10_-_Habitao

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ECONOMIA REGIONAL
prof. Teófilo de Paula
Tópico 10
Habitação
ITR/UFRRJ
Características do mercado fundiário e de 
habitação
• Heterogeneidade: preço dado pelos atributos => preços hedônicos.
• Imobilidade: mercados localizados; tributação diferenciada; 
compradores específicos.
• Durabilidade: estoques finitos => preço é função da demanda; 
adiamento da procura => volatilidade.
• Bem de consumo e de investimento: reforça volatilidade.
• Bem é caro: dependente do crédito.
• Status: contribui para a baixa elasticidade-preço da oferta.
• Economias externas: externalidades positiva e negativa.
• Sujeito a requisitos legais: direito de propriedade versus interesse público 
=> lobbies.
• Informação assimétrica: requer a intervenção de corretores.
• Custos de transação: implica dispersão dos preços para imóveis com 
atributos semelhantes.
• Defasagens temporais: dificuldade de ajustamento.
• Opera com lotes vagos: idem anterior.
• Subordinação do mercado fundiário ao mercado de habitação: Preço da 
habitação é função da demanda => preço da terra é função do preço da 
habitação.
Mercado Fundiário 
• Oferta de lotes é função de:
• preço dos lotes (+)
• razão construções/estoque total de lotes (+)
• taxa de juros (-)
• salários na construção civil (-)
• custo de matérias-primas (-)
• preço da terra limpa (-)
Efeito de incentivos fiscais
i) Subsídio ao comprador: desloca D para a direita
- Quanto mais elástica for a demanda em relação a oferta, maior a proporção do 
benefício capturado pelos vendedores.
- Onde Pe, Pv e Pc são, respectivamente: P de equilíbrio, P de venda e P de compra.
Rever Microeconomia: 
Excedentes do Consumidor 
e do Produtor.
ii) Subsídio ao produtor:
Quando mais inelástica for a oferta, menos o preço cai e maior é a 
proporção do subsídio capturada pelo vendedor.
Custos de transação:
• Incidindo sobre os compradores: D para a esquerda.
• Incidindo sobre os vendedores: D para a direita.
• Dispersão de preços: Vários P para os mesmos atributos, dependendo 
do ambiente institucional.
Defasagem temporal - Modelo da Teia de Aranha
O caso convergente: cada novo 
resultado fica sucessivamente mais 
próximo da intersecção entre a 
oferta e a procura.
O caso divergente: cada novo 
resultado fica sucessivamente mais 
afastado da intersecção entre a 
oferta e a procura.
Seja: Qo,t=f(Pt-1) e Qd,t=f(Pt).
Dado um choque positivo de Demanda => Pt aumenta; Qo,t+1 aumenta; Pt+1 cai, 
Qo,t+2 cai, Pt+2 aumenta...
Modelo converge se: 
ε-P Oferta < ε-P Demanda
Modelo diverge se: 
ε-P Oferta > ε-P Demanda
Modelo com lotes vagos
LL: oferta potencial de lotes
AB: excesso de oferta
DE: excesso de demanda
- Não há como detectar excesso 
de oferta ou procura a partir das 
quantidades, mas somente pela 
tendência dos preços.
- Tendência de alta: excesso de 
oferta; tendência de baixa: 
excesso de demanda.
Especulação
• Mercado de concorrência imperfeita: informação 
incompleta/assimétrica.
• Dois lados da especulação:
• Reserva de terras é indesejável;
• Contribui para a alocação adequada das terras a partir de investimentos 
viáveis.
Procura de habitação
• Procura potencial: para fins de planejamento
• Necessidade de habitação
• Variáveis: população, estrutura familiar, conservação do estoque, novas famílias...
• Procura efetiva: função de demanda
• Qd=f(Ph, R, Pj,...)
• Onde: Ph=P da habitação; R=renda; Pj= P de outros bens
• Elasticidades: estudos empíricos => [-0,75, -1,2]
• E-Renda:
• Renda permanente
• Estudos empíricos: 0,75 para compra (menor para aluguel)
• Funções hedônicas: E-R qualidade/vizinhança>E-R área (tamanho).
• Planejamento público:
• Se E-R é baixa, política de renda não resolve o problema habitacional.
Oferta de habitação
• No CP: Qo é fixa
• No LP: Se P aumenta => novas habitações, reformas, mudança de 
finalidade.
• E-P da oferta é baixa e menor quanto mais curto o período de análise.
• Estudos empíricos: [0,2 a 0,7]
Filtro no mercado de habitação
• Mercado de habitação:
• Localizado.
• Imobilidade do bem.
• Segmentado:
• Qualidades distintas para distintos níveis de renda.
• Depreciação => pode implicar mudança de segmento.
• Disponibilidade a pagar aumenta com aumento da qualidade dos imóveis.
Solução de mercado 
na diagonal principal.
• Filtro para cima:
• Exemplo: Nova habitação tipo B entra no mercado (excesso de 
habitação).
• Família 1 muda para segmento B (oferece L+5).
• Uma hab. tipo A fica desocupada.
• OBS:
• Tendência a ofertar nos segmentos mais elevados, já que a 
disponibilidade a pagar é maior.
• Política hab., quando voltada para a classe média, pode 
favorecer classes mais baixas.
• Filtro para baixo: 
• Ex: hab. tipo B se deteriora e é retirada do mercado (Déficit hab.) 
=> família 2 vai para o segmento A => família 1 fica sem casa.
• Filtro pode resultar em: subdivisão de imóveis, sub-locação, 
favelização.
Política habitacional
A - Sobre a demanda 
A1 - Subsídio às rendas (aluguel)
- redução do preço é o efeito imediato
- subsídio em espécie quantidade variável => limite 
- assegura o gasto com habitação (ao invés de outros gastos => caso 
da transferência de renda). 
A2 - Subsídio aquisição (análise similar a anterior):
• utiliza mecanismo de mercado 
• reduz preço 
• Inconveniente: captação do subsídio pela oferta => 
aumento de preço; perde-se parte dos efeitos desejados. 
A3 - Benefícios fiscais:
- isenção de imposto facilita filtro para cima.
- problema da captação do subsídio. 
A4 - Redução dos custos de transação:
• aumenta demanda por habitação 
• problema da captação do subsídio.
B - Sobre a oferta 
B1 - Regulamentação da construção
• normalização => economia de escala 
B2 - Subsídios a construção:
• aumento da oferta em segmentos mais baixos 
• pode gerar segregação e concentração 
• o problema da externalidade = > filtro para baixo
• solução: menor escala do programa por área
B3 - Programa de reconstrução 
• atua contra externalidades negativas em áreas degradadas.
C - Intervenção direta 
C1 - Controle de rendas (fixação do valor do aluguel)
• implica escassez de habitação no mercado de aluguel
C2 - Controle dos preços da habitação
• difícil aplicação
• exige forte intervenção pública 
C3 - Oferta pública de habitação 
• tem variado ao longo do tempo 
• depreciação acelerada
Habitação de Interesse Social - HIS
(Elemental – Chile)
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the_community_into_the_process/discussion?source=twitter&utm_source=direct-
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Alejandro Aravena (2016 Pritzker Prize)
TED Talk