"ASSESSORAR NOS PROCESSOS DE GESTÃO DE IMÓVEIS E LOCAÇÕES" T1

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Unidade Curricular (UC10) de "ASSESSORAR NOS PROCESSOS DE GESTÃO DE IMÓVEIS E LOCAÇÕES" do curso Técnico em Transações Imobiliárias.
Atividade 1
 
.Atividade
Explique para o cliente os procedimentos administrativos do serviço, considerando que o condomínio é administrado por outra imobiliária.
 Indique também os tipos de garantias existentes no contrato de locação e informe a forma de pagamento e a data de repasse do aluguel.
Prezado sr. Roberto, obrigado por escolher nossos serviços, passaremos agora e descrever o Contrato de aluguel, saiba o que pode e o que não pode ser exigido. Informando que desde o momento de assinatura, passaríamos a zelar pelo seu interesse. Buscamos à excelência nada menos do que isto.
Primeiro passo é de lhe informar as vantagens de nossa empresa administrar o seu imóvel onde estaríamos administrando todos os processos inclusos.
Quanto ao aluguel temos algumas alternativas, mas em todas e de praxe onde a primeira parcela do aluguel 100% dela fica com a administradora, e nossa taxa de administração é de 10%.
Descrição abaixo o passo a passo ainda lhe dou um levantamento minucioso das possibilidades e alternativas para que tenha a firmeza em fechar conosco.
· Será feita uma vistoria do imóvel, gerando relatório em 03 vias, uma para o proprietário do imóvel, uma para o inquilino, e outra para a administradora.
· Uma copia da Vistoria será anexada ao contrato de aluguel 
· Tipos de garantias temos ainda 
· FIADOR: É a modalidade mais tradicional e tem como vantagem de ser gratuita e rápida.
· SEGURO FIANÇA: O Seguro fiança garante o pagamento do aluguel e dos demais encargos do locatário em caso de inadimplência.
· CAUÇÃO OU DEPÓSITO DE TRÊS MESES: 
· TÌTULO DE CAPITALIZAÇÃO.
· O fato de ser administrado por outra administradora que não a nossa não afeta o contrato, visto os termos legais serem observados.
· O condomínio será feito por cobrança boleto bancário
· O primeiro repasse ocorre no dia 12 do mês seguinte ao início do contrato. Neste repasse, o proprietário receberá o aluguel, taxas condominiais ordinárias* e IPTU, proporcionais aos dias vividos pelo inquilino naquele mês. ... Assim, se a locação inicia em 06/02, o boleto deste mês de fevereiro será pago pelo proprietário.
· a imobiliária tem de 3 a 5 dias úteis para repassar o valor do aluguel.
Mais informações 
Despesas do condomínio
O proprietário também fica responsável por arcar com as despesas do condomínio, tais como reformas estruturais, pintura das fachadas, manutenção da iluminação, instalação de equipamentos, seguros e demais intervenções previstas na lei.
Deveres do inquilino
Ele deverá estar ciente de suas obrigações enquanto o contrato estiver vigente. O intuito é evitar que o proprietário seja prejudicado por qualquer ação indevida do inquilino. Conheça, a seguir, quais são os principais deveres do inquilino.
Pagamento do aluguel
É de total responsabilidade do inquilino pagar o aluguel e os encargos estipulados no contrato dentro do prazo correto para evitar sanções e juros adicionais.
Zelar pela propriedade
O inquilino deve considerar que, durante o aluguel, o imóvel é considerado sua propriedade. Por esse motivo, é seu dever zelar e cuidar dela. Em outras palavras, isso significa que o imóvel deverá estar nas mesmas condições em que recebeu para morar.
Caso o imóvel sofra alguma avaria e for confirmado que é de responsabilidade do locador, o proprietário deve ser comunicado imediatamente. Os danos provocados por familiares e visitantes devem ser reparados pelo locatário.
Garantias que podem ser exigidas
A imobiliária, ou o proprietário, tem o direito de exigir a garantia locatícia. Essa exigência visa assegurar ao locatário que os aluguéis serão pagos até o fim do acordo.
