AULA06-COISAS

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AULA 6 – DIREITO CIVIL 
TEMA: COISAS 
PROFESSORA MONITORA: Geovanna Martarelli 
(@geovannamartarelli) 
 
1. POSSE (arts. 1.196 a 1.224 do CC) 
A posse não é e não se confunde com os direitos reais 
previstos nos arts. 1.225 do CC. Conforme o art. 1.196 do CC, 
possuidor é quem tem o exercício de fato, pleno ou não de ALGUM (S) 
dos poderes inerentes à propriedade (usar, gozar, dispor e reaver de 
quem injustamente a detém). Ex.: O locatário usa a coisa, mas o 
proprietário dela é o locador. 
O possuidor de boa-fé é aquele que desconhecia o vício ou o 
obstáculo que impedia a compra da coisa (art. 1.201 do CC). Por 
conseguinte, a boa-fé no direito das coisas será analisada em 
conformidade ao conceito de boa-fé subjetiva (eu não sabia). 
Note que o art. 1.202 do CC estabelece que a posse de boa-fé 
“vira” de má-fé “desde o momento em que as circunstâncias façam 
presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente”. 
Detalhe: a boa-fé do portador de justo título será presumida. 
 
QUEM É O DETENTOR DA COISA? 
O detentor não é possuidor, pois ele tem o dever de conservar 
a posse em nome de outra pessoa, cumprindo ordens ou 
instruções desta → o detentor tem o fâmulo da posse. 
O exemplo clássico de detentores seriam os caseiros que, 
devido à sua relação de subserviência aos donos da propriedade, tem 
que cuidar de determinada área (art. 1.198 do CC). Em outras palavras, 
ainda que o detentor tenha o corpus (coisa em seu poder), este apenas 
usa o bem em poder alheio. 
No mais, conforme o p. único do art. 1.198 do CC, quem se 
comporta como detentor, em relação ao bem e a outrem, presumir-se-á 
detentor, até eu prove o contrário. 
ATENÇÃO: como o detentor não tem posse, ele não pode 
invocar em nome próprio as ações possessórias, contudo ele pode 
defender a posse alheia pela autotutela (Enunciado 493, da V Jornada 
de Direito Civil). 
ATENÇÃO2: os atos de mera tolerância também não induzem a 
posse (art. 1.208 do CC). 
 
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1.2 Classificação 
a) Extensão da garantia: posse direta (posse exercida por 
quem está com o bem. Ex.: locatário) e indireta (posse do titular do 
direito real sobre o bem. Ex.: locador); 
A posse direta não anula a indireta (art. 1.179 do CC), bem 
como, ambos possuidores tem o direito de invocar, contra o outro ou 
contra terceiro, a proteção possessória (Enunciado 76 da I Jornada de 
Direito Civil). Exemplo doutrinário: Locatário faz uma viagem e 
locador invade o imóvel durante esse período. 
b) Compartilhamento da posse: a posse pode ser singular 
ou plúrima → configura-se a composse quando dois ou mais sujeitos 
exercem a posse de determinado bem com os mesmos poderes. O bem 
pode ser divisível ou indivisível. 
c) Existência de boa-fé subjetiva: o agente pode estar de 
boa-fé (desconhece os vícios ou obstáculos que impedem a aquisição 
da coisa) ou de má-fé (sabe dos vícios, mas exerce o domínio fático do 
bem → ainda que de má-fé, o possuidor pode ajuizar ação 
possessória em face de terceiro). 
d) Existência de vícios objetivos: a posse poderá ser justa 
(não apresenta os vícios de violência, clandestinidade ou 
precariedade) e injusta (apresenta os vícios de violência, 
clandestinidade ou precariedade). 
Violência: decorre de violência física ou moral (ex.: roubo → 
movimento popular invade violentamente uma propriedade rural que 
está sendo devidamente utilizada por seu proprietário); 
Clandestinidade: a posse é obtida de forma oculta, 
sorrateiramente (ex.: furto → movimento popular invade uma 
propriedade rural que está sendo devidamente utilizada, durante a 
noite e sem ninguém perceber); 
Precária: decorre de abuso de confiança ou de direito. (ex.: 
estelionato/ apropriação indébita → locatário de um veículo que não 
devolve o bem ao final do contrato). 
ATENÇÃO: basta a presença de um dos critérios citados para 
que a posse seja INJUSTA. 
ATENÇÃO2: ainda que a posse seja injusta, aquele que a detém 
pode ajuizar ação possessória em face de terceiros, mas não contra a 
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pessoa que “perdeu” a coisa. 
ATENÇÃO3: conforme o art. 1.203 do CC, a posse mantém o 
caráter de que foi adquirida, ou seja, se eu vendo um bem de origem 
injusta, continuará injusto com a venda → essa pessoa que comprou o 
bem pode saber que o objeto vinha de posse injusta (má-fé) ou 
desconhecer (boa-fé). 
Nesta toada, o art. 1.208 do CC estabelece que após um ano e 
um dia da pausa da violência ou clandestinidade, a posse injusta se 
convalida em justa. 
e) Quanto à idade: a posse pode ser nova (tem menos de um 
ano e um dia, ou seja, com até um ano → ação possessória de força 
nova segue procedimento especial) ou velha (exercida por tempo 
superior a ano e dia → a ação de força velha segue o procedimento 
comum) 
f) Quanto aos efeitos: ad interdicta (decorre de obrigação 
ou direito real e, por conseguinte, não gera contagem para usucapião, 
mas permitem a defesa pelas ações possessórias diretas ou interditos 
possessórios. Ex.: locatário não pode alegar usucapião.) ou ad 
usucapionem (prolongada por determinado período, admite que a 
propriedade seja adquirida pela usucapião – deve ser mansa, pacífica, 
duradoura, ininterrupta e com intenção de ser dono). 
 
