CONTRATOS;

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Contrat�� e� espéci�
- D� compr� � vend�:
1. NOÇÕES:
- Art. 481 “ Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”
- p concretização da tradição
ex: móvel: entrega
ex imóvel: transferência S
* não tem poder de transferência de domínio
2. CLASSIFICAÇÃO
2.1 consensual
2.2 bilateral
2.3 comutativo - equilíbrio
2.4 oneroso
2.5 instância/ continuada/ diferida
3. CAPACIDADE E LEGITIMAÇÃO
- se não tiver no uso e gozo de sua capacidade = assistida ou representada
- legitimada: procuração p que outra pessoa realize o negócio jurídico em seu nome (terceiro
realiza)
- pessoa casada: outorga/ consentimento marital
- pessoas não legitimadas a vender: tutores/ administradores etc = impedidos de vender
Art. 497 “ Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à
sua guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que
servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em
tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua
autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.”
4. FORMA
- livre: pode- se escolher como celebrar o negócio jurídico, salvo quando a lei exigir
Art. 108 “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente
no País.”
5. CONSENTIMENTO
- manifestação de vontade livre
6. PREÇO
Art. 485 “A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes
logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará
sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.”
- terceiro estabelece o preço
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em
certo e determinado dia e lugar.
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que
suscetíveis de objetiva determinação.
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua
determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao
preço corrente nas vendas habituais do vendedor.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o
termo médio.
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de
uma das partes a fixação do preço.
7. O BEM
- bem: lícito, possível e determinado
Art. 483. “A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso,
ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de
concluir contrato aleatório.”
(lapso temporal) - prazo para entrega do objeto
8. RISCOS
- riscos de perecimento
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os
do preço por conta do comprador.
9. DESPESAS COM ESCRITURA E TRANSFERÊNCIA
-tradição de entrega
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo
do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
10. DAS OBRIGAÇÕES DAS PARTES
★ Vendedor
- entregar a coisa nas condições estabelecidas no contrato, em conformidade com o que
foi pactuado;
- responder pelas garantias e evicção e pela garantia do vício redibitório
- pagar as despesas de tradição das coisas
- obrigação de apresentar certidões ex: registro de imóveis
★ Comprador
- pagar o preço no tempo, local e condições estabelecidas no contrato
- pagar as despesas de escritura e registro
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa
antes de receber o preço.
SITUAÇÕES ESPECIAIS:
1. VENDA A DESCENDENTES
- precisa do consentimento dos demais descendentes e do cônjuge;
- evitar fraude
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes
e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o
regime de bens for o da separação obrigatória.
Art. 179. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo
para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
2. VENDA A DESCENDENTES POR INTERPOSTA PESSOA
- “laranja” - negócio simulado
Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido
for na substância e na forma.
§ 1 o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:
I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais
realmente se conferem, ou transmitem;
II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;
III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.
§ 2 o Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio
jurídico simulado.
- nulidade absoluta - as partes são colocadas em estado anterior
- ato nulo não convalesce com o decurso do tempo Art. 169. O negócio jurídico nulo não é
suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.
- imprescritível
3. VENDA DE BENS EM CONDOMÍNIO
- duas ou mais pessoas são proprietárias em condomínio
- direito de preferência aos demais condôminos
- condomínio indivisível
- não consigo fracionar o bem
- podendo fracionar não tem matrícula
- imóvel com um único número de matrícula
- leilão/ hasta pública: também tem direito de preferência
- consortes: condôminos
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se
outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da
venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o
requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
- tanto por tanto: em IGUALDADE;
- prazo de decadência
- quem perde o bem sofre evicção
4. VENDA POR AMOSTRA
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á
que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
5. VENDA “AD COPUS” E “AD MENSURAM”
“AD COPUS”
- quem vende anuncia o bem na sua
integralidade
- totalidade do obejto
ex: venda casa/ sítio
“AD MENSURAM”
- peço estabelecido por hectare - comprando
extensão
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o
preço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer
dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o
direito de exigir o complemento da área, e, não sendo
isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou
abatimento proporcional ao preço.
§ 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi
simplesmente enunciativa, quando a diferença
encontrada não exceder de um vigésimo da área total
enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar
que, em tais circunstâncias, não teria realizado o
negócio.
§ 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o
vendedor provar que tinha motivos para ignorar a
medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à
sua escolha, completar o valor correspondente ao preço
ou devolver o excesso.
§ 3 o Não haverá complemento de área, nem
devolução de excesso, se o imóvel for vendido como
coisa certa e discriminada, tendo sido apenas
enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que
não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad
corpus.
