Red Book e IVS apresentação Workshop Junho 2020 C1

Prévia do material em texto

Workshop: Red Book
JUNHO/2020 
Paulo Henrique Câmara
CREA / CRECI / FRICS / RICS Registered Valuer
Agenda
Programação
Início 14:00
Encerramento 16:00
Regras básicas
Instruções
► Dúvidas? Pode perguntar! A ideia é termos um 
seminário participativo.
► Todas as perguntas serão respondidas ao final do 
seminário, quando estivermos examinando os 
casos práticos.
“Buy land. They are not making it any more.”
Mark Twain
Tema para meditação
Apresentações – Mandem seus
dados profissionais: nome, onde
trabalham e o que fazem. 
Analisaremos no final.
Ao final deste Workshop, os participantes deverão ser capazes de:
➢ Entender o propósito do Red Book e das IVS
➢ Conhecer o conteúdo do Red Book e das IVS edição 2020
➢ Saber utilizar o Red Book para avaliações imobiliárias
➢ Compreender o contexto para aplicação global do Red Book e das IVS
➢ Aprender a utilizar as normas BRVS (ABNT + Red Book)
Objetivos de aprendizagem
1. Propósitos do Red Book e das IVS
2. O que as normas internacionais de avaliação definem
3. Quem pode fazer avaliações pelo Red Book
4. Situações em que o Red Book não se aplica
5. Definição de “Interest”
6. Perguntas a serem feitas antes de iniciar uma avaliação
7. Conteúdo do Red Book
8. Termos mínimos de contratação
9. Diretrizes para inspeções e investigações
Conteúdo do Workshop
10. Conteúdo mínimo dos relatórios de avaliação
11. Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais 
12. Regras de conduta e conflitos de interesse
13. Conceitos gerais das BRVS RICS (Red Book + NBR 14653)
14. Conteúdo dos relatórios de avaliação
15. Erros mais comuns nos relatórios de avaliação
16. Incerteza das avaliações
17. Metodologia de avaliação de imóvel contaminado
18. Estudo de casos
Conteúdo do Workshop
1. Propósitos do Red Book e das IVS
► Neste Workshop examinaremos as normas de duas instituições:
International Valuation Standards Council (IVSC) e Royal
Institution of Chartered Surveyors (RICS);
► O IVSC define normas genéricas de avaliação aplicadas
mundialmente (International Valuation Standards – IVS);
► A RICS e muitas outras entidades profissionais em todo o
mundo (inclusive o IBAPE Brasil), são membros do IVSC;
► Cada entidade profissional cuida da aplicação das normas do
IVSC em sua própria região;
► Cada vez mais os clientes exigem o cumprimento de normas
internacionais de avaliação em todo o mundo;
► As normas do Red Book são feitas pela RICS e são totalmente
aderentes às IVS;
► Existem as RICS Global Standards e edições regionais,
inclusive no Brasil.
Propósitos do Red Book e das IVS
10
▪ Red Book – Origem
▪ Edição válida a partir de 31/1/2020
▪ Incorpora as IVS
▪ Disponível em 
www.rics.org/redbook
Propósitos do Red Book e das IVS
▪ Consistência
▪ Objetividade
▪ Transparência
Propósitos do Red Book e das IVS
2. O que as normas internacionais 
definem
▪ Critérios para definir se os avaliadores são devidamente qualificados;
▪ Os passos necessários para lidar com ameaças à independência e à 
objetividade do avaliador;
▪ Assuntos a serem incluídos nas condições de contratação;
▪ Bases de avaliação, premissas e considerações essenciais a serem 
levadas em conta no preparo de uma avaliação;
▪ Conteúdo mínimo dos relatórios (laudos) de avaliação;
▪ Limitar os assuntos que podem ser divulgados a terceiros não 
contratantes da avaliação;
O que as normas internacionais definem:
E os detalhes da metodologia?
O que as normas internacionais definem:
O quesito Metodologia é abordado em apenas duas páginas, onde se 
definem:
▪ O método comparativo, denominado Market Approach.
▪ O método da renda.
▪ O método evolutivo, denominado Cost Approach.
▪ O Red Book não entra no mérito das ferramentas de modelagem, 
numéricas e de estatística a serem utilizadas em cada método, deixando-
as a cargo do avaliador.
▪ Porém, alerta que quanto mais sofisticadas forem essas ferramentas, 
mais vigilante deve ficar o avaliador, para evitar inconsistências.
O que as normas internacionais definem:
3. Quem pode fazer avaliações pelo 
Red Book
20
Quais profissionais podem realizar avaliações baseadas no Red Book?
a) Qualquer pessoa
b) Membros da RICS
c) Registered Valuers (RV) cadastrados no VR RICS
20
Profissionais que podem realizar avaliações baseadas no Red Book
a) Qualquer pessoa (cliente não terá a proteção das medidas disciplinares do Red Book)
b) Membros da RICS (desde que sob coordenação e responsabilidade de um RV RICS) 
c) RICS Registered Valuers cadastrados no RICS Valuer Registration
Situações em que há 
regras próprias:
4. Situações nas quais o Red Book não
se aplica
• Ações judiciais 
• Arbitragens
Situações em que há 
regras próprias:
• Avaliações internas
• Opiniões de valor em 
negociações
• Empreendimentos
imobiliários
Onde não haverá 
divulgação do 
resultado da avaliação 
para terceiros:
Situações nas quais o Red Book não se aplica:
5. Definição de “Interest”
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
O que se se avalia num imóvel?
