Condomínio Edilício

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Condomínio Edilício I
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Condomínio Edilício I
Professor Ms. Luciano de Souza 
Siqueira
Condomínio Edilício I
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Aula 1: Nótula histórica sobre condomínio 3
Aula 2 - Evolução legislativa do condomínio edilício 4
Aula 3 - Conceito 4
Aula 4 - Natureza jurídica 5
Aula 5 - Dupla interpretação da natureza condominial 5
Aula 6 - A fração ideal 6
Aula 7 - Implicações e reflexos da fração ideal da cota condominial 7
Aula 8 - Implicações e reflexos da fração ideal da cota condominial: o 
terraço de cobertura do edifício 7
Aula 9 - Implicações e reflexos da fração ideal da cota condominial: as 
garagens 8
Aula 10 - A instituição e a constituição do condomínio 9
Aula 11 - A instituição e a constituição do condomínio: continuação 9
Aula 12 - Forma de instituição do condomínio 10
Aula 13 - Modo de constituição 10
Aula 14 - Da convenção condominial 11
Aula 15 - Das especificações da convenção do condomínio 12
Aula 16 - Das especificações da convenção do condomínio 
(continuação) 12
Aula 17 - Das especificações da convenção do condomínio 
(continuação) 13
Aula 18 - Do regulamento interno do condomínio 14
Aula 19 - Alguns direitos dos condôminos 14
Aula 20 - Alguns deveres dos condôminos 15
Aula 21 - Alguns deveres dos condôminos (continuação) 16
Aula 22 - O condômino com comportamento nocivo 16
Aula 23 - Da administração do condomínio: o síndico 17
Aula 24 - Da administração do condomínio: o síndico (continuação) 18
Aula 25 - Das despesas do condomínio 18
Aula 26 - Da realização de obras no condomínio 19
Aula 27 - Da realização de obras no condomínio (continuação) 19
Aula 28 - Das assembleias 20
Aula 29 - Modo e forma de convocação das assembleias 21
Aula 30 - Quórum para deliberações 21
Aula 31 - Quórum para deliberações: disposições gerais 22
SUMÁRIO
Condomínio Edilício I
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Aula 32 - Da extinção do condomínio 22
Aula 33 - Da extinção do condomínio: disposições gerais 23
Aula 34 - Os condomínios edilícios e os “loteamentos fechados” 24
Aula 35 - O loteamento convencional previsto na Lei Federal 
6.766/79 25
Aula 36 - O condomínio de casas previsto na lei nº 4.591/64 25
Aula 37 - Disposições doutrinárias sobre o tema 26
Aula 38 - Loteamentos fechados 27
Aula 38 - A concessão de direito de uso de áreas públicas nos 
loteamentos fechados 29
Aula 39 - A concessão de direito de uso de áreas públicas nos 
loteamentos fechados: aspectos jurisprudenciais 30
Aula 40 - A concessão de direito de uso de áreas públicas nos 
loteamentos fechados: aspectos jurisprudenciais (continuação) 31
Referências bibliográficas 33
Condomínio Edilício I
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AULA 1: NÓTULA HISTÓRICA SOBRE 
CONDOMÍNIO
As áreas urbanas de médio e grande porte 
estão dominadas, desde a segunda metade do 
século passado, por arranha-céus, edificações que 
multiplicam as possibilidades de construção para 
dezenas e até centenas de unidades habitacionais ou 
comerciais, de lojas, salas, garagens, permitindo que 
um maior número de pessoas troque a periferia por 
locais mais valorizados e incentivando a aglomeração 
urbana. 
Algumas edificações de condomínios caracterizam-
se, sob o aspecto material, pela superposição das 
unidades imobiliárias, embora nem sempre assim 
se apresentem. Também surgiram outras formas de 
empreendimentos, tais como “loteamentos fechados”, 
shopping centers, multipropriedade e clubes de 
campo, que visam ao maior conforto dos condôminos 
e, em especial, à segurança pessoal e do patrimônio. 
Existem sinais arqueológicos de que, no passado 
muito distante, chegou-se a praticar modalidade de 
edificação semelhante à do condomínio edilício. Em 
cerca de 2.000 a.C, na Babilônia, havia construções 
em pavimentos, que, posteriormente, foram adotadas 
na Palestina e no Egito. Naquele tempo, no período 
de Imerum, rei de Sipar, há registros de um ato que 
estabelecia sobre a venda do pavimento térreo, 
permanecendo o primeiro andar sob o domínio do 
vendedor.
Os romanistas não são acordes quanto à presença 
do condomínio edilício nas instituições romanas. Em 
Évora, Portugal, construíram-se as chamadas insulae 
(ilhas), pavimentos levantados sobre a casa de outra 
pessoa, imóvel designado por crypta. Contudo, a 
opinião prevalente é a de que as instituições romanas 
não previram o condomínio.
No século XIV, na atual França, o condomínio 
edilício logrou regulamento nos Costumes da 
Bretanha, em seu art. 714; nos de Orleans, no seu 
art. 257; nos de Berry, título 11, arts. 15 e 16; entre 
outros.
O Código Napoleônico francês foi o primeiro 
ordenamento moderno a prever a modalidade, pelo 
art. 664, substituído, posteriormente, pela Lei de 28 
de junho de 1938. 
O condomínio horizontal difundiu-se na Europa, 
especialmente nas cidades de Grenoble e Reims, daí 
ter sido denominado por alguns como sistema de 
Grenoble, como expressa San Tiago Dantas (1982) 
em sua obra.
No início de sua formação, o condomínio edilício 
chegou a ser considerado uma fonte de problemas 
e por isso mesmo nocivo a sociedade, a ponto de 
o jurista argentino Velez Sarsfield ter introduzido no 
anteprojeto do Código Civil daquele país uma norma 
proibindo a sua instituição, mas tarde derrogada. 
No Brasil, a favor da legislação portuguesa, a 
primeira notícia histórica sobre a propriedade privada 
conjugada com a compartilhada data das Ordenações 
Filipinas, que a ela faz referência no seguinte trecho:
E se huma casa for de dous senhorios, de 
maneira que de hum delles seja o sotão, e de 
outro o sobrado, não poderá aquêle, cujo for 
o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele, 
cujo for o sotão, ou logea, nem outro edifício 
algum (Livro I, Tit. 68, § 34).
O Código Civil de 1916 não se referiu ao 
condomínio edilício, também chamado horizontal. Foi 
somente com o advento do Decreto nº 5.481, de 15 
de junho de 1928, que o instituto foi introduzido em 
nosso ordenamento. Em seu regulamento, permitia a 
alienação de unidades com o mínimo de três peças 
em prédios de mais de cinco pavimentos. 
O estatuto pioneiro foi modificado pelo Decreto-
Lei nº 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, revogado 
pela Lei nº 285, de 5 de junho de 1948. Atualmente, 
o instituto mantém-se regido pela Lei nº 4.591, de 
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16 de dezembro de 1964 (Lei de Condomínios e 
Incorporações), aperfeiçoada pela Lei nº 4.864/65 
e substancialmente derrogada pelo Código Civil de 
2002.
A Lei de Condomínios e Incorporações disciplina 
dois institutos jurídicos que se interligam, mas que 
possuem personalidade distinta.
AULA 2 - EVOLUÇÃO LEGISLATIVA DO 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
A Lei Federal nº 4.591/64, com a alteração 
posterior feita pela Lei nº 4.864/65, atualizou o 
regime condominial dos prédios de vários andares, 
que não correspondia às exigências da vida moderna 
daquela época, procurando regulamentar com 
melhor eficácia as relações entre incorporadores, 
construtores e adquirentes das unidades. A Lei nº 
4.864/65 é tratada como lei da construção civil e 
revogou apenas parcialmente a anterior. 
A Lei nº 4.591/64 disciplina o condomínio 
em edificações propriamente dito, definindo-o, 
disciplinando sua constituiçãoe sua administração, 
tratando de sua vida como instituição autônoma, 
da convenção condominial, do uso de seguros e 
responsabilidades, das despesas e da realização 
de assembleias. O Título II trata das incorporações 
e da figura do incorporador, regulando não apenas 
os direitos e deveres como também os principais 
problemas jurídicos decorrentes das construções de 
prédios destinados a condomínios em edificações.
O Código Civil de 2002 destaca o condomínio nos 
edifícios de apartamentos, ou edilícios, do art. 1.331 
ao 1.358. O professor Miguel Reale, que foi quem 
capitaneou com uma equipe de juristas a elaboração 
desse código, na exposição dos seus motivos, 
referendou que o termo se refere a um condomínio 
constituído como resultado de um ato de edificação, 
sendo, por essa razão, denominado edilício.
Os artigos relacionados ao tema são subdivididos 
em três seções:
- Seção I, abrangendo os arts. 1.331 a 1.346, 
engloba as disposições gerais atinentes ao instituto.
- Seção II, que inclui os arts. 1.347 a 1.356, ocupa-
se da administração do condomínio.
- Seção III, por sua vez, perfazendo os arts. 1.357 
e 1.358, trata das formas de extinção do condomínio.
Com a entrada em vigor do atual Código Civil, 
alguns artigos da Lei nº 4.591/64 foram revogados, 
remanescendo poucos dispositivos, especialmente os 
referentes à incorporação imobiliária.
AULA 3 - CONCEITO
O condomínio edilício também recebe outras 
denominações, sem modificar seu sentido: 
condomínio em edifício ou em edificações, plano 
vertical ou condomínio especial.
Suas características principais são a apresentação 
de uma propriedade comum ao lado de uma 
privativa, com cada condômino sendo titular, 
com exclusividade, da unidade autônoma, seja 
apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja ou 
garagem, e titular de percentuais das áreas comuns, 
como terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral 
de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, 
calefação e refrigeração central, corredor de acesso 
às unidades autônomas e ao logradouro publico 
etc. Parte dessa definição podemos extrair do art. 
1331 do Código Civil, o qual estabelece que “pode 
haver, em edificações, partes que são propriedade 
exclusiva, e partes que são propriedades comuns dos 
condôminos”.
Caio Mário da Silva Pereira (1988, p. 47) prevê 
uma ideia de propriedade e outra de condomínio. 
Propriedade individual, exclusiva, sobre 
a unidade autônoma, subordinada embora 
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a sérias restrições (o que não é estranho 
ao conceito do domínio tradicional). 
