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Avaliação de
A
valiação de Im
óveis
Claudete Cristina Iw
ata
Claudete Cristina Iwata
Imóveis
Avaliação de
A
valiação de Im
óveis
Claudete Cristina Iw
ata
Claudete Cristina Iwata
Imóveis
Claudete Cristina Iw
ata
Avaliação de Im
óveis
A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a realização de todas as outras 
operações imobiliárias. Antes de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear, 
é preciso saber qual é o valor de mercado do imóvel. Por isso, quando realizada de 
maneira técnica, seguindo os preceitos legais e éticos, a avaliação torna-se uma 
ferramenta extremamente eficaz para o sucesso da negociação.
Esta obra tem como objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que o 
corretor de imóveis, que vem conquistando dia a dia mais credibilidade e confiança 
do mercado e da sociedade, compreenda como realizar uma avaliação bem-feita, 
com segurança, transparência e precisão.
Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-6474-8
9 7 8 8 5 3 8 7 6 4 7 4 8
Código Logístico
58481
Avaliação de Imóveis
IESDE BRASIL S/A
2019
Claudete Cristina Iwata
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Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482. CEP: 80730-200 
Batel – Curitiba – PR 
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CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO NA PUBLICAÇÃO 
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
I95a Iwata, Claudete Cristina
Avaliação de Imóveis / Claudete Cristina Iwata. - 1. ed. - 
Curitiba [PR] : IESDE Brasil, 2019. 
94 p. : il. ; 21 cm.
ISBN 978-85-387-6474-8
1. Administração de imóveis. 2. Bens imóveis - Avaliação. 
I. Título.
19-57841
CDD: 333.333
CDU: 332.7
© 2019 – IESDE BRASIL S/A. 
É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem 
autorização por escrito da autora e do detentor dos direitos autorais.
Capa: IESDE BRASIL S/A. 
Imagem da capa: Thampapon/QinJin/Shutterstock
Claudete Cristina Iwata
Especialista em Direito Empresarial pelo Instituto 
Brasileiro de Estudos e Pesquisas Socioeconômicos 
(Inbrape) e em EaD e as Tecnologias da Educação pelo 
Centro Universitário de Maringá (Unicesumar). Graduada 
em Direito pela Universidade Estadual de Maringá (UEM). 
Graduada em Letras – Português e Inglês pela Fundação 
Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras de Jandaia do 
Sul (Fafijan). Graduada em Pedagogia pela Universidade 
do Oeste Paulista (Unoeste). É corretora, avaliadora de 
imóveis e diretora de formação e treinamento do Sindicato 
da Habitação e Condomínios (Secovi-PR). É membro da 
Comissão Permanente de Acessibilidade, da Comissão 
para Elaboração da Planta de Valores Genéticos e da 
Comissão Permanente para Revisão de Valores Imobiliários 
– vinculadas à Prefeitura Municipal de Maringá (PR) – 
e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB 
Maringá. É professora de ensino superior e sócia-proprietária 
de uma instituição de negócios imobiliários.
Sumário
Apresentação 7
1. Fundamentos da avaliação de imóveis 9
1.1 O que significa avaliar um imóvel 10
1.2 A importância da avaliação para as operações 
imobiliárias 12
1.3 História da avaliação de imóveis 16
2. Habilitação para avaliar um imóvel 23
2.1 Habilitação é diferente de capacitação? 23
2.2 Os profissionais que avaliam um imóvel 26
2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos 30
2.4 A ética na avaliação de imóveis 32
3. Preço de mercado e valor e as finalidades da 
avaliação 39
3.1 Preço 39
3.2 Valor 42
3.3 As finalidades da avaliação de imóveis 45
4. Legislação aplicável 53
4.1 O Cofeci, os Crecis e suas atribuições 54
4.2 A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 56
4.3 As NBRs da série n. 14.653 63
5. Procedimentos para realização de um PTAM 71
5.1 Identificação do imóvel avaliando e coleta das 
amostras 72
5.2 Fatores de homogeneização 76
5.3 Métodos de avaliação 81
5.4 Passo a passo da realização de um PTAM com base na 
Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 82
5.5 Parceria na confecção de um PTAM 84
Gabarito 89
Apresentação
A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a 
realização de todas as outras operações imobiliárias. Antes 
de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear, é preciso 
saber qual é o valor de mercado do imóvel. Dessa forma, 
por ser tão importante, a avaliação merece nossa atenção. 
Quando realizada de maneira técnica, seguindo os preceitos 
legais e éticos, torna-se uma ferramenta extremamente eficaz 
para o sucesso da negociação. 
Entretanto, de maneira geral, o corretor de imóveis não dá 
à avaliação a importância que ela tem e ignora a necessidade 
de compreender o modo correto de realizá-la. Dessa forma, 
começa a operação imobiliária já incorrendo em erro e 
avaliando o imóvel com valor maior ou menor do que o aceito 
pelo mercado. Em qualquer das situações, o profissional 
prejudica o cliente e o próprio trabalho. 
O imóvel sendo colocado à venda por valor maior do que 
o aceito pelo mercado não despertará interesse, o cliente vai 
demorar para realizar a negociação e o corretor de imóveis 
não receberá a comissão. Se estiver abaixo do valor, o cliente 
deixará de obter mais lucro e a comissão do corretor será 
menor proporcionalmente. Nesse sentido, esta obra tem como 
objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que 
o corretor de imóveis realize uma avaliação muito bem-feita, 
com segurança, transparência e precisão. 
A profissão de corretor de imóveis está acompanhando a 
evolução da sociedade e os profissionais vêm conquistando 
8 Avaliação de Imóveis
dia a dia mais credibilidade e confiança do mercado. Com 
isso, é preciso se aprimorar para obter sucesso na carreira, 
começando pela compreensão de como realizar uma boa 
avaliação de imóveis. 
Bons estudos! 
1
Fundamentos da avaliação de imóveis
O objeto do trabalho de um corretor de imóveis é o próprio imóvel. 
Esse profissional faz a intermediação de negócios imobiliários, como 
venda, compra, loteamentos, incorporações, locação, administração 
de locação, consultoria e assessoria imobiliária, administração de 
condomínios, avaliação de imóveis, entre outros, sempre partindo 
do valor que representa o imóvel e seu possível destino. Todas essas 
transações imobiliárias visam à realização de bons negócios e à 
satisfação de interesses e necessidades. Por esse motivo, todas elas 
começam pela avaliação do imóvel.
A determinação do valor do imóvel está diretamente ligada a 
vários fatores que precisam ser interpretados previamente para que 
se obtenha o resultado mais correto possível. Entendemos como 
fatores ou variáveis a situação política, financeira e econômica do país, 
a localização do imóvel, o tipo do imóvel, o fim a que se destina, o uso e 
a ocupação permitidos, o tempo de construção, bem como o interesse 
ou a necessidade das partes, sejam elas constituídas por vendedores, 
compradores, investidores, loteadores, incorporadores etc.
O mercado imobiliário é muito dinâmico e, também, obedece à 
lei da oferta e da procura, de acordo com a qual o valor dos imóveis 
fica mais alto à medida que as ofertas diminuem e fica mais baixo 
quando a oferta de imóveis aumenta. 
Nosso estudo sobre avaliação de imóveis será voltado à história 
da legalização da profissão de corretor de imóveis – especialmente 
da habilitação para realizar uma avaliação –, à compreensão das 
técnicas aplicáveis na determinação do valor de um imóvel e ao 
conhecimento da legislação e dos procedimentos para realizar um 
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). 
