Aspectos_Atuais_Multipropriedade_imobiliaria_fls_512-522 (1)

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ASPECTOS ATUAIS DA MULTIPROPRIEDADE
IMOBILIÂRIA‘
Sumário: 1 Contornos da multipropriedade e sua relevância no mercado imobiliário; 2 A experiência brasileira da multlpropriedade imobiliária; 3 Unidades autônomas espaço-temporalmente determi- nadas: a constituição de condomínios edilfcios; 4 Limitações ao dlreito do multiproprietário e função social da propriedade; 5 Proteção do consumidor-multiproprietário. 6 Notas conclusivas.
1 Contornos da multipropriedade e sua relevância no mercado imobiliário
Surgida na França no final dos anos 60 do século passado, e amplamente difundida na Europa e nos Estados Unidos, a multipropriedade conquistou significativo espaço no mercado imobiliário, por permitir a divisão da utilização de imóveis em temporadas anuais, de modo a que diversos titulares pudessem se beneficiar, alternadamente, cada qual a seu turno, do mesmo im6vel, multiplicando exponencialmente o público alvo para as casas de campo ou de praia.3 A operaçik› franqueou a novas camadas sociais o acesso à segunda casa. Famílias que pretendem adquirir o imóvel apenas para o período de férias anual satisfazem suas necessidades a preço relativamente modesto. Reduzem-se, por outro lado, as despesas e os incômodos com a manutenção
' Texto escrito em hnmenagem ao amigo, Meswe e Professor Eméfito da Universidade do Eatado do Rio de Janeiro, Prof. Ricardo Cesar Pereira 1.ira.
' Professor Titular de Direito Civil da Faculdade de Direito da Universidade do Estado do Rio deJaneiro.
' Pura a anàiise minuciosa da multipropriedade, com exame de diversas legislações estrangeiras e com ampla bibliografia esnangeira, seja corisentido remeter a TEPEDINO, Gustavo, MultipropriWde lmràilióris, São Paulo, Saraiva, 1993, xim. Na literatura brasileira, o tema foi também objetn de exame por LIMA, Frederico Viegas de, Aspectos tcõn•• s & niultiptopríedede, 1990, Revista dos Tribunais, vol. 658, p. 28 e ss.; MARQUES, Claudia Lima, Gonuatos de time-sharing e a proteção doc consumidores: ciluca ao direito civil em tempns p6s-modernos, fievüta de Direito da Consumidor, vol. 22, abr./1997.
Aspectos Atuais da Multlpropriedade Imoblliárla St3
e segurança do imóvel. Além disso, para os empresários do setor, aumenta-se verti- ginosamente a margem de lucro, dada a grande quantidade de unidades que, com a subdivisão temporal, é posta ã venda em cada empreendimento.
Do ponto de vista da indústria turístico-hoteleira e de serviços, a econômica das regiões envolvidas torna-se aquecida em todos os períodos do ano, e não apenas nas altas estações. Estimulam-se o desenvolvimento e a estabilidade do comércio local de maneira contínua, favorecendo, ainda, o equilíbrio ecológico, na medida em que resguarda o meio ambiente contra a proliferação indiscriminada de construções. Com o desenvolvimento da multipropriedade, diversos mercados imobiliários conseguiram superar a crise recessiva em que se encontravam, tornando-se o novo sistema objeto de estudos e debates em numerosos países. No Brasil, empreendimentos do gênero receberam boa aceitação no Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul e São Paulo, posto que inibidos por alguma dose de incerteza acerca dos direitos e prerrogativas do titular.
Tendo a autonomia privã0a se antecipado ao legislador, numerosos modelos jurídicos foram desenhados para regulamentar a operação, designada como multi- propriedadei tiitie-sítaririg; droit de jouissance à tctips partagé,- propriété spatio-temporelle; mult ouissance; multiproprietà; direito real de habitação periódica.' No caso brasileiro, provavelmente por conta da aludida insegurança jurídica, assistiu-se a tímido cres- cimento de tais empreendimentos, até hoje não inteiramente incorporados ã cultura do setor imobiliário. De todo modo, com o fortalecimento registrado, nas últimas décadas, da classe média e da poupança popular, não parece improvável que a multi- propriedade ainda encontre significativo espaço para se consolidar como alternativa de crescimento do mercado, cabendo ao jurista prover os empreendedores com os instrumentos adequados. Do ponto de vista técnico, conforme definido anteriormente, cuida-se de “relação jurídica que traduz o aproveitamento econômico de uma coisa m6vel ou imóvel, em unidades fixas de tempo, visando ã utilização exclusiva de seu titular, cada qual a seu turno, ao longo das frações temporais que se sucedem”.'
Para a implementação da nova figura jurídica, diversos modelos foram adotados na experiência estrangeira, destacando-se:
(i) multipropriedade societária, pela qual se constitui uma sociedade, proprietária do empreendimento, da qual os adquirenies se tomam sócios, conferindo-lhes o direito de utilização periódica de certa unidade. Trata-se, portanto, a rigor, de multipropríedade inobiliórie, incidente sobre as ações ou cotas. Na Itália esse tipo de empreendimento não logrou êxito, especialmente após a falência, em 1979, da sociedade anônima Multiresidence da Gênova Spa, que tornou evidente o risco do modelo, por vincular o
