Direito das Coisas - Condominio Edilicio e Multipropriedade

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Material elaborado por Genesis da Silva Honorato 
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SUMÁRIO 
 
CONDOMÍNIO: ................................................................................... 3 
1. CONCEITO DE CONDOMÍNIO E MODALIDADES: .......................... 3 
2. ESTUDO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO: ........................................ 6 
2.1. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO: ............... 8 
2.2. INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO:................... 9 
2.3. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS E SANÇÕES NO 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO: .................................................................. 11 
3. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA: ......................................... 18 
3.1. APLICAÇÃO DE LEIS: ......................................................... 19 
3.2. FRACIONAMENTO: ............................................................. 20 
3.3. INSTITUIÇÃO: ................................................................... 20 
3.4. DIREITOS E DEVERES DO MULTIPROPRIETÁRIO: ............... 20 
3.5. ALIENAÇÃO E TRANSFERÊNCIA DA MULTIPROPRIEDADE: ... 23 
3.6. GRANDES PROBLEMAS DA LEI: .......................................... 23 
JURISPRUDÊNCIA CORRELATA .......................................................... 26 
LEGISLAÇÃO CORRELATA ................................................................. 34 
 
Meus caros, este caderno foi elaborado com base nas aulas do 
professor FLÁVIO TARTUCE. Este tema demanda muita dedicação na 
Lei Seca e nos conceitos fundamentais. 
Colocamos todo o regramento do CC/02 ao final e as leis 
extravagantes ao longo da exposição. 
Caso sentirem a necessidade, lembrem-se de complementar 
com a leitura do seu manual. Bons estudos! 
 
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CONDOMÍNIO: 
(Meus caros, nossa intenção é nos ater mais ao condomínio edilício já que 
este é o mais cobrado e é o que pode estar em nossas provas. Assim, recomendo 
o que eu mesmo farei: Leitura da Lei Seca sobre as regras gerais + este caderno 
e Lei seca do Condomínio edilício. Vamos lá? #Simbora...) 
 
1. CONCEITO DE CONDOMÍNIO E MODALIDADES: 
Inicialmente, a expressão “condomínio” é sinônima de 
compropriedade ou copropriedade. 
Está presente o condomínio quando duas ou mais pessoas têm a 
propriedade sobre uma mesma coisa (não há exclusividade). Temos, portanto 
uma exceção ao Art. 1.231 do CC. 
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova 
em contrário. 
 
No que tange à estrutura interna, temos 2 modalidades: 
 
a) Condomínio Romano: Estudado no direito das coisas 
(condomínio por quotas); e 
 
b) Condomínio Germânico: Estudado no direito de família (a 
exemplo da comunhão universal). Também chamado de mão 
comum ou mancomunhão. Aqui, os condôminos têm a 
propriedade total. 
 
 
Quanto à origem, temos 3 modalidades de condomínio: 
 
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a) Condomínio voluntário: Decorre da autonomia privada 
(exemplo: 3 amigos que adquirem uma casa de praia para uso 
comum). Pode-se ter a multipropriedade; 
 
b) Condomínio Incidente / Eventual: Aquele que decorre de um 
evento estranho à vontade (exemplo: condomínio formado por 
força da herança entre os herdeiros); 
 
c) Condomínio Legal / Necessário: Imposto pela norma jurídica 
(exemplo: Art. 1.327 do CC. Condomínio em relação às paredes, 
muros, cercas e valas). 
 
Meus caros, ainda dentro da classificação, façamos algumas 
observações: 
 
OBS1: O condomínio edilício tem tratamento em separado pelo 
CC/02 (Art. 1.331 a 1.358). Antes o tratamento do condomínio edilício 
estava na Lei 4.591/64 (Lei Caio Mário). 
A posição majoritária é que essa lei está revogada tacitamente na 
parte relativa ao condomínio edilício (Art. 2º, LINDB). 
 
OBS2: O condomínio que não é tratado como edilício no CC/02 é 
denominado CONDOMÍNIO COMUM (Arts. 1.314 a 1.326). como 
exemplo, citamos uma fazenda que esteja em condomínio ente herdeiros. 
 
OBS3: Lei 13.465/2017 (Lei da REURB) incluiu 2 novas modalidades 
de condomínio: 
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a) Condomínio de Lotes: Art. 1.358-A do CC (condomínio de casas 
em loteamento. O regime passou a ser o mesmo do condomínio 
edilício. 
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de 
lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade 
comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à 
área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial 
construtivo ou a outros critérios indicados no ato de 
instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto 
sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação 
urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda 
a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela 
Lei nº 13.465, de 2017) 
 
ATENÇÃO: Há polêmica sobre a obrigatoriedade de pagamento das 
contribuições nos condomínios em loteamentos. Conforme o entendimento 
do STF e do STJ não é obrigatório, pois haveria na verdade uma associação 
de moradores, aplicando-se o Art. 5º, II e XX da CF. O STF entendeu isso 
no RE 43.2106 e o STJ no REsp 1.280.871/SP. 
 
b) Condomínio Urbano Simples: Constante nos Arts. 61 a 63 da Lei 
13.465/17 e tem por objetivo regularizar as “casas de fundos”. Mais 
uma vez, a lei prevê as regras do condomínio edilício. 
Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções de 
casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de 
Reurb, condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros 
urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte 
do terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização 
exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias 
públicas ou para as unidades entre si. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art58
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art58
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art58
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art58
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art58
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Parágrafo único. O condomínio urbano simples será regido por 
esta Lei, aplicando-se, no que couber, o disposto na legislação 
civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358 da Lei nº 10.406, de 10 de 
janeiro de 2002 (Código Civil). 
 
Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será 
registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão 
ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes 
comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades 
autônomas, dispensada a apresentação de convenção de 
condomínio. 
§ 1º Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, 
deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à 
qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e 
das outras partes comuns, se houver, representada na forma de 
percentual. 
§ 2º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria 
poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares. 
§ 3º Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao 
logradouro público. 
§ 4º A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre 
os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento 
particular. 
 