10 Avaliação de Imóveis
1.1 O que significa avaliar um imóvel 
Avaliar um imóvel é muito mais do que o resultado da soma 
do valor pago por um terreno com o valor investido na área 
construída. Em momentos de necessidade do proprietário, 
por exemplo, é possível que ele aceite vender o imóvel por preço 
inferior à soma obtida. Por outro lado, dependendo da localização e 
do tipo do imóvel, ele pode valer o dobro. Algumas variáveis são 
mais representativas que outras, mas, uma vez constatada a existência 
da variável, ela deve ser considerada e analisada. 
A determinaçãodo valor do imóvel será ainda mais precisa se 
houver acrescido às técnicas o olhar experiente e cuidadoso de um 
profissional que acompanha o mercado imobiliário dia a dia. Porém, 
conforme aponta Antonio Ayres (1996, p. 12, grifo do original):
o avaliador que conheça todas as técnicas e métodos de 
avaliação não fará, obrigatoriamente, uma boa avaliação. 
Talvez lhe falte essa percepção de mercado e valor, 
o feeling, atributo que não é obtido com a técnica: é um 
dom necessário à avaliação, que aproxima a atividade de 
avaliar com a atividade artística, intuitiva.
O profissional que conhece o mercado imobiliário em que atua 
saberá utilizar a arte e a intuição como complementos da teoria e 
dos métodos, pois dessa forma irá se aproximar com mais precisão 
do preço do imóvel. 
Sendo a avaliação de imóveis considerada a operação imobiliária 
que precede às demais, o domínio das técnicas aplicáveis somado 
à experiência e ao conhecimento de mercado do profissional 
serão fundamentais para o desenvolvimento dos trabalhos e, 
consequentemente, para o sucesso da carreira. 
Para conceituarmos avaliação imobiliária, podemos utilizar mais 
de uma definição. A cada definição estudada, poderemos notar 
que é acrescida uma informação tão relevante quanto as demais. 
De acordo com o conceito de Frederico Mendonça (2012, p. 31, 
Fundamentos da avaliação de imóveis 11
grifo do original), “avaliação imobiliária consiste na determinação 
do valor pecuniário de um bem imóvel, de seus frutos ou direitos, 
através de procedimentos cujos conhecimento técnico e percepção 
de mercado são essenciais”. 
Mendonça acrescenta ao seu conceito de avaliação os elementos 
frutos e direitos, no sentido de nos levar à compreensão de que essas 
são duas variáveis importantes e relevantes. 
Os frutos são a renda que o imóvel proporciona, 
como o valor do aluguel, no caso de o imóvel estar 
alugado, e os direitos são as possibilidades legais 
do proprietário. 
Existem situações em que os pais compram um imóvel e colocam 
os filhos como proprietários, reservando-lhes o uso e o gozo vitalícios, 
assim, em caso de venda desse imóvel, o comprador terá restrições 
no uso e no gozo enquanto os pais dos proprietários forem vivos. 
Em outras palavras, serão proprietários legais do imóvel, mas não 
poderão utilizar o imóvel ou receber o valor dos aluguéis. Certamente 
um imóvel com reserva de usufruto não terá o mesmo valor de mercado 
de outro semelhante, que não possua qualquer tipo de restrições. 
João Diniz Marcello (2012) salienta que a avaliação é sempre 
feita em função do valor à vista. Apesar disso, sabe-se que existem 
vários tipos de propostas possíveis de serem apresentadas pelo 
eventual comprador e aceitas pelo vendedor, como parte do 
pagamento em dinheiro, à vista, e outra parte paga por meio de 
liberação de financiamento. Conforme conceitua Marcello (2012, 
p. 38), “avaliação é a ciência da medida do valor. É o conjunto de 
operações que leva à determinação técnica do valor de um imóvel, 
ou do direito sobre o imóvel. A avaliação é sempre feita em função 
do valor à vista, sem os honorários de intermediação”.
usufruto: 
na literatura 
jurídica, direito 
dado a alguém 
de usufruir 
um bem que 
pertence a 
outro.
12 Avaliação de Imóveis
Os financiamentos obedecem às regras do órgão financiador e 
dependem de análise de documentos, de aprovação de créditos e 
de procedimentos que podem demorar alguns meses. Nesse caso, 
o lapso de tempo entre a aceitação da proposta e a efetiva liberação 
do financiamento pode levar o vendedor a não aceitar a proposta. 
Existem, ainda, as propostas que incluem veículo, imóvel 
de menor valor ou mesmo pagamento parcelado. Todas essas 
modalidades de propostas não se mostram tão atrativas quanto o 
pagamento à vista em moeda corrente nacional. 
Diante dos conceitos apresentados, podemos concluir que 
avaliar um imóvel significa determinar o valor representado pela 
quantidade de dinheiro pago à vista, em determinado período, 
com o auxílio de conhecimentos técnicos, em obediência à legis-
lação aplicável e com base na experiência profissional. 
1.2 A importância da avaliação para as 
operações imobiliárias
A legislação do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis 
(Cofeci) confere ao profissional devidamente inscrito no Conselho 
Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) atribuições para realizar 
operações imobiliárias como compra, venda, locação, administração 
de locação, incorporações imobiliárias, loteamentos, consultoria e 
assessoria imobiliária, entre outras. Para a realização de todas elas, 
é necessário avaliar o imóvel.
Destacaremos, para fim dos nossos estudos, a importância 
da avaliação para as operações imobiliárias de compra e venda, 
de locação e administração de locação e de incorporações imobi-
liárias e loteamentos. 
1.2.1 Compra e venda
Quem compra ou vende um imóvel quer, sem dúvida, realizar um 
bom negócio. No momento da compra, o cliente ficará muito mais 
Fundamentos da avaliação de imóveis 13
satisfeito e realizado se pagar um preço justo, de preferência menor 
do que pretendia, por um bom imóvel. Da mesma forma acontece 
na venda. Para saber se está ou não realizando uma boa negociação, 
vale a pena contar com um profissional especialista em avaliação. 
Ao fazer um investimento imobiliário, a pessoa busca um negócio 
rentável, com boa liquidez caso haja necessidade de venda, que tenha 
boa valorização e procura no mercado, entretanto esse conhecimento 
não se obtém de livros, manuais ou revistas especializadas, assim, 
a consultoria torna-se um grande nicho de mercado a ser explorado 
pelo corretor de imóveis. Para Mauro Halfeld (2001, p. 33):
infelizmente, existem poucos livros ou pesquisas acadê-
micas no Brasil sobre investimentos imobiliários. Assim, 
torna-se muito difícil aprender a investir corretamente 
nesse mercado. Os compradores e vendedores de imóveis 
limitam-se a conhecer o que seus pais, amigos ou corretores 
lhes ensinaram, sem qualquer metodologia científica. 
É muito difícil encontrar estatísticas confiáveis sobre o 
comportamento dos preços no mercado, o que torna ainda 
mais complexa a arte de avaliar o preço justo de um imóvel.
A preocupação do autor era legítima, considerando que ainda 
não existia a Resolução-Cofeci n. 1.066, de 22 de novembro de 
2007 (COFECI, 2007), que trata especificamente do PTAM. 
O Conselho Federal então decidiu normatizar a operação imobiliária 
de avaliação, que é crucial para o desenvolvimento do mercado 
imobiliário. Atualmente, quem deseja comprar ou vender um 
imóvel pode contar com o auxílio de um profissional especializado 
em avaliar imóveis. 
