patologia_pericia_diagnostica_na_edificacao_para_restauro

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Brasília-DF. 
Patologia – Perícia Diagnóstica 
na eDificação Para restauro
Elaboração
Ana Cândida Pinheiro Cavalcante Melo
Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
Sumário
APRESENTAÇÃO ................................................................................................................................. 5
ORGANIZAÇÃO DO CADERNO DE ESTUDOS E PESQUISA .................................................................... 6
INTRODUÇÃO.................................................................................................................................... 8
UNIDADE I
ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO ............................................................................................................ 9
CAPÍTULO 1
INSPEÇÃO VISUAL..................................................................................................................... 9
CAPÍTULO 2
INSPEÇÃO PREDIAL ................................................................................................................ 17
CAPÍTULO 3
DIAGNÓSTICO DAS PATOLOGIAS ............................................................................................ 22
UNIDADE II
GESTÃO DA ENGENHARIA ................................................................................................................... 32
CAPÍTULO 1
GERENCIAMENTO DE PROJETOS ........................................................................................... 32
CAPÍTULO 2
GERENCIAMENTO DE OBRAS.................................................................................................. 38
CAPÍTULO 3
VISTORIAS ............................................................................................................................. 45
UNIDADE III
PATOLOGIA DAS CONSTRUÇÕES ......................................................................................................... 55
CAPÍTULO 1
TECNOLOGIA DOS MATERIAIS ................................................................................................ 55
CAPÍTULO 2
PROJETO E EXECUÇÃO .......................................................................................................... 61
CAPÍTULO 3
COMPORTAMENTO ESTRUTURAL ............................................................................................. 64
4
UNIDADE IV
SINTOMATOLOGIA ............................................................................................................................... 78
CAPÍTULO 1
MANIFESTAÇÕES APRESENTADAS ............................................................................................ 78
CAPÍTULO 2
INTERVENÇÕES ...................................................................................................................... 84
CAPÍTULO 3
MATERIAIS .............................................................................................................................. 88
REFERÊNCIAS .................................................................................................................................. 96
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Apresentação
Caro aluno
A proposta editorial deste Caderno de Estudos e Pesquisa reúne elementos que se 
entendem necessários para o desenvolvimento do estudo com segurança e qualidade. 
Caracteriza-se pela atualidade, dinâmica e pertinência de seu conteúdo, bem como 
pela interatividade e modernidade de sua estrutura formal, adequadas à metodologia 
da Educação a Distância – EaD.
Pretende-se, com este material, levá-lo à reflexão e à compreensão da 
pluralidade dos conhecimentos a serem oferecidos, possibilitando-lhe ampliar 
conceitos específicos da área e atuar de forma competente e conscienciosa, 
como convém ao profissional que busca a formação continuada para vencer os 
desafios que a evolução científico-tecnológica impõe ao mundo contemporâneo.
Elaborou-se a presente publicação com a intenção de torná-la subsídio valioso, de 
modo a facilitar sua caminhada na trajetória a ser percorrida tanto na vida pessoal 
quanto na profissional. Utilize-a como instrumento para seu sucesso na carreira.
Conselho Editorial
6
Organização do Caderno 
de Estudos e Pesquisa
Para facilitar seu estudo, os conteúdos são organizados em unidades, subdivididas em 
capítulos, de forma didática, objetiva e coerente. Eles serão abordados por meio de textos 
básicos, com questões para reflexão, entre outros recursos editoriais que visam tornar 
sua leitura mais agradável. Ao final, serão indicadas, também, fontes de consulta para 
aprofundar seus estudos com leituras e pesquisas complementares.
A seguir, apresentamos uma breve descrição dos ícones utilizados na organização 
dos Cadernos de Estudos e Pesquisa.
Provocação
Textos que buscam instigar o aluno a refletir sobre determinado assunto antes 
mesmo de iniciar sua leitura ou após algum trecho pertinente para o autor 
conteudista.
Para refletir
Questões inseridas no decorrer do estudo a fim de que o aluno faça uma pausa e 
reflita sobre o conteúdo estudado ou temas que o ajudem em seu raciocínio. 
É importante que ele verifique seus conhecimentos, suas experiências e seus 
sentimentos. As reflexões são o ponto de partida para a construção de suas 
conclusões.
Sugestão de estudo complementar
Sugestões de leituras adicionais, filmes e sites para aprofundamento do estudo, 
discussões em fóruns ou encontros presenciais quando for o caso.
Atenção
Chamadas para alertar detalhes/tópicos importantes que contribuam para a 
síntese/conclusão do assunto abordado.
7
Saiba mais
Informações complementares para elucidar a construção das sínteses/conclusões 
sobre o assunto abordado.
Sintetizando
Trecho que busca resumir informações relevantes do conteúdo, facilitando o 
entendimento pelo aluno sobre trechos mais complexos.
Para (não) finalizar
Texto integrador, ao final do módulo, que motiva o aluno a continuar a 
aprendizagem ou estimula ponderações complementares sobre o módulo 
estudado.
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Introdução
Várias são as causas das patologias na construção civil, as quais podem ser 
endógenas ou exógenas. Embora o setor tenha se desenvolvido e aprimorado suas 
técnicas e tecnologias no decorrer dos anos, as edificações ainda apresentam falhas, 
anormalidades e, algumas vezes, baixo desempenho estrutural.
Com o passar dos anos, observa-se que as anomalias apresentadas nas edificações são 
as mesmas, apresentando soluções idênticas, porque, em sua maioria, estão atreladas 
aos fenômenos naturais, como chuvas e ventos, que não sofrem alteração no decorrer 
do tempo, e à ação antrópica. Esta é a mais preocupante, pois, durante anos, não se 
observa a qualificação da mão de obra, tampouco a redução de problemas relacionados 
à compatibilização de projetos. 
Devido ao aparecimento de falhas e anomalias, faz-se necessário inspecionar e dar 
diagnósticos para edificações deficientes, propondo soluções exequíveis, compatíveis 
e proporcionando qualidade para as edificações, sempre levando em consideração a 
relação custo-benefício da solução para o empreendimento.
Para falhas decorrentes de ações exógenas e desgastes de peças, é necessário realizar 
manutenções preventivas em edificações, as quais têm a finalidade de evidenciar 
anomalias ainda em fase inicial, fazendo com que, dessa forma, os custos com as 
correções sejam mais acessíveis.
Esperamos que aproveitem este módulo para sanar todas as suas dúvidas em relação 
ao aparecimento de patologias, diagnóstico e medidas de correção.
Bons estudos!
Objetivos
 » Desenvolver entendimento da natureza e da causa das anomalias 
patológicas das construções.
 » Compreender a manutenção e as ações nos procedimentos preventivos e 
corretivos.
 » Apresentar elementos que contribuam para a tomada de decisões mais 
acertadas perante os problemas encontrados.
 » Desenvolver tecnicidade para atuar em agravos devido ao sentido 
de urgência em uma rápida intervenção para evitar elevado nível de 
prejuízos financeiros a todos os envolvidos.
9
UNIDADEIENGENHARIA DE 
DIAGNÓSTICO
CAPÍTULO 1
Inspeção visual
No setor de construção civil, os termos vistoria, inspeção e perícia são usados 
corriqueiramente, por isso é necessário saber a diferença entre cada um deles. Muitas 
vezes, um profissional é convocado para fazer uma perícia em uma edificação, mas, 
na verdade, o correto é uma vistoria, ou, então, o profissional é chamado para uma 
inspeção, quando, de fato, o solicitado é uma perícia. Vistoria, inspeção e perícia são 
ferramentas que norteiam a engenharia diagnóstica.
Entende-se por vistoria como a constatação técnica de determinado fato, condição 
relativa a um edifício; por inspeção, a análise técnica de determinado fato, condição 
relativa a uma edificação, com base em informações genéricas e interpretação baseada 
na experiência do profissional; por perícia, a apuração técnica da origem, causa e 
mecanismo de ação de um fato, condição ou direito relativo a um edifício. Em linhas 
gerais, vistoria e inspeção são etapas que compõem uma perícia e fazem parte do 
diagnóstico a ser dado para a edificação em análise. 
O termo inspeção quer dizer examinar ou observar com atenção os detalhes e pode 
se referir a uma análise minuciosa com o intuito de encontrar problemas. A inspeção 
visual é o método pelo qual o profissional acompanha a evolução de uma atividade, 
processo, produto ou serviço ou detecta irregularidades apenas visualmente, sem 
a necessidade de instrumentação ou ensaios de laboratório, sendo pautada nas 
observações encontradas e na experiência do profissional que realiza a inspeção.
A inspeção visual muitas vezes é suficiente para elaboração do diagnóstico de uma 
edificação, desde que conduzida de forma sistemática para reduzir possíveis erros de 
avaliação. A inspeção visual de uma edificação com vista à avaliação do seu estado de 
conservação deverá abranger alguns pontos relevantes, como implantação do terreno, 
estruturas e componentes externos e internos da edificação em questão. O quadro 1 
10
UNIDADE I │ ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO
apresenta de forma simplificada os pontos mais relevantes a serem verificados durante 
uma inspeção visual em uma edificação.
Quadro 1. Aspectos relevantes a serem verificados durante uma inspeção visual em uma edificação.
Parte do edifício Aspectos de relevância
Local de implantação
Terreno de fundação
Acessos e arranjos exteriores
Infraestrutura local
Estacionamento, garagem
Envolvente
Paredes externas
Coberturas
Guarda-corpos de proteção
Interiores
Pavimentos 
Tetos
Paredes interiores
Fonte: Adaptado de Ferreira (2010).