[...] Condomínio sobre o solo, sobre os 
elevadores do edifício, sobre a caixa-d’água, 
sobre o saguão da entrada, sobre as partes 
enfim que interessam ao prédio como 
unidade arquitetônica. [...] A nosso ver há 
uma compropriedade e uma propriedade 
individual, que vivem juntas [...]. 
O condomínio edilício funde o domínio singular, 
ou individual, com o domínio comum, formando 
“um direito diferente, que amalgama as noções de 
propriedade e de copropriedade”, nas palavras do 
mesmo doutrinador (PEREIRA, 1988).
Importante observarmos que se usa a expressão 
“edificações”, na forma plural e de modo genérico, 
ensejando o entendimento de qualquer espécie de 
construção, seja o empreendimento constituído de 
apenas um bloco ou de mais, com qualquer número 
de pavimentos, com a destinação que houver. 
Indispensável é que o edifício se componha 
de múltiplas unidades autônomas, isoladas entre 
si, independentemente do número de peças e da 
destinação (residencial ou não residencial). Em tal 
hipótese, cada unidade constituirá propriedade 
autônoma, com individualidade própria, submetendo-
se não só isoladamente como no seu conjunto às 
destinações legais determinadas com a constituição 
do condomínio.
AULA 4 - NATUREZA JURÍDICA
Algumas teorias tentam explicar a natureza 
jurídica do condomínio edilício e das relações entre 
os condôminos de várias unidades. Trata-se de um 
estudo complexo e que, na maioria das vezes, não 
apresenta convergência de opiniões. 
A primeira teoria é a chamada teoria acéfala, a 
qual nega a existência de verdadeira propriedade 
nessa forma. A segunda inclui tais relações jurídicas 
quando se fala de servidões, tirando critérios da 
doutrina francesa. Para outros, ainda, ocorre a 
existência de pessoa coletiva ou jurídica, proveniente 
da reunião dos vários proprietários, teoria essa que 
veio a ser transição para outra, a da sociedade, 
tirando preceitos do Direito inglês. Não é uma teoria 
completa, vez que sabemos que aos condôminos 
falta a affectio societatis. 
Darcy Bessone (1988) atribui ao condomínio 
horizontal natureza e caráter orgânicos, assim se 
expressando: “Trata-se de uma relação bifrontal, 
pois, vista de um lado, é uma propriedade exclusiva, 
enquanto olhada por outro lado, é uma propriedade 
condominial”.
João Batista Lopes (2003), sempre com a capacidade 
que o acompanha, sustenta que o condomínio edilício 
configura-se como um novo direito real, derivado de 
outros dois, o da propriedade exclusiva de unidades 
imobiliárias e o da copropriedade nas partes comuns. 
Trata-se uma verdadeira fusão entre essas duas 
figuras jurídicas.
AULA 5 - DUPLA INTERPRETAÇÃO DA 
NATUREZA CONDOMINIAL
O direito de propriedade das unidades 
individualizadas é onde os elementos constitutivos 
do domínio, quais sejam, o jus utendi, fruendi et 
abutendi, ou seja, o direito de usar, colher osdr frutos, 
dispor e reaver de quem quer que injustamente 
o detenha, é o mais amplo possível. As restrições 
impostas são relativas às regras condominiais e ao 
direito de vizinhança de modo geral. 
Contudo, além da unidade individualizada, os 
titulares de domínio também são coproprietários de 
fração ideal de terreno e das partes de uso comum do 
condomínio edilício. Trata-se de um direito complexo, 
inicialmente estabelecido no art.1.331 do Código 
Civil, o qual diz que “pode haver, em edificações, 
partes que são propriedade exclusiva, e partes que 
são propriedades comuns dos condôminos”.
Condomínio Edilício I
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 Por esses e outros motivos, no que for omissa 
a lei condominial edilícia específica, podemos utilizar 
como fonte as normas sobre o condomínio em geral, 
contidas no Código Civil, do art. 1.314 ao 1.330.
Embora se assemelhe muito a uma pessoa jurídica, 
para o Direito, o condomínio edilício é dotado de 
personificação anômala e ente despersonalizado. Ele 
pratica negócios jurídicos, comprando e vendendo, 
contratando, pagando, alugando, tendo legitimidade 
jurídica judicial ativa e passiva, sem ser, contudo, 
dotado de personalidade jurídica, prerrogativa 
somente concedida às pessoas naturais e jurídicas.
Enfim, o condomínio edilício atua na vida negocial 
como qualquer pessoa jurídica, inclusive, como 
exemplo, perante a Receita Federal, a qual o cadastra 
como detentor de CNPJ – Cadastro Nacional de 
Pessoas Jurídicas. Entretanto, é equivocado, sob o 
ponto de vista jurídico, atestar que os condomínios 
edilícios sejam pessoas jurídicas. 
São entes, porque têm uma existência fática 
e jurídica, mas despersonalizados ou com 
personificação anômala, pois praticam determinados 
negócios jurídicos e atuam judicialmente sendo 
apenas representados pelo síndico, nos termos do 
art. 12, IX, do Código de Processo Civil.
Trata-se de um capricho da ciência jurídica ao 
não igualá-lo às demais pessoas. Eles têm existência 
formal, mas não dotados da affectio societatis, 
elemento essencial às sociedades e associações.
Nessa seara, é possível que o condomínio seja 
proprietário de unidade condominial, lojas ou 
estacionamento, por exemplo.
Sílvio de Salvo Venosa (2003) finalizar seus 
ensinamentos sobre o assunto expressando:
Não concluímos pela existência de 
personalidade jurídica no condomínio, afirmação 
sem fundamento legal, mas por essa conceituação 
de personificação anômala conferida pela própria 
lei condominial e pelo Código de Processo Civil, 
bem como decorrente de fato social.
AULA 6 - A FRAÇÃO IDEAL
Conforme oart. 1.331, §1º, do Código Civil, às 
partes suscetíveis de utilização independente numa 
edificação, ou seja, as unidades constituídas em 
autônomas, deverá corresponder uma fração ideal 
no solo e nas partes comuns do edifício, que é 
proporcional ao valor da unidade imobiliária calculada 
em relação ao conjunto da edificação. 
A preocupação extraída da regra atual detém-se 
apenas em relação ao critério de fixação da fração 
ideal, obrigatoriamente eleito como sendo o do valor 
pecuniário da unidade autônoma. Essa regra deve 
ser interpretada em conjunto com o art. 1º, § 2º, 
da Lei nº 4.591/64, segundo o qual dado condômino 
terá sua parte no terreno e nas coisas comuns por 
meio de fração ideal, expressa sob forma numérica 
ou alfabética, decimal ou ordinária. 
O estabelecimento de fração ideal é da própria 
essência do instituto, e seu cálculo deve estar feito já 
no próprio ato de instituição do condomínio. Pereira 
(1988) diz que “o cálculo das frações precede o 
lançamento da incorporação e é exigência para que o 
incorporador possa negociar as unidades”.
As frações podem servir de base de cálculo 
das despesas (art. 12, § 1º). Da mesma maneira, 
quóruns de votações são computados por frações 
ideais, como o da convenção (art. 9º, § 2º) e o da 
extinção em caso de sinistro total ou superior a dois 
terços da edificação.
Cada unidade corresponde a uma fração ideal 
do edifício e do solo, portanto, cada condômino 
é obrigado a concorrer com sua quota para as 
despesas do condomínio proporcionalmente aos 
seus quinhões, por ser esse o critério mais justo, 
impedindo enriquecimento ilícito. Temos como 
fundamentos legais para essa conclusão os art. 
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1.331, § 3º, e 1.336, I, do Código Civil; art. 275, II, 
alínea b, do Código de Processo Civil; e art. 3º, II, da 
Lei nº 9.099/95.
AULA 7 - IMPLICAÇÕES E REFLEXOS 
DA FRAÇÃO IDEAL DA COTA 
CONDOMINIAL
As frações ideais vinculadas às unidades 
autônomas, ora tomadas na acepção de direito 
acessório daquele que se dita como principal, 
configuram-se de suma importância no trato das 
relações condominiais. Nesse sentido:
a) Os titulares que reunirem o mínimo de dois 
terços das frações ideais do condomínio têm 
competência para redigir as normas reguladoras do 
modus vivendi dele, consubstanciadas na convenção 
condominial, cuja observação tornar-se-á obrigatória 
para os titulares das demais frações ideais, bem 
assim para aqueles que sobre elas tiveram posse ou 
detenção (art. 1.333, caput, do Código Civil).
b) A fração ideal é determinante da cota 
de participação dos condôminos nas despesas 
condominiais (art. 1.336, I, do CC), ou seja, o 
percentual que cada condômino tenha do todo irá se 
refletir na proporção do rateio das despesas comuns 
de manutenção do condomínio.
c) O quantum das frações ideais do condomínio 
serve de parâmetro para as votações nas assembleias 
gerais, segundo o critério da proporcionalidade.
d) Em caso de reconstrução ou venda do edifício 
condominial, as frações ideais são determinantes da 
representatividade dos votos da assembleia que se 
constituir para deliberação da questão.
AULA 8 - IMPLICAÇÕES E REFLEXOS 
DA FRAÇÃO IDEAL DA COTA 
CONDOMINIAL: O TERRAÇO DE 
COBERTURA DO EDIFÍCIO
Conforme o art. 1.331, § 5º, do Código Civil, o 
terraço de cobertura dos edifícios, salvo convenção 
contrária contida no instrumento de constituição do 
condomínio, é havido como parte comum pertencente 
a todos os condôminos. Portanto, ele pode ser 
utilizado por todos indistintamente, não podendo ser 
alienado ou sofrer divisão (art. 1.331, § 2º). Também 
a sua conservação e manutenção devem seguir a 
mesma norma, proporcionando o rateio das despesas 
necessárias.
Nada impede que seja atribuída a determinado(s) 
condômino(s) tal tarefa, o que é perfeitamente 
possível, nos termos do dispositivo legal acima 
apontado, em combinação com o art. 1.344 do 
mesmo estatuto. Contudo, dois aspectos devem ser 
observados, a manter-se o mesmo entendimento 
quando discorremos acerca das garagens, que serão 
abordadas na próxima aula.
