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Avaliação de
A
valiação de Im
óveis
Claudete Cristina Iw
ata
Claudete Cristina Iwata
Imóveis
Avaliação de
A
valiação de Im
óveis
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ata
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Imóveis
Claudete Cristina Iw
ata
Avaliação de Im
óveis
A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a realização de todas as outras 
operações imobiliárias. Antes de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear, 
é preciso saber qual é o valor de mercado do imóvel. Por isso, quando realizada de 
maneira técnica, seguindo os preceitos legais e éticos, a avaliação torna-se uma 
ferramenta extremamente eficaz para o sucesso da negociação.
Esta obra tem como objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que o 
corretor de imóveis, que vem conquistando dia a dia mais credibilidade e confiança 
do mercado e da sociedade, compreenda como realizar uma avaliação bem-feita, 
com segurança, transparência e precisão.
Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-6474-8
9 7 8 8 5 3 8 7 6 4 7 4 8
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Avaliação de Imóveis
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2019
Claudete Cristina Iwata
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CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO NA PUBLICAÇÃO 
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
I95a Iwata, Claudete Cristina
Avaliação de Imóveis / Claudete Cristina Iwata. - 1. ed. - 
Curitiba [PR] : IESDE Brasil, 2019. 
94 p. : il. ; 21 cm.
ISBN 978-85-387-6474-8
1. Administração de imóveis. 2. Bens imóveis - Avaliação. 
I. Título.
19-57841
CDD: 333.333
CDU: 332.7
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autorização por escrito da autora e do detentor dos direitos autorais.
Capa: IESDE BRASIL S/A. 
Imagem da capa: Thampapon/QinJin/Shutterstock
Claudete Cristina Iwata
Especialista em Direito Empresarial pelo Instituto 
Brasileiro de Estudos e Pesquisas Socioeconômicos 
(Inbrape) e em EaD e as Tecnologias da Educação pelo 
Centro Universitário de Maringá (Unicesumar). Graduada 
em Direito pela Universidade Estadual de Maringá (UEM). 
Graduada em Letras – Português e Inglês pela Fundação 
Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras de Jandaia do 
Sul (Fafijan). Graduada em Pedagogia pela Universidade 
do Oeste Paulista (Unoeste). É corretora, avaliadora de 
imóveis e diretora de formação e treinamento do Sindicato 
da Habitação e Condomínios (Secovi-PR). É membro da 
Comissão Permanente de Acessibilidade, da Comissão 
para Elaboração da Planta de Valores Genéticos e da 
Comissão Permanente para Revisão de Valores Imobiliários 
– vinculadas à Prefeitura Municipal de Maringá (PR) – 
e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB 
Maringá. É professora de ensino superior e sócia-proprietária 
de uma instituição de negócios imobiliários.
Sumário
Apresentação 7
1. Fundamentos da avaliação de imóveis 9
1.1 O que significa avaliar um imóvel 10
1.2 A importância da avaliação para as operações 
imobiliárias 12
1.3 História da avaliação de imóveis 16
2. Habilitação para avaliar um imóvel 23
2.1 Habilitação é diferente de capacitação? 23
2.2 Os profissionais que avaliam um imóvel 26
2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos 30
2.4 A ética na avaliação de imóveis 32
3. Preço de mercado e valor e as finalidades da 
avaliação 39
3.1 Preço 39
3.2 Valor 42
3.3 As finalidades da avaliação de imóveis 45
4. Legislação aplicável 53
4.1 O Cofeci, os Crecis e suas atribuições 54
4.2 A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 56
4.3 As NBRs da série n. 14.653 63
5. Procedimentos para realização de um PTAM 71
5.1 Identificação do imóvel avaliando e coleta das 
amostras 72
5.2 Fatores de homogeneização 76
5.3 Métodos de avaliação 81
5.4 Passo a passo da realização de um PTAM com base na 
Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 82
5.5 Parceria na confecção de um PTAM 84
Gabarito 89
Apresentação
A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a 
realização de todas as outras operações imobiliárias. Antes 
de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear, é preciso 
saber qual é o valor de mercado do imóvel. Dessa forma, 
por ser tão importante, a avaliação merece nossa atenção. 
Quando realizada de maneira técnica, seguindo os preceitos 
legais e éticos, torna-se uma ferramenta extremamente eficaz 
para o sucesso da negociação. 