Art. 63. No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá 
ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do 
interessado, da qual constem a área construída e o número da 
unidade imobiliária, dispensada a apresentaçãode habite-se e de 
certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias. 
 
2. ESTUDO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO: 
(Art. 1.331 a 1.358 do CC). 
 
Aqui temos uma modalidade especial de condomínio em edificações 
postas em posição horizontal, uma sobre as outras. Por isso, também é 
chamado de condomínio horizontal. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1.331
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1.331
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Identificada pela estrutura interna por áreas de propriedade comum e 
áreas de propriedade exclusiva (individualizadas), conforme Art. 1.331 do 
CC. 
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são 
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos 
condôminos. 
§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como 
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as 
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, 
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e 
gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos 
para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a 
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na 
convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 
2012) 
§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de 
distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e 
refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o 
acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos 
condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou 
divididos. 
§ 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, 
uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será 
identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento 
de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, 
de 2004) 
§ 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao 
logradouro público. 
§ 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição 
contrária da escritura de constituição do condomínio. 
 
OBS1: As áreas que são de propriedade exclusiva, são 
ALIENÁVEIS, menos as vagas de garagem que somente podem ser 
vendidas ou locadas com expressa previsão na convenção, sob pena de 
NULIDADE (da venda e da locação). Esta aplicação se refere à venda ou 
locação para terceiros estranhos ao condomínio. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12607.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12607.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm#art58
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm#art58
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OBS2: As áreas de propriedade comum são INALIENÁVEIS em 
separado e indivisíveis. Esta aplicação se refere à venda ou locação para 
terceiros estranhos ao condomínio. 
 
ATENÇÃO: A área da cobertura, em regra, a lei considera como 
área comum, salvo disposição em contrário na instituição do condomínio. 
Isso conforme Art. 1.331, §5º. 
 
OBS3: FRAÇÃO IDEAL: 
No §3º do mencionado dispositivo, é previsto que cada condômino 
terá direito a uma fração ideal no solo e nas outras áreas comuns que será 
identificado de forma decimal ou ordinária (não havendo décimos). 
Essa fração não precisa ser idêntica à participação no imóvel 
(exemplo: a cobertura que geralmente corresponde ao dobro das outras 
unidades, sua fração não precisa ser idêntica). 
 
2.1. NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO: 
A visão clássica aponta que se trata de um ente despersonalizado 
(MARIA HELENA; VENOSA). 
Todavia, a visão contemporânea, entende que se trata de uma pessoa 
jurídica de direito privado (conforme Enunciado 90, CJF). A vantagem 
apontada por esta corrente seria a possibilidade de adjudicação de unidade 
pelo condomínio. 
Há um julgado do STJ (REsp 1.256.912/AL) que tratou o condomínio 
edilício como pessoa jurídica para fins de adesão a programa de 
parcelamento de débito tributário. 
Para o professor FLÁVIO TARTUCE, a Lei 13.777/18 acaba 
adotando essa posição, pois é possível a adjudicação de unidade pelo 
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condomínio em relação à multipropriedade. Se o condomínio pode adjudicar, 
ele é pessoa jurídica. Conforme o Art. 1.358-S do CC: 
Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do 
multiproprietário, da obrigação de custeio das despesas ordinárias 
ou extraordinárias, é cabível, na forma da lei processual civil, a 
adjudicação ao condomínio edilício da fração de tempo 
correspondente. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) 
Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da 
multipropriedade ser parte integrante de empreendimento em que 
haja sistema de locação das frações de tempo no qual os titulares 
possam ou sejam obrigados a locar suas frações de tempo 
exclusivamente por meio de uma administração única, repartindo 
entre si as receitas das locações independentemente da efetiva 
ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do 
condomínio edilício regrar que em caso de 
inadimplência: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral 
quitação da dívida; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 
2018) (Vigência) 
II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da 
administradora; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
III - a administradora do sistema de locação fique 
automaticamente munida de poderes e obrigada a, por conta e 
ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos valores 
líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar suas 
dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do 
condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, 
devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao 
multiproprietário. 
 
2.2. INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO: 
 
A) INSTITUIÇÃO: 
Prevista no Art. 1.332 do CC. Seria o seu ato de criação. 
Realizada por ato inter vivos ou mortis causa devidamente registrado 
no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). 
O conteúdo se refere à: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
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i) Discriminação das áreas (individualização); 
ii) Determinação das frações ideais; 
iii) Finalidade das unidades. 
 
B) CONVENÇÃO: 
Prevista nos Arts. 1.333 e 1.334 do CC (Estatuto geral do 
condomínio). A convenção funciona como um contrato coletivo e, portanto, 
é, em regra, regida pela força obrigatória (pacta sunt servanda). 
A lei exige que ela seja subscrita pelos titulares de no mínimo 2/3 dos 
condôminos. 
Além disso, para ser oponível contra terceiros, deve ser registrada no 
CRI. 
 
#E CASO NÃO SEJA REGISTRADA? 
Bem, ela será válida e eficaz perante as partes, conforme a súmula 260 
do STJ. 
Súmula 260: A convenção de condomínio aprovada, 
ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações 
entre os condôminos. 
 
 
Meus caros, sobre o conteúdo da convenção, prevê o Art. 1.334 do 
CC: 
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que 
os interessados houverem por bem estipular,a convenção 
determinará: 
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições 
dos condôminos para atender às despesas ordinárias e 
extraordinárias do condomínio; 
II - sua forma de administração; 
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III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e 
quórum exigido para as deliberações; 
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou 
possuidores; 
V - o regimento interno. 
§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por 
instrumento particular. 
§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, 
salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os 
cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. 
 
2.3. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS E SANÇÕES 
NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO: 
(Arts. 1.335 a 1.337 do CC) 
Tema importantíssimo. 
 
