condominio edilicio

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Condomínio edilício
Autor 
Luciano de Souza Siqueira 
Autor revisor 
Ivan de Oliveira Silva Durães 
Apresentação
Ao longo da história da humanidade, as configurações do Direito de Propriedade vão
experimentando importâncias e contornos diferenciados, sendo um exemplo disso a propriedade
condominial, que, na contemporaneidade, assume papel preponderante nas relações
socioeconômicas relativas, sobretudo, em relação ao direito à moradia.
Aqui, o leitor terá acesso às principais normas jurídicas atinentes à propriedade condominial,
com destaque para o condomínio edilício, passando pelos seus aspectos históricos até os
grandes temas controvertidos da atualidade.
Pensando na realidade que envolve os condomínios edilícios, o presente conteúdo apresenta
aspectos teóricos e práticos aos estudiosos do Direito de Propriedade, com discussões
relacionadas à legislação, doutrina e jurisprudência de nosso País.
Boa leitura a todos!
Videoaula - Aspectos históricos
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Nótula histórica sobre condomínio1
As áreas urbanas de médio e grande porte estão dominadas, desde a segunda metade do século
passado, por arranha-céus, edificações que multiplicam as possibilidades de construção para
dezenas e até centenas de unidades habitacionais ou comerciais, como lojas, salas e garagens,
permitindo que um maior número de pessoas troque a periferia por locais mais valorizados e
incentivando a aglomeração urbana (VENOSA, 2017).
Algumas edificações de condomínios caracterizam-se, sob o aspecto material, pela
superposição das unidades imobiliárias, embora nem sempre assim se apresentem. Nesse
sentido, também surgiram outros empreendimentos, como “loteamentos fechados”, shopping
centers, multipropriedades e clubes de campo, que visam ao maior conforto dos condôminos e,
em especial, à segurança pessoal e do patrimônio.
O Código Civil (CC) de 1916 não se refere ao condomínio edilício, também chamado horizontal.
Foi somente com o advento do Decreto nº 5.481, de 15 de junho de 1928, que o instituto foi
introduzido em nosso ordenamento. Em seu regulamento, permitia a alienação de unidades com
o mínimo de três peças em prédios de mais de cinco pavimentos.
O estatuto pioneiro foi modificado pelo Decreto-Lei nº 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, revogado
pela Lei nº 285, de 5 de junho de 1948. Atualmente, o instituto mantém-se regido pela Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei de Condomínios e Incorporações), aperfeiçoada pela Lei
nº 4.864/1965 e substancialmente derrogada pelo Código Civil de 2002.
A Lei de Condomínios e Incorporações disciplina dois institutos jurídicos que se interligam, mas
têm características distintas.
Evolução legislativa do condomínio edilício2
A Lei Federal nº 4.591/1964, com a alteração posterior feita pela Lei nº 4.864/1965, atualizou o
regime condominial dos prédios de vários andares, que não correspondia às exigências da vida
moderna, procurando regulamentar com melhor eficácia as relações entre incorporadores,
construtores e adquirentes das unidades. A Lei nº 4.864/1965 é conhecida como Lei da
Construção Civil e revogou apenas parcialmente a anterior.
A Lei nº 4.591/1964 disciplina o condomínio em edificações propriamente dito, definindo-o,
disciplinando sua constituição e sua administração, tratando de sua vida como instituição
autônoma, da convenção condominial, do uso de seguros e responsabilidades, das despesas e
da realização de assembleias. O Título II trata das incorporações e da figura do incorporador,
regulando não apenas os direitos e deveres como também os principais problemas jurídicos
decorrentes das construções de prédios destinados a condomínios em edificações.
O Código Civil de 2002 destaca o condomínio nos edifícios de apartamentos, ou edilícios, do art.
1.331 ao 1.358. O professor Miguel Reale, que capitaneou com uma equipe de juristas a
elaboração desse código, na exposição dos seus motivos, referendou que o termo se refere a um
condomínio constituído como resultado de um ato de edificação, sendo, por essa razão,
denominado edilício.
Os artigos relacionados ao tema são subdivididos em três seções:
Com a entrada em vigor do atual Código Civil, alguns artigos da Lei nº 4.591/1964 foram
revogados, remanescendo poucos dispositivos, especialmente, os referentes à incorporação
imobiliária.
Seção I:
abrangendo os arts. 1.331 a 1.346, engloba as disposições gerais atinentes ao instituto.
Seção II:
inclui os arts. 1.347 a 1.356, ocupa-se da administração do condomínio.
Seção III:
englobando os arts. 1.357 e 1.358, trata das formas de extinção do condomínio.
Videoaula - Conceito do Condomínio Edilício
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Conceito3
O condomínio edilício também recebe outras denominações, sem modificar seu sentido:
condomínio em edifício ou em edificações, plano vertical ou condomínio especial.
Suas características principais são a apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma
privativa, com cada condômino sendo titular, exclusivamente, da unidade autônoma, seja
apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja ou garagem, e titular de percentuais das áreas
comuns, como:
terreno;
estrutura do prédio;
telhado;
rede geral de distribuição, como:
água;
esgoto;
gás e eletricidade;
calefação e refrigeração central.
corredor de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.
Parte dessa definição podemos extrair do art. 1331 do CC, o qual estabelece que “pode haver, em
edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos
condôminos”. Assim sendo, Caio Mário da Silva Pereira (1988) prevê uma ideia de propriedade e
outra de condomínio:
Figura 1 – Condomínios
Fonte: Luisrftc/iStock.
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O condomínio edilício funde o domínio singular, ou individual, ao domínio comum, formando “um
direito diferente, que amalgama as noções de propriedade e de copropriedade” (PEREIRA, 1988, p.
98).
É importante observarmos que se usa a expressão “edificações” na forma plural e de modo
genérico, ensejando o entendimento de qualquer espécie de construção, seja constituída de
apenas um bloco ou de mais, com qualquer número de pavimentos ou destinação.
É indispensável que o edifício se componha de múltiplas unidades autônomas, isoladas entre si,
independentemente do número de peças e da destinação residencial ou não residencial. Em tal
hipótese, cada unidade constituirá propriedade autônoma, com individualidade própria,
submetendo-se não só isoladamente como em conjunto às destinações legais determinadas
com a constituição do condomínio.
Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias
restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional) [...] Condomínio sobre o solo,
sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d’água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes
enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica [...] A nosso ver há uma copropriedade e
uma propriedade individual, que vivem juntas (PEREIRA, 1988, p. 47).
Videoaula - Natureza Jurídica
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Natureza jurídica4
Darcy Bessone (1988, p. 23) atribui ao condomínio horizontal natureza e caráter orgânicos,
assim: “Trata-se de uma relação bifrontal, pois, vista de um lado, é uma propriedade exclusiva,
enquanto olhada por outro lado, é uma propriedade condominial”.
João Batista Lopes (2003), por sua vez, sempre com a capacidade que o acompanha, sustenta
que o condomínio edilício se configura como um novo direito real,derivado de outros dois: o da
propriedade exclusiva de unidades imobiliárias e o da copropriedade das partes comuns.
Portanto, trata-se de uma verdadeira fusão entre essas duas figuras jurídicas.
Figura 2 – Natureza jurídica
Fonte: DNY59/iStock.
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Dupla interpretação da natureza condominial5
O direito de propriedade das unidades individualizadas reúne os elementos constitutivos do
domínio, o jus utendi, fruendi et abutendi, ou seja, o direito de usar, colher os frutos, dispor e
reaver de quem quer que injustamente o detenha, sendo o mais amplo possível. As restrições
impostas são relativas às regras condominiais e ao direito de vizinhança de modo geral.
No entanto, além da unidade individualizada, os titulares de domínio também são
coproprietários de fração ideal de terreno e das partes de uso comum do condomínio edilício.
Trata-se de um direito complexo, inicialmente estabelecido no art.1.331 do CC, o qual diz que
“pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são
propriedades comuns dos condôminos”.
Por esses e outros motivos, no que for omissa a lei condominial edilícia específica, podemos
utilizar como fonte as normas sobre o condomínio em geral, contidas no CC, do art. 1.314 ao
1.330.
Embora se assemelhe muito a uma pessoa jurídica, para o Direito, o condomínio edilício é dotado
de personificação anômala e ente despersonalizado. Ele pratica negócios jurídicos, comprando e
vendendo, contratando, pagando, alugando, tendo legitimidade jurídica judicial ativa e passiva,
sem ser, contudo, dotado de personalidade jurídica, prerrogativa somente concedida às pessoas
naturais e jurídicas.
Enfim, o condomínio edilício atua na vida negocial como qualquer pessoa jurídica, por exemplo,
perante a Receita Federal, a qual o cadastra como detentor de Cadastro Nacional de Pessoas
Jurídicas (CNPJ). Entretanto, é equivocado, sob o ponto de vista jurídico, atestar que os
condomínios edilícios sejam pessoas jurídicas. São entes, porque têm uma existência fática e
jurídica, mas despersonalizados ou com personificação anômala, pois praticam determinados
negócios jurídicos e atuam judicialmente representados apenas pelo síndico.