De acordo com Ferreira (2010), no que se refere à construção propriamente dita e ao 
seu local de implantação, a experiência demonstra que, normalmente, são responsáveis 
por problemas. O quadro 2 sugere o que pode ser inspecionado, correlacionando com 
as anomalias que frequentemente aparecem associadas à origem do problema.
Quadro 2. Inspeção visual: situações que requerem atenção associada a seus problemas.
Situação a ter atenção Problemas associados
LOCAL DE IMPLANTAÇÃO
Ambiente
Condições climáticas e microclimáticas. Umidade, crescimento biológico, deterioração das argamassas.
Ambiente marinho. Sais, eflorescências, corrosão das armaduras.
Atmosfera poluída (ambiente urbano ou proximidade de indústrias ou 
vias de comunicação).
Crostas negras, dissolução, deterioração do revestimento as chuvas 
ácidas, corrosão das armaduras.
Proximidade de tráfego pesado.
Vibrações (deterioração das argamassas de assentamento; 
desprendimento de solo compactado)
Possibilidade de inundações sazonais (leitos de cheias). Umidade excessiva.
Grandes variações de exposição solar.
Variações de temperatura, alteração do comportamento térmico da 
estrutura.
Árvores e vegetação
Árvores de grande porte ou espécies de crescimento rápido a menos 
de 10 m da construção.
Entupimento do sistema de drenagem da cobertura. Roturas e 
entupimentos em canalizações de esgotos. Facilitação da proliferação 
de agentes biológicos. 
Heras, trepadeiras e arbustos sobre a construção.
Destruição e deterioração de revestimentos, desagregação das 
alvenarias.
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ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO │ UNIDADE I
EDIFICAÇÃO PROPRIAMENTE DITA
Estado geral da construção 
Cuidado aparente com a manutenção do edifício. Um edifício bem cuidado apresenta, normalmente, poucos problemas.
Sinais de acidentes anteriores incêndios, sismos, alagamentos.
Essas ocorrências debilitam, geralmente, as construções em maior ou 
menor grau.
Sinais de assentamento ou rotações. Fendas, fissuras, juntas abertas, desaprumos.
Coberturas 
Estado geral.
Uma cobertura bem cuidada reduz, normalmente, o número e a 
gravidade dos problemas no edifício.
Platibandas e guarda-corpo.
A deterioração das paredes começa, frequentemente, por esses 
elementos.
Ralos e tubos de queda.
A deterioração desses elementos é responsável por muitos problemas 
na construção.
Rufos e outros revestimentos com chapa metálica.
A deterioração desses elementos é responsável por muitos problemas 
na construção.
Vãos exteriores
Estado dos castilhos e do guarda-corpo de proteção.
A deterioração desses elementos é responsável por muitos problemas 
na construção
Interiores
Áreas molhadas. São locais preferenciais de problemas de umidade excessiva.
Modificações posteriores à construção.
São frequentemente causa de enfraquecimento ou deterioração da 
estrutura.
ALVENARIAS
Materiais utilizados
Composição da alvenaria, características dos materiais constituintes. Determinam a qualidade da alvenaria.
Presença de elementos decorativos. Podem requerer tratamentos especiais.
Falta de elementos. Causam enfraquecimento e permitem penetração da água.
Sinais de tratamento anteriores (desgaste, erosão e escamações). Efeito estético negativo e facilidade de penetração de umidade.
Acúmulo de sujeira. Facilita a deterioração e o crescimento biológico.
Umidade
Penetração de água através de juntas abertas. Facilita a deterioração no interior das paredes.
Revestimentos
Pinturas.
Podem impedir as trocas de umidade com o exterior, causando 
bolhas ou delaminações.
Tratamentos impermeabilizantes. Podem impedir a umidade de deixar a alvenaria
Argamassa de assentamento
Estado das juntas.
As juntas abertas ou com argamassa fraturada ou demasiadamente 
porosa permitem a penetração de água.
Características da argamassa (cal, cimento). Podem ser inadequadas.
Presença de peças metálicas
Chumbadores ou ferrolhos de ferro ou aço. Possibilidade de corrosão com fraturamento do revestimento.
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UNIDADE I │ ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO
MADEIRA
Materiais utilizados
Espécie de madeira. A resistência mecânica e a durabilidade variam com a espécie.
Defeitos em elementos. Nós, fendas de retração, empenos, deformações.
Cuidado posto na execução
Qualidade das ligações. Ausência de encaixe.
Confinamento da madeira nos apoios.
Um excessivo confinamento (peças encastradas na alvenaria) está, 
frequentemente, na origem de problemas de conservação.
Umidade
Sinais e umidade (manchas e odor).
 A umidade em madeira é determinante fator de risco para 
proliferação de agentes biológicos.
FERRO E AÇO
Materiais utilizados
Tipo de ferro ou aço. Influencia o comportamento mecânico e a durabilidade.
Cuidado posto na execução
Ligações de ferro forjado em componentes de ferro fundido.
Possibilidade de deterioração de ferro fundido por corrosão do ferro 
forjado.
Inserção de elementos de ferro ou aço na alvenaria.
Possibilidade de corrosão localizada do ferro, possível deterioração 
das alvenarias.
Elementos de ferro em contato com materiais nobres. Possibilidade de corrosão galvânica.
Proteção superficial. Influencia a durabilidade.
CONCRETO ARMADO
Materiais utilizados
Composição do concreto, relação água/cimento, qualidade dos 
agregados.
Determinam a resistência e a durabilidade de concreto.
Concreto fragmentado. Pode colocar a armadura exposta a corrosão.
Sinais de anteriores reparações. Deficiente aspecto estético e risco acrescido de corrosão.Cuidado posto na execução
Falta de recobrimento das armaduras.. É causa frequente de deterioração precoce da estrutura.
Má compactação do concreto. Concreto poroso, pouco durável.
Má qualidade dos moldes. Perda na nata de cimento.
Cura deficiente, retração de secagem. Fissuras superficiais.
Deformações
Má qualidade do concreto.
Fluência excessiva, mau aspecto estético, vibrações, utilização 
desconfortável.
Deficiente dimensionamento das lajes. Deformação excessiva, espaçamento entre paredes e lajes.
Fonte: Adaptado de Ferreira (2010).
Em relação a fissuras, trincas, rachaduras, fendas e brechas, a inspeção visual serve 
para caracterizar cada uma delas. A classificação dessas anomalias é feita com base 
na localização, na extensão, na profundidade, na largura, no estado de degradação do 
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ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO │ UNIDADE I
elemento ou zona e na exigência temporal de reparação. As figuras a seguir evidenciam 
cada uma das anomalias mencionadas anteriormente.
Fissuras são anomalias estreitas e pouco profundas, aberturas que aparecem na 
superfície de qualquer material sólido, provenientes de ruptura pouco profunda de sua 
massa, sem causar divisão do sólido em partes separadas – até 0,50 mm.
Figura 1. Fissura em sólido.
 
 Fonte: Elaborada pelo autor (2019).
Trincas são fissuras acentuadas e mais profundas. É o estágio intermediário entre 
a fissura e a rachadura. São as aberturas que aparecem na superfície de qualquer 
material sólido, provenientes de ruptura mais profunda de sua massa, sem causar, 
todavia, divisão dos sólidos em partes separadas – de 0,500 mm a 1,50 mm.
Figura 2. Trinca em sólido.
 
 Fonte: Elaborada pelo autor (2019).
Rachaduras são aberturas mais acentuadas e profundas que as trincas. São as aberturas 
expressivas que aparecem na superfície de qualquer material sólido, provenientes de 
clara ruptura de sua massa, causando divisão do sólido em partes separadas – de 1,50 
mm a 5,00 mm.
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UNIDADE I │ ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO
Figura 3. Rachadura em sólido.
 
 
Fonte: Elaborada pelo autor (2019).
Fenda é uma grande abertura que aparece na superfície de qualquer material sólido, 
proveniente da total ruptura de sua massa, causando divisão do sólido em partes 
separadas, permitindo a passagem de luz entre ela com abertura variável de 5,00 mm 
a 10,00 mm. Já as brechas são fendas com dimensões superiores a 10 mm.
Figura 4. Fenda em sólido.
 
 Fonte: Elaborada pelo autor (2019).
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ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO │ UNIDADE I
Figura 5. Brecha em sólido.
 
 Fonte: Elaborada pelo autor (2019).
A inspeção de uma dada edificação pode estar relacionada à análise específica de 
anomalias, falhas de manutenção, aspectos relacionados à saúde e segurança ou 
a algum outro interesse técnico associado a um determinado sistema construtivo. 
A inspeção pressupõe a formulação de orientação técnica simplificada visando ao 
direcionamento da solução a ser proposta pelo engenheiro que realiza o diagnóstico, 
sendo essa formulação listada na figura 6.
Figura 6. Formulações de inspeção.
 
 
IN
SP
EÇ
ÃO
INSPEÇÃO PREDIAL
INSPEÇÃO DE 
VIZINHANÇA
INSPEÇÃO DE ESTÁGIO 
DE OBRA
INSPEÇÃO DE 
RECEBIMENTO DE OBRA
INSPEÇÃO LOCATIVA
INSPEÇÃO DE OBRA EM 
GARANTIA
Fonte: Elaborada pelo autor (2020).
Inspeção Predial é uma análise técnica tridimensional (construção, manutenção e 
uso) da edificação e será tratada de maneira específica posteriormente. A Inspeção de 
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UNIDADE I │ ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO
Vizinhança é a avaliação técnica das características e condições físicas aparentes dos 
imóveis vizinhos a um terreno de futura obra, sob a ótica da segurança para edificações 
vizinhas. Esse tipo de inspeção tem por objetivo resguardar a obra e seus vizinhos para 
eventuais anomalias que venham a surgir nos imóveis circunvizinhos.
