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PBR - PERÍCIAS DE ENGENHARIA 
Paulo Fábio Bregalda 
 Engenheiro Civil – M.Sc em Engenharia – Doutorando em Engenharia Civil 
 
 Registro Nacional CONFEA/CREA RJ Nº 200223004-8 
Registro no Instituto de Engenharia Legal - IEL - Nº 1587 
Perito do Juízo do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro matrícula nº 3922 
 
 
 
LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA 
 DE ENGENHARIA 
 
Paulo Fábio Bregalda do Carmo, Engenheiro Civil, Registro 
Nacional no CONFEA/CREA RJ Nº 200223004-8 e no 
Instituto de Engenharia Legal (IEL) Nº 1587, contratado 
pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VARANDA DAS ROSAS, 
com o objetivo de realizar uma Vistoria Técnica de 
Engenharia, após ter comparecido ao local, em 
14/08/2012, acompanhado do representante do Condomínio 
Sr. Manoel Tavares, do Sr. José Carneiro Ferraz, supervisor 
do Condomínio, e do Engenheiro Luiz Cláudio Teixeira Herig, 
Assistente Técnico deste Profissional que assina o Laudo 
Técnico, vem apresentar o relatório do seu Laudo Técnico 
de Vistoria, na forma que se segue. 
 
 
 
IMÓVEL VISTORIADO 
Prédio do Condomínio do Edifício Varanda das Rosas. 
 
 
ENDEREÇO 
Av. Marechal Henrique Lott, 270 – Barra da Tijuca – Rio de 
Janeiro – RJ CEP 22631-370 
 
 
ÁREAS VISTORIADAS 
Garagem (subsolo); subsolo 1 e 2; áreas descobertas; 
estacionamento; cobertura e telhado do prédio; 
apartamentos 310, cobertura 2.107, 2.105, casa de 
máquinas; elevadores; caixa d’água; corredores; escadas. 
 
 
 
Paulo Bregalda - Engenheiro Civil 
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1.0 – OBJETIVO 
 
Relatar as patologias, danos e vícios construtivos observados durante 
a Vistoria Técnica, realizada em 14/08/2012, nas áreas comuns. 
Analisar as modificações feitas em alguns apartamentos para verificar 
se houve algum tipo de comprometimento de ordem estrutural. 
Apontar as possíveis causas que deram origem aos danos. 
Recomendar as obras e reparos necessários. 
 
 
 
 
2.0 – DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO 
 
O prédio do Condomínio, residencial de classe média, é constituído de 
21 pavimentos, mais cobertura duplex. 
O Condomínio possui 252 apartamentos de 2 e 3 quartos, todos com 
vaga de garagem. 
Há 12 apartamentos de cobertura duplex. O prédio possui 12 
apartamentos por pavimento. 
 
Há 01 subsolo de garagem (subsolo 1) e um outro subsolo 
desocupado e ocioso (subsolo 2). 
O Condomínio possui portaria com interfone, infraestrutura e serviços 
públicos necessários à habitabilidade, compatível com a época atual. 
A localidade é dotada de toda a infra estrutura necessária à vida 
moderna. 
 
FOTO 01 
 
PLANTA DE LOCALIZAÇÃO DO PRÉDIO 
Paulo Bregalda - Engenheiro Civil 
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FOTO 02 
Vista do entorno do Condomínio 
 
 
 FOTO 03 FOTO 04 
 
Visão da fachada do prédio. 
 
FOTO 05 
 
Visão da entrada social e da área descoberta do Condomínio 
Paulo Bregalda - Engenheiro Civil 
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3.0 - DESCRIÇÃO DOS DANOS E PATOLOGIAS 
 OBSERVADOS 
 
A patologia é entendida como a parte da engenharia que estuda 
os sintomas e mecanismos, as causas e origens dos defeitos e 
vícios construtivos. É, portanto, o estudo das partes componentes 
do diagnóstico do problema observado. 
 