1.3 Efeitos da posse 
DIREITO AOS FRUTOS: 
Os frutos são bens acessórios (naturais, industriais ou civis) 
que, se retirados do objeto principal, não diminuem sua quantidade. 
Ex.: colheita de laranjas. 
Não os confunda com produtos, visto que estes diminuem o 
principal com a sua retirada. Ex.: retirada de minérios. 
Quanto ao estado que se encontram, os frutos podem ser: 
Pendentes: ligados ao principal, não foram colhidos. 
Percebidos: já foram colhidos e separados. 
Estantes: já foram colhidos e armazenados. 
Percipiendos: deveriam ter sido colhidos, mas não foram. 
Consumidos: já foram colhidos e não existem mais (pode ser 
tanto porque alguém comeu ou o fruto foi vendido, por exemplo). 
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Art. 1.214 do CC: Enquanto o possuidor estiver de boa-fé, terá 
direito aos frutos percebidos, mas não aos pendentes. Para ilustrar, 
colaciono o exemplo de Flávio Tartuce (2021, p. 881): 
Um locatário está em um imóvel urbano e, no fundo deste, há uma 
mangueira. Enquanto vigente o contrato, o locatário, possuidor de boa-fé 
amparado pelo justo título, terá direito às mangas colhidas, ou seja 
percebidas. Se o contrato for extinto quando as mangas ainda estiverem 
verdes (frutos pendentes), não poderão ser colhidas, pois são do locador 
proprietário. Se colhidas ainda verdes, devem ser devolvidas ao último 
[...] 
De outro lado, a partir do momento em que o possuidor estiver 
de má-fé (art. 1.216 do CC), ele responde por todos os frutos colhidos 
e percebidos, bem como, aqueles que, por sua culpa, deixou de 
perceber, desde quando estava de má-fé. Todavia, o possuidor de má-
fé terá direito aos gastos para a colheita. Ex.: colho frutas do pé de 
laranja do meu vizinho → preciso indenizá-lo por elas, mas recebo 
pelos gastos com a colheita. 
 
DIREITO ÀS BENFEITORIAS 
As benfeitorias são acessórios introduzidos nos bens móveis ou 
imóveis, podendo ser: 
Necessárias: como o próprio nome induz, são feitas para 
preservar o bem principal. Ex.: Estourou o encanamento da casa. 
Úteis: aumentam ou facilitam o uso do bem principal. Ex.: 
instalação de grades nas janelas. 
Voluptuárias: só trazem luxo ao bem principal. Ex.: construir 
uma piscina. 
Conforme o art. 1.219 do CC, o possuidor de boa-fé será 
indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo retê-las 
caso o proprietário se negue a pagar. Quanto às benfeitorias 
voluptuárias, o possuidor de boa-fé pode levantá-las, se não forem 
pagas e não gerar danos ao bem principal. 
Atenção: A regra muda tratando-se de locação de imóvelurbano (lei nº 8.245/91). O possuidor de boa-fé terá direito à 
indenização e retenção das benfeitorias necessárias 
(independentemente de autorização) e as úteis (desde que 
autorizadas previamente). Já as benfeitorias voluptuárias não são 
indenizáveis, mas podem ser levantadas, desde que isso não afete a 
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estrutura do imóvel. 
Por outro lado, o possuidor de má-fé não tem direito de 
retenção ou levantamento, podendo, apenas, exigir indenização pelas 
benfeitorias necessárias (art. 1.220 do CC). 
Detalhe: estando o possuidor de má-fé, o proprietário pode 
escolher se indenizará a benfeitoria no seu valor atual ou seu custo. 
Todavia, se o possuidor estava de boa-fé, o proprietário deverá 
indenizá-lo pelo valor atual da coisa (art. 1.222 do CC). 
 