Trata-se de um capricho da ciência jurídica não o igualar às demais pessoas. Eles têm existência
formal, mas não dotados da affectio societatis, elemento essencial às sociedades e associações.
Nessa seara, é possível que o condomínio seja proprietário de unidade condominial, lojas ou
estacionamento. Por exemplo, Sílvio de Salvo Venosa expressa que:
Não concluímos pela existência de personalidade jurídica no condomínio, afirmação sem
fundamento legal, mas por essa conceituação de personificação anômala conferida pela própria lei
condominial e pelo Código de Processo Civil, bem como decorrente de fato social (VENOSA, 2017, p.
133).
Videoaula - Fração Ideal
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A fração ideal6
Conforme o art. 1.331, §1º, do CC, às partes suscetíveis de utilização independente em uma
edificação, ou seja, as unidades autônomas constituídas, deverá corresponder uma fração ideal
no solo e nas partes comuns do edifício, que é proporcional ao valor da unidade imobiliária
calculada em relação ao conjunto da edificação.
A preocupação extraída da regra atual detém-se apenas em relação ao critério de fixação da
fração ideal, obrigatoriamente eleito como o valor pecuniário da unidade autônoma. Essa regra
deve ser interpretada em conjunto com o art. 1º, § 2º, da Lei nº 4.591/1964, segundo o qual dado
condômino terá sua parte no terreno e nas coisas comuns por meio de fração ideal, expressa sob
forma numérica ou alfabética, decimal ou ordinária.
O estabelecimento de fração ideal é da própria essência do instituto, e seu cálculo deve estar
feito já no próprio ato de instituição do condomínio.
As frações podem servir de base de cálculo das despesas (art. 12, § 1º). Da mesma maneira,
quóruns de votação são computados por frações ideais, como o da convenção (art. 9º, § 2º) e o
da extinção em caso de sinistro total ou superior a dois terços da edificação.
Cada unidade corresponde a uma fração ideal do edifício e do solo, portanto, cada condômino é
obrigado a concorrer com sua quota para as despesas do condomínio proporcionalmente aos
seus quinhões, por ser esse o critério mais justo, impedindo enriquecimento ilícito. Temos como
fundamentos legais para essa conclusão os arts. 1.331, § 3º, 1.336, inciso I, do CC e art. 3º,
inciso II, da Lei nº 9.099/1995.
Implicações e reflexos da fração ideal da cota condominial7
As frações ideais vinculadas às unidades autônomas, ora tomadas na acepção de direito
acessório daquele considerado principal, configuram-se de suma importância no trato das
relações condominiais. Nesse sentido:
a. Os titulares que reunirem o mínimo de dois terços das frações ideais do condomínio têm competência
para redigir as normas reguladoras do modus vivendi dele, consubstanciadas na convenção condominial,
cuja observação se tornará obrigatória para os titulares das demais frações ideais, bem como para aqueles
que tiveram posse ou detenção sobre elas (art. 1.333, caput, do CC).
b. A fração ideal é determinante da cota de participação dos condôminos nas despesas condominiais (art.
1.336, inciso I, do CC), ou seja, o percentual que cada condômino tem do todo irá se refletir na proporção do
rateio das despesas comuns de manutenção do condomínio.
c. O quantum das frações ideais do condomínio serve de parâmetro para as votações nas assembleias gerais,
segundo o critério da proporcionalidade.
d. Em caso de reconstrução ou venda do edifício condominial, as frações ideais são determinantes da
representatividade dos votos da assembleia que se constituir para deliberação da questão.
Implicações e reflexos da fração ideal da cota condominial: o
terraço de cobertura do edifício8
Conforme o art. 1.331, § 5º, do CC, o terraço de cobertura dos edifícios, salvo convenção
contrária contida no instrumento de constituição do condomínio, é parte comum pertencente a
todos os condôminos. Portanto, ele pode ser utilizado por todos indistintamente, não podendo
ser alienado ou sofrer divisão (art. 1.331, § 2º). Também a sua conservação e manutenção
devem seguir a mesma norma, proporcionando o rateio das despesas necessárias.
Nada impede que seja atribuída a determinado(s) condômino(s) tal tarefa, o que é perfeitamente
possível nos termos do dispositivo legal apontado, em combinação com o art. 1.344 do mesmo
estatuto.
Na hipótese de danos estruturais ao terraço, mesmo que este pertença à cobertura, os reparos
deverão caber ao condomínio, que poderá se valer de ação de regresso contra quem causou o
dano.
Caso seja constituído por parte suscetível de utilização independente e sujeitar-se como uma
propriedade exclusiva, deverá obrigatoriamente corresponder-lhe uma fração ideal no terreno e
nas outras partes comuns da edificação, podendo ser alienado e livremente onerado por seu(s)
proprietário(s).
Além disso, o ato de instituição condominial pode tornar o terraço de cobertura parte acessória
de determinada unidade ou de algumas das unidades sob as quais o condomínio foi constituído.
Nesse caso, deverá haver vinculação expressa entre a unidade autônoma e o terraço de
cobertura, cuja área respectiva será tratada como área de uso comum de divisão não
proporcional distribuída entre a(s) unidade(s) a que estiver(em) vinculadas, segundo dispõem as
normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NB nº 140, atual NBR nº 12.721.
Trata-se, então, de um direito acessório, cuja alienação poderá ser feita a outro condômino, bem
como a terceiro, atendidas duas condições:
1. Expressa previsão dessa possibilidade no ato constitutivo do condomínio.
2. Aprovação da negociação pela assembleia geral.Implicações e reflexos da fração ideal da cota condominial: as
garagens9
Segundo o já citado art. 1.331, §1º, do CC, as partes suscetíveis de utilização independente, tais
como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as
respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
Nesse sentido, as garagens, ou espaços para estacionamento de veículos dos condôminos,
podem ser analisadas sob os seguintes ângulos:
Figura 3 – Garagem
Fonte: Tama66/Pixabay.
Considerando-se unidade autônoma, impende fração ideal correlata no solo e nas partes comuns
da edificação, sujeitando-se às normas de uma propriedade exclusiva da mesma forma que um
apartamento ou uma sala comercial. Perante o Registro de Imóveis, nesse caso, a garagem
deverá constar com matrícula própria. Ela é considerada unidade acessória à principal e poderá
ser livremente alienada e gravada por seu proprietário, desde que haja permissão da convenção
condominial e não exista qualquer oposição em assembleia, conforme estabelece o art. 1.339, §
2º do CC.
Todavia, a garagem existente em uma edificação pode comportar-se como área de uso comum
de todos os condôminos, na qual cada um tem direito sobre o espaço físico considerado como
um todo. No Registro Imobiliário, a área correspondente a esse espaço será, em conformidade
com os respectivos cálculos informativos da constituição do condomínio, lançada como área
comum nas próprias matrículas das unidades autônomas, conjugada com as demais áreas
comuns correspondentes.
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É importante destacarmos que, sob a primeira maneira, é possível a aquisição da propriedade
imobiliária sob a forma da usucapião, fato não permitido na segunda.
Em relação ao abrigo para veículos, outro mandamento legal, o art. 1.339 do CC, em seu § 2º,
estabelece que:
Se houver um aparente conflito de normas entre os arts. 92 e 1.339, § 2º, do CC, esta última
deve prevalecer, pelo critério da especificidade.
O desmembramento da parte acessória – box de estacionamento – da principal – unidade
autônoma –, no entanto, deve ser precedido da prévia anuência de todos os condôminos, em
assembleia geral, desde que previsto no ato constitutivo do condomínio, conforme estabelece a
parte final do § 2º do art. 1.339.
É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só
podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela
não se opuser à respectiva assembleia geral.
Recapitulando a Unidade 1
Ao longo desta unidade, observamos a formulação histórica do direito de propriedade
compreendido a partir da existência de mais de um proprietário detentor do domínio. Com isso,
tem-se a propriedade condominial como um fenômeno presente na história do Direito de
Propriedade de longa data. Contudo, em decorrência das novas formulações de propriedade na
dinâmica contemporânea, a propriedade condominial passou a ganhar relevância no aspecto
social e econômico, desse modo, novos arranjos jurídicos destinados à formulação do direito à
moradia foram surgindo na tecnologia jurídica nacional, com destaque para o condomínio
edilício.
Pelo que se observou, o estudo da propriedade condominial compreende a própria relação do
indivíduo com a propriedade e os seus anseios em busca da construção efetiva do direito à
moradia. 
Exercícios de fixação
Cada unidade corresponde a uma fração ideal do edifício e do solo, portanto, cada condômino é
obrigado a concorrer com sua quota para as despesas do condomínio proporcionalmente aos
seus quinhões, por ser esse o critério mais justo, impedindo enriquecimento ilícito.