A) DIREITOS DOS CONDÔMINOS: 
Constam do Art. 1.335 do CC. 
São eles: 
 
i) Gozar, Reaver, Usar e Dispor (GRUD); 
 
ii) Usar as partes comuns conforme a sua destinação, sem excluir 
a utilização dos demais; 
 
iii) Direito de votar nas assembleias e delas participar, estando 
QUITE (estando adimplente com suas contribuições). 
 
OBS: A convenção pode estabelecer o contrário ao item (iii). 
 
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B) DEVERES DOS CONDÔMINOS: 
Estão previstos no Art. 1.336 do CC (FUNDAMENTAL): 
 
i) Dever de contribuir com as despesas condominiais na 
proporção de suas frações ideais, SALVO DISPOSIÇÃO EM 
CONTRÁRIO NA CONVENÇÃO; 
OBS: Conforme o Art. 1.345, as obrigações condominiais são 
PROPTER REM ou ambulatórias. 
 
ii) Dever de não realizar obras que não comprometam obras que 
não comprometam a segurança da edificação. 
Como exemplo temos que é possível a unificação de unidades 
desde que não se altere a estrutura do condomínio. Neste 
sentido, não é possível quebrar viga, parede estrutural ou coluna 
estrutural. 
 
iii) Dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e 
esquadrias externas. Vedação do condomínio “carnavalesco” 
para manter a harmonia arquitetônica do prédio. 
 
Como exemplo de discussões, temos: 
a) Fechamento da sacada; 
b) Ar-condicionado e o condensador; 
c) Telas de segurança. 
 
Nestes casos, prevalece a convenção ou a assembleia, 
devendo ser seguida uma padronização. 
 
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iv) Dever de dar às unidades a mesma destinação; dever de não as 
utilizar de maneira prejudicial à regra dos 3 S (SOSSEGO, 
SAÚDE E SEGURANÇA); ou de maneira prejudicial aos bons 
costumes. 
Exemplos: 
a) Excesso de barulho: Lei do silêncio (Arts. 187 e 1.228, §2º 
do CC – abuso de direito). Sobre isso, temos até julgados que 
tratam do excesso de barulho por exercício do direito afetivo 
(entendeu? Vai limpar essa mente!! Rsrs); 
 
b) Trabalhar em unidade residencial: Entende-se que é 
possível, desde que não prejudique os 3S. Isso pelo fato de 
que a Convenção, mesmo sendo contrato não pode contrariar 
norma de ordem pública ou a CF (neste caso o direito ao 
trabalho). É a mesa situação com os cachorros (direito ao 
lazer ou qualquer coisa que o valha). 
 
ATENÇÃO: No caso de PROSTITUIÇÃO, trata-se de uma 
questão de difícil prova. A grande frequência de homens ou 
mulheres não configura o exercício, pois pode-se estar diante 
de amadorismo e não de profissionalismo. Há julgado do 
TJSP em que o condomínio não conseguiu provar o 
exercício de profissional do sexo, tendo então que indenizar 
a pessoa em danos morais. 
 
 
Vamos agora ao estudo das sanções aos condôminos: 
 
 
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C) SANÇÕES AOS CONDÔMINOS: 
 
1) A primeira sanção está prevista no Art. 1.336, §1º do CC que trata 
das sanções havendo inadimplemento das quotas condominiais 
(contribuições mensais). 
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito 
aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os 
de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o 
débito. 
 
Aqui temos como sanções: 
a) Juros moratórios convencionados (máximo de 2% ao mês); não 
sendo previstos, serão de 1% ao mês; 
 
b) Multa moratória que é de 2% do valor devido. 
ATENÇÃO: Antes, conforme Art. 12 da Lei 4.591/64 a multa era 
de 20% do valor, mas agora é de 2%. 
 
CUIDADO: Não há relação de consumo entre condômino e 
condomínio. Além disso, o STJ entende que a multa de 2% tem 
aplicação imediata, mesmo aos condomínios anteriores e havendo 
previsão em contrário na convenção, desde que o inadimplemento 
seja após 11/01/2003 (data em que o CC/02 entrou em vigor). Neste 
sentido, REsp 746.589/SP e o REsp 689.150/SP. 
 
 
No Art. 1.336, § 1º, um tema nos chama atenção que é a questão 
do abono de pontualidade. Vejamos... 
 
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#ART. 1.336, §1º E O ABONO PONTUALIDADE: 
Exemplo: “se pagar até dia 5 tem abono de 10%. 
Meus caros, temos aqui uma clara divergência entre doutrina e 
jurisprudência. 
 
Para o Enunciado 505 do CJF, se trata de uma multa disfarçada e, 
portanto, fraude à lei imperativa (Art. 166, VI do CC). 
Todavia, o STJ entende que não se trata de multa disfarçada, mas sim 
uma premiação. Neste sentido AgRg no REsp 1.217.181/DF. 
 
 
2) Como segunda sanção, temos o Art. 1.336, §2º do CC. Esta 
penalidade é restrita às hipóteses dos incisos II, III e IV do Art. 
1.336. 
Esta penalidade é de, no máximo, 5 vezes a contribuição mensal sem 
prejuízo das perdas e danos e deve ser aprovada por 2/3 dos condôminos 
restantes. Cuidado, não é 2/3 da assembleia. 
§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres 
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato 
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 
cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, 
independentemente das perdas e danos que se apurarem; não 
havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois 
terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a 
cobrança da multa. 
 
 
3) Penalidade do Art. 1.337 do CC: Trata-se da penalidade ao 
condômino antissocial ou nocivo. 
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Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre 
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio 
poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, 
ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo 
do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, 
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, 
independentemente das perdas e danos que se apurem. 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu 
reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de 
convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá 
ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do 
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até 
ulterior deliberação da assembléia. 
 
a) Condômino que não cumpre reiteradamente com suas 
obrigações perante o condomínio (Art. 1.337, caput): Temos 
um quórum de 2/4 dos condôminos restantes. 
Temos a multa correspondente a 5 vezes o valor da quota, sem 
prejuízo das perdas e danos. 
 
ATENÇÃO: Seria possível aplicar a multa de até 5 vezes ao 
condômino DEVEDOR CONTUMAZ? 
Para o professor TARTUCE e para o STJ (no REsp. 
1.247.020/DF) é possível aplicar sim a multa. 
 
 
b) Reiterado comportamento antissocial (Art. 1.337, §único): 
Mais uma vez há um quórum exigido de ¾ dos condôminos 
restantes. 
Possível também uma multa de até 10 vezes da contribuição, 
sem prejuízo das perdas e danos. 
 
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O Enunciado 92 do CJF prevê que as sanções do 1.337 não 
podem ser aplicadas sem que se garanta o direito de defesa ao 
condômino nocivo. 
É neste mesmo sentido o REsp 1.365.279/SP. 
 
#CABE EXPULSÃO DO CONDÔMINO NOCIVO OU 
ANTISSOCIAL? 
Na doutrina temos 2 correntes: 
 
1ªC: NÃO! É a corrente dos professores DABUS MALUF, JOSÉ 
SIMÃO E TARTUCE. 
 
2ªC: SIM! É a corrente dos professores CRISTIANO CHAVES, 
NELSON RESENVALD e o Enunciado 508 do CJF. 
 
Enunciado 508-CJF: Verificando-se que a sanção pecuniária 
mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da 
propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a 
vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do 
CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde 
que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo 
único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de 
ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias 
inerentes ao devido processo legal. 
 
Há um julgado do TJPR (ao final do caderno) que é a Apelação Cível 
957.743-1 em que o condômino convocava mulheres para trabalhar em sua 
casa para trabalhar com empregadas domésticas e cometia aliciamento, 
colocava em cárcere privado para finalidade sexual etc. 
 
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10641516/artigo-5-da-constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-de-1988
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10730219/inciso-xxiii-do-artigo-5-da-constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-de-1988
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/155571402/constitui%C3%A7%C3%A3o-federal-constitui%C3%A7%C3%A3o-da-republica-federativa-do-brasil-1988
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645079/par%C3%A1grafo-1-artigo-1337-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645079/par%C3%A1grafo-1-artigo-1337-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645122/artigo-1337-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02
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18 
 
 
#CLÁUSULA DE RESTRIÇÃO PESSOAL: 
Seria possível esta cláusula na convenção? 
Essa discussão foi travada no REsp 1.564.030. Foi concluído no 
julgado que NÃO CABE, pois o rol das penalidades é taxativo. 
A cláusula se daria em caso de inadimplemento, restringindo o 
inadimplente de usar as áreas comuns (área de lazer) além de haver corte de 
água, luz, desligamento do elevador. 
 
 
 
Meus caros, encerramos aqui o estudo do condomínio edilício e vamos 
estudar agora a MULTIPROPRIEDADE. 
Vamos lá? #Xama!! 
ESCLARECIMENTOS INICIAIS: Pessoal, este tema é recente 
demanda ainda mais sua atenção. Todavia, a doutrina e a jurisprudência 
começam ainda a se posicionar. Temos pontos relevantes e críticas 
doutrinárias a serem feitas. Vamos fazer isto neste caderno, com base no 
professor TARTUCE. 
Assim, neste ponto, leiam muito a LEI SECA (vamos colocar todos 
os artigos ao final para facilitar). 
 
 
3. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA: 
Foi trazida para o nosso ordenamento pela Lei 13.777/2018 e que 
introduziu os Arts. 1.58-B a 1.358-U do CC. 
 
OBS: Não foi regulamentada a multipropriedade de bens móveis. 
 
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Temos também o tratamento da multipropriedade quanto ao 
FRACIONAMENTO NO TEMPO (“time-sharing”), que está no Art. 
1.358-C do CC/02. Dispõe que será “titular de uma fração de tempo”. 
O professor TARTUCE critica essa expressão (titular de uma fração 
de tempo), pois há uma titularidade da propriedade em condomínio dividida 
no tempo. 
 
3.1. APLICAÇÃO DE LEIS: 
As leis aplicáveis para a multipropriedade são: 
 
a) O CC/02 nas matérias de condomínio edilício; 
b) A Lei 4.591/64 nos casos de incorporação; 
c) CDC, no que couber. Por exemplo quando houver uma unidade em 
administração de prestador de serviço profissional. 
Dá-se como exemplo uma unidade em pool hoteleiro. 
 
Isso é o que prevê o Art. 1.358-B: 
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste 
Capítulo e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais 
disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, 
de 16 de dezembro de 1964 , e 8.078, de 11 de setembro de 1990 
(Código de Defesa do Consumidor) . (Incluído pela Lei nº 
13.777, de 2018) 
 
 
1) FRAÇÃO DE TEMPO: 
A fração de tempo fará com que o imóvel objeto da propriedade seja: 
a) Indivisível: não cabendo extinção do condomínio ou ação de 
divisão; 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
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b) Inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinado 
ao seu uso e ao seu gozo. Temos aqui o princípio da gravitação 
jurídica, conforme Art. 1.358-D. 
 
 
 
3.2. FRACIONAMENTO: 
O fracionamento de tempo também é indivisível e o tempo mínimo 
é de 7 dias. Assim prevê o Art. 1.358-E. Este artigo prevê uma 
classificação quanto ao fracionamento do tempo. Teríamos, 
portanto: 
 
a) Fixo e Determinado: sempre o mesmo; 
b) Flutuante: A determinação do período de tempo será realizada 
de forma periódica; 
c) Misto: combina os outros dois. 
 
3.3. INSTITUIÇÃO: 
Pode ser por ato inter vivos ou testamento e registrado no CRI, 
constando a duração de tempo de cada um. Art. 1.358-F. 
 