RESPONSABILIDADE SOBRE A COISA 
O possuidor de boa-fé não responde pela perda ou deterioração 
da coisa, a que não der causa (art. 1.217 do CC). Em outras palavras, o 
possuidor de boa-fé só responderá se restar comprovado que a coisa se 
perdeu por sua culpa (sentido amplo). 
Já o possuidor de má-fé responde, independente de culpa, pela 
perda ou deterioração da coisa, salvo se comprovar que o bem se 
perderia com o reivindicante (art. 1.218 do CC). 
 
MANUTENÇÃO DA POSSE 
O possuidor pode proteger sua posse propondo as seguintes 
ações (art. 1.210 do CC): 
Ação de interdito proibitório → ameaça (iminente) de que a 
posse será turbada ou esbulhada; 
Ação de manutenção de posse → ocorre a turbação, ou seja, o 
possuidor não consegue exercer plenamente a posse; 
Ação de reintegração de posse → ocorre quando há esbulho, 
ou seja, o possuidor perde o bem para terceiro. Esta ação também 
poderá ser ajuizada contra o terceiro que recebeu a coisa esbulhada 
sabendo do vício (art. 1.212 do CC). 
 
2 DIREITOS REAIS 
Os direitos reais consistem na ligação formal entre pessoa 
natural e coisa, estando previstos no rol do art. 1.225 do CC. 
 
2.1 Propriedade 
O proprietário tem a faculdade de usar os poderes expressos no 
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art. 1.228 do CC: gozar (servir-se da coisa indiretamente, como alugar 
o imóvel), reaver, usar (uso a coisa de acordo com sua função 
original) e dispor (possibilidade de vender, alugar, abandonar, não 
usar) → GRUD. O legislador estabelece que o direito à propriedade 
deve ser exercido conforme sua função social 
Neste sentido, o parágrafo segundo do mesmo artigo proíbe que 
o proprietário exerça o seu direito de forma a prejudicar outrem (ato 
ilícito). 
Note que o exercício dos elementos constitutivos da 
propriedade pode ser pleno (quando todos estão reunidos em um 
único sujeito) ou limitado (quando há sua divisão, como na locação, 
por exemplo). 
Pegadinha: A propriedade do solo abrange o espaço aéreo e o 
subsolo correspondente, na altura e profundidade que for útil (Ex.: 
garagem no subsolo). Todavia, essa propriedade não abrange jazidas, 
minas, demais recursos minerais, potenciais de energia 
hidráulica e monumentos arqueológicos (arts. 1.229 e 1.230 do CC). 
 
2.1.1 Aquisição da propriedade imóvel 
As formas de aquisição da propriedade imóvel são divididas 
entre originárias (acessões e usucapião) e derivadas (registro 
imobiliário e sucessão hereditária). A diferenciação é importante 
porque nas formas originárias o contato é direto entre sujeito e coisa, 
fazendo com que as características anteriores do imóvel “sumam”. Ao 
passo em que, nas formas derivadas a aquisição é feita através da 
relação negocial entre sujeitos. 
 
REGISTRO DO TÍTULO 
Como vimos nas aulas anteriores, a propriedade do bem se 
transfere pela a tradição (bens móveis – art. 1.267 do CC) ou pelo 
registro do título (bens imóveis). Sendo o registro do título um meio de 
aquisição derivada, o novo proprietário será responsável pelas dívidas 
da coisa, como os tributos. 
 
USUCAPIÃO DE IMÓVEIS 
A usucapião ou “prescrição aquisitiva” é uma forma de 
aquisição da propriedade de bens móveis ou imóveis pelo transcurso 
do tempo e requisitos legais. A sentença de usucapião apenas declara a 
propriedade, visto que a constituição desta se dá com o decurso do 
tempo. 
Para que haja a usucapião, a posse exercida pelo usucapiente 
(pessoa natural ou jurídica) deve ser mansa e pacífica (sem oposição 
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física ou jurídica do proprietário), com animus domini (vontade de 
usucapir, de ser proprietário) e ininterruptamente pelo prazo legal. 
Atenção: o imóvel a ser usucapido deve ser particular, vez que 
os bens públicos não podem ser usucapidos (art. 102 do CC). 
 
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA DE BENS IMÓVEIS (art. 
1.238 do CC): Consoante à dicção legal, a usucapião extraordinária 
exige a vontade do possuidor em ser dono, e a posse mansa, pacífica e 
ininterrupta por 15 anos. Devido ao longo prazo, o legislador presume 
a boa-fé e o justo título, sendo desnecessária a prova de ambos. 
O prazo legal será reduzido para 10 anos se configurada a 
posse-trabalho, ou seja, o sujeito terá o direito do prazo reduzido se 
estabeleceu o imóvel como moradia habitual, ou realizado obras ou 
serviços de caráter produtivo nele. 
 
