investindo-em-fiis-m2

Prévia do material em texto

Suno Research
Investindo em Fundos 
Imobiliários 
Módulo 2
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Aula
Tipos de FIIs
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Tipos de Fundos Imobiliários
• Por tipo de Gestão (Passiva ou Ativa).
• Por quantidade de ativos (Monoativo ou Multiativo).
• Por tipo de ativos:
 Fundos de Renda (Tijolo).
 Fundos de Recebíveis (Papel).
 Fundos Híbridos.
 Fundos de Fundos (FoF).
 Fundos de Desenvolvimento.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Gestão Ativa x Gestão Passiva
Gestão Ativa:
• Busca geração de alpha (retorno acima da 
média).
• Reciclagem do portfólio.
• Mão do Gestor.
• Taxas de administração e gestão maiores .
Gestão Passiva:
• Busca replicar um índice de referência 
(IFIX, SUNO30, etc.).
• Taxas menores.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Monoativo x Multiativos
Fundo Monoativo:
• Possui um único ativo / imóvel.
• Cuidados com manutenção preventiva.
• Localização é fundamental.
Fundo Multiativo:
• Possui vários ativos / imóveis.
• Maior diversificação dentro do fundo.
• Gestão ativa é fundamental.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Mono inquilino x Multi inquilinos
Mono inquilino:
• Imóvel com apenas um locatário.
• Risco do negócio (específico da empresa).
• Apenas uma fonte de receita.
• Crise: possibilidade de interrupção total dos 
rendimentos.
Multi inquilinos:
• Imóveis com vários locatários.
• Diluição do risco interno do fundo (diversificação).
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundos de Renda (Tijolo)
• Mais tradicional.
• Ativos reais.
• Ganho por valorização do imóvel e com renda de 
aluguéis.
• Setores:
Lajes Corporativas, Galpões Logísticos e Industriais, 
Shopping Centers, Varejo, Educacionais, Hospitais, 
Hotéis, Residenciais, Agências Bancárias e outros.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Recebíveis e Híbridos
Fundos de Recebíveis (Papel):
• Investem em recebíveis imobiliários (Exemplo: 
CRI, LCI).
• Não possuem imóveis, possuem operações no 
mercado imobiliário (lastro).
Fundos Híbridos:
• Investem em mais de um setor ou tipo de ativo.
• Ex: Laje Corp. + Logístico / Papéis + Imóveis / 
Papéis + FIIs.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundos de Fundos (FoF)
• Investem em outros FIIs.
• Bastante diversificados.
• Seleção de fundos por um Gestor.
• Receita: rendimentos dos FIIs + vendas com lucro.
• Dependente da eficiência do Gestor.
• Investimento em vários fundos com aporte menor.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundos de Desenvolvimento
• Investem no desenvolvimento de projetos 
imobiliários.
• Construção de imóveis para venda e para renda.
• Distribuição dos resultados das vendas e 
locações com os cotistas.
• Ativos podem ter rentabilidade muito variáveis.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Aula
Tipos de 
Contratos
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Tipos de Contratos
Os principais tipos de contratos presentes nos FIIs:
• Contratos Típicos.
• Contratos Atípicos.
• Contratos nos Shopping Centers.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Contratos Típicos
• Mais comum.
• Semelhante a um contrato de locação residencial.
• Negociado a mercado.
• Prazo médio de cinco anos.
• Reajustados por índices de inflação – IGP-M e IPCA.
• Multa rescisória pequena – 3 a 6 meses de aluguel.
• Possibilidade de revisão no valor do aluguel.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Contratos Atípicos
• Negociados no início da operação.
• Não há a possibilidade de revisão no valor do aluguel.
• Multa rescisória – somatória dos aluguéis vincendos.
Traz mais segurança ao investidor.
• Possuem prazos maiores (10 anos).
• São reajustados por índices de inflação – IGP-M e IPCA.
• Avaliação de risco deve ser feita de forma cautelosa.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Contratos Atípicos
Built to Suit – BTS: 
• Imóveis construídos sob medida para atender as 
demandas do locatário.
Sale and Leaseback – SLB: 
• Proprietário do imóvel vende o ativo que está 
ocupando para o fundo e, imediatamente, se 
torna inquilino do imóvel.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – Vinci Partners – VILG11 (adaptado)
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – Vinci Partners 
– VILG11
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Contratos nos Shopping Centers
• Semelhante a um contrato típico.
• O Fundo recebe dos locatários:
Aluguel fixo.
Participação nos resultados.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 – HSI – HSML11
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Aula
Galpões 
Logísticos e 
Industriais
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Galpões Logísticos e Industriais
• Fundos de Renda (Tijolo).
• Contratos típicos e atípicos.