1.2.2 Locação e administração de locação
A avaliação para locação auxilia o locador no ajuste do valor 
do aluguel ao preço de mercado. Não tendo conhecimento do 
preço praticado, o locador corre o risco de demorar para alugar 
o imóvel e, assim, ter de arcar com despesas condominiais e até 
14 Avaliação de Imóveis
com a manutenção do imóvel, que fica muito tempo desocupado. 
De acordo com Mônica D’Amato (2013, p. 28):
em certa época e em determinada localidade os imóveis 
no entorno do avaliando ensejam uma oportuna reflexão 
sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos 
nos referir ao tempo necessário para que determinado 
imóvel colocado no mercado imobiliário para locação 
(ou venda) seja devidamente absorvido por um locatário 
(ou comprador).
Muitas vezes, por falta de orientação de um bom profissional, 
os proprietários colocam seus imóveis para locação com valor 
superior ao que o mercado imobiliário está praticando e, por esse 
motivo, deixam de receber o valor dos aluguéis ou acabam tendo 
prejuízos com a manutenção do imóvel e o pagamento de taxa 
condominial, por exemplo.
D’Amato se refere ao ajuste do valor locatício do imóvel ofertado 
para locação. Quanto mais distante do valor de mercado estiver 
a oferta, mais tempo levará para ser absorvido pelo locatário. 
Por esse motivo, uma avaliaçãobem realizada será de grande valia 
para acelerar a locação. 
No que diz respeito à administração da locação, a avaliação é 
ferramenta fundamental na revisão da locação, que é permitida pelo 
artigo 19 da Lei n. 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações ou 
Lei do Inquilinato. Conforme o disposto nessa lei, “não havendo 
acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato 
ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial 
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado” (BRASIL, 1991).
Notadamente o locador não tem interesse em reduzir o valor do 
aluguel, assim como o locatário não deseja aumentar o valor que 
paga mensalmente. A parte que solicitar a revisão judicial do aluguel 
deve apresentar uma avaliação realizada por profissional competente 
e com credibilidade. 
Fundamentos da avaliação de imóveis 15
1.2.3 Incorporações imobiliárias e loteamentos
Tanto nas incorporações1 quanto nos loteamentos o projeto 
começa com a avaliação de um terreno ou uma gleba. O terreno 
será base para um projeto de incorporações com fins residenciais, 
comerciais, mistos ou industriais, garagens ou condomínios abertos 
ou fechados. Para isso, a avaliação do preço de mercado do terreno 
será o primeiro passo para elaborar o projeto e calcular a viabilidade 
ou não do negócio. Da mesma forma, a correta avaliação de uma 
gleba é fundamental para cálculos de viabilidade e sucesso de 
um loteamento. 
Figura 1 – Terreno dividido em lotes
IE
SD
E 
BR
AS
IL
 S
.A
.
801 807 813 819 825 831 837 843 849 855 861 867 873
801 807 813 819 825 831 837 843 849 855 861 867 873
804 810 816 822 828 834 840 846 852 858 864 870 876
804 810 816 822 828 834 840 846 852 858 864 870 876
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
É prudente e recomendável que antes de serem realizadas as 
operações imobiliárias de loteamento ou incorporação seja feito 
um estudo aprofundado e bem completo sobre as condições de 
mercado, o local escolhido, o público-alvo, a demanda, os valores a 
serem praticados, entre outros. Conforme Antonio Cordeiro Filho 
(2009, p. 53):
1 Refere-se à construção de “edificações ou conjuntos de edificações, de um ou 
mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a 
fins residenciais ou não residenciais” (BRASIL, 1964), que podem ser vendidos no todo 
ou em parte. 
gleba: 
expressão 
técnica 
utilizada 
na lei de 
loteamentos.
16 Avaliação de Imóveis
as descrições e as análises serão efetuadas na sequência, 
inicialmente, sob a ótica do incorporador com o objetivo 
de evitar riscos e tomar decisões e cuidados para não 
causar danos financeiros ou outros como consequência. 
A atividade de incorporação é frenética e altamente 
competitiva. Não é fácil ser incorporador em grandes 
cidades. [...] É preciso que o preço seja compatível com o 
local, que tenha condições de tabela de vendas exequível 
comercialmente. Tudo é importante.
Atualmente, os profissionais são conscientes da necessidade de 
qualificação e aplicação de técnicas e tecnologia. Todas as etapas do 
negócio devem ser realizadas de maneira correta, justa e precisa para 
minimizar, dentro do possível, os riscos ou prejuízos. Considerando 
ser a avaliação do terreno o primeiro passo para a realização tanto 
das incorporações quanto dos loteamentos, o corretor de imóveis 
deve estar ciente de sua responsabilidade. 
A avaliação imobiliária é importante e necessária para a realização 
de todas as operações imobiliárias, por esse motivo recomenda-se 
que o profissional esteja empenhado em dominá-la. 
1.3 História da avaliação de imóveis
A profissão de corretor de imóveis foi legalizada pela Lei 
n. 4.116, de 27 de agosto de 1962 (BRASIL, 1962). Naquela época, 
as atribuições do profissional eram, conforme o artigo 7º dessa 
lei, apenas a mediação na venda, compra, permuta ou locação de 
imóveis, não constava a avaliação ou opinião de mercado. 
Entretanto, desde a década de 1940, a operação imobiliária de 
avaliação já era requisitada pelo poder público de alguns estados. 
Por estar constantemente em contato com clientes e realizando 
negócios, o corretor de imóveis sempre teve informações atuali-
zadas e reais do mercado. Mesmo com a legalização da profissão, 
ainda pairavam dúvidas sobre a competência do profissional, 
Fundamentos da avaliação de imóveis 17
visto que para se tornar um corretor não era exigido nenhum tipo 
de conhecimento ou formação específica.
Conforme a Lei n. 4.116/1962 (BRASIL, 1962), os candidatos 
ao registro nos Conselhos Regionais precisavam apresentar: 
prova de identidade, quitação com o serviço militar, quitação 
eleitoral, atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa 
conduta, folha corrida e atestado de bons antecedentes, atestado de 
sanidade, atestado de vacinação antivariólica, certidões negativas 
dos distribuidores forenses relativas ao último decênio, certidões 
negativas dos cartórios de protestos de títulos referentes ao último 
quinquênio e prova de residência no mínimo durante os três anos 
anteriores no lugar onde desejava exercer a profissão. Embora 
as exigências fossem muitas, nenhuma dizia respeito à formação 
profissional ou ao grau de escolaridade.
Mesmo sendo requisitados pelos poderes públicos a realizarem 
avaliações por conhecerem os preços praticados no mercado, 
os corretores de imóveis não estavam legalmente amparados em 
razão de inexistir comprovação de escolaridade. De acordo com 
Marcello (2012, p. 21):
na década de 40, o Poder Público dos Estados do Rio 
de Janeiro e de São Paulo solicitava aos Sindicatos dos 
Corretores de Imóveis que realizassem avaliações de 
imóveis para as mais diversas finalidades. Em maio de 1976, 
o Supremo Tribunal Federal arguiu a inconstitucionalidade 
da Lei 4.116/62, que habilitava a profissão de Corretor de 
Imóveis, por não haver um curso profissionalizante que 
comprovasse a escolaridade dos profissionais.