' Ao connário de outros países, no Brasil nâo houve intervenção legislativa para a definição do modelo jurídico a ser adotado, aplicando-se, então, as normas do Código Civil em matéria de propriedade e o Código de Defesa do Consumidor para a proteção contratual do6 adquirentes. Em 1997. foi editada a Deliberaçao Normativa ri° 378, de 12 de setembro de 1997 do Ministério da Indústria, do Comércio e do Rrismo, que estabelece cláusulas imperativas para esse cipo de contrato.
51J DIREITO IMOBILIÁRIO • Fábio de Oliveira Azevedo / Marco Aurélio Bezerra de Melo
sucesso do investimento à boa gestão .societária por parte de terceiros.' Ata França, o segmento se desenvolveu com a Lei n° 86-18, de 6 de janeiro de 1986, que prevé a criação de Sociedade específica, designada como ”socitté d’attribution d’ininieubles en jouissance à teitips partagé”,-'
(ii) direito real sobre coisa alheia, conforme instituído pela Lei portuguesa, que prevê o direito real de habitação peri6dica. O adquirente se torna titular de direito real limitado, incidente sobre a propriedade limitada, que se mantém nas mãos do empreendedor;•
(iii) Multipropriedade imobiliária, adotada em diversos países, como Espanha, Itália e Brasil, e sobre a qual se discorrerá adiante, constituindo-se condomínios de multiproprietários, cuja convenção estabelece os limites da utilização por cada timlar;
(iv) Multipropriedade hoteleira, normalmente associada à multipropriedade imo- biliária, em que se agrega ao condomínio de multiproprietários a gestão profissional de grandes cadeias hoteleiras, de modo a oferecer, no mesmo empreendimento, duplo regime, de multipropriedade e de hotelaria, com todos os serviços e produtos daí decorrentes.
2 A experiência brasileira da multipropriedade imobiliária
Dentre os civilistas brasileiros a multipropriedade suscitou, em um primeiro momento, desconfiança, por configurar situação jurídica híbrida, com características de realidade acompanhadas de vínculos obrigacionais, delineando-se assim aparente atipicidade, que violaria o príncfpio da taxatividade dos dlreitos reais.'0 O fenômeno,
· Sobre o episódio e suas conaequéncias no mercado imobiliário imliano, p. TEPEDINO, Gustavo, Hut- típropriedade, cit., p. 13, e especialmente nota 10.
’ Sobre a fórmula societária, seus inconvenientes e dificuldades ‹]'he antecederam a própria lei france- sa. v. Noí'l Doyon, la propriete sp•cio-nmporelle, in JCP Quns-Cl•sseur pfriodiçue — La Semnrnt Juridi9ue). n. 2.599/1 a 22.
^ Para a análise da lei especial e de seu impacto nn sistema de direitos reais português, v. MESQUITA, Henrique, Uma Nova Figura Real: O Direito de Habitação Periódica, in Revista H Direito e Economia, Univ. de Coimbra, 1982, 1:39-69..
· Acerca do crescimento vertiginoso da multipropriedade hoteleira, v. TEPEDINO, Ciustavo, Multipro- priednde frto6ifídría, cit. p. 18 e ss., onde se enfatiza como a transferência da gestão dos serviços à empresa hoteleira torna aUativo o empreendimento, aperfeiçoando a oferta de restaurantes, bares, lavanderias, discotecas,esportes, e atividades complementares. Por outro lado, "a entrega da gestão multiproprietária a redes de hotelaria, em geral empresas multinacipnais, estimula a prática de intercâmbio entre mu1ii- proprietários, visando à permuta anual das respectivas frações de que são titulares, em lugares e países diversos, formando-se um chamado “banco de trocas”, altamente diversificada e interessante para os que gostam de viajar. Dessa forma, um multiproprietário titular de uma quinzena anual em Carnes, por exemplo, troca .a utilização do seu apartamento. em cerro ano, com o titular de igual direito em imóvel situado em Búzios ou nas distantes ilhas iviauricius‘ (p. 19).
'° Na percepçán de Orlando Gomes, por exemplo, tratar-se-ra de “verdadeiro direito real atfpico e, por- tanto, uma espécie que não pode existir em face do princípio do nume us cÍnustts dos direitos reais" (Sobre a Multipropriedade, Jornal A Tarde, 18.3.1983).
que se procurou alhures qualificar como propriedade temporária, ou propriedade cíclica, ou propriedade dividida no tempo, acabou sendo absorvido, na prática imobi- liária, como modalidade condominial, preservando-se assim a tipicidade do direito de copropriedade, e como tal reconhecida pelo ordenamento. Assim foi que, no mercado imobiliário brasileiro, a multipropriedade imobiliária se difundiu predominantemente mediante a constituição de condomínio edifício no qual cada unidade autônoma é atribuída a 52 coproprietários (estes em condomínio ordinário). ”