Verdadeiro Falso
As garagens podem ser analisadas conforme o seguinte ângulo: considerando unidade
autônoma, impende fração ideal correlata no solo e nas partes comuns da edificação,
sujeitando-se às normas de uma propriedade exclusiva, da mesma forma que um apartamento
ou uma sala comercial. Perante o Registro de Imóveis, nesse caso, a garagem deverá constar
com matrícula própria.
Verdadeiro Falso
Videoaula - Formalidades Iniciais
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A instituição e a constituição do condomínio10
O CC brasileiro aponta diferenças entre a instituição de condomínio (art. 1332, incisos I, II e III) e
sua constituição (arts. 1333 e 1334).
A instituição é o ato inicial, aquele pelo qual se cria propriamente o condomínio. A convenção e o
regulamento são estabelecidos após a sua existência, servindo para regulá-lo.
De acordo com o art. 7º da Lei nº 4.591/1964 e caput do art. 1.332 do CC, pode-se instituir um
condomínio edilício por ato inter vivos ou causa mortis – testamento –, registrado no Cartório de
Registro de Imóveis local, definindo-se:
Já a constituição do condomínio opera pela convenção feita por escritura pública ou instrumento
particular, assinada pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, além de
registrada no Cartório de Registro de Imóveis para ser oponível contra terceiros, tornando-se,
Figura 4 – Instituição e constituição do condomínio
Fonte: nespix/iStock.
A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das
outras e das partes comuns.
A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade relativamente ao terreno e partes comuns.
O fim a que as unidades se destinam.
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desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas
tenham posse ou detenção. Tal convenção, além das cláusulas do ato que institui o condomínio
e das estipuladas pelos condôminos, deverá conter:
O ato de instituição do condomínio pode ser concretizado sobre prédio por construir, que é a
forma mais comum, ou sobre aquele já construído.
1. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às
despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
2. A forma de administração.
3. A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações.
4. As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores.
5. O regimento interno.
Figura 5 – Prédio em construção
Fonte: JONGHO SHIN/iStock.
No primeiro caso, é o incorporador, que, obrigatoriamente, deve registrar seu empreendimento no
Registro de Imóveis que exerce competência sobre o local do empreendimento.
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Constar a intenção das unidades, se de uso residencial ou não, é de fundamental importância,
principalmente, porque pode caracterizar anormalidade de uso por parte do proprietário ou
possuidor. Também se entende que os condomínios são construídos para finalidades
específicas, devendo ser anunciado o ato constitutivo a esse respeito.
Desse jeito, o edifício acabado, pertencente a um único proprietário, pode transformar-se em um
condomínio de unidades autônomas por destinação do titular, mediante a especialização, nos
termos que exige a lei. Contudo, a forma mais comum de origem do condomínio é a
incorporação, que corresponde a um contrato plurilateral. A Lei nº 4.591/1964, em seu art. 28,
delineia a forma como o incorporador, sujeito centralizador do contrato, assume o
empreendimento para levar adiante as providências administrativas preliminares, a obra e a
entrega final do edifício e das unidades autônomas.
Na segunda parte da lei, são descritos os direitos e as obrigações do incorporador e dos
adquirentes, bem como reguladas as modalidades de construção por empreitada e por
administração.
A professora Maria Helena Diniz expressa que se pode instituir um condomínio em edifícios de
apartamentosem razão de:
a. Destinação do proprietário do edifício mediante escritura pública. A venda das unidades autônomas pode
ser realizada antes ou depois de concluída a obra. É o próprio dono do prédio que, no período de sua
construção ou depois, constitui esse condomínio especial ao vender as frações em que dividiu o edifício.
Figura 6 – Fundação de condomínio
Fonte: gunaonedesign/iStock.
Já no segundo caso, caberá ao proprietário fundar o condomínio. Nesse sentido, ele, que era
proprietário único, decide decompor seu imóvel em propriedades parceladas, transferindo a
outrem uma, algumas ou todas as unidades autônomas.
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b. Incorporação imobiliária, que é negócio jurídico com o intuito de promover e realizar a construção para
alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas (art. 28, § único, Lei nº
4.591/1964). Os apartamentos podem ser vendidos antes da edificação final, ou seja, como comumente
falado, na planta. Nesse caso, o incorporador, pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, compromete-
se a construir o edifício e a entregar a cada adquirente a sua concernente unidade, dentro de certo prazo e
de determinadas condições (art. 29, Lei nº 4.591/1964). (DINIZ, 2019a).
Forma de instituição do condomínio11
A lei exige escritura pública como forma de instrumentação da constituição dos condomínios,
nos termos do art. 1.331, § 5º, do CC, que, em sua parte final, diz: “[...] salvo disposição contrária
da escritura de constituição do condomínio”.
Essa interpretação da regra ocorre pelo fato de o legislador não ter usado a expressão
instrumento, quando, então, subsistiria tanto a opção pelo instrumento particular como pelo
público, em respeito ao que determina o art. 108 do CC, responsável por apontar que, quando
determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser
realizado, sob pena de ser reconhecida a sua nulidade, nos termos do art. 166, inciso IV.
A escritura pública é, portanto, formalidade essencial a ser respeitada, sob pena de o ato ser
considerado nulo por desrespeito ao preceituado no art. 104, inciso III, do CC brasileiro.
Ela pode ser lavrada em qualquer tabelionato do País, não devendo, nesse caso, respeito à área
de competência em que estará localizado o condomínio. A prerrogativa da localização, contudo, é
exclusiva do Cartório de Registro de Imóveis que detiver a jurisdição sobre o local onde estará o
condomínio.
Modo de constituição12
A constituição do condomínio deve conter, necessariamente, a sua especificação, em que haverá
descrição e identificação das unidades autônomas, áreas comuns e frações ideais do terreno.
Tudo isso constará no registro imobiliário, tratando-se de garantia fundamental do direito dos
adquirentes e condôminos.
A constituição do condomínio é um ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos
tendentes à aquisição. Já dissemos em aula anterior que a instituição pode ocorrer por ato inter
vivos ou causa mortis. Esse documento deve ser registrado no Registro de Imóveis competente –
do local do condomínio –, devendo nele constar, além dos elementos relacionados no CC, as
exigências contidas na Lei dos Registros Públicos:
1. Completa identificação das partes instituidoras:
a. Em relação à pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número
do CPF ou menção a outro documento de identificação pessoal.
b. Se casado, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem como referência ao regime de bens de
casamento adotado.
c. Em relação à pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no CNPJ.
2. Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com
menção ao número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folha e livro – a descrição do
imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária. Assim, deve-se atentar
para o fato de que, se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos constituídos de matrículas
distintas, deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando em um único imóvel e, via de
consequência, em matrícula única, cujas novas características deverão ser citadas no instrumento da
instituição.
Além dessas exigências legais, são necessárias ainda:
1. A menção ao nome do condomínio, pois a este serão vinculadas as suas unidades autônomas.
2. A inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, quando
concedido sob a forma de direito acessório de determinada(s) unidade(s).
Da convenção condominial13
A convenção condominial é um documento escrito, público ou particular, em que se registram os
direitos e deveres de cada condômino e ocupante do edifício ou conjunto de edifícios.
Trata-se da lei fundamental no âmbito interno do condomínio. É considerada um ato
normativo imposto a todos os condôminos, tanto os atuais quanto os futuros, significando
um ato-regra gerador de direito estatutário ou corporativo, aplicável não só aos que unificam
a comunidade, mas também a todos os que nela se encontrarem na condição permanente ou
ocasional de “ocupantes”.
Seu objetivo fundamental é a organização da administração do edifício condominial. Dessa
forma, devem constar em seu teor o pagamento dos encargos comuns e a arrecadação das
contribuições, assim como as normas referentes à administração do condomínio, aos serviços
necessários ao funcionamento do edifício e aos deveres dos condôminos.
Entre as obrigações iniciais do incorporador, está fornecer “minuta da futura convenção de
condomínio que regerá a edificação ou conjunto de edificações” (art. 32, alínea m).
Na esfera prática, havendo a incorporação, a convenção é uma carta outorgada pelo
incorporador, o que pode lhe trazer vantagens em detrimento dos futuros adquirentes, mormente
se o incorporador mantiver unidades que lhe deem maioria nas votações das assembleias,
impedindo, assim, a alteração desse documento. Esse aspecto acentua mais seu caráter
normativo e institucional.
Figura 7 – Convenção condominial
Fonte: BernardaSv/iStock.
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A eficácia da convenção atinge os futuros proprietários, bem como qualquer ocupante que venha
a se relacionar com o condomínio, tais como locatários, comodatários, membros familiares ou
visitantes, que devem obedecer a determinados horários ou normas de segurança, enfim, a todas
as regras inerentes.