Quando houver danos estruturais, mesmo que 
o terraço pertença à cobertura, os reparos deverão 
caber ao condomínio, sempre com ação de regresso, 
se couber o caso, ao construtor, na hipótese de haver 
responsabilidade deste.
Caso seja constituído em parte suscetível de 
utilização independente e sujeitar-se como uma 
propriedade exclusiva, deverá obrigatoriamente 
corresponder-lhe uma fração ideal no terreno e 
nas outras partes comuns da edificação, podendo 
ser alienado e livremente onerado por seu(s) 
proprietário(s).
Também pode dispor o ato de instituição 
condominial elevando o terraço de cobertura como 
parte acessória de determinada unidade ou de 
algumas das unidades sob as quais o condomínio 
fora constituído. Nesse caso, deverá haver vinculação 
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expressa entre a unidade autônoma e o terraço de 
cobertura, cuja área respectiva será tratada como 
área de uso comum de divisão não proporcional, 
segundo dispõem as normas da Associação Brasileira 
de Normas Técnicas - ABNT (NB nº 140, atual NBR 
nº 12.721), distribuída entre a(s) unidade(s) a que 
estiver(em) vinculadas. 
Trata-se, então, de um direito acessório, cuja 
alienação poderá ser feita a outro condômino, bem 
como a terceiro, atendidas duas condições: 
1 – Que haja expressa previsão dessa possibilidade 
no ato constitutivo do condomínio.
2 – Que a assembleia geral aprove essa negociação.
AULA 9 - IMPLICAÇÕES E REFLEXOS 
DA FRAÇÃO IDEAL DA COTA 
CONDOMINIAL: AS GARAGENS
Segundo o já citado art. 1.331, §1º, do 
Código Civil, as partes suscetíveis de utilização 
independente, tais como apartamentos, escritórios, 
salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com 
as respectivas frações ideais no solo e nas outras 
partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, 
podendo ser alienadas e gravadas livremente por 
seus proprietários.
Nesse sentido, as garagens, ou espaços para 
estacionamento de veículos dos condôminos, podem 
ser analisadas sob os seguintes ângulos:
1. A considerar-se unidade autônoma, impende 
fração ideal correlata no solo e nas partes comuns 
da edificação, sujeitando-se às normas de uma 
propriedade exclusiva, da mesma forma que um 
apartamento ou uma sala comercial. Perante o 
Registro de Imóveis, nesse caso, a garagem deverá 
constar com matrícula própria. Ela é considerada 
como unidade acessória à principal e poderá ser 
livremente alienada e gravada por seu proprietário, 
desde que haja permissão da convenção condominial 
e não exista qualquer oposição em assembleia, 
conforme estabelece o art. 1.339, § 2º do CC. 
2. Todavia, a garagem existente em uma edificação 
pode comportar-se como área de uso comum de 
todos os condôminos, em que cada um tem direito 
sobre o espaço físico, considerado como um todo. No 
Registro Imobiliário, a área correspondente a esse 
espaço será, de conformidade com os respectivos 
cálculos informativos da constituição do condomínio, 
lançada como área comum nas próprias matrículas 
das unidades autônomas, conjugada com as demais 
áreas comuns correspondentes.
Importante destacarmos que, sob a primeira 
forma, é possível a ocorrência da aquisição da 
propriedade imobiliária sob a forma da usucapião, 
fato não permitido na segunda.
Em relação ao abrigo para veículos, outro 
mandamento legal, o art. 1.339 do Código Civil, em 
seu § 2º, estabelece: “É permitido ao condômino 
alienar parte acessória de sua unidade imobiliária 
a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro 
se essa faculdade constar do ato constitutivo do 
condomínio, e se a ela não se opuser à respectiva 
assembléia geral”.
Se houver um aparente conflito de normas entre 
os arts. 92 e 1.339, § 2º, do Código Civil, esta última 
deve prevalecer, pelo critério da especificidade. 
O desmembramento da parte acessória (box de 
estacionamento) da principal (unidade autônoma), 
no entanto, deve ser procedido da prévia anuência 
de todos os condôminos,em assembleia geral, desde 
que previsto no ato constitutivo do condomínio, 
conforme estabelecer a parte final do § 2º do art. 
1.339.
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AULA 10 - A INSTITUIÇÃO E A 
CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
O Código Civil brasileiro aponta diferenças entre a 
instituição de condomínio (art. 1332, I, II e III) e sua 
constituição (arts. 1333 e 1334).
O ato de instituição é o ato inicial, aquele pelo 
qual se constitui propriamente o condomínio. A 
convenção e o regulamento são estabelecidos após 
a sua existência, servindo para regulá-lo em sua 
vivência.
De acordo com o art. 7º da Lei nº 4.591/64 e 
caput do art. 1.332 do Código Civil, pode-se instituir 
um condomínio edilício por ato inter vivos ou causa 
mortis (testamento), registrado junto ao Cartório 
de Registro de Imóveis local, que obrigatoriamente 
defina:
1. A discriminação e individualização das unidades 
de propriedade exclusiva, estremadas umas das 
outras, e das partes comuns.
2. A determinação de fração ideal atribuída a cada 
unidade relativamente ao terreno e partes comuns.
3. O fim a que as unidades se destinam.
Já a constituição do condomínio opera-se pela 
convenção, feita por escritura pública ou instrumento 
particular, assinada pelos titulares de, no mínimo, 
dois terços das frações ideais e registrada no Cartório 
de Registro de Imóveis para ser oponível contra 
terceiros, tornando-se desde logo obrigatória para os 
titulares de direito sobre as unidades ou para quantos 
sobre elas tenham posse ou detenção. Tal convenção, 
além das cláusulas do ato que institui o condomínio 
e das estipuladas pelos condôminos, deverá conter:
1. A quota proporcional e o modo de pagamento 
das contribuições dos condôminos para atender às 
despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
2. A forma de administração.
3. A competência das assembleias, a forma de sua 
convocação e o quórum exigido para as deliberações.
4. As sanções a que estão sujeitos os condôminos 
ou possuidores.
5. O regimento interno.
AULA 11 - A INSTITUIÇÃO E A 
CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO: 
CONTINUAÇÃO
O ato de instituição do condomínio pode ser 
concretizado sobre prédio por construir, que é a 
forma mais comum, ou sobre aquele já construído.
No primeiro caso, é ato do incorporador, que, 
obrigatoriamente, deve registrar seu empreendimento 
no Registro de Imóveis que exerce competência 
sobre o local do empreendimento. No segundo caso, 
caberá ao proprietário fundar o condomínio; ele, que 
era proprietário único, decide decompor seu imóvel 
em propriedades parceladas, transferindo a outrem 
uma, algumas ou todas as unidades autônomas.
Constar a intenção das unidades, se de uso 
residencial ou não, é de fundamental importância, 
principalmente porque pode caracterizar anormalidade 
de uso por parte do proprietário ou possuidor. Também 
se entende que os condomínios sejam construídos 
para finalidades específicas, devendo ser anunciado 
o ato constitutivo a esse respeito.
Desse jeito, o edifício acabado, pertencente a 
um único proprietário, pode transformar-se em um 
condomínio de unidades autônomas por destinação 
do titular, mediante a especialização, nos termos que 
exige a lei. Contudo, a forma mais comum de origem 
do condomínio é a incorporação. A incorporação é 
contrato plurilateral. A Lei nº 4.591/64, em seu art. 
28, delineia a forma como o incorporador, sujeito 
centralizador do contrato, assume o empreendimento 
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de levar avante as providências administrativas 
preliminares, a obra e a entrega final do edifício e 
das unidades autônomas.
Na segunda parte da lei, são descritas as obrigações 
e os direitos do incorporador e dos adquirentes, bem 
como reguladas as modalidades de construção por 
empreitada e por administração.
A professora Maria Helena Diniz (2009, p. 230-1) 
expressa que se pode instituir um condomínio em 
edifícios de apartamentos em razão de:
a) Destinação do proprietário do edifício, mediante 
escritura pública, sendo que a venda das unidades 
autônomas pode ser realizada antes ou depois de 
concluída a obra. É o próprio dono do prédio que, 
no período de sua construção ou após, constitui esse 
condomínio especial, ao vender as frações em que 
dividiu o edifício.
b) Incorporação imobiliária, que é negocio jurídico 
com o intuito de promover e realizar a construção, para 
alienação total ou parcial, de edificações compostas 
de unidades autônomas (art. 28, § único, Lei nº 
4.591/64). Os apartamentos podem ser vendidos 
antes da edificação final, ou seja, como comumente 
falado, na planta. Nesse caso, o incorporador, pessoa 
física ou jurídica, comerciante ou não, compromete-se 
a construir o edifício e a entregar a cada adquirente a 
sua concernente unidade, dentro de certo prazo e de 
determinadas condições (art. 29, Lei nº 4.591/64). 
AULA 12 - FORMA DE INSTITUIÇÃO DO 
CONDOMÍNIO
A lei faz a exigência de escritura pública como 
forma de instrumentação da constituição dos 
condomínios, nos termos do comando contido no art. 
1.331, § 5º, do Código Civil, que, em sua parte final, 
diz: “[...] salvo disposição contrária da escritura de 
constituição do condomínio”. 
Essa interpretação da regra é feita no sentido de 
o legislador não ter usado a expressão instrumento, 
quando então subsistiria tanto a opção pelo 
instrumento particular como pelo público, em 
respeito ao que determina o art. 108 do Código Civil, 
que diz que, quando determinado negócio jurídico se 
efetiva por escritura pública, por essa forma deverá 
ser realizado, sob pena de ser reconhecida a sua 
nulidade, nos termos do art. 166, IV. 
A escritura pública é, portanto, formalidade 
essencial a ser respeitada, sob pena de o ato ser 
considerado nulo, por desrespeito ao preceituado no 
art. 104, III, do Código Civil brasileiro. 
Ela pode ser lavrada em qualquer tabelionato do 
país, não devendo, nesse caso, respeito à área de 
competência em que estará localizado o condomínio. 
A prerrogativa da localização, contudo, é exclusiva 
do Cartório de Registro de Imóveis que detenha a 
jurisdição sobre o local onde estará o condomínio.
AULA 13 - MODO DE CONSTITUIÇÃO
A constituição do condomínio deve conter, 
necessariamente, a sua especificação, em que haverá 
descrição e identificação das unidades autônomas, 
áreas comuns e frações ideiais do terreno. Tudo 
isso constará do registro imobiliário e trata-se de 
garantia fundamental do direito dos adquirentes e 
condôminos.