USUCAPIÃO ORDINÁRIA DE BENS IMÓVEIS (art. 1.242 do 
CC): é necessária a posse mansa, pacífica e ininterrupta por 10 anos, 
exercida com animus domini, com presença de justo título e boa-fé. O 
prazo será reduzido para 05 anos se o imóvel for adquirido 
onerosamente, com registro e futuro cancelamento deste + moradia 
habitual ou realização de investimentos de interesse social ou 
econômico. 
Atenção: o art. 1.243 do CC estabelece que o possuidor pode 
“somar a sua posse” aos de seus antecessores, desde que sejam 
contínuas e pacíficas (lembre-se, na usucapião ordinária é exigido justo 
título e boa-fé). 
 
USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL (PRO LABORE) DE BENS 
IMÓVEIS (art. 1.239 do CC): exige que a área situada na zona rural 
não seja superior a 50 hectares de terra, posse mansa, pacífica e 
ininterrupta por 05 anos com animus domini. Também se faz 
necessário que o local seja utilizado para subsistência ou trabalho 
(moradia e ocupação produtiva) e não ser proprietário de outro imóvel 
(rural ou urbano). 
 
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA DE BENS IMÓVEIS (art. 
1.240 do CC): a área urbana a ser usucapida deve ser de até 250 m2, 
bem como a posse deve ser mansa, pacífica, ininterrupta por 05 anos, 
com animus domini. O legislador também exigiu que o imóvel seja 
utilizado para moradia pessoal ou familiar, desde que o adquirente não 
seja proprietário de outro bem imóvel. 
 
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USUCAPIÃO FAMILIAR DE BENS IMÓVEIS (art. 1.240-A do 
CC): as exigências mais importantes dessa modalidade são: que o 
usucapiente seja coproprietário do imóvel; o “outro proprietário” 
tenha saído do imóvel voluntária e injustificadamente. Essa espécie é 
resumida pela situação em que um dos cônjuges ou companheiro 
abandona o lar. Se a pessoa que “ficou” exercer a posse ininterrupta e 
sem oposição por 02 anos no local, utilizando para sua moradia, 
conseguirá o bem por completo, desde que não seja proprietário de 
outro imóvel. 
 
2.1.2 Aquisição da propriedade móvel 
A aquisição da propriedade móvel também pode ser dividida 
em originária (ocupação, achado e usucapião) e derivada 
(especificação, confusão, comistão, adjunção, tradição e sucessão). 
Vamos analisar apenas as duas formas mais importante para sua 
prova: 
 
USUCAPIÃO DE MÓVEIS 
A usucapião de bens móveis pode ser ordinária com os 
seguintes requisitos: posse mansa, pacífica e ininterrupta por 03 anos, 
com animus domini, presente justo título e boa-fé (art. 1.260 do CC). 
Atenção: aplica-se aqui a regra do art. 1.243 do CC em que o 
possuidor pode “somar a sua posse” aos de seus antecessores, desde 
que sejam contínuas e pacíficas. 
A outra forma de usucapiãoé a extraordinária, pela qual a 
propriedade é adquirida pela posse contínua durante cinco anos, 
independentemente de justos título e boa-fé. 
 
TRADIÇÃO 
É a entrega do bem móvel com o animo de transferir. Ela pode 
ser real (entrego o próprio bem), simbólica (não entrego o bem em si, 
mas um objeto que “demonstre” a entrega. Ex.: chaves do carro) ou 
ficta (tradição se dá apenas no mundo jurídico. Ex.: sou comodatário de 
uma moto e a compro → já estava com ela). 
A tradição deve ser feita pelo dono ou pelo representante do 
dono e, ainda, estando livre para doar (art. 1.268 do CC). Por 
conseguinte, a propriedade não é transferida se alguém que não é 
proprietário entrega o bem para terceiro de boa fé (entrega a non 
domino), mas se o sujeito que entregou vier a adquirir a propriedade 
do verdadeiro dono futuramente, os efeitos da tradição retroagem 
desde a entrega do bem. 
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De outro lado, se o objeto estava sendo oferecido em hasta 
pública por pessoa que não poderia dispor do bem e, alguém de boa-fé 
o compra → a tradição alienará a propriedade. 
Finalmente, negócios jurídicos nulos não transferem a 
propriedade. 
 