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
Seria um montinho de terra com outro montinho
de concreto, tijolos, esquadrias e instalações em
cima?
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
Neste caso, como avaliar a sede da prefeitura de
Havana, em Cuba, onde não há legislação sobre
a propriedade imobiliária e não existe mercado?
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
O que avaliamos são direitos sobre os imóveis e
mercados dispostos a pagar por esses direitos.
Os ingleses deram a esta mistura de direitos e
mercados o nome de “Interests”.
30
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
Quais são os “Interests” (direitos + mercados) 
que geralmente se avalia?
30
✓ Propriedade
✓ Locação
✓ Sublocação
✓ Concessão
✓ Hipoteca
✓ Anticrese
✓ Direito de superfície
✓ Enfiteuse
✓ Nua propriedade
✓ Outros
Exemplos de “Interests” que geralmente são 
avaliados
6. Perguntas a serem feitas antes de se 
iniciar uma avaliação
➢ O que o cliente quer?
➢ O que eu posso fazer para atender o cliente?
➢ Sou devidamente qualificado para fazer a avaliação?
➢ Há algum conflito potencial?
➢ O que preciso saber sobre o imóvel sendo avaliado?
➢ Qual a data da avaliação?
➢ Quais são as premissas a serem usadas na avaliação?
➢ Qual o contexto de mercado em que o imóvel se encontra?
➢ O cliente concordou com os termos de contratação?
Perguntas a serem feitas antes de iniciar a 
avaliação:Qual o “Interest” (direito + mercado) sendo avaliado? 
✓ Propriedade
✓ Locação (curto ou longo prazos)
✓ Sublocação
✓ Concessão
✓ Hipoteca ou anticrese
✓ Direito de superfície
✓ Enfiteuse
✓ Outros
Perguntas a serem feitas antes de iniciar a 
avaliação:
Qual a finalidade da avaliação?
✓ Compra/venda
✓ Locação
✓ Empréstimo/Garantia
✓ Seguro
✓ Impostos
✓ Desapropriação
✓ Fins contábeis
✓ Outras
Perguntas a serem feitas antes de iniciar a 
avaliação:
Qual a base de valor a ser utilizada?
✓ Valor de mercado de venda
✓ Valor de mercado de locação
✓ Valor de investimento
✓ Valor justo, sinérgico, de liquidação
NBR 14653 denomina objetivo:
✓ Valor de mercado
✓ Valor em risco
✓ Valor patrimonial
✓ Custo de reedição
✓ Valor de liquidação forçada
✓ Valor de desmonte
✓ Indicador de viabilidade
Perguntas a serem feitas antes de iniciar a 
avaliação:
7. Conteúdo do Red Book
A versão mais recente do Red Book é de 31 de janeiro de 2020:
1. Introdução 
2. Glossário da RICS 
3. Normas profissionais da RICS–Professional Standards (PS 1 e PS 2)
4. Declarações globais de práticas de avaliação – Valuation Practice 
Statements (VPS 1 a 5)
5. Orientação para práticas de avaliação globais – Valuation Practice 
Global Applications (VPGA 1 a 10)
6. International Valuation Standards (IVS)
7. Visão geral das alterações feitas na edição de 2014
Conteúdo do Red Book
40
1. Introdução
► Objetivo geral – Consistência – Objetividade - Transparência
► Cobertura do ponto de vista do fornecedor da avaliação
► Cobertura do ponto de vista do usuário da avaliação
► Organização do material global da RICS
► Normas Profissionais (PS) – Obrigatórias
► Declarações globais de práticas de avaliação (VPS) – Obrigatórias
► Orientação global de práticas de avaliação (VPGA) – Recomendadas
► Normas locais e regionais
► Data da vigência
► Nota final – Atualização do conhecimento dos avaliadores (CPD)
Conteúdo do Red Book
2. Glossário da RICS
► Define o significado das expressões usadas no Red Book
Conteúdo do Red Book
3. Normas profissionais (Professional Standards)
As normas profissionais da RICS são identificadas pela sigla PS
seguidas de um número e são obrigatórias para todos os membros
da RICS que forneçam avaliações por escrito (e, agora, orais
também).
Elas definem os parâmetros de conformidade com o Red Book,
incluindo a adoção das Normas Internacionais de Avaliação.
Estabelecem os requisitos regulatórios e esclarecem a aplicação
detalhada das Regras de Conduta da RICS quando os membros
estão realizando um trabalho de avaliação.
São duas:
Conteúdo do Red Book
3. Normas profissionais (Professional Standards)
PS 1 - Conformidade com normas e declarações de prática quando uma 
avaliação por escrito seja fornecida;
PS 2 - Ética, competência, objetividade e divulgações.
Conteúdo do Red Book
3. Normas profissionais (Professional Standards)
PS 1 - Conformidade com normas e declarações de prática quando uma 
avaliação por escrito seja fornecida
Todos os membros da RICS, seja atuando individualmente ou numa
empresa, registrada ou não, que forneçam uma avaliação escrita são
obrigados a cumprir as normas internacionais e as normas globais da
RICS descritas abaixo.
Os membros também devem cumprir os requisitos da RICS Valuer
Registration (VR).
Conteúdo do Red Book
3. Normas profissionais (Professional Standards)
PS 2 - Ética, competência, objetividade e divulgações
Como é fundamental para a integridade do processo de avaliação, todos
os membros que atuam como avaliadores devem ter a experiência, a
habilidade e o julgamento adequados para a tarefa em questão e devem
atuar sempre de forma profissional e ética, livres de qualquer influência
indevida, tendência ou conflito de interesses.