A constituição do condomínio é um ato de 
vontade do proprietário ou do titular de direitos 
tendentes à aquisição. Já dissemos em aula anterior 
que a instituição pode ocorrer por ato inter vivos ou 
causa mortis. Esse documento deve ser registrado 
no Registro de Imóveis competente (do local do 
condomínio), devendo dele constar, além dos 
elementos relacionados no Código Civil, as exigências 
contidas na Lei dos Registros Públicos, quais sejam:
1. Completa identificação das partes instituidoras:
Condomínio Edilício I
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1.1 Em relação a pessoa física: nome, 
nacionalidade, profissão, estado civil, residência 
e domicílio, número do CPF ou menção de outro 
documento de identificação pessoal.
1.2 Se casado, nome do consorte e sua identificação 
pessoal, bem como referência ao regime de bens de 
casamento adotado.
1.3 Em relação a pessoa jurídica: denominação, 
sede, número de inscrição no CNPJ.
2. Descrição do imóvel onde se encontra 
projetada a edificação objeto da instituição do 
condomínio, com menção do número da matrícula 
do Registro de Imóveis que o encerra, folha e livro 
(a descrição do imóvel deve ser espelhada na que 
constar na respectiva matrícula imobiliária). Assim, 
deve-se atentar para o fato de que, se a edificação 
se lançou sobre dois ou mais terrenos constituídos 
de matrículas distintas, deverá ser providenciada a 
prévia anexação das áreas, resultando em um único 
imóvel e, via de consequência, em matrícula única, 
cujas novas características deverão ser citadas no 
instrumento da instituição.
Além dessas exigênciaslegais, são necessárias 
ainda:
1. A menção do nome do condomínio, pois que a 
ele vincular-se-ão as suas unidades autônomas.
2. A inserção de cláusula específica referente 
ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, 
quando concedido sob a forma de direito acessório 
de determinada (s) unidades (s).
AULA 14 - DA CONVENÇÃO 
CONDOMINIAL
A convenção condominial é um documento escrito, 
público ou particular, em que se registram os direitos 
e deveres de cada condômino e ocupante do edifício 
ou conjunto de edifícios. 
Trata-se da lei fundamental no âmbito interno 
do condomínio. É considerada como um ato 
normativo imposto a todos os condôminos, tanto 
os atuais (quando da sua celebração) quanto os 
futuros, significando um ato-regra gerador de direito 
estatuário ou corporativo, aplicável não só aos que 
unificam a comunidade, mas também a todos os que 
nela se encontrarem na condição permanente ou 
ocasional de “ocupantes”. 
Seu objetivo fundamental é a organização da 
administração do edifício condominial. Dessa forma, 
devem constar de seu teor o pagamento dos encargos 
comuns e a arrecadação das contribuições, assim como 
as normas referentes à administração do condomínio, 
aos serviços necessários ao funcionamento do edifício 
e aos deveres dos condôminos.
Entre as obrigações iniciais do incorporador, 
está a de fornecer “minuta da futura convenção de 
condomínio que regerá a edificação ou conjunto de 
edificações” (art. 32, alínea m).
Na esfera prática, em havendo a incorporação, a 
convenção é uma carta outorgada pelo incorporador, 
o que pode lhe trazer vantagens em detrimento 
dos futuros adquirentes, mormente enquanto o 
incorporador mantiver unidades que lhe deem 
maioria nas votações das assembleias, impedindo 
assim a alteração desse documento. Esse aspecto 
mais acentua seu caráter normativo e institucional.
A eficácia da convenção atinge os futuros 
proprietários, bem como qualquer ocupante que 
venha a se relacionar com o condomínio, tais como 
locatários, comodatários, membros familiares ou 
visitantes, que devem obedecer a determinados 
horários ou normas de segurança, enfim, a todos as 
regras inerentes. 
Toda pessoa que ingressar no condomínio, 
independentemente de sua condição, sujeita-se a 
suas regras internas, tanto que a própria lei diz que a 
convenção deve ser obedecida não só pelos próprios 
Condomínio Edilício I
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possuidores, mas até mesmo pelos detentores das 
unidades. Dessa forma, não se aplicam os preceitos 
contidos no princípio do direito contratual de que res 
inter alios acta tercio neque nocet neque prodest, 
ou “O que se passa entre outros, ao terceiro nem 
prejudica, nem favorece”.
Com a sua aprovação por dois terços das 
frações ideais do condomínio, a convenção deve 
ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, 
a fim de que, alcançada a necessária publicidade, 
abrolhe seus efeitos em analogia aos que dela não 
compartilharam.
O conteúdo da convenção poderá mudar conforme 
as necessidades condominiais futuras, fixando-se um 
conteúdo mínimo obrigatório.
AULA 15 - DAS ESPECIFICAÇÕES DA 
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Nos termos art. 9º, § 3º, da Lei nº 4.591/64, 
devem obrigatoriamente fazer parte da convenção 
alguns itens considerados como fundamentais para 
sua validade e, consequente, eficácia. São eles:
a. A discriminação e a individuação das unidades 
de propriedade exclusiva e das de condomínio, com 
especificações das diferentes áreas.
b. O destino das diferentes partes.
c. O modo de usar as coisas e serviços comuns.
d. Encargos, forma e proporção das contribuições 
dos condôminos para as despesas de custeio e para 
as extraordinárias.
e. O modo de escolher o síndico e o conselho 
consultivo.
f. As atribuições do síndico, além das legais.
g. A definição da natureza, gratuita ou remunerada, 
de suas funções.
h. O modo e o prazo de convocação das assembleias 
gerais dos condôminos.
i. O quórum para os diversos tipos de votações.
j. A forma de contribuição para constituição de 
fundo de reserva.
k. A forma e o quórum para as alterações de 
convenção;
l. A forma e o quórum para a aprovação do 
regimento interno, quando não incluídos na própria 
convenção.
AULA 16 - DAS ESPECIFICAÇÕES DA 
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO 
(CONTINUAÇÃO)
Além das cláusulas do ato que organizam o 
condomínio e das estipuladas pelos condôminos, a 
convenção deverá conter algumas especificidades:
1. A quota proporcional e o modo de pagamento 
das contribuições dos condôminos, a fim de atender às 
despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. 
O ajuste não é livre, restando adstrito às frações 
ideais das unidades, conforme a sugestão anterior do 
art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591/64, adotada pelo Código 
Civil em seu art. 1.336, I, como forma de preservar-
se a justiça contratual. Há que se relevar, no entanto, 
o trato em relação à propriedade que se constituir 
sobre o abrigo para veículos (garagem) como 
unidade autônoma, como também à propriedade 
exclusiva sobre o terraço de cobertura. Dessa sorte, 
a convenção deve prever a exclusão de determinadas 
despesas do condomínio para essas unidades em 
específico, evitando-se a desproporcionalidade em 
razão do objeto.
2. Sua forma de administração.
3. A competência das assembleias, a forma de sua 
convocação e o quórum exigido para as deliberações.
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4. As sanções a que estão sujeitos os condôminos 
ou possuidores.
5. O regimento interno (art. 1334, I a V, do CC).
Facultativamente, a convenção poderá também 
delinear outras regras que não as elencadas, por 
exemplo:
1. Os direitos e deveres dos condôminos e dos 
sub-rogados a essa condição, a título de locatários 
ou possuidores.
2. A fixação do percentual de juros e multa 
em que incorrerá o condômino em atraso com as 
contribuições devidas (art. 1.336, § 1º, CC).
3. A fixação de modo, tempo e lugar do 
cumprimento do dever de ciência e do exercício do 
direito de preferência, em relação ao estabelecido no 
art. 1.338.
4. A fixação da permissividade ou não pelo 
condômino da faculdade de alienação de parte 
acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao 
condomínio e, em caso positivo, qual o quórum 
exigível para aprovação em assembleia.
5. A fixação da multa a que se sujeitará o 
condômino ou possuidor que descumprir qualquer 
dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV do 
artigo 1.336. Essa multa não pode ser superior a 
cinco vezes o valor de suas contribuições mensais.
6. A fixação de quais são os demais deveres do 
condômino e de quando o condomínio os considerará 
por reiterados, visando sujeitar o condômino 
ou possuidor infrator ao pagamento de multa, 
com definição do percentual desta (limitada ao 
correspondente a até cinco vezes o valor atribuído à 
contribuição para as despesas condominiais).
7. A definição das regras de comportamento a 
ser observadas pelos condôminos ou possuidores 
no condomínio; a fixação de quando o condomínio 
acatará por reiterada a violação dessas regras e, 
quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-
se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa 
correspondente ao décuplo do valor atribuído à 
contribuição para as despesas condominiais, até 
ulterior deliberação da assembleia).
8. A fixação de um fundo de reserva do condomínio 
(não previsto no CC) para fazer frente às despesas 
extraordinárias do condomínio.
AULA 17 - DAS ESPECIFICAÇÕES DA 
CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO 
(CONTINUAÇÃO)
A convenção pode abranger quaisquer outras 
disposições não conflitantes com a lei e seu espírito. 
Assim, ela pode discutir amplamente tudo que 
interesse às áreas comuns, mas sofre limitações no 
que se refira às unidades autônomas. As acomodações 
do Código, claramente mais sintéticas, abrangem 
tudo que de mais sensível e mais importante deve 
fazer parte da convenção. 
Tendo em vista a direção que os pontos 
condominiais têm recebido quanto às questões das 
penalidades apresentado pelo presente Código, é 
importante que, na convenção, sejam estabelecidasas sanções a que estarão sujeitos os transgressores 
das regras, adequadas ao que está na lei, bem 
como o procedimento para sua injunção, este, mais 
apropriadamente, imutável.
Acreditamos que exista um verdadeiro 
microuniverso em um condomínio, que pode tomar 
a figura de um agrupamento urbano, lembrando 
que há alguns que se deparam com uma população 
equivalente até a pequenas cidades brasileiras.
A convenção pode estar debilitada por defeitos 
que explicitam nulidade ou anulação para os atos 
jurídicos. Nesses casos, deve-se, como para um ato 
Condomínio Edilício I
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jurídico, buscar poupar o máximo que for possível. 