A Inspeção de Estágio de Obra é a análise técnica dos serviços realizados, dos que 
estão em andamento e dos materiais estocados numa obra, sob a supervisão do setor 
da qualidade ou outros setores, na data da inspeção. A Inspeção de Conclusão ou 
Recebimento de Obra é a análise técnica das características, especificações e condições 
de funcionamento de uma edificação, sob supervisão do setor de qualidade ou outros 
setores. Esse tipo de inspeção fica configurado quando tem por objetivo o recebimento 
da obra nova (recém-construída) pelo preposto de proprietário ou usuário, antes da 
etapa de uso. 
Inspeção Locativa é a avaliação técnica das condições físicas e condições gerais de 
funcionamento de equipamentos, móveis e utensílios de uma edificação, visando à 
entrega das chaves para a locação ou recebimento/devolução de chaves pós-locação. 
Inspeção de Obra em Garantia é a análise técnica das anomalias remanescentes ou 
recém-surgidas nas edificações, durante a vigência da garantia. 
Inspeção de Falhas de Manutenção é a avaliação técnica das falhas de manutenção 
identificadas nas edificações durante a fase de uso. Esse tipo de inspeção fica 
configurado quando se objetiva a análise das falhas de manutenção, podendo ser 
realizado ainda durante a vigência do prazo de garantia ou após o decurso deste.
Após a realização de qualquer tipo de inspeção, é necessário apresentar ao contratante 
um laudo técnico de inspeção, no qual deverá conter informações como: identificação 
e local de inspeção, data em que foi realizada a vistoria no local, objeto inspecionado 
com suas características de tipologia, dados do solicitante da inspeção, indicação das 
documentações analisadas, fotografias e descritivos das anormalidades identificadas e, 
por fim, breve conclusão sobre o estado de conservação da edificação.
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CAPÍTULO 2
Inspeção predial
Como já mencionado anteriormente, inspeção predial é uma análise técnica 
tridimensional (construção, manutenção e uso) da edificação e deve ser elaborada 
por profissionais habilitados e qualificados, que classificarão as não conformidades 
constatadas nas edificações quanto a origem, grau de risco e indicarão medidas 
mitigadoras necessárias para melhoria da manutenibilidade dos sistemas e elementos 
construtivos.
As inspeções prediais competem e são de responsabilidade dos profissionais, 
engenheiros e arquitetos legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de 
Engenharia e Agronomia (Creas), de acordo com a Lei Federal no 5.194, de 21 de 
dezembro de 1966, e resoluções do Confea e Conselhos de Arquitetura e Urbanismo 
(CAUs) – Lei no 12.378, de 31 de dezembro de 2010, e resoluções do CAU-BR. As 
inspeções prediais são de característica multidisciplinar, devido à complexidade dos 
sistemas e subsistemas construtivos a serem verificados. Fica factível ao profissional 
responsável pela realização do trabalho a convocação de profissionais de outras áreas 
para lhe assessorarem, desde que estes comprovem suas especialidades por meio de 
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e Registro de Responsabilidade Técnica 
(RRT), que devem ser anexadas ao laudo de inspeção.
Conforme Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias 
de Engenharia (Ibape), as anomalias e falhas detectadas em uma edificação são 
classificadas em graus de risco, e a inspeção é classificada em níveis que são baseados 
na complexidade e elaboração de laudo, levando em consideração as características 
técnicas da edificação, a manutenção e a operação existentes e a necessidade de 
formação de equipe multidisciplinar para execução dos trabalhos.
A Norma de Inspeção Predial do Ibape classifica as anomalias encontradas em uma 
edificação em três graus de risco, como mostra o quadro a seguir.
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UNIDADE I │ ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO
Quadro 3. Classificação dos graus de risco em uma edificação.
GRAU DE RISCO DESCRIÇÃO
CRÍTICO
Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de 
desempenho e funcionalidade, causando possíveis paralisações; aumento excessivo de custo de manutenção e 
recuperação; comprometimento sensível devida útil.
MÉDIO
Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de 
sistemas e deterioração precoce.
MÍNIMO
Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada, sem incidência ou sem a 
probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor 
imobiliário.
Fonte: Adaptado de Norma de Inspeção Predial do Ibape (2012).
Ainda de acordo com Norma de Inspeção Predial do Ibape, as inspeções são 
classificadas de acordo com níveis de complexidade e elaboração do laudo técnico, 
levando em consideração as características técnicas da edificação, manutenção e 
operação existentes e a necessidade de formação de equipe multidisciplinar para 
execução dos trabalhos. O quadro 4 descreve os três níveis de classificação da inspeção.
Quadro 4. Classificação dos níveis de inspeção de uma edificação.
NÍVEL DE INSPEÇÃO DESCRIÇÃO
NÍVEL 1
Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade técnica, de manutenção e de operação de 
seus elementos e sistemas construtivos. Normalmente é empregada em edificações com planos de manutenção 
muito simples ou inexistentes. A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma 
especialidade.
NÍVEL 2
Inspeção Predial realizada em edificações com média complexidade técnica, de manutenção e de operação de seus 
elementos e sistemas construtivos, de padrões construtivos médios e com sistemas convencionais. Normalmente 
é empregada em edificações com vários pavimentos, com ou sem plano de manutenção, mas com empresas 
terceirizadas contratadas para execução de atividades específicas, como: manutenção de bombas, portões, 
reservatórios de água, entre outros. 
A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais especialidades.
NÍVEL 3
Inspeção Predial realizada em edificações com alta complexidade técnica, de manutenção e operação de 
seus elementos e sistemas construtivos, de padrões construtivos superiores e com sistemas mais sofisticados. 
Normalmente é empregada em edificações com vários pavimentos ou com sistemas construtivos com automação.
Fonte: Adaptado de Norma de Inspeção Predial do Ibape (2012).
Após classificação de nível e grau da inspeção, passa-se a classificar as anomalias e 
falhas detectadas na inspeção. Ambas são não conformidades que impactam a perda 
precoce de desempenho real ou futuro dos elementos e sistemas construtivos e 
reduzem sua vida útil projetada, podendo comprometer a segurança, a funcionalidade, 
a operacionalidade, a saúde de usuários, o conforto térmico, acústico e lumínico, a 
acessibilidade, a durabilidade, a vida útil, entre outros parâmetros de desempenho 
definidos na ABNT NBR 15575.
As anomalias são classificadas em: endógena, exógena, natural e funcional. Anomalias 
endógenas são aquelas originadas da própria edificação (projeto, materiais e execução). 
Já anomalias exógenas são as causadas por fatores externos à edificação, são provocadas 
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ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO │ UNIDADE I
por terceiros. As anomalias naturais são as decorrentes de fenômenos da natureza. 
As anomalias funcionais são originárias da degradação de sistemas construtivos pelo 
envelhecimento natural e, consequentemente, pelo término da vida útil.
As falhas são classificadas em: de planejamento, de execução, operacionais e 
gerenciais. 
Falhas de planejamento são decorrentes de falhas de procedimentos e especificações 
inadequados do plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de 
uso, de operação, de exposição ambiental e, principalmente, de confiabilidade e 
disponibilidade das instalações, consoante à estratégia de manutenção. Além dos 
aspectos de concepção do plano, há falhas relacionadas às periodicidades de execução.
Falhas de execução estão associadas à manutenção proveniente de falhas causadas 
pela execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de manutenção, 
incluindo o uso inadequado dos materiais. 
As falhas operacionais são relativas a procedimentos inadequados de registros, 
controles, rondas e demais atividades pertinentes. Por fim, as falhas gerenciais 
decorrem da falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, bem como da 
falta de acompanhamento de custos.
Alguns sistemas construtivos e seus elementos são de vital importância e devem 
ser verificados durante a inspeção predial, são eles: estrutura, impermeabilização, 
instalações elétricas e hidráulicas, revestimentos externos em geral, esquadrias, 
revestimentos internos, elevadores, climatização, exaustão mecânica, ventilação, 
coberturas, telhados, combate a incêndio e SPDA.
Toda inspeção predial deve seguir critério e metodologia. O critério adotado deve 
ser baseado na análise do grau de risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e 
ao patrimônio, diante das condições técnicas, de uso, operação e manutenção da 
edificação, bem como da natureza da exposição ambiental. A análise de risco é a 
classificação das anomalias e falhas identificadas nos diversos componentes de uma 
edificação, quanto ao seu grau de risco relacionado com fatores de manutenção, 
depreciação, saúde, segurança, funcionalidade, comprometimento da vida útil e perda 
de desempenho.
A inspeção predial deve ser planejada de acordo com a tipologia da edificação, levando 
em consideração as características construtivas, a qualidade da documentação 
entregue ao inspetor e o nível de inspeção a ser realizado. O planejamento da vistoria 
deve ser iniciado com uma entrevista com o responsável pela edificação, seja ele 
20
UNIDADE I │ ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO
o síndico, o administrador ou o gestor predial com a temática sobre os aspectos 
cotidianos da manutenção do imóvel.
Pela Norma de Inspeção Predial do Ibape, a metodologia consiste em: determinar o 
nível de inspeção; verificar e analisar toda a documentação fornecida pelo solicitante 
da inspeção; obter informações de usuários, responsáveis, proprietários e gestores da 
edificação; vistoriar os itens mais recorrentes citados pelos entrevistados; classificar 
as anomalias e falhas vistoriadas e as não conformidades com a documentação 
examinada; classificar e analisar as anomalias e falhas quanto ao grau de risco; 
definir prioridades; estabelecer recomendações técnicas; e, por fim, estabelecer as 
responsabilidades e a quem estas competem.