3.4. DIREITOS E DEVERES DO MULTIPROPRIETÁRIO: 
Art. 1.358-I a 1.358-K 
 
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles 
previstos no instrumento de instituição e na convenção de 
condomínio em multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777, 
de 2018) (Vigência) 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
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I – usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de 
tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e 
mobiliário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
II – ceder a fração de tempo em locação ou comodato; (Incluído 
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
III – alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa 
de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a 
alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser 
informadas ao administrador; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 
2018) (Vigência) 
IV – participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de 
representante ou procurador, desde que esteja quite com as 
obrigações condominiais, em: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 
2018) (Vigência) 
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto 
do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de 
tempo no imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 
2018) (Vigência) 
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e 
o voto do multiproprietário corresponderá à quota de sua fração 
de tempo em relação à quota de poder político atribuído à unidade 
autônoma na respectiva convenção de condomínio 
edilício. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
 
Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além 
daquelas previstas no instrumento de instituição e na convenção 
de condomínio em multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 
13.777, de 2018) (Vigência) 
I – pagar a contribuição condominial do condomínio em 
multipropriedade e, quando for o caso, do condomínio edilício,ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das 
áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e 
mobiliário; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
II – responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos 
equipamentos e ao mobiliário por si, por qualquer de seus 
acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele 
autorizadas; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
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III – comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, 
avarias e vícios no imóvel dos quais tiver ciência durante a 
utilização; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
IV – não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os 
equipamentos e as instalações do imóvel; (Incluído pela Lei nº 
13.777, de 2018) (Vigência) 
V – manter o imóvel em estado de conservação e limpeza 
condizente com os fins a que se destina e com a natureza da 
respectiva construção; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 
2018) (Vigência) 
VI – usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e 
mobiliário, conforme seu destino e natureza; (Incluído pela Lei nº 
13.777, de 2018) (Vigência) 
VII – usar o imóvel exclusivamente durante o período 
correspondente à sua fração de tempo; (Incluído pela Lei nº 
13.777, de 2018) (Vigência) 
VIII – desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora 
fixados no instrumento de instituição ou na convenção de 
condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, 
conforme convencionado no instrumento pertinente; (Incluído 
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
IX – permitir a realização de obras ou reparos urgentes. (Incluído 
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
§ 1º Conforme previsão que deverá constar da respectiva 
convenção de condomínio em multipropriedade, o 
multiproprietário estará sujeito a: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 
2018) (Vigência) 
I – multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus 
deveres; (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
II – multa progressiva e perda temporária do direito de utilização 
do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo, no 
caso de descumprimento reiterado de deveres. (Incluído pela Lei 
nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
§ 2º A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no 
imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, 
será: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
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I – de todos os ultiproprietário, quando decorrentes do uso 
normal e do desgaste natural do imóvel; (Incluído pela Lei nº 
13.777, de 2018) (Vigência) 
II – exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso 
anormal, sem prejuízo de multa, quando decorrentes de uso 
anormal do imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.777, de 
2018) (Vigência) 
 
Art. 1.358-K. Para os efeitos do disposto nesta Seção, são 
equiparados aos ultiproprietário os promitentes compradores e 
os cessionários de direitos relativos a cada fração de tempo. 
 
3.5. ALIENAÇÃO E TRANSFERÊNCIA DA 
MULTIPROPRIEDADE: 
Art. 1.358-L. Prevê que não há necessidade de autorização dos 
demais proprietários. 
Não há direito de preferência na alienação dos outros condôminos, 
afastando o Art. 504 do CC. 
 
Todavia, cabe destacar que a convenção pode estabelecer o 
contrário. 
 
3.6. GRANDES PROBLEMAS DA LEI: 
Os problemas da lei estão em relação às regras de multipropriedade 
instituída dentro de condomínios edilícios. 
Art. 1.358-O em diante. 
 
Vejamos alguns problemas: 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
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24 
 
a) Art. 1.358-R: no caso de condomínio edilício em que se tenha 
instituído o regime de multipropriedade, haverá 
necessariamente um administrador profissional. 
 
Questiona-se este dispositivo por prevê uma RESERVA DE 
MERCADO ferindo a livre iniciativa. 
 
b) Art. 1.358-S: Adjudicação pelo condomínio em havendo 
inadimplemento do multiproprietário. 
Além disso, se o imóvel fizer parte de empreendimento em que 
haja locação das frações de tempo, em havendo citado 
inadimplemento, o inadimplente perde o direito de uso. A 
fração passa a integrar o pool da administradora e ainda há 
uma anticrese legal para a administradora. 
Art. 1.358-S, §único, III - a administradora do sistema de 
locação fique automaticamente munida de poderes e obrigada a, 
por conta e ordem do inadimplente, utilizar a integralidade dos 
valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para amortizar 
suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do 
condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, 
devendo eventual saldo ser imediatamente repassado ao 
multiproprietário. 
 
c) Art. 1.358-T: Renúncia à multipropriedade pelo 
multiproprietário: 
Somente cabe de forma translativa (em favor de alguém – in 
favorem) em favor do condomínio edilício. 
Questiona-se: não cabe para outra pessoa? Não caberia simples 
denúncia abdicativa? 
 
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25 
 
É isso, meus caros. Espero que tenham gostado do caderno e bons 
estudos. 
Divulguem e compartilhem 
 
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26 
 
JURISPRUDÊNCIA CORRELATA 
 
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por 
não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela 
Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor 
mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. 
Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação 
de vontade – artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal (RE 432106, 
Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 20/09/2011, DJe-
210 DIVULG 03-11-2011 PUBLIC 04-11-2011 EMENT VOL-02619-01 PP-00177). 
 
 
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO 
CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE 
TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - 
IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte 
tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não 
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, 
recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança” (REsp 
1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão 
Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 
22/05/2015). 
 
TRIBUTÁRIO. CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS. PERSONALIDADE JURÍDICA PARA 
FINS DE ADESÃO À PROGRAMA DE PARCELAMENTO. REFIS. POSSIBILIDADE. 1. 
Cinge-se a controvérsia em saber se condomínio edilício é considerado pessoa 
jurídica para fins de adesão ao REFIS. 2. Consoante o art. 11 da Instrução 
Normativa RFB 568/2005, os condomínios estão obrigados a inscrever-se no 
CNPJ. A seu turno, a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de 2009, 
prevê, em seu art. 3º, § 4º, III, que os condomínios são considerados empresas 
- para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. 3. Se os condomínios 
são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há como negar-lhes 
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o direito de aderir ao programa de parcelamento instituído pela Receita Federal. 
4. Embora o Código Civil de 2002 não atribua ao condomínio a forma de pessoa 
jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe imputado referida personalidade 
jurídica, para fins tributários. Essa conclusão encontra apoio em ambas as 
Turmas de Direito Público: REsp 411832/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira 
Turma, julgado em 18/10/2005, DJ 19/12/2005; REsp 1064455/SP, Rel. Ministro 
Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 19/08/2008, DJe 11/09/2008. Recurso 
especial improvido (REsp 1256912/AL, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, 
SEGUNDA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 13/02/2012). 
 
CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. 
COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA 
NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO 
A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA 
NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, § 1º. REVOGAÇÃO DO TETO 
ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2º, § 1º. I. 
Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado 
fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com conclusão 
desfavorável à parte. II. A multa por atraso prevista na convenção de 
condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no 
art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na 
vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no 
entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em 
relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes. III. 
Recurso especial não conhecido” (REsp 746.589/RS, Rel. Ministro ALDIR 
PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 15/08/2006, DJ 18/09/2006, 
p. 327). 
 
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - 
MULTA CONDOMINIAL DE 20% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO 
ARTIGO 12, § 3º, DA LEI 4.591/64 - REDUÇÃO PARA 2% QUANTO À DÍVIDA 
VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVOGAÇÃO PELO 
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ESTATUTO MATERIAL DE 2002 DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO POR 
INCOMPATIBILIDADE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - In casu, a Convenção 
Condominial fixou a multa, por atraso no pagamento das cotas, no patamar 
máximo de 20%, o que, à evidência, vale para os atrasos ocorridos antes do 
advento do novo Código Civil. Isto porque, o novo Código trata, em capítulo 
específico, novas regras para os condomínios. 2 - Assim, por tratar-se de 
obrigação periódica, renovando-se todo mês, a multa deve ser aplicada em 
observância à nova situação jurídica constituída sob a égide da lei substantiva 
atual, prevista em seu art. 1336, § 1º, em observância ao art. 2º, § 1º, da LICC, 
porquanto há revogação, nesse particular, por incompatibilidade, do art. 12, §3º, 
da Lei 4.591/64. Destarte, a regra convencional, perdendo o respaldo da 
legislação antiga, sofre, automaticamente, os efeitos da nova, à qual não se pode 
sobrepor. 3 - Recurso não conhecido (REsp 689.150/SP, Rel. Ministro JORGE 
SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 16/02/2006, DJ 13/03/2006, p. 
328). 
 
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - CONDOMÍNIO - DESCONTO-
PONTUALIDADE - CONCESSÃO - POSSIBILIDADE - ACÓRDÃO RECORRIDO EM 
HARMONIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE – RECURSO IMPROVIDO 
(AgRg no REsp 1217181/DF, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, 
julgado em 04/10/2011, DJe 13/10/2011). 
 
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS 
CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU 
ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 
1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA 
REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS 
CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. 
De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a 
sua contribuição ficará sujeito aos juros moratóriosconvencionados ou, não 
sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por 
cento) sobre o débito. 2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a 
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importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a 
sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser 
obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para 
as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. 3. 
A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que 
o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos 
débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de 
alguns débitos. 4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém 
natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 
1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode 
exigir inclusive a apuração das perdas e danos. 5. Recurso especial não provido” 
(REsp 1247020/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, 
julgado em 15/10/2015, DJe 11/11/2015) 
 
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE 
MULTA CONVENCIONAL. ATO ANTISSOCIAL (ART. 1.337, PARÁGRAFO ÚNICO, 
DO CÓDIGO CIVIL). FALTA DE PRÉVIA COMUNICAÇÃO AO CONDÔMINO 
PUNIDO. DIREITO DE DEFESA. NECESSIDADE. EFICÁCIA HORIZONTAL DOS 
DIREITOS FUNDAMENTAIS. PENALIDADE ANULADA. 1. O art. 1.337 do Código 
Civil estabeleceu sancionamento para o condômino que reiteradamente venha a 
violar seus deveres para com o condomínio, além de instituir, em seu parágrafo 
único, punição extrema àquele que reitera comportamento antissocial, verbis: "O 
condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar 
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, 
poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor 
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação 
da assembléia". 2. Por se tratar de punição imputada por conduta contrária ao 
direito, na esteira da visão civil-constitucional do sistema, deve-se reconhecer a 
aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações 
entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais 
que, também, deve incidir nas relações condominiais, para assegurar, na medida 
do possível, a ampla defesa e o contraditório. Com efeito, buscando concretizar 
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a dignidade da pessoa humana nas relações privadas, a Constituição Federal, 
como vértice axiológico de todo o ordenamento, irradiou a incidência dos direitos 
fundamentais também nas relações particulares, emprestando máximo efeito aos 
valores constitucionais. Precedentes do STF. 3. Também foi a conclusão tirada 
das Jornadas de Direito Civil do CJF: En. 92: Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 
do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de 
defesa ao condômino nocivo. 4. Na hipótese, a assembleia extraordinária, com 
quórum qualificado, apenou o recorrido pelo seu comportamento nocivo, sem, 
no entanto, notificá-lo para fins de apresentação de defesa. Ocorre que a 
gravidade da punição do condômino antissocial, sem nenhuma garantia de 
defesa, acaba por onerar consideravelmente o suposto infrator, o qual fica 
impossibilitado de demonstrar, por qualquer motivo, que seu comportamento não 
era antijurídico nem afetou a harmonia, a qualidade de vida e o bem-estar geral, 
sob pena de restringir o seu próprio direito de propriedade. 5. Recurso especial 
a que se nega provimento (REsp 1365279/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE 
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 29/09/2015). 
 