Entretanto, de maneira geral, o corretor de imóveis não dá 
à avaliação a importância que ela tem e ignora a necessidade 
de compreender o modo correto de realizá-la. Dessa forma, 
começa a operação imobiliária já incorrendo em erro e 
avaliando o imóvel com valor maior ou menor do que o aceito 
pelo mercado. Em qualquer das situações, o profissional 
prejudica o cliente e o próprio trabalho. 
O imóvel sendo colocado à venda por valor maior do que 
o aceito pelo mercado não despertará interesse, o cliente vai 
demorar para realizar a negociação e o corretor de imóveis 
não receberá a comissão. Se estiver abaixo do valor, o cliente 
deixará de obter mais lucro e a comissão do corretor será 
menor proporcionalmente. Nesse sentido, esta obra tem como 
objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que 
o corretor de imóveis realize uma avaliação muito bem-feita, 
com segurança, transparência e precisão. 
A profissão de corretor de imóveis está acompanhando a 
evolução da sociedade e os profissionais vêm conquistando 
8 Avaliação de Imóveis
dia a dia mais credibilidade e confiança do mercado. Com 
isso, é preciso se aprimorar para obter sucesso na carreira, 
começando pela compreensão de como realizar uma boa 
avaliação de imóveis. 
Bons estudos! 
1
Fundamentos da avaliação de imóveis
O objeto do trabalho de um corretor de imóveis é o próprio imóvel. 
Esse profissional faz a intermediação de negócios imobiliários, como 
venda, compra, loteamentos, incorporações, locação, administração 
de locação, consultoria e assessoria imobiliária, administração de 
condomínios, avaliação de imóveis, entre outros, sempre partindo 
do valor que representa o imóvel e seu possível destino. Todas essas 
transações imobiliárias visam à realização de bons negócios e à 
satisfação de interesses e necessidades. Por esse motivo, todas elas 
começam pela avaliação do imóvel.
A determinação do valor do imóvel está diretamente ligada a 
vários fatores que precisam ser interpretados previamente para que 
se obtenha o resultado mais correto possível. Entendemos como 
fatores ou variáveis a situação política, financeira e econômica do país, 
a localização do imóvel, o tipo do imóvel, o fim a que se destina, o uso e 
a ocupação permitidos, o tempo de construção, bem como o interesse 
ou a necessidade das partes, sejam elas constituídas por vendedores, 
compradores, investidores, loteadores, incorporadores etc.
O mercado imobiliário é muito dinâmico e, também, obedece à 
lei da oferta e da procura, de acordo com a qual o valor dos imóveis 
fica mais alto à medida que as ofertas diminuem e fica mais baixo 
quando a oferta de imóveis aumenta. 
Nosso estudo sobre avaliação de imóveis será voltado à história 
da legalização da profissão de corretor de imóveis – especialmente 
da habilitação para realizar uma avaliação –, à compreensão das 
técnicas aplicáveis na determinação do valor de um imóvel e ao 
conhecimento da legislação e dos procedimentos para realizar um 
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). 
10 Avaliação de Imóveis
1.1 O que significa avaliar um imóvel 
Avaliar um imóvel é muito mais do que o resultado da soma 
do valor pago por um terreno com o valor investido na área 
construída. Em momentos de necessidade do proprietário, 
por exemplo, é possível que ele aceite vender o imóvel por preço 
inferior à soma obtida. Por outro lado, dependendo da localização e 
do tipo do imóvel, ele pode valer o dobro. Algumas variáveis são 
mais representativas que outras, mas, uma vez constatada a existência 
da variável, ela deve ser considerada e analisada. 
A determinaçãodo valor do imóvel será ainda mais precisa se 
houver acrescido às técnicas o olhar experiente e cuidadoso de um 
profissional que acompanha o mercado imobiliário dia a dia. Porém, 
conforme aponta Antonio Ayres (1996, p. 12, grifo do original):
o avaliador que conheça todas as técnicas e métodos de 
avaliação não fará, obrigatoriamente, uma boa avaliação. 
Talvez lhe falte essa percepção de mercado e valor, 
o feeling, atributo que não é obtido com a técnica: é um 
dom necessário à avaliação, que aproxima a atividade de 
avaliar com a atividade artística, intuitiva.
O profissional que conhece o mercado imobiliário em que atua 
saberá utilizar a arte e a intuição como complementos da teoria e 
dos métodos, pois dessa forma irá se aproximar com mais precisão 
do preço do imóvel. 