Mediante convenção interna da unidade autônoma, a cada um dos 52 condôminos (em modalidade ordinária) é assegurado contratualmente o direito de utilização do imóvel por uma semana do ano. Ocorre que, dentre as características do condomínio ordinário, destacam-se a sua divisibilidade (art. 1.320, Código Civil) e o direito de preferência dos condomínios na hipótese de alienação do imóvel (art. 504, C6digo Civil), prerrogativas às quais os adquirentes renunciar, de maneira expressa e irre- vogável, na escritura de aquisição do imóvel. "
A validade jurídica de tal renúncia, contudo, é discutível, por se tratar de direi- tos potestativos considerados inerentes à natureza do condomínio. Daqui a perma- nência de certo grau de insegurança para o investidor, diante do risco de, uma vez declarada a invalidade das cláusulas abdicativas, sujeitas-se o titular a pedidos de extinção de condomínio ou ap direito de preferência de cotitulares na hipótese de alienação. O risco, em termos práticos, costuma ser debelado pela aquisição, por parte do empreendedor, de um conjunto significativo de unidades, capaz de preservar contratualmente a utilização anual dos multiproprietários mesmo quando houver controvérsia acerca de alguma unidade especificamente considerada. De todo modo, do ponto de vista jurídico, percebe-se a difícil compatibilidade funcional entre o condomínio ordinário, essencialmente constituído como situação transitória ou provisdria (rondominiiim est matem disrordinruin, na advertência romana) e destinado à utilização comum dos condôminos — e apenas excepcionalmente mantido sob pacto de indivisão, não superior a S anos — e o direito dos multiproprietários, destinados à utilização individual e perpétua de cada titular e seus sucessores.
A bem se ver, é o objeto do direito que se reduz, no tempo e no espaço, na mul- típropriedade, embora a função pretendida pelo adquirente coinCida com a do direito dominical exclusivo. Reafirme-se, ao propósito, inexistir incompatibilidade entre o direito de propriedade e a delimitação espaço-temporal do objeto do direito sobre o qual incide o domínio, admitindo-se o tempo como elemento de individuação do
" Para o exame pormenorizado de dois contratos aquisitivos da multipropriedade em regime condominial,
jtfntamente com os instrumentos de convenção e regulamento de condomínio. lavrados no l8° Ofício de Notas do Rio de Janeiro, v., TEPEDINO, Gustavo, M«fripropriedsde, cit., p. 43 e ss.
" Código Civil, art. 504: Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro cnnsorte a quiser, tanto por tanto. O condôminn, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer nn prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência; e art. 1.320: “A todo tempn será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão".
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Não há propriamente novidade na influência do tempo no conteúdo e no objeto de direítos. Basta ter presente a figura da sublocação; ou do termo essencial; ou, no âmbito dos direitos reais, a servidão de uso, por vezes delirieada inteiramente pelo apro- veitamento temporal dapnspriedade alheia. Do mesmo modo, e em termos didáticos, assim como se pode subdividir o domínio por unidades espaciais (metros, alqueires, hectares), redefinindo-se, desse modo, de acordo com sua dimensão espacial, o objeto da propriedade, assim também não parece haver óbice a que se determine o objeto da propriedade em suadimensão temporal, estabelecendo-se módulos de tempo e espaço atribuíveis ao multíproprietário.
A rigor, a coisa, individuada no tempo e no espaço, conserva os característicos essenciais para a apropriação dominical, desde que o bem possa ser discriminado e individuado de modo constante, o que não parece difícil, no caso da multiproprieda- de, considerando-se que as frações de tempo são imutáveis (é o tempo permanente, através do ano solar que se repete, e não o tempo que passa, como serja o curso de um contrato, por exemplo). Tem-se assim, na unidade de tempo e espaço destinada a multipropriedade, materialidade, exclusividade, perpetuidade, e plenitude {no sen- tido da integralidade da senhoria sobre o objeto delimitado espaço-temporal mente).
3 Unidades autônomas espaço-temporalmente
determinadas: a constituição de condomínios edifícios
Tais considerações conduzem à conclusão de que, na multipropriedade, o tempo não é objeto de apropriação, mas elemento de individuação do bem apropriado. Confi- gura-se, assim, no empreendimento em multipropriedade, conjunto de bens jurídicos de utilização durante turnos anuais pré-estabelecidos, remetendo o intérprete para o sistema de unidades autônomas em regime de condomínio edilício, no qual prevalece regime misto, com a propriedade individual da unidade autônoma, constituída por fração espaço-temporal do imóvel, ao lado da propriedade coletiva sobre as partes