A documentação solicitada pelo inspetor aos gestores da edificação deve ser de 
natureza administrativa, técnica, de manutenção e de operação da edificação. Pode 
acontecer de o imóvel não possuir todas essas documentações solicitadas, o que, em 
algumas circunstâncias, pode comprometer a inspeção predial, cabendo ao inspetor 
adequar a documentação disponível a sua necessidade. Os quadros 5, 6 e 7 evidenciam 
as documentações que devem ser solicitadas de acordo com sua natureza.
Quadro 5. Documentação solicitada de natureza administrativa.
AD
M
IN
IS
TR
AT
IV
A
Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio.
Regimento Interno do Condomínio.
Alvará de Construção
Auto de Conclusão.
IPTU.
Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA).
Alvará do Corpo de Bombeiros.
Ata de instalação do condomínio.
Alvará de funcionamento.
Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança.
Certificado de treinamento de brigada de incêndio.
Licença de funcionamento da prefeitura.
Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual.
Cadastro no sistema de limpeza urbana.
Comprovante da destinação de resíduos sólidos etc..
Relatório de danos ambientais, quando pertinente.
Licença da vigilância sanitária, quando pertinente.
Contas de consumo de energia elétrica, água e gás.
Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO).
Alvará de funcionamento.
Certificado de Acessibilidade.
Fonte: Adaptado de Norma de Inspeção Predial do Ibape (2012).
21
ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO │ UNIDADE I
Quadro 6. Documentação solicitada de natureza técnica.TÉ
CN
IC
A
Memorial descritivo dos sistemas construtivos.
Projeto executivo.
Projeto de estruturas.
Projeto de Instalações Prediais:.
Instalações hidráulicas.
Instalações de gás.
Instalações elétricas.
Instalações de cabeamento e telefonia.
Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas.
Instalações de climatização.
Combate a incêndio.
Projeto de Impermeabilização.
Projeto de Revestimentos em geral, incluindo fachadas.
Projeto de paisagismo.
Fonte: Adaptado de Norma de Inspeção Predial do Ibape (2012).
Quadro 7. Documentação solicitada de manutenção e operação.
M
AN
UT
EN
ÇÃ
O 
E 
OP
ER
AÇ
ÃO
Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico).
Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC).
Selos dos Extintores.
Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA).
Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA).
Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios.
Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos reservatórios e da rede.
Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras.
Laudos de Inspeção Predial anteriores.
Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores.
Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral.
Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas.
Específicos, tais como: ar-condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos 
eletromecânicos e demais componentes.
Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado central.
Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás.
Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibrações mecânicas etc..
Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas 
Específicos, tais como: ar-condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos 
eletromecânicos e demais componentes.
Cadastro de equipamentos e máquinas.
Fonte: Adaptado de Norma de Inspeção Predial do Ibape (2012).
Depois de colhidos todos os documentos e as informações com proprietários e gerência 
administrativa, é chegado o momento de desenvolver o diagnóstico das anomalias 
encontradas na edificação.
22
CAPÍTULO 3
Diagnóstico das patologias
De modo geral, as construções estão sujeitas à ação de diversos agentes degradadores, 
como água, variações de temperatura, presença de sais solúveis, poluição e 
biodeterioração. As edificações também sofrem com processos de degradação 
provocados por erros humanos nas diferentes fases da sua construção (concepção, 
projeto, execução e utilização). Além disso, ainda podem ser afetadas por desastres 
naturais. 
Dessa forma, faz-se necessário analisar o tipo e o nível de deterioração dos elementos 
construtivos e identificar as suas causas, de modo a proceder à reabilitação e a evitar, 
se possível, a progressão dessas anomalias. 
Identificar causas a partir de efeitos não é fácil, quer pela dificuldade em estabelecer 
relações correspondentes entre ambos, quer pela coexistência de diversos pares de 
causa-efeito que, por vezes, condicionam-se mutuamente e se confundem. 
Para reconhecer o estado patológico dos materiais e realizar o diagnóstico de 
anomalias, são necessárias várias técnicas in loco ou laboratoriais. Podemos dividir as 
técnicas quanto ao grau de destruição (destrutivas e não destrutivas), aos princípios 
em que se baseiam, aos resultados obtidos, aos elementos ou materiais a que se 
aplicam, aos objetivos principais e ao tipo de tecnologia utilizada.
Quando uma edificação apresenta uma quantidade significativa de anomalias, não 
é possível partir para os reparos sem um diagnóstico preciso sobre as correções 
necessárias antes de dar início aos serviços de reparo.
Estudo-diagnóstico é o conjunto de procedimentos destinados a garantir o 
conhecimento conciso a respeito de uma edificação sob a ótica do seu estado de 
conservação, segurança e causas das anomalias detectadas. O diagnóstico auxilia 
também na reabilitação dos edifícios, embasando as decisões a serem tomadas nas 
correções aplicadas.
Para fechamento de todo diagnóstico, a inspeção deverá ser levada a fundo. Toda 
edificação possui particularidades e características especiais, por isso para cada caso 
é necessária uma metodologia diferente. Além disso, o inspetor necessita de um 
grande conhecimento não apenas sobre as técnicas construtivas, mas também sobre 
as características e o comportamento estrutural dos materiais, da forma de execução e 
da colocação correta dos fatores que podem influir na compatibilidade dos projetos e, 
consequentemente, na execução.
23
ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO │ UNIDADE I
Princípios gerais de um diagnóstico
A realização de um diagnóstico é imprescindível para a correta intervenção e correção 
sobre o objeto construído. Diagnosticar uma edificação nada mais é do que inspecioná-
la para detectar anomalias e falhas. Essa atitude permite identificar os problemas e, 
com os recursos disponíveis, identificar causas que possivelmente deram origem aos 
defeitos, prever com segurança consequências futuras e propor soluções que venham a 
mitigar esses problemas.
Um diagnóstico só se torna válido quando suas soluções propostas para mitigar os 
problemas encontrados promovem o desaparecimento ou a estagnação da progressão 
das anomalias e dos defeitos encontrados. A lentidão de alguns fenômenos inerentes 
ao comportamento das construções faz com que um diagnóstico respeite a perspectiva 
temporal. 
Metodologia de um diagnóstico 
O diagnóstico de uma edificação é algo que envolve muita cautela, uma vez que se 
trata da análise de patologias de natureza distinta, o que exige do profissional que fará 
a inspeção um conhecimento generalizado, que tende a se tornar especializado pela 
especificidade de causa de cada anomalia.
Dessa forma, o estudo-diagnóstico inicia-se de forma generalista, necessitando 
do conhecimento multidisciplinar em várias áreas, como: geotecnia, estruturas, 
implantação, fundação, alvenaria, revestimento, isolamento térmico, acabamentos e 
instalações, o que é contraditório para um especialista. Por isso, em um diagnóstico, 
muitas vezes faz-se necessário o envolvimento de uma equipe de especialistas para que 
cada um siga de modo aprofundado em sua área de conhecimento.
Diante da contradição apresentada, para se chegar a um diagnóstico surgem vias a 
serem percorridas durante uma inspeção, sendo elas:
 » Empírica: via em que o estudo se baseia exclusivamente no saber de 
experiência do profissional inspetor, sem nenhum aprimoramento ou 
aprofundamento técnico-científico.
 » Científica: via em que o diagnóstico é baseado cientificamente e com 
aprofundamento técnico-científico nas causas patológicas.
 » Combinação de ambas anteriores: significa aliar experiência e 
conhecimento do inspetor com meios complementares científicos.
24
UNIDADE I │ ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO
Assim, com as três vias apresentadas entende-se que a melhor delas para formular um 
diagnóstico bem fundamentado é, sem dúvida, a terceira, por levar em consideração a 
experiência de quem analisa, alicerçada pelo conhecimento científico.
Como já mencionado anteriormente, cada edificação possui suas características 
individuais e particularidades, necessitando, assim, de uma metodologia específica 
para cada caso a ser diagnosticado, porém existem metodologias desenvolvidas que 
pode ser combinadas e aplicadas para cada caso, são elas: análise de informações 
(desenhadas e escritas), realização de questionário, visita ao interior e exterior da 
edificação, realização de registros fotográficos das anomalias identificadas, medidas in 
loco e em laboratório e testes de sondagem.
 » Análise das informações (desenhadas e escritas): plantas gerais da 
edificação, especificações técnicas das áreas comuns e de trabalhos já 
desenvolvidos.
 » Realização de questionário: nesse momento, por meio de questionários 
aplicados a moradores e gestores da edificação é que será possível 
detectar as anomalias que mais desagradam os usuáriosdo sistema 
construtivo.
 » Visita ao interior e exterior da edificação: inspeção nas áreas externas e 
internas da edificação.
 » Realização de registros fotográficos das anomalias identificadas: veículo 
de grande importância quando não apresentadas em plantas as não 
conformidades.
 » Medidas in loco e em laboratório: averiguação do grau da anomalia, 
podendo ser no local inspecionado ou em testes de laboratório.
 » Teste de sondagem: permite caracterizar a composição dos elementos 
quando necessário.
Segundo Ferreira (2010), todo diagnóstico deve apresentar, ao final da realização dos 
trabalhos, um relatório com as anomalias e medidas mitigadoras propostas, seguindo 
a ordem de apresentação abaixo:
 » Introdução.
 » Descrição dos elementos construtivos em análise.
 » Descrição das patologias.
25
ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO │ UNIDADE I
 » Resultado das sondagens, medições e suas interpretações.
 » Fatores que causaram as patologias.
 » Metodologia para o trabalho de reabilitação.
 » Medidas mitigadoras e sanadoras para as anomalias encontradas.