• Com o crescimento das cidades, as operações 
logísticas se tornaram mais difíceis e onerosas. 
• Os inquilinos estão migrando de galpões isolados 
para grandes condomínios logísticos e industriais.
• Infraestrutura, segurança, administração e 
sustentabilidade.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Galpões Logísticos
• Imóveis são utilizados para operações logísticas.
Recebimento.
Separação.
Armazenagem.
Distribuição de mercadorias.
• Last mile = A última milha.
Cada vez mais, os galpões deverão estar próximos 
dos centros urbanos, para que as entregas 
ocorram no mesmo dia.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Galpões Industriais
• Imóveis são utilizados para operações de uma 
empresa.
Recebimento de insumos e matérias primas.
Produção.
Estocagem.
Distribuição dos produtos acabados da empresa.
• Possuem características específicas para utilização 
das empresas.
Recolocação do imóvel no mercado é mais difícil.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Status Invest – Acesso: 
12/02/2021
Os maiores FIIs de Galpões Logísticos
e Industriais
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: CSHG – HGLG11
Galpão Extrema - MG Galpão Betim - MG
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Galpões Logísticos e Industriais
Itens que devem ser analisados:
• Localização.
• Qualidade dos imóveis.
• Quantidade de imóveis (Área Bruta Locável - ABL).
• Vacância física e financeira.
• Tipos de contratos e vencimentos.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Galpões Logísticos e Industriais
Itens que devem ser analisados:
• Análise do risco de crédito dos locatários.
• Diversificação de inquilinos.
• Diversificação regional.
• Aluguel anual obtido frente ao valor pago no 
imóvel (Cap rate).
• Valor dos aluguéis recebidos x preços praticados 
na região.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Aula
Lajes 
Corporativas
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Lajes Corporativas e Comerciais
• Fundo de Renda (Tijolo).
• Contratos típicos e atípicos.
Grandes prédios corporativos.
• Imóveis de alto padrão.
• Locação parcial ou total do imóvel.
• Empresas e profissionais já estabelecidos.
• Inquilinos com baixo risco de crédito.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Lajes Corporativas e Comerciais
Os imóveis recebem classificações (ratings), que 
variam do nível “C” até “AAA”:
• Localização.
• Área útil.
• Número de vagas de garagem.
• Gerenciamento predial.
Certificações ambientais (sustentabilidade).
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Os maiores FIIs de Lajes Corporativas
Fonte: Status Invest – Acesso: 12/02/2021
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 - BRCR11
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Funds Data Buildings – Acesso 24/05/21
Eldorado Business Tower - SP BFC – Brazilian Financial Center - SP
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Itens que devem ser analisados:
• Localização:
Acesso.
Infraestrutura.
Entorno. 
• Qualidade dos imóveis:
Processo construtivo e tecnologias.
Rating e certificações ambientais.
Lajes Corporativas e Comerciais
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Itens que devem ser analisados:
• Quantidade de imóveis (Área Bruta Locável - ABL).
• Diversificação de inquilinos.
• Análise do risco de crédito dos locatários.
• Diversificação regional.• Tipos de contratos e vencimentos.
• Valor em caixa para eventuais manutenções.
Lajes Corporativas e Comerciais
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Itens que devem ser analisados:
• Valor dos aluguéis recebidos x preços da região.
• Aluguel anual obtido frente ao valor pago no 
imóvel (Cap rate).
• Vacância física e financeira.
• Absorção líquida da região – comparar vacância 
do imóvel com a vacância da região.
• Estoque atual e estoque em construção.
Lajes Corporativas e Comerciais
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Aula
Shopping 
Centers
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Shopping Centers
• Fundo de Renda (Tijolo).
• Fundos possuem participações em shoppings.
Minoritário vs Majoritário (controle).
• Empreendimentos com ABL superior a 5 mil m².
• Polo de entretenimento, serviços e varejo.
Apesar do desenvolvimento do e-commerce, os 
clientes ainda buscam os shoppings.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Shopping Centers
• Ativos com baixo risco de vacância.
• Alto fluxo de pessoas.
• Sensíveis ao consumo do país.
Tipos de lojas:
• Âncoras.
• Megalojas.
• Satélites.
• Quiosques.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Shopping Centers
Fontes de receitas:
• AMM – Aluguel Mínimo Mensal.
• A% – Aluguel Percentual.
• Fundo de Promoção e Propaganda.
• Estacionamento.
Contratos praticados no setor de shoppings.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Os maiores FIIs de Shoppings
Fonte: Status Invest – Acesso: 12/02/2021
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 - 
HGBS11 FII Hedge Brasil Shopping
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Hedge - HGBS11
Mooca Plaza Shopping:
• 8% da carteira do FII.