Conteúdo do Red Book
4. Declarações globais de práticas de avaliação (VPS)
As Declarações Globais de Prática de Avaliação são designadas pela sigla 
VPS seguida de um número e contêm requisitos obrigatórios específicos e 
orientação de implementação correspondente, com relação ao processo de 
fornecer uma avaliação compatível com as IVS.
São cinco:
Conteúdo do Red Book
4. Declarações globais de práticas de avaliação (VPS)
VPS 1 - Termos mínimos de contratação;
VPS 2 – Inspeções, investigações e registros;
VPS 3 - Relatórios de avaliação;
VPS 4 - Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais;
VPS 5 – Formas e métodos de avaliação.
Conteúdo do Red Book
5. Orientação para práticas de avaliação globais – Aplicações (VPGAs)
► VPGA 1 – Avaliação para inclusão em demonstrações financeiras
► VPGA 2 – Avaliação para empréstimos garantidos
► VPGA 3 – Avaliações de empresas e participações em empresas
► VPGA 4 – Avaliação de propriedades individuais relacionadas a negócios
► VPGA 5 – Avaliação de instalações e equipamentos
► VPGA 6 – Avaliação de ativos intangíveis
► VPGA 7 – Avaliação de bens pessoais, incluindo artes e antiguidades
► VPGA 8 – Avaliação de “Interests” em imóveis
► VOGA 9 - Identificação de portfólios, coleções e grupos de propriedades
► VPGA 10 – Temas que podem trazer à baila a incerteza nas avaliações 
Conteúdo do Red Book
6. International Valuation Standards (IVS) 2020
Conteúdo do Red Book
► Introduction
► Glossary
► IVS Framework
► General Standards (IVS 101 a 105)
► Asset Standards (IVS 200, 210, 300, 400, 410 e 500)
50
6. International Valuation Standards (IVS) 2017
Conteúdo do Red Book
6. International Valuation Standards (IVS) 2017
Conteúdo do Red Book
8. Termos mínimos de contratação
VPS 1 – Termos mínimos de contratação:
Os termos de contratação devem ser escritos e também cumprir esta
declaração de prática de avaliação.
Servem para que o cliente saiba o que esperar da avaliação e o avaliador
possa entender claramente as necessidades e os objetivos do cliente.
São 18 itens de comuns ao Red Book e às IVS.
Conteúdo do Red Book
VPS 1 - Termos mínimos de contratação (Red Book + IVS):
a) Identificação e status do avaliador;
b) Identificação do(s) cliente(s);
c) Identificação de outros destinatários da avaliação;
d) Identificação do ativo ou passivo a ser avaliado;
e) Moeda da avaliação;
f) Propósito da avaliação;
Conteúdo do Red Book
VPS 1 - Termos mínimos de contratação (Red Book + IVS):
g) Base(s) de valor adotada(s);
h) Data da avaliação;
i) Natureza e extensão do trabalho do avaliador, incluindo investigações e 
limitações ;
j) Natureza e fonte das informações;
k) Premissas e exclusões;
l) Formato do relatório;
m) Restrições ao uso, distribuição e publicação do relatório de avaliação.
Conteúdo do Red Book
VPS 1 - Termos mínimos de contratação (Red Book + IVS):
n) Confirmação de que a avaliação será feita de acordo com as IVS;
o) A base de cálculo da remuneração do avaliador;
p) Se a firma do avaliador for registrada na RICS, referência ao 
procedimento para lidar com reclamações, com indicação de onde 
haverá uma cópia disponível;
q) Declaração de que o cumprimento das normas estará sujeito a 
monitoramento, segundo as regras de conduta e disciplina da RICS.
r) Declaração de limitações à reponsabilidade do avaliador que tenham 
sido concordadas.
Conteúdo do Red Book
9. Diretrizes para inspeções e 
investigações
VPS 2 – Inspeções e investigações
As inspeções e investigações devem ser sempre realizadas na medida
necessária para produzir uma avaliação que seja profissionalmente adequada
para a sua finalidade.
O avaliador deve verificar a informação utilizada e, se ainda não concordadas
com o cliente, esclarecer quaisquer novas premissas que surjam.
Conteúdo do Red Book
VPS 2 – Inspeções e investigações
Sugestão de lista para inspeção:
➢ Características da vizinhança e infraestrutura urbana disponível;
➢ Características gerais do imóvel;
➢ Áreas e dimensões do terreno e das construções;
➢ Descrição e idade aparente das edificações,
benfeitorias, instalações e equipamentos;
➢ Uso dado ao imóvel e natureza daacomodação;
➢ Instalações, equipamentos e serviços;
➢ Luminárias, acessórios e benfeitorias;
Conteúdo do Red Book
60
VPS 2 – Inspeções e investigações
➢ Outros equipamentos e instalações incorporados ao edifício;
➢ Estado de conservação;
➢ Riscos naturais: instabilidades, mineração, gás no solo, inundações;
➢ Contaminação do solo e das edificações;
➢ Restrições físicas;
➢ Benfeitorias em imóveis alugados;
➢ Zoneamento;
➢ Impostos sobre a propriedade;
➢ Outros custos de ocupação;
➢ Outros custos e restrições.
Conteúdo do Red Book
60
VPS 2 – Inspeções e investigações
Reavaliação sem inspeção
➢ Uma reavaliação sem uma nova inspeção de imóveis previamente avaliados 
pelo avaliador ou firma não deve ser realizada a menos que o avaliador 
esteja satisfeito com o fato de não ter havido alterações materiais nos 
atributos físicos da propriedade ou na natureza de sua localização, desde a 
última inspeção.