Toda pessoa que ingressar no condomínio, independentemente de sua condição, sujeita-se a
suas regras internas, e mesmo a lei diz que a convenção deve ser obedecida não só pelos
próprios possuidores, mas até pelos detentores das unidades. Dessa forma, não se aplicam os
preceitos contidos no princípio do Direito Contratual de que “o que se passa entre outros, ao
terceiro nem prejudica, nem favorece”.
Com a sua aprovação por dois terços das frações ideais do condomínio, a convenção deve ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a fim de que, alcançada a necessária publicidade,
abrolhe seus efeitos em analogia aos que dela não compartilharam.
O conteúdo da convenção poderá mudar conforme as necessidades condominiais futuras,
fixando-se um conteúdo mínimo obrigatório.
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Das especificações da convenção do condomínio14
Nos termos do art. 9º, § 3º, da Lei nº 4.591/1964, devem obrigatoriamente fazer parte da
convenção alguns itens considerados fundamentais para sua validade e consequente eficácia.
São:
Além das cláusulas do ato que organizam o condomínio e das estipuladas pelos condôminos, a
convenção deverá conter algumas especificidades:
1.A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos, a fim de atender às
despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. O ajuste não é livre, restando adstrito às frações
ideais das unidades, conforme a sugestão anterior do art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591/1964, adotada pelo CC em
seu art. 1.336, I, como forma de se preservar a justiça contratual. Há que se relevar, no entanto, o trato em
a. A discriminação e a individuação das unidades de propriedade exclusiva e das de condomínio, com
especificações das diferentes áreas.
b. O destino das diferentes partes.
c. O modo de usar as coisas e serviços comuns.
d. Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as
extraordinárias.
e. O modo de escolher o síndico e o conselho consultivo.
f. As atribuições do síndico, além das legais.
g. A definição da natureza, gratuita ou remunerada, de suas funções.
h. O modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos.
i. O quórum para os diversos tipos de votações.
j. A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva.
k. A forma e o quórum para as alterações de convenção.
l. A forma e o quórum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.
relação à propriedade que se constituir sobre o abrigo para veículos – garagem – como unidade autônoma,
como também à propriedade exclusiva sobre o terraço de cobertura. Dessa sorte, a convenção deve prever
a exclusão de determinadas despesas do condomínio para essas unidades em específico, evitando-se a
desproporcionalidade em razão do objeto.
2. Sua forma de administração.
3. A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações.
4. As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores.
5. O regimento interno (art. 1334, I a V, do CC).
Facultativamente, a convenção poderá também delinear outras regras que não as elencadas, por
exemplo:
1. Os direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados a essa condição, a título de locatários ou
possuidores.
2. A fixação do percentual de juros e multa em que incorrerá o condômino em atraso com as contribuições
devidas (art. 1.336, § 1º, CC).
3. A fixação de modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do exercício do direito de
preferência, em relação ao estabelecido no art. 1.338.
4. A fixação da permissividade ou não pelo condômino da faculdade de alienação de parte acessória de sua
unidade a terceiros estranhos ao condomínio e, em caso positivo, qual o quórum exigível para aprovação
em assembleia.
5. A fixação da multa a que se sujeitará o condômino ou possuidor que descumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV do artigo 1.336. Essa multa não pode ser superior a cinco vezes o valor de
suas contribuições mensais.
6. A fixação de quais são os demais deveres do condômino e de quando o condomínio os considerará por
reiterados, visando sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definição do
percentual desta – limitada ao correspondente a até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais.
7. A definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores no
condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando
assim entendida, a que penalidade se sujeitará o seu infrator – limite fixado pela lei: multa
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior
deliberação da assembleia.
8. A fixação de um fundo de reserva – não previsto no CC – para as despesas extraordinárias do condomínio.
A dissertação de mestrado de autoria de Michel Rosenthal Wagner, intitulada Situações de
vizinhança no condomínio edilício: soluções de conflito, mediação e paz social – aspectos
filosóficos, urbanísticos e ambientais, defendida no Programa de Mestrado em Direito da PUC/SP,
objetiva traçar um paralelo entre os dispositivos do CC que tratam do tema, do ponto de vista da
garantia da saúde, sossego e segurança no uso da propriedade imobiliária. O trabalho procura
chamar a atenção para as responsabilidades dos condomínios na construção das cidades, e, para
tanto, são analisadas diversas contrariedades que envolvem esses espaços de habitação
inseridos na urbanização. Veja na íntegra em: tede2.pucsp.br
[https://tede2.pucsp.br/handle/handle/6592] .
https://tede2.pucsp.br/handle/handle/6592
Do regulamento interno do condomínio15
O regulamento, ou regimento interno, apenas completa a convenção. Ele deverá ser aprovado
“por contrato ou por deliberação em assembleia” (art. 9º, Lei nº 4.591/1964).
Tudo o que não for necessário à constituição e ao funcionamento do condomínio, mas que tenha
cunho circunstancial e alterável, deve ser relegado para o regimento interno. Sua aprovação
independe de quórum especial, bastando, pois, maioria de condôminos presentes por ocasião de
sua votação. Por esses motivos, é necessário que esse regimento seja fundado de forma
apartada e não em conjunto com a convenção condominial.
De maneira análoga, o regimento está para a convenção como o regulamento administrativo está
para a lei. Deve concluir a convenção, regulamentá-la, sem com ela conflitar, tratando-se, pois,
de instrumento complementar, uma terceira fase do condomínio, contínuo à instituição e
convenção. Ocorrendo tumulto, deve predominar a primeira.
Ao regulamento, é conveniente que se releguem normas disciplinadoras de uso e funcionamento
do edifício. Pode-se incluir nele disposições causadoras de anteposição ou direitos dos
condôminos. Sua força é igualmente obrigatória, no mesmo modelo da convenção, que lhe é
hierarquicamente superior, devendo ser cumprido.
Embora a lei e o CC não sejam expressos nesse sentido, é de bom-tom que o regimento interno
seja também aprovado em assembleia geral especialmente convocada. Em regra, uma minuta ou
projeto é disposto com a convocação, existindo tempo hábil para exame dos interessados,
possibilitando-lhes emendas ou retificações.
Figura 8 – Segurança no condomínioo
Fonte: Freer Law/iStock.
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O regimento deve acolher os interesses de cada condomínio, residencial, não residencial ou
misto, com área comum ou de lazer mais ou menos ampla, corpo de empregados maior ou
menor. Cabe também a ele dispor sobre as funções do zelador, bem como a disciplina de
portaria, os horários, a utilização de áreas comuns e o regime disciplinar aplicável aos ocupantes
do edifício.
O efeito do regulamento alcança os futuros proprietários, bem como qualquer ocupante que
venha a se relacionar com o condomínio, como locatários, comodatários, membros
familiares ou visitantes.
O próprio regimento interno pode fixar o quórum para a sua alteração. Sua finalidade é interna,
trazendo normas esmiuçadoras sobre o uso das coisas comuns. Em geral, pode ser lido em
tabuletas colocadas ao lado dos elevadores, no andar térreo.
Recapitulando a Unidade 2
Conforme se constatou nesta unidade, a vida condominial é sempre um desafio desde os seus
atos constitutivos, que exigem o cumprimento de formalidades para a legalização da propriedade
condominial e a relação do condomínio com os condôminos, com terceiros e, ainda, com o
Estado.
No ápice da regularidade dos condomínios, tem-se a convenção dos condomínios que, na
realidade, é a regra por excelência da vida condominial. É nela que se encontra presente a razão
de ser do condomínio e a fonte de todas as suas potencialidades.
Exercícios de fixação
O ato de instituição do condomínio não poderá ser concretizado sobre prédio por construir,
somente sobre aquele já construído.
Verdadeiro Falso
A constituição do condomínio deve conter, necessariamente, a sua especificação, em que haverá
descrição e identificação das unidades autônomas, áreas comuns e frações ideais do terreno.
Tudo isso constará no registroimobiliário, tratando-se de garantia fundamental dos direitos de
adquirentes e condôminos.
Verdadeiro Falso
Videoaula - Constituição de Direitos dos Condôminos
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Direitos dos condôminos16
Por conviverem em uma verdadeira sociedade de caráter restrito, mesmo que gozando da
autonomia de seu direito de propriedade sobre a unidade autônoma, aos condôminos incumbe
uma série de direitos e deveres para que haja uma harmonia nas relações mantidas entre
aqueles que vivem, trabalham ou simplesmente estão de passagem pelo local.
O condômino, além de seu direito de usar, fruir e dispor de sua unidade autônoma, contido no art.
1335, inciso I, do CC, poderá usar e gozar, como proprietário privativo, das adequadas partes
comuns do edifício, na característica de condomínio, como:
vestíbulo;
escadas;
elevadores;
corredores, entre outros.
