PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA NO ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO

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RHYAN REDON DE SANT’ ANNA
(2022301431)
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“Aquele que não senta para estudar, jamais se levantará para ensinar”
(frase posta na biblioteca do IME)
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RESOLUÇÃO DE CASO (N1)
POR
RHYAN REDON DE SANT’ ANNA
(2022301431)
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Avaliação realizada com finalidade de
obtenção de 60 % da nota para
aprovação na matéria Propriedade
Imobiliária no Ordenamento Jurídico
Brasileiro do curso de pós-graduação
em Direito imobiliário.
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O Caso.
João Batista formalizou um contrato particular de compra e venda de um imóvel urbano, na
data de 15/01/2019. O imóvel situa-se na cidade de Campina da Lagoa, no Paraná, e pertence ao
espólio de Marcos Silva. O valor foi definido entre as partes: R$ 200.000,00 (duzentos mil reais),
parcelados em duas vezes de R$ 100.000,00 (cem mil reais), com vencimento da primeira prestação
em 30/05/2019 e, da segunda, em 30/06/2019. Estipulou-se também, no presente contrato, que o
pagamento a ser realizado por João Batista estava condicionado à obtenção de alvará de
funcionamento de casas de show, pela prefeitura do município do imóvel. No entanto, não houve
qualquer pacto referente ao direito de arrependimento ou cláusula de irretratabilidade.
Após a assinatura e o reconhecimento de firma pela viúva meeira do espólio e pelos
herdeiros, o contrato foi levado para o Registro de Títulos e Documentos, em 05/02/2019. No
entanto, em 25/02/2019, os herdeiros do espólio de Marcos Silva enviaram uma notificação para
João Batista por meio do Cartório de Títulos e Documentos: era a rescisão do contrato realizado.
Entretanto, em 07/05/2019, os herdeiros do espólio de Marcos Silva levaram ao Cartório de
Registro Notarial e Registral de Campina da Lagoa uma Escritura Pública de Cessão de Direitos
Hereditários, cedendo o imóvel para Lucas e à esposa, o que foi devidamente registrado na
matrícula do imóvel. Ressalte-se que Lucas e sua esposa desconheciam o contrato celebrado entre
João Batista e os herdeiros.
João Batista sentindo-se lesado e procura assistência jurídica para resolver o imbróglio.
Considerando o caso narrado, o contrato entre João Batista e os herdeiros de Marcos Silva
tem eficácia contra terceiros?
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1 – Introdução:
No caso em que o contrato de compra e venda de imóvel venha a ser celebrado e registrado
no Registro de Títulos e Documentos (STJ, súmula 239), e posteriormente o seu cancelamento, com
a intenção de uma nova transação imobiliária, registrada na matricula do imóvel, com base do
art.1.245,§1, o queixoso terá legitimidade para requerer, com base no art.419 do CC, a execução do
contrato, com as perdas e danos, desde que fique constatado a má-fé.
2 – Desenvolvimento:
Depõe do art 1.228 “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Ou seja, o
normativo legal ao regular o direito do proprietário ampara-se especificamente no critério de
propriedade por seu titular. Por essa razão tão somente os reais proprietários podem realizar a venda
do imóvel, sendo assim, somente o falecido Sr. Marcos Silva e sua viúva o poderiam alienar.
Entretanto, devido ao advento de seu óbito, e por consequente, se faz necessária a abertura do
processo de inventário do falecido, em prol de sua viúva, meeira e seus herdeiros.
Com base no disposto e nos padrões da boa-fé, o requerente o Sr. João Batista firmou um
contrato de promessa de compra na data de 15/01/2019, junto a viúva meeira e seus herdeiros e a
registrou no Registro de Títulos e Documentos da cidade de Campina da Lagoa, no Paraná, cidade
foro para essa transação imobiliária em 05/02/2019. A promessa em questão não possui cláusula de
arrependimento, fazendo assim incidir sobre o contrato a Arras Confirmatórias (Arras ou Sinal –
Teoria e Prática, p. 11, Paulo Roberto Xavier, UniCRECI – CRECI/RJ, 09/03/2021 – curso) , e
tendo como tempo hábil para honrar o compromisso firmado, foi estipulada o parcelamento do
valor em 2x (duas vezes) (CC. art.331, de 2002), atenuando-se a condição única e exclusiva a
emissão de alvará de funcionamento de casa de show, pela prefeitura do município do imóvel,
cabendo a mesma única e exclusivamente regular sobre tal assunto (Art. 182 e §1da CN de 1988 e
Lei nº 10257/21 – Estatuto das Cidades).
O cancelamento do contrato por parte dos herdeiros, com notificação de 25/02/2019,
configura má-fé visto que o prazo total para a emissão de alvará de funcionamento de casa de show
em Campina da Lagoa e de 37 (trinta e sete) dias (Art.11, § 2 da Lei 157 de 2012 de Campina da
Lagoa- PR). O ato de má-fé atenua-se e comprova-se quando os herdeiros do falecido Sr. Marcos
Silva, na data de 07/05/2019 levaram pessoalmente a registro no Cartório de Registro Notarial e
Registral de Campina da Lagoa uma Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, em nome
dos favorecidos o Sr. Lucas e sua cônjuge.
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3 – Conclusão:
Os donatários do imóvel, o Sr. Lucas e sua cônjuge, não podem ser responsabilizados por
eventuais danos advindo do cancelamento do contrato de compra e venda entre o espólio e o
queixante. Entretanto, cabe ação indenizatória do espólio para o queixante (art.419,CC de 2002),
visto que o cancelamento se deu antes do tempo hábil (Teoria da perda de uma chance - REsp
1.291.247), para resposta de obtenção de alvará de funcionamento de casa de show, por parte do
órgão público, responsável por tal feito. Item esse primordial e condicional para a formalização,
pactuação do contrato e conclusão do mesmo.
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https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1336307&num_registro=201102672798&data=20141001&formato=PDF
https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1336307&num_registro=201102672798&data=20141001&formato=PDF
4 – Bibliografia - Referencias e Citações
SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA (Brasil). Sumula 239 de 28 de junho de 2000. O direito à
adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no
cartório de imóveis. Diário da Justiça: República Federativa do Brasil. Brasília, DF, p. 118 de 30 de
agosto de 2000.
BRASIL. Código Civil (2002) Art. 1.245 §1. Código Civil da República Federativa do Brasil.
Brasília, DF: Presidência da República, 10 de Janeiro de 2002.
BRASIL. Código Civil (2002) Art. 331. Código Civil da República Federativa do Brasil. Brasília,
DF: Presidência da República, 10 de Janeiro de 2002.
BRASIL. Código Civil (2002) Art. 419. Código Civil da República Federativa do Brasil. Brasília,
DF: Presidência da República, 10 de Janeiro de 2002.
BRASIL. Código Civil (2002) Art. 413. Código Civil da República Federativa do Brasil. Brasília,
DF: Presidência da República, 10 de Janeiro de 2002.
BRASIL. Constituição (1988) Art. 182 §1. Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília,
DF: Senado Federal, 1988.
BRASIL. Lei 10.257 de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição
Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. República
Federativa do Brasil. Brasília, DF: Presidência da República, 10 de julho de 2001.
Arras ou Sinal – Teoria e Prática, p. 11, Paulo Roberto Xavier, UniCRECI – CRECI/RJ, 09/03/2021
– curso
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Recurso especial. Responsabilidade Civil. Perda de uma
chance. Descumprimento de contrato de coleta de células-tronco embrionárias do cordão umbilical
do recém nascido. Não comparecimento ao hospital. Legitimidade da criança prejudicada. Dano
extrapatrimonial caracterizado. Resp 1.291.247 de 19 de agosto de 2014. Relator: Ministro Paulo
De Tarso Sanseverino. Diário da justiça eletrônico: República Federativa do Brasil. Brasília, df,
documento1336307, de 01 de outubro de 2014.
CAMPINA DA LAGOA, PR - BRASIL. Lei 157 de 23 de MARÇO de 2012.Dispõe sobre o plano
diretor municipal de campina da lagoa, Estado do Paraná. Campina da Lagoa. Paraná, PR:
Prefeitura Municipal, 23 de março de 2012.
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https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1336307&num_registro=201102672798&data=20141001&formato=PDF