Conteúdo do Red Book
VPS 2 – Inspeções e investigações
Registro e arquivo das informações
➢ O avaliador deve manter arquivados os dados referentes às pesquisas e 
investigações, num formato adequado.
Conteúdo do Red Book
10. Itens mínimos dos relatórios de avaliação
VPS 3 – Relatórios de avaliação
► Estabelece os itens mínimos que devem ser incluídos em um relatório de 
avaliação. São muito semelhantes aos termos de contratação.
► Enfatiza o fato de que os relatórios devem ser claros e precisos, para evitar 
mal-entendidos. Se necessário, o avaliador deve chamar a atenção para itens 
que afetem o grau de incerteza da avaliação. 
Conteúdo do Red Book
O Red Book estabelece um mínimo de 16 itens que 
devem constar de um laudo de avaliação.
Vamos listá-los agora – Serão detalhados a seguir
Conteúdo do Red Book
VPS 3 – Relatórios de avaliação
a) Identificação e status do avaliador;
b) Identificação do(s) cliente(s) e de outros destinatários da 
avaliação;
c) Propósito da avaliação
d) Identificação do ativo ou passivo a ser avaliado;
e) Base(s) de valor adotada(s);
f) Data da avaliação;
Conteúdo do Red Book
VPS 3 – Relatórios de avaliação
Conteúdo do Red Book
g) Extensão da investigação;
h) Natureza e fonte das informações;
i) Premissas e exclusões;
j) Restrições ao uso, distribuição e publicação do relatório de 
avaliação.
k) Confirmação de que a avaliação será feita de acordo com as IVS;
l) Forma, método e justificativa da avaliação;
m) Montante da avaliação ou avaliações;
VPS 3 – Relatórios de avaliação
Conteúdo do Red Book
n) Data do relatório de avaliação;
o) Comentários sobre incerteza da avaliação;
p) Declaração de limitações à reponsabilidade do avaliador que tenham 
sido concordadas.
11. Bases de valor, pressupostos e 
pressupostos especiais
70
VPS 4 – Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais
➢ Valor de Mercado;
➢ Aluguel de Mercado;
➢ Valor de Investimento (Worth);
➢ Valor justo (Equitable Value);
➢ Valor sinérgico (IVS);
➢ Valor de liquidação (IVS).
Conteúdo do Red Book
70
Valor de Mercado:
► Estimativa do montante mais provável pelo qual, na data da avaliação, um
ativo ou um passivo, após um período adequado de comercialização, poderá
ser transacionado entre um vendedor e um comprador decididos, em que
ambas as partes atuaram de forma esclarecida e prudente e sem coação.
VPS 4 – Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais
Conteúdo do Red Book
Valor de Mercado:
VPS 4 – Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais
Conteúdo do Red Book
Aluguel de Mercado
► A estimativa do valor mais provável pelo qual, na data da avaliação, o direito
real de uma propriedade, após um período adequado de comercialização,
poderá ser arrendado/locado entre um senhorio/locador e um
arrendatário/locatário decididos, em que ambas as partes atuaram de forma
esclarecida, prudente e sem coação.
VPS 4 – Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais
Conteúdo do Red Book
Valor de Investimento (Worth)
► O valor de um ativo para um proprietário ou proprietário em potencial para 
investimento individual ou objetivos operacionais. 
VPS 4 – Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais
Conteúdo do Red Book
Valor Justo (Fair Value – IFRS 13)
► O preço recebido para a venda de um ativo ou pago para a transferência de
um passivo numa transação ordenada entre participantes do mercado na
data da medição (ou avaliação).
VPS 4 – Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais
Conteúdo do Red Book
Valor Sinérgico (IVS 104 – Não consta do Red Book)
► Valor sinérgico é o resultado da combinação de dois ou mais ativos ou
“interests” onde o valor combinado é maior que a soma dos valores
individuais.
VPS 4 – Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais
Conteúdo do Red Book
Valor de Liquidação (IVS 104 – Não consta do Red Book)
► Valor de liquidação é o montante que seria recebido quando um ativo ou
grupo de ativos fosse vendido pouco a pouco ou numa transação forçada,
num prazo curto.
VPS 4 – Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais
Conteúdo do Red Book
Pressupostos
► Um pressuposto – conforme definido nas IVS – é feito quando for razoável
para o avaliador aceitar que algo é verdade, sem a necessidade de
investigação ou verificação específica (Exemplos: título de propriedade,
condição do edifício, serviços públicos, zoneamento, contaminações, etc.).
Pressupostos especiais
► Um pressuposto especial – conforme definido nas IVS – é feito quando um 
pressuposto assume fatos que diferem daqueles existentes na data da 
avaliação. Ele inclui circunstâncias quando pressupostos sobre um futuro 
estado ou evento estão sendo feitos. (Exemplos: comprador especial, 
restrições à oferta no mercado, avaliar em data anterior a mudanças imóvel 
que sofreu mudanças, supor que as licenças de construção foram ou podem 
ser obtidas, avaliar como vago um imóvel ocupado, etc.)
VPS 4 – Bases de valor, pressupostos e pressupostos especiais
Conteúdo do Red Book
► O Red Book recomenda que o avaliador escolha o método mais adequado de
avaliação, levando em conta o seguinte:
► A natureza do ativo (ou passivo);
► O propósito, contexto e uso que a avaliação terá;
► Normas e regras específicas do local onde a avaliação está sendo feita.
► Classifica os métodos de avaliação em três categorias:
► Método comparativo;
► Método da renda;
► Método do custo.
VPS 5 – Formas e métodos de avaliação
Conteúdo do Red Book
80
 
VALOR DE UM IMÓVEL
Tempo
V
a
lo
r 
(R
$
)
Imóvel Terreno
Valor de um imóvel ao longo do tempo
2.2. Conceito de valor
80
12. Regras de conduta e conflitos de 
interesse
PS 2 Ética, competência, objetividade e divulgações
1. Responsabilidade pela avaliação
2. Normas profissionais e éticas
3. Qualificação do membro
4. Independência, objetividade e conflito de interesses
5. Manter uma estrita separação entre consultores
6. Dever de cuidado com terceiros
7. Termos de contratação
8. Divulgação, rotatividade, tempo como signatário, envolvimento anterior, 
proporção da remuneração, outras divulgações
9. Revisão da avaliação de outro avaliador
Conteúdo do Red Book
PS 2 Ética, competência, objetividade e divulgações
Regras de conduta da RICS
➢ Atuar com integridade;
➢ Sempre oferecer um alto padrão de serviços;
➢ Atuar de modo a promover a confiança na profissão;
➢ Tratar os outros com respeito;
➢ Assumir a responsabilidade.
The Royal Institution of 
Chartered Surveyors HQ, 
London.
Conteúdo do Red Book
PS 2 Ética, competência, objetividade e divulgações – Conflitos de interesse
➢ Avaliar para o comprador e o vendedor na mesma transação;
➢ Avaliar para o financiador, quando contratado pelo tomador do empréstimo;
➢ Avaliar um imóvel que já foi previamente avaliado para outro cliente;
Conteúdo do Red Book
13. Conceitos gerais das BRVS
CONTEÙDO DAS BRVS (ABNT + RED BOOK)
► Declarações sobre práticas da RICS
► Prefácio
► Agradecimentos
► BRVS 1 – Exigências de conformidadee ética
► BRVS 2 – Termos de contratação
► BRVS 3 – Base de valor e método de avaliação
► BRVS 4 – Avaliações para fins específicos
► BRVS 5 – Vistorias
► BRVS 6 – Relatórios de avaliação
Conceitos gerais da BRVS
BRVS 1 – Exigências de conformidade e ética
➢ Necessário cumprir as normas NBR 14653 para avaliações no Brasil:
✓ NBR 14653-1 –Procedimentos gerais
✓ NBR 14653-2 – Imóveis urbanos
✓ NBR 14653-3 – Imóveis rurais
✓ NBR 14653-4 – Empreendimentos
✓ NBR 14653-5 – Máquinas e equipamentos
✓ NBR 14653-6 – Recursos naturais e ambientais
✓ NBR 14653-7 – Patrimônios históricos e artísticos
➢ Adicionalmente, cumprir exigências da NBR 14653-1 que são 
complementares às do Red Book.
Conceitos gerais da BRVS
BRVS 2 – Termos de contratação
➢ Exigências adicionais da NBR 14653 em relação às do Red Book:
✓ Cabe ao avaliador solicitar ao contratante ou interessado o fornecimento 
da documentação relativa ao bem, necessária à realização do trabalho;
✓ É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira 
providência do avaliador seja tomar conhecimento da documentação 
disponível;
✓ Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a 
documentação necessária ou esclarecer eventuais incoerências, o 
avaliador deverá julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliação. Em 
caso positivo, deverá deixar claramente expressas as ressalvas relativas 
à insuficiência ou incoerência da informação, bem como os pressupostos 
assumidos em função dessas condições.
Conceitos gerais da BRVS
BRVS 3 – Base de valor e método de avaliação
➢ Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente (NBR 14653).
➢ Embora esta definição seja diferente da definição internacional de valor de
mercado, considera-se que a adoção desta definição trará o mesmo
resultado.
➢ Exigências da NBR 14653 sobre metodologia (Red Book não faz quaisquer
comentários sobre detalhes dos métodos de avaliação).
BRVS 
Conceitos gerais da BRVS
BRVS 4 – Avaliações para fins específicos
➢ Os padrões contábeis brasileiros estão sendo revistos para se alinharem 
com as normas do International Financial Reporting Standards (IFRS)
➢ Para avaliações feitas no Brasil, cada categoria de ativo deve seguir as 
respectivas normas (NBR 14653-2 a 14653-7).
BRVS 
Conceitos gerais da BRVS
BRVS 5 – Vistorias
➢ Quatro exigências adicionais da NBR 14653-1 quanto a vistorias.
BRVS
Conceitos gerais da BRVS
BRVS 6 – Relatórios de avaliação
➢ Exigências adicionais da NBR 14653-1 para relatórios (laudos) completos e
simplificados.
➢ Atenção: NBR 14653-1 revisada – há agora laudos simplificados, laudos
completos e laudos de uso restrito, se concordado previamente com o
cliente.
BRVS
Conceitos gerais da BRVS
100
14. Conteúdo dos relatórios (laudos) de 
avaliação
a) Identificação e status do avaliador;
O avaliador pode ser um indivíduo ou uma
empresa, mas a responsabilidade é sempre
individual e o responsável deve se identificar e
assinar o laudo. Deve ser incluída uma
declaração confirmando que o avaliador está em
condições de fornecer uma avaliação objetiva e
imparcial e tem competência para realizar a
tarefa. Também deve ser informado se outros
profissionais deram assessoria na avaliação.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
b) Identificação do cliente e de outros destinatários;
A parte que contrata a avaliação
deve ser identificada, juntamente
com todas as outras partes a
quem o laudo se destina ou que
podem contar com os dados da
avaliação para tomar decisões.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
c) Propósito da avaliação;
O objetivo da avaliação deve ser claramente definido, pois o
laudo não pode ser ambíguo. Se o cliente não quiser declarar
a finalidade da avaliação, o laudo de avaliação deve
mencionar esse fato.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
d) Identificação do ativo ou passivo avaliado;
Pode ser necessário esclarecimento
para distinguir entre um ativo e uma
participação num ativo ou mesmo um
direito de uso do mesmo.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
e) Base de valor;
A base de valor deve ser apropriada para a finalidade da avaliação.