Sendo a avaliação de imóveis considerada a operação imobiliária 
que precede às demais, o domínio das técnicas aplicáveis somado 
à experiência e ao conhecimento de mercado do profissional 
serão fundamentais para o desenvolvimento dos trabalhos e, 
consequentemente, para o sucesso da carreira. 
Para conceituarmos avaliação imobiliária, podemos utilizar mais 
de uma definição. A cada definição estudada, poderemos notar 
que é acrescida uma informação tão relevante quanto as demais. 
De acordo com o conceito de Frederico Mendonça (2012, p. 31, 
Fundamentos da avaliação de imóveis 11
grifo do original), “avaliação imobiliária consiste na determinação 
do valor pecuniário de um bem imóvel, de seus frutos ou direitos, 
através de procedimentos cujos conhecimento técnico e percepção 
de mercado são essenciais”. 
Mendonça acrescenta ao seu conceito de avaliação os elementos 
frutos e direitos, no sentido de nos levar à compreensão de que essas 
são duas variáveis importantes e relevantes. 
Os frutos são a renda que o imóvel proporciona, 
como o valor do aluguel, no caso de o imóvel estar 
alugado, e os direitos são as possibilidades legais 
do proprietário. 
Existem situações em que os pais compram um imóvel e colocam 
os filhos como proprietários, reservando-lhes o uso e o gozo vitalícios, 
assim, em caso de venda desse imóvel, o comprador terá restrições 
no uso e no gozo enquanto os pais dos proprietários forem vivos. 
Em outras palavras, serão proprietários legais do imóvel, mas não 
poderão utilizar o imóvel ou receber o valor dos aluguéis. Certamente 
um imóvel com reserva de usufruto não terá o mesmo valor de mercado 
de outro semelhante, que não possua qualquer tipo de restrições. 
João Diniz Marcello (2012) salienta que a avaliação é sempre 
feita em função do valor à vista. Apesar disso, sabe-se que existem 
vários tipos de propostas possíveis de serem apresentadas pelo 
eventual comprador e aceitas pelo vendedor, como parte do 
pagamento em dinheiro, à vista, e outra parte paga por meio de 
liberação de financiamento. Conforme conceitua Marcello (2012, 
p. 38), “avaliação é a ciência da medida do valor. É o conjunto de 
operações que leva à determinação técnica do valor de um imóvel, 
ou do direito sobre o imóvel. A avaliação é sempre feita em função 
do valor à vista, sem os honorários de intermediação”.
usufruto: 
na literatura 
jurídica, direito 
dado a alguém 
de usufruir 
um bem que 
pertence a 
outro.
12 Avaliação de Imóveis
Os financiamentos obedecem às regras do órgão financiador e 
dependem de análise de documentos, de aprovação de créditos e 
de procedimentos que podem demorar alguns meses. Nesse caso, 
o lapso de tempo entre a aceitação da proposta e a efetiva liberação 
do financiamento pode levar o vendedor a não aceitar a proposta. 
Existem, ainda, as propostas que incluem veículo, imóvel 
de menor valor ou mesmo pagamento parcelado. Todas essas 
modalidades de propostas não se mostram tão atrativas quanto o 
pagamento à vista em moeda corrente nacional. 
Diante dos conceitos apresentados, podemos concluir que 
avaliar um imóvel significa determinar o valor representado pela 
quantidade de dinheiro pago à vista, em determinado período, 
com o auxílio de conhecimentos técnicos, em obediência à legis-
lação aplicável e com base na experiência profissional. 
1.2 A importância da avaliação para as 
operações imobiliárias
A legislação do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis 
(Cofeci) confere ao profissional devidamente inscrito no Conselho 
Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) atribuições para realizar 
operações imobiliárias como compra, venda, locação, administração 
de locação, incorporações imobiliárias, loteamentos, consultoria e 
assessoria imobiliária, entre outras. Para a realização de todas elas, 
é necessário avaliar o imóvel.
Destacaremos, para fim dos nossos estudos, a importância 
da avaliação para as operações imobiliárias de compra e venda, 
de locação e administração de locação e de incorporações imobi-
liárias e loteamentos. 
1.2.1 Compra e venda
Quem compra ou vende um imóvel quer, sem dúvida, realizar um 
bom negócio. No momento da compra, o cliente ficará muito mais 
Fundamentos da avaliação de imóveis 13
satisfeito e realizado se pagar um preço justo, de preferência menor 
do que pretendia, por um bom imóvel. Da mesma forma acontece 
na venda. Para saber se está ou não realizando uma boa negociação, 
vale a pena contar com um profissional especialista em avaliação. 
