OBJETO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL + ESTABELECIMENTO + TRESPASSE + PONTO EMPRESARIAL

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OBJETO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL
ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL 
1. CONCEITO DE ESTABELECIMENTO:
· Não é o lugar de desenvolvimento da atividade empresarial e sim o conjunto de bens do empresário destinados ao exercício da atividade empresarial.
· Patrimônio não se confunde com estabelecimento = Patrimônio é tudo que pertence ao empresário enquanto o estabelecimento é a parcela do patrimônio destinada ao exercício da atividade empresarial (atividade econômica organizada). Quando falamos de patrimônio falamos do patrimônio profissional do empresário e da sociedade.
· CÁLCULO DO VALOR: Soma dos bens que compõem o estabelecimento + o aviamento (valor agregado ao estabelecimento empresarial em razão de sua organização – quanto mais organizado o estabelecimento = maior será o valor do aviamento).
 
2. TRESPASSE (TRANSFERÊNCIA DO ESTABELECIMENTO)
É a alienação o estabelecimento empresarial Precisa atender alguns requisitos:
· Contrato escrito – Para que possa ser arquivado na junta comercial
· Publicação na imprensa oficial 
· Anuência ou concordância de todos os credores – não é da maioria, mas todos. (Expressa ou tácita)
· Pode vender sem anuência, porem precisa ter patrimônio para servir de garantia. O valor da venda do estabelecimento não conta como garantia é necessário haver patrimônio.
· Quando vender o estabelecimento empresarial, é vendido tudo a ele relacionado, inclusive as dívidas.
· As dividas relacionadas com o estabelecimento comercial são transferidas ao adquirente(comprador), MAS, permanecera o alienante vendedor, solidariamente responsável por elas, pelo período de 1 ano. (A contar do trespasse para as dívidas vencidas e a partir do vencimento daquelas que ainda não estavam vencidas – dividas vincendas, que ainda vão vencer).
· 2 EXCEÇÕES = 
DIVIDAS TRABALHISTAS: ARTIGO 448-A, CLT – DÍVIDAS TRABALHISTAS SÃO DE RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. (Art. 448-A: Caracterizada a sucessão empresarial ou de empregadores prevista nos artigos 10 e 448 desta Consolidação, as obrigações trabalhistas, inclusive as contraídas à época em que os empregados trabalhavam para a empresa sucedida, são de responsabilidade do sucessor. Parágrafo único. A empresa sucedida responderá solidariamente com a sucessora quando ficar comprovada fraude na transferência)
 PRINCIPIO DA PROTEÇÃO AO HIPOSSUFICIENTE = Muitos autores defendem a aplicação do código civil que diz ser responsabilidade do empregador.
DIVIDAS TRIBUTÁRIAS: ARTIGO 133, CTN = A regra é que as dividas tributarias não se transferem e o comprador responde subsidiariamente. Se o vendedor parar de trabalhar (aposentar) ou parar e voltar depois de 6 meses em alguma outra atividade o comprador responderá sozinho pelas dividas tributárias (não costumam ser grandes pois ninguém vendera estabelecimento com muitas dívidas).
· Clausula de não concorrência 5 anos sem abrir na área geográfica de atuação 
· Em relação as dividas tributarias, aplica-se o artigo 133 do CTN. Se o alienante vendedor continuar a exercer alguma outra atividade econômica ou parar e voltar antes de 6 meses será o alienante responsável pela dívida tributária e terá o adquirente responsabilidade subsidiária.
Se o alienante vendedor encerrar definitivamente o exercício de qualquer atividade econômica ou parar e voltar depois de 6 meses será o adquirente, integralmente responsável pela dívida tributaria 
3. PONTO EMPRESARIAL
· O ponto empresarial é o lugar onde a atividade empresarial é exercida
Lei 8245 de 1991 – 2 tipos de locação:
1. Residencial: o imóvel é utilizado para fins de moradia.
2. Não residencial: imóvel é utilizado para fins empresariais e diversos.
· Dentre as espécies de não residencial:
· Locação empresarial: Proteção especial – Quando se tratar de uma empresa, ela deve fazer um investimento muito maior no lugar do que de outros aluguéis comuns, sendo o principal investimento em publicidade e propaganda avisando a seu público que aquele endereço é o referencial da atividade.
Vinculação ao lugar e assim existe uma proteção do endereço daquele empresário (previsto no art.51) Direito de inerência ao ponto – Locatário tem o direito de renovar o contrato de locação mesmo que o locador não queira – Renovação forçada // compulsória. 