" Ressalte-se a diferença entre coisa em sentido empfrico e coisa em sentido jurídico. A coisa em sentido emplrico é mero suporte fisicn de incidência do direito. É noção pré-jurídica, enquanto a coisa em sentido jurídico coincide com a noção de bem jurídico, é o objeto do domínio, qualificado pelo ordenamento em fate de um interesse tutelado. De outra parte, admite o CCB como objeto de direito, na esteira do direito romano, tanto a coiea material como a coisa imaterial ou incorpóreas. Sobre o ponto, v. TEPEDINO, Gustavo, ’Regi rot jurídico dos 6ens no Código Civil", in VENOSA, Síivio de Salvo; GAGLIARDI, Rafael Villar; HASSER, Paulo Magalhães (coords.), 10 cone do Cbdigo Civil: desafios e perspectivas, São Paulo, Atlas, 20J2, p. 48 e ss.
comuns, esta a assegurar, por exemplo, a legitimidade dos multiproprietários para
inventar ações possess6rias e petitórias a qualquer época do ano."Essa construção torna-se possível graças ã deliberada flexibilidade da disciplina legal do condomínio edilfcio, de acordo com a qual, tanto na atual redação do Có- digo Civil como na revogada Lei 4.591/64, para se instituir o condomínio edilício, basta a individualização e discriminação das unidades autónomas. Nos termos do art. 1.332, CC, “Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e itidividunliz ôo dos unid«les de propriedade exclusiva, estreWadas xnin das outras e das pertes comuns, H - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; õI — o fim a que as unidades se destinam".
Não há qualquer restrição, portanto, no texto legal, para que se institua o con- domínio edilício mediante a discriminação e individualização espaço-temporal de unidades autônomas de propriedade exclusiva. Diante das novas formas de utilização dos bens, deve o intérprete prdcurar desenvolver critérios hermenéuticos que possam compatibilizar a função 1 qual se destina o beoi com a estrutura normativa dísporiível, renovando-se a cada dia a letra da lei, reelaborartdo-a diante do dado social e criando,
assim, critérios de avaliação dos negócios em geral. em particular os novos rieg6cios,
de tal modo a promover de modo adequando a atividade económica pretendida.
O modelo assim coristrufdo foi proposto em doutrina, embora persistam resis- tências ã sua implementação. Apesar de diferir dos esquemas tradicionais, não parece ilegítimo o memorial de incorporação que contenha previsão de unidades autônomas em multipropriedade. Cuida-se aqui de levar a Registro tantas unidades autónomas quanto forem as semanas atribuídas em mtiltipropriedade, criando-se matrícula própria no cart6rio do Registro de Imóvel para cada uma dessas unidades espaço-temporais. Segundo se tem notícia, contudo, algumas Corregedorias proibiram, sem fundamento aparente, o Registro de tais modelos jurídicos, " o que acaba por preservar a fórmula
" A noçâo ampla de unidade autônoma encontra-se alinhada com o Enunciado n• 89 da 1 Jornada de Direito Civil do CPF: “O dispostó nos arts. 1.331 a 1.358 do noVo Código Civil aplica-ac. no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo".
" Segundo inforiz1a O T}SP (EJTtezttãrio exLrajuóicia] n° 8/2007), a Corregedoria Cieral do Estado teputa inviável o enquadramento da multipropriedade como direito real, admitindo-se a "instituição de condo- mlnio tradicional, regido pelo Código Civil, sobre as diversas unidades autônozoas”, mas alegando-9e s inadmissibilidade‘ da inserção, na convenção de condomínio levada a registro e nas matrículas das unidades de quaisquer disposições tendentes a vincular o direito real de propriedade ao direito pessnal
de regramento acerca do uso periódico anual das unidades, tornando reais direitos obrigacionais”. Nesse
sentido, já se recusou a “averbação de alteração de convenção condominial que traz disposições de natureza obrigacional a respeito da utilização exclusiva pelos condôminos, no decorrer do ano, da totalidade das unidades autônomas”, deterniinando-se, ainda, a “anotaÇão, no livrn em que registrada a convenção de condomínio, da ineficácia real da disciplina obrigacional constante do título*. Promoveu-se, igualmente,
a retificação de matrículas do Registro de Imóveis “a fim de ser excÍtildo do tólio real todo e qualquer
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anterior, com suas imperfeições funcionais, em que a multipropriedade é instituída mediante convenção entre condóminos no regime ordinário.'^
4 Limitações ao direito do multiproprietário e função social da propriedade
Uma vez definida a construção jurídica da multipropriedade, torna-se indispensável examinar a validade das numerosas cláusulas lirnitativas ao uso do aproveitamento do imóvel, as quais se justificam para permitir a utilização de todos os multiproprietários na mesma estrutura imobiliário Assim é .que, em geral, torna-se imprescindível o respeito a normas internas bastante rigorosas de funcionamento de todo o complexo, impedindo-se que o multiproprietário altere a decoração ou o mobiliário; proibindo-se a reprodução de chaves do apartamento; fixando-se o número máximo de pessoas; restringindo-se a presença de animais, estabelecendo-se o rateio de uma série de despesas de segurança e de conservação do imóvel como um todo, inde- pendentemente do uso que dele faça o multiproprietário, e assim por diante.I'
