Relatório Técnico

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CLIENTE: Moradores do Condomínio Vila Nova da Rainha, Torre Princesa 
Amélia. 
REPRESENTANTE: Antonio Correia de Almeida. 
PROFISSIONAIS: 
 Engenheiro Civil: Rafael Pereira CREA-BA 3000068880. 
ENDEREÇO DA OBRA: Condomínio Vila Nova da Rainha, 115, Ladeira do 
Acupe de Brotas. 
SERVIÇO: Laudo Técnico de Inspeção em Edificações- Patologia infiltrações. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LAUDO TÉCNICO INSPEÇÃO EM EDIFICAÇÃO 
 
 
1. Identificação: 
 
1.1. Cliente: Condomínio Vila Nova da Rainha, 115, Ladeira do Acupe de 
Brotas, Salvador/Ba. Moradores dos apartamentos 
801,901,1001,1101,1201. 
Assunto/Finalidade: Laudo técnico de inspeção para identificar possíveis 
causas de infiltrações nas paredes dos banheiros das suítes. 
 
2. Dados Iniciais: 
O presente relatório Técnico de Inspeção Predial tem como objetivo avaliar as 
infiltrações existentes nos banheiros das suítes, como mostra foto 01 do projeto 
arquitetônico, nos apartamentos 801,901,1001,1101,1201. Localizado no 
endereço mencionado. 
 
2.1. Descrição dos Trabalhos: 
O trabalho fundamentou-se na análise da situação encontrada no local, 
informações fornecidas pelos moradores afetados, como a senhora Mônica, 
moradora do apartamento de número 1201; o Senhor Sodré, morador do apt. 
número 1101; o senhor Antônio, morador do apt. número 1001; a senhora 
Jussara, moradora do apt. número 801 e a administradora Manuela. 
As inspeções foram realizadas nos dias 12/12/2020, 21/12/2020, 23/12/2020, 
28/12/2020 e 07/01/2021 nos apartamentos envolvidos e no pavimento de 
telhado. Verificou-se que os imóveis são correspondentes verticalmente, foram 
feitos registros fotográficos e testes visando esclarecimentos e soluções sobre 
as infiltrações e suas consequências. 
 
2.2. Normas e Regulamento: 
O Relatório foi elaborado seguindo os conceitos da Norma de inspeção Predial 
do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) – 
Nacional, aprovada em Assembleia Geral Ordinária, e nas NBR 13.752:1996-
Perícias de engenharia na construção civil, NBR 5.674:1999-Manutenção de 
edificações-Procedimento, e demais Normas pertinentes, ABNT NBR 9575 
(2010) – Impermeabilização- Seleção e projetos, ABNT NBR 9574 (2008) – 
Execução de impermeabilização, ABNT NBR 8160 (1999) – Sistemas prediais 
de esgoto sanitário- Projeto e execução, ABNT NBR 5626 (1998) – Instalação 
predial de água fria. 
 
2.3. Metodologia Aplicada: 
A Metodologia empregada consistiu nos seguintes tópicos: 
 Coletas de dados com informações fornecidas pelos moradores; 
 Análise de documentação, Projetos arquitetônicos e de instalações 
hidrossanitárias; 
 Realização de inspeção nos imóveis, e nas áreas do telhado, nas datas 
acima descritas; 
 Classificação da inspeção quanto a sua complexidade; 
 Apresentação de conceitos básicos que regem as normas de Inspeção 
Predial; 
 Elaboração do Parecer Técnico, considerando os dados coletados, 
características da edificação, manutenção e operação existente e 
necessidade de equipamentos eletrônicos para obter mais informações. 
 
2.4. Definição do nível de Inspeção: 
 
Definimos a Inspeção realizada como NÍVEL 2, por ser de média complexidade 
técnica, relacionada à manutenção e operação de seus elementos e sistemas 
construtivos convencionais e de padrões médio e por ser necessário a realização 
por um profissional habilitado em mais de uma área. 
 
2.5. Conceitos básicos: 
Apresentamos a seguir alguns conceitos dos termos utilizados no presente 
relatório. 
1. Grau de risco – Critério de classificação das anomalias e falhas constatadas 
considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao 
patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial; 
2. Impacto quanto ao seu estado, determinando o grau de risco conforme abaixo 
descrito: 
 Crítico – Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e 
do meio ambiente; perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando 
possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e 
recuperação; comprometimento sensível de vida útil; 
 
 Médio – Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade 
da edificação sem prejuízo à operação direta de sistemas, e deterioração 
precoce. 
 