!!! Não costuma ser vantagem para o empresário comprar um ponto comercial, sendo que o mesmo pode alugar diversos com o valor de compra de um só. Comprar um ponto irá imobilizar o capital, além de que os valores pagos a título de aluguel serão abatidos do imposto de renda se tratando de um lucro real.
LEI DO INQUILINATO – 8245/1991:
2 TIPOS DE LOCAÇÃO:
· Residencial 
· Não residencial ( imóvel utilizado para exercício de uma atividade econômica) 
1. .
2. .
3. .
4. Empresarial: Benefícios: 
São feitos muito investimentos – adaptar o mesmo para sua atividade econômica. 
Gastos em publicidade e propaganda 
Proteção dos investimentos = direito de inerência ao ponto. Direito do locatário de renovar o contrato de locação mesmo que o locador não queira 
Para que um novo contrato seja firmado é necessário um consenso, assim como a renovação exige um novo acordo de vontade = regra geral do direito privado. Porem o locatário pode renovar o contrato de locação mesmo que o locador não queira – imposição da vontade de uma das partes medida excepcional/extraordinária = direito de inerência ao ponto.
Recomposição do valor se dá pelo valor de mercado
3 REQUISITOS PARA RENOVAÇÃO COMPULSORIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO //INERÊNCIA AO PONTO (PRESENTES NA LEI 8245 DE 91 (LEI DE LOCAÇÕES, ARTIGO 51): -- (LOCAÇÃO EMPRESARIAL É AQUELA QUE TEM COMO LOCATARIO O EMPRESÁRIO E QUE O IMÓVEL É UTILIZADO NO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE)
1. O contrato de locação tem de ser escrito e ter o prazo determinado (quando renovado tacitamente, é contrato com prazo indeterminado, não havendo mais o que se falar em direito de inerência ao ponto.)
2. Ter o locatário, pelo menos 5 anos ininterruptos**, de contrato(s) – Contratos somados deem 5 anos é possível também, inclusive com diferentes titulares desde que entre eles se tenha mantido o vínculo jurídico intervivos ou mortis cause. Cabe aqui herança e venda do ponto, desde q se mantenha.
** Existe uma construção jurisprudencial que permite a renovação ainda que haja uma breve interrupção. Entendimento jurisprudencial (não tem na lei) que entende que o breve intervalo do vínculo formal para manutenção do vínculo material, não extinguirá o direito de renovação mesmo que o locador não queira, por se tratar de uma artimanha do locador para de forma ilegal afastar o direito a renovação compulsória. 
3. Ter o locatário, pelo menos 3 anos ininterruptos, de efetivo exercício da mesma atividade, quando da propositura da ação renovatória. 
· O prazo para propositura da ação renovatória é iniciado quando faltar 1 ano para o fim do contrato, terminando ao faltar 6 meses para o fim do contrato de locação. – Prazo decadencial Não se suspende, não se interrompe e não se prorroga, até a sexta-feira anterior para propor a ação renovatória.
Início do contrato --------- PRAZO para interpor ação --------- FIM do contrato 
 FALTANDO 1 ANO ------------------- FALTANDO 6 MESES 
!!!Se mudar de atividade precisa atingir os 3 anos até esse prazo.
!!!arts. 52 e 72 da lei de locações
5 HIPÓTESES DE EXCEÇÃO DE RETOMADA:
1. USO PRÓPRIO – DESEJO DE USAR O IMÓVEL O proprietário não poderá utilizar o imóvel para mesma atividade exercida pelo ex locatário – Cláusula de não concorrência // Concorrência desleal (PRAZO DE 5 ANOS). Atenção para o que foi feito, tendo um locador montado a atividade e à alugado, não alugando o imóvel vazio, pode ao retomar, manter os rumos da atividade = (É A EXCEÇÃO DE EXISTIR UMA ATIVIDADE EM FUNCIONAMENTO SENDO ALUGADA)
2. Reforma substancial do prédio locado – imposta no poder público ou para ampliação do imóvel. Obrigado a começar a reforma em até 3 meses após o recebimento do imóvel
3. Proposta de renovação inferior ao valor de mercado;
4. Proposta melhor de terceiro (proposta por escrito, assinada, comduas testemunhas) – e não pode ser do mesmo ramo do locatário.
Ainda terá o 3º que indenizar o locatário pela perda do ponto – Locador proprietário e o proponente respondem de forma solidária.
5. Transferência de estabelecimento existente a mais de um ano, do cônjuge, ascendente ou descendente, para o imóvel do proprietário. não se aplica a colaterais.
ESSAS SÃO AS CHAMADAS: 5 defesas possíveis para defender o imóvel.