Por outro lado, confere-se ao administrador amplos poderes de representação, de tal modo a evitar divergências na assembleia e até mesmo alterações na destinação do imóvel que pudessem desvalorizar ou deteriorar o empreendimento. A despeito da soberania da Assembleia e da irrenunciabilidade da participação dos multipro- prietários nas decisões coletivas, a outorga de poderes aos administradores tem se mostrado positiva para a conservação do empreendimento fiomo um todo.
Tais cláusulas, instituídas na convenção de condomínio e no regimento interno, embora possam parecer hostis ao direito de propriedade, mostram-se merecedoras de
dado de natureza pessoal e obrigacional", sustentando-se, por outro lado, a “desnecessidade, porém, do bloqueio das matrículas, diante da retificação determinada" (Parecer 3lS/2007, Proc. CG n• 549/2007).
'° Conforme informação obtida junto ao TJRS, ”até o presente momento não há normatização quanto aos procedimentos que devem ser adotados para o registro de muÍtiprnpriedade imobiliária. No Estado do Rio Grande do Sul temos notícia deste tipo de registro na servenÓa de Registro de Imóveis do Município de Gramado. Na ocasião, o registro foi realizado observando-se a fração ideal correspondente a cada adquirente, sendo discriminado nas Condições a qual período temporal se referia a propriedade, especificado também na Escritura Pííblica em questjp* (TjR5, Expediente ri° 5796-14/000041-7, Serviço de Informações ao Ci- dadão - Protocolo 2014050815O91, parecer ri° 2253N014, 21.5.2014). Segundo informaçso fornecida a esta pesquisa pelo Colégio Notariai de Minas Gerais, esta também é a solução adotada no estado, na ausência de normativa espeÕfica da respectiva Corregedoria Geral. Faz-se o registro como condomínio geral e uma conwnção de condomínio que conterá a previsão do compartilhamento do tempo de uso.
” llustrativamerste, a Deliberação Normativa da Embratur n• 378, de 12 de agosto de 1997, que regula o sistema de timr-sh'iring em meios de hospedagem de turismo. prevê comp Obrigações dos cessionãrios do uso das unidades habitacionais: ocupar e utilizar os bens e serviços conforme o seu destino; não exceder o número de ocupantes previsto no contrato; permitir o acesso do pessoal de limpeza, manutenção e administração do meio de hospedagem; comunicar qualquer dano dos bens e por ele responder quando o causar por si, seus acompanhantes ou pessoas que hajam autorizado; desocupar na data e horários pre- vistos a unidade habitacional; comunicar toda ceS6ão temporal ou definitiva de seus direitos, observado o procedimento contratual previsto; pagar pontualmente a taxa de manutenção estabelecida no cnntrato; e manter sua ficha cadastral atualizada (art. 17 da Deliberação).
tutela quando indispensáveis ao interesse coletivo, justificando-se como restrições que promovem a função social da propriedade, em favor da otimização do aproveitamento do imóvel em empreendimentos do gênero. Há de se levar em conta, como parâme- tros de valoração dessas cláusulas restritivas, dentre outros: (i) a racionalização do aproveitamento dos im6veis, associada à necessidade de conservasão do imóvel e preservação de sua destinação; (ii) a importância do acesso ã segunda casa;
(iii) a tutela da personalidadedo conjunto de multiproprietários.
Em contrapartida, o exercício regular do direito do multiproprietário, para que se possa avaliar a sua legitimidade, deve levar em conta o critério do uso normal, tradicionalrriente empregado nos condomínios edilícios, tendo-se por parâmetro a expectativa de comportamento estabelecida de acordo com a dinâmica de cada empreendimento, as atividades ali desenvolvidas e as características da vizinhança. Avulta, nessa direção, para que se possa examinar a legitimidade da disciplina con- dominial e das cláusulas convencionais, a natureza específica do bem, sua destinação e função social do empreendimento, que, por vezes, de forma mais intensa do que nos condomínios edifícios tradicionais, contrapõe ao interesse individual o coletivo."
5 Proteção do consumidor-multiproprietário
Traço característico da oferta de empreendimentos em multipropriedade tem sido a adoção de agressivas campanhas de marketing, em que a venda de unidades imobiliárias é anunciada em ambientes descontraídos, com coquetéis de lançamento e apresentação do produto por corretores especializados. Daí a necessidade de se estabelecerem parâmetros rígidos de proteção do adquirente, especialmente no caso de compra de imóvel em regime ainda desconhecido pela maior parte do mercado.