-Forma� especiai� d� Compr� � Vend�:
Da retrovenda
1. Noções:ex: empréstimo - faz contrato de compra e venda
- possibilidade de comprar o imóvel de volta (cláusula p comprar de volta) sem a cláusula
não é obrigado a vender de volta
2. Espécies de bens:
-bens imóveis
3. Prazos
- Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo
máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as
despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a
sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
- máximo 03 anos
4. Efeitos
- proporcionar ao vendedor a possibilidade de recuperar a propriedade de bem
- se quem comprou recusa devolver: Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as
quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará
judicialmente.
- posso passar p herdeiros e legatários:
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá
ser exercido contra o terceiro adquirente.
- pode-se exigir do terceiro dentro do prazo
- se o imóvel tem 2 ou + proprietários: Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito
de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as
outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o
depósito, contanto que seja integral.
Da venda a Contento e da sujeita a Prova
5. Noções:
- venda a CONTENTO - gosto/ satisfazer/ agradar o comprador;
- recebe o objeto da compras e venda p decidir se vai comprar
ex: condicional de loja/ carro
- p verificar se tem interesse / recebe como se fosse comodato/ o próprio obejto
- venda sujeita a PROVA;
- p comprar a pessoa vai experimentar antes
ex: degustação/ amostra
- analisa antes de comprar, provando;
6. Modalidades:
- condição suspensiva / da compra vir a ocorrer ou não
venda sob exame: contento
7. Regras Gerais:
- o comprador recebe a coisa como comodatário
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição
suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste
aceitá-la.
- prazo de manifestação estipulado pelo vendedor/ critério das partes
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor
terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo
improrrogável.
Da preempção ou preferência
8. Noções:
- Direito de preferência
- precisa ser pactuado entre as partes
- quem comprou tem que dar direito de preferência a pessoa que vendeu - proprietário
primitivo
9. Requisitos:
- pactuado por escrito
- pode ser bens móveis ou imóveis
- precisa que o comprador no momento futuro queira vender a coisa
- quem vendeu queira exercer o direito de preferência
- prazo máximo 180 dias p MÓVEL
↕ {dentro desse lapso temporal}
- prazo máximo de 2 anos p IMÓVEL
10. Regras Gerais:
10.1) comunicar o vendedor
- 03 dias para manifestação de vontade - p bens móveis
- 60 dias para manifestação de vontade - p bens imóveis
- pode renunciar imediatamente
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for
móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias
subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
- pode- se estipular outro prazo entre as partes de comum acordo
10.2) se o comprador não avisar/ comunicar o direito de preferência ao vendedor primitivo
este pode confrontá-lo
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o
comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
10.3) pagamento de perdas e danos
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao
vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá
solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
10.4) não pode ser transmitidos / cedidos
Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.
10.5) quando o direito de preferência é de 2 ou + indivíduos comuns
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos
em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a
quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma
sobredita.
- se um for lá e comprar é dele, leva na totalidade
- não dá p vender parcial;
- Vend� co� reserv� d� Domíni�:
1. Localização:
- bens móveis
- pessoa física ou Jurídica
2. Noções:
- assegurar p quem está vendendo sob parcelamento
- quem compra fica na posse mas não tem propriedade do bem
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até
que o preço esteja integralmente pago.
3. Elementos:
- compra e venda a crédito (prazo)
- ocorre entrega do bem ao comprador
- só pode ser utilizado para bens móveis
- o preço sempre de forma parcelada
- a cláusula de reserva de domínio deve ser de forma escrita - contrato solene
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de
registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros
- o vendedor fica obrigado a entregar a propriedade do bem quando a integralização
total do bem
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o
preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o
comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
- objeto de individualização perfeito
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível
de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida,
decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
- inadimplemento: não pagamento das parcelas
4. Constituição em Mora:
- para que ele tenha tempo de purgar a Mora: Art. 525. O vendedor somente poderá
executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante
protesto do título ou interpelação judicial.
- lavrando o protesto
- interpelação judicial para constituir o devedor em mora;
- pode ser feito uma cobrança extrajudicial
5. Cobrança da dívida:
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a
competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for
devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
- credor que escolhe o que fazer
- parcelas vencidas e vincendas
- cobrança ou recuperação do objeto
6. Recuperação da posse da coisa vendida
Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as
prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o
mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar
lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
- propriedade vai para instituição financeira
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante
financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e
ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a
respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.
★ pode ser classificado como novação;
Alienaçã� Fiduciári�:
- Financiamento: bens novos ou usados / o agente financeiro paga o bem
1. Legislação:
- Lei 4.728/65
- Decreto 911/69 Bens Móveis
- Lei 10.931/2004
- Lei 13.043/2014
- Lei 9.514/97 - artigos 22 ao 33 Bens Imóvei�
* Forma de endividamento
2. Noções:
- garantir o próprio bem
- agente financeiro: fica com a propriedade do bem
3. Natureza Jurídica:
- propriedade resolúvel: o comprador tem posse mas não tem propriedade (como na compra
por reserva de domínio)
- o agente tem propriedade {forma de garantia} mas não tem posse do bem
- quando integralizado o preço o agente resolve a propriedade.
4. Partes:
- adquirente: quem vai comprar/ adquirir e fica na qualidade de devedor
- credor: agentefinanceiro
- objeto: móvel {novo ou usado}
-contrato: forma escrita
5. Características:
- o devedor possui / recebe o bem na qualidade de possuidor
- o credor tem propriedade resolúvel
- fim do pagamento o agente financeiro é obrigado a devolver a propriedade para o
adquirente;
6. Procedimentos:
- Legislação Favorável ao agente financeiro
- facilitação da constituição em Mora do devedor
- ingressa com Medida Cautelar
● Art. 3 de decreto lei 911/69
● Art. 2 2 inciso 2
- Defesa: pagar ou provar que pagou
- não reconhece adimplemento substancial
- fazer análise em juros/ cálculos matemáticos
● Pessoas físicas ou Jurídicas
● Consórcio: assegurar o pagamento de parcelas que faltam = alienação fiduciária ou
reserva de domínio
★ Alienaçã� fiduciári� d� ben� Imóvei�:
Lei 9. 514/97 22 ao 33
4. Registros:
- solene / levar a registro no registro de imóveis
5. Requisitos do contrato para constituição do negócio fiduciário:
- requisitos formais exigidos por lei
{artigo 24}
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I - o valor do principal da dívida;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel
objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por
sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; {ele adquirente suporta eventual
dano da coisa}; {contrato de seguro cobre/ seguro de vida assume, cobre as parcelas no
caso de falecimento}
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos
critérios para a respectiva revisão; {o agente financeiro não fica com o bem, vende em
leilão/ valor estipulado}
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. {procedimento
p venda em leilão}
Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do
inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de
cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da
consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo
para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
6. Pagamento de dívida:
- Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a
propriedade fiduciária do imóvel. {mês a mês efetuando o pagamento as parcelas se
resolvem-se}; {registro de imóveis/ oficial vai transferir a propriedade}
§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário
fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste,
equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do
competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade
fiduciária.
7. Inadimplemento:
- é possível purgar a mora
- quem pode romper o contrato de locação é o novo proprietário
§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias
para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a
denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da
propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula
contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica;
- pode ter fiado:
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno
direito, no crédito e na propriedade fiduciária.
Parágrafo único. Nos casos de transferência de financiamento para outra instituição
financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá ser feito, a favor do
mutuário, pela nova instituição credora.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art67
Todo o procedimento de rescisão do contrato é extrajudicial (oficial de registro de imóveis ou
oficial de títulos e documentos que constitui em mora o devedor e intima o devedor para que
vá purgar a mora; se não encontrar por duas vezes o devedor, ele vai informar alguém que
esteja perto do local o dia e hora em que deve comparecer o devedor; se não aparecer, vai
publicar em edital)
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o
fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do
fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou
procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial
do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida
e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os
demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições
condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou
ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do
Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação
do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de
recebimento.
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e
documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu
domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação,
intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil
imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar,
aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de
março de 2015 (Código de Processo Civil).
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador
encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo
serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à
vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo
menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se
no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da
última publicação do edital.
Em razão da função social desse contrato, deve-se constituir em mora o devedor
Purgação da mora
Diferentemente da alienação fiduciária de bens móveis, aqui e possível purgar a mora,
continuando o contrato.
§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará
ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente
Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel,
da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por
este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.
Consolidação da propriedade
§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em
pagamento da dívida [devolver o imóvel como garantia da quitação da dívida], dispensados
os procedimentos previstos no art. 27.
§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao
devedor fiduciante pagar asparcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II
do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Leião de acordo com o valor especificado no contrato. 2º leilão pode vender por preço
inferior, mas desde que necessário para cobrir dívida e despesas. 3º leilão a preço ainda mais
inferior, mesmo que com ônus do agente financeiro (credor). Devedor tem direito de
preferência.
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta
dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público
leilão para a alienação do imóvel.
§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel,
estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o
segundo leilão nos quinze dias seguintes.
§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao
valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos,
e das contribuições condominiais.
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos
leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços
constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor
fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o
direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida,
somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes
ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de
consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas
inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante
o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel,
de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao
devedor a importância que sobejar [que sobrar do pagamento da dívida principal e despesas
adicionais; mas se não sobrar dinheiro também não sobra dívida a pagar], considerando-se
nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da
dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em
recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil
[1219 CC02].
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido
no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L3071.htm#art516
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L3071.htm#art516
Se o imóvel estiver locado para terceiro, durante todo o procedimento o inquilino não precisa
desocupar. Mas quando terminar o procedimento e tiver novo adquirente, este pode denunciar
a locação, ou seja, pedir para desocupar o imóvel (só este pode romper o contrato de
locação).
§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias
para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a
denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da
propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula
contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.
Apesar de não ser possível alienar o bem imóvel, é possível fazer a cessão do contrato, cessão
de débito, etc. com a anuência do agente financeiro.
Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de
que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o
adquirente as respectivas obrigações.
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do
imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na
posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde
que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu
nome.
Possível migrar o financiamento para outro agente financeiro com cláusulas mais favoráveis.
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno
direito, no crédito e na propriedade fiduciária.
Art. 33-A. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um
credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir
documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a
validade da transferência.
Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo máximo de 2 (dois) dias úteis
após a quitação da dívida original.
Art. 33-B. Para fins de efetivação do disposto no art. 33-A, a nova instituição credora deverá
informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado,
eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:
Entrega do imóvel em pagamento da dívida
D� compromiss� d� Compr� � Vend�
1. Localização da matéria:
➔ Decreto Lei 58/37
➔ Lei 6766/79
➔ Art 1417 a 1418 CC
2. Noções:
- só bens IMÓVEIS {parcelados}
- pessoa física e pessoa jurídica
- negócio direto com o proprietário que aceita receber mês a mês
- quem compra já tem posse
- garantia: próprio imóvel {contrato particular}
- só quando o preço for integralizado quem vendeu fica obrigado a outorgar a escritura
pública do bem
3. Evolução Legislativa
- crise habitacional
4. Natureza Jurídica:
- contratual {disciplinado}
- pré contratual {entende-se}
5. Terminologia:
- compromitente = vender {promitente}
- compromissário = comprador {promissário}
6. Espécies:
- imóvel não loteado: que já foi objeto de loteamento/ não dá mais p fracionar
- imovél loteado: que pode ser objeto de loteamento {criação de matrículas individuais}
7. Requisitos:
- irritratabilidade do contrato: não posso chegar e me arrepender do contrato
- preço parcelado: várias parcelas/ razoável
- decaí imóvel loteado ou não loteado
- capacidade/ legitimidade das partes
- cônjuge - consentimento
- registro de imóvel
8. Constituição em Mora {atraso}
- oportunizar o devedor
Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta)
dias depois de constituído em mora o devedor.
§ 1o Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do
credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se
vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.
§ 2o Purgada a mora, convalescerá o contrato.
§ 3o - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor
requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o
disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados
com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do
preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75%
(setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será
contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição
ao loteador;
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras
ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
(Incluído pela Lei nº 13.786,de 2018)
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana,
contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas
equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes
sobre a restituição e/ou rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
§ 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após
o seguinte prazo de carência:
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e
oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após
a formalização da rescisão contratual.
§ 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da
restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições
pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for
localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.
§ 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra
e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de
novembro de 1997.
Art. 33. Se o credor das prestações se recusar recebê-las ou furtar-se ao seu
recebimento, será constituído em mora mediante notificação do Oficial do Registro de
Imóveis para vir receber as importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de
Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o recebimento da intimação, considerar-se-á
efetuado o pagamento, a menos que o credor impugne o depósito e, alegando inadimplemento
do devedor, requeira a intimação deste para os fins do disposto no art. 32 desta Lei.
9. Outorga do cônjuge:
- consentimento
- outorga rescisória § 2º E’ indispensável a outorga uxória quantos seja casado o
vendedor.
- II - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm
10. Cláusula de Arrependimento:
- só existe se no contrato estiver pactuado/ só é possível se pactuada
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente,
respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele,
atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das
parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75%
(setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será
contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição
ao loteador;
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras
ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana,
contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas
equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes
sobre a restituição e/ou rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
§ 1o O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após
o seguinte prazo de carência:
I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e
oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;
II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após
a formalização da rescisão contratual.
§ 2o Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da
restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições
pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for
localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.
§ 3o O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra
e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de
novembro de 1997.
- Adjudicação compulsória: possibilidade de pleitear/ exigir judicialmente a outorga da
escritura
- segurança do comprador
11. Cláusula Penal:
- limitação de cláusula penal a 10 % do valor do débito
- art. 26 V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e
não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só
exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses; {lei 6 766}
12. Adjudicação
- quando não há vício de consentimento
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de
Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente
vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver
recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
13. Cessão do contrato:
- posso transferir com o consentimento de devedor;
D� Troc� {permut�}
1. Noções:
- regras só para setor privado
- negociando a permuta
- o mesmo regramento geral de compra e venda
objeto: bens móveis/ imóveis/ lícito, possível, determinado
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes
modificações:
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as
despesas com o instrumento da troca;
II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem
consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
2. Forma:
- forma solene/ depende do bem permutável
- escritura pública da permuta
3. Valores
- permitido permutar coisas de valores desiguais
- além de receber com valor superior recebe a quantia que falta
- análise de dinheiros
- compra e venda é a maior parte em dinheiro
- na permuta o dinheiro entra pra complementar apenas
4. Obrigações:
- mesmas da compra e venda
- responde por vicío redibitório/ evicção da mesma forma
5. Troca de ascendentes e descendentes
art. 533, II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem
consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante
{se for valor igual pode permuta entre ascendentes e descendentes}não gera dano;
6. Despesas:
art. 533 I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as
despesas com o instrumento da troca;
- cada um paga por metade das despesas
- as partes podem estipular outra coisa
7. Efeitos:
- transferência da propriedade/ de um indivíduo para outro;
D� Doaçã�
1. Noções:
p transmissão = adiantamento do que os herdeiros querem quando o indivíduo falecer
- doador retira do seu patrimônio o bem e doa/ transfere gratuitamente ao donatário
- liberalidade
- transmissão sem pagamento/ sem contraprestação
Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do
seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.
2. Classificação:
- gratuito
- consensual {manifestação de vontade do doador e donatário}
-unilateral {obrigação p um dos polos/ o doador}
- solene/ formal escrita / verbal = depende do valor
3. Manifestação de vontade
- expressa = declarar/ falar/ assinar
- tácita = é quando você não tem adesão/ não tem documento que expresse
ex: realizar atos de quem quer aceitação/ recebe validade
- não manifestar quer dizer que aceitou
Art. 539. O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a
liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração,
entender-se-á que aceitou, se a doação não for sujeita a encargo.
Art. 543. Se o donatário for absolutamente incapaz, dispensa-se a aceitação, desde que se
trate de doação pura {acrescer o patrimônio dele};
Art. 546. A doação feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada
pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um deles, a ambos, ou aos filhos que,
de futuro, houverem um do outro, não pode ser impugnada por falta de aceitação, e só ficará
sem efeito se o casamento não se realizar.
Art. 542. A doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu representante legal.
4. Forma:
- solene
- quando a lei exigir pública
- quando permitir particular
5. Espécies de doação:
- Doação pura: não contém qualquer tipo de ônus/ ato de liberalidade
- Doação remuneratória: tem justificativa/ motivo
ex: recebe o serviço pago por ele + uma doação
Art. 540. A doação feita em contemplação do merecimento do donatário não perde o
caráter de liberalidade, como não o perde a doação remuneratória, ou a gravada, no excedente
ao valor dos serviços remunerados ou ao encargo imposto.
- Doação condicional: contém uma condição/ subordina a um acontecimento futuro e incerto
*só recebe se esse acontecimento ocorrer
- Doação modal ou encargo: contém um ônus / precisa realizar algo em benefício da
comunidade, terceira pessoa ou do próprio doador
*MP fiscaliza a regularidade
*a pessoa que recebe fica com encargo, sob pena de nulidade do negócio
- Doação sob forma de subvenção periódica: doar mês a mês
*limite: a vida do doador e donatário ou se a pessoa jurídica encerra as atividades
*salvo se o doador deixar algo para cobrir essas doações;
6. Das doações de ascendentes, descendentes e cônjuges:
50% pode doar p quem quiser
50% é fixo para herdeiros necessários {ascendentes e descendentes/ cônjuges}
7. Restrições à liberdade de doar:
- doação de todo o patrimônio {tabelião fiscaliza/ controla/ se responsabiliza}
Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a
subsistência do doador.
- liberdade de doar {quando a pessoa faz doação a + do que ela poderia doar}
Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no
momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
-doação inoficiosa: excede o que poderia doar} nulo o que excede o 50 %
-prejuízo aos credores {se eu tenho credores não posso doar tudo/} é necessário deixar
percentual necessário para pagamento
8. Obrigações das partes:
- entrega do bem
- o doador não está sujeito à evicção, nem a juros moratórios;
- obrigação de cumprir o encargo {em benefício da comunidade/ terceiro ou próprio
devedor}
Art. 553. O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso forem a
benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral.
9. Revogação da doação:
Revogada por motivo comum a qualquer contrato (se não se obedece os requisitos subjetivos,
objetivos e formais).
1. Por ser resolúvel a doação (tendo cláusula de reversão: “bem doado voltará ao
doador, se o donatário morrer antes do doador”; não é possível reverter em benefício
de terceiro, mas somente entre doador e donatário; não pode o donatário transferir
essa doação, pois é um negócio resolúvel). Art. 547. O doador pode estipular que os
bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário. Parágrafo único.
Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro.
2. Pela ausência de cumprimento do encargo. Art. 562. A doação onerosa [com
encargo] pode ser revogada por inexecução do encargo, se o donatário incorrer em
mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador [o 3º beneficiado ou o MP,
quando em vantagem coletiva] poderá notificar judicialmente o donatário,
assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida.
3. Por ato de ingratidão.
Art. 555. A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do
encargo.
Art. 556. Não se pode [doador não pode] renunciar antecipadamente o direito de revogar a
liberalidade por ingratidão do donatário.
Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações:
I - se o donatário atentou contra a vida do doador [lesão corporal] ou cometeu crime de
homicídio doloso contra ele [nesses casos bastaria ser crime flagrante ou certo – ex. com
muitas testemunhas – o crime, não necessitaria esperar o trânsito em julgado para revogar a
doação];
II - se cometeu contra ele ofensa física;
III - se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV - se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.
Art. 558. Pode ocorrer também a revogação quando o ofendido, nos casos do artigo anterior,
for o cônjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmão do doador.
Art. 559. A revogação por qualquer desses motivos deverá ser pleiteada dentro de um ano, a
contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o
donatário o seu autor.
Art. 560. O direito de revogar a doação não se transmite aos herdeiros do doador, nem
prejudica os do donatário. Mas aqueles podem prosseguir na ação [já] iniciada pelo doador,
continuando-a contra os herdeiros do donatário, se este falecer depois de ajuizada a lide.
Art. 561. No caso de homicídio doloso do doador, a ação caberá aos seus herdeiros, exceto se
aquele houver perdoado.
Art. 562. A doação onerosa pode ser revogada por inexecução do encargo, se o
donatário incorrer em mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador
poderá notificar judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que
cumpra a obrigação assumida.
Art. 563. A revogação por ingratidão não prejudica os direitos adquiridos por terceiros, nem
obriga o donatário a restituir os frutos percebidos antes da citação válida; mas sujeita-o a
pagar os posteriores, e, quando não possa restituir em espécie as coisas doadas, a indenizá-la
pelo meio termo do seu valor.
Art. 564. Não se revogam por ingratidão:
I - as doações puramente remuneratórias;
II - as oneradas com encargo já cumprido;
III - as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural [pagando obrigação natural];
IV - as feitas para determinado casamento.
D� Locaçã�
1. Noções
2. Locação de coisa
Locação predial
3. Evolução na Legislação {atualmente Lei 8.245 do inquilinato}
4. Limitação
5. Solidariedade
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são
solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se
locatários ou sublocatários.
6. Prazo
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de
vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o
prazo excedente.
- periodicidade de 12 meses de imobiliária por reajuste de valor;
6.1) Prazo DETERMINADO:
data de início e data de término do contrato estipulados
- denúncia: pedir o bem
- denúncia vazia
- denúncia cheia/ motivada {razão para pedir}
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta
meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo
indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo
locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro,ou para uso
residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou
companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por
cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
- O locatário pode pedir o bem antes do prazo?
sim, mas viola cláusula contratual
- se rompe o contrato antes de 30 meses = paga multa proporcional aos meses que faltam
- romper contrato sem pagar multa = motivo de trabalho público ou privado, notifica o
proprietário com 30 dias de antecedência
Art 4°: Parágrafo único. “O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do
imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar
serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o
locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
6.2) Prazo INDETERMINADO:
- quando sem limitação de tempo estipulado no contrato
- quando se tem um contrato com prazo determinado e acaba e você não estipula novo prazo,
passa a viger automático p prazo indeterminado;
- só retoma com denúncia cheia
obs: não pode pedir nem pra venda
{locatário pode sair quando quiser/ notificar o proprietário com 30 dias de antecedências sem
pagamento de multa, SE NÃO notificar multa de pagamento do valor de 1 aluguel}
7. Denúncia da Locação pelo comprador
Art. 8º “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver
averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em
caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do
mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da
venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção
da locação.”
8. Substituição das partes
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e,
sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica
do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor
no negócio.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união
estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro
que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada
por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído
pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias
contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável
pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
9. Cessão do contrato
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou
parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses
deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
10. Da sublocação
- é possível com consentimento do proprietário
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
- responsabilidade subsidiária: exige do titular, depois de terceiros
- responsabilidade solidária: pode exigir de cada um
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao
sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a
lide.
11. Do aluguel
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a
sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes
previstos na legislação específica.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato
ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de
ajustá - lo ao preço de mercado.
*não é permitido cobrança antecipada de aluguéis, salvo quando no contrato de locação não
tem garantias previstas na lei ou locação temporária
➔ Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador
não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
12. Deveres do locador e locatário
● artigos 22 e 23
22) {ampliação}
VII- IPTU é do proprietário, salvo quando pactuado o contrário no contrato de locação.
- despesas extraordinárias do proprietário
● reforma geral
● despesas anteriores ao contrato firmado
● constituição de fundo de reserva {fundo de conservação}
- quantia que fica no caixa p uso emergencial da condomínio
23) {manutenção}
deterioração por utilização de uso normal
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração
respectiva, especialmente;
i- ex: pequena reforma para manutenção/ usando o fundo de reserva, os locatários são
obrigados a repor o fundo de reserva, porque usou para despesas ordinárias do dia a dia;
13- Direito de preferência
● artigo 27 e 28
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou
dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em
igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio
mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e
horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira
inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
- {locatário 30 dias para decidir se vai comprar ou não}
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as
perdas e danos {pedir perdas e danos ao proprietário}, OU depositando o preço e
demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no
prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato
de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do
imóvel.
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de
locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
13. Benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde
que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
- benfeitorias necessárias: sem o consentimento do proprietário
- benfeitorias úteis: com oconsentimento
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo
locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do
imóvel.
ex: ar condicionado
14. Garantias da locação
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades
de garantia:
I - caução; { entregar alguma coisa em garantia da locação }
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de
garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e
documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de
aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele
regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por
ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso
de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo
indeterminado, por força desta Lei.
- a garantia se estende até o fim da locação;
15. Locação por temporada
- realizada por lapso temporal (não pode ultrapassar 90 dias)
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e
encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37
para atender as demais obrigações do contrato.
- {para assegurar a devolução dos móveis/mobília e verificar a situação de
habitabilidade}
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do
locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o
contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
- {passado o prazo o contrato se torna indeterminado}
16. Ações
a) ações de despejo (artigo 59)
- não paga aluguel , violando dispositivo de lei, violação de cláusula contratual, pagamento
de encargos
b) ação de consignação de aluguel (artigo 67)
c) ação revisional de aluguel
- para aumentar ou reduzir / periodicidade mínima de 3 anos
d) ação renovatória (NÃO RESIDENCIAL)
- só usada para locação empresarial ou comercial: comércio, serviço, ou indústria {galpão,
salão comercial}
- usada p locatário p renovação automática
- prazo mínimo de 5 anos
- pessoa no mesmo ramo de negócio no mínimo 3 anos
- o proprietário pode evitar a renovação automática se tiver uma das condições do artigo 52
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que
importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que
aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de
comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu
cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do
locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e
pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação
do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros
cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de
comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores
condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino
alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender
realizar.
- não pode voltar e abrir mesmo ramo no local;
17. Locação de coisa
- aquilo que não tem legislação especial
- bens móveis e imóveis
- objetos
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo
determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
*Não é aplicável o código civil em locações de inquilinato {residencial, predial, urbana}
D� Empréstim�
*obrigação de restituir {devolver}
*gratuidade
*inexistência de contraprestação
* consentimento do proprietário
Comodante é a pessoa que empresta o objeto. Comodatário é a pessoa que recebe o
objeto em comodato.
1. Comodato:
- empréstimo gratuito de coisas fungíveis, usa mas no final do lapso temporal devolve ao
proprietário
{empréstimo de uso}
a) elementos constitutivos:
- gratuito
- temporário (limitação temporal)
- determinado ou indeterminado {prazo necessário razoável para utilização: art. 581. “Se o
comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso
concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida
pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional,
ou o que se determine pelo uso outorgado”}
b) prazo pelas partes:
- tradição {entrega efetiva} {transmissão de posse direta}
c) forma: verbal {com prova testemunhal} OU escrita
d) obrigação do comodatário e do comodante: entrega do bem com condições de uso da coisa
- comodatário:
- restituir fundo de prazo estabelecido ou quando notificado/requerido
- Art. 582. “O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa
emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob
pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela
responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.”