✓ Valor de Mercado;
✓ Aluguel de Mercado;
✓ Valor de Investimento (Worth);
✓ Valor Justo;
✓ Valor sinérgico.
✓ Valor de liquidação.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
A data do laudo pode ser diferente da data da
avaliação?
f) Data da avaliação;
A data da avaliação pode ser
diferente da data em que o laudo
foi emitido ou a data em que a
inspeção foi feita ou concluída.
Sempre que necessário, essas
datas devem ser claramente
diferenciadas no laudo.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
É permitido pelo Red Book fazer avaliações para 
uma data futura?
110
g) Extensão da inspeção;
A extensão das vistorias realizadas, incluindo as limitações dessas
investigações estabelecidas nas condições de contratação deve ser
divulgada no laudo.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
h) Natureza e fonte da informação;
A natureza e a fonte de todas as
informações relevantes em que a
avaliação se baseia, assim como
a extensão de quaisquer medidas
tomadas para verificar a
veracidade das informações
devem ser divulgadas.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
i) Pressupostos;
Todos os pressupostos e
quaisquer pressupostos
especiais feitos devem ser
claramente declarados.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
j) Restrições à divulgação e publicação;
Quando for desejável restringir o uso da
avaliação ou o número daqueles que
dependerão dela para tomar decisões, isto
deverá ser informado.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
k) Declaração de conformidade com as IVS;
É necessário confirmar formalmente a conformidade
com as IVS. Pode haver ocasiões em que seja
necessário renunciar a alguma determinação das
IVS, mas esta deve ser justificada e não será aceita
se induzir a erro.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
l) Abordagem e justificativa da avaliação;
Para entender o valor da avaliação no contexto, o laudo deve fazer
referência à abordagem (ou método) adotada, os principais insumos
utilizados e as razões para as conclusões.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
m) Valor de avaliação;
Deve ser exposto em número
e por extenso, na moeda
concordada nas condições
de contratação.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
n) Data do relatório.
Deve ser explicitada.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
o) Comentário sobre incerteza.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
Quando a incerteza da avaliação for maior que o usual.
p) Declaração sobre premissas adicionais concordadas.
.
Conteúdo mínimo do relatório de avaliação:
Se existentes.
120
15. Erros mais comuns nos relatórios de 
avaliação
120
▪ Ambíguos;
▪ Feitos de modo a levar a conclusões erradas;
▪ Criar falsas impressões.
O que os laudos não devem ser, segundo o 
Red Book:
▪ Claros e precisos;
▪ Redigidos de modo que possam ser compreendidos por pessoas
que não entendam de avaliações ou de imóveis – Lição de
Abraham Lincoln;
▪ Sempre formais (não são aceitos laudos informais);
▪ Nãoconterem um “certificado de valor”.
O que os laudos devem ser, segundo o 
Red Book:
➢ Inadequação às necessidades do cliente;
➢ Cliente não consegue entender o laudo;
➢ Avaliador não familiarizado com tipo ou localização do imóvel;
➢ Falta de comentários sobre incerteza da avaliação;
➢ Premissas incorretas ou inadequadas;
➢ Relatórios excessivamente prolixos, com pouco conteúdo útil;
➢ Excesso de confiança em alguns elementos ou mesmo na metodologia, em 
detrimento da sensibilidade sobre o comportamento do mercado;
➢ Informar uma “faixa de valores” para a avaliação.
Erros mais comuns em laudos feitos pelo 
Red Book
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
O cliente pede para ver uma minuta do laudo de avaliação 
feito pelo Red Book ou pela BRVS, antes da entrega oficial. 
O que você faria?
Pode entregar a minuta, ressalvando que:
(1) Está sujeita a complementação;
(2) O conteúdo do relatório é exclusivamente para uso do cliente;
(3) Portanto, não pode ser publicado nem divulgado.
Resposta
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
O comprador de um imóvel que você avaliou para o 
vendedor há seis meses pelo Red Book ou BRVS pede 
para você reavaliá-lo. O que diz o Red Book a respeito?
O Red Book recomenda um intervalo mínimo de doze meses
nesses casos.
Resposta
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
O que determina o Red Book em relação ao valor dos 
honorários pagos por um determinado cliente em relação 
ao faturamento total da empresa ou da pessoa no ano 
anterior ao da avaliação? 
130
O Red Book determina que esse percentual seja declarado 
no relatório: 
➢ Proporção Mínima: até 5%;
➢ Significativa: entre 5% e 25%;
➢ Substancial: acima de 25%. 
Resposta
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
Se um cliente não entende um laudo ou discorda 
das conclusões, qual deve ser a atitude do 
avaliador?