Devido à lei que regulamentava a profissão de corretor de 
imóveis ter sido considerada inconstitucional, o Cofeci iniciou 
um movimento para que fosse aprovada nova lei e que nela 
constasse a avaliação como atribuição do corretor de imóveis, 
mas os engenheiros e arquitetos fizeram muita oposição na época 
por defenderem que a avaliação era atribuição exclusiva deles. 
18 Avaliação de Imóveis
A palavra avaliar tinha a conotação de trabalho mais técnico. 
Engenheiros civis, arquitetos e engenheiros agrônomos não 
admitiam que, após passarem por cursos de graduação e possuírem 
certificados de conclusão de curso superior, o trabalho realizado por 
eles fosse equiparado ao de um profissional que não tinha formação 
alguma, no caso, os corretores de imóveis. Nesse sentido, para 
Francisco Maia Neto (1999, p. 23):
a questão encontra-se muito bem delineada na legislação 
que regulamenta o exercício das profissões de Engenheiro, 
Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, Lei Federal 5.194/66, 
onde, em seu artigo 7º, discrimina como atribuição destas 
profissões, dentre outras, avaliações, vistorias, perícias e 
pareceres, além de prever, nos artigos 13, 15 e 68, a validade 
dos trabalhos desta natureza somente quando realizadas 
por profissionais legalmente habilitados.
Diante do impasse formado entre os conselhos dos corretores 
de imóveis e dos engenheiros e arquitetos, a solução foi, segundo 
Marcello (2012, p. 21, grifos do original), encontrada por uma nova 
regulamentação, substituindo anterior:
o texto inicial da Lei previa a habilitação do Corretor em 
avaliar imóveis, o que resultou em uma ampla mobilização 
por parte dos engenheiros e arquitetos no sentido de não 
aprovar a lei com esta prerrogativa. Depois de muitas 
discussões, acordos e determinações, a comissão dos 
corretores, advogados e o Ministro conseguiram o apoio 
dos engenheiros e dos arquitetos na aprovação da Lei com 
a substituição da palavra “avaliar” por “opinar”. O artigo 
3º da Lei 6.530/78 ficou com a seguinte redação: “Compete 
aoCorretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, 
venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, opinar 
quanto à comercialização imobiliária”. Com a promulgação 
da Lei, a atividade do Corretor de Imóveis como Avaliador 
Mercadológico começou a se tornar realidade.
Mesmo após a Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978 (BRASIL, 1978), 
que substitui a Lei n. 4.116/1962 disciplinando o funcionamento 
do Cofeci e dos Crecis e dando nova regulamentação à profissão 
Fundamentos da avaliação de imóveis 19
de corretor de imóveis, o impasse entre quem era o profissional 
capacitado e habilitado para realizar a avaliação de imóveis persistiu 
até 2007, quando foi aprovada a Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 
(COFECI, 2007).
Essa Resolução estabeleceu nova regulamentação para o 
funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários 
(CNAI), assim como para a elaboração do PTAM, que é o documento 
por meio do qual o corretor de imóveis procederá a avaliação de 
imóveis para a qual estará habilitado legalmente a realizar. 
O PTAM pode ser utilizado para diversos fins, como 
documentação contábil, avaliação de patrimônio de uma empresa 
ou avaliação de um bem dado em garantia bancária, suporte à 
partilha de bens em casos de separação de casal, inventários, entre 
tantos outros. 
A Resolução-Cofeci foi um verdadeiro marco na vida dos 
profissionais atuantes no campo da avaliação de imóveis, pois conferiu 
técnica ao trabalho dos corretores de imóveis e garantiu o respeito dos 
outros profissionais, dos clientes e da sociedade em geral. Observe, 
na Figura 2 a seguir, a evolução da profissão de corretor de imóveis.
Figura 2 – Marcos da legalização da profissão de corretor de imóveis
A profissão 
de corretor 
de imóveis é 
legalizada pela 
Lei n. 4.116.
A Lei n. 4.116 é 
considerada 
inconstitucional.
A Lei n. 6.530 
substitui a 
Lei n. 4.116.
É publicada a 
Resolução- 
-Cofeci 
n. 1.066.
2007197819761962
Fonte: Elaborada pela autora.
O direito dos corretores de determinar o valor mercadológico 
de um imóvel foi adquirido depois de mais de quatro décadas. Cabe 
agora a todos os profissionais honrar essa conquista com o domínio 
de técnicas e todas as habilidades que envolvem um PTAM. 
20 Avaliação de Imóveis
Considerações finais 
Sendo a avaliação de imóveis o primeiro passo para todo e 
qualquer trabalho no mercado imobiliário, a dedicação aos estudos 
e o conhecimento técnico são muito importantes. Avaliar um imóvel 
não é simplesmente um jogo de tentativas, erros e acertos com base 
em suposições, é um trabalho fundamentado em normas técnicas e 
experiência de mercado. 
A sociedade não aceita mais ser intermediada por corretores de 
imóveis desqualificados e despreparados. O cliente quer, além 
de ser bem atendido, sentir-se seguro em relação ao conhecimento 
do corretor, o que depende da credibilidade do profissional, 
que deve ter domínio sobre o assunto trabalhado. 
Atualmente, a avaliação de imóveis é um grande nicho de 
mercado que não depende de nenhuma outra operação imobiliária, 
ou seja, ela não é requisitada apenas em caso de compra, venda, 
locação, administração de imóveis, loteamentos ou incorporações, 
é uma operação imobiliária que é requisitada para o seu próprio fim. 
A avaliação de imóveis pode ser o foco principal de trabalho do 
corretor de imóveis, sendo o seu tempo exclusivamente dedicado à 
realização do PTAM.
Ampliando seus conhecimentos
• MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de 
imóveis. Porto Alegre: Grafiset, 2012. 
A leitura da obra Avaliação mercadológica de imóveis será 
enriquecedora para o melhor desempenho da profissão de 
corretor de imóveis, uma vez que aborda todos os aspectos 
que envolvem a avaliação de imóveis desde a sua história até a 
realização de um PTAM. 
Fundamentos da avaliação de imóveis 21
• MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e 
prática. Recife: Editora do Autor, 2012.
Frederico Mendonça é uma autoridade no assunto avaliação 
de imóveis. A leitura da obra Avaliação de imóveis: teoria e 
prática acrescentará ao leitor conhecimentos técnicos de 
forma agradável e com uma linguagem de fácil compreensão. 
Atividades
1. Frederico Mendonça, ao conceituar a avaliação de imóveis, 
menciona dois elementos: frutos e direitos. Explique o 
que representam os frutos na avaliação de um imóvel e dê 
um exemplo. 
2. A avaliação de imóveis, conforme estudamos neste capítulo, 
precede todas as outras operações imobiliárias. Com base 
nessa premissa, qual é a importância da avaliação de imóveis 
na operação imobiliária de administração de locação? 
3. Atualmente, para obter a inscrição no Creci é preciso apre-
sentar, entre outros documentos, o certificado de conclusão do 
curso técnico em transações imobiliárias ou o certificado de 
conclusão de curso superior tecnológico ou similares aceitos 
pelo Cofeci, entretanto nem sempre foi assim. Quando ocorreu 
a legalização da profissão em 1962 a exigência documental 
era outra. Cite três documentos solicitados naquela época 
que continuam sendo imprescindíveis. 
22 Avaliação de Imóveis
Referências
AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São Paulo: Editora 
Imobiliária, 1996.
BRASIL. Lei n. 4.116, de 27 de agosto de 1962. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 27 ago. 1962. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/1950-1969/L4116.htm. Acesso em: 23 jun. 