Assim, se um condômino era redondamente incapaz 
ao votar, mais isso não desfigura a maioria de 
dois terços, ou se apenas uma das cláusulas tinha 
inconveniente, não se deverá afirmar nula toda 
convenção; deve-se aplicar o princípio utile per inutile 
non vitiatur, consagrado no art. 184 do CC, que trata 
da nulidade parcial.
AULA 18 - DO REGULAMENTO 
INTERNO DO CONDOMÍNIO
O regulamento (ou regimento interno) apenas 
completa a convenção. Como expresso em outras 
aulas, ele deverá ser aprovado “por contrato ou por 
deliberação em assembleia” (art. 9º, Lei nº 4.591/64).
Tudo o que não for necessário à constituição e 
ao funcionamento do condomínio, mas que tenha 
cunho circunstancial e alterável, deve ser relegado 
para o regimento interno. Sua aprovação independe 
de quórum especial, bastando, pois, maioria de 
condôminos presentes por ocasião de sua votação.
Por esses motivos, é necessário que esse regimento 
seja fundado em apartado e não juntamente com a 
convenção condominial, que abordamos em aulas 
anteriores.
Numa força de analogia, o regimento está para a 
convenção como o regulamento administrativo está 
para a lei. Deve concluir a convenção, regulamentá-
la, sem com ela conflitar, tratando-se, pois, de 
instrumento complementar, uma terceira fase do 
condomínio, contínuo à instituição e convenção. 
Ocorrendo tumulto, deve predominar a primeira. 
Ao regulamento, é conveniente que se releguem 
normas disciplinadoras de uso e funcionamento do 
edifício. Pode-se incluir nele disposições causadoras 
de anteposição ou direitos dos condôminos. Sua força 
é do mesmo modo obrigatória, no mesmo modelo 
da convenção, que lhe é hierarquicamente superior, 
devendo ser cumprido.
Inobstante a lei e o Código Civil não sejam 
expressos nesse sentido, é de bom-tom que seja o 
regimento interno também aprovado em assembleia 
geral especialmente convocada. Em regra, uma 
minuta ou projeto é disposto juntamente com a 
convocação, com tempo hábil para exame dos 
interessados, possibilitando-lhes teoria de emendas 
ou retificações. 
O regimento deve acolher ao interesse de cada 
condomínio, residencial, não residencial ou misto, 
com área comum ou de lazer mais ou menos ampla, 
corpo de empregados maior ou menor. Cabe também 
a ele dispor sobre as funções do zelador, bem como 
a disciplina de portaria, os horários, a utilização de 
áreas comuns e o regime disciplinar aplicável aos 
ocupantes do edifício.
O efeito do regulamento alcança os futuros 
proprietários, bem como qualquer ocupante que 
venha se relacionar com o condomínio, como 
locatários, comodatários, membros familiares ou 
visitantes. 
O próprio regimento interno pode fixar 
o quórum para a sua alteração. Sua finalidade é 
interna, trazendo normas esmiuçadoras sobre o 
uso das coisas comuns. Em geral, pode ser lido em 
tabuletas colocadas ao lado dos elevadores, no andar 
térreo.
AULA 19 - ALGUNS DIREITOS DOS 
CONDÔMINOS
Por conviverem em uma verdadeira sociedade de 
caráter restrito, mesmo que gozando da autonomia 
de seu direito de propriedade sobre a unidade 
autônoma, aos condôminos incumbe uma série de 
direitos e deveres para que haja uma harmonia 
sobre as relações mantidas para aqueles que vivem, 
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trabalham ou simplesmente estão de passagem pelo 
local.
O condômino, além de seu direito de usar, fruir 
e dispor de sua unidade autônoma, contido no art. 
1335, I, do Código Civil, poderá usar e gozar, como 
proprietário privativo, das adequadas partes comuns 
do edifício, na característica de condomínio, como: 
vestíbulo, escadas, elevadores, corredores, entre 
outros. Tudo que é indispensável ao uso e gozo da 
unidade autônoma deve-lhe ser garantido, desde que 
não distorça sua destinação, não ocasione danos ou 
incômodos aos demais condôminos e nem recuse o 
seu uso (art. 1335, II, CC).
O direito ao uso de partes comuns do edifício não 
sofre influência do valor ou das dimensões de cada 
unidade condominial.
A professora Maria Helena Diniz (2009, p. 234) 
menciona, em sua doutrina, algumas interessantes 
explicações:
O direito do condômino a guardar um 
automóvel na garagem do edifício é de 
natureza real, e seu exercício no plano fático 
configura posse, tutelável através dos remédios 
jurídicos possessórios. Provada essa posse e a 
turbação por ato da administração do edifício 
julga-se procedente a ação de manutenção, 
independentemente de qualquer indagação 
sobre a efetiva existência do direito [...] mas 
não tem o condômino posse sobre lugar em 
garagem, demarcado em caráter provisório pela 
administração do condomínio.
O contrato de seguro é obrigatório para o 
condomínio edilício, mas cada condômino poderá 
contratá-lo em separado, em se tratando de sua 
unidade autônoma.
O emprego das partes e das coisas comuns deve 
ser dado de forma idêntica a todos os condôminos. 
Não é permitido atrapalhar o uso de corredores e 
também não é possível atuar de maneira a ocasionar 
dano ou incômodo aos outros condôminos ou 
moradores.
Não permanecendo quite com as obrigações 
condominiais, o condômino não pode votar, ser votado 
ou participar das assembleias, segundo o texto da lei, 
não podendo ser nelas acolhido. Havendo dúvidas 
sobre essa ocorrência, toca ao condômino comprovar 
que pagou todo o devido (art. 1335, III, CC).
AULA 20 - ALGUNS DEVERES DOS 
CONDÔMINOS
No mesmo sentido da aula anterior, a fim de 
se buscar a harmonia da convivência condominial, 
existem algumas obrigações atribuídas aos 
condôminos, as quais não se limitam ao rol que 
passamos a expor:
1.Contribuir para as despesas do condomínio, na 
proporção de suas frações ideais.
2.Não praticar qualquer ato ou obra que possa 
ameaçar a segurança do edifício (art. 1336, II, CC), 
ou prejudicar a higiene e limpeza.
3.Não alterar a forma externa e a cor da fachada, 
a não ser com o consentimento de todos os consortes 
(art. 1336, III, primeira parte, CC).
4.Não decorar as partes e esquadrias externas 
com tonalidades ou cores diferentes das empregadas 
no conjunto da edificação (art. 1336, III, segunda 
parte, CC).
5.Não destinar a unidade a utilização diversa da 
finalidade do prédio (art. 1336, IV, primeira parte, 
CC).
6.Ressalvar as regras de boa vizinhança e de boa 
harmonia, abstendo-se do que possa custar dano ao 
imóvel ou incômodo aos seus ocupantes. Para tanto, 
não pode empregar sua unidade e as áreas comuns 
de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à 
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segurança dos condôminos ou aos bons costumes 
(art. 1336, IV, segunda parte, CC).
A multa por impontualidade, que era de 20%, 
nos termos da Lei nº 4.591/64, foi reduzida para 
2% nos termos do art. 1.336, § 1º, do Código Civil, 
o que, para alguns, pode estimular a inadimplência 
das contribuições. Não havendo uma correta 
administração disso, poderá haver dificuldades de 
gestão, comprometendo os demais condôminos, que 
terão que ratear esse passivo, isso tudo agravado pela 
não previsão de atualização monetária dos haveres, 
ainda mais se considerando a morosidade da Justiça, 
beneficiando o mau pagador.
É interessante saber que a multa e os juros desse 
valor, para alguns, só têm aplicação nos condomínios 
constituídos na vigência do novo Código Civil. 
Naqueles constituídos na vigência da lei anterior, em 
cujas convenções estiver prevista a multa de 20%, 
esta deve ser aplicada. Trata-sede interpretação do 
art. 6º, § 1º da Lei de Introdução ao Código Civil 
(Decreto-Lei nº 4.657, de 4.set.1942), de que, embora 
tenha aplicação imediata a nova lei, deverá respeitar, 
entre outras hipóteses, o ato jurídico perfeito, que 
é aquele praticado e consumado na vigência da lei 
anterior. Por esse entendimento, a lei nova não pode 
afetar as convenções já existentes, pois não se cuida 
no caso de norma de ordem pública.
AULA 21 - ALGUNS DEVERES DOS 
CONDÔMINOS (CONTINUAÇÃO)
Continuando o conteúdo exposto na aula anterior, 
lembramos que o art. 1.336, § 2º, do Código Civil 
ordena que o infrator dos deveres dos incisos II a 
IV do mesmo artigo ficará sujeito ao pagamento de 
multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. 
Tal multa não poderá ser superior a cinco vezes o valor 
de suas contribuições mensais, independentemente 
de eventuais perdas e danos que se apurarem. 
Se não houver disposição expressa na convenção 
condominial, caberá à assembleia geral definir, com 
quórum mínimo de dois terços dos condôminos, 
sobre a cobrança dessa multa.
O art. 1.337 estabelece a possibilidade de 
aplicação de uma multa de até o quíntuplo do valor 
da cota condominial para o condômino ou possuidor 
(aí incluído locatário ou comodatário) que for 
reincidente e não cumprir com os seus deveres diante 
do condomínio. Essa punição pode ser conferida até 
mesmo ao que reiteradamente não paga as suas 
cotas condominiais, sobrecarregando os demais 
partícipes. Deve seu valor ser fixado considerando-se 
a reiteração e a gravidade da ausência, não eximindo 
o condômino infrator de responder por perdas e 
danos. 
A multa prevista deve ser atribuída com a 
aprovação em assembleia de três quartos dos 
condôminos restantes, excluindo, de modo óbvio, o 
infrator.
AULA 22 - O CONDÔMINO COM 
COMPORTAMENTO NOCIVO
O art. 1.337, § único, do Código Civil atribui a 
possibilidade de uma vultosa multa, a qual poderá 
ser de até dez vezes o valor da cota condominial, ao 
condômino que tenha um comportamento antissocial.
Evidente que o referido dispositivo deve ser 
interpretado com o uso de outras fontes do Direito, 
tais como usos e costumes, a fim de conseguir 
estabelecer o verdadeiro significado de tal disposição 
em consonância com a realidade condominial.