Tudo que é indispensável ao uso e gozo da unidade autônoma deve ser garantido, desde que não
distorça sua destinação, não ocasione danos ou incômodos aos demais condôminos e nem
recuse o seu uso (art. 1335, II, CC). O direito ao uso de partes comuns do edifício não sofre
influência do valor ou das dimensões de cada unidade condominial. Nesse sentido, a professora
Maria Helena Diniz aborda algumas interessantes explicações:
O contrato de seguro é obrigatório para o condomínio edilício, mas cada condômino poderá
contratá-lo em separado, em se tratando de sua unidade autônoma.
O emprego das partes e das coisas comuns deve ser dado de forma idêntica a todos os
condôminos. Não é permitido atrapalhar o uso de corredores e também não é possível atuar de
maneira a ocasionar dano ou incômodo aos outros condôminos ou moradores.
Não permanecendo quite com as obrigações condominiais, o condômino não pode votar, ser
votado ou participar das assembleias, segundo o texto da lei, não podendo ser nelas acolhido.
O direito do condômino a guardar um automóvel na garagem do edifício é de natureza real, e seu
exercício no plano fático configura posse, tutelável através dos remédios jurídicos possessórios.
Provada essa posse e a turbação por ato da administração do edifício julga-se procedente a ação de
manutenção, independentemente de qualquer indagação sobre a efetiva existência do direito [...]
mas não tem o condômino posse sobre lugar em garagem, demarcado em caráter provisório pela
administração do condomínio (DINIZ, 2009b, p. 234).
Havendo dúvidas sobre essa ocorrência, toca ao condômino comprovar que pagou todo o devido
(art. 1335, inciso III, CC).
Em dissertação de mestrado intitulada Acesso à justiça e o dilema do sossego no condomínio
edilício: critérios subjetivos e seus impactos na saúde e na segurança pública, defendida na
Universidade Federal de Santa Catarina, Bruna Borges discorre sobre os desafios do acesso à
justiça referente a questões condominiais, ao mesmo tempo em que busca possíveis soluções
para garantir esse efetivo acesso, a fim de diminuir o número de ocorrências e seus efeitos
colaterais, os quais causam real impacto na saúde e na Segurança pública. Leia na íntegra em:
repositorio.ufsc.br [https://repositorio.ufsc.br/handle/123456789/215347] .
https://repositorio.ufsc.br/handle/123456789/215347
Deveres dos condôminos17
A fim de buscar a harmonia da convivência condominial, existem algumas obrigações atribuídas
aos condôminos, as quais não se limitam ao rol que passamos a expor:
1. Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.
2. Não praticar qualquer ato ou obra que possa ameaçar a segurança do edifício (art. 1336, II, CC), ou
prejudicar a higiene e limpeza.
3. Não alterar a forma externa e a cor da fachada, a não ser com o consentimento de todos os consortes (art.
1336, III, primeira parte, CC).
4. Não decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diferentes das empregadas no
conjunto da edificação (art. 1336, III, segunda parte, CC).
5. Não destinar à unidade a utilização diversa da finalidade do prédio (art. 1336, IV, primeira parte, CC).
6. Ressalvar as regras de boa vizinhança e de boa harmonia, abstendo-se do que possa custar dano ao imóvel
ou incômodo aos seus ocupantes. Para tanto, não pode empregar sua unidade e as áreas comuns de modo
prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos condôminos ou aos bons costumes (art. 1336, IV,
segunda parte, CC).
A multa por impontualidade, que era de 20% nos termos da Lei nº 4.591/1964, foi reduzida para
2% nos termos do art. 1.336, § 1º, do CC, o que, para alguns, pode estimular a inadimplência das
contribuições. Não havendo uma correta administração disso, poderá haver dificuldades de
gestão, comprometendo os demais condôminos, que terão de ratear esse passivo, e isso tudo é
agravado pela não previsão de atualização monetária, ainda mais se considerando a morosidade
da justiça, beneficiando o mau pagador.
É interessante saber que a multa e os juros desse valor, para alguns, só têm aplicação nos
condomínios constituídos na vigência do novo CC. Naqueles constituídos na vigência da lei
anterior, em cujas convenções estiver prevista a multa de 20%, esta deve ser aplicada. Trata-se
de interpretação do art. 6º, § 1º da Lei de Introdução ao CC (Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de
setembro de 1942), de que, embora a nova lei tenha aplicação imediata, deverá respeitar, entre
outras hipóteses, o ato jurídico perfeito, que é aquele praticado e consumado na vigência da lei
anterior. Por esse entendimento, a nova lei não pode afetar as convenções já existentes, pois não
se cuida no caso de norma de ordem pública.
Segue imperdível indicação de leitura. Trata-se da dissertação de mestrado de autoria de Paulo
Viana Cunha, intitulada Hermenêutica e transdisciplinaridade nos orçamentos dos condomínios
edilícios brasileiros, defendida no Programa de Mestrado Acadêmico em Direito (stricto sensu) da
Faculdade de Ciências Humanas, Sociais e da Saúde da Universidade Fumec. Disponível em:
repositorio.fumec.br
[https://repositorio.fumec.br/xmlui/bitstream/handle/123456789/648/paulo_cunha_mes_dir_201
9..pdf?sequence=1&isAllowed=y] .
O art. 1.336, § 2º, do CC ordena que o infrator dos deveres dos incisos II a IV do mesmo artigo
ficará sujeito ao pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. Tal multa
não poderá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais,
independentemente de eventuais perdas e danos apurados.
Se não houver disposição expressa na convenção condominial, caberá à assembleia geral definir,
com quórum mínimo de dois terços dos condôminos, sobre a cobrança dessa multa.
O art. 1.337 estabelece a possibilidade de aplicação de uma multa de até o quíntuplo do valor da
cota condominial para o condômino ou possuidor – incluído locatário ou comodatário que for
reincidente e não cumprir os seus deveres diante do condomínio. Essa punição pode ser
conferida até mesmo ao que reiteradamente não pagar as suas cotas condominiais,
sobrecarregando os demais partícipes. Deve seu valor ser fixado considerando-se a reiteração e
a gravidade da ausência, não eximindo o condômino infrator de responder por perdas e danos.
A multa prevista deve ser atribuída com a aprovação em assembleia de três quartos dos
condôminos restantes, excluindo, de modo óbvio, o infrator.
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Videoaula - Comportamento Nocivo
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O condômino com comportamento nocivo18
O art. 1.337, § único, do CC atribui a possibilidade de uma vultosa multa, a qual poderá ser de até
dez vezes o valor da cota condominial, ao condômino que tenha um comportamento antissocial.Evidente que o referido dispositivo deve ser interpretado com o uso de outras fontes do Direito,
tais como usos e costumes, a fim de conseguir estabelecer o verdadeiro significado de tal
disposição em consonância com a realidade condominial.
Esse condômino pode ser aquele que não tenha comportamento compatível com a vida no
condomínio, não respeitando as limitações naturais dos edifícios coletivos, infringindo as mais
elementares normas de convivência, provocando atritos de vizinhança ou mesmo tendo conduta
penalmente punível.
Tal multa pode ser conferida de imediato pelo síndico ou pelo corpo diretivo do edifício, na
forma do que for disciplinado na convenção. Sua prescrição deve, no entanto, ser sancionada
por imediata decisão da assembleia.
No CC, a punição aplicada ao condômino antissocial é de pesada multa com caráter
eminentemente financeiro, afastando-se do tipo de pena de interdição de direitos, como
proibição de frequentar partes da área comum, por exemplo, piscinas e quadras poliesportivas
etc. Esse tipo de conduta ou punição, acreditamos, pode infringir normas constitucionais que
regulam direitos e garantias individuais, tornando-se, portanto, inócua.
Figura 9 – Conflito
Fonte: wernerimages/iStock.
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Nada evita que sejam colocadas áreas de utilização comum à acomodação dos condôminos
mediante cobrança de um valor para a sua manutenção, o qual será revertido para o fundo
condominial a fim de fazer frente às despesas com a administração.
Videoaula - Síndico
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Da administração do condomínio: o síndico19
A administração do condomínio edilício é desempenhada por um síndico auxiliado por um
conselho consultivo, escolhidos pela assembleia geral. Após a sua escolha, ele passa a ser o
executor das deliberações por período não superior a dois anos, facultada a reeleição. Entretanto,
a convenção pode impedir que esta ocorra por mais de um período, nos termos dos arts. 1.347 a
1.356 do CC.
Como em qualquer situação, não é adequada a perpetuidade no cargo, mas a lei não proíbe
inflexivelmente reeleições. Essa proibição é objeto de discussão e é recomendada no Projeto de
Lei nº 6.960/2002, com redação que estabelece a delegação do síndico como não superior a dois
anos, permanecendo lícita a renovação por um único período contínuo.