Muitos proprietários já tiveram prejuízos no passado por falta de amparo legal, o que já não acontece com tanta frequência. Por outro lado, vale destacar que não é legal exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de aluguel. Isso significa dizer, por exemplo, que não é possível solicitar o fiador e o seguro-fiança para alugar uma propriedade.
Esse é um ponto muito importante do contrato, por isso, vejamos, a seguir, quais são as garantias locatícias previstas pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato (8.245/91).
Fiador
A fiança é a garantia mais usada nos contratos de locação. Basicamente, um terceiro assegura que o locatário vai cumprir com as suas obrigações financeiras.
Caso contrário, depois de tentar receber os valores com o locatário e não ter sucesso, o locador pode dirigir-se ao fiador, que assume a responsabilidade.
Em relação ao perfil do fiador, o Código Civil Brasileiro permite que seja exigido dele ter um imóvel próprio na mesma cidade onde está a propriedade sendo alugada, que servirá como uma garantia de pagamento.
Vale lembrar que a partir da reformulação da lei do inquilinato, o fiador tem o direito de solicitar a saída do contrato antes de findar o prazo vigência. Para isso, a manifestação deve ser formalizada com antecedência mínima de 120 dias.
Caberá à imobiliária ou ao proprietário a decisão de solicitar que o inquilino apresente novo fiador ou meios para garantir que o aluguel seja pago corretamente.
Seguro-fiança
Também é possível que o inquilino procure uma seguradora para contratar o seguro-fiança. Assim, se o locatário não realizar o pagamento do aluguel a empresa repassa ao proprietário os valores que foram segurados no contrato.
Seu custo é parcelado e deve ser pago mensalmente pelo locatário. Este valor, geralmente, é equivalente a um aluguel a mais por ano. É bom prestar atenção se alguma cláusula do contrato não especifica um tipo de garantia.
O seguro-fiança é uma boa opção para quem não tem fiadores ou a quantia de dinheiro necessária para pagar a caução. Sua desvantagem, contudo, é que o valor não será devolvido no fim do contrato.
Caução
Essa opção costuma ser conhecida como garantia de aluguel ou depósito — uma ótima alternativa para quem quer alugar e tem algum dinheiro guardado, sendo também aplicável a inquilinos com dificuldades em apresentar fiador.
Funciona assim: o inquilino deposita uma quantia em dinheiro — que, legalmente, não pode ultrapassar o valor de três meses de aluguel — em uma poupança autorizada pelo Poder Público.
No fim do contrato, o locatário pode resgatar o valor e todos os seus rendimentos. Caso isso não seja efetuado corretamente, o locatário pode entrar com uma ação judicial para receber o seu dinheiro de volta.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Nessa modalidade, o locatário concede ao locador fundos de investimento como garantia de aluguel. Caso aconteça algum atraso ou inadimplência do pagamento, o proprietário pode requisitar para si valores dessas quotas.
Aqui, vale lembrar que o proprietário (ou a imobiliária que estiver intermediando a transação) não é obrigado a aceitar nenhum desses tipos de garantia.
O contrato de aluguel é a expressão de vontade de duas partes, sendo assim, é um direito do locatário aceitar apenas a caução como garantia, por exemplo. A negociação deve finalizar de forma positiva para ambas as partes.
Obrigações do locador
No artigo 22 da lei do inquilinato é elencada uma série de obrigações legais do proprietário do imóvel alugado que devem ser analisadas com cautela. Assim como para o locatário, alguns critérios são específicos para quem aluga o imóvel.
Embora sejam direcionadas para os locadores, essas informações são importantes para que os locatários conheçam os seus direitos. Vejamos o que diz algumas regras desse artigo.
Problemas estruturais
O imóvel precisa estar em bom estado de conservação quando as chaves são entregues ao inquilino. Desse modo, evita-se o transtorno causado por vários problemas internos, como infiltrações, vazamentos e rachaduras nas paredes.
Além disso, reformas internas e externas precisam ser finalizadas antes da entrada do locatário na moradia. O locatário deve se assegurar que tudo esteja em ordem e em bom estado.
Para garantir que o imóvel esteja em condições dignaspara habitação, o proprietário fornecerá um relatório de vistoria. Esse documento é uma prova importante para o inquilino contra danos já existentes antes do fechamento do acordo de aluguel.
