Ponto comercial - Resumo

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Ponto comercial
Lugar onde a atividade comercial é exercida.
Quando um imóvel é alugado ele se submete a lei de locações (lei 8245/91) que estabelece 2 tipos
de locação:
Locação residencial: o imóvel é utilizado para fins de moradia.
Locação não residencial: para o exercício de uma atividade econômica.
↪ Locação empresarial: tem como locatário o empresário e tem proteção especial.
*Atualmente os empresários não querem ser donos dos pontos empresariais em que eles
trabalham pois é mais benéfico se eles alugarem.
Direito inerência ao ponto/ Direito a renovação compulsória do contrato de locação:
Direito que tem o locatário de renovar o contrato de locação mesmo que o locador não queira,
não há acordo de vontades, uma das partes vai subjugar a vontade da outra (apenas em pontos
comerciais).
Precisa atender os critérios para ser aplicada (lei de locações 8245/1991 - art. 51):
1. O contrato de locação tem que ser escrito e ter prazo determinado;
2. Ter o locatário pelo menos 5 anos ininterruptos de contrato ou contratos que somados
deem pelo menos 5 anos, inclusive com diferentes titulares, desde que entre eles se tenham
mantido vínculo jurídico inter vivos ou mortis causa.
*Apesar da lei trazer o termo ininterrupto, existe uma construção jurisprudencial que
permite uma interrupção formal do contrato. Ex: interrupção para renovação.
3. Ter o locatário pelo menos 3 anos ininterruptos de efetivo exercício da mesma atividade
quando da propositura da ação renovatória: 1 ano a 6 meses (prazo) ↪ prazo decadencial
não se suspende, não se interrompe e não se prorroga.
*A ação pode ser proposta quantas vezes quiser;
*O valor do imóvel só vai se modificar conforme o valor de mercado;
*Proposta a ação, o juiz vai dar oportunidade ao proprietário para se defender, nesse
caso ele vai apelar para as hipóteses citadas abaixo:
Hipóteses de exceção de retomada
↪ art. 52 e 72 da lei de locações
*O proprietário pode reaver para retomar o seu imóvel;
*Essas hipóteses não permitem romper o contrato, mas impedem a renovação compulsória.
1. Uso próprio: o dono quer usar;
- O proprietário não poderá utilizar o imóvel para a mesma atividade exercida pelo
locatário pelo prazo de 5 anos, salvo se já exercia aquela atividade naquele imóvel
antes da locação.
2. Reforma substancial do prédio locado: pode ser imposta pelo poder público ou pelo dono
para a melhora do local;
- Tem que começar a reforma em até 3 meses após o recebimento do imóvel.
Jéssica C. França/ 2022.2/ Direito
3. Proposta de renovação inferior ao valor do mercado: o indivíduo tem o direito de não
aceitar a renovação;
4. Proposta melhor de terceiro: alguém propõe ao dono do imóvel proposta melhor;
- Proposta por escrito, assinada por escrito e com duas testemunhas;
- Não pode ser o mesmo ramo do locatário;
- O locatário poderá igualar a proposta, ou seja, quem já está no imóvel pode propor
a mesma proposta ou proposta melhor;
- O proprietário e o proponente respondem solidariamente pela indenização ao
locatário pela perda do tempo.
5. Transferência de estabelecimento existente a mais de um ano de cônjuge, ascendente ou
descendente para o imóvel do proprietário: transferência de estabelecimento que já
existe para aquele imóvel.
- Desde que o estabelecimento esteja aberto a mais de 1 ano;
- Não se aplica a colaterais.
Jéssica C. França/ 2022.2/ Direito