Acredito que esse condômino é aquele que 
não tenha comportamento compatível com a vida 
no condomínio, não respeitando as limitações 
naturais dos edifícios coletivos, infringindo as mais 
elementares normas de convivência, provocando 
atritos de vizinhança ou mesmo tendo conduta 
penalmente punível.
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Tal multa pode ser conferida de imediato pelo 
síndico ou pelo corpo diretivo do edifício, na forma do 
que for disciplinado na convenção; deve, no entanto, 
sua prescrição ser sancionada por imediata decisão 
da assembleia.
No Código Civil, a punição aplicada ao condômino 
antissocial é de pesada multa com caráter 
eminentemente financeiro, afastando-se do tipo de 
pena de interdição de direitos, como proibição de 
frequentar partes da área comum, por exemplo, 
piscinas e quadras poliesportivas etc. Esse tipo de 
conduta ou punição, acreditamos que pode infringir 
normas constitucionais que regulam direitos e 
garantias individuais, tornando-se, portanto, inócua.
Nada evita que se coloquem áreas de utilização 
comum à acomodação dos condôminos mediante 
cobrança de um valor para a sua manutenção, o qual 
será revertido para o fundo condominial a fim de 
fazer frente às despesas com a administração.
AULA 23 - DA ADMINISTRAÇÃO DO 
CONDOMÍNIO: O SÍNDICO
A administração do condomínio edilício é 
desempenhada por um síndico, auxiliado por um 
conselho consultivo, escolhidos todos pela assembleia 
geral. Após a sua escolha, ele passa a ser o executor 
das deliberações por período não superior a dois 
anos, facultada a reeleição. Porém a convenção pode 
impedir que esta ocorra por mais de um período, nos 
termos dos arts. 1.347 a 1.356 do Código Civil.
Como em qualquer situação (não nos limitamos à 
hipótese condominial), não é adequada a perpetuidade 
no cargo, mas a lei não proíbe inflexivelmente 
reeleições. Essa proibição é objeto de discussão e 
é recomendada no projeto de lei nº 6.960/02, com 
redação que estabelece a delegação do síndico como 
não superior a dois anos, permanecendo lícita a 
renovação por um único período contínuo.
O síndico realiza o papel mais importante do 
condomínio, não só porque representa ativa e 
passivamente em juízo, mas também porque cumpre 
as funções executivas do administrador, devendo 
amparar os direitos e interesses comuns dos 
condôminos.
Suas principais funções, além da representação do 
condomínio, estão na administração, devendo prestar 
contas à assembleia anualmente e quando exigidas, 
sob pena de multas na configuração da convenção 
e regulamento, além de exercer e fazer cumprir tais 
atos normativos e zelar pelo patrimônio condominial.
Os membros do conselho consultivo deverão ser 
sempre condôminos, vez que é um órgão colegiado 
de consulta e fiscalização, o que denota que seus 
membros sejam essencialmente partícipes do 
condomínio.
O síndico pode ser pessoa física ou jurídica, 
condômino ou não. Portanto, é possível que a escolha 
recaia sobre pessoa física ou jurídica estranha ao 
condomínio. No mesmo sentido, é possível que 
ele administre suas funções administrativas junto 
a pessoa ou pessoas de sua confiança, contanto 
que adote a culpabilidade pelo mandato e sujeite 
esse fato a aprovação da assembleia geral, caso 
seja um condômino. Também poderá delegar suas 
funções a empresas especializadas, sempre sob sua 
responsabilidade, a qual, em qualquer hipótese, não 
é excluída.
Na prática, averigua-se que a maioria dos 
prédios é dirigida por empresas especializadas, que 
são organizadas para o imprescindível e não raro 
árduo trabalho de receber dezenas de condôminos, 
cogitar orçamentos, prover a concorrência para 
fornecimentos e obras, entre outras atribuições.
Conquanto o síndico tenha representação ativa e 
passiva do condomínio, seja judicial ou extrajudicial, 
deve-se advertir que, na hipótese de ação judicial 
que submerja direitos privados dos condôminos, 
Condomínio Edilício I
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será obrigatória a citação de todos os coproprietários 
interessados.
Na qualidade de representante, o síndico deve 
atuar em nome de outrem, nos limites da convenção 
e sob a fiscalização da assembleia, praticando, em 
juízo ou fora dele, a ação de defesa dos negócios 
comuns.
AULA 24 - DA ADMINISTRAÇÃO 
DO CONDOMÍNIO: O SÍNDICO 
(CONTINUAÇÃO)
Continuando os estudos realizados na aula 
anterior, prosseguimos com as obrigações destinadas 
à figura do síndico.
As tarefas de aceitar e dispensar empregados, 
aplicar pena de multas postas em lei e pela convenção, 
colher contribuições definidas pela assembleia, 
sofisticar o orçamento da receita e da despesa 
relativas a cada ano e realizar o seguro da edificação 
são responsabilidade do síndico. Incumbe-lhe a 
nomeação do porteiro, que deve fiscalizar a entrada 
do prédio, bem como o cuidado pela conservação 
das partes comuns, pela boa execução de todos 
os serviços e pelo cumprimento da convenção, do 
regimento interno e das determinações assembleares.
Todo aquele que administra bens de outrem deve 
prestar contas. Sendo administrador, é destituível ad 
nutum. Igualmente, pode abandonar o cargo, por 
sua natureza, involuntariamente do consentimento 
de outro órgão.
A atividade do síndico não caracteriza relação de 
emprego nem locação de serviço. Ele é representante 
da comunhão. Não faz jus a remuneração se esta não 
estiver regularmente prevista. Contudo, poderá ser 
fixada pela mesma assembleia que o eleger, salvo se 
a convenção dispuser que seu exercício é gratuito ou 
que é assalariado.
Nos termos da definição do ato ilícito, contido 
no art. 186 do Código Civil, aquele que por ação 
ou omissão causar prejuízo ou violar direito poderá 
responder pelo dano causado, promovendo uma 
indenização se trouxer prejuízoao condomínio por 
culpa ou dolo.
O síndico que cometer anormalidade, não 
apresentar contas ou não administrar favoravelmente 
o condomínio poderá ser deposto de suas funções, 
pela forma e sob as condições previstas na convenção, 
ou, no silêncio desta, pelo voto da maioria absoluta 
dos condôminos presentes em assembleia geral 
notadamente convidada para os fins do art. 1.348, § 
2º, do Código Civil.
AULA 25 - DAS DESPESAS DO 
CONDOMÍNIO
As despesas relativas às partes comuns de algum 
condômino, ou de um número deles, devem ser 
atribuídas aos que se sirvam delas, exclusivamente, 
nos termos do art. 1.340 do Código Civil.
Assim, o pagamento das despesas que disserem 
respeito aos usos das áreas comuns de uso exclusivo, 
por exemplo, cobertura do edifício, hall de elevador 
privativo, entre outras, devem ser pagas pelo 
condômino que as utiliza. Desse modo, mais uma vez, 
aplica-se o dispositivo que proíbe o enriquecimento 
sem justa causa de um em desfavor dos outros.
Cada condômino concorrerá para as despesas 
na proporção da fração ideal do terreno de que for 
titular. No que diz respeito ao rateio, é supletivo e não 
cogente, pois podem as partes estipular, por meio da 
convenção, outra proporção que não essa.
As despesas ordinárias são aquelas destinadas 
ao custeio normal do prédio e dispostas anualmente 
por meio de assembleia geral ordinária. A esta 
compete, precisamente, aprovar, por maioria dos 
presentes, as verbas para despesas de condomínio, 
Condomínio Edilício I
20
compreendendo as de conservação da edificação, 
manutenção de seus serviços e correlatas.
Aprovado o orçamento, os condôminos são 
obrigados a pagar sua quota, dentro dos prazos 
fixados na convenção. O não pagamento tempestivo 
das contribuições sujeita a duradouros juros de 
mora e a multa estipulada na convenção, conforme 
explicamos em aulas anteriores. 
Já no caso das despesas extraordinárias, que 
são as que envolvem gastos maiores e esporádicos, 
cabe à assembleia geral aprová-las, bem como o 
orçamento de seu custo. Podem ser usados recursos 
do fundo de reserva, acumulados justamente para 
esse fim.
AULA 26 - DA REALIZAÇÃO DE OBRAS 
NO CONDOMÍNIO
O art. 1.341 do Código Civil trata com especificidade 
da realização de obras no condomínio, dele apurando-
se que:
1. As obras destinadas à realização de benfeitorias 
voluptuárias, consideradas como as que têm por 
escopo tão somente dar comodidade àquele que as 
fez, não tendo qualquer outra utilidade, por serem 
obras para embelezamento, dependem do voto de 
aprovação de dois terços dos condôminos, no mínimo.
2.A realização de obras denominadas úteis, ou 
seja, as que visam aumentar ou facilitar o uso do 
bem, apesar de não serem necessárias, dependem 
de voto de aprovação da maioria dos condôminos. 
Quando esse tipo de obra abranger área comum do 
condomínio, o art. 1.342 exige duas condições: 
1)Aprovação de dois terços dos votos dos 
condôminos.
2)Que as obras não sejam passíveis de causar 
obstáculos à livre utilização, por qualquer dos 
condôminos, das partes de propriedade exclusiva ou 
das que pertencerem à comunhão.
3.Em relação à realização de obras que se 
constituam em necessárias, isto é, que se destinem 
a conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. 
96, § 3º, do Código Civil), explicita o dispositivo 
legal, em seu § 1º, que o síndico pode determinar 
a sua execução independentemente de autorização 
dos condôminos. Em se omitindo aquele, ou em 
caso de verificar-se impedido por qualquer motivo, a 
realização poderá ser determinada por qualquer dos 
condôminos. A observar, ainda, que:
1)Se a realização desse tipo de obra for urgente 
e importar em custos elevados, aquele que houver 
determinado a sua execução deverá levar esse fato ao 
conhecimento dos demais condôminos, convocando-
os imediatamente a reunir-se em assembleia especial.
2)Se não for urgente, mas importar em custos 
elevados, somente poderá ser determinada a sua 
execução após a aprovação dos condôminos em 
assembleia, a ser convocada por aquele que tiver 
interesse (síndico ou, em caso de impedimento deste, 
qualquer dos condôminos).