Ao fazer um investimento imobiliário, a pessoa busca um negócio 
rentável, com boa liquidez caso haja necessidade de venda, que tenha 
boa valorização e procura no mercado, entretanto esse conhecimento 
não se obtém de livros, manuais ou revistas especializadas, assim, 
a consultoria torna-se um grande nicho de mercado a ser explorado 
pelo corretor de imóveis. Para Mauro Halfeld (2001, p. 33):
infelizmente, existem poucos livros ou pesquisas acadê-
micas no Brasil sobre investimentos imobiliários. Assim, 
torna-se muito difícil aprender a investir corretamente 
nesse mercado. Os compradores e vendedores de imóveis 
limitam-se a conhecer o que seus pais, amigos ou corretores 
lhes ensinaram, sem qualquer metodologia científica. 
É muito difícil encontrar estatísticas confiáveis sobre o 
comportamento dos preços no mercado, o que torna ainda 
mais complexa a arte de avaliar o preço justo de um imóvel.
A preocupação do autor era legítima, considerando que ainda 
não existia a Resolução-Cofeci n. 1.066, de 22 de novembro de 
2007 (COFECI, 2007), que trata especificamente do PTAM. 
O Conselho Federal então decidiu normatizar a operação imobiliária 
de avaliação, que é crucial para o desenvolvimento do mercado 
imobiliário. Atualmente, quem deseja comprar ou vender um 
imóvel pode contar com o auxílio de um profissional especializado 
em avaliar imóveis. 
1.2.2 Locação e administração de locação
A avaliação para locação auxilia o locador no ajuste do valor 
do aluguel ao preço de mercado. Não tendo conhecimento do 
preço praticado, o locador corre o risco de demorar para alugar 
o imóvel e, assim, ter de arcar com despesas condominiais e até 
14 Avaliação de Imóveis
com a manutenção do imóvel, que fica muito tempo desocupado. 
De acordo com Mônica D’Amato (2013, p. 28):
em certa época e em determinada localidade os imóveis 
no entorno do avaliando ensejam uma oportuna reflexão 
sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos 
nos referir ao tempo necessário para que determinado 
imóvel colocado no mercado imobiliário para locação 
(ou venda) seja devidamente absorvido por um locatário 
(ou comprador).
Muitas vezes, por falta de orientação de um bom profissional, 
os proprietários colocam seus imóveis para locação com valor 
superior ao que o mercado imobiliário está praticando e, por esse 
motivo, deixam de receber o valor dos aluguéis ou acabam tendo 
prejuízos com a manutenção do imóvel e o pagamento de taxa 
condominial, por exemplo.
D’Amato se refere ao ajuste do valor locatício do imóvel ofertado 
para locação. Quanto mais distante do valor de mercado estiver 
a oferta, mais tempo levará para ser absorvido pelo locatário. 
Por esse motivo, uma avaliaçãobem realizada será de grande valia 
para acelerar a locação. 
No que diz respeito à administração da locação, a avaliação é 
ferramenta fundamental na revisão da locação, que é permitida pelo 
artigo 19 da Lei n. 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações ou 
Lei do Inquilinato. Conforme o disposto nessa lei, “não havendo 
acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato 
ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial 
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado” (BRASIL, 1991).
Notadamente o locador não tem interesse em reduzir o valor do 
aluguel, assim como o locatário não deseja aumentar o valor que 
paga mensalmente. A parte que solicitar a revisão judicial do aluguel 
deve apresentar uma avaliação realizada por profissional competente 
e com credibilidade. 
Fundamentos da avaliação de imóveis 15
1.2.3 Incorporações imobiliárias e loteamentos
Tanto nas incorporações1 quanto nos loteamentos o projeto 
começa com a avaliação de um terreno ou uma gleba. O terreno 
será base para um projeto de incorporações com fins residenciais, 
comerciais, mistos ou industriais, garagens ou condomínios abertos 
ou fechados. Para isso, a avaliação do preço de mercado do terreno 
será o primeiro passo para elaborar o projeto e calcular a viabilidade 
ou não do negócio. Da mesma forma, a correta avaliação de uma 
gleba é fundamental para cálculos de viabilidade e sucesso de 
um loteamento. 