2019.
BRASIL. Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 21 dez. 1964. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.
BRASIL. Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978. Diário Oficial da União, Poder 
Legislativo, Brasília, DF, 15 maio 1962. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm#art26. Acesso em: 23 jun. 2019.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 21 out. 1991. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-
Cofeci n. 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 22 nov. 2007. Disponível em: http://
www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. 
Acesso em: 23 jun. 2019.
CORDEIRO FILHO, Antonio. Empreendedorismo no mercado imobiliário 
habitacional. 1. ed. São Paulo: Atlas, 2009. 
D’AMATO, Mônica. Imóveis urbanos: avaliação de aluguéis. 3. ed. São Paulo: 
Leud, 2013.
HALFELD, Mauro. Investimentos: como administrar melhor seu dinheiro. 
São Paulo: Editora Fundamento Educacional, 2001. 
MAIA NETO, Francisco. Perícias judiciais de engenharia: doutrina, prática, 
jurisprudência. 3. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 1999. 
MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. Porto Alegre: 
Grafiset, 2012.
MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife: 
Editora do Autor, 2012.
2
Habilitação para avaliar um imóvel
Para realizar a avaliação de um imóvel é preciso ter 
conhecimentos técnicos, experiência de mercado e habilitação. 
A ausência de um desses elementos compromete o trabalho e pode 
ocasionar consequências morais e materiais tanto para o corretor de 
imóveis, que pode ser responsabilizado por ação ou omissão, quanto 
para o cliente, que pode ter prejuízos.
Conhecimentos técnicos são aqueles elementos que, aplicados 
corretamente, levam ao resultado esperado. Podemos citar: 
identificação do solicitante, objetivo do parecer técnico, identificação 
e caracterização do imóvel, indicação da metodologia utilizada, 
medidas perimétricas (frente ou testada e profundidade), localização 
e confrontações (ruas ou imóveis que cercam ou ladeiam o imóvel), 
contextualização do imóvel na vizinhança etc. 
Experiência de mercado é a percepção que tem o profissional 
atuante que observa a dinâmica na realização das negociações, 
que tipo de imóvel está sendo mais procurado, se existe maior 
facilidade na obtenção de financiamentos,qual produto está sendo 
mais procurado, se existem imóveis parados por muito tempo sem 
despertar o interesse dos clientes e assim por diante. Finalmente, 
a habilitação diz respeito ao cumprimento das exigências legais para 
o exercício da operação imobiliária e da profissão propriamente dita. 
2.1 Habilitação é diferente de capacitação?
Com certeza habilitação é diferente de capacitação. Estar 
habilitado é estar legalmente inscrito no Creci. Conforme legislação 
específica do Cofeci, é capacitado para se inscrever no Conselho 
24 Avaliação de Imóveis
quem apresentar no Creci da região a que pertence os seguintes 
documentos: 
a) Diploma de TTI ou Gestão de Negócios Imobiliários 
(original e cópia) ou Certificado de Conclusão (original);
b) Três fotos 3 x 4 coloridas (traje social);
c) [...] cópias autenticadas ou cópia simples e originais dos 
seguintes documentos:
I. Cédula de identidade (necessariamente o RG);
II. C.P.F;
III. Título de eleitor;
IV. Certidão de casamento / Averbação / Certidão de 
nascimento;
V. Certificado de reservista;
VI. Comprovante de conclusão do ensino médio ou 
curso superior;
VII. Comprovante de residência em nome do 
requerente. (PARANÁ, 2019)
Assim, toda e qualquer pessoa que apresentar esses documentos 
da forma correta terá sua inscrição realizada e, dessa forma, estará 
habilitado para desempenhar legalmente a corretagem de imóveis, 
porém o fato de o profissional ter assegurado o seu direito de 
realizar as atividades inerentes à profissão não quer dizer que ele 
efetivamente esteja capacitado para tal exercício. 
A capacitação para realizar um trabalho é consequência de um 
período dedicado à absorção de conhecimentos técnicos aliados 
à percepção de mercado e à experiência profissional. Não basta 
que a pessoa se inscreva no Creci da sua região para que se torne 
automaticamente capacitada. A inscrição garante a habilitação para 
realização dos trabalhos como corretor de imóveis, mas a capacitação 
é adquirida com o tempo, originária da carreira. 
Habilitação para avaliar um imóvel 25
Exemplo prático: perito avaliador 
Imagine uma situação em que um corretor de 
imóveis recém-formado em um curso de avaliação 
entendeu que o certificado entregue era sinônimo de 
capacitação e mandou confeccionar cartões de visita 
com destaque para o número de inscrição no Creci e 
do CNAI seguidos pela denominação perito avaliador. 
Quando o primeiro cliente solicitou uma avaliação 
para determinação do valor mercadológico de imóvel 
para fins de dissolução de sociedade conjugal, ele 
não conseguiu identificar qual era a real necessidade 
do cliente, realizou um trabalho em desacordo com 
as normas legais, causou prejuízos ao cliente e ainda 
teve de responder judicialmente por danos morais 
e materiais. 
Pelo exemplo dado, constata-se que a necessidade 
e importância da capacitação não pairam somente 
sobre o que deve ser feito e como deve ser feito, 
mas também sobre as consequências ocasionadas 
pela formação precária, pelo descomprometimento 
e pelo desconhecimento da técnica exigida. Alguns 
corretores se equivocam e, ao se tornar habilitados 
para exercer a profissão, acreditam estar também 
capacitados. Realizam a inscrição no Creci de sua 
região, se inscrevem no CNAI, se autointitulam 
peritos avaliadores e, quando são requisitados para 
realizar um PTAM, não atendem às expectativas, 
às necessidades e, infelizmente, nem aos requisitos 
básicos exigidos pela legislação. 
26 Avaliação de Imóveis
Para Mendonça (2012, p. 35), “faz-se necessário, portanto, 
que o corretor de imóveis se capacite cada vez mais, expandindo as 
suas fronteiras de atuação, notadamente através de cursos especí-
ficos e da leitura de livros técnicos sobre o assunto, para atender a 
esse mercado milionário”.
O mercado imobiliário é muito dinâmico, assim, é imprescin-
dível que o corretor de imóveis esteja sempre se atualizando e 
buscando se capacitar cada vez mais por meio de cursos que tenham 
relação direta com o exercício das operações imobiliárias. Dentre os 
cursos disponíveis relacionados com a avaliação de imóveis podem 
ser citados os cursos de avaliação, de vistoria e de fotografia. 
No curso de avaliação, o corretor de imóveis irá aprofundar seus 
conhecimentos sobre a avaliação, a resolução Cofeci que trata do parecer 
técnico, bem como ter acesso a abordagens técnicas e pedagógicas 
diferenciadas. O curso de vistoria será importante porque proporcionará 
uma noção dos itens que devem ser observados, anotados e avaliados 
em um parecer. Finalmente, o curso de fotografia irá oferecer técnicas 
de captação de imagens, posição da iluminação, proximidade do objeto, 
entre outros detalhes que possibilitarão ao leitor do trabalho uma ideia 
do imóvel que mais se aproxime da realidade. 
O princípio para a realização da avaliação de um imóvel é a 
habilitação para tal. Após estar devidamente habilitado no Creci, 
cabe ao corretor de imóveis investir em sua carreira, participando de 
cursos e treinamentos, lendo, estudando e trocando conhecimento 
com profissionais mais experientes para, com o tempo, conquistar a 
capacitação e deixar claro para os clientes que é a pessoa certa para 
intermediar seus negócios. 