2.1.3 Condomínio 
O condomínio consiste no exercício simultâneo da propriedade 
por duas ou mais pessoas sobre um único bem. 
O CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO OU CONVENCIONAL é aquele 
que decorre da vontade entre as partes. Note que o legislador separou-
o do condomínio edilício, o qual veremos posteriormente. 
Os coproprietários tem o dever de usar a coisa comum 
conforme sua utilidade e evitando sua deterioração, sem impedir o uso 
dos demais; contribuir com as despesas para a conservação do bem ou 
sua divisão, bem como seus ônus. 
Conforme o art. 1.316 do CC, o condômino pode se eximir do 
pagamento das despesas e dívidas, renunciando a sua parte ideal → se 
os demais condôminos realizam o pagamento da pessoa que 
renunciou, eles adquirem a parte ideal renunciada na proporção de seu 
pagamento. Todavia, se nenhum deles pagar, a coisa será dividia 
igualitariamente entre os condôminos restantes. 
Se os condomínios contraem uma dívida juntos, sem estipular a 
parte de cada ou solidariedade, presume-se que cada um pagará 
proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum (art. 1.317 do CC). 
Contudo, se um dos condôminos contrair dívida em proveito de 
todos, poderá o contraente ajuizar ação de regresso em face dos 
demais. A título de exemplo, é a residência que precisa de benfeitoria 
necessária e, um dos condôminos contrata terceiro para fazê-la (art. 
1.318 do CC). 
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO: os condôminos 
podem exigir a divisão da coisa comum (extingue o condomínio ao 
tornar a coisa divisível), respondendo o quinhão de cada um pela sua 
parte nas despesas da divisão. Caso um dos condôminos se recuse, 
caberá a ação de divisão (art. 1.320). 
Os condôminos também podem estipular uma cláusula de não 
divisão, por prazo não superior a 05 anos, cabendo prorrogação futura 
→ caso haja um motivo grave, o magistrado poderá dividir a coisa 
antes do prazo. 
Quando o bem for indivisível e nenhum condômino quiser 
comprá-la (lembrando que o condômino tem preferência contra 
terceiros na compra e, entre condôminos, o que tiver benfeitorias mais 
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valiosas e, não as havendo, o com quinhão maior), o bem será vendido 
para terceiro e o valor repartido entre eles (art. 1.322). 
Por sua vez, o CONDOMÍNIO EDILÍCIO se estabelece apenas em 
bens imóvel residencial/ comercial/ misto, nos quais há uma 
propriedade exclusiva (apenas o dono pode acessá-lo. Ex.: 
apartamento) e a propriedade comum (todos os condomínios e 
algumas pessoas externas tem acesso. Ex.: portaria, piscina, 
elevadores). 
Ressalta-se que a parte comum é livre para todos os 
condôminos, tendo cada um uma fração ideal do todo. Esta área pode 
ser destinada para o uso geral (todos transitam independentemente de 
custo adicional. Ex.: portaria e piscina) ou de uso exclusivo (o 
condômino que deseja utilizar precisa pagar um preço adicional, como 
salão de festa do condomínio) (art. 1.340 do CC). 
O condômino pode exercer livremente os atributos da 
propriedade sobre sua unidade autônoma, devendo esta ter acesso a 
via pública. Sendo assim, os proprietários podem alugar, vender, 
gravar suas propriedades sem a anuência dos demais condôminos, os 
quais não tem direito a preferencia na aquisição, exceto no caso das 
garagens → primeiro deverá ser oferecida aos condôminos e depois a 
terceiros, se for permitido pelo ato constitutivo do condômino e sem 
oposição da assembleia geral (art. 1.338 e 1.339 do CC). 
OBRAS: 
Voluptuárias: dependem do voto de 2/3 dos condôminos 
Úteis: dependem do voto da maioria dos condôminos 
Necessárias: podem ser realizadas independentemente de 
autorização. 
Se a obra ou reparo for urgente + despesas excessivas → 
determinada sua realização, tem que convocar a assembleia para 
cientificar os demais condôminos. 
Não sendo urgentes e importando em despesa excessiva → só 
poderão ser efetuadas após a autorização da assembleia convocada 
pelo síndico ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por 
qualquer dos condôminos. 
APENAS A OBRA DE NATUREZA NECESSÁRIA GERA O DEVER 
DE INDENIZAR O CONDÔMINO QUE A FEZ. Por conseguinte, ainda 
que eu faça uma obra/ reparo útil ou voluptuário que seja aproveitado 
por todos, eu não serei indenizada (art. 1.341 do CC). 
Art. 1.342 do CC: A realização de obras, em partes comuns, em 
acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a 
utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos 
condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, 
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suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, 
das partes próprias, ou comuns. 
Art. 1.343 do CC: A construção de outro pavimento, ou, no solo 
comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades 
imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. 
Também há o CONDOMÍNIO NECESSÁRIO OU LEGAL que é 
aquele imposto pela lei nos casos previstos pelo art. 1.327 do CC. 
 