Tendo o legislador anotado as expressões 
“urgente” e “despesas excessivas”, conforme os §§ 
2º e 3º do art. 1.341 do CC, a fim de se evitar futuros 
desentendimentos entre os condôminos, alicerçados 
entre o que um repute por urgente, outro não, entre 
uma soma considerada excessiva por um, não por 
outro, também esses aspectos devem ser objeto de 
apreciação na convenção do condomínio para sua 
delimitação.
AULA 27 - DA REALIZAÇÃO DE OBRAS 
NO CONDOMÍNIO (CONTINUAÇÃO)
Continuando os estudos que iniciamos na aula 
anterior, dispõe o art. 1342, § 4º, do Código Civil 
que aquele que, às suas próprias expensas, tiver 
suportado as despesas com a execução de obras 
ou reparos necessários no condomínio tem o direito 
de exigir o reembolso do respectivo numerário, na 
proporção ajustada na convenção. Se, no entanto, 
Condomínio Edilício I
21
essas obras não se reputarem, propriamente, como 
necessárias, a restituição não será devida, mesmo 
que em benefício de todo o condomínio.
Outro dispositivo legal que se refere a obras no 
condomínio e envolve complexa repercussão encontra-
se pautado no art. 1.343 do Código Civil, embora 
tenha se limitado o nosso legislador a prescrever que, 
em caso de construção de outro pavimento ou, no 
solo comum, de outro edifício, objetivando a criação 
de novas unidades (denominadas imobiliárias), a 
aprovação unânime dos condôminos é condição sine 
qua non para a sua execução. 
Assim, suponha-se que determinado condômino, 
desejando erigir mais um pavimento no edifício 
destinado a compreender novas quatro unidades 
imobiliárias, obtenha a aprovação unânime dos 
demais condôminos para esse fim. A necessidade 
de alteração das frações ideais que se encontram 
distribuídas entre todas as unidades do condomínio e 
já consolidadas diante do registro do ato constitutivo 
do condomínio é necessária para que o novo 
pavimento adquira a sua respectiva base no solo. 
Isso implica dizer, noutra dicção, que as frações 
ideais das unidades já constituídas restarão 
diminuídas, e a proporção que couber às futuras 
unidades deverá ser inicialmente adquirida por esse 
condômino, por meio de escritura pública de compra 
e venda, ou por instrumento particular, se o valor 
não for superior a 30 vezes o maior salário mínimo 
vigente (art. 108 do Código Civil). Esse ajuste deverá 
ter ingresso perante o Registro Imobiliário, mediante 
a sequência dos seguintes atos:
1.Averbação, na matrícula-mãe (onde se encontra 
lançado o registro do ato constitutivo do condomínio), 
da ata de aprovação da construção desse outro 
pavimento, por votação unânime dos condôminos.
2.Averbação, na matrícula-mãe e nas de todas 
as unidades do condomínio, da escritura pública 
de alteração do ato de instituição do condomínio e 
de individuação das unidades imobiliárias (onde se 
fará a redistribuição das frações ideais e das partes 
comuns do condomínio em razão do empreendimento 
futuro que originará as quatro novas unidades), com 
cláusula resolutiva (ou seja, que fica condicionada à 
averbação do futuro pavimento).
3.Registro, na matrícula-mãe, da escritura ou do 
instrumento particular de compra das frações ideais 
que corresponderão às novas unidades imobiliárias.
4.Averbação da área correspondente ao novo 
pavimento na matrícula-mãe ao ser resolvida a 
condição da escritura mencionada no item 2.
5.Abertura das matrículas das novas unidades.
6.Averbação, no registro competente, do 
instrumento de alteração da convenção do 
condomínio, fazendo a inserção das novas unidades 
imobiliárias.
AULA 28 - DAS ASSEMBLEIAS
Os condôminos reunir-se-ão em assembleias, cuja 
competência, forma de convocação e quórum exigido 
para as deliberações deverão restar ajustados na 
convenção do condomínio, conforme leciona o art. 
1.334, III, do Código Civil.
Em regra, o condomínio possui as seguintes 
assembleias:
a) Assembleia geral ordinária.Exige a lei que seja realizada, obrigatoriamente, 
uma vez ao ano, por convocação do síndico, ou, se 
assim não ocorrer, por um quarto dos condôminos. 
Havendo omissão destes, poderá qualquer dos 
condôminos denunciar esse fato ao Judiciário, a quem 
incumbirá decidir quanto à questão. A finalidade 
precípua dessa assembleia consiste na aprovação 
do orçamento das despesas do condomínio, das 
contribuições dos condôminos e da prestação de 
contas do administrador, na eventual eleição do 
Condomínio Edilício I
22
substituto deste e, ainda, na eventual deliberação 
para fins de alteração do regimento interno.
b) Assembleia geral extraordinária. 
Quando se fizer necessário tratar de assuntos 
afetos à vida condominial, esse tipo de assembleia 
poderá ser convocada pelo síndico ou por um quarto 
dos condôminos.
AULA 29 - MODO E FORMA DE 
CONVOCAÇÃO DAS ASSEMBLEIAS
Determina o art. 1.350 do Código Civil que a 
convocação para a assembleia geral ordinária deverá 
ser feita na forma prevista na convenção. Também 
para a extraordinária deve ser obedecida à mesma 
regra, em razão do art. 1.334, III, o qual trata dessas 
assembleias sem distinção em deferência à espécie.
Quanto à forma da convocação, em especial, 
salvo entendimento contrário, a forma escrita, com 
comprovante de recebimento, é a que mais condiz 
com as normas legais que regem o condomínio 
edilício, a ter-se em conta a nulidade da assembleia 
deliberativa que não contar com a convocação de 
todos os condôminos (art. 1.354 do Código Civil). 
Dessa forma, tanto o modo quanto a forma de 
convocação das assembleias deverão ser objeto de 
tratamento na convenção do condomínio, a fim de 
evitar-se futura contrariedade de entendimentos.
AULA 30 - QUÓRUM PARA 
DELIBERAÇÕES
Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei 
fixa determinado quórum para a sua aprovação, dela 
apurando-se a exigência de:
a. Subscrição por titulares que representem no 
mínimo dois terços das frações ideais para aprovação 
do instrumento público ou particular de convenção 
do condomínio.
b. Votos representativos de dois terços dos 
condôminos, no mínimo, para deliberação quanto 
à cobrança de multa a ser aplicada ao condômino 
que infringir qualquer dos deveres estabelecidos no 
art. 1.336, II a IV, do CC (não realizar obras que 
comprometam a segurança da edificação; não alterar 
a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias 
externas; dar às suas partes de propriedade exclusiva 
a mesma destinação que tem a edificação, evitando 
a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de 
cunho perturbador quanto a sossego, salubridade 
e segurança dos possuidores ou a bons costumes), 
caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha 
previsão a esse respeito.
c. Votos representativos de três quartos dos 
condôminos para fins de imposição de multa ao 
condômino ou possuidor que reiteradamente 
descumprir seus deveres perante o condomínio.
d. Votos de dois terços dos condôminos para a 
execução de benfeitorias voluptuárias e da maioria 
para a execução de benfeitorias úteis.
e. Votos de dois terços dos condôminos para a 
execução de obras nas partes comuns do edifício.
f. Votação por unanimidade para fins de 
construção de outro pavimento ou, no solo comum, 
de outro edifício, destinado a conter novas unidades 
imobiliárias.
g. Votos da maioria absoluta dos presentes para 
fins de destituição do síndico.
Votos de dois terços dos condôminos para alterar 
a convenção ou o regimento interno do condomínio.
h. Votos da unanimidade dos condôminos quando 
se objetivar a mudança da destinação do edifício ou 
da unidade imobiliária.
i. Votos da maioria dos condôminos presentes, 
representativos de 50% das frações ideais, no 
mínimo, para as deliberações da assembleia em 
Condomínio Edilício I
23
primeira convocação, salvo quando exigido quórum 
especial.
j. Votos da maioria dos condôminos presentes para 
as deliberações da assembleia em segunda chamada, 
salvo quando exigido quórum especial.
k. Votos representativos de 50% mais uma das 
frações ideais para fins de deliberação quanto a 
reconstrução ou venda da edificação, em caso de 
destruição total ou parcial ou quando ameace ruína.
AULA 31 - QUÓRUM PARA 
DELIBERAÇÕES: DISPOSIÇÕES GERAIS
Feitas as considerações sobre o quórum mínimo 
nas assembleias, objeto de estudo da aula passada, 
passaremos a abordar questões gerais sobre as 
referidas assembleias, especificamente em relação 
às votações.
Salvo disposição diversa na convenção do 
condomínio, os votos serão tomados em proporção 
às frações ideais no solo e nas outras partes comuns, 
conforme regra inserida no art. 1.352, § único, do 
Código Civil. 
Nesse aspecto, explica com verdadeira propriedade 
o doutrinador João Batista Lopes (2003): “Assim, o 
condômino titular de frações ideais que representem 
mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o 
controle das assembléias e suas deliberações, 
podendo surgir à figura que a doutrina denomina 
‘maioria de um só’”. Para solução desse impasse, 
sugere o referido autor o recurso à via judicial para 
“pôr cobro a situação anômala como essa”.
Diante desse alerta, urge que os condôminos, 
quando da aprovação da convenção do condomínio, 
tenham plena consciência desse dispositivo legal, 
aproveitando-se da exceção que dele próprio emana, 
dessa maneira ajustando a contagem dos votos em 
caráter diverso do sugerido pela norma para prevenir 
conflitos dessa ordem.
AULA 32 - DA EXTINÇÃO DO 
CONDOMÍNIO
Consistindo um edifício de apartamentos em 
um condomínio especial ou forçado, não podem os 
condôminos extingui-lo por convenção ou por via 
judicial. Desse modo, podemos dizer que, enquanto 
o prédio subsistir em caráter coletivo, o condomínio 
é inextinguível.
Os fatos de extinção dessa modalidade de 
condomínio são:
1.Desapropriação do edifício, caso em que a 
indenização será repartida na proporção do valor das 
unidades imobiliárias (art. 1.358 do Código Civil).
2.Confusão, se todas as unidades autônomas 
forem adquiridas por uma só pessoa.
3.Destruição do imóvel por qualquer motivo (art. 
1.357, CC).