 Mínimo – Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade 
programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência 
dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do 
valor imobiliário. 
3. Classificação das anomalias encontradas, quanto à sua origem: 
 Endógenas - Originária da própria edificação (projeto, materiais e execução) 
 Exógena – Originária de fatores externos a edificação, provocados por terceiros 
 Natural – Originária de fenômenos da natureza (previsíveis, imprevisíveis) 
 Funcional – Originária do uso. 
4. Classificação das falhas encontradas, quanto à sua responsabilidade, com 
grifos de nossa parte: 
 De planejamento – decorrentes de falhas de procedimentos e especificações 
inadequadas do plano de manutenção/execução, sem aderência a questões 
técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de 
confiabilidade e disponibilidade das instalações, consoante a estratégia de 
manutenção. 
 De execução – Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela 
execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, 
incluindo o uso inadequado dos materiais. 
 Operacionais – Relativos aos procedimentos inadequados de registros, 
controles, rondas e demais atividades pertinentes. 
 Gerenciais – Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de 
manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos da mesma. 
5. Categoria de vida útil: 
 
 Substituível – Vida útil mais curta que o edifício, sendo sua substituição fácil 
e prevista na etapa de projeto 
 
 Manutenível – São duráveis, mas necessitam de manutenção periódica, e são 
passíveis de substituição ao longo da vida útil do edifício 
 
 Não-manutenível – Devem ter a mesma vida útil do edifício por não 
possibilitarem manutenção 
 
3. Considerações: 
A edificação analisada, possui idade aparente, segundo informações de projeto, 
entre 19 (dezenove) e 20 (vinte) anos. Edificação em estrutura convencional de 
concreto armado, possuindo piscina na sua cobertura e telhado. A rede de 
abastecimento de água é coletiva. 
3.1 Descrição e análise dos dados coletados nas inspeções 
A inspeção consistiu de coletas de dados, sendo subdividido da seguinte forma: 
 Dados históricos; 
 Dados de documentação; 
 Dados da vistoria; 
 Dados dos testes. 
3.1.1 Dados históricos: 
As informações foram coletadas com relatos dos moradores, sendo considerado 
o tempo de ocorrência da patologia, a manutenção realizada e o material. 
Segundo informações da moradora do apartamento de número 1201, a patologia 
de umidade e mofo ocorre a um bom tempo, não precisou o tempo que verificou 
tal fato, porém informou que no banheiro da suíte em análise, possui mofo 
constante no teto. Quanto à manutenção, foi informado que realizou reforma na 
pintura, e no rejuntamento da piscina, mas não soube precisar o tempo da última 
realização. Declarou também que nunca verificou vazamento em tubulação de 
água ou esgoto, mas que já foi realizado a troca da bomba da piscina. 
Segundo informações do morador do apartamento de número 1101, essa 
patologia existe em torno de 4 (quatro) à 5 (cinco) anos e que o mesmo já 
realizou manutenção na pintura, porém a patologia continua a se manifestar. 
Informou também que só verificou a umidade nas paredes do mesmo banheiro 
em análise e não no teto. 
Segundo informações do morador do apartamento de número 1001, verifica que 
a patologia ocorre na faixa entre 3 a 4 anos, ocorrendo nas paredes dos 
banheiros em análise, porém verificou um gotejamento no encontro do teto com 
a parede. O mesmo informa que a manutenção realizadafoi no revestimento da 
parede. 
Segundo informações da moradora do apartamento, de número 801, verificou a 
patologia por volta de 1 (um) ano. 
As paredes que foram verificadas pelos moradores com a patologia em análise, 
são correspondentes verticalmente. 
 
3.1.2 Dados de documentação: 
A documentação analisada, foi o projeto arquitetônico e o projeto de instalações 
hidrossanitárias. 
No projeto arquitetônico, verificou no carimbo, o tempo que foi elaborado o 
projeto, no ano de 2000 (dois mil). 
O projeto arquitetônico foi usado para verificar a correspondência vertical dos 
ambientes afetados com a patologia, como também, verificados os elementos de 
influência na patologia. 
Foi detectado, que os banheiros são correspondentes verticalmente conforme 
até o apartamento 1201, conforme a imagem 1(um), porém na cobertura os 
ambientes sobre esses banheiros são a piscina e casa de máquina da piscina 
conforme imagem 2 (dois). A parede mostrada na imagem 3 é correspondente 
verticalmente até o telhado. 
Como a área da cobertura está construída, em relação ao deck da piscina e casa 
de máquina, a posição não se encontra como desenhado em projeto. 
O projeto de Instalações Hidrossanitárias não foi entregue todas as plantas, 
faltando plantas do caminho da tubulação, detalhe isométrico e detalhe de 
esgoto. Foi analisado a posição da prumada das colunas hidráulicas. 
 