• Possui 20% de 
participação.
• ABL total 42,0 mil m².
• 275 operações.
• Inauguração 2011.
• Operador: brMalls
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Shopping Centers
Itens que devem ser analisados:
• Localização.
Acesso.
Entorno.
• Maturidade e consolidação.
• Capacidade de atração de pessoas.
• Geração de renda.
• Administração.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Shopping Centers
Itens que devem ser analisados:
• Qualidade dos imóveis.
• Quantidade de imóveis.
• Principais inquilinos / lojas.
• Vencimentos dos contratos.
• Vacância física e financeira.
• Inadimplência.
• Evolução de indicadores: NOI, fluxo de 
veículos, vendas.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Aula
Outros 
Segmentos
Fundos de 
Renda Tijolo
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Varejo 
• Supermercados.
Grupo Pão de Açúcar, Extra, Assaí, BIG, etc.
Contratos atípicos (maioria).
Defensivos, não sofrem tanto em momentos 
de crise.
• Lojas.
C&A, Renner, Riachuelo, Centauro, 
Pernambucanas, etc.
Contratos típicos e atípicos.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Educacionais
• Universidades e centros educacionais.
Ibmec, Insper, Cogna, etc.
• Contratos atípicos (maioria).
Built to Suit.
Prazos maiores e sem revisionais.
• Risco do negócio (inquilino).
• Fundos com pouca diversificação interna.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Hotéis
• Investem em Hotéis – IBIS, Blue Tree, Estanplaza, etc.
• Receitas:
Renda (locação).
Ganho de capital (venda de unidades hoteleiras).
• Localização de extrema importância.
Turismo e comercial.
• Setor sensível ao ciclo econômico e sazonalidade.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Agências Bancárias
• Contratos de longo prazo (atípicos).
• Locatários com baixo risco de crédito.
• Fechamento de agências.
Internet banking.
Bancos digitais.
• Risco de reposição do ativo.
• Rendimentos elevados podem mascarar os riscos.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Agronegócio
• Investem em ativos do agronegócio.
Terras agrícolas (produtores).
Armazenagem.
Processamento.
Distribuição.
• Contratos atípicos.
• Segmento com alto potencial de crescimento.
Representa mais de 21% do PIB do Brasil.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Residenciais
• Investem em edifícios e condomínios residenciais.
• Receitas:
Renda (locação).
Ganho de capital (venda de unidades).
• Incorporação e desenvolvimento de projetos.
• Flexibilidade para o cliente: opções de contratos de 
locação.
• Administração centralizada.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Hospitais
• Contratos de longo prazo. 
• Sempre haverá demanda. 
• Não sofre com alterações do ciclo econômico.
• Receitas semelhantes as dos shoppings.
Aluguel mínimo + Participação no faturamento.
• Risco de reposição do ativo.
• Risco de inadimplência.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Aula
Fundos de 
Recebíveis
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundos de Recebíveis - Papel
• Fundos de Tijolos investem diretamente em ativos 
físicos.
• Fundos de Recebíveis investem títulos de renda fixa 
lastreados em crédito imobiliário:
CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários.
LCI – Letra de Crédito Imobiliário.
• Afinal, é renda fixa ou renda variável?
..--- ----- --... ..--- ----. -----
LCI – Letra de Crédito 
Imobiliário
• Ativo financeiro com captação bancária para 
financiamento imobiliário.
Hipoteca ou alienação fiduciária.
• Rentabilidade pré-fixada ou pós-fixada (renda fixa).
• Isenção de IR para pessoas físicas e FIIs.
• Garantia pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito) 
até R$ 250 mil por CPF.
• Risco de crédito (banco emissor).
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fluxo de LCI
Fonte: e-Book “Guia Prático dos FIIs de Papel” - Suno
..--- ----- --... ..--- ----. -----
CRI - Certificado de 
Recebíveis Imobiliários
• CRIs são títulos de renda fixa com a função de 
representar a promessa de um pagamento futuro 
em dinheiro.
• Instrumento de captação de recursos destinados a 
financiar transações do mercado imobiliário (lastro).
• Podem ser emitidos somente por instituições 
específicas.
Securitizadoras.
• Rentabilidade pré-fixada ou pós-fixada.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
• Isenção de IR para pessoas físicas e FIIs.
• Sem proteção do FGC.
• Risco de crédito (empresa). 
• Baixa liquidez.
• FIIs possuem gestão profissional:
Avaliação de risco de crédito.
Avaliação de garantias.
CRI - Certificado de 
Recebíveis Imobiliários
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fluxo de CRI
Fonte: e-Book “Guia Prático dos FIIs de Papel” - Suno
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundos de Recebíveis - Papel
Itens que devem ser analisados:
• CRI corporativo: capacidade de pagamento da 
empresa.