2.2 Os profissionais que avaliam um imóvel
Algumas profissões estão desaparecendo, outras surgindo e outras 
ainda se aprimorando. Hoje contamos com especialistas que mantêm 
o foco bem definido sobre a sua área de domínio técnico. 
Habilitação para avaliar um imóvel 27
Ao observarmos a profissão de corretor de imóveis, percebemos 
que algumas empresas se dedicam apenas a uma operação 
imobiliária e, por esse motivo, tornam-se especialistas. Assim 
também atuam os profissionais que avaliam um imóvel. Ao corretor 
de imóveis compete a determinação do valor mercadológico de um 
bem imóvel. É ele o observador do movimento de compra, venda, 
locação ou vacância (desocupação) de um imóvel. 
Quadro 1 – Casos em que a avaliação de imóveis é de competência 
do corretor 
Avaliação para fins de locação.
Avaliação para fins de dação em garantia bancária (quando um imóvel é 
oferecido como garantia para um empréstimo, por exemplo). 
Avaliação para fins de separação do casal.
Avaliação para fins de desapropriação.
Fonte: Elaborado pela autora.
O corretor de imóveis atuante tem uma percepção clara sobre o 
mercado imobiliário, quais imóveis estão sendo mais procurados, 
quais estão disponíveis para locação ou venda e até mesmo os que 
estão parados à espera de negociações, por isso, é ele o detentor das 
informações necessárias para a realização de uma avaliação mais 
precisa. Segundo Marcello (2012, p. 19):
a atividade de avaliar imóveis é rotina da profissão de corretor 
de imóveis, uma vez que o valor do imóvel é o primeiro 
parâmetro estabelecido no início da intermediação da venda, 
locação, administração ou permuta do imóvel. [...] São de 
domínio e conhecimento dos corretores de imóveis todas 
as informações de imóveis comercializados e ofertados no 
mercado imobiliário. São eles que abastecem a pesquisa das 
amostragens imprescindíveis para realização das avaliações 
de imóveis de engenheiros, arquitetos e oficiais de justiça.
O cotidiano do corretor possibilita acesso a informações sobre 
o mercado, visto que todos os movimentos são fontes ricas de 
informações. Ao visitar um imóvel para venda ou locação, o corretor 
28 Avaliação de Imóveis
de imóveis analisa o entorno, conversa com vizinhos, pesquisa 
ofertas de imóveis semelhantes, conversa com colegas e fica sabendo 
se, naquela localização, a procura está sendo grande ou não para 
aquele tipo de imóvel.
Ao dirigir-se a um tabelionato para reconhecer firma de um 
documento, solicitar uma escritura pública, uma procuração ou 
autenticação de documento e observar se o movimento no tabelionato 
está como em dias normais, mais fraco ou mais movimentado, poderá 
constatar se muitos negócios estão sendo realizados ou não. Da mesma 
forma ocorre no Ofício de Registro de Imóveis, no FórumEstadual 
ou Federal, na Prefeitura, entre outros locais. 
Na mesma linha, Mendonça (2012) propõe uma suposição 
considerando que um engenheiro precise vender ou alugar um 
imóvel: “Quem ele deverá consultar sobre o assunto? Com quem 
ele deverá tratar sobre o valor e contratar para vender ou alugar 
o imóvel? Certamente, será um corretor de imóveis ou gestor 
imobiliário, e disso não temos a menor dúvida, pois é o que vemos 
no nosso dia a dia.” (MENDONÇA, 2012, p. 57).
Por outro lado, não é da competência do corretor de imóveis, 
por lhe faltar habilitação e capacitação, a avaliação técnica sobre a 
qualidade da obra, o tempo de construção, o estado de manutenção, 
a fundação (alicerce que dá sustentação ao imóvel), o muro de 
arrimo (estrutura feita em forma de muro para conter a terra em 
caso de desnível), o projeto estrutural, entre outros. Nesse caso, 
o profissional a realizar a avaliação e emitir um laudo é, sem dúvida, 
um engenheiro civil. 
Acontece o mesmo na avaliação de imóveis rurais, em que se 
almeja conhecer a qualidade da terra, a vocação econômica (tipo 
de exploração rentável) ou o melhor aproveitamento (de que forma 
pode ser utilizado). O profissional competente e capacitado, nesse 
caso, é o engenheiro agrônomo. 
Habilitação para avaliar um imóvel 29
Para a determinação do valor mercadológico de um imóvel, 
o profissional detentor de maior conhecimento é o corretor de 
imóveis, já para a avaliação de imóveis rurais que impliquem 
em análises técnicas, a competência é do agrônomo e para a 
determinação do custo de edificação de uma obra o recomendado 
é que seja feita por engenheiro ou arquiteto. Conforme Mendonça 
(2012, p. 57): 
imaginemos uma seguradora que, tendo de indenizar os 
proprietários de um prédio que desabou ou pegou fogo, 
necessite saber do exato valor desse bem, do custo para 
lhe repor. Considere-se que, nessa avaliação, o preço de 
mercado não será objeto de maior interesse por qualquer 
das partes, mas, sim, o valor de custo da obra necessária 
para se reconstruir o imóvel, de forma que ele volte a ser 
como era antes do sinistro. Nesse caso, o valor do terreno 
pouco importa, uma vez que, obviamente, encontra-se 
intacto. Nessa hipótese, entendemos que essa avaliação 
deve ser técnica e, portanto, procedida por engenheiro 
ou arquiteto.
A competência dos profissionais depende dos objetivos do 
trabalho a ser realizado, se o que se busca é o valor mercadológico, 
a competência é do corretor de imóveis, se a pretensão disser 
respeito ao tipo de construção, estrutura, entre outros, o engenheiro 
é o profissional competente. Entretanto o aprimoramento por parte 
dos corretores de imóveis ao dominar as técnicas para realização do 
PTAM possibilitou a consolidação da competência deles e resultou 
na conquista do respeito à profissão. 
Está sendo selada uma parceria entre as profissões, tanto corretores 
de imóveis quanto engenheiros e arquitetos compreenderam qual é a 
função de cada um e sabem que precisam fazer o seu trabalho bem 
feito. Por isso, em ocasiões em que ambos são requisitados, realizam 
de forma técnica essa parceria.
Cada profissional domina as atividades para as quais está 
habilitado a executar, assim acontece com o engenheiro civil, 
sinistro: 
acidente, 
acontecimento, 
evento.
30 Avaliação de Imóveis
o engenheiro agrônomo, o arquiteto e o corretor de imóveis, 
cabendo a este a tarefa de determinar o valor mercadológico de um 
imóvel, por ser ele o profissional competente para tal.
2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos
Sendo assegurado inicialmente por lei o direito do corretor 
de imóveis de opinar quanto à comercialização imobiliária, 
o documento por ele emitido apresentava simplesmente uma 
opinião, sendo semelhante ao modelo da Figura 1, a seguir: 
Figura 1 – Modelo de laudo de avaliação
Laudo de avaliação
 Fulano de Tal , corretor de imóveis 
regularmente inscrito no CRECI-XX sob 
nº 0.000 , DECLARO para os devidos fins 
de direito e demais que se fizerem necessários 
que o valor de mercado do imóvel constituído 
por um terreno comercial com 500 m2, 
localizado na Rua Zero – Jardim Luz na cidade 
de Esperança-XX , devidamente matriculado 
sob nº 000 do Registro de Imóveis da cidade de 
Esperança-XX é de R$ 200.000,00 (duzentos 
mil reais). Por ser esta expressão da verdade, 
firmo o presente dando tudo por bom, firme 
e valioso. 