Na experiência europeia, a gravidade do assunto, ainda mais intensa por conta da diversidade de legislação de cada país, deu ensejo, primeiramente, à Diretiva n• 94/47/CE do Parlamento Europeu e do Conselho da União Europeia, de 26,10.1994, que dispunha sobre “proteção dos adquirentes quanto a certos aspectos dos contratos de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de bens”. De acordo com a norma, gradualmente introduzida nos Estados Membros da União Europeia, estabe- leceram-se, dentre outros, as prerrogativas do adquirente de rescindir o contrato no
prazo de 10 dias (art. 5", 1) e de (ii) resolver o contrato no prazo de 3 meses, caso não
sejam garantidos determinados direitos previstos como essenciais na própria Diretiva
(an. 5º, 1). Além disso, ficou-se, de forma cogente, a não vinculação do adquirente
· A tensão entre tais interesses tnrna-se ainda maior nas hipÓteses em que a multipropriedade incide sobre as unidades autônomas em condomínio edilício. Assim, por exemplo, já decidiu o TJPR: “Embargos de terceiro. Multipropriedade imobiliária (time shoring). T'enhora de áreas comuns de complexo turístico (garagens e quadras esporõvas) por divida da empresa incorporadora. Constrição insubsistente em face dos condôminos. Natureza jurídica do instituto. Caso particular. Apelação provida. PenhoradaS, em execução proposta em face de construtora/incorporadora por promitente comprador com contrato rescindido, áreas comuns de complexo turístico (vagas de garagem e quadras esportivas) a serem desmembradas do todo, procedem os embargos de terceiro propostos pelos condõminos em defesa da posse e da multipropriedade imobiliária" (UPR, Ap. Cfv. 2008.019293-6, 3• T., Rel. Des. Maria do Rocio Luz Santa Ritta, jutg. 16.12.2008).
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a clåusulas que prevejam renúncia a direitos tidos como essenciais na Diretiva on que estabeleçam a exoneração do vendedor (art. 8ᵉ), exigindo-se, por outro lado, que as cláusulas essenciais ao contrato sejam anexadas em destaque nos contratos de aquisiçäo. Posteriormente, referida norma foi revogada pelt Diretiva 2008/122/ CE, que aumentou para 14 dias o prazo de desisténcia imotivada do conWato (art. 6ᵉ, 1) .e previu prazos maiores para a desistëncia nos casos em que se desfiumpram
direitos previstos pela pr6pria Diretiv« to . 6ᵉ, 3). Manteve-se também a vedação a que os consumidores possam renunciar aos direitos previstos na norma (art. 12ᵉ).
Mo Brazil, aplica-oe à matéria o Código de Defesa do Consurnidor, sendo certo que, ao lado da relação condominial entre os titulares, estabelece-se relação de consumo entre o multiproprietärio e todos os fornecedores de produtos e serviços alcançado5
pelo empreendimento, desde o ineorporador e corretor, que inøtitui o condomínio e aliena a unidade, aos prestadotea de serviço que atuam ma gestão do complexo de hotelaria e lazer.i• O surgimento de nova figura jurídica corrobora a perspectiva, já anotada em doutrina, pela qual o consumidor deve ser visto como e pesson etn situnçdn jurfdire de pnrtitufnr vuínrrabilifAde. O multiproprietärio, portanto, submetido ao fecho de relações jurídicas aúnentes ä aquisição e manutençäo de sua fração condominial, há de ser protegido como imperativo da ordem pública intema, verificando-se flagrante assimetria informativa em face do incorporador, do gestor e dos demais fornecedores de produtos e serviços do complexo imobiliário.
Aliás, conforme ressaltado anteriormente, o constituinte brasileiro não somente incluiu a tutela dos consumidores entre os direitos e as garantias individuals, como também estabelece a funcionalização dos seus interesses patrimoniais à tutela de sua dignidade e valores existenciais. “Trata-se, portanto, de tiitelar a pessoa huma- na na relação de consumo, mais do que o consumidor como categoria em si mesma considerada. A proteção jurtdica do consumidor, nesta perspectiva, não pode ser estudada senáo cnmo um momento particular existencial de mrna tutela mais ampla: a da personalidade".”
'• Nessa direção, decidiu o ȚJRS: “Multipropriedade. Açäo de resoloçän por inadlmplemento. Legitimação passive. N$o hä corno afastar da responsabllidade pasøiva empresa que autoriza terceiroø a procederern alienação de direitos de rriultipropriedade. [...] Contratos de adesúo e relaçáo de consumo. Inegävel o canter de relaçäo de consumo, com a colocação a públlco, atrafdo por vistoso marketing, exigindo-se explicitude contratual (artigos 31 e 54, Ş 3•, CDC) e repelida publicidade enganosa (art. 37, CDC) ” (Ap. Civ. 7000l4l26g3, 2O• C.C., Rel. Des. Armlnio José Abreu Lima da Rosa, juÍg. 28.11.2001).