Imagem 1 
 
Imagem 2 
 
Imagem 3 
 
 
3.1.3 Dados da vistoria: 
Foi realizado vistoria nos apartamentos de números 1201, 1101, 1001,801. Os 
dados levantados e as observações serão detalhadas junto as fotografias 
tiradas. 
 
Apartamento n° 1201 
 
Foto 01 – Local cobertura. Área Correspondente verticalmente aos locais com 
umidade. Elementos Piscina, Deck da piscina, lavabo da piscina e casa de 
máquina da piscina. 
 
 
 Foto 02 - Local casa de máquina da piscina. Ralo entupido, piso encharcado de 
água, oriunda do ralo, quando transborda água ao invés de drenar. Esse ralo 
recebe efluentes do lavabo da piscina e serve para drenar água na casa de 
máquina da piscina. Eflorescência nas paredes. 
 
Foto 03 – Local casa de máquina da piscina. Ralo com obstrução. Local úmido. 
 
 
 
Foto 04 – Local casa de máquina da piscina. Piso molhado, parede com 
eflorescência e descolamento de reboco. Condutores elétricos em contato com 
água. 
 
Foto 05 – local casa de máquinas da piscina. Local molhado, Infiltração da água 
pelo piso. 
 
 
Foto 06 – Local casa de máquinas da piscina. Presença de estalactites pela 
lixiviação do concreto ou argamassa. Eflorescência nas paredes. Local bastante 
úmido e quente. 
 
 
Foto 07 – Local casa de máquinas da piscina. Machas brancas devido a 
carbonatação no concreto na laje superior da casa de máquina. 
 
 
Foto 08 – Local parte externa da parede, da casa de máquina da piscina, próximo 
ao lavabo da piscina. Mancha de infiltração na parede e no piso, sinal de ruptura 
de tubulação. 
 
 
Foto 09 – Local casa de máquinas da piscina. Tubulação com pequeno 
vazamento. 
 
 
 
Foto 10 – Local piscina. Pontos no rejuntamento precisando de manutenção. 
 
 
Foto 11 – Local piscina. Pontos de rejuntamento necessitando de manutenção. 
Manchas de marcação do nível da água anteriormente. 
 
 
Foto 12 – Local piscina. Piso da piscina com rejuntamento escuro, indicação de 
necessidade de análise de manutenção. 
 
Foto 13 – Local teto da suíte 2, que fica abaixo da piscina. Reparo de pintura em 
local com umidade e mofo. 
 
 
Foto 14 – Banheiro da suíte 2, manchas marrons na luminária devido a oxidação. 
Fissura no forro. Todo teto com umidade. 
 
Foto 15 – Local suíte 3. Teto com umidade e fissura. Todo o teto com umidade. 
 
 
Foto 16 – Local Suíte 2. Fissura vertical na parede. 
 
Foto 17 – Local Sanitário Suíte 1. Descolamento de materiais de revestimento. 
 
 
Foto 18 – Local Sanitário Suíte 2. Falta de rejuntamento em pastilha. 
 
 
Foto 19 – Local ralo da casa de máquina após ser desobstruído. Crostas e 
partículas sólidas, aparentando ser cloro. Obstrução na conexão de saída do 
ralo. 
 
 
Foto 20 – Local Sanitário da Suíte 1. Presença de estalactite devido a lixiviação 
do concreto ou argamassa. 
 
Foto 21 – Local Sanitário da Suíte 1. Degradação do forro devido a infiltração. 
 
 
 Foto 22 – Local Sanitário da Suíte 2. Presença de eflorescência e dano a pintura 
com possível descascamento futuro. 
 
Apartamento n° 1101 
 
 
Foto 23 – Local Suíte 2. Parede com desgaste da pintura devido a infiltração e 
umidade. 
 
 
 
Foto 24 – Local Circulação. Parede com degaste da pintura devido a infiltração 
e umidade. 
 
 
Foto 25 – Local Suíte 3. Parede com desgaste da pintura devido a infiltração e 
umidade. 
 
Apartamento n° 1001 
 
 
Foto 26 – Local Suíte 3. Parede com degradação do revestimento, devido a 
infiltração e umidade. 
 
Foto 27 – Local Suíte 2. Desgaste da pintura na parede e descolamento de 
revestimento no piso. 
 
 
Foto 28 – Local Sanitário da Suíte 2. Manchas na Parede indicando infiltração 
de água. 
 