___________________________________
Esperança, 30 de fevereiro de 1970.
Fulano de Tal 
Fonte: Elaborada pela autora.
Habilitação para avaliar um imóvel 31
Esse documento não fornece a base técnica que levou o autor 
do laudo a concluir que o valor mercadológico do imóvel realmente 
se aproxima do apresentado. Da mesma forma, um documento 
carente de embasamento não pode ser considerado um laudo, já que 
é considerado laudo o documento emitido com bases técnicas por 
profissional habilitado e capacitado. 
Por esse motivo, durante muito tempo existiu o embate para se 
determinar de quem era a competência para avaliar um imóvel: do 
corretor de imóveis ou de um engenheiro ou arquiteto. Estes últimos 
contavam com normas brasileiras desde a década de 1950. Segundo 
Francisco Maia Neto (2000, p. 33, grifo do original): 
a primeira tentativa de normalização, através da Associação 
Brasileira de Normas Técnicas, na área da engenharia de 
avaliações, ocorreu no ano de 1952, quando o anteprojeto de 
Normas para Avaliação de Imóveis, escrito pelo engenheiro 
Augusto Luís Duprat, foi examinado pela entidade. Este 
estudo deu origem ao projeto P-NB-74R, em 1957, e mais 
tarde, no ano de 1977, à Norma Brasileira para Avaliação de 
Imóveis Urbanos (NB-502/77), posteriormente designada 
NBR-5676.
Antes mesmo de a profissão de corretor de imóveis ser legalizada, 
já existiam normativas na área de engenharia de avaliações. 
Enquanto os engenheiros aplicavam normas técnicas por meio das 
quais provavam as origens dos dados e informações apresentados, 
os corretores de imóveis redigiam documentos frágeis, desprovidos 
de qualquer tipo de embasamento.
Considerando esses dados históricos, percebe-se a legitimidade 
do esforço dos profissionais da área da engenharia de avaliações para 
que somente a eles fosse dado o direito de realizar laudos de avaliação 
imobiliária. Maia Neto (2000) exprime a percepção que engenheiros 
e arquitetos tinham dos corretores de imóveis: profissionais com 
legitimidade jurídica para o exercício da profissão, mas carentes de 
técnica. De acordo com o autor:
32 Avaliação de Imóveis
com relação ao conceito de preço, admite-se que este 
seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia 
em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser 
vendida. Portanto, mesmo que dois imóveis possuam 
valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos 
pelo mesmo preço (quantidade de moeda), bastando 
considerar as taxas de remuneração do capital, caso sejam 
transacionadas em épocas diferentes. Na prática, além 
da importância do engenheiro de avaliações reconhecer 
esta distinção, com o advento da lei que regulamentou a 
profissão de corretor de imóveis, a partir da prerrogativa 
de “opinar quanto à comercialização imobiliária”, alguns 
profissionais mal-intencionados procuram tirar proveito 
da situação, e provocar conflito entre esta categoria e a de 
engenheiros e arquitetos. É comum vermos anúncios nos 
jornais oferecendo “avaliações grátis”, quando na verdade 
tratam-se de estimativas de preço, baseadas nas opiniões 
sobre comercialização imobiliária, uma vez que laudos 
de avaliação são competência exclusiva de engenheiros, 
pautadas em normas técnicas e estudos matemático-
-estatísticos, cujo objetivo é a determinação do valor. 
(MAIA NETO, 2000, p. 33, grifo do original) 
Atualmente, o mercado, a sociedade e os clientes são seletivos na 
escolha dos produtos e serviços que contratam. Conquista seu lugar 
o profissional que oferece um serviço com excelência, que domina 
técnicas, que sabe interagir com o cliente e atende às suasnecessi-
dades e expectativas.
2.4 A ética na avaliação de imóveis
No intuito de fixar a forma pela qual se deve conduzir o exercício 
profissional do corretor de imóveis, foi aprovada a Resolução- 
-Cofeci n. 326/1992 (COFECI, 1992), que trata do Código de Ética 
Profissional dos Corretores de Imóveis.
Entre os deveres do corretor de imóveis destacam-se a necessidade 
de aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias, 
a observância de prescrições legais e regulamentares e o exercício 
Habilitação para avaliar um imóvel 33
da profissão com zelo e integridade. O respeito à profissão será 
atingido quando esses profissionais buscarem realizar o trabalho 
em conformidade com a legislação, acrescido de ética, capacitação e 
qualificação permanentes.
A Resolução-Cofeci n. 1.066 (COFECI, 2007) entrou em vigência 
em 2007 e, desde então, o trabalho do corretor de imóveis no que diz 
respeito à realização do PTAM deve ser realizado em conformidade 
com os preceitos legais e técnicos nela estabelecidos, entretanto 
muitos corretores desconhecem o teor da norma e insistem em 
emitir “laudos” como o apresentado anteriormente na Figura 1. 
Esses “laudos” emitidos a título de “opinião de mercado”, além de 
irem na contramão das diretrizes legais, são facilmente elaborados 
e os honorários cobrados são proporcionalmente baixos. O cliente, 
quando necessita de uma avaliação imobiliária, faz a cotação dos 
honorários e, sem ter conhecimento da lei e da qualidade do trabalho, 
acaba contratando o profissional que oferece um valor mais baixo. 
A diferença dos honorários cobrados para a emissão de um “laudo” 
e de um PTAM atingem facilmente a proporção de 1 para 10. Ou 
seja, o custo para a realização de um PTAM seria 10 vezes superior 
ao cobrado para a emissão de um laudo. Além de estar infringindo 
o Código de Ética, o profissional que realiza esse tipo de trabalho 
e adota essa conduta está ferindo diretamente a Resolução-Cofeci 
n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) e os artigos 722 a 729 do Código 
Civil, que tratam dos direitos e deveres do corretor de imóveis. 
Para Mendonça (2012) a ética, que deve nortear a conduta do 
corretor de imóveis, é crucial para o sucesso na carreira. Podemos 
destacar como pontos importantes o exercício da profissão com zelo, 
a discrição, a lealdade e a integridade, observando as prescrições 
legais e regulamentares, colocar-se a par da legislação vigente 
e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o 
legítimo exercício da profissão. Sobre a ética, o autor explana que:
34 Avaliação de Imóveis
o corretor avaliador deve manter a postura ética e profissional 
em qualquer situação, observando rigorosamente o que 
estabelece o Código de Ética Profissional dos Corretores de 
Imóveis (Resolução-Cofeci n. 326/92) e os Procedimentos 
de Excelência contidos na NBR 14653-1 (que dispõe sobre os 
procedimentos gerais para realização de avaliação de bens). 
(MENDONÇA, 2012, p. 45)
Ocorre algumas vezes que, para obtenção de ganhos rápidos e 
imediatos, o profissional age com falta de ética, fazendo proposta de 
honorários inferiores ao de outro corretor somente para conquistar 
o cliente e, quando começa a realizar a avaliação, percebe que o 
colega cobrou mais caro porque o trabalho era realmente difícil 
e demandava tempo. Ele acaba entregando o trabalho, mas deixa 
de dar a atenção necessária, passando a correr sério risco de ser 
responsabilizado pela má conduta. 