ATENÇÃO AO PROXIMO JULGADO: 
 
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. PRELIMINAR. 
INTEMPESTIVIDADE. INOCORRÊNCIA. APELO INTERPOSTO ANTES DA DECISÃO 
DOS EMBARGOS. RATIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. EXCLUSÃO DE 
CONDÔMINO NOCIVO. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE USO/HABITAÇÃO, TÃO-
SOMENTE. POSSIBILIDADE, APÓS ESGOTADA A VIA ADMINISTRATIVA. 
ASSEMBLÉIA GERAL REALIZADA. NOTIFICAÇÕES COM OPORTUNIZAÇÃO DO 
CONTRADITÓRIO. QUORUM MÍNIMO RESPETITADO (3/4 DOS CONDÔMINOS). 
MULTA REFERENTE AO DÉCUPLO DO VALOR DO CONDOMÍNIO. MEDIDA 
INSUFICIENTE. CONDUTA ANTISSOCIAL CONTUMAZ REITERADA. GRAVES 
INDÍCIOS DE CRIMES CONTRA A LIBERDADE SEXUAL, REDUÇÃO À CONDIÇÃO 
ANÁLOGA A DE ESCRAVO. CONDÔMINO QUE ALICIAVA CANDIDATAS A 
EMPREGO DE DOMÉSTICAS COM SALÁRIOS ACIMA DO MERCADO, MANTENDO-
AS PRESAS E INCOMUNICÁVEIS NA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA 
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ROTATIVIDADE DE FUNCIONÁRIAS QUE, INVARIAVELMENTE SAIAM DO 
EMPREGO NOTICIANDO MAUS TRATOS, AGRESSÕES FÍSICAS E VERBAIS, ALÉM 
DE ASSEDIOS SEXUAIS ENTRE OUTRAS ACUSAÇÕES. RETENÇÃO DE 
DOCUMENTOS. ESCÂNDALOS REITERADOS DENTRO E FORA DO CONDOMÍNIO. 
PRÁTICAS QUE EVOLUIRAM PARA INVESTIDA EM MORADORA MENOR DO 
CONDOMÍNIO, CONDUTA ANTISSOCIAL INADMISSÍVEL QUE IMPÕE 
PROVIMENTO JURISDICIONAL EFETIVO. CABIMENTO. CLÁUSULA GERAL. 
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. MITIGAÇÃO DO DIREITO DE 
USO/HABITAÇÃO. DANO MORAL. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA NÃO 
DEDUZIDA E TAMPOUCO APRECIADA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS 
EM R$ 6.000,00 (SEIS MIL REAIS). MANTENÇA. PECULIRIDADES DO CASO 
CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 
 
RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE 
ACESSO À ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER DO CONDÔMINO EM MORA E 
DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE. RECONHECIMENTO. 1. DIREITO DO 
CONDÔMINO DE ACESSO A TODAS AS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, 
INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INERÊNCIA AO INSTITUTO DO 
CONDOMÍNIO. 2. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS 
DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE 
PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 3. IDÔNEOS E EFICAZES INSTRUMENTOS 
LEGAIS DE COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E DE COBRANÇA POSTOS À 
DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 4. MEDIDA 
RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO PROPÓSITO DE EXPOR 
OSTENSIVAMENTE A CONDIÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO E DE 
SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE RESIDEM. 
DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA. 
VERIFICAÇÃO. 5. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. O direito do condômino 
ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não 
decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, 
mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte 
inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria 
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unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma 
decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3º do art. 
1.331 do Código Civil). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a 
correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o 
condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua 
destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, 
indevidamente, o correlato direito de propriedade. 2. Para a específica hipótese 
de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o 
Código Civil impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem 
pecuniária, na medida de sua recalcitrância. 2.1 Sem prejuízo da sanção prevista 
no art. 1.336, §1º, do Código Civil, em havendo a deliberada reiteração do 
comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento 
involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de 
inadimplência, o Código Civil estabelece a possibilidade de ocondomínio, 
mediante deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao 
devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo 
gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta (art. 1.337, caput 
e parágrafo único - multa pecuniária correspondente até o quíntuplo ou até o 
décuplo do valor da respectiva cota condominial). 2.2 O art. 1.334, IV, do Código 
Civil apenas refere quais matérias devem ser tratadas na convenção condominial, 
entre as quais, as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos. E nos 
artigos subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de 
descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a 
imposição das sanções pecuniárias acima delineadas. Inexiste, assim, margem 
discricionária para outras sanções, que não as pecuniárias nos limites da lei. 3. 
Além das sanções pecuniárias, a lei adjetiva civil, atenta à essencialidade do 
cumprimento do dever de contribuir com as despesas condominiais, estabelece 
a favor do condomínio efetivas condições de obter a satisfação de seu crédito, 
inclusive por meio de procedimento que privilegia a celeridade. 3.1 A Lei n. 
8.009/90 confere ao condomínio uma importante garantia à satisfação dos 
débitos condominiais: a própria unidade condominial pode ser objeto de 
constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria 
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de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família. E, em 
reconhecimento à premência da satisfação do crédito relativo às despesas 
condominiais, o Código de Processo Civil de 1973, estabelecia o rito mais célere, 
o sumário, para a respectiva ação de cobrança. Na sistemática do novo Código 
de Processo Civil, aliás, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título 
executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a viabilizar, por conseguinte, o manejo de 
ação executiva, tornando a satisfação do débito, por meio da incursão no 
patrimônio do devedor (possivelmente sobre a própria unidade imobiliária) ainda 
mais célere. Portanto, diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de 
garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima 
para que o condomínio dele se aparte. 4. A vedação de acesso e de utilização de 
qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, independentemente 
de sua destinação (se de uso essencial, recreativo, social, lazer, etc), com o único 
e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência 
perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da 
dignidade humana. 5. Recurso especial improvido (REsp 1564030/MG, Rel. 
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2016, 
DJe 19/08/2016). 
 