Figura 1 – Terreno dividido em lotes
IE
SD
E 
BR
AS
IL
 S
.A
.
801 807 813 819 825 831 837 843 849 855 861 867 873
801 807 813 819 825 831 837 843 849 855 861 867 873
804 810 816 822 828 834 840 846 852 858 864 870 876
804 810 816 822 828 834 840 846 852 858 864 870 876
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
É prudente e recomendável que antes de serem realizadas as 
operações imobiliárias de loteamento ou incorporação seja feito 
um estudo aprofundado e bem completo sobre as condições de 
mercado, o local escolhido, o público-alvo, a demanda, os valores a 
serem praticados, entre outros. Conforme Antonio Cordeiro Filho 
(2009, p. 53):
1 Refere-se à construção de “edificações ou conjuntos de edificações, de um ou 
mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a 
fins residenciais ou não residenciais” (BRASIL, 1964), que podem ser vendidos no todo 
ou em parte. 
gleba: 
expressão 
técnica 
utilizada 
na lei de 
loteamentos.
16 Avaliação de Imóveis
as descrições e as análises serão efetuadas na sequência, 
inicialmente, sob a ótica do incorporador com o objetivo 
de evitar riscos e tomar decisões e cuidados para não 
causar danos financeiros ou outros como consequência. 
A atividade de incorporação é frenética e altamente 
competitiva. Não é fácil ser incorporador em grandes 
cidades. [...] É preciso que o preço seja compatível com o 
local, que tenha condições de tabela de vendas exequível 
comercialmente. Tudo é importante.
Atualmente, os profissionais são conscientes da necessidade de 
qualificação e aplicação de técnicas e tecnologia. Todas as etapas do 
negócio devem ser realizadas de maneira correta, justa e precisa para 
minimizar, dentro do possível, os riscos ou prejuízos. Considerando 
ser a avaliação do terreno o primeiro passo para a realização tanto 
das incorporações quanto dos loteamentos, o corretor de imóveis 
deve estar ciente de sua responsabilidade. 
A avaliação imobiliária é importante e necessária para a realização 
de todas as operações imobiliárias, por esse motivo recomenda-se 
que o profissional esteja empenhado em dominá-la. 
1.3 História da avaliação de imóveis
A profissão de corretor de imóveis foi legalizada pela Lei 
n. 4.116, de 27 de agosto de 1962 (BRASIL, 1962). Naquela época, 
as atribuições do profissional eram, conforme o artigo 7º dessa 
lei, apenas a mediação na venda, compra, permuta ou locação de 
imóveis, não constava a avaliação ou opinião de mercado. 
Entretanto, desde a década de 1940, a operação imobiliária de 
avaliação já era requisitada pelo poder público de alguns estados. 
Por estar constantemente em contato com clientes e realizando 
negócios, o corretor de imóveis sempre teve informações atuali-
zadas e reais do mercado. Mesmo com a legalização da profissão, 
ainda pairavam dúvidas sobre a competência do profissional, 
Fundamentos da avaliação de imóveis 17
visto que para se tornar um corretor não era exigido nenhum tipo 
de conhecimento ou formação específica.
Conforme a Lei n. 4.116/1962 (BRASIL, 1962), os candidatos 
ao registro nos Conselhos Regionais precisavam apresentar: 
prova de identidade, quitação com o serviço militar, quitação 
eleitoral, atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa 
conduta, folha corrida e atestado de bons antecedentes, atestado de 
sanidade, atestado de vacinação antivariólica, certidões negativas 
dos distribuidores forenses relativas ao último decênio, certidões 
negativas dos cartórios de protestos de títulos referentes ao último 
quinquênio e prova de residência no mínimo durante os três anos 
anteriores no lugar onde desejava exercer a profissão. Embora 
as exigências fossem muitas, nenhuma dizia respeito à formação 
profissional ou ao grau de escolaridade.
Mesmo sendo requisitados pelos poderes públicos a realizarem 
avaliações por conhecerem os preços praticados no mercado, 
os corretores de imóveis não estavam legalmente amparados em 
razão de inexistir comprovação de escolaridade. De acordo com 
Marcello (2012, p. 21):
na década de 40, o Poder Público dos Estados do Rio 
de Janeiro e de São Paulo solicitava aos Sindicatos dos 
Corretores de Imóveis que realizassem avaliações de 
imóveis para as mais diversas finalidades. Em maio de 1976, 
o Supremo Tribunal Federal arguiu a inconstitucionalidade 
da Lei 4.116/62, que habilitava a profissão de Corretor de 
Imóveis, por não haver um curso profissionalizante que 
comprovasse a escolaridade dos profissionais.