MULTIPROPRIEDADE 
O condomínio em multipropriedade ou time sharing é: 
 [...] uma espécie de condomínio relativo a locais de lazer no qual se 
divida o aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, 
apartamento) entre os cotitulares em unidades fixas de tempo, 
assegurando-se a cada um o uso exclusivo e perpétuo durante certo 
período do ano (STJ, Resp 1.546.165/SP, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo 
Villas Bôas Cueva, j. 26.04.2016, DJe 06.09.2016). 
 
Em idêntico sentido, o instituto está conceituado no art. 1.358-C 
do CC como: 
Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos 
proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à 
qual corresponde à faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da 
totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma 
alternada. 
 
A partir disso, podemos dizer que nesta “nova” espécie de 
condomínio, cada condômino usa o bem inteiro (apenas IMÓVEIS) por 
uma fração do tempo. É como se o legislador criasse um “condomínio 
no tempo”. 
As duas características gerais estão previstas no art. 1.358-D, 
sendo elas: a indivisibilidade (não se sujeita a ação de divisão ou 
extinção de condomínio) e a inclusão dos acessórios móveis destinados 
ao uso e gozo do imóvel (princípio da gravitação jurídica). 
A indivisibilidade também pode ser vista na impossibilidade de 
“desdobro” da fração de tempo de cada condômino (art. 1.358-E do 
CC). “Ex.: quem tem uma unidade periódica no mês de janeiro não pode 
extinguir a própria unidade periódica para, em seu lugar, criar outras 
duas, a primeira vinculada aos dias 1º ao 14 de janeiro e a segunda 
atrelada aos dias 15 a 31 de janeiro” (TARTUCE, 2021, p. 1052). 
No mais, dentre os direitos do condômino deuma fração 
temporal, tem-se que este pode usar o bem livremente e, até mesmo, 
ceder sua fração de tempo para outras pessoas: 
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos 
no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em 
multipropriedade: 
I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de 
tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário; 
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II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato; 
III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, 
a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a 
qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao 
administrador; 
IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante 
ou procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, 
em: [...] 
 
A multipropriedade é um instituto com regulamentação 
relativamente grande dentro do Código Civil, porém, devido a sua 
baixíssima incidência, vamos no limitar a falar sobre estes artigos em 
aula (art. 1358-I foi cobrado no exame XXXII). Caso você queira saber 
mais sobre o assunto, sinta-se à vontade para me mandar mensagem 
no instagram :) 
 
2.2 SERVIDÃO 
A servidão consiste na utilidade de um prédio dominante em 
relação ao prédio serviente → o direito real em questão ficará gravado 
no registro do imóvel serviente (art. 1.378 do CC). É um direito 
perpétuo, que dura enquanto a coisa existir. 
Este instituto pode ser aparente (deixa um rastro, como na 
servidão de passagem) ou não aparente (só descubro a servidão ao 
olhar no registro do imóvel). No primeiro caso, o legislador permitiu a 
usucapião com os seguintes prazos: 20 anos para o possuidor sem 
título que usa continuamente a servidão e de 10 anos para o possuidor 
que tem título (art. 1.379 do CC). 
 
2.3 USUFRUTO 
O direito real de usufruto é exteriorizado quando o nu-
proprietário desmembra seus atributos da propriedade, permitindo 
que outrem use e goze o bem móvel ou imóvel (usufrutuário). 
Tal direito pode recair em “um ou mais bens, móveis ou 
imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no 
todo ou em parte, os frutos e utilidades” (art. 1.390 do CC). 
Nos termos do art. 1.392 do CC, o usufruto abrangerá os 
acessórios da coisa e seus acrescidos. 
O usufruto é temporário ou vitalício, não se transmite a 
herdeiros (a morte do usufrutuário é um meio de extinção) e 
tampouco pode ser vendido a terceiros, porém (salvo disposição em 
contrário) o usufrutuário pode ceder o uso a outrem (art. 1.393 do CC). 
O usufruto pode ser constituído por determinação legal (ex.: os 
pais são usufrutuários dos bens dos filhos menores), convencional (ex.: 
antecipação de sucessão → doação de bem para os filhos com reserva 
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de usufruto) ou usucapião. 
Art. 1.391 do CC: sendo o bem imóvel, o usufruto se constituirá 
mediante o registro no cartório de registro de imóveis, salvo se foi 
resultado de usucapião. 
O usufrutuário deve pagar as despesas ordinárias de 
conservação do bem + as prestações e os tributos devidos pela posse 
ou rendimento da coisa, mas não é obrigado a pagar pela deterioração 
resultante do uso adequado do bem (arts. 1.402 e 1.403 do CC). 
Outro dever do usufrutuário é avisar o proprietário de qualquer 
lesão produzida contra posse ou direitos deste (art. 1.406 do CC). 
O usufruto só se extingue com o cancelamento do registro do 
imóvel, nos seguintes casos (art. 1.410 do CC): 
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário; 
II - pelo termo de sua duração; 
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi 
constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em 
que se começou a exercer; 
IV - pela cessação do motivo de que se origina; 
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 
1.408, 2ª parte, e 1.409; 
VI - pela consolidação; 
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa 
arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou 
quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias 
recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395; 
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 
1.390 e 1.399). 
 