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LEGISLAÇÃO CORRELATA 
CAPÍTULO VI 
Do Condomínio Geral 
Seção I 
Do Condomínio Voluntário 
Subseção I 
Dos Direitos e Deveres dos Condôminos 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, 
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de 
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. 
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da 
coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso 
dos outros. 
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer 
para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a 
que estiver sujeita. 
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. 
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e 
dívidas, renunciando à parte ideal. 
§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a 
renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na 
proporção dos pagamentos que fizerem. 
§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será 
dividida. 
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, 
sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular 
solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu 
quinhão na coisa comum. 
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da 
comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva 
contra os demais. 
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu 
da coisa e pelo dano que lhe causou. 
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Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa 
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da 
divisão. 
§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por 
prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. 
§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador 
ou pelo testador. 
§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o 
aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. 
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de 
partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022). 
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem 
adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, 
preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao 
estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais 
valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior. 
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa 
comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á 
licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu 
maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa 
seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições 
iguais, o condômino ao estranho. 
Subseção II 
Da Administração do Condomínio 
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, 
escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo 
alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é. 
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-
se representante comum. 
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões. 
§ 1 o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria 
absoluta. 
§ 2 o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a 
requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros. 
§ 3 o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado 
judicialmente. 
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Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação 
ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões. 
Seção II 
Do Condomínio Necessário 
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas 
regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307). 
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, 
cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, 
muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente 
valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297). 
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por 
peritos, a expensas de ambos os confinantes. 
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que 
pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na 
parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória. 
CAPÍTULO VII 
Do Condomínio Edilício 
Seção I 
Disposições Gerais 
Art. 1.331. Pode haver,em edificações, partes que são propriedade 
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 
§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como 
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações 
ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, 
podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os 
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas 
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de 
condomínio. 
§ 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de 
água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais 
partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em 
comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou 
divididos. 
§ 3 o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração 
ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal 
ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. 
§ 4 o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro 
público. 
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§ 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da 
escritura de constituição do condomínio. 
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, 
registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, 
além do disposto em lei especial: 
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, 
estremadas uma das outras e das partes comuns; 
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente 
ao terreno e partes comuns; 
III - o fim a que as unidades se destinam. 
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser 
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, 
desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para 
quantos sobre elas tenham posse ou detenção. 
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do 
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os 
interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: 
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos 
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do 
condomínio; 
II - sua forma de administração; 
III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum 
exigido para as deliberações; 
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; 
V - o regimento interno. 
§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento 
particular. 
§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo 
disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de 
direitos relativos às unidades autônomas. 
 
Art. 1.335. São direitos do condômino: 
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I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não 
exclua a utilização dos demais compossuidores; 
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. 
 
Art. 1.336. São deveres do condômino: 
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações 
ideais, salvo disposição em contrário na convenção; 
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; 
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as 
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos 
possuidores, ou aos bons costumes. 
§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros 
moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês 
e multa de até dois por cento sobre o débito. 
§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos 
incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não 
podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, 
independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo 
disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos 
condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. 
 
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com 
os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos 
dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até 
ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, 
conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas 
e danos que se apurem. 
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado 
comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os 
demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa 
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas 
condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. 
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Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, 
preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, 
entre todos, os possuidores. 
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são 
inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das 
frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes 
acessórias. 
§ 1 o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em 
separado. 
§ 2 o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade 
imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade 
constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva 
assembléia geral. 
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um 
condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. 
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; 
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 
§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, 
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou 
impedimento deste, por qualquer condômino. 
§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em 
despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino 
que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser 
convocada imediatamente. 
§ 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem 
em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da 
assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou 
impedimento deste, por qualquer dos condôminos. 
§ 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será 
reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que 
fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. 
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já 
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação 
de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, 
nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos 
condôminos, das partes próprias, ou comuns. 
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Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro 
edifício, destinado a conter novas unidadesimobiliárias, depende da aprovação 
da unanimidade dos condôminos. 
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas 
da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias 
inferiores. 
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em 
relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. 
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de 
incêndio ou destruição, total ou parcial. 
Seção II 
Da Administração do Condomínio 
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser 
condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, 
o qual poderá renovar-se. 
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
I - convocar a assembléia dos condôminos; 
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou 
fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; 
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento 
judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; 
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as 
determinações da assembléia; 
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela 
prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar 
as multas devidas; 
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; 
IX - realizar o seguro da edificação. 
§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em 
poderes de representação. 
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§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes 
de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da 
assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. 
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido 
no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus 
membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou 
não administrar convenientemente o condomínio. 
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos 
condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das 
despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e 
eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 
§ 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos 
poderá fazê-lo. 
§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de 
qualquer condômino. 
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos 
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou 
da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos 
condôminos. 
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da 
assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos 
condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. 
Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e 
nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição 
diversa da convenção de constituição do condomínio. 
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por 
maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. 
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não 
forem convocados para a reunião. 
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo 
síndico ou por um quarto dos condôminos. 
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de 
três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao 
qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. 
Seção III 
Da Extinção do Condomínio 
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Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou 
ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, 
ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. 
§ 1 o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do 
pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros 
condôminos, mediante avaliação judicial. 
§ 2 o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, 
o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, 
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias. 
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na 
proporção a que se refere o § 2 o do artigo antecedente. 
 
ATENÇÃO PARA ESTA SEÇÃO: IMPORTANTÍSSIMA A LEITURA DA 
LEI AQUI: 
Seção IV 
Do Condomínio de Lotes 
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são 
propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. 
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do 
solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros 
critérios indicados no ato de instituição. 
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre 
condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. 
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a 
infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. 
CAPÍTULO VII-A 
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE 
Seção I 
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
Disposições Gerais 
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, 
de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art58
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art1
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13777.htm#art3
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disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , e 8.078, de 11 de 
setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) . 
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um 
dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual 
corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do 
imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. 
Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se 
todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. 
Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade: 
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de 
condomínio; 
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu 
uso e gozo. 
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível. 
§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 
7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: 
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; 
II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de 
forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a 
todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente 
divulgado; ou 
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. 
§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade 
mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações 
maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos 
também maiores. 
Seção II 
(Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018)