O síndico realiza o papel mais importante do condomínio, não só porque representa ativa e
passivamente em juízo, mas também porque cumpre as funções executivas de administrador,
devendo amparar os direitos e interesses comuns dos condôminos.
Suas principais funções, além da representação do condomínio, estão na administração, devendo
prestar contas à assembleia anualmente e quando exigido, sob pena de multas na configuração
da convenção e regulamento, além de exercer e fazer cumprir tais atos normativos e zelar pelo
patrimônio condominial.
Figura 10 – Administração no condomínio
Fonte: Happy Art/Shutterstock.
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Os membros do conselho consultivo deverão ser sempre condôminos, uma vez que é um órgão
colegiado de consulta e fiscalização, denotando que seus membros devem ser essencialmente
partícipes do condomínio.
Na prática, averigua-se que a maioria dos prédios é dirigida por empresas especializadas, que
são organizadas para o imprescindível e não raro árduo trabalho de receber dezenas de
condôminos, cogitar orçamentos, prover a concorrência para fornecimentos e obras, entre outras
atribuições.
Conquanto o síndico tenha representação ativa e passiva do condomínio, seja judicial ou
extrajudicial, deve-se advertir que, na hipótese de ação judicial que submerja direitos privados
dos condôminos, será obrigatória a citação de todos os coproprietários interessados.
Na qualidade de representante, o síndico deve atuar em nome de outrem, nos limites da
convenção e sob a fiscalização da assembleia, praticando, em juízo ou fora dele, a ação de
defesa dos negócios comuns.
São responsabilidades do síndico:
as tarefas de aceitar e dispensar empregados;
aplicar pena de multas postas em lei e pela convenção;
colher contribuições definidas pela assembleia;
sofisticar o orçamento das receitas e das despesas relativas a cada ano;
realizar o seguro da edificação.
O síndico pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Portanto, é possível que a
escolha recaia sobre pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio.
No mesmo sentido, é possível que ele exerça suas funções administrativas com pessoas de sua
confiança, contanto que adote a culpabilidade pelo mandato e sujeite esse fato à aprovação da
assembleia geral, caso seja um condômino.
Também poderá delegar suas funções a empresas especializadas, sempre sob sua
responsabilidade, a qual, em qualquer hipótese, não é excluída.
É sua incumbência a nomeação do porteiro – que deve fiscalizar a entrada do prédio –, bem
como a conservação das partes comuns, a boa execução de todos os serviços e o cumprimento
da convenção, do regimento interno e das determinações assembleares.
Todos aqueles que administram bens de outrem devem prestar contas. Sendo administrador, é
destituível ad nutum. Igualmente, pode abandonar o cargo, por sua natureza, independentemente
do consentimento de outro órgão.
A atividade do síndico não caracteriza relação de emprego nem locação de serviço. Ele é
representante da comunhão. Não faz jus à remuneração se esta não estiver regularmente
prevista. Contudo, poderá ser fixada pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a
convenção dispuser que seu exercício é gratuito ou é assalariado.
Nos termos da definição do ato ilícito, contido no art. 186 do CC, aquele que por ação ou omissão
causar prejuízo ou violar direito poderá responder pelo dano causado, promovendo uma
indenização se trouxer prejuízo ao condomínio por culpa ou dolo.
O síndico que cometer anormalidade, não apresentar contas ou não administrar favoravelmente
o condomínio poderá ser deposto de suas funções, pela forma e sob as condições previstas na
convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes em
assembleia geral notadamente convidada para os fins do art. 1.348, § 2º, do CC.
Práticas profissionais - Inadimplência no condomínio
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Videoaula - Despesas
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Das despesas do condomínio20
As despesas relativas às partes comuns de algum condômino, ou de um número deles, devem
ser atribuídas aos que se sirvam delas, exclusivamente, nos termos do art. 1.340 do CC.
Assim, o pagamento das despesas que disserem respeito ao uso das áreas comuns de uso
exclusivo, por exemplo, cobertura do edifício, hall de elevador privativo, entre outras, devem ser
pagas pelo condômino que as utiliza. Desse modo, mais uma vez, aplica-se o dispositivo que
proíbe o enriquecimento sem justa causa de um em desfavor dos outros.
Cada condômino concorrerá para as despesas na proporção da fração ideal do terreno de
que for titular. No que diz respeito ao rateio, é supletivo e não cogente, pois podem as partes
estipularem, por meio da convenção, outra proporção que não essa.
Figura 11 – Despesas
Fonte: Thiago Santos/iStock.
As despesas ordinárias são aquelas destinadas ao custeio normal do prédio e dispostas
anualmente por meio de assembleia geral ordinária. A esta compete, precisamente, aprovar, por
maioria dos presentes, as verbas para despesas de condomínio, compreendendo as de
conservação da edificação, manutenção de seus serviçose correlatas.
Aprovado o orçamento, os condôminos são obrigados a pagar sua quota, dentro dos prazos
fixados na convenção. O não pagamento tempestivo das contribuições está sujeito a duradouros
juros de mora e à multa estipulada na convenção.
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Já no caso das despesas extraordinárias, que envolvem gastos maiores e esporádicos, cabe à
assembleia geral aprová-las, bem como o orçamento de seus custos. Podem ser usados
recursos do fundo de reserva, acumulados justamente para esse fim.
Da realização de obras no condomínio21
O art. 1.341 do CC trata com especificidade da realização de obras no condomínio, determinando
que:
As obras destinadas à realização de benfeitorias voluptuárias, consideradas as que têm por escopo
tão somente dar comodidade àquele que as fez, não tendo qualquer outra utilidade, por serem obras
para embelezamento, dependem do voto de aprovação de dois terços dos condôminos, no mínimo.
A realização de obras denominadas úteis, ou seja, as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem,
apesar de não serem necessárias, dependem de voto de aprovação da maioria dos condôminos.
Quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio, o art. 1.342 exige duas condições:
Aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
Que as obras não gerem obstáculos à livre utilização, por qualquer dos condôminos, das
partes de propriedade exclusiva ou das que pertencerem à comunhão.
Em relação à realização de obras necessárias, isto é, que se destinem a conservar o bem ou evitar sua
deterioração (art. 96, § 3º, do CC), explicita o dispositivo legal, em seu § 1º, que o síndico pode
determinar a sua execução independentemente de autorização dos condôminos. Em se omitindo
aquele, ou em caso de estar impedido por qualquer motivo, a realização poderá ser determinada por
qualquer condômino. Observa-se, ainda, que:
Se a realização desse tipo de obra for urgente e representar custos elevados, aquele que
houver determinado a sua execução deverá levar esse fato ao conhecimento dos demais
condôminos, convocando imediatamente assembleia especial.
Se não for urgente, mas representar custos elevados, somente poderá ser determinada a sua
execução após a aprovaçã o dos condôminos em assembleia, a ser convocada por aquele que
tiver interesse – síndico ou, em caso de impedimento deste, qualquer condômino.
Tendo o legislador anotado as expressões “urgente” e “despesas excessivas”, conforme os §§ 2º
e 3º do art. 1.341 do CC, a fim de evitar futuros desentendimentos entre os condôminos,
alicerçados entre o que um repute urgente, mas outro não, entre uma soma considerada
excessiva por um, não por outro, também esses aspectos devem ser objeto de apreciação na
convenção do condomínio para sua delimitação.
Dispõe o art. 1342, § 4º, do CC que se alguém, às suas próprias expensas, tiver suportado as
despesas com a execução de obras ou reparos necessários no condomínio, tem o direito de
exigir o reembolso do respectivo numerário, na proporção ajustada na convenção. Se, no entanto,
essas obras não se reputarem, propriamente, como necessárias, a restituição não será devida,
mesmo que em benefício de todo o condomínio.
Outro dispositivo legal que se refere a obras no condomínio e envolve complexa repercussão
encontra-se pautado no art. 1.343 do CC, embora tenha se limitado o nosso legislador a
prescrever que, em caso de construção de outro pavimento ou, no solo comum, de outro edifício,
objetivando a criação de novas unidades – denominadas imobiliárias –, a aprovação unânime
dos condôminos é condição sine qua non para a sua execução.
Assim, suponha-se que determinado condômino, desejando erigir mais um pavimento no edifício
destinado a compreender novas quatro unidades imobiliárias, obtenha a aprovação unânime dos
demais condôminos para esse fim. A necessidade de alteração das frações ideais que se
encontram distribuídas entre todas as unidades do condomínio e já consolidadas diante do
registro do ato constitutivo do condomínio é necessária para que o novo pavimento adquira a
sua respectiva base no solo.
Isso implica dizer, então, que as frações ideais das unidades já constituídas restarão diminuídas,
e a proporção que couber às futuras unidades deverá ser inicialmente adquirida por esse
condômino, por meio de escritura pública de compra e venda, ou por instrumento particular, se o
valor não for superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente (art. 108 do CC). Esse ajuste
deverá ter ingresso perante o Registro Imobiliário, mediante a sequência dos seguintes atos:
Averbação, na matrícula-mãe – em que se encontra lançado o registro do ato constitutivo do
condomínio –, da ata de aprovação da construção desse outro pavimento, por votação unânime dos
condôminos.
