QUADRO DIREITO DAS COISAS

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QUADRO:
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Introdução:
Condomínio edilício: ideia e definição.
Estrutura interna dos condomínios edilícios:
ÁREAS AUTÔNOMAS OU EXCLUSIVAS (art.1.331, §1º).
ÁREAS COMUNS (art.1.331, §2º).
b.1 Impossibilidade de usucapião.
b.2 Aquisição por supressio e surrectio.
Pontos delicados:
Terraço de cobertura. (Art.1331, §5º do CC)
Acesso ao logradouro público. 
Regime jurídico de garagens:
 
1º) Garagem como bem acessório.
2º) Garagem como um bem autônomo.
3º) Garagem com área comum.
Comentários à nova redação do art.1331, §1º, introduzida pela Lei 12.607/2012.
É possível a utilização exclusiva de área comum?
Instituição e constituição do condomínio:
2.1 Ato de instituição (art.1332 do CC):
Inter vivos: podemos citar como exemplo o negócio jurídico de incorporação imobiliária.
Testamento.
Conteúdo mínimo do ato de instituição: leitura do art.1332 do CC.
2.2 Convenção de condomínio:
Conceito: é o estatuto coletivo que regula os interesses das partes.
Natureza jurídica: negócio jurídico decorrente do exercício da autonomia privada.
Constituição: a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais. (Art.1333 do CC)
OBS.: mudança na convenção de condomínio: maioria de 2/3. 
Obrigatoriedade interna:
Obrigatoriedade externa:
Conteúdo da convenção:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
Conceito de regimento interno: Trata-se do regulamento que traz as regras fundamentais a respeito do cotidiano do condomínio, tais como utilização de áreas comuns, as restrições ao seu uso, os horários de funcionamento e suas limitações, as proibições e permissões genéricas ou específicas, entre outros conteúdos possíveis.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
O princípio da força obrigatória das convenções e seus limites:
Quais os limites de licitude das estipulações contidas na convenção condominial?
A questão dos animais.
Natureza jurídica do condomínio:
Entendimento majoritário e clássico:
Entendimento dos doutrinadores contemporâneos.
Questões controvertidas da convenção condominial: algumas questões polêmicas sobre a convenção condominial.
1ª questão: culto religioso: é possível?
2ª questão: responsabilidade civil do condomínio por roubo ou furto em área comum.
3ª questão: taxa condominial: é obrigação propter rem.
Direitos e deveres dos condôminos:
DIREITOS: 
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
DEVERES:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Exemplo: em regra, o proprietário da cobertura que equivale a dois apartamentos deve pagar o dobro da verba condominial única. Porém, a convenção pode estipular que o pagamento daquele equivale a 1,5 da unidade comum, por exemplo.
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
 OBS: O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. (§2º)
Além das penalidades pecuniárias, cabe ação de nunciação de obra nova ou mesmo ação demolitória proposta pelo condomínio ou por qualquer condômino.
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
 O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Ex.: imagine-se, por exemplo, que cada condômino resolve pintar a fachada de sua unidade com as cores do seu time de coração.
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
 O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
	- Lei do silêncio
	- o condômino não é proibido de trabalhar em sua unidade, desde que isso não perturbe o sossego dos demais condôminos e os bons costumes. Ex.: ministrar aulas particulares. Proibição: prostituição, exploração de restaurante.
ESTUDO DAS PENALIDADES:
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
É nula qualquer estipulação que disfarce ou simule uma multa superior a 2%, uma vez que a norma é de ordem pública. É nulo o chamado desconto por pontualidade que dissimula ou embute multa acima de 2%.
Enunciado 505 do CJF/STJ:
É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2% confere suposto desconto de pontualidade no pagamento de taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art.1336, §1º) e não redução por merecimento.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.