4.Demolição voluntária do prédio por razões 
urbanísticas ou arquitetônicas ou por condenação 
do edifício pela autoridade pública, por motivo de 
insegurança ou insalubridade ou por ameaça de ruína 
(art. 1.357, CC).
5.Alienação ou reconstrução de todo o prédio, 
com aprovação dos condôminos que representem 
metade mais uma das frações ideais. Determinada 
a reconstrução, um condômino poderá eximir-se do 
pagamento das despesas referentes, alienando seus 
direitos aos outros, mediante avaliação judicial. Se 
a venda se der, haverá preferência ao condômino 
em relação ao estranho, e o preço alcançado será 
repartido entre todos, proporcionalmente ao valor de 
suas unidades imobiliárias (art. 1.357, §§ 1º e 2º, 
CC).
Condomínio Edilício I
24
AULA 33 - DA EXTINÇÃO DO 
CONDOMÍNIO: DISPOSIÇÕES GERAIS
Bem como toda realidade fática, o condomínio 
pode perecer-se, ainda que seja criado sem prazo 
determinado. 
Na desapropriação, os valores das unidades 
autônomas pertencerão a cada titular, repartindo-se 
por rateio o equivalente às partes comuns. Divide-se 
a indenização pelas respectivas quotas.
Pela legislação anterior, no caso de destruição de 
menos de dois terços da edificação, o síndico solicitaria 
o recebimento do seguro e faria a reconstrução e os 
reparos. Dois terços dos condôminos, representando 
fração ideal de 80% do terreno e coisas comuns, 
poderiam decidir sobre a demolição e reconstrução 
do prédio ou sua alienação por motivos urbanísticos 
ou arquitetônicos ou, ainda, no caso de condenação 
do edifício pela autoridade pública, em razão de 
insegurança ou insalubridade. Assegurava-se o 
direito da minoria de ter suas partes adquiridas pela 
maioria. A alienação total do edifício também seria 
autorizada pelos votos dos dois terços mencionados, 
correspondendo a 80% do terreno e frações ideais.
O art. 1.357 do Código Civil assinala que, se a 
edificação for total ou parcialmentedestruída, 
ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em 
assembleia sobre a reconstrução ou venda por votos 
que representem metade mais uma das frações 
ideais. A solução é mais realista do que a lei anterior, 
pois, dependendo dos danos, os reparos podem ser 
inviáveis nessa situação trágica. O código traduz de 
forma mais eficiente o direito das minorias.
Como a reconstrução significa investimento 
considerável para cada condômino, ele poderá 
eximir-se do pagamento, cedendo seu direito a 
outros, mediante avaliação judicial. A preferência na 
aquisição será dos condôminos; na falta de interesse 
deles, poderá adquirir a quota um estranho. O 
valor apurado será dividido entre os condôminos, 
proporcionalmente ao valor de suas unidades. Poderá, 
contudo, a assembleia dar outro destino a essa verba. 
Na hipótese de desapropriação, a indenização será 
rateada também a cada condômino, na proporção de 
sua respectiva unidade.
Todas as características do sistema procedem 
da necessidade da existência de partes comuns, 
inalienáveis separadamente dos apartamentos e 
utilizáveis por todos. Destruído o prédio, o terreno, 
que, por ficção legal, era acessório, cobra sua 
qualidade de principal, e os donos encontram-se na 
situação de condôminos na forma tradicional.
Mesmo na hipótese de haver seguro sobre todo 
o prédio e de se haver estipulado a reconstrução, o 
primeiro condomínio em edificações aboliu-se com a 
destruição; um outro poderá surgir com a construção 
nova, mas aquele originário acabou. O novo pode ser 
material e juridicamente idêntico ao anterior, mas é um 
novo sistema, porque o condomínio em edificações, 
com suas disposições, regras e especialidade, decorre 
de uma situação de necessidade que implica a 
existência das partes comuns e dos direitos mútuos, 
de tal modo essencial para ele como as ruas o são 
para uma cidade ou o alimento para o organismo. 
Destruída a cidade, morto o organismo, derrubada a 
edificação, as ruas, o alimento e as partes comuns do 
prédio perdem o sentido.
O condomínio edilício, além disso, extingue-se pela 
deliberação dos condôminos, por unanimidade, que 
decida decompor o prédio num condomínio de forma 
tradicional, cada proprietário tornando-se senhor de 
uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de 
Imóveis a autonomia dos apartamentos; anula-se a 
convenção condominial, e desaparece o regime de 
condomínio edilício.
Esse caso ocorre pelo princípio de que ninguém 
pode ser forçado a continuar em condomínio. Claro 
que o prédio continuará a ser indivisível, por força de 
sua natureza, não mais da lei. Mas, tendo em vista 
tal circunstância, qualquer condômino pode requerer 
Condomínio Edilício I
25
a venda da coisa e a divisão do preço, nos termos 
do art. 1.322, caput, do Código Civil. Essa hipótese, 
todavia, será extremamente incomum.
O condomínio extingue-se, ainda, pela 
concretização numa só pessoa da propriedade de 
todos os apartamentos. Um proprietário poderá ir 
adquirindo as unidades de seus consortes, e, como 
as partes comuns e o terreno são acessórios do 
principal, apartamentos e andares, período chegará 
em que o aludido adquirente se tornará dono de todo. 
Nessa ocasião, feitas as declarações necessárias, terá 
desaparecido o regime de condomínio edilício.
AULA 34 - OS CONDOMÍNIOS 
EDILÍCIOS E OS “LOTEAMENTOS 
FECHADOS”
Não poderíamos deixar de abordar nesta disciplina 
a figura do “loteamento fechado”, recente fenômeno 
urbanístico nos municípios brasileiros, invariavelmente 
confundido com o condomínio edilício. 
São várias as razões para a proliferação desse 
fenômeno urbanístico: uma busca de moradias 
dotadas de comodidade, luxo e segurança, além 
do status de se morar bem, num bairro de acesso 
exclusivo para os moradores.
Eles se apresentam cercados por muros, com suas 
entradas equipadas com guaritas e, de ordinário, 
fechadas por cancelas, vigiadas por agentes privados 
de segurança que controlam o acesso mediante 
prévia identificação, permitindo o ingresso somente 
aos residentes ou às pessoas por estes autorizadas, 
impedindo, assim, a livre entrada e circulação de 
pessoas estranhas.
São conhecidos por “loteamentos especiais”, 
“loteamentos fechados”, “loteamentos em 
condomínio”, “condomínios horizontais” ou 
“condomínios especiais”. Todas essas denominações 
não condizem com a realidade e são dignas de 
críticas.
Na concepção legal do loteamento tradicional, 
estão sempre presentes as ideias de individualidade 
dominial das unidades (ou lotes), de criação de 
espaços para áreas públicas e de inovação do sistema 
viário, perdendo a gleba a sua indivisibilidade, dando 
azo ao surgimento de áreas de uso comum do 
povo (conforme arts. 4º, I, 7º, II e III, 9º, § 2º, III, 
e 22 da Lei 6.766/79). 
Para as vozes críticas de nosso direito, os 
loteamentos fechados atropelam a legislação civil e 
urbanística, fazendo com que, na prática, haja uma 
privatização do uso das áreas públicas (áreas verdes 
e institucionais, sistemas de lazer, ruas e praças etc.), 
outrora vocacionadas, em sua origem, para o uso de 
toda a coletividade.
Cumpre anotar que, quando nos referirmos 
aos loteamentos fechados, estamos falando de 
loteamentos convencionais, aprovados nos termos 
da Lei nº 6.766/79 e de outra legislação municipal 
que venha a incidir e complementar aquela, que, no 
entanto, com ou sem anuência da prefeitura local, 
são cercados e murados. Os condomínios de casas 
térreas ou assobradadas, bem como de edifícios, os 
quais estudamos nas aulas anteriores, são previstos 
na Lei nº 4.591/64. 
Tentaremos estabelecer os contornos de cada 
um e a necessária distinção entre os dois institutos 
(loteamentos e condomínios), porque comumente 
confundidos por parte da doutrina e pelos profissionais 
ligados ao comércio imobiliário.
Condomínio Edilício I
26
AULA 35 - O LOTEAMENTO 
CONVENCIONAL PREVISTO NA LEI 
FEDERAL 6.766/79
A própria norma, no art. 2º, § 1º, conceitua 
o loteamento para fins urbanos -- espécie de 
parcelamento do solo -- como sendo a “subdivisão de 
gleba em lotes destinados a edificação, com abertura 
de novas vias de circulação, de logradouros públicos 
ou prolongamento, modificação ou ampliação das 
vias existentes”.
O parcelamento do solo é uma divisão de uma 
gleba em lotes, que passam a ter vida autônoma, com 
acesso direto à via pública. A gleba parcelada perde 
a sua individualidade, a sua caracterização originária, 
dando nascimento a várias parcelas individualizadas, 
que recebem o nome de “lotes”, também comumente 
conhecidos como terrenos. Destina-se a integrar a 
gleba na cidade, permitindo que ela passe a ter usos 
urbanos, ou seja, residencial, comercial, industrial e 
institucional.
Afora esse aspecto da individualização dominial 
das frações (lotes), sob a perspectiva das áreas 
públicas que se criam com o loteamento de uma 
gleba, o Poder Público adquire bens por força da 
lei. Isso se dá com a aprovação do loteamento pela 
municipalidade, pela qual os espaços livres, as vias 
e as praças, assim como outras áreas destinadas 
a equipamentos urbanos, tornam-se inalienáveis. 
Com o registro do loteamento, transmitem-se, 
automaticamente, ao domínio público do município, 
com a afetação ao interesse público especificado no 
plano dele. Tal transferência dos bens ao domínio 
público e sua afetação aos fins públicos independem 
de qualquer ato jurídico de natureza civil ou 
administrativa (escritura ou termo de doação) ou ato 
declaratório de afetação.
Trata-se de uma transmudação de parcela da 
propriedade privada para o domínio público (art. 
4º, Lei 6.766/79), em que o loteador propõe e a 
administração do município aceita a transferência à 
municipalidade do domínio e da posse dos espaços 
destinados às vias e praças e aos espaços de uso 
comunitário integrantes do conjunto urbanístico cuja 
aprovação é proposta. Com o pedido de aprovação 
do loteamento, o particular dá início ao processo de 
formação do concurso voluntário, por via do qual 
passarão ao domínio público