O diagnóstico vem sendo entendido como o mecanismo à procura de explicações 
para causas patológicas, mediante a análise dos efeitos provocados, mas há situações 
em que essas causas são muito mais próximas e notoriamente conhecidas, como 
o caso das catástrofes naturais que causam anomalias nas edificações. Em tais 
casos, a simplicidade do diagnóstico é evidente, não seguindo necessariamente uma 
metodologia aprofundada, sendo muitas vezes suficiente uma análise empírica.
Análise documental
Para o diagnóstico, após a realização da inspeção visual, é chegada a hora de reunir 
toda a documentação existente a plantas, execução e utilização do objeto inspecionado 
para analisar o que essa documentação poderá vir a contribuir para um bom 
fechamento do diagnóstico.
Segundo Ferreira (2010), essa coleta de informações é feita distinguindo três grandes 
áreas de informação, sendo elas:
 » da construção, dos elementos e dos materiais;
 » dos envolventes e das ações da estrutura;
 » do comportamento da construção.
O estudo e a caracterização da edificação envolvem:
 » o levantamento de sua geometria, dos materiais constituintes e de suas 
anomalias;
 » a avaliação das propriedades e a detecção das falhas e anomalias.
A análise documental tem por objetivo avaliar e compreender a forma como a 
edificação interage, de forma particular e com seus elementos individualizados, sob 
o ponto de vista estrutural, quando submetida a forças e acelerações endógenas e 
exógenas.
26
UNIDADE I │ ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO
Métodos de ensaios
Algumas vezes, para chegar ao diagnóstico preciso de uma edificação, é preciso 
realizar ensaios in loco ou em laboratório. Esses ensaios são divididos em dois grandes 
grupos: destrutivos e não destrutivos. A seguir, serão diferenciados e elencados alguns 
exemplos e situações de aplicação para cada um.
Ensaios mecânicos destrutivos
Os ensaios mecânicos realizados em materiais sólidos são procedimentos 
que compreendem testes, cálculos, gráficos, consultas, tudo isso respaldado 
normativamente. Realizar ensaios em um material sólido é submetê-lo a situações que 
simulam o esforço extremo que o objeto pode alcançar em condições reais de uso.
São divididos em dois grandes grupos, destrutivos e não destrutivos. Destrutivos são 
aqueles que deixam algum sinal no objeto ou que retiram parte deste para submetê-
lo ao ensaio, mesmo que não inutilize a peça como um todo. São importantes porque 
é dessa forma que se verifica a qualidade do material, garantindo confiabilidade 
e segurança ao usuário. A figura a seguir ilustra os tipos mais comuns de ensaios 
realizados em materiais sólidos.
Figura 7. Ensaios destrutivos.
 
 
Ensaios 
destrutivos
Ensaio de 
compressão Ensaio de dureza Ensaio de flexão
Fonte: Elaborada pelo autor (2020).
Ensaios de compressão consistem na aplicação de uma carga compressiva, em uma 
única direção, em uma dada parte do objeto em estudo. Esse ensaio é executado 
quando se deseja determinar a deformação linear, a resistência à compressão, o 
módulo de elasticidade, a tensão de escoamento, a deformação sob compressão. É 
realizado por meio de uma prensa hidráulica que permite a transmissão de cargas para 
o corpo de prova por meio de pratos de compressão vertical, paralelos ao eixo vertical 
da máquina, conforme figura 8.
27
ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO │ UNIDADE I
Figura 8. Prensa hidráulica e medidor de deformações digital.
Fonte: Almeida (2012). 
Ensaios de dureza são realizados com a inserção de uma ponta penetradora no objeto 
com a finalidade de medir a resistência à penetração quando aplicada uma carga no 
corpo de prova. A dureza é influenciada por outras propriedades, como o módulo de 
elasticidade e a viscoelasticidade do material.
Figura 9. Durômetro.
Fonte: Afinko Soluções em Polímeros (2017).
O ensaio de flexão é a aplicação de uma carga em dada parte de certa barra de 
geometria padronizada. Esse ensaio é utilizado para determinar a resistência à 
flexão, o módulo de elasticidade, a deformação sob flexão. Essas propriedades são 
importantes para o controle de qualidade e para avaliar o desempenho dos materiais 
plásticos quando submetidos a uma carga de flexão.
28
UNIDADE I │ ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO
Figura 10. Máquina de ensaio de flexão em sólido.
Fonte: Afinko Soluções em Polímeros (2017).
Os ensaios mecânicos destrutivos são utilizados em diversos segmentos, não 
apenas em edificações com deformidades, mas também por institutos de pesquisas, 
produtores de equipamentos e materiais elétricos, de saúde e segurança humana, 
brinquedos infantis e artigos de festa, agências governamentais, construção civil, entre 
outros.
Ensaios não destrutivos
Os ensaios não destrutivos (END) são definidos como testes realizados para o controle 
de qualidade em peças acabadas ou semiacabadas para detecção de anomalias por 
meio de princípios físicos definidos sem prejudicar a posterior utilização do objeto 
inspecionado nem a extração da peça para análise.
Os END permitem a detecção de descontinuidades encontradas no interior do material. 
Esses ensaios são norteados pela aplicação de energia física de modo a não causar 
danos ao objeto inspecionado, não causando também prejuízos no funcionamento 
posterior da peça. Pode ocorrer que os END deixem algum vestígio de utilização nas 
peças, mas este não influencia no funcionamento do objeto. 
Os END são utilizados para garantir a qualidade exigida do produto em questão, evitar 
interrupção de serviços essenciais na utilização da peça, garantir o fator de segurança 
e, consequentemente, a prevenção de acidentes. Dentre os principais motivos para 
utilização dos END, destacam-se: capacidade de detecção de descontinuidades ou 
defeitos em diferentes dimensões, posições e formatos; determinação das propriedades 
físicas dos materiais, tais como propriedades ópticas, elétricas, magnéticas e 
mecânicas, por meio da avaliação estrutural de componentes (microestrutura e 
estrutura da matriz).
29
ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO │ UNIDADE I
Os ensaios não destrutivos mais utilizados em materiais sólidos são: ultrassom, 
radiografia, partículas magnéticas e líquidos penetrantes.
O ultrassom em sólidos consiste em utilizar um equipamento dotado de dois 
transdutores que emitem pulsos ultrassônicos (ondas sonoras) por meio do objeto. 
Essas ondas atravessam as regiões mais densas da peça, contornando os espaços 
vazios e as descontinuidades. Assim, é medido o tempo para que uma onda atravesse 
a peça, e, quanto mais longo for o tempo, maior foi o caminho pelo qual as ondas 
atravessaram, o que indica maior incidência de descontinuidades.
Figura 11. Aparelho digital de ultrassom para sólidos.
Fonte: Direct Industry (2020).
O método de detecção de deformidades por radiografia consiste na avaliação de uma 
dada região de um material sólido que apresenta diferença em espessura ou densidade 
comparada com uma região vizinha. A capacidadedo processo em detectar falhas 
com pequenas espessuras em planos perpendiculares ao feixe dependerá da técnica 
de ensaio realizada. Descontinuidades como vazios e inclusões que apresentam uma 
espessura variável em todas as direções são facilmente detectadas, desde que não 
sejam muito pequenas em relação à espessura da peça.
O ensaio é feito da seguinte forma: o aparelho de radiografia é colocado em frente 
à deformidade, e o filme, ao fundo da peça, sendo, dessa forma, possível avaliar a 
profundidade e gravidade do dano em questão.
30
UNIDADE I │ ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO
Figura 12. Ensaio não destrutivo por radiografia.
 
 
Fonte 
Filme 
Descontinuidade 
Radiação 
Fonte: Andreucci (2014).
O END por partículas magnéticas consiste em submeter um objeto a um campo 
magnético. Na região em que for formado o campo magnético, há indicação 
de descontinuidade ou falta de continuidade das propriedades do material. A 
aglomeração do campo magnético favorecerá visualização do formato e da extensão da 
descontinuidade. 
Figura 13. Aparelho magnético para detecção de deformidades em sólidos.
Fonte: KRAS (2020).
Por fim, o ensaio por meio de líquidos penetrantes consiste em fazer penetrar um 
líquido na abertura da descontinuidade; após a remoção do excesso de líquido da 
superfície, faz-se o líquido retido sair da descontinuidade por meio de um revelador. A 
imagem da descontinuidade fica, então, desenhada sobre a superfície.
31
ENGENHARIA DE DIAGNÓSTICO │ UNIDADE I
Figura 14. Ensaio de detecção de falhas por meio de líquido penetrante.
Fonte: Koten Engenharia (2020).
A definição entre a escolha do método de ensaio a ser utilizado está vinculada a 
diversos fatores, tais como: material a ser inspecionado, tipo de propriedade a ser 
verificada, custo de realização do ensaio, mão de obra especializada, instalações para 
realização do ensaio, entre outros.
32
UNIDADE IIGESTÃO DA 
ENGENHARIA
CAPÍTULO 1
Gerenciamento de projetos 
Segundo o Project Management Institute (PMI), define-se projeto como “um 
empreendimento único que deve apresentar um início e um fim claramente definidos 
e que, conduzidos por pessoas, possa atingir seus objetivos, respeitando os parâmetros 
de prazo, custo e especificações (qualidade e escopo)”. Dessa forma, entende-se que 
projeto é todo empreendimento com características definidas, possuindo começo 
e fim, sendo conduzidos por pessoas com o objetivo de alcançar metas previamente 
definidas.
Existem várias situações que podem dar início a um projeto, são elas: necessidade 
de melhoria de um projeto já existente; necessidade de criação de um novo 
produto demandado pelo mercado; criação de produtos únicos nunca pensados 
nem desenvolvidos. No âmbito organizacional, também se faz necessário o início de 
alguns projetos, sejam eles decorrentes de mudanças dentro da organização ou de 
necessidades de melhorias internas.
Gerir um projeto é um conjunto de práticas, princípios e técnicas aplicadas para 
administrar um grupo de projetos e controlar cronogramas, custos, riscos e 
desempenhos para alcançar as necessidades de um cliente final. A gestão de projetos 
compreende duas etapas: planejamento e controle de projetos.
Quando se deseja criar algo, é fundamental planejar em detalhes aquele objeto e 
pensar nas características inerentes ao correto desempenho daquele produto ou 
serviço. Aliado a isso, é necessário o controle estruturado que acompanhe todo o 
processo, desde a criação até o produto concebido.
33
GESTÃO DA ENGENHARIA │ UNIDADE II
Figura 15. Gestão de Projetos.
 
 
Gestão de 
Projetos
Controle de 
Projetos
Planejamento 
de Projetos
Fonte: Campos (2012).
Segundo Campos (2012), o ciclo de vida de um projeto é composto por quatro etapas: 
concepção, planejamento, execução/controle e fechamento ou conclusão. A figura 16 
evidencia o ciclo de um projeto.
Figura 16. Ciclo de vida de um projeto.
 
 
Planejamento 
Final 
Execução / 
 Controle 
Concepção 
Nível da 
atividade 
Tempo 
Fonte: Campos (2012).
 » Concepção: identificação de necessidades, estabelecimento da 
viabilidade, definição de alternativas, desenvolvimento de orçamentos e 
cronogramas e definição da equipe de trabalho.
 » Planejamento: programação dos recursos humanos, materiais e 
financeiros, estudos e análises, geração de protótipos, análise de 
resultados e obtenção de aprovação da execução.
 » Execução/controle: ocorrência das atividades programadas, 
monitoração e controle, reajustes que se fizerem necessários.
34
UNIDADE II │ GESTÃO DA ENGENHARIA
 » Final ou fechamento: encerramento do projeto, aceitação, treinamento 
do pessoal operacional e realocação dos recursos.
O controle do processo não se faz apenas na terceira fase do ciclo de vida do projeto, 
ao longo do processo é necessário o controle constante, pois a falta de controle durante 
as etapas pode levar o processo ao caos.
Durante a elaboração do projeto, é necessário que ocorra o alinhamento e acordo entre 
equipe planejadora, cliente e gerência em relação aos objetivos a serem alcançados, 
pois objetivos bem traçados e claros evitam erros e possíveis retrabalhos.
A comunicação entre as partes envolvidas no projeto precisa ser efetiva e constante, 
acontecendo durante e depois das tarefas, visando esclarecer a todos, auxiliando 
no desempenho geral, evitando comentários inoportunos e distorcidos entre os 
envolvidos no desenvolvimento do projeto.
É fundamental o apoio da gerência do projeto seja por meio de suporte e promoção de 
diálogos, de participação geral e, especialmente, por assegurar que o estabelecido seja 
cumprido, isto é, posto em prática.
Segundo Campos (2012), todo projeto necessita seguir alguma metodologia para 
alcançar os objetivos traçados, as quais podem ser:
 » Estratégia: metodologia utilizada para lidar com problemas finitos.
 » Doutrina: é a forma de raciocinar sobre a utilização de recursos e a 
realização de objetivos, com os seguintes princípios:
 › É uma solução ou método de trabalho que se aplica a determinados 
problemas, situações ou tipos de atividades. 
 › A aplicação do método depende da natureza intrínseca do problema 
ou da situação.
 › A tarefa básica da Administração de Projetos é assegurar a orientação 
para um resultado que resolva um problema.
 › Controlar custos e prazos são condições básicas para se alcançar o 
resultado.
 › Os princípios da Administração de Projetos aplicam-se a todos 
os tipos de projetos. A escala de sofisticação e técnicas varia com a 
dimensão de cada projeto em questão.
35
GESTÃO DA ENGENHARIA │ UNIDADE II
 » Habilidade: todas as pessoas que participam de projetos, como 
gerentes de equipes ou integrantes técnicos de equipes, devem estar 
familiarizadas com os princípios, os conhecimentos e as técnicas da 
Administração de Projetos.
 » Disciplina: por meio dessa metodologia, é possível identificar e 
sistematizar as áreas mínimas de conhecimento entre as partes 
envolvidas no projeto, contribuir para a formação de uma linguagem 
comum e fornecer suporte para programas de treinamento e educação 
referente à Administração de Projetos.
Como já mencionado, todo projeto possui um ciclo de vida. Associados a esse ciclo, 
surgem componentes para auxiliar o planejamento, o acompanhamento e o controle – 
por exemplo, o cronograma. Todo projeto é composto de muitas tarefas, sendo essas 
pequenas ou não.
Um cronograma é a disposição gráfica do tempo necessário para executar cada tarefa 
e, ao final, o demonstrativo do tempo total estimado a ser gasto no desenvolvimento 
do projeto como um todo. De modo geral, a duração de um projeto é calculada a partir 
da data zero de início das tarefas, para depois serem estabelecidas a data real de início, 
as fases intermediárias e a data final prevista. A tabela 1 exemplifica um cronograma.
Tabela 1. Cronograma de desenvolvimento de projeto.
Cronograma de Desenvolvimento de Projeto
MESES MARÇO ABRIL MAIO JUNHO
Desenvolvimento de escopo do Projeto X XEntrega de versão 00 do Projeto   X X                        
Desenvolvimento da Janela OpenGL     X X                      
Modelagem de objetos primitivos com o OpenGL     X X X                    
Modelagem de objetos no Maya, para ser inserido no cenário       X X                    
Implementação de loader para objetos do Maya       X X X                  
Desenvolvimento da lógica do jogo       X X X X                
Entrega de versão 01 (Wireframe)             X                
Aperfeiçoamento da modelagem e da lógica do jogo               X X X X        
Criação do sistema de iluminação                 X X X X X X  
Entrega da versão 02                           X  
Texturização do cenário                     X X X X X
Entrega da versão final                             X
Fonte: Campos (2012).
36
UNIDADE II │ GESTÃO DA ENGENHARIA
Além do planejamento de tarefas em uma sequência lógica, faz-se necessário o 
acompanhamento e controle do trabalho em desenvolvimento. Para isso, é possível 
utilizar uma ferramenta chamada Gráfico de GANTT, que representa o tempo 
necessário (previsto ou real) como uma barra em um gráfico. 
Em alguns casos, pode-se utilizar gráficos simples e outros um pouco mais elaborados, 
até alcançar outros maiores e bem complexos, que podem ser feitos por meio de 
softwares mais ou menos avançados, como o MS Project da Microsoft.
Figura 17. Gráfico de GANTT simples.
 
 
Atividade A 
Atividade B 
Atividade C 
Atividade D 
Tempo 
Jun Jul Ago Set Out Nov 
Fonte: Adaptado de UFPE (2020).
Tabela 2. Gráfico de GANTT elaborado.
ID TASK NAME START FINISH DURATION 29/9/2007 19/10/2007 8/11/2007 
28/11/2007 18/12/2007 7/1/2008 
27/1/2008 
1 Escolha e 
definição do 
projeto 
29/9/2007 5/10/2007 7 ___ 
2 Documentos de 
visão 
6/10/2007 29/10/2007 24 ________ 
3 Estudo do 
Projeto 
6/10/2007 16/10/2007 11 ____ 
4 Estudo da Arte 6/10/2007 16/10/2007 11 ____ 
5 Elaboração dos 
documentos de 
visão 
17/10/2007 29/10/2007 13 _____ 
6 Elaboração da 
apresentação 
intermediária 
25/10/2007 29/10/2007 5 ___ 
7 Escolha da 
metodologia de 
levantamento 
de requisitos 
30/10/2007 14/11/2007 16 ______ 
8 Realização das 
atividades de 
levantamento 
de requisitos 
15/11/2007 21/12/2007 37 ___________ 
9 Documentos de 
requisito 
5/12/2007 4/1/2008 31 ________ 
10 Segunda 
apresentação 
do trabalho 
13/12/2007 17/12/2007 5 __ 
 
Fonte: Adaptado de Campos (2012).
37
GESTÃO DA ENGENHARIA │ UNIDADE II
A grande vantagem dos gráficos de GANTT é a representação visual, de maneira 
simples, possível de acompanhar o teórico (estabelecido) versus o executado (o real 
que está acontecendo). A partir daí, o gestor responsável pelo projeto poderá tomar as 
decisões que achar convenientes para corrigir as distorções, sempre na busca de um 
melhor resultado.
Tratando-se de gerenciamento de projetos, os custos internos relativos ao seu 
desenvolvimento não poderiam deixar de ser abordados, pois são de vital importância 
para determinar a viabilidade de um projeto por influenciarem diretamente no preço 
de venda do produto. 
É razoavelmente fácil quantificar alguns custos como matéria-prima, mão de obra 
direta e indireta, material de consumo, aluguéis, impostos, taxas, energia elétrica, 
água, porém é preciso ficar atento a alguns custos que são embutidos e muitas vezes 
não quantificados, como: custos operacionais, custos de distribuição, custos de testes, 
custos de software, entre outros.
38
CAPÍTULO 2
Gerenciamento de obras
Após o desenvolvimento e a elaboração de todo o projeto, inclusive do cronograma, de 
um empreendimento civil, seja ele de natura pública ou privada, é chegado o momento 
de executá-lo, etapa que tem por finalidade adequar, modificar, recuperar ou construir 
uma edificação.
Antes de iniciar qualquer obra, deve haver a formalização do contrato entre as partes 
interessadas (cliente e executor), documento que estabelece o interesse das partes, 
os direitos e as obrigações recíprocas. Todo contrato é dirigido por dois princípios: o 
da lei entre as partes (lex inter partes) e o da observância do pactuado (pacta sunt 
servanda). O primeiro impede a alteração do que as partes convencionaram, e o 
segundo as obriga a cumprir fielmente o que avençaram e prometeram reciprocamente.