Foto 29 – Local Sanitário da Suíte 2. Mancha na parede indicando que o local já 
teve infiltração. Nada de umidade na laje. 
 
Telhado 
 
Foto 30 – Local Pavimento de telhado. Mureta com eflorescência e rufo 
precisando revisar impermeabilização. 
3.1.4 Dados dos testes: 
 
Foram realizados os seguintes testes: 
 
1 - Verificação de nível de água na piscina - Foi aferido o nível de água na 
inspeção do dia 21/12/2020 e acompanhado o nível de água nos dias 23/12/2020 
e 28/12/2020 e verificou-se uma diferença de nível de 3 cm, do dia 21/12/2020 
ao dia 23/12/2020, porém verificou-se o mesmo nível de água do dia 23/12/2020 
ao dia 28/12/2020. As instalações hidráulicas da bomba funcionaram no dia 
23/12/2020, porém nos demais dias não funcionou as instalações. 
 
2 - Verificação de vazamento nas entradas e saídas de água da piscina- Foi 
lançado produto de cor vermelha próximo as entradas e saídas da piscina para 
verificar vazamento nesses locais. 
 
3 - Verificação de som cavo – Foi realizado o teste de som cavo nos 
revestimentos, em locais de possíveis passagens de tubulação de água e 
esgoto, com intuito de verificar vazamentos em tubulações. 
 
4 - Verificação de tubulações com vazamentos – Após ser desligado o registro 
do trecho, utilizava-se um copo com água para verificar se a peça de utilização 
apresentava vazamento. 
 
5 – Interrupção do uso do lavabo da piscina e ralo da casa de máquina - Foi 
interrompido a utilização desses elementos no dia 28/12/2020, com o intuito de 
verificar se haveria melhora na umidade, nos locais analisados nessa perícia. No 
dia 07/01/2021 foi inspecionado os locais afetados e verificou-se diminuição da 
umidade. Não encontrado nova ocorrência de infiltração nesses locais. 
 
 
3.2 Classificação das anomalias e falhas, encontradas: 
 
Com a realização da vistoria e fotos apresentadas acima, verificou-se anomalias 
provocadas por infiltração de água, para o interior dos apartamentos abaixo, 
gerando umidade, mofo, descascamento de pintura, descolamento de 
revestimento de piso e possíveis desplacamentos futuros de materiais de 
revestimentos. 
 
A infiltração se origina na cobertura do apartamento de n° 1201, conforme foto 
apresentadas acima da vistoria da cobertura, onde foi encontrado ralo entupido, 
(foto 03) casa de máquina com poças de água na laje (fotos 04 e 05), indicação 
de tubulação com vazamento (foto 08 e 09), problema no rejuntamento da 
piscina (fotos 10 a 12), problema no rejuntamento dos banheiros (fotos 17 e 18). 
 
Consequentemente, a infiltração foi tomando maiores proporções gerando as 
anomalias como, na casa de máquina da piscina (fotos 06 e 07), no teto da Suíte 
2 e banheiros das Suítes do apt. N° 1201 (fotos 13,14, 15, 20 e 21), na parede 
da Suíte 2 (foto 16) ambas situaçõesno apartamento de n° 1201. 
 
A ocorrência de infiltração ao longo do tempo atingiu os apartamentos e 
ambientes correspondentes verticalmente abaixo, gerando anomalias nas 
paredes conforme as fotos de 23 a 29. No apartamento n° 1001 encontrou-se 
anomalias no piso (foto 27). 
 
Classifica-se a anomalia no ralo da casa de máquina como EXÓGENA, devido 
a obstrução ser ocasionada aparentemente por material de limpeza de piscina. 
As demais são classificadas como FUNCIONAL. 
 
As falhas encontradas são classificadas como de PLANEJAMENTO, pois não 
existiu um plano de manutenção para evitar tais problemas. 
 
Quanto ao grau de risco, é considerado CRÍTICO, pois o mofo e a umidade 
podem provocar danos à saúde e segurança. As infiltrações podem provocar 
perda do desempenho da edificação, comprometimento da vida útil e maiores 
custos com manutenção. 
 