Averbação, na matrícula-mãe e em todas as unidades do condomínio, da escritura pública de
alteração do ato de instituição do condomínio e de individuação das unidades imobiliárias – onde se
fará a redistribuição das frações ideais e das partes comuns do condomínio, em razão do
empreendimento futuro que originará as quatro novas unidades –, com cláusula resolutiva, ou seja,
que fica condicionada à averbação do futuro pavimento.
Registro, na matrícula-mãe, da escritura ou do instrumento particular de compra das frações ideais
que corresponderão às novas unidades imobiliárias.
Averbação da área correspondente ao novo pavimento na matrícula-mãe, ao ser resolvida a condição
da escritura mencionada no segundo item.
Abertura das matrículas das novas unidades.
Averbação, no registro competente, do instrumento de alteração da convenção do condomínio,
fazendo a inserção das novas unidades imobiliárias.
Das assembleias22
Os condôminos se reunirão em assembleias, cuja competência, forma de convocação e quórum
exigido para as deliberações deverão estar ajustados na convenção do condomínio, conforme
leciona o art. 1.334, III, do CC.
Em regra, o condomínio tem as seguintes assembleias:
Determina o art. 1.350 do CC que a convocação para a assembleia geral ordinária deverá ser feita
na forma prevista na convenção. Também para a extraordinária deve ser seguida a mesma regra,
em razão do art. 1.334, inciso III, o qual trata dessas assembleias sem distinção em deferência à
espécie.
Quanto à forma da convocação, em especial, salvo entendimento contrário, a forma escrita, com
comprovante de recebimento, é a que mais condiz com as normas legais que regem o
condomínio edilício, tendo-se em conta a nulidade da assembleia deliberativa que não contar
com a convocação de todos os condôminos (art. 1.354 do CC).
Dessa forma, tanto o modo quanto a forma de convocação das assembleias deverão ser objeto
de tratamento na convenção do condomínio, a fim de evitar futura contrariedade de
Assembleia geral ordinária
Assembleia geral ordinária: exige a lei que seja realizada, obrigatoriamente, uma vez ao ano, por
convocação do síndico, ou, se assim não ocorrer, por um quarto dos condôminos. Havendo
omissão destes, poderá qualquer condômino denunciar esse fato ao judiciário, a quem incumbirá
decidir quanto à questão. A finalidade precípua dessa assembleia consiste na aprovação do
orçamento das despesas do condomínio, das contribuições dos condôminos e da prestação de
contas do administrador, na eventual eleição do substituto deste e, ainda, na eventual
deliberação para fins de alteração do regimento interno.
Assembleia geral extraordinária
Assembleia geral extraordinária: quando se fizer necessário tratar de assuntos afetos à vida
condominial, esse tipo de assembleia poderá ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.
Modo e forma de convocação das assembleias22.1
entendimentos.
Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixa determinado quórum para a sua aprovação,
exigindo:
Quórum para deliberações22.2
a. Subscrição por titulares que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais para aprovação do
instrumento público ou particular de convençãodo condomínio.
b. Votos representativos de dois terços dos condôminos, no mínimo, para deliberação quanto à cobrança de
multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos no art. 1.336, II a IV, do
CC – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes de propriedade exclusiva a mesma
destinação que tem a edificação, evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho
perturbador quanto a sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou a bons costumes –, caso o ato
constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito.
c. Votos representativos de três quartos dos condôminos para fins de imposição de multa ao condômino ou
possuidor que reiteradamente descumprir seus deveres perante o condomínio.
d. Votos de dois terços dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e da maioria para a
execução de benfeitorias úteis.
e. Votos de dois terços dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício.
f. Votação por unanimidade para fins de construção de outro pavimento ou, no solo comum, de outro
edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias.
g. Votos da maioria absoluta dos presentes para fins de destituição do síndico.
h. Votos de dois terços dos condôminos para alterar a convenção ou o regimento interno do condomínio.
i. Votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança de destinação do edifício ou da
unidade imobiliária.
j. Votos da maioria dos condôminos presentes, representativos de 50% das frações ideais, no mínimo, para
as deliberações da assembleia em primeira convocação, salvo quando exigido quórum especial.
k. Votos da maioria dos condôminos presentes para as deliberações da assembleia em segunda chamada,
salvo quando exigido quórum especial.
l. Votos representativos de 50% mais uma das frações ideais para fins de deliberação quanto à reconstrução
ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial ou quando ameace ruína.
Salvo disposição diversa na convenção do condomínio, os votos serão tomados em proporção às
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, conforme regra inserida no art. 1.352, § único,
do CC.
Nesse aspecto, explica com verdadeira propriedade João Batista Lopes (2003, p. 48):
Diante desse alerta, urge que os condôminos, na aprovação da convenção do condomínio,
tenham plena consciência desse dispositivo legal, aproveitando-se da exceção que dele próprio
emana, dessa maneira, ajustando a contagem dos votos em caráter diverso do sugerido pela
norma para prevenir conflitos dessa ordem.
Assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de
direito, o controle das assembleias e suas deliberações, podendo surgir à figura que a doutrina
denomina “maioria de um só”. Para solução desse impasse, [...] [cabe] recurso à via judicial para pôr
cobro à situação anômala como essa.
Recapitulando a Unidade 3
Pelo que se estudou nesta unidade, a vida condominial exige a observância de um conjunto de
direitos e deveres por cada condômino, tanto presentes na lei como nos documentos
orientadores do condomínio – estatuto e regimento interno. A violação de direitos gera
consequências danosas a todos os membros da sociedade condominial e, por conseguinte, abre
espaço para a aplicação de sanções ao condômino faltoso.
As punições aos condôminos antissociais e relapsos poderão ocorrer tanto na esfera
extrajudicial quanto judicial. É preciso que seja considerada uma escala de sanções a serem
aplicadas ao condômino desidioso, desde a advertência, sanções pecuniárias e restrições de
direitos. Porém, para tanto, em decorrência do atual estágio civilizatório, o condomínio deve
garantir a aplicação do devido processo legal em seus procedimentos destinados à apuração de
faltas por parte dos condôminos.
Exercícios de fixação
A multa por impontualidade no pagamento das obrigações condominiais, outrora de 20%, passou
para 2%.
Verdadeiro Falso
De acordo com o Código Civil, o condômino, além do direito de usar, fruir e dispor de sua unidade
autônoma, poderá usar e gozar, como proprietário privativo, das adequadas partes comuns do
edifício, na característica de condomínio, como: vestíbulo, escadas, elevadores, corredores, entre
outros.
Verdadeiro Falso
Da extinção do condomínio23
Consistindo um edifício de apartamentos em um condomínio especial ou forçado, não podem os
condôminos extingui-lo por convenção ou por via judicial. Desse modo, podemos dizer que,
enquanto o prédio subsistir em caráter coletivo, o condomínio é inextinguível.
Os fatos de extinção dessa modalidade de condomínio são:
Figura 12 – Demolição
Fonte: Dziurek/Shutterstock.
1. Desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades
imobiliárias (art. 1.358 do CC).
2. Confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa.
3. Destruição do imóvel por qualquer motivo (art. 1.357, CC).
4. Demolição voluntária do prédio por razões urbanísticas ou arquitetônicas ou por condenação do edifício
pela autoridade pública, por motivo de insegurança ou insalubridade ou por ameaça de ruína (art. 1.357,
CC).
5. Alienação ou reconstrução de todo o prédio, com aprovação dos condôminos que representem metade
mais uma das frações ideais. Determinada a reconstrução, um condômino poderá eximir-se do pagamento
das despesas referentes, alienando seus direitos aos outros, mediante avaliação judicial. Se a venda se der,
haverá preferência ao condômino em relação ao estranho, e o preço alcançado será repartido entre todos,
proporcionalmente ao valor de suas unidades imobiliárias (art. 1.357, §§ 1º e 2º, CC).
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Como toda realidade fática, o condomínio pode perecer, ainda que seja criado sem prazo
determinado.
Na desapropriação, os valores das unidades autônomas pertencerão a cada titular,
repartindo-se por rateio o equivalente às partes comuns. Assim, divide-se a indenização
pelas respectivas quotas.
Pela legislação anterior, no Código Civil de 1916, no caso de destruição de menos de dois terços
da edificação, o síndico solicitaria o recebimento do seguro e faria a reconstrução e os reparos.
Dois terços dos condôminos, representando fração ideal de 80% do terreno e coisas comuns,
poderiam decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio ou sua alienação por motivos
urbanísticos ou arquitetônicos ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade
pública, em razão de insegurança ou insalubridade. Assegurava-se o direito da minoria de ter
suas partes adquiridas pela maioria. A alienação total do edifício também seria autorizada pelos
votos dos dois terços mencionados, correspondendo a 80% do terreno e frações ideais.