DIREITO DE ACRESCER: havendo pluralidade de usufrutuários 
e previsão expressa, será extinto o usufruto de cada usufrutuário que 
vier a falecer, passando o quinhão para o sobrevivente (art. 1.411 do 
CC). 
 
2.4 DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
A garantia é um instituto que visa assegurar o cumprimento de 
uma obrigação. Na aula de direito das obrigações, analisamos uma das 
garantias pessoais, a fiança, mas agora vamos tratar especificamente 
das garantias reais. 
Como o próprio nome induz, determinado bem garantirá o 
cumprimento da dívida através de um vínculo real (art. 1.419 do CC). 
Suas modalidades são: hipoteca, penhor, anticrese (garantia sobre 
bem alheio) e alienação fiduciária (garantia sobre bem próprio). 
Apenas o proprietário ou pessoa com poderes expressos podem 
entregar um bem em garantia (art. 1.420 do CC). Note que ao 
condômino só é permitido dar em garantia sua fração ideal do bem. 
Conforme o art. 1.421 do CC, ainda que a dívida seja 
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parcialmente paga, a garantia permanece inteira (ainda que estejam 
vários bens em garantia), salvo disposição em contrário. 
Em decorrência deste dispositivo, o art. 1.429 do CC estabelece 
que os herdeiros do devedor são proibidos de remir parcialmente o 
penhor ou a hipoteca, ainda que dentro de seus quinhões. Assim, o 
herdeiro só conseguirá reaver o bem (s) se pagar a totalidade da 
dívida → o herdeiro que pagou tudo, se sub-roga nos direitos do 
credor. 
EXCUSSÃO: quando o devedor não paga a dívida, o credor toma 
o bem e o aliena em hasta pública. Todavia, o credor NÃO PODE 
FICAR COM O BEM! Ele deve vendê-lo. Nesta toada, o pacto 
comissório (cláusula que permite ao credor ficar com o bem) é nulo! 
(art. 1.428 do CC). 
Por fim, mas não menos importante, o art. 1.425 do CC 
estabelece as hipóteses em que a dívida garantida torna-se vencida: 
Art. 1.425. A dívida considera-se vencida: 
I - se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, 
desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir; 
II - se o devedor cair em insolvência ou falir; 
III - se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste 
modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento 
posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu 
direito de execução imediata; 
IV - se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído; 
V - se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se 
depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento 
integral do credor. 
§ 1 o Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-
rogará na indenização do seguro, ou no ressarcimento do dano, em 
benefício do credor, a quem assistirá sobre ela preferência até seu 
completo reembolso. 
§ 2 o Nos casos dos incisos IV e V, só se vencerá a hipoteca antes do 
prazo estipulado, se o perecimento, ou a desapropriação recair sobre o 
bem dado em garantia, e esta não abranger outras; subsistindo, no caso 
contrário, a dívida reduzida, com a respectiva garantia sobre os demais 
bens, não desapropriados ou destruídos. 
 
2.4.1 Penhor 
O penhor é um direito real de garantia, no qual o devedor 
pignoratício entrega um bem móvel ao credor pignoratício, devendo 
este guardar o bem como se fosse seu (art. 1.431 do CC). Essa é a regra 
estabelecida pelo código, visto que o bem permanece com o devedor 
no penhor rural, industrial, mercantil e de veículos. 
ATENÇÃO: não confunda penhor com penhora! A penhora é um 
ato processual de constriçãode bens, previsto nos arts. 831 a 836 do 
CPC. Sempre que você for falar de um bem entregue a título de penhor, 
seu nome será BEM EMPENHADO, enquanto na penhora é BEM 
PENHORADO. 
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A instituição do penhor deve ser efetivada por instrumento 
público ou particular, submetido ao registro no Cartório de Títulos e 
Documentos (art. 1.432 do CC). 
Os direitos do credor pignoratício estão previstos no art. 1.433 
do CC: 
Art. 1.433. O credor pignoratício tem direito: 
I - à posse da coisa empenhada; 
II - à retenção dela, até que o indenizem das despesas devidamente 
justificadas, que tiver feito, não sendo ocasionadas por culpa sua; 
III - ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa 
empenhada; 
IV - a promover a execução judicial, ou a venda amigável, se lhe permitir 
expressamente o contrato, ou lhe autorizar o devedor mediante 
procuração; 
V - a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu 
poder; 
VI - a promover a venda antecipada, mediante prévia autorização 
judicial, sempre que haja receio fundado de que a coisa empenhada se 
perca ou deteriore, devendo o preço ser depositado. O dono da coisa 
empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou 
oferecendo outra garantia real idônea. 
 