130
Atitudes a evitar:
➢ Cliente, você é LEIGO e nunca vai entender as complexidades 
de uma avaliação;
➢ Cliente, você pediu a MINHA opinião sobre o valor do imóvel a 
não que repetisse a sua; 
Resposta
Atitudes recomendadas:
➢ Colocar-se à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas
➢ Ter a humildade de reconhecer erros ou omissões e corrigi-los
➢ Evitar o uso de jargões e linguagens elaboradas
➢ Lembrar-se de Abraham Lincoln
Resposta
16. Incerteza das avaliações
150
➢ Avaliação não é um fato, é uma opinião de valor. Portanto, sempre há algum 
grau de subjetividade;
➢ O cliente precisa ser informado de todos os fatores que afetam a avaliação. 
Se necessário, incluir no laudo explicações sobre a abordagem e o contexto do 
mercado;
➢ Os avaliadores não devem considerar uma declaração expressando menos 
confiança em uma avaliação como uma admissão de fraqueza.
Incertezas das avaliações
Elementos que podem ter influência sobre o grau de certeza e confiança 
de um laudo de avaliação:
➢ Status do avaliador;
➢ Incerteza inerente;
➢ Restrições às informações utilizadas;
➢ Grau de liquidez e de atividade do mercado;
➢ Volatilidade dos mercados;
➢ Método de avaliação.
Incertezas das avaliações
Elementos que podem ter influência sobre o grau de certeza e confiança 
de um laudo de avaliação:
➢ Status do avaliador: a precisão e relevância dos 
julgamentos necessários para a avaliação dependem da 
habilidade e experiência do avaliador. A confiança nesses 
julgamentos também depende da independência do 
avaliador.
Incertezas das avaliações
Elementos que podem ter influência sobre o grau de certeza e confiança 
de um laudo de avaliação:
➢ Incerteza inerente: A propriedade em si pode ter 
características que tornam difícil para o avaliador formar 
uma opinião sobre o provável valor. Por exemplo, pode 
ser um tipo pouco comum ou mesmo exclusivo de 
propriedade.
Incertezas das avaliações
Elementos que podem ter influência sobre o grau de certeza e confiança 
de um laudo de avaliação:
➢ Restrições às informações utilizadas: Quando as 
informações disponíveis para o avaliador são limitadas ou 
restritas, seja pelo cliente ou pelas circunstâncias da 
avaliação, menos certeza poderá ser atribuída à 
avaliação.
Incertezas das avaliações
Elementos que podem ter influência sobre o grau de certeza e confiança 
de um laudo de avaliação:
➢ Grau de liquidez e de atividade do mercado: Em 
mercados inativos, com baixos índices de liquidez pode 
haver uma quantidade reduzida de dados para fornecer 
suporte para as avaliações. Nesses casos, o avaliador 
deve ser tão explícito e transparente quanto possível para 
demonstrar o grau de subjetividade em que sua conclusão 
se baseia.
Incertezas das avaliações
Elementos que podem ter influência sobre o grau de certeza e confiança 
de um laudo de avaliação:
➢ Volatilidade dos mercados: A perturbação de mercados 
pode surgir devido a imprevistos financeiros, 
macroeconômicos, jurídicos, políticos ou até mesmo 
naturais. Se a data da avaliação coincidir ou estiver 
próxima de um evento como esses, poderá haver uma 
redução do nível de certeza que pode ser atribuída a uma 
avaliação.
Incertezas das avaliações
Conteúdo
➢ Perguntas a serem feitas antes de iniciar a avaliação;
➢ Porque um imóvel pode ser objeto de uma avaliação;
➢ Condições de contratação;
➢ Conteúdo mínimo dos laudos (Red Book e BRVS);
➢ O que os laudos não devem ser;
➢ O que os laudos devem ser;
➢ Incerteza das avaliações;
➢ Erros mais comuns nos laudos feitos pelo Red Book.
Como a norma da ABNT lida com a incerteza das 
avaliações?
As normas NBR usam a Especificação das avaliações 
para lidar com os graus de incerteza: Graus I, II ou III de 
Fundamentação e de Precisão.
Resposta
17. Exemplo de avaliação de imóvel 
contaminado
▪ Há várias definições para poluição, contaminação e contaminação de terrenos.
▪ A RICS considera a definição proposta pelo NATO Committee on the 
Challenges to Modern Society.
Contaminação
“Terreno contaminado é aquele que contém substâncias que, quando 
presentes em quantidades ou concentrações suficientes, são capazes de 
produzir dano, direta ou indiretamente, ao ser humano, ao meio ambiente ou, 
eventualmente, a outros alvos.”
Contaminação
A avaliação de imóveis contaminados
Depreciação por conta de:
➢ Natureza da contaminação;
➢ Como o problema é percebido;
➢ Remediação: responsabilidades e custos;
➢ Impacto na liquidez e utilização do imóvel.
Contaminação
Contaminação
Dois tipos de custos:
➢Custos diretos de remediação 
➢ Custo da remediação em si
➢ Período de vacância durante a remediação
➢ Multas da autoridade competente);
Contaminação
Dois tipos de custos:
➢Custos indiretos
➢ “Estigma” ou a depreciação por conta das incertezas ambientais. 
É a percepção do público de que, mesmo depoisde remediada, a 
contaminação pode continuar tendo efeitos negativos.