O conteúdo do contrato é a vontade das partes expressas no momento de sua 
formalização, porém existem cláusulas que são fixas, de acordo com a fidelidade do 
objeto, os direitos, as obrigações, os encargos e as responsabilidades dos contratantes. 
É inerente a todo contrato possuir cláusulas essenciais e cláusulas acessórias: as 
primeiras fixam as condições fundamentais para sua execução, as segundas não afetam 
o conteúdo negocial, podendo ser omitidas.
Como já dito anteriormente, contratos de obras são aqueles cujo objeto acordado 
consiste em construção, reforma, fabricação, recuperação ou ampliação de 
determinado bem. Dessa forma, existem quatro formas contratuais de obras que 
possuem pactos e modalidades distintas, sendo elas:
 » empreitada por preço global, quando o preço ajustado leva em 
consideração a obra como um todo; como se trata de empreitada, pode 
o empreiteiro contribuir apenas com seu trabalho ou pode também 
fornecer os materiais, aplicável aqui o art. 610o do Código Civil (CC); 
 » empreitada por preço unitário, no qual o preço leva em conta 
determinadas unidades da obra a ser realizada; 
 » empreitada integral (art. 6o, VIII, “e”), em que se contrata um 
empreendimento em sua integralidade, compreendendo todas as etapas 
das obras, os serviços e as instalações; 
 » Tarefa, quando se ajusta mão de obra para pequenos trabalhos, por 
preço certo, com ou sem fornecimento de materiais (art. 6o, VIII, “d”).
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GESTÃO DA ENGENHARIA │ UNIDADE II
É importante salientar que termos como atrasos, inflações anuais, elevações do 
mercado, desvalorização da moeda ou do aumento geral de salários no período de 
vigência do contrato devem ser convencionados entre as partes, mantendo, dessa 
forma, o equilíbrio financeiro que liga a atividade contratada ao encargo financeiro 
correspondente.
As formas contratuais têm como objetivo facilitar o acordo entre as partes envolvidas 
no projeto, porém muitas vezes não é possível cobrir as eventualidades que surgem 
no decorrer do processo executivo, sendo essa a maior crítica aos regimes contratuais 
padronizados. Durante o desenvolvimento do contrato, deve-se observar de quem 
serão determinadas responsabilidades, como: responsabilidade pelo projeto; compra 
dos materiais; construção; se o comissionamento será de uma única organização 
ou será dividido em várias organizações independentes; se o construtor principal 
vai gerenciar tanto o projeto quanto a construção, ou só será responsável pelo 
gerenciamento com a construção realizada por terceiros; e qual será o mecanismo de 
pagamentos.
Em contratos por empreitada por preço global, o valor é pré-estabelecido com o 
executor da tarefa, incluindo todos os serviços a serem realizados. O pagamento pode 
ser realizado em uma só parcela, ao final da execução do trabalho, ou em parcelas com 
datas definidas para serviços de longa duração.
Não liberando pagamentos parciais, o contratante obriga o executor a terminar o 
serviço o quanto antes. Nesse método, é possível trabalhar com as chamadas Ordens 
de Serviço, uma prática que facilita a vida do executor e do contratante, agiliza os 
pagamentos e simplifica a gestão de mão de obra terceirizada. 
Nesse método, a contratante limita-se a inspecionar, realizar medições e garantir a 
qualidade dos processos executados, não utilizando de sua engenharia tradicional para 
executar o serviço. 
Nessa forma contratual, a contratada deve obter informaçõessuficientes para realizar 
uma oferta de preço global, pois receberá um valor fixo previamente estabelecido, o 
que não impede o estabelecimento de cláusulas de correção monetária, e, como são 
frequentes as modificações de escopo, geralmente são incluídas no contrato algumas 
cláusulas que regulam a prestação de serviços adicionais, bem como sua forma de 
remuneração, chamadas de aditivos de contrato.
Apresenta como vantagens a exigência de menores custos de administração e o 
oferecimento de maiores garantias comerciais à contratante, ao mesmo tempo em 
que permite melhor comparação entre propostas concorrentes. Já as desvantagens 
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UNIDADE II │ GESTÃO DA ENGENHARIA
envolvem as seguintes situações: obriga a definição prévia do projeto e o escopo antes 
da concorrência; pode implicar preços mais altos para refletir fatores de segurança; os 
riscos podem reduzir o número de concorrentes qualificados; a elaboração da proposta 
é mais demorada; não favorece a melhor qualidade; tende a gerar conflitos e disputas 
entre as partes a respeito da abrangência do escopo.
Na forma contratual preço unitário, o contratado é remunerado pelo serviço realizado, 
medido por preços unitários definidos previamente. Esse método traz problemas às 
vezes, porque o contratado não cumpre os prazos estabelecidos pelo contratante. 
Como forma de evitar problemas com esse tipo de regime contratual, temos: negociar 
com o empreiteiro a execução de recortes, arremates e requadros dentro dos preços 
unitários contratados, evitando fazer medições separadas para esses serviços menores; 
colocar no contrato penalidades caso o empreiteiro não cumpra os prazos estipulados, 
se o fato correr por sua culpa exclusiva.
O contratante deve ficar atento aos detalhes executivos do serviço, pois, como forma 
de adiantar este, o contratante o executa com poucos funcionários e tende a querer 
realizá-lo de forma mais rápida, não atentando para detalhes como arremates, 
recortes, requadros, entre outros serviços que requerem mais atenção e tempo.
A empreitada integral é quando o contratado realiza a atividade em sua totalidade, 
compreendendo todas as etapas das obras, dos serviços e das instalações necessárias, 
sob inteira responsabilidade da contratada até a sua entrega ao contratante em 
condições de entrada em operação, atendidos os requisitos técnicos e legais para sua 
utilização em condições de segurança estrutural e operacional e com as características 
adequadas às finalidades da contratação.
A empreitada global difere-se da empreitada integral, pois, na última, o contratante 
recebe do contratado o objeto em plena condição de uso, enquanto na primeira é 
executada uma parte do projeto em si.
A tarefa é uma modalidade contratual em que o contratado fixa preço pela hora 
trabalhada de cada profissional (encarregado, oficial, meio-oficial, servente), e 
o contrato é remunerado pelo tempo gasto na realização do serviço. Essa forma 
contratual é comum em obras em que o escopo de serviços é indefinido ou se torna 
difícil definir as quantidades de tarefas a executar, ou ainda em casos em que os 
serviços são muito demorados e, por isso, o pagamento por etapas ou preços unitários 
não compensaria financeiramente o contratado.
Nesse tipo de regime contratual, o contratante deve ficar atento, pois, como são pagos 
serviços por hora-homem, pode acontecer de o empreiteiro atrasar a entrega do 
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GESTÃO DA ENGENHARIA │ UNIDADE II
serviço. A depender dos preços acertados, a produtividade dos funcionários alocados 
deve ser alta, para compensar os valores pagos por administração, o que raramente 
acontece.
A principal vantagem dessa modalidade contratual é a eliminação da necessidade de 
ser ter uma definição completa do serviço a ser executado, e a principal desvantagem é 
a exigência do maior rigor.
Apresentados os regimes contratuais, não se pode esquecer da garantia a ser colocada 
no contrato caso algumas das partes venha a descumprir o acordado inicialmente. 
Essa garantia pode ser apresentada de diferentes formas, sendo elas: 
 » Caução: garantia de manutenção da proposta, ou seja, a de que o 
contratado manterá as condições por ele definidas em sua proposta, caso 
seja declarado vencedor.
 » Retenção: destina-se ao pagamento de eventuais multas ou débitos que 
ocorram ao longo da execução do contrato. 
 » Multa: garantia contratual na qual se aplica uma penalidade de valor 
pecuniário ao contratado, por causa de descumprimentos de obrigações 
contratuais assumidas. 
 » Seguro: garantia coberta por uma apólice emitida por uma entidade 
seguradora legalmente constituída e autorizada a funcionar no país; a 
apólice é o espelho de um contrato de seguro, no qual são especificadas 
condições de caráter geral, especial ou particular. 
Definido o regime contratual, as cláusulas e as garantias, é chegado o momento 
da formalização. Muitos contratados não leem os contratos antes de assinar, 
considerando-os uma mera formalidade, o que é um grande erro.
Hedley (2002) considera importante uma sequência de passos para ajudar o 
contratado a rever as condições da obra e saber se realmente possui capacidade técnica 
para realizá-la antes da assinatura do contrato:
 » Revisar a proposta: rever com a equipe os custos, as necessidades de 
recursos, e confirmar preços com fornecedores.
 » Rever todas as plantas e relatórios: muitas vezes, o empreiteiro faz as 
estimativas de preços sem conhecer os projetos completos.
 » Rever todas as especificações: além das plantas, o tipo de acabamento, as 
solicitações e os critérios de medição são de fundamental importância. 
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UNIDADE II │ GESTÃO DA ENGENHARIA
 » Visitar o local da obra: alguns canteiros possuem limitações sérias 
de espaço, obrigando o empreiteiro a utilizar guindastes e gruas para 
mover o material; problemas com o acesso também afetam a produção e 
a logística do canteiro.
 » Revisar a programação da obra: se o empreiteiro fez algum cronograma 
estimativo para orçar a obra, deve revisar as estimativas de tempo, para 
ter certeza de ser possível concluir o contrato no prazo. 
 » Completar uma lista de checagem do projeto: o empreiteiro deve conferir 
se o contrato está claro no que diz respeito ao escopo, aos prazos, 
aos marcos intermediários, às exigências de materiais, ferramentas, 
equipamentos, segurança do trabalho, entre outros.