É dever de o credor pignoratício ressarcir o dono pela perda ou 
deterioração do bem que der causa, podendo compensar tal valor na 
dívida, até a concorrente quantia; defender a coisa e cientificar o dono 
dos atos atentatórios à posse; descontar o valor dos frutos 
provenientes do bem nas despesas, juros e capital; restituir o bem com 
frutos e acessões quando a dívida for extinta; e se o bem for vendido 
por valor superior a divida, deverá ressarcir do devedor da diferença 
(art. 1.435 do CC). 
 
2.4.2 Hipoteca 
É um direito real de garantia que recai, em regra, sobre bens 
imóveis (também pode recair sobre navios e aeronaves – regulados 
por lei especial) do devedor ou terceiro, os quais ficam sujeitos à 
solução do débito (art. 1.473 do CC). A hipoteca de bens imóveis 
também abrange as acessões, melhoramentos e construções do imóvel 
(art. 1.474 do CC). 
Art. 1.487 do CC: é permitido constituir hipoteca antes mesmo 
de contrair a dívida, podendo ser condicional a fato futuro, desde que 
determinado o valor máximo do crédito a ser garantido. 
FRACIONAMENTO DA HIPOTECA: Se, durante a hipoteca, o 
imóvel vier a ser transformado em condomínio edilício ou loteado, 
todas as unidades condominiais ficam hipotecadas (art. 1.488 do CC). 
São três os tipos de hipoteca: voluntária (oriunda da 
convenção contratual), legal (a lei determina quais são as hipóteses no 
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art. 1.489 do CC) ou judicial. 
Atente-se que o credor hipotecário terá, apenas, a posse 
indireta do bem, visto que este permanece com devedor → mesmo 
assim, o credor tem direito preferencial sobre o recebimento do 
crédito. Nesta toada, o devedor fica com a coisa, podendo exercer os 
poderes da propriedade e, inclusive perceber os frutos da coisa. 
CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE: é nula a cláusula que 
proíba a venda do bem hipotecado, todavia as partes podem 
convencionar a antecipação do crédito hipotecário caso haja a venda. 
Lembre-se: quando o bem principal for vendido ou doado, a hipoteca o 
acompanhará (art. 1.475 do CC). 
O adquirente do imóvel hipotecado pode se exonerar da 
hipoteca, abandonando o bem imóvel, desde que não tenha se obrigado 
pessoalmente a pagar as dívidas aos credores hipotecários (art. 1.479 
do CC). 
Nesta toada, o art. 1.481 do CC, prevê que o adquirente do 
imóvel pode remir a hipoteca (forma de extinção hipotecária) no prazo 
de 30 dias a contar do registro do título aquisitivo, citando os credores 
e propondo valor não inferior ao de compra. 
PLURALIDADE DE HIPOTECAS: Conforme os arts. 1.476 e 
1.477 do CC, é possível realizar uma segunda hipoteca sobre o mesmo 
bem, mediante novo título e independentemente de ser novo credor → 
a “nova” hipoteca será chamada de subipoteca e seu credor será 
apenas quirografário. 
Diante disso, a satisfação do segundo credor só ocorrerá após a 
do primeiro credor. Assim, a primeira hipoteca tem direito de 
preferência, ou seja, ainda que haja o vencimento da dívida da segunda 
hipoteca, o credor desta tem que esperar o vencimento da primeira 
dívida para executar o imóvel, salvo em caso de insolvência do devedor 
(não se considera insolvência o inadimplemento de obrigações 
garantidas por hipotecas feitas após a primeira). 
Caso o devedor não efetue o pagamento da primeira dívida, o 
segundo credor hipotecário pode pagá-la e, assim, sub-rogar-se-á nos 
direitos do primeiro credor hipotecário (art. 1.478 do CC). 
Por fim, o art. 1.199 do CC estabelece que a hipoteca se extingue 
por: extinção da obrigação principal, perecimento da coisa, resolução 
da propriedade, renúncia do credor, remição e arrematação ou 
adjudicação. 
 
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