• CRI pulverizado: acompanhamento de pagamentos.
• Classe do CRI: sênior ou subordinado.
• Valor do empréstimo em relação ao valor da garantia 
(LTV).
• Rating – classificação de risco.
• Garantias e vencimentos.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundos de Recebíveis - Papel
Itens que devem ser analisados:
• Composição da carteira (diversificação).
• Taxas médias ponderadas (indexadores).
• Rentabilidade esperada.
• Gestor (fundamental).
• Valor disponível em caixa (novas alocações).
• Inadimplência.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Os maiores FIIs de Papéis
Fonte: Status Invest – Acesso: 12/02/2021
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Relatório Gerencial Abr-21 – KNIP11
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Aula
Fundo de Fundos
e Fundos de 
Desenvolvimento
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundo de Fundos - FoFs
Fundos que investem em outros FIIs.
• Diversificação interna.
• Gestão profissional.
• Receitas:
Rendimentos dos FIIs da carteira.
Ganho de capital (venda).
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundo de Fundos - FoFs
• Custos mais altos.
Taxas sobre taxas (Taxa do FoF + Taxa do FII).
• Para compensar os custos, os FoFs buscam gerar 
alpha.
Gerar alpha: buscar retornos acima do convencional.
• Giro de posições.
• Gestão ativa (maioria) ou passiva (replicar algum 
benchmark).
• Problemas de liquidez.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundo de Fundos - FoFs
Itens que devem ser analisados:
• Histórico de resultados do FoF (track record).
Renda base (rendimentos de outros FIIs).
Renda com ganho de capital (não recorrentes).• Competência do Gestor.
• Quais FIIs compõem a carteira do FoF.
• Taxas de Administração e Gestão.
• Prefira FoFs com desconto no valor patrimonial (P/VP < 1).
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11
Exemplo
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: Relatório Gerencial Jan-21 BTG Pactual Fundo de Fundos BCFF11
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundos de Desenvolvimento
• Investem na construção de imóveis:
Loteamentos.
Edifícios.
• Desenvolvimento para Renda.
• Desenvolvimento para Venda.
• Não paga dividendos regulares e mensais.
Possibilidade de mesclar estratégias. 
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundos de Desenvolvimento
• Público mais experiente.
Tolerância a prazos maiores.
Eventuais interrupções de distribuições mensais.
• Maior potencial de retorno = maior risco envolvido.
Risco de obra.
Dificuldade nas vendas.
Condições de mercado (ciclo econômico).
Fluxo de recebimentos (inadimplência e distratos).
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fundos de Desenvolvimento
Itens que devem ser analisados:
• Entenda o que o fundo pode fazer (regulamento).
• Veja a saúde financeira das empresas investidas.
• Histórico de resultados (track record).
• Como está a economia do país? (ciclo econômico).
• Diversificação – ativos e região.
• Inadimplência.
• Existe Renda Mínima Garantida (RMG)?
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Fonte: TG Ativo Real – TGAR11
Exemplo
..--- ----- --... ..--- ----. -----
Aula
QUIZ
..--- ----- --... ..--- ----. -----
1) Quais os principais riscos de 
um Fundo de Desenvolvimento?
a) Risco de obra, dificuldade nas vendas, ciclo 
econômico e controle do fluxo de recebimentos.
b) Risco de obra, vacância física e ciclo econômico.
c) Vacância física, risco monetário e regulatório.
d) Risco monetário, tributário e regulatório.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
1) Quais os principais riscos de 
um Fundo de Desenvolvimento?
a) Risco de obra, dificuldade nas vendas, ciclo 
econômico e controle do fluxo de recebimentos.
b) Risco de obra, vacância física e ciclo econômico.
c) Vacância física, risco monetário e regulatório.
d) Risco monetário, tributário e regulatório.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
2) Qual a principal diferença
entre os Galpões Logísticos
e os Industriais?
a) Localização.
b) Tipo de Contrato.
c) Tipo de Operação.
d) Dividendos.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
2) Qual a principal diferença
entre os Galpões Logísticos
e os Industriais?
a) Localização.
b) Tipo de Contrato.
c) Tipo de Operação.
d) Dividendos.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
3) FII de Papel é:
a) Renda fixa.
b) Renda variável que investe em renda fixa.
c) Renda fixa que investe em renda variável.
d) Fundos que compram celulose para fabricação 
do papel.
..--- ----- --... ..--- ----. -----
3) FII de Papel é:
a) Renda fixa.
b) Renda variável que investe em renda fixa.
c) Renda fixa que investe em renda variável.
d) Fundos que compram celulose para fabricação 
do papel.
..--- ----- --... ..--- ----. -----