Devido à lei que regulamentava a profissão de corretor de 
imóveis ter sido considerada inconstitucional, o Cofeci iniciou 
um movimento para que fosse aprovada nova lei e que nela 
constasse a avaliação como atribuição do corretor de imóveis, 
mas os engenheiros e arquitetos fizeram muita oposição na época 
por defenderem que a avaliação era atribuição exclusiva deles. 
18 Avaliação de Imóveis
A palavra avaliar tinha a conotação de trabalho mais técnico. 
Engenheiros civis, arquitetos e engenheiros agrônomos não 
admitiam que, após passarem por cursos de graduação e possuírem 
certificados de conclusão de curso superior, o trabalho realizado por 
eles fosse equiparado ao de um profissional que não tinha formação 
alguma, no caso, os corretores de imóveis. Nesse sentido, para 
Francisco Maia Neto (1999, p. 23):
a questão encontra-se muito bem delineada na legislação 
que regulamenta o exercício das profissões de Engenheiro, 
Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, Lei Federal 5.194/66, 
onde, em seu artigo 7º, discrimina como atribuição destas 
profissões, dentre outras, avaliações, vistorias, perícias e 
pareceres, além de prever, nos artigos 13, 15 e 68, a validade 
dos trabalhos desta natureza somente quando realizadas 
por profissionais legalmente habilitados.
Diante do impasse formado entre os conselhos dos corretores 
de imóveis e dos engenheiros e arquitetos, a solução foi, segundo 
Marcello (2012, p. 21, grifos do original), encontrada por uma nova 
regulamentação, substituindo anterior:
o texto inicial da Lei previa a habilitação do Corretor em 
avaliar imóveis, o que resultou em uma ampla mobilização 
por parte dos engenheiros e arquitetos no sentido de não 
aprovar a lei com esta prerrogativa. Depois de muitas 
discussões, acordos e determinações, a comissão dos 
corretores, advogados e o Ministro conseguiram o apoio 
dos engenheiros e dos arquitetos na aprovação da Lei com 
a substituição da palavra “avaliar” por “opinar”. O artigo 
3º da Lei 6.530/78 ficou com a seguinte redação: “Compete 
aoCorretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, 
venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, opinar 
quanto à comercialização imobiliária”. Com a promulgação 
da Lei, a atividade do Corretor de Imóveis como Avaliador 
Mercadológico começou a se tornar realidade.
Mesmo após a Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978 (BRASIL, 1978), 
que substitui a Lei n. 4.116/1962 disciplinando o funcionamento 
do Cofeci e dos Crecis e dando nova regulamentação à profissão 
Fundamentos da avaliação de imóveis 19
de corretor de imóveis, o impasse entre quem era o profissional 
capacitado e habilitado para realizar a avaliação de imóveis persistiu 
até 2007, quando foi aprovada a Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 
(COFECI, 2007).
Essa Resolução estabeleceu nova regulamentação para o 
funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários 
(CNAI), assim como para a elaboração do PTAM, que é o documento 
por meio do qual o corretor de imóveis procederá a avaliação de 
imóveis para a qual estará habilitado legalmente a realizar. 
O PTAM pode ser utilizado para diversos fins, como 
documentação contábil, avaliação de patrimônio de uma empresa 
ou avaliação de um bem dado em garantia bancária, suporte à 
partilha de bens em casos de separação de casal, inventários, entre 
tantos outros. 
A Resolução-Cofeci foi um verdadeiro marco na vida dos 
profissionais atuantes no campo da avaliação de imóveis, pois conferiu 
técnica ao trabalho dos corretores de imóveis e garantiu o respeito dos 
outros profissionais, dos clientes e da sociedade em geral. Observe, 
na Figura 2 a seguir, a evolução da profissão de corretor de imóveis.
Figura 2 – Marcos da legalização da profissão de corretor de imóveis
A profissão 
de corretor 
de imóveis é 
legalizada pela 
Lei n. 4.116.
A Lei n. 4.116 é 
considerada 
inconstitucional.
A Lei n. 6.530 
substitui a 
Lei n. 4.116.
É publicada a 
Resolução- 
-Cofeci 
n. 1.066.
2007197819761962
Fonte: Elaborada pela autora.