°° TEPEDINO, Gustavo, O Mercosul e as Relações de Consumo: o papel das normas constitucionais na construção de um direito privado comunitário, in	de Direito Civil, Rio de Janeiro, Renovar, 2008, Tomo 1, 4. ed. atual., p. 307-308. O texto, em seguida, cridca a noçäo de microøsisterna no plano herme- néutico: “Entende-se, assim, como a tentativa de corłstruir um microssistema de consumidores não posßa ser bem acolhida, seja pelo perigo de novas tendèncias corporativistas, cuja arneaça se far cada ver mais lnqiiietante, eeja porque incapax de dar efetividade ä ptoteção e an desenvotvimento da peYsonalldade do consumidor como pessoa humana, em todos os øeus p ssíveis interesses existenciais, em consontnõa corn o ditado consötucional, mesmo naquelas situaç6es juridical mo coincidentes coma presença de direitos subjetivos previstos - ‹t‹tíus, tipificados - peło leglslador especial”.
Nesse aspecto, beneficia o consumidor brasileiro o fato de ser o CDC bastante conhecido e amadurecido pela jurisprudência, permitindo-se o amplo controle judicial de cláusulas abusivas. Assim, em um dos primeiros precedentes, o TJRS, coibiu, por abusivo, o aumento injustificado de taxas de manutenção." Destaca-se, ainda, nos contratos de aquisição usualmente celebrados em festas de lançamento, a incidência do art. 46 do CDC, que assegura ao consumidor o direito de compreender perfeita- mente e ser bem informado acerca do conteúdo do instrumento contratual, o qual deve ser escrito em português; e do art. 49, que garante o direito.de arrependimento nas vendas realizadas fora do estabelecimento.22
Na mesma vertente, a interpretação extensiva do art. 49 do CDC foi invocada para o cenário/estívo em que vendas emocionais são promovidas, em prejuízo da liberdade de deliberação do consumidor.* De outra parte, numerosas decisões procuram coibir cláusulas contratuais abusivas.'•
" Confira-se: “Ação de rescisão contratual. Contrato particular de promessa de compra e venda de fra-ção ideal e direito de uso de imóvel. Tempo compartilhado. Time-sànring. Descumprimento do prometido. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Clausulas abusivas. Boa-fé objetiva na fase de execução da avença. Aumento excessivo e injustificado da chamada ’taxa de manutenção' do empreendimento. Descumprimento contratual por parte da Ré. [...) Demonstrado o descumprimento contratual por parte da ré, que encetou abusiva e injustificado aumento da ’taxa de manutenção' dp imóvel e serviços correlatos, o autor faz jus à rescisão contratual, com a devolução das parcelas pagas“ (TJRS, Ap. Cfv. 70000990796, 19• CC. Rel. Des. Guinter Spode, julg. 28.9.2004).
" Eis o teor de tais normas: CDC, art. 46: “Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar cnnhecimenro prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance”; art. 49: “O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produtn ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento.
* Veja-se a descrição, pela magistratura, do clima festivo em que são celebrados os contratos: “Contrato particular de promessa de compra e venda de fração ideai. Time-siiating. Tempo compartilhadn. Vício do consentimento. Cláusulas abusivas. Descumprimento do prometido. Direito de arrependimento. Devo- lução das parcelas pagas. (...] Por primeiro, tem-se conhecimento - o que ganha foro de fato público e notório - restando, de qualquer sorte. incontroverso, dos métodos utilizados pela ré no sencido não só de atrair como até de tentar impor a venda aos pseudo interessados que, convidados eram para, diante do recebimento de um fim de semana gratuitamente em algum paraíso turístico, se viam diante de toda uma encenação, com coquetel, brindes e até estouro de champanhe, tudo no sentido de pressionar os convidados a adquirirem ri produto à venda (TJRS, Ap. Civ. 70001471S23, l7• CC, Rel. Des. Elaine Harzheim Macedo, julg. 3.10.2000). Sobre ri tema, lecíona Claudia Lima Marques: ”parece-me efetivamente que o direito de arrependimento do art. 49 do CDC deve ser assegurado também em caso de vendas emocionais de
time-shaming on multipropriedade, interpretando-se, cnmo tem reconhecido a jurisprudência brasileira, que
tais vendas morrem ’tora’ do estabelecimento comercial normal, uma vez que o consumidor é convidado (por telefonemas, com sorteiias e premíações) a comparecer no estabelecimento cc›mercia1 do vendedor ou representante, especialmente organizado para ral, onde então, em uma festa, coquetel ou recepção, nnde se servem mesmo bebidas aJcoÓlicas e onde um clima de sucesso, realização e prazer é oferecido, [...] onde o consumidor é (des) informado sobre o contrato e o assina, assim como o seu pagamento, garantido cnm a assinatura de vários boletos de cartão de crédito, tudo em um clima ’emocional’ de consumo e prazer que costuma arrefecer até mesmn advogados e juízes" (MARQUES, Cláudia Lima, Contratas no Código de Defesa ão Consumidor, p. 374-375).
'• É ver-se: “A Cláusula contratual segundo a qual ’ocorrendo a rescisão antecipada do presente instru- mento, fica assegurada à cedente o direito à retenção ou ressarcimento do valor correspondente a 36,00%
 (
Aspectos
 