{Utilizar-se da coisa com conformidade de uso para que ela foi destinada de acordo com sua
natureza}
- se passar o prazo estabelecido = pagamento de aluguel
- não pode exigir qualquer despesas do uso ao comodante
- a utilização da coisa é gratuita, mas qualquer despesas de uso é do comodatário
{quem empresta}
e) Extinção do contrato:
- resilição bilateral: não têm violação de cláusula contratual
- falecimento do comodatário
- violação de cláusula contratual (rescisão do contratual)
● Restrições: administrador de bens alheios não pode entregar coisa ou bem para
empréstimo, salvo com autorização judicial “Art. 580. Os tutores, curadores e em
geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem
autorização especial, os bens confiados à sua guarda.”
2. Mútuo
- empréstimo de consumo {coisas fungíveis e consumíveis}
- tomar a título de empréstimo mas vai consumir/ destruir o objeto
ex: gênero alimentício, combustível
- devolução, mas não do mesmo objeto emprestado, porém com a mesma quantidade e
mesmo genêro, marca etc;
*empréstimo de dinheiro: mútuo especial
mútuo feneratício {recebimentos de juros com a restituição}
*empréstimo de algo fungível mas em que ocasião especial {solenidade} se transforma em
infungível
- comodato ad ponto
ex: exposições de comidas;
- pode ser gratuito ou oneroso
↓
de dinheiro: com juros
de coisas móveis: empresta e devolve outra quantidade maior
- unilateral
- real: tradição
- não solene: posso escolher como celebrar {verbal, por instrumento público, escrito
particular}
- Art. 587. “Este empréstimo transfere o domínio da coisa emprestada ao mutuário, por
cuja conta correm todos os riscos dela desde a tradição.”
- {coisas fungíveis: coisas que posso substituir por outra}
- mesmo por casofortuito ou força maior a obrigação/ responsabilidade é do mutuário
- Mútuo em dinheiro:
Art. 591. “Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais,
sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a
capitalização anual”
- não pode ter juros precisa pactuar
- juros remuneratórios ou compensatórios
- 1% ao mês / 12% ano ano {não pode ultrapassar}
- banco: resoluções do banco central {não é taxa estabelecida no CC}
- capitalização anual
- Obrigações decorrentes do mútuo:
mutuante: entregar o objeto nas condições estabelecidas
mutuário: devolver objeto no prazo assinalado, ou sem prazo, quando notificado com prazo
pra devolver, em caso de não devolução = constituição em mora
oneroso: pagar os juros
* Art. 588. “O mútuo feito a pessoa menor, sem prévia autorização daquele sob cuja guarda
estiver, não pode ser reavido nem do mutuário, nem de seus fiadores.”
- sem o consentimento do representante legal não pode pedir de volta, nem o fiador,
nem o representante
● exceção: relativamente capaz
Art. 589. Cessa a disposição do artigo antecedente:
I - se a pessoa, de cuja autorização necessitava o mutuário para contrair o empréstimo, o
ratificar posteriormente; {se o representante ratificar}
II - se o menor, estando ausente essa pessoa, se viu obrigado a contrair o empréstimo para
os seus alimentos habituais;
III - se o menor tiver bens ganhos com o seu trabalho. Mas, em tal caso, a execução do
credor não lhes poderá ultrapassar as forças; {limite em decorrência do trabalho}
IV - se o empréstimo reverteu em benefício do menor; {provar que entrou em benefício
dele, destinação adequada/ necessária} ex: pagar aluguel, tratamento médico
V - se o menor obteve o empréstimo maliciosamente.
Garantias: pessoais e reais
Art. 590. “O mutuante pode exigir garantia da restituição, se antes do vencimento o
mutuário sofrer notória mudança em sua situação econômica.”
- além da garantia normal, quando a pessoa altera sua situação econômica, o mutuante pode
exigir garantia da restituição ou reforçar as garantias já existentes;
- se com dúvidas da restituição e estando sem prazo, notificar, com prazo ele pede garantia,
sem garantia possível situação comprovada vencer de forma antecipada;
Prazos:
- determinado entre as partes;
- Art. 592. “Não se tendo convencionado expressamente {indeterminado}, o prazo do mútuo
será:
I - até a próxima colheita, se o mútuo for de produtos agrícolas, assim para o consumo, como
para semeadura;
II - de trinta dias, pelo menos, se for de dinheiro;
III - do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer outra coisa fungível.”