Em algumas residências existem problemas estruturais ocultos. Como ficam camuflados por um bom tempo e só aparecem com o uso das instalações internas, eles não constam no relatório de vistoria. Por isso, o custo da reforma pode recair sobre o inquilino.
Por exemplo, o locatário muda-se para um imóvel “em boas condições” na estação da primavera. Quando chegam as chuvas de verão, o telhado apresenta inúmeras goteiras que inundam a casa de água.
Nessa situação, a legislação permite que o inquilino rescinda o contrato e receba de volta o valor do aluguel, além da reparação de prejuízos materiais. Afinal, se soubesse desse defeito não teria assinado o acordo.
Em contrapartida, como é um problema anterior à locação, o proprietário é o responsável por sanar esse defeito e entregar o imóvel em perfeitas condições.
Para que a reclamação tenha validade legal, o locatário terá até 90 dias, após o conhecimento do defeito, para notificar o locador por meio de uma carta com aviso de recebimento.
Pagamento de contas
Outro assunto que gera muitas dúvidas no contrato de locação é o pagamento das contas do imóvel. Normalmente, cabe ao proprietário arcar com:
· o seguro contra incêndios do imóvel;
· os serviços da imobiliária;
· no caso de residências em condomínios, as despesas extraordinárias que envolvem a ampliação da estrutura ou melhorias das condições de habitabilidade do empreendimento;
· o IPTU.
Por outro lado, as contas de luz, água, telefone, internet, gás e a taxa do condomínio são transferidos para o inquilino. Porém, em alguns contratos, há cláusulas que migram a quitação, por exemplo, do IPTU para o locatário. Estando tudo por escrito, essa ação é válida.
Fornecimento de recibos
Qualquer pagamento feito pelo inquilino em relação ao imóvel deve ser transcrito em um recibo e disponibilizado pelo locador. Por sua vez, o locatário guardará todos os comprovantes.
A recusa por parte do proprietário em fornecer esses comprovantes é caracterizado um crime passível de uma punição judicial. Cabe ao inquilino registrar a queixa nos órgãos do judiciário.
Nos comprovantes deve constar, inclusive, a descrição das despesas, assim como o período correspondente para que o locatário tenha comprovação de tudo que foi pago durante seu tempo de utilização do imóvel.
Comprovação de renda
Além das garantias, outra questão que sempre gera muitas dúvidas é a comprovação de renda, que faz parte da documentação necessária para realizar o aluguel. Alguns contratos exigem que essa comprovação seja feita por mais de um documento.
Sobre isso, não existe proibição legal. Além da declaração do imposto de renda, o locador tem direito de solicitar, por exemplo, os extratos bancários.
Dessa forma, ele consegue verificar a movimentação financeira do inquilino e analisar se ele não gasta mais do que recebe. Muitas pessoas não se sentem confortáveis com essa situação — se esse for o seu caso, vale a pena conversar com o dono do imóvel sobre o assunto.
Dúvidas frequentes sobre o contrato de aluguel
O proprietário pode recusar o inquilino?
Sim! O locatário tem direito de alugar a casa para quem quiser, desde que a seleção dos inquilinos não esteja baseada em preconceitos ou discriminação.
Sendo assim, o proprietário pode restringir a locação da propriedade para pessoas que tenham animais de estimação, por exemplo ou preferir casais sem filhos.
Quais multas podem estar previstas no contrato?
Algumas multas são essenciais para serem incluídas no contrato de locação. É o caso da multa rescisória e da multa por pagamento do aluguel em atraso, por exemplo.
Entretanto, a lei também permite que outras sejam estipuladas pela infração das cláusulas do contrato, desde que não sejam abusivas e causem danos excessivos ao locatário.
As multas não têm limites de valor estipulados por Lei, mas é comum que a referente ao atraso do aluguel seja de 10%, e que as demais não ultrapassem a quantia de até três vezes o valor da locação.
Caso o inquilino queira sair antes do término do prazo estabelecido, a Lei garante que o proprietário receba o valor proporcional ao tempo estipulado no contrato.
Existe um tempo mínimo obrigatório para a vigência do contrato?
A lei também não estipula um prazo máximo ou mínimo para a vigência do contrato de aluguel, podendo as partes definirem o tempo que acharem mais viável.
O que acontece, na prática, é que a maioria dos contratos tem o prazo de 30 meses. É possível até que não conste prazo para o fim no documento, embora tudo deva estar devidamente registrado e acordado.
Como deve ser feito o reajuste de valores?
A atualização do valor do contrato de aluguel é regida pela legislação e calculada por meio de alguns indicadores, como o Índice de Preços do Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (IPC-FIPE).
O Índice de Preços ao Consumidor Amplo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IPCA-IBGE) e, o mais utilizado, o Índice Geral de Preços do Mercado da Fundação Getúlio Vargas (IGP-M/FGV).
Esse último é conhecido como a inflação do aluguel e é ajustado uma vez ao ano. O impacto sobre as parcelas da locação ocorre no mês de aniversário do contrato.
Em novembro de 2018, por exemplo, o IGP-M fechou o seu acumulado anual em 9,69 %. Essa porcentagem será a base para as alterações dos acordos de aluguel celebrados no mês de novembro.
Para que o valor reajustado seja correto, a conta fica assim:
valor atual do aluguel + (valor atual do aluguel x índice)
Digamos que o preço da locação seja R$1.500,00, utilizando o acumulado de 9,69% do IGP-M, o novo valor será R$1.645,35.
No decorrer da vigência do contrato, que normalmente tem validade de 30 meses, o proprietário seguirá os valores apresentados pelos índices oficiais. Contudo, após o término do acordo, ele poderá pedir um novo valor de locação.
Há situações nas quais pode acontecer uma alteração no valor do aluguel fora das regras dos índices oficiais — quando a região ou o imóvel sofrem uma grande valorização ou as prestações da locação estão muito abaixo dos valores praticados no mercado.
Em ambos os casos, se houver uma cláusula no contrato concedendo essa permissão, haverá a rescisão do acordo e a elaboração de um novo. Na hipótese da recusa do inquilino em aceitar o valor atualizado, o proprietário pode pedir o imóvel de volta.
O que acontece quando o locador pede a moradia de volta?
Algumas diretrizes precisam ser seguidas quando o proprietário não deseja renovar ou quer rescindir o contrato de aluguel. Para isso, é necessário informar ao inquilino por meio de uma carta registrada ou notificação.
A partir do conhecimento do locatário, contam-se 30 dias para a desocupação do imóvel. Caso esse período não seja respeitado e o locatário continue no imóvel, o locador pode acionar a justiça para a concessão de uma ação de despejo.
Em hipótese alguma o proprietário pode desocupar a moradia à força, pois essa responsabilidade cabe à justiça. Existem algumas situações que justificam a retomada da moradia. Algumas delas são:
· infração legal ou contratual;
· acordo formal entre as partes do contrato;
· falta de pagamento do aluguel, taxas ou contas da residência;
· reparação urgente determinada pelo poder público e que não pode ser realizada com pessoas residindo no imóvel;
· venda, alienação ou cessão da moradia.
Nesse último caso, o prazo para a desocupação eleva-se para 90 dias. Mas o que acontece quando é o inquilino que deseja devolver o imóvel antes do fim da vigência contratual?
No geral, o contrato estabelece uma multa para essas situações, que é proporcional aos meses que ainda restam para a finalização do acordo. Assim como no caso do locador, o locatário enviará uma notificação descrevendo o desejo de rescindir o contrato com 30 dias de antecedência.
Entretanto, o inquilino fica livre da obrigação de pagar a multa rescisória se o motivo da entrega da residênciafor uma transferência para trabalhar em outra cidade.
Enfim, alugar um imóvel pode ser muito positivo para a sua qualidade de vida, mas, para evitar dores de cabeça no futuro, é essencial ler atentamente o contrato de aluguel.
Afinal, o contrato de locação serve para que locador e locatário possam se resguardar em caso de se sentirem prejudicados por algum aspecto — o embasamento na lei possibilita a busca de formas legais de resolver os problemas.
Sr. Roberto, agora que você já está por dentro de tudo sobre 
as obrigações e deveres do locador e locatário ao fechar um contrato saiba que estaremos cuidando de todo o processo.
No aguardo de sua decisão atenciosamente
Angelo Oliveira
Corretor Imóveis
Creci xxxxx RS