 » Verificar recursos do projeto: levantar a capacidade financeira do 
contratante para arcar com a obra e verificar se seu capital de giro é 
suficiente para mobilizar a sua equipe e mantê-la até (no mínimo) a 
primeira medição.
 » Ler todo o contrato: além de uma leitura acurada, procurar sempre a 
orientação de um advogado. 
 » Executar o contrato: depois de toda essa revisão, o empreiteiro estará 
muito mais seguro para executar o contrato.
Contratos bem feitos e acordados adequadamente são essenciais para o sucesso de 
um projeto. No momento da contratação, deve-se buscar eximir todas as dúvidas 
existentes no processo. O escopo tem que ser bem definido, assim como as obrigações 
de cada parte. Os responsáveis pela contratação devem ter maturidade e experiência 
suficientes para avaliar prazos e preços. 
No mercado da construção civil, é comum a contratação de serviços por preços e 
prazos inexequíveis. Essa prática é adotada por contratados que buscam, de forma 
irresponsável, a obtenção do lucro a qualquer custo. Essas empresas adotam uma 
arriscada estratégia de reverter os prejuízos com reivindicações financeiras ao longo 
da execução das obras, por isso é necessário bastante cuidado ao escolher os seus 
contratantes.
Contrato firmado não é sinônimo de riscos, problemas e conflitos exauridos. Risco 
é todo evento incerto que poderá trazer efeito positivo ou negativo sobre o projeto. 
Gerenciar o risco é identificar, analisar e avaliar respostas adequadas para riscos 
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GESTÃO DA ENGENHARIA │ UNIDADE II
encontrados. Segundo Nunes (2013), os riscos diferem de acordo com o tipo do 
projeto, mas, de modo geral,são classificados em:
 » Riscos de mercado: predições do mercado sobre demanda de energia, 
consumo de petróleo e atividade econômica são a base para o início 
dos estudos de viabilidade de grandes projetos de engenharia. 
Múltiplos cenários são avaliados com o objetivo de analisar o retorno 
do empreendimento em sua vida útil, e a habilidade de prognosticar 
demanda varia com o tipo e com atributos específicos de cada projeto.
 » Riscos financeiros: esses representam a primeira dificuldade em grandes 
projetos, que é a de atrair potenciais investidores e obter financiamentos, 
já que quem vai investir analisa o potencial de retorno e os riscos do 
empreendimento. Nesse caso, devem ser analisados os riscos de alta de 
preços devido a crises em setores específicos. 
 » Riscos tecnológicos: grandes empreendimentos mostram uma grande 
variedade de riscos tecnológicos que refletem suas dificuldades de 
engenharia (por exemplo, demolições) e seu grau de inovação. Alguns 
riscos são inerentes ao projeto e às tecnologias empregadas, mas pode 
acontecer que, embora as tecnologias sejam testadas e conhecidas, sua 
interação com os elementos naturais encontrados em uma determinada 
obra pode ser a causa de riscos.
 » Riscos de construção: representam todas as dificuldades que o 
contratante, o contratado e os subcontratados encontram na execução 
dos projetos.
 » Riscos operacionais: referem-se à possibilidade de que a planta 
contratada não obtenha o desempenho esperado ou satisfaça o 
desempenho mínimo ou os dados garantidos especificados no contrato.
 » Riscos regulatórios: grandes empreendimentos dependem de leis e 
normas produzidas por agências regulatórias, as quais controlam o 
retorno do investimento e definem as práticas do mercado. Alguns 
dos riscos estão associados com fatores macroeconômicos, outros com 
dificuldades burocráticas. As agências governamentais, especialmente 
ligadas ao meio ambiente, podem atrasar ou até suspender projetos 
simplesmente negando ou demorando a liberar licenças sem maiores 
justificativas.
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UNIDADE II │ GESTÃO DA ENGENHARIA
 » Riscos sociais: referem-se à possibilidade de a proprietária do 
empreendimento encontrar oposição de movimentos sociais organizados 
(Movimento dos Sem Terra – MST; Movimento dos Atingidos 
por Barragens – MAB; movimentos indígenas) e outros grupos de 
pressão (Organizações não Governamentais). Esses riscos podem ser 
minimizados ou evitados com a participação dos grupos de interesse na 
elaboração do projeto.
 » Riscos de concessão: envolvem a possibilidade de que os governantes 
decidam renegociar os valores de contratos, concessões, direitos de 
propriedade, quedas de tarifas, entre outros, em virtude de crises 
econômicas e mudanças políticas.
 » Riscos de jurisdição: em muitos países, existe uma superposição de 
atribuições das agências reguladoras e de vários níveis da organização 
política (órgãos federais, estaduais e municipais). 
Conflitos em projetos muitas vezes não são originados por questões técnicas ou 
gerenciais, mas, sim, por questões de relações interpessoais, por isso é importante 
manter um ambiente de franqueza e confiança, fixar tarefas, responsabilidades, 
objetivos e metas, prazos e níveis de qualidade, com bastante clareza, em cooperação 
com a equipe, e estabelecer eficiente nível de comunicação interna, com especial 
atenção para a retroalimentação (feedback) sobre os resultados apresentados.
Um projeto exige do gestor e de sua equipe posturas, técnicas e conhecimentos 
muito diversificados, mas esses devem ser ajustados como peças de uma máquina de 
precisão.
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CAPÍTULO 3
Vistorias 
Como já mencionado anteriormente, vistoria é a constatação técnica de determinado 
fato, condição relativa a um edifício. As patologias estão presentes há muito tempo na 
construção civil, seja na forma de infiltrações, vestígios de umidade, trincas, fissuras, 
rachaduras, desprendimento de pintura, entre outras manifestações.
Dessa forma, é necessário realizar manutenção periódica dos elementos construtivos 
para conservação do sistema estrutural. A manutenção preventiva faz-se importante 
por evitar gastos excessivos em reparos que poderiam ser corrigidos anteriormente 
caso fossem detectados em tempo hábil. 
Toda vistoria em um empreendimento tem por finalidade constatar de maneira visual, 
ensaio in loco ou em laboratório as não conformidades técnicas, as anomalias e as 
falhas presentes na edificação em geral, mapeando-as em projeto, classificando-as 
quanto à natureza, relacionando-as quanto ao grau de risco, bem como elaborando um 
padrão de execução para a manutenção em concordância com a ordem de urgência 
escalar das patologias.
Vistorias em edificações podem acontecer em diferentes fases do seu desenvolvimento. 
O fato de serem realizadas no início ou fim do processo não inviabiliza ou anula as 
demais. Toda vistoria gera como produto um laudo, o qual, assim como a vistoria, deve 
seguir as fases de execução do empreendimento. Como forma de facilitar as atividades, 
há cinco principais tipos de vistorias: vistoria confrontante de obras; vistorias especiais 
em obras; vistoria programada de edificações; vistoria para comercialização de imóveis 
usados; vistoria para imóveis locados.
Vistorias confrontantes de obra, também conhecidas como vistoria cautelar de 
vizinha, ocorrem antes do início da execução da obra propriamente dita e têm por 
objetivo vistoriar tecnicamente as condições da região ao redor da obra, sejam elas 
físicas, ambientais ou socioeconômicas, como forma de resguardar ambas as partes, 
construtora e vizinhança, caso venha a ocorrer qualquer tipo de dano no imóvel 
vistoriado. Esse tipo de vistoria, além de resguardar ambas as partes, também 
preza por manter a relação harmônica entre construtora e vizinhança por indicar a 
preocupação do executor com as edificações ao redor da edificação a ser executada. 
Esse tipo de inspeção resguarda a vizinhança por verificar a situação atual do imóvel, 
anterior ao início da obra circunvizinha, e situação final após obra executada, 
permitindo um comparativo entre os estados de conservação anterior e posterior 
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UNIDADE II │ GESTÃO DA ENGENHARIA
e, caso surja ou agrave-se alguma anomalia, e a construtora seja apontada como 
causadora ou agravante das patologias, possa ser responsabilizada pelos reparos.
A vistoria cautelar de vizinhança pode se tornar algo complexo, pois, além da parte 
física e das não conformidades detectadas no imóvel, é necessário incluir os detalhes 
de cada situação, como as características gerais e técnicas do local, situação do terreno 
e segurança local. No momento da vistoria, algumas perguntas podem ser norteadoras, 
como: “Há rachaduras em alguma parede do imóvel? Há indícios de infiltração 
em algum cômodo? Como é o funcionamento da rede de esgoto no local? Há pisos, 
azulejos ou cerâmicas rachadas/trincadas no imóvel?”. A resposta a essas perguntas 
gerará o laudo de vistoria cautelar de vizinhança, devendo indicar, por cômodos, onde 
cada anomalia está localizada.
Vistorias especiais em obras acontecem quando fatos incomuns ocorrem, fatos esses 
que se tornam incomuns por sofrerem mudança repentina ou variação de tempo, além 
de resguardar as informações relevantes para clientes e empresas no futuro. Nesse tipo 
de vistoria, dois tipos de caracterização tornam-se relevantes: interrupção dos serviços 
da obra ou acidentes.
Independentemente da natureza da interrupção dos serviços da obra, o motivo 
provavelmente estará relacionado a falhas, inadimplência ou ocorrência de deficiência 
em algum quesito, sendo necessária, dessa forma, a interrupção até que a situação seja 
regularizada.
Para caracterizar os acidentes, tudo aquilo que estiver relacionado a eles deve ser 
identificado, sejam os danos, as proporções, as inadequações, a situação prévia do 
local e as possíveis causas para o ocorrido.
Vistorias programadas de edificações acontecem de maneira planejada no decorrer da 
obra em execução e