140
A avaliação de imóveis contaminados
Contaminação
A avaliação de imóveis contaminados
Contaminação
Discriminação Sem estigma Com estigma
Renda anual (£) 100.000 100.000
Taxa de retorno de mercado (% a.a.) 10,00% 11,00%
Valor de capitalizado (£) 1.000.000 909.091
(Menos)
Custos de remediação 300.000 300000
Valor de mercado do imóvel (£) 700.000 609.091
A avaliação de imóveis contaminados
Contaminação
Discriminação Sem estigma Com estigma
Renda anual (£) 100.000 100.000
Taxa de retorno de mercado (% a.a.) 10,00% 11,00%
Valor de capitalizado (£) 1.000.000 909.091
(Menos)
Custos de remediação 300.000 300000
Valor de mercado do imóvel (£) 700.000 609.091
A avaliação de imóveis contaminados
Contaminação
18. Estudo de casos
Caso: Ação renovatória
Seu cliente, proprietário de um imóvel alugado a um banco que ali opera uma 
agência, nomeia você perito assistente numa ação renovatória.
O perito oficial e o assistente do banco já entregaram seus laudos. Ao lê-los, 
você repara que ambos usaram a descrição do imóvel que está no contrato de 
locação, tirada da matrícula, pela qual a sobreloja teria 600 m². 
Porém, ao medi-la, você encontra 300 m², por conta de modificações feitas pelo 
proprietário antes de alugar para o banco e que nenhum dos dois colegas 
percebeu.
Se usar a área real da sobreloja reduzirá o aluguel, prejudicando seu cliente. 
Por outro lado, não fica bem usar os 600 m² para avaliar, porque você sabe que 
a área real é menor.
O que você faria?
Estudo de caso 1/6
Caso: Edifício de escritórios em Santana
Você é contratado pelo comprador para avaliar um edifício de escritórios em 
Santana
Vai vistoriar e constata que é um prédio de 15 anos, sem ar condicionado 
central, com poucas garagens, estado de conservação apenas razoável
Faz a pesquisa, há bastantes amostras disponíveis, você chega à conclusão 
de que o valor de venda é R$ 5.000,00 por m².
O vendedor, que é pessoa importante e influente, lhe procura e diz que sua 
avaliação está errada. Acha que, por ficar em frente a uma estação do Metrô, 
o prédio dele vale o mesmo que um prédio na Avenida Paulista, ou seja, R$ 
15.000,00 por m² e mostra uma proposta de um interessado em comprar o 
mesmo prédio por esse valor.
O que você faria?
Estudo de caso 2/6
Caso: Imóvel rural no Mato Grosso
Seu cliente lhe pede para avaliar um imóvel rural no Mato Grosso, denominado 
Fazenda Araguari.
O imóvel foi tomado em pagamento de uma dívida. O diretor que contratou 
você foi o mesmo que aceitou o imóvel como garantia do negócio que não deu 
certo e resultou na tomada do imóvel.
Diz a descrição da matrícula que o imóvel faz divisa com o Rio Araguari, na 
confluência com o Rio Taquari.
Você localiza a confluência dos rios Araguari e Taquari, percorre um longo 
trecho das margens dos dois rios conversando com proprietários de fazendas 
mas não acha o imóvel. Vai à Prefeitura, ao Cartório de Registro de Imóveis, ao 
INCRA e à Sociedade Rural e ninguém conhece a fazenda, nem os vendedores 
e nem os confrontantes mencionados na matrícula.
O que você faria?
Estudo de caso 3/6
Caso: Gráfico de receitas de aluguel – Hotel com centro de convenções
Seu cliente contrata sua empresa para avaliar um hotel com centro de 
convenções em fase final de obras, para o lançamento de um fundo imobiliário.
Você faz trabalho de avaliação e projeta as receitas de aluguel, que dependem 
do movimento, segundo três cenários: pessimista, médio e otimista.
Você avalia usando o cenário médio, que lhe parece mais adequado. Entrega 
seu relatório.
O cliente procura você e pede para usar, no material promocional do fundo 
imobiliário, só o gráfico do cenário otimista, colocando o logotipo da sua 
empresa, que tem grande prestígio no mercado.
O que você faria?
Estudo de caso 4/6
Caso: Avaliação de edifício de escritórios em São Paulo
Seu cliente contrata você para avaliar um edifício de escritórios dele em São 
Paulo. Ele tem um interessado em comprar e quer saber o valor de mercado. 
Contrata, também, mais duas empresas para avaliar.
Você encontra bastantes dados, chega a uma conclusão e entrega seu 
relatório. Alguns dias depois, seu cliente chama você no escritório dele e 
explica que o valor de sua avaliação é o menor das três, cerca de 30% mais 
baixo. Pede para você rever seu laudo e o autoriza a falar com os outros 
avaliadores.
Você revê sua avaliação e confirma sua convicção de valor. Procura os outros 
avaliadores e descobre que eles cometeram erros grosseiros de pesquisa, 
homogeneização e até de tratamento estatístico das amostras. Eles percebem 
que erraram, mas pedem que você não os denuncie ao cliente.
Se deixar como está, e apenas confirmar sua convicção de valor (mais baixo), o 
cliente pode ficar iludido com os outros valores, pedir um preço alto demais e 
perder o negócio. O que você faria?
Estudo de caso 5/6
Caso: Avaliação de imóvel em São Paulo
Seu cliente contrata você para avaliar um imóvel que ele quer adquirir em São 
Paulo. 
Você encontra bastantes dados, faz sua avaliação e entrega o laudo de 
avaliação ao cliente.
Uns dias depois, um corretor que você não conhecia e que estava 
intermediando a venda telefona para você reclamando que o valor de sua 
avaliação é muito mais baixo que o preço que o proprietário está pedindo.
Pede para você rever a avaliação, pois do contrário perderá o negócio. 
O que você faria?
Estudo de caso 6/6
Workshop: Red Book Junho/2020
Obrigado!
Paulo Henrique Câmara
paulo@camarasmith.com.br