As patologias ou defeitos podem, também, ser definidos como 
degradações inesperadas no desempenho dos imóveis devido à 
falta de qualidade, provocando perda de vida útil e desconforto 
aos moradores, além do aspecto estético. 
 
 
 
Os principais danos e patologias observados, durante a 
Vistoria Técnica realizada em 14/08/2012, foram: 
 
• Infiltrações provenientes da cobertura e telhado do prédio; 
• Trincas e fissuras em alguns locais; 
• Ausência ou impermeabilização vencida e deteriorada; 
• Portas corta fogo desreguladas; número de extintores de 
incêndio insuficiente; 
• Revestimento de pastilhas se destacando das fachadas; 
• Subsolo 2 ocioso e insalubre. 
 
 
 
3.1 – TELHADO DO PRÉDIO 
 
Existem telhas quebradas, mal justapostas, descolando nas junções, 
infiltrações, trincas e fissuras, ausência de rufos e contra rufos. 
 
 FOTO 06 FOTO 07 
 
Vista da cobertura e do telhado do prédio. 
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 FOTO 08 FOTO 09 
 
Telhas quebradas e ausência de rufos e contra rufos. 
 
 FOTO 10 FOTO 11 
 
Telhas quebradas permitindo a passagem das águas pluviais. 
 
 FOTO 12 FOTO 13 FOTO 14 
 
Beirais e telhas quebrados permitindo a passagem de águas pluviais. 
 
 FOTO 15 FOTO 16 FOTO 17 
 
Beirais e telhas quebrados e ausência de rufo e contra rufo permitindo a 
passagem de águas pluviais. 
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RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS 
 
• Substituir as telhas quebradas. 
• Criar rufos e contra rufos. 
 
FOTO 18 
 
 
OBSERVAÇÕES: 
o rufo e o contra rufo devem ser feitos como ilustrado acima, 
entretanto podem ser substituídos por manta aluminizada. 
É necessário que a manta revista a parede, pelo menos 35 cm, e 
as telhas. A parte superior da manta na parede deve ficar 
embutida na alvenaria. Não necessita fazer acabamento mecânico. 
 
 
• Os beirais quebrados devem ser reparados e impermeabilizados 
com manta aluminizada, não necessitando de acabamento 
mecânico. 
• As calhas devem ter os caimentos retificados, mantidas limpas e 
impermeabilizadas com manta totalmente aderida à laje. 
A impermeabilização deve subir pelas paredes, pelo menos, 35 
cm. Deve ser colocado acabamento mecânico com argamassa de 
traço 1:3, com 3 cm de espessura. 
 
 
 
3.2 – COBERTURA DO PRÉDIO 
 
• Infiltração no corredor; 
• Infiltrações na casa de máquinas; 
• Danos na alvenaria na casa de máquinas; 
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• Trincas e fissuras; 
• Infiltração na laje superior da cobertura; 
 
 
 FOTO 19 FOTO 20 
 
Casa de máquinas com infiltrações provenientes da cobertura do prédio, 
necessitando de reparos e acabamentos. 
 
 FOTO 21 FOTO 22 
 
Infiltrações na casa de máquinas. 
 
 FOTO 23 FOTO 24 
 
Trincas na parede da casa de máquinas. 
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FOTO 25 
 
Reparo mal feito necessitando de fechamento e acabamento adequado. 
 
 FOTO 26 FOTO 27 
 
Rachadura acentuada no beiral da parede. 
 
 FOTO 28 FOTO 29 
 
Laje superior da cobertura do prédio, tampa da caixa d’água, 
necessitando de correção das fissuras, impermeabilização dos beirais e 
da laje. 
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 FOTO 30 FOTO 31 
 
Laje e beirais necessitando de impermeabilização com manta. 
 