Atuals
 
da
 
Multiproprledade
 
Imobiliária
 
521
)
 (
522
 
DIREITO
 
IMOBILIÁRIO
 
•
 
Fábio de
 
Oliveira Mevedo
 
/
 
Marco
 
Aurélio
 
Bezerra
 
de
 
Melo
)
6 Notas conclusivas
Expressão da criatividade dos operadores econômicos, a multipropriedade imo- biliária, além de sua relevância para a economia dos diversos mercados em que foi introduzida, revela, do ponto de vista jurídico, nova forma de aproveitamento dos bens imóveis, a demonstrar o amplo espaço destinado à autonomia privada no âmbito
dos direitos reais, independentemente dos princípios da taxatividade e da tipicidade.
Na experiência brasileifa, Com o crescimento da econômica, mostram-se promissores o mercado imobiliário e figuras como a multipropriedade. Torna-se por isso mesmo imperiosa a tarefa do jurista no sentido de oferecer segurança aos investidores, defi- nindo a disciplina aplicável a tais empreendimentos e os parâmetros interpretativos para o controle de legalidade e abusivídade das cláusulas condominiais e contratuais praticadas em tais operações. Em certa medida, pode-se dizer que o mercado caminha de forma mais veloz que o legislador — o que é positivo —, tornando-se por isso mes- mo indispensável que doutrina e jurisprudência acompanhem o processo evolutivo e assegurem proteção aos multiproprietários, de forma a se estabelecer equilíbrio entre os novos investimentos, o aproveitamento criativo dos bens jurídicos e o in- transigente respeito à legalidade constitucional.
do valor total deste contrato', a teda evidência é abusiva e nula de pleno direito, por negar vigência an art. 49 do CDC. (...] Dizem os agravantes que. induúdos à empolgação pelo marketing agressivo e com elaboradas estratégias de convencimento emocionais, assinaram o contrato em 13.10.2007 mas, quando refietidamente se arrependeram e, cinco dias depois buscaram a resilição, foram surpreendidos com a exigência abusiva do pagamento da cláusula" (TJSP, Ag. Instr. 1.156-260-0/0, 26• C5mara, Rel. Oes. Felipe Ferreira, julg. 28.1.2008). No mesmo sentido, sustenta-se, no ãmbito da multipropriedade, ‘a possibilidade da ruptura do contrato, ainda qtie celebrado de irrevogável e irretratável, dado o caráter de norma pública atribuído ao Código de Defesa do Consumidor que derroga a liberdade contratual para ajustá-la aos parâmetros da lei” (TjRJ, Ap. Cív. 7I000S336S3, 2' T. Rec. Cív., Rel. Des. Maria de Lourdes
G. Braccini de Gonzalez, julg. 13.7.2004). E ainda: ”O recurso utilizado pela apelante na venda de seus
títulos cria, no mais das vezes, uma situação de deseqtiilfbrio entre os contratantes. De um lado está a empresa estruturada com profissionais treinados para, num ambiente altamente favorável, apenas para destacar a excelência do empreendimento e as inúmeras vantagens do negócio. De oucro estão os clientes que, ap6s diversas horas de explanações, vídeos e demonstrações não dispõem do tempo necessário para refletir sobre o negócio oferecido, diminuindo suas condições de avaliação. Quanto ao segundo aspecto, da leitura do art. 49 do CDC, verifica-se que, a rigor, a hipótese em tela não se amolda ao dispositivo legal. Assim, nfio se poderia em utilizando a analogia, aplicar ao caso em tela este dispositivo legal, sob pena de, limitando-se o prazo, causar prejuízo ao consumidor - destinatário das normas protetivas” (JJRS, Ap. Cív. 598.021.970, 6• CC, Rel. Des. João Pedro Freire, jtilg. 18.11.1998), Sãn frequentes as hipóteses em
9ue se caracteriza o contrato de tims shnring como contrato de adesão (ilustrativamenre, cf. TJSP, Ap. Cív. 9232027-55.2007.8.26.0000, 33• CDPriv., Rel. Des. Cristiano Ferreira Leite, julg. 19.10.2009; T)SP, Ap. Civ. 9124294-30.2007.8.26.0000, 26• CDPriv., Rel. Des. Vianna Cotrim, julg. 12.3.2014).