 
4. Parecer técnico 
Com a inspeção realizada e todas as informações coletadas, é analisado os 
resultados. 
Com os dados históricos, foi observado que a manifestação patológica iniciou no 
apartamento de n° 1201 e com o passar do tempo foi se propagando para os 
demais apartamentos correspondentes verticalmente. 
Com os documentos analisados, foi possível descobrir os locais que poderiam 
causar tais infiltrações, e todos esses foram vistoriados. 
Na vistoria realizada encontrou-se anomalias ocasionadas pelas infiltrações 
como também indícios que apontaram para os locais que causaram as 
infiltrações. Nas observações, concluímos que: Com o ralo obstruído na casa de 
máquina da piscina (foto 03), os dejetos oriundos do lavabo próximo a piscina, 
transbordavam no ralo ao invés de serem captados, sendo assim os dejetos 
acumulavam na área da casa de máquina da piscina onde maior parte era 
infiltrada para os locais correspondentes verticalmente abaixo. Porém foi 
detectado outros pontos de infiltração, como, possível vazamento de água em 
tubulação (fotos 08 e 09), anomalia em impermeabilização de piscina (fotos 10, 
11 e 12), falta de rejuntamento em área de banho dos sanitários (fotos 17 e 18) 
e na impermeabilização dos rufos do telhado (foto 30). 
Os resultados observados nos testes realizados foram: 
1. Diminuição do nível de água da piscina em 30mm em 48h, na qual o aceitável 
seria entre 3mm à 5mm por dia em virtude da evaporação. Neste caso em 24h 
o nível de água reduziu em 15mm. Esse fato pode ser em virtude de vazamento 
de tubulação do sistema hidráulico da piscina, pois isso ocorreu após utilização 
do sistema hidráulico, e/ou de anomalia na impermeabilização. 
2. Com o lavabo próximo da piscina isolado desde o dia 28/12/2020, no dia 
07/01/2021, verificou-se que ocorreu uma diminuição de umidade nos locais 
inspecionados. 
 
4.1. Prioridades de Manutenção: 
As manutenções, em ordem de prioridades, são: 
1. Desobstrução da conexão de saída do ralo da casa de máquina da piscina 
(foto 19). 
2. Descobrir e resolver possível vazamento de tubulação (foto 08) 
3. Regularizar rejuntamento de revestimento em área de banho (fotos 17 e 
18); 
4. Regularização da impermeabilização da piscina; 
5. Regularização da impermeabilização dos rufos do telhado; 
6. Refazer pintura em locais afetados. 
 
4.2. Recomendações técnicas, gerais e de sustentabilidade: 
Para evitar que situações que comprometam a segurança, conforto, e custo 
benefício dos usuários da edificação, bem como não comprometer a diminuição 
da durabilidade da edificação recomendo que seja utilizado plano de 
manutenção, pois o plano serve para evitar danos maiores aos usuários da 
edificação. 
É de suma importância a regularização dos problemas encontrados na inspeção 
técnica, como também sua realização por profissional habilitado ou empresa 
habilitada para os serviços. 
A norma de desempenho NBR 15575 de 2013 no seu Anexo C estabelece que 
a impermeabilização de piscina é manutenível e que o mínimo de desempenho 
da impermeabilização seja de 20 anos. Como a edificação já possui 20 anos e 
nunca foi realizado plano de manutenção, como também não foi encontrado o 
projeto de impermeabilização, em virtude das patologias encontradas é 
aconselhado um estudo mais específico, realizado por empresa de caça 
vazamentos em piscinas, com intuito de verificar pontos específicos de 
problemas de vazamentos, visando menor custo da manutenção. Porém é de 
suma importância tal manutenção, pois os danos gerados são elevados. 
Não foi encontrado vazamento em tubulação de água fria ou esgoto nos 
sanitários, porém para uma verificação mais detalhada da tubulação nesses 
locais poderá ser feito uma inspeção com uso de tecnologia como o geofone, 
pois pequenos vazamentos na tubulação podem não ter sido detectados nos 
testes desta inspeção. 
 
 
4.3. Responsabilidades: 
 
Segundo a norma NBR 5674 de 1999, no seu item 5.2, os proprietários 
condômino são responsáveis pelas manutenções das partes autônomas 
individualizadas e co-responsáveis pelo conjunto da edificação e devem 
observar as normas técnicas. Com isso fica concluído que a responsabilidade 
da infiltração ocorrida na cobertura é do proprietário do apartamento de n° 1201 
e que a manutenção do telhado é de responsabilidade da administração do 
condomínio. 
 
 
5.0. Encerramento 
 
“Declaro, portanto, ter vistoriado a edificação em questão, nos pontos 
mencionados, em total conformidade, lavro o presente Relatório Técnico de 
Inspeção, que contém 26 (vinte e seis) folhas sendo a última datada e assinada 
comprovando a veracidade das informações. 
 
 
 
Salvador, 14 de janeiro de 2021 
 
 
X
Rafael Costa Pereira 
Responsável pelo Laudo Técnico