 
 
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA A IMPERMEABILIZAÇÃO: 
 
As áreas descobertas devem ser, totalmente, impermeabilizadas. 
 
o retirar todo o concreto desagregado ou desagregando-se; 
o reparar todas as trincas e fissuras; 
o revisar e reparar todos os ralos de águas pluviais; 
o escovar as superfícies deixando-as limpas e isentas de 
poeira e gordura; 
 
 
• após o reparo de todas as trincas, limpar toda à superfície da laje, 
retificar os caimentos e melhorar a drenagem; 
• “bolear” (“meia-cana”) a junção das lajes com os beirais e 
paredes; 
• dar duas demãos de “prime” e impermeabilizar utilizando manta 
de 4mm da “Torodin Viapol”, totalmente aderida às superfícies, a 
fogo, subindo, no mínimo, 35 cm pelas paredes e dobrando, 
totalmente em cima dos beirais e nas laterais. 
• Colocar uma lâminad’água, de pelo menos 3 cm, em toda a 
extensão impermeabilizada da laje e deixar em teste 05 dias. Se 
houver vazamento, identificá-lo e corrigi-lo localmente, pois a 
manta é totalmente aderida à superfície; 
• efetuar acabamento mecânico de proteção à manta com 
argamassa de cimento e areia de traço 1:3, com espessura de, no 
mínimo, 2 cm . Atentar para os vãos de dilatação. O acabamento 
mecânico deve ter vão de dilatação a cada 2,00 m
2
; 
• especial atenção deve ser dada na impermeabilização da região 
dos ralos, que devem ter tripla proteção; 
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RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA AS TRINCAS E 
FISSURAS. 
 
A - NAS PAREDES 
 
Existem algumas trincas na cobertura em virtude de variação térmica e 
“aperto” deficiente da alvenaria. 
 
É necessário colocar uma tela de aço para combater a tração e o 
cisalhamento. 
 
Em trincas maiores como, por exemplo, a que aparece nas FOTOS 25, 
26 e 27, proceder da seguinte forma: 
 
 
• retirar a argamassa 25 cm de cada lado da trinca; 
ancorar na parede pedaços de vergalhão de 6.3 mm 
(1/4”), utilizando Sikadur ou similar, paralelos e 
distando 20 cm um do outro, em toda a extensão da 
trinca; 
• chapiscar e emboçar a parede com argamassa de 
cimento e areia de traço 1:3. 
 
 
 CROQUI 01 
 
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POSSÍVEIS CAUSAS DAS FISSURAS: 
 
Muitas são as causas de fissuras e trincas em paredes e pisos. 
Geralmente, aparecem causadas pela movimentação de materiais e 
componentes da construção, retração da argamassa, principalmente em 
paredes, e também como consequência das vibrações. 
 
Essas fissuras e trincas podem aparecer em virtude da variação térmica, 
sazonais e diárias, cujo ar apresente variações de amplitude acentuada 
durante as 24 horas, dilatando e contraindo os materiais construtivos, 
principalmente em lajes de piso. 
Isto acontece, sobremaneira, na cidade do Rio de Janeiro, onde a 
amplitude das variações térmicas são bastante acentuadas, durante 
todo o ano e, principalmente, no verão. 
 
A retração da argamassa, que aparecem logo após a aplicação do 
revestimento, provocam as fissuras nos revestimentos, regularmente 
distribuídas, com aberturas reduzidas - não ultrapassando 0,2 mm - 
semelhantes às fissuras provocadas por retração de secagem, função da 
temperatura e umidade do meio ambiente. 
 
As movimentações de um material são, fundamentalmente, funções de 
suas propriedades físicas e da amplitude da variação térmica. As trincas 
e fissuras de origem térmica podem surgir por movimentos 
diferenciados entre os componentes. 
 
No caso específico das movimentações térmicas diferenciadas é 
fundamental considerar a amplitude da movimentação e a rapidez com 
que esta ocorre. Em geral, os elementos diretamente expostos ao sol 
estão mais sujeitos à dilatação térmica, “sofrem” mais e são mais 
vulneráveis. 
 
As fissuras são mais preocupantes quando há acentuado progresso, 
principalmente, no sentido da largura. Ou seja, quando elas começam a 
se alargar, transformando-se em trincas e rachaduras, a partir de 1,5 
mm. Se as fissuras se estabilizarem, menor é a preocupação. 
 
Igualmente preocupante são as fissuras que atravessam a parede de um 
lado a outro. 
 
 
Durante a Vistoria, não observamos, visualmente, recalque nas 
fundações, menos ainda recalques diferenciais. 
 
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3.3 - FACHADAS LATERAIS E FRONTAL DO PRÉDIO 
 
Em alguns locais as pastilhas estão se destacando. 
 
 FOTO 32 FOTO 33 
 
Alguns reparos pontuais realizados nas pastilhas da fachada. 
 
 FOTO 34 FOTO 35 
 
Infiltração na parte inferior da laje de algumas varandas. 
A responsabilidade é do proprietário do apartamento de cima. 
 
 FOTO 36 FOTO 37 
 
Algumas pastilhas se destacando da fachada. 
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 FOTO 38 FOTO 39 
 
Pastilhas iniciando o processo de destacamento da fachada. 
 
 
 
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS 
 
• As fachadas do prédio deverão ser revisadas, com testes à 
percussão, recolocação das pastilhas soltas ou prestes a se soltar, 
renovação do rejunte que encontra-se vencido. 
 
• A execução dos serviços deve ser coordenada por Engenheiro, 
devidamente habilitado e especializado, e a mão de obra requer 
especialização. 
 
 
 
ROTEIRO E RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA 
EXECUÇÃO DA OBRA DE REPARO DAS FACHADAS 
 
• Retirar todo o material solto, desagregado ou se 
desagregando. 
• Escovar, com escova de aço, e limpar todas as fachadas. 
• Lavar de forma a ficarem desengorduradas e isentas de pó. 
• Regularizar às superfícies utilizando argamassa 
apropriada e hidrofugante. 
• Executar o serviço com mão de obra especializada, com o 
controle e fiscalização de profissional habilitado. 
• Criar esquemas de proteção das fachadas de pastilhas e da 
alvenaria dos prismas com, por exemplo, a colocação de 
“pingadeiras”, beirais, impermeabilizantes etc. Minimizando, 
dessa forma, os efeitos nocivos das águas pluviais e dos 
agentes poluidores. 
 
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3.4 – SUB SOLO 1 - GARAGEM 
 
Apresenta algumas patologias e danos: 
 
• Algumas fissuras no piso por falta de juntas de dilatação, algumas 
já consertadas; 
• Buracos no teto que precisam ser reparados; 
• Vazamento na parede fronteiriça com o Condomínio Califórnia; 
• Infiltração na tubulação da parede contígua ao jardim. 
 
 
 FOTO 40 FOTO 41 
 
 
 FOTO 42 FOTO 43 
 
 
 
 
 
3.5 – SUBSOLO 2 
 
O subsolo 2 está sem utilização, não tem acesso para carro, insalubre, 
muito abafado e sem ventilação. 
É necessário reformar, criar acesso para carro, para que não continue 
sem uso e ocioso. 
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 FOTO 44 FOTO 45 
 
 
 FOTO 46 FOTO 47 
 
 
 FOTO 48 FOTO 49 
 
 
 FOTO 50 FOTO 51 FOTO 52 
 
 
As fotos mostram o ambiente sub utilizado e insalubre. 
As foto 50, 51 e 52 mostram o pé direito de acesso muito baixo. 
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RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS 
 
O subsolo 2 pode ser recuperado e aproveitado, integralmente, para tal 
é necessário fazer algumas reformas para viabilizar o seu uso. 
 
o Devido ao pé direito muito baixo, no acesso pelo subsolo 1, 
é de muito difícil abertura devido à estrutura do prédio, 
cintas de equilíbrio etc. a passagem deverá ser feita por 
cima, utilizando o subsolo1. 
o Construir 02 rampas, uma de descida e outra de subida dos 
carros, que, também, servirá para ventilar este subsolo. 
o Criar, pelo menos, três prismas de ventilação – PVI - de, 
pelo menos 3,0 m x 3,0 m. 
o Criar um sistema de exaustão forçada para a renovação do 
ar. 
o Proteger os pilares e fundações com substâncias poliméricas 
à base de epóxi, para proteger as estruturas, pois o subsolo 
2, com o movimento das marés, alaga. Este processo de 
molhagem-secagem é, extremamente, prejudicial às 
estruturas. 
o Construir uma laje zero com um sistema de 
impermeabilização e drenagem adequados, de forma a 
resistir a pressão negativa. 
o Reformar a laje teto e paredes. 
 
 
 
 
4.0 – UNIDADES AUTÔNOMAS VISITADAS 
 
4.1 – APARTAMENTO 310 
 
• Retirada da parede entre a sala e o 3º quarto, sem consequências 
estruturais, pois a parede é de vedação. 
• Há um vazamento na parede do corredor, contíguo ao 
apartamento,que já foi consertado, precisando de acabamento. 
• Há um vazamento no piso do apartamento 410, de 
responsabilidade do seu proprietário, aparecendo no teto do 
apartamento 310. 
• infiltração nas pastilhas da viga da varanda. 
É necessário criar uma pingadeira para que as águas pluviais não 
retornem na faixa inferior da viga. 
• Há infiltrações na lixeira dos fundos do 3º andar, no teto e no tubo 
de 75 mm. 
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 FOTO 53 FOTO 54 
 
 
 FOTO 55 FOTO 56 FOTO 57 
 
 
 
 
 
4.2 – APARTAMENTO 2.107 – COBERTURA DUPLEX 
 
• Parede construída diretamente em cima da laje, no meio da sala 
(local de maior momento), de forma não prevista no Projeto 
Original do prédio. 
Uma parede de tijolos acabada pesa 1.700 Kgf por m
3
. 
A parede que está sendo construída pesa, aproximadamente, 
2.000 Kgf ou 2 toneladas, uniformemente e linearmente 
distribuída, numa laje que foi projetada para ter uma sobrecarga 
de 180 Kgf por m
2
. 
 
É necessário que haja, se não houver, um engenheiro civil 
responsável técnico pelas obras. 
 
• Engaste da escada interna que dá acesso ao piso superior muito 
precário e deficiente. Há real perigo de acidente. 
 
• Marcas de infiltrações e corrosões das armaduras no teto. 
 
• Infiltrações no teto da laje da varanda. 
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• Tubos de ferro galvanizado deteriorados pela ação do tempo. 
 
• Toldo inadequado na varanda, com risco de acidente pela ação do 
vento. 
 
 FOTO 58 FOTO 59 FOTO 60 
 
 
 FOTO 60 FOTO 61 FOTO 62 
 
 
 
 
 
4.3 – OUTROS APARTAMENTOS VISTOS DA COBERTURA 
 DO PRÉDIO 
 
• APARTAMENTO 2.105 
Parede irregular construída na cobertura do prédio, introduzindo 
patologias. 
 
• APARTAMENTO 2.102 
Telhado colonial irregular, não previsto no projeto original. 
 
• É necessário verificar se as piscinas tem estrutura e se estão no 
local previsto no Projeto original. 
 
• É necessário que tenha um engenheiro responsável técnico para 
qualquer obra efetuada, tanto nas áreas comuns como nas áreas 
privativas. 
 
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 FOTO 63 FOTO 64 FOTO 65 
 
 
 FOTO 66 FOTO 67 
 
 
 
 
 
 
 
5.0 - CONCLUSÃO 
 
O estado geral e o padrão construtivo do prédio são bons. 
Muitos dos defeitos e patologias narrados são funções da 
idade do prédio, que daqui para frente necessitará, cada 
vez mais, de atenção à manutenção preventiva e à 
corretiva. 
 
Não foram observados recalques diferenciais no prédio, 
bem como não foram observados problemas estruturais. 
 
As maiores patologias encontradas foram na cobertura do 
prédio, no subsolo 2 e nas fachadas. 
 
Os elementos estruturais, da infra estrutura do subsolo 2, 
podem começar a apresentar problemas de corrosão das 
armaduras e perda de resistência do concreto, devido ao 
Paulo Bregalda - Engenheiro Civil 
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processo de molhagem-secagem que é extremamente 
prejudicial às estruturas. 
 
Caso esses reparos não sejam executados, com a urgência 
devida, pode-se chegar a um estado de maior deterioração, 
inclusive estético-funcional, comprometendo a qualidade de 
vida e habitabilidade dos moradores, e diminuindo o tempo 
de vida útil do prédio. 
 
 
Há no piso de areia do subsolo 2 muita umidade e 
infiltração proveniente de pressão negativa. É necessário 
criar uma laje impermeabilizada no piso, ventilar o 
ambiente e ocupar o espaço ocioso, conforme as 
Recomendações Técnicas no item 3.5 deste Laudo Técnico. 
 
 
Visitamos vários apartamentos que sofreram modificações em 
relação ao Projeto Original, tais como mudança de paredes. 
Não observamos consequências de comprometimento estrutural, 
pois não houve intervenção nos elementos estruturais do prédio, 
apenas mudança de ordem estética e de melhor aproveitamento 
interno das áreas privativas. 
 
 
 
RECOMENDAÇÃO TÉCNICA ESPECIAL: 
 
AS PROVIDÊNCIAS, PARA REPARAR OS DANOS E DEFEITOS 
NA GARAGEM DO SUBSOLO 2, E DE SEU APROVEITAMENTO 
E OCUPAÇÃO, DEVEM SER TOMADAS COM URGÊNCIA, E 
EXECUTADAS COM MÃO DE OBRA ESPECIALIZADA, 
RESPONSABILIDADE E SUPERVISÃO DE ENGENHERIO 
CIVIL, DEVIDAMENTE HABILITADO. 
 
TODAS AS OBRAS EFETUADAS NO CONDOMÍNIO, SEJAM 
NAS PARTES COMUNS OU NAS ÁREAS PRIVATIVAS, DEVEM 
TER UM ENGENHEIRO RESPONSÁVEL TÉCNICO. 
 
 
 
 
 
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7.0 - ENCERRAMENTO 
 
 Concluo o presente Laudo Técnico de Vistoria Predial, em duas 
vias de igual teor, contendo 21 (vinte e uma) folhas de papel A4, 
digitadas de um só lado, 67 (sessenta e sete) fotografias coloridas e 
digitalizadas. 
Todas as folhas, devidamente, rubricadas pelo Engenheiro Perito que 
assina este Laudo Técnico de Engenharia. 
 
Rio de Janeiro, 30 de agosto de 2012. 
 
.............................. 
Paulo Fábio Bregalda 
 Engenheiro Civil 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PBR - Perícias de Engenharia 
Paulo Fábio Bregalda - Engenheiro Civil e Matemático 
M.Sc em engenharia – Doutorando em Engenharia Civil 
 
Registro Nacional CONFEA/CREA Nº 200223004-8 * Registro no Instituto de Engenharia Legal (IEL) Nº 1587 
 
Perícia – Laudo e Parecer Técnico – Vistoria e Assistência Técnica – Avaliação de Imóveis 
Patologia, vicio e dano construtivo - Dano Estrutural - Dano ambiental 
Assessoria imobiliária especializada – Fiscalização e Acompanhamento técnico de obras 
Assistência Técnica em Processo Judicial e Extra Judicial. 
 
Escritório: Rua Senador Furtado, Nº 81 - casa 15 – Tijuca - CEP: 20270-021 - Rio de Janeiro - RJ 
 (21) 2264-9915 ou (21) 9611-0933 - E-mail: paulo.bregalda@terra.com.br 
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