O art. 1.357 do CC assinala que, se a edificação for total ou parcialmente destruída, ou
ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução ou venda por
votos que representem metade mais uma das frações ideais.
A solução é mais realista do que aquela em vigor no Código Civil de 1916, pois, dependendo dos
danos, os reparos podem ser inviáveis nessa situação trágica. Portanto, o código traduz de
forma mais eficiente o direito das minorias.
Como a reconstrução significa investimento considerável para os condôminos, estes poderão se
eximir do pagamento, cedendo seus direitos a outros mediante avaliação judicial. A preferência
na aquisição será dos condôminos; na falta de interesse deles, um estranho poderá adquirir a
quota. O valor apurado será dividido entre os condôminos proporcionalmente ao valor de suas
unidades. A assembleia poderá, contudo, dar outro destino a essa verba. Na hipótese de
desapropriação, a indenização será rateada também a cada condômino, na proporção de sua
respectiva unidade.
Todas as características do sistema procedemda necessidade de existência de partes comuns,
inalienáveis separadamente dos apartamentos e utilizáveis por todos. Destruído o prédio, o
terreno, que, por ficção legal, era acessório, cobra sua qualidade de principal, e os donos
encontram-se na situação de condôminos na forma tradicional.
Mesmo na hipótese de haver seguro sobre todo o prédio e de ter sido estipulada a reconstrução,
se o primeiro condomínio em edificações foi abolido com a destruição, um outro poderá surgir
com a construção nova, mas aquele originário acabou. O novo pode ser material e juridicamente
idêntico ao anterior, mas é um novo sistema, porque o condomínio em edificações, com suas
disposições, regras e especialidade, decorre de uma situação de necessidade que implica a
existência das partes comuns e dos direitos mútuos, de tal modo essencial para ele como as
ruas o são para uma cidade ou o alimento para o organismo. Destruída a cidade, morto o
organismo, derrubada a edificação, as ruas, o alimento e as partes comuns do prédio perdem o
sentido.
O condomínio edilício, além disso, extingue-se por uma deliberação dos condôminos, por
unanimidade, que decida decompor o prédio em um condomínio de forma tradicional, com cada
proprietário tornando-se senhor de uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de Imóveis a
autonomia dos apartamentos; anula-se a convenção condominial, e desaparece o regime de
condomínio edilício.
Esse caso ocorre pelo princípio de que ninguém pode ser forçado a continuar em condomínio.
Claro que o prédio continuará a ser indivisível, por força de sua natureza, não mais da lei. Mas,
tendo em vista tal circunstância, qualquer condômino pode requerer a venda da coisa e a divisão
do preço, nos termos do art. 1.322, caput, do CC. Essa hipótese, todavia, será extremamente
incomum.
O condomínio extingue-se, ainda, pela concretização em uma só pessoa da propriedade de todos
os apartamentos. Um proprietário poderá ir adquirindo as unidades de seus consortes, e, como
as partes comuns e o terreno são acessórios do principal, apartamentos e andares, chegará o
momento em que o aludido adquirente se tornará dono de tudo. Nessa ocasião, feitas as
declarações necessárias, terá desaparecido o regime de condomínio edilício.
Direito real de habitação não admite extinção de condomínio nem cobrança de aluguel
Na sucessão por falecimento, a extinção do condomínio em relação a imóvel sobre o qual recai o
direito real de habitação contraria a própria essência dessa garantia, que visa proteger o núcleo
familiar. Para mais detalhes, leia na íntegra: www.conjur.com.br
[https://www.conjur.com.br/2021-mar-29/direito-real-habitacao-nao-admite-extincao-
condominio-stj] .
https://www.conjur.com.br/2021-mar-29/direito-real-habitacao-nao-admite-extincao-condominio-stj
Os condomínios edilícios e os “loteamentos fechados”24
Não poderíamos deixar de abordar a figura do “loteamento fechado”, recente fenômeno
urbanístico nos municípios brasileiros, invariavelmente confundido com o condomínio edilício.
São várias as razões para a proliferação desse fenômeno urbanístico: uma busca por moradias
dotadas de comodidade, luxo e segurança, além do status de morar bem, em um bairro de
acesso exclusivo para os moradores.
Eles apresentam-se cercados por muros, com suas entradas equipadas com guaritas e, de
ordinário, fechadas por cancelas, vigiadas por agentes privados de segurança que controlam o
acesso mediante prévia identificação, permitindo o ingresso somente dos residentes ou das
pessoas por estes autorizadas, impedindo, assim, a livre entrada e circulação de pessoas
estranhas.
São conhecidos por “loteamentos especiais”, “loteamentos fechados”, “loteamentos em
condomínio”, “condomínios horizontais” ou “condomínios especiais”. Todas essas denominações
não condizem com a realidade e são dignas de crítica.
Na concepção legal do loteamento tradicional, estão sempre presentes as ideias de
individualidade dominial das unidades, ou lotes, de criação de espaços para áreas públicas e de
inovação do sistema viário, perdendo a gleba a sua indivisibilidade, dando azo ao surgimento de
áreas de uso comum ao povo (conforme arts. 4º, I, 7º, II e III, 9º, § 2º, III, e 22 da Lei 6.766/1979).
Figura 13 – Loteamento fechado
Fonte: fadedbeauty1/iStock.
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/13.jpg
Cumpre anotar que, quando nos referirmos aos loteamentos fechados, estamos falando de
loteamentos convencionais, aprovados nos termos da Lei nº 6.766/1979 e de outra legislação
municipal que venha a complementá-la, que, com ou sem anuência da prefeitura local, são
cercados e murados. Os condomínios de casas térreas ou assobradadas, bem como de edifícios,
os quais estudamos anteriormente, são previstos na Lei nº 4.591/1964.
Tentaremos estabelecer os contornos de cada um e a necessária distinção entre os dois
institutos – loteamentos e condomínios –, porque são comumente confundidos por parte da
doutrina e pelos profissionais ligados ao comércio imobiliário.
A própria norma, no art. 2º, § 1º, conceitua o loteamento para fins urbanos – espécie de
parcelamento do solo – como sendo a
Afora esse aspecto da individualização dominial das frações – lotes –, sob a perspectiva das
áreas públicas que se criam com o loteamento de uma gleba, o poder público adquire bens por
força da lei. Isso se dá com a aprovação do loteamento pela municipalidade, pela qual os
espaços livres, as vias e as praças, assim como outras áreas destinadas a equipamentos
urbanos, tornam-se inalienáveis. Com o registro do loteamento, então, transmitem-se,
O loteamento convencional previsto na Lei Federal 6.766/197924.1
subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de
logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
O parcelamento do solo é a divisão de uma gleba em lotes, que passam a ter vida autônoma, com
acesso direto à via pública.
A gleba parcelada perde a sua individualidade, sua caracterização originária, dando nascimento a
várias parcelas individualizadas, que recebem o nome de “lotes”, também comumente
conhecidos como terrenos.
Destina-se a integrar a gleba na cidade, permitindo ela passe a ter usos urbanos, ou seja,
residencial, comercial, industrial e institucional.
automaticamente, ao domínio público do município, com a afetação ao interesse público
especificado no plano dele. Tal transferência dos bens ao domínio público e sua afetação aos
fins públicos independem de qualquer ato jurídico de natureza civil ou administrativa – escritura
ou termo de doação – ou ato declaratório de afetação.
Trata-se de uma transmudação de parcela da propriedade privada para o domínio público (art.
4º, Lei 6.766/1979), em que o loteador propõe, e a administração do município aceita, a
transferência à municipalidade do domínio e da posse dos espaços destinados às vias e praças e
aos espaços de uso comunitário integrantes do conjunto urbanístico cuja aprovação é proposta.
Com o pedido de aprovação do loteamento, o particular dá início ao processo de formação do
concurso voluntário, por via do qual passarão ao domínio público:
Figura 14 – Praça
Fonte: Olga355/iStock.
Áreas destinadas ao sistema de circulação, como:
ruas;
praças.
Figura 15 – Posto de saúde
Fonte: commons.wikimedia.org
[https://commons.wikimedia.org/wiki/File:UBS_M%C
3%A3e_Belinha,_Paran%C3%A1_(RN).jpg] .
A implantação de equipamentos urbanos e comunitários, como:
escola;
posto de saúde etc.
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/14.jpg
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/15.jpg
https://commons.wikimedia.org/wiki/File:UBS_M%C3%A3e_Belinha,_Paran%C3%A1_(RN).jpg
Esses espaços, destinados ao interesse público ou ao bem geral da comunidade, passarão a
integrar o patrimônio público municipal, devendo ficar gravados de indisponibilidade, por
constituírem parcela do loteamento destinada à satisfação do interesse público.