Algumas vezes parece insistente e desnecessária a abordagem de 
assunto tão batido como a ética, mas, enquanto o mercado estiver 
sendo ocupado por pessoas desqualificadas, é obrigação de qualquer 
professor continuar alertando os alunos. 
A norma NBR n. 14.653-1, citada por Mendonça (2012), é muito 
utilizada por engenheiros e arquitetos e desconhecida pela maioria 
dos corretores de imóveis. Para entender a ética na avaliação de 
imóveis, é interessante conhecer a definição de normas da Associação 
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT): 
norma é o documento estabelecido por consenso e 
aprovado por um organismo reconhecido, que fornece 
regras, diretrizes ou características mínimas para atividades 
ou para seus resultados, visando à obtenção de um grau 
ótimo de ordenação em um dado contexto. A norma é, 
por princípio, de uso voluntário, mas quase sempre é 
usada por representar o consenso sobre o estado da arte de 
determinado assunto, obtido entre especialistas das partes 
interessadas. (ABNT, 2019)
Habilitação para avaliar um imóvel 35
As regras e diretrizes mínimas estabelecidas pelas normas 
técnicas proporcionam a padronização e ordenação das atividades 
de forma a otimizar os resultados. No caso da avaliação, elas 
são importantes em dois momentos: na determinação do valor 
mercadológico propriamente dito e na transposição das informações 
obtidas em forma de documento. 
O PTAM deve ser redigido de forma clara, seguindo as 
determinações da ABNT para a realização de trabalhos acadêmicos, 
além disso, deve ser autoexplicativo. 
Observe que a aplicação da norma não é obrigatória, mas de 
uso voluntário; entretanto obrigatória é a leitura do seu conteúdo, 
a compreensão do teor nela disposto e o entendimento da impor-
tância que tem no desenvolvimento do trabalho de corretagem, 
quando da realização de um PTAM.
Considerações finais 
Em momentos de economia instável e de retração na realização 
de transações imobiliárias, muitos abandonam o exercício da 
profissão de corretor de imóveis por perderem a esperança de ter 
nele o seu sustento garantido. Uma opção para esses profissionais é 
a realização de avaliação de imóveis por meio do PTAM.
Nas operações imobiliárias, há momentos em que a locação 
comercial está em alta; em outras situações, o mercado está propício 
para a compra de imóveis residenciais em condomínios fechados 
ou para a venda de terrenos industriais ou está favorável para 
incorporações e assim sucessivamente. 
Quando a maior parte dessas operações estão em baixa, é sinal 
de retração da economia de forma geral. O comércio apresenta-se 
enfraquecido, o desemprego está em alta, a indústria diminui o ritmo 
de trabalho e um cenário de recessão se estabelece. Nesse momento, os 
36 Avaliação de Imóveis
imóveis respondem pelos débitos não pagos, por dívidas adquiridas, 
por acordos realizados e carecem de ser propriamente avaliados. 
Percebe que sempre haverá uma operação imobiliária em alta? 
Para esses momentos o corretor de imóveis deve estar atualizado e, 
além de habilitado, capacitado. A capacitação no desempenho da 
atividade de avaliação de imóveis por parte dos corretores transpassa 
os limites do conhecimento da legislação aplicável e de cumprimento 
e atenção às normas técnicas. É preciso que o profissional busque 
qualificação, estude, aprimore seus conhecimentos, leia mais, 
frequente cursos de atualização e reciclagem, fique atento às notícias 
relacionadas e participe de eventos da categoria, como congressos, 
mesas redondas e palestras. 
Cabe também ao profissional atualizado compreender a 
necessidade de qualificação de forma que possa diferenciar o 
trabalho realizado na avaliação de imóveis e dimensionar o alcance 
de sua própria atuação e da atuação de outros profissionais, além de 
entender a necessidade de trabalho em parceria nessa tão importante 
operação imobiliária. 
Ampliando seus conhecimentos
• ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia 
legal e de avaliações. 3. ed. São Paulo: Pini, 2006. 
Vale a pena termos conhecimento da visão de engenheiros 
sobre a avaliação de imóveis. A obra Curso básico de 
engenharia legal e de avaliações é muito didática e realizada 
com muita clareza, foi concebida com base em mais de 
duas décadas de profundo trabalho do autor, em sua vasta 
experiência profissional e em inúmeros cursos ministrados 
em todo o Brasil. 
Habilitação para avaliar um imóvel 37
• MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e 
perícias judiciais. 5. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000.
FranciscoMaia Neto é um profissional consagrado e 
respeitado tanto por engenheiros e arquitetos quanto por 
corretores de imóveis e é autor de várias obras direcionadas 
a avaliações e perícias judiciais. A obra Roteiro prático de 
avaliações e perícias judiciais teve o tempero da manifestação 
de muitos colegas do autor que contribuíram com sugestões 
e críticas construtivas que possibilitaram o suprimento de 
algumas deficiências apontadas e o levaram a receber prêmios 
nacionais pelos trabalhos publicados. 
Atividades
1. Após os estudos realizados neste capítulo, pudemos 
compreender que as palavras habilitação e capacitação têm 
significados e aplicações diferentes. Partindo do princípio de 
que a habilitação propriamente dita não significa capacitação, 
explique com suas palavras a diferença entre elas.
2. Qual deve ser a conduta do corretor de imóveis ao ser 
requisitado para proceder a avaliação de um imóvel rural que 
implique em análise da terra e vocação agrícola? Justifique 
a resposta. 
3. Existem situações em que o objetivo da avaliação de imóveis 
exige que ela seja feita por engenheiros e/ou arquitetos e 
outras em que é feita por um corretor de imóveis. Cite dois 
exemplos de cada situação.
38 Avaliação de Imóveis
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Normalização: 
definição. Rio de Janeiro/São Paulo: ABNT, 2019. Disponível em: http://
www.abnt.org.br/normalizacao/o-que-e/o-que-e. Acesso em: 23 jun. 2019.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-
Cofeci n. 326/92. Brasília: Cofeci, 1992. Disponível em: http://www.cofeci.
gov.br/arquivos/legislacao/nova/resolucao_0326_92_novo.pdf. Acesso em: 
13 jun. 2019.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-
Cofeci n. 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 2007. Disponível em: http://www.
cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. Acesso 
em: 23 jun. 2019.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais. 
5. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000. 
MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. Porto Alegre: 
Grafiset, 2012. 
MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife: 
Editora do Autor, 2012. 
PARANÁ. Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Inscrição Pessoa 
Física. Paraná: Creci, 2019. Disponível em: http://www.crecipr.gov.br/index.
php?option=com_content&view=article&id=119&Itemid=145. Acesso em: 
13 jun. 2019.
3
Preço de mercado e valor e as 
finalidades da avaliação
Mercado imobiliário é o cenário apresentado pelo número de 
imóveis ofertados para compra, venda e locação, pelo interesse 
dos clientes em realizar e concluir as negociações e pelas ações de 
empresários, incorporadoras e loteadoras em realizar novos projetos 
combinado com a situação política, econômica e financeira do país 
e, especificamente, da região que está sendo analisada e avaliada em 
determinada data.
Por meio da interpretação dos dados do mercado imobiliário, 
é possível determinar o valor dos imóveis de forma que chegue 
o mais próximo possível do preço de mercado. A atividade de 
determinação de valor é a avaliação propriamente dita.
São várias as finalidades da avaliação, ou seja, por vários motivos 
o cