu Planejamento. 
 
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 4 3
 
De maneira resumida, a manutenção elétrica pre 
ventiva é a junção de técnicas e procedimentos 
que visam manter as instalações elétricas sem-
pre nas melhores condições, assegurando a saú-
de, segurança e conforto dos usuários. 
 
Nela, os profissionais em eletricidade avaliam di-
versos fatores e componentes das instalações, 
sempre com o intuito de perceber qualquer fa-
lha no funcionamento. 
 
A manutenção elétrica preventiva também está 
longe de ser uma prática opcional, uma vez que 
existem normas técnicas que tornam o serviço 
obrigatório, como no caso da NBR 5410 – Instala-
ções Elétricas de Baixa Tensão. 
 
Essa Norma estabelece as condições que devem 
satisfazer as instalações elétricas de baixa ten-
são, a fim de garantir a segurança de pessoas, o 
funcionamento adequado da instalação e a con-
servação dos bens. 
Com relação a periodicidade das manutenções 
elétricas, no item 8.1 da norma NBR 5410, diz 
que “a periodicidadeda manutenção deve ser a-
dequada a cada tipo de instalação. Por exemplo, 
essa periodicidade deve ser tanto menor quanto 
maior a complexidade da instalação (quantidade 
e diversidade de equipamentos), sua importân-
cia para as atividades desenvolvidas no local e a 
severidade das influências externas”. 
Embora a norma não estabeleça um tempo pa-
drão fixo para as ações de manutenção, fica a cri 
tério do Responsável Técnico a adoção dos pro-
cedimentos e periodicidades, baseado na neces-
sidade da edificação e boas práticas de engenha-
ria, as quais serão listadas, para que você tenha 
uma base para quando for realizar o seu Plano 
de Manutenção e organizar as manutenções pre-
ventivas elétricas do seu empreendimento. 
Os empreendimentos possuem estruturas elétri-
cas que variam conforme o seu porte (quanto 
maior o prédio, mais equipamentos ele tem) e ao 
tipo de alimentação (Média Tensão e Baixa Ten-
são). De maneira resumida, os prédios alimenta-
dos por média tensão têm alguns equipamentos 
a mais, do que os prédios alimentados em baixa. 
 
Isso se dá, devido ao fato de que a maioria dos 
equipamentos que utilizamos no dia a dia são ali 
mentados por Baixa Tensão (110V / 220V). Sendo 
assim, quando a energia entra em Média, ela pre 
cisa ser rebaixada para Baixa Tensão, e para que 
isso ocorra, são necessários alguns componen-
tes e equipamentos a mais. 
 
Veja só como são os encaminhamentos da ener-
gia elétrica nos dois casos MT (Média Tensão) e 
BT (Baixa Tensão): 
Entrada de Energia da Concessionária (MT) > Ca-
bine Primária > Transformadores > QGBT (Qua-
dro Geral de Baixa Tensão) > Quadro Elétrico > 
Carga Final (utilização da energia elétrica) 
Entrada de Energia da Concessionária (BT) > 
QGBT (Quadro Geral de Baixa Tensão) > Quadro 
Elétrico > Carga Final (utilização da energia) 
Como pode ver, o sistema é mais “curto” nos pré 
dios alimentados por Baixa Tensão, a energia en-
tra direto no QGBT, não há cabine primária e 
transformadores, como nos prédios alimentados
por média tensão. 
Além destes equipamentos, listados no encami-
nhamento elétrico, há outros componentes elé-
tricos nas edificações, como por exemplo, o SPD-
A (Sistema de Proteção Contra Descargas Atmos-
féricas), e os Geradores de Energia, ambos fa-
zem parte do sistema elétrico. Vale lembrar que 
todos esses equipamentos precisam passar por 
manutenção preventiva. 
Estrutura Elétrica Predial
Prédios alimentados por média tensão
Prédios alimentados por baixa tensão
O que é Manutenção 
Elétrica preventiva?
Periodicidade
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Photo by John Forson on U
nsplash
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 4 6
   
A invenção da roda é a primeira e principal inven 
ção a causar impacto no desenvolvimento tecno-
lógico da humanidade, sua importância é tão 
grande que comumente é mencionada em dis-
cussões de novas soluções e produtos, 
afinal, quem nunca falou ou ouviu no 
dia a dia que “não precisamos 
reinventar a roda”.
víduo resolveu fazer algo diferente e teve 
que convencer a sociedade que a nova 
forma era a melhor a ser seguida.
a história houveram vários mo-
mentos de transformação tecno-
lógica e, em todas elas, um indi-N
Pioneirismo 
inovador e 
responsável: 
manutenção é 
assunto sério
O descobrimento de como fazer fogo é outro 
marco no desenvolvimento da humanidade, pois 
passamos a dominar formas de gerar energia e 
entender as propriedades químicas e físicas que 
hoje nos possibilitam incontáveis materiais, medi 
camentos e alimentos. 
Em um momento mais recente da história, as 
grandes navegações desbravaram novos conti-
nentes e os estudos de cartografia foram respon 
sáveis por dar início à globalização. Já na metade 
do século 18, a primeira revolução industrial inici 
ou a transformação da sociedade moderna, tra-
zendo as máquinas e possibilitando a escalabi-
lidade de produtos. 
Hoje, vivendo a quarta revolução industrial, car-
rego uma certeza: 
"temos ainda muitas inovações e melhorias que 
irão alterar a forma que a sociedade vive" 
Quando a Éleme foi fundada no ano de 2018, eu 
e meus sócios sabíamos do desafio de alterar 
uma cultura para democratizar a manutenção 
preventiva predial. Porém, quando se acredita 
em uma ideia e há dedicação na execução, a mo-
bilização de pessoas que se apaixonam pelo pro-
jeto acontece. 
 
 
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 4 7
Engenheira Civil e Engenheira de Segurança no Trabalho, CPO e 
Co-fundadora da Éleme, StartUp criada para solucionar e 
    democratizar a manutenção predial preventiva no Brasil.
Laura Mitterer
Clique Aqui para Acessar 
o LinkedIn do Autor
ços, tenham recebido orientação e possuam co-
nhecimento de prevenção de riscos e acidentes”. 
Durante nossos estudos em campo, entendemos 
que cada grupo profissional deveria ser tratado 
de forma diferenciada dentro do software já que 
apresentam resultados distintos que precisam 
ser demonstrados em relatórios. 
Além disso, certamente aproximar processos da 
operação existente na edificação com novas for-
mas de operacionalizar as manutenções. 
E o grande resultado de todo esse entendimento 
foi uma descoberta trivial: não é possível realizar 
uma inovação tentando “empurrar” para o mer-
cado uma solução inexequível - não é possível 
inovar sem dedicar muito tempo de desenvolvi-
mento de um novo produto. 
As histórias da humanidade abordadas no início 
do artigo apresentam períodos longos de tempo 
entre elas... pois não é rápido inovar, mas al-
guém sempre precisa dar um primeiro passo. 
Nossa preocupação sempre foi sanar um proble-
ma real do mercado - dedicamos o primeiro ano 
da empresa estudando o dia a dia de um condo-
mínio, testando provas de conceito e desenvol-
vendo nosso produto mínimo viável. 
Esse processo foi extremamente importante pa-
ra definirmos o direcionamento do desenvolvi-
mento do produto porque, como sabemos, a tec-
nologia é um meio para promover soluções e 
não a solução em si. 
Dentre as descobertas que fizemos nesse pri-
meiro ano de estudo, a principal certamente foi 
como lidar com as equipes distintas que atuam 
dentro de uma edificação. 
De acordo com a NBR 5674, existem três grupos 
de profissionais que atuam na manutenção pre-
dial que são: 
• Os que atuam em empresas capacitadas, que 
por definição são “organização ou pessoa que 
receberam capacitação, orientação e respon-
sabilidade de um profissional devidamente habi-
litado e que trabalhe sob responsabilidade de 
profissional habilitado”; 
• As empresas especializadas que por definição 
são uma “organização ou profissional liberal que 
exerce função na qual são exigidas qualificação e 
competência técnicas específicas”; e 
• a equipe de manutenção local, que por de-
finição são “pessoas que realizam diversos servi- 
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M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 4 8
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artigos publicados são de responsabilidade dos autores, e não representam necessariamente a opinião da Revista. Assim como não 
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Predial, desta forma não nos responsabilizamos , a qualquer título, pelos serviços ou produtos comercializados pelos fornecedores 
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danos ou prejuízos, de qualquer natureza, que possam decorrer da contratação e/ou aquisição dos serviços e produtos listados são 
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M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 5 2
comum em março. Você será incomparável quan-
do se trata de gerenciar o cotidiano e as tarefas 
domésticas. Apenas tome cuidado para não im-
por a ninguém suas ideias e princípios que alguns 
consideram excessivos.
Conte com uma determi-
nação inabalável e uma 
demonstração de boa von 
tade para servir à causa 
Virgem
tenção a eles para orientar o seu destino de for-
ma diferente ou para refletir sobre o sentido da 
sua existência. Se você está perturbado por cer-
tas tensões, é apenas para enfatizar melhor o que 
precisa ser transformado para seguir em frente 
na direção certa.
Júpiter e o sol favorecem 
as evoluções necessárias, 
certos acontecimentos o 
levam a mudar, preste a-
Leão
e você corre para as mais promissoras (no plano 
privado e profissional), controle seus impulsos, 
não crie tensão sendo muito exigente. Você afir-
ma suas ambições e necessidades, mostrando au 
tenticidade e determinação. 
Você aspira realizar suas 
ambições e não lhe falta 
determinação para alcan-
çá-las. As portas se abrem
Câncer
cê aspira realizar suas ambições e assume o cen-
tro das atenções para se impor. Se suas expec-
tativas forem legítimas, certifique-se de moldá-
las, calcule todos os passos, em vez de se preci-
pitar em direção ao seu objetivo.
Seja no plano profissional 
ou privado, você não está 
pronto para se contentar 
com pouco em março. Vo-
Gêmeos
sentar as suas ideias e promover os projetos que 
desenvolveu para gerir a sua vida com a máxima 
autonomia. Suas ambições são grandes e seus so 
nhos são imensos, você atrai colegas e associados 
para o seu universo.
Você defende seus valo-
res e brilha em sociedade. 
Use a sua força de ataque 
e o seu charme para apre-
Touro
um tempo para refinar seus planos e estratégias 
antes de começar. Você se beneficia de apoios o-
cultos para suas iniciativas, mas é muito empre-
endedor, exigente e pede muito de quem está a-
penas procurando ajudá-lo.
Você nutre projetos que 
deseja realizar o mais rápi 
do possível. Seja profissio-
nal ou particular, reserve
áries
• M A R Ç O •
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 5 3
para agir e seguir em frente com plena posse de 
seus meios. Enquanto Júpiter privilegia a exibição 
de seus talentos e de sua personalidade carismá-
tica, evite qualquer forma de intervenção que pos 
sa ser interpretada como contrária.
Reserve um tempo para 
refinar planos e estraté-
gias, contenha seu ímpeto 
e controle suas emoções
Peixes
com Júpiter para garantir seus investimentos. Por 
outro lado, não tire proveito de sua sorte para go-
vernar a lei em família, pois suas escolhas não a-
gradam a todos. Prefira ajustar seus planos em 
vez de agir impulsivamente.
Você continua a navegar 
em rios prósperos que 
melhoram suas condições 
de vida, e pode contar 
Aquário
seus méritos, e uma vez que você exibe seus po-
tenciais, aumentam as chances de receber uma 
resposta positiva. Você tem ótima comunicação e 
sabe angariar votos em torno de suas propostas, 
não subestime seu talento e sua capacidade.
Você reivindica o que a-
cha que merece, seja reco 
nhecimento social ou re-
compensa financeira por
capricórnio
mostrar do que você é capaz, utilize todo o seu 
potencial seja dirigindo um escritório particular 
ou empresa. Em março você está mais engajado 
no campo da família do que no campo profis-
sional, mas não perca o foco.
A partir do dia 20, o sol 
fortalece o seu potencial e 
favorece o seu desenvolvi 
mento. Agora é a hora de
Sagitário
falta potencial e charme para transformar seus 
interlocutores em admiradores. Aproveite seu bri-
lho para ampliar sua influência e consolidar suas 
recentes alianças ou engajamento. 
Você continua com seus 
negócios e assume suas 
responsabilidades. Talen- 
toso e estimado, não lhe
Escorpião
escuta e a cooperação para fortalecer seu negó-
cio e crescer. Novas portas se abrirão proporcio-
nando-lhe condições de trabalho satisfatórias. Vo-
cê se preocupa em resolver os problemas familia-
res e aspira mudar suas condições de vida. 
Criativo e ansioso para 
mostrar isso, você se des-
taca positivamente. A par-
tir do dia 20, conte com a
libra
• M A R Ç O •
M A N U T E N Ç Ã O P R E D I A L | 5 4
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