O direito dos corretores de determinar o valor mercadológico 
de um imóvel foi adquirido depois de mais de quatro décadas. Cabe 
agora a todos os profissionais honrar essa conquista com o domínio 
de técnicas e todas as habilidades que envolvem um PTAM. 
20 Avaliação de Imóveis
Considerações finais 
Sendo a avaliação de imóveis o primeiro passo para todo e 
qualquer trabalho no mercado imobiliário, a dedicação aos estudos 
e o conhecimento técnico são muito importantes. Avaliar um imóvel 
não é simplesmente um jogo de tentativas, erros e acertos com base 
em suposições, é um trabalho fundamentado em normas técnicas e 
experiência de mercado. 
A sociedade não aceita mais ser intermediada por corretores de 
imóveis desqualificados e despreparados. O cliente quer, além 
de ser bem atendido, sentir-se seguro em relação ao conhecimento 
do corretor, o que depende da credibilidade do profissional, 
que deve ter domínio sobre o assunto trabalhado. 
Atualmente, a avaliação de imóveis é um grande nicho de 
mercado que não depende de nenhuma outra operação imobiliária, 
ou seja, ela não é requisitada apenas em caso de compra, venda, 
locação, administração de imóveis, loteamentos ou incorporações, 
é uma operação imobiliária que é requisitada para o seu próprio fim. 
A avaliação de imóveis pode ser o foco principal de trabalho do 
corretor de imóveis, sendo o seu tempo exclusivamente dedicado à 
realização do PTAM.
Ampliando seus conhecimentos
• MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de 
imóveis. Porto Alegre: Grafiset, 2012. 
A leitura da obra Avaliação mercadológica de imóveis será 
enriquecedora para o melhor desempenho da profissão de 
corretor de imóveis, uma vez que aborda todos os aspectos 
que envolvem a avaliação de imóveis desde a sua história até a 
realização de um PTAM. 
Fundamentos da avaliação de imóveis 21
• MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e 
prática. Recife: Editora do Autor, 2012.
Frederico Mendonça é uma autoridade no assunto avaliação 
de imóveis. A leitura da obra Avaliação de imóveis: teoria e 
prática acrescentará ao leitor conhecimentos técnicos de 
forma agradável e com uma linguagem de fácil compreensão. 
Atividades
1. Frederico Mendonça, ao conceituar a avaliação de imóveis, 
menciona dois elementos: frutos e direitos. Explique o 
que representam os frutos na avaliação de um imóvel e dê 
um exemplo. 
2. A avaliação de imóveis, conforme estudamos neste capítulo, 
precede todas as outras operações imobiliárias. Com base 
nessa premissa, qual é a importância da avaliação de imóveis 
na operação imobiliária de administração de locação? 
3. Atualmente, para obter a inscrição no Creci é preciso apre-
sentar, entre outros documentos, o certificado de conclusão do 
curso técnico em transações imobiliárias ou o certificado de 
conclusão de curso superior tecnológico ou similares aceitos 
pelo Cofeci, entretanto nem sempre foi assim. Quando ocorreu 
a legalização da profissão em 1962 a exigência documental 
era outra. Cite três documentos solicitados naquela época 
que continuam sendo imprescindíveis. 
22 Avaliação de Imóveis
Referências
AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São Paulo: Editora 
Imobiliária, 1996.
BRASIL. Lei n. 4.116, de 27 de agosto de 1962. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 27 ago. 1962. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/1950-1969/L4116.htm. Acesso em: 23 jun. 
2019.
BRASIL. Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 21 dez. 1964. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.
BRASIL. Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978. Diário Oficial da União, Poder 
Legislativo, Brasília, DF, 15 maio 1962. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm#art26. Acesso em: 23 jun. 2019.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 21 out. 1991. Disponível em: http://www.
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CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-
Cofeci n. 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 22 nov. 2007. Disponível em: http://
www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. 
Acesso em: 23 jun. 2019.
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D’AMATO, Mônica. Imóveis urbanos: avaliação de aluguéis. 3. ed. São Paulo: 
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HALFELD, Mauro. Investimentos: como administrar melhor seu dinheiro. 
São Paulo: Editora Fundamento Educacional, 2001. 
MAIA NETO, Francisco. Perícias judiciais de engenharia: doutrina, prática, 
jurisprudência. 3. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 1999. 
MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. Porto Alegre: 
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MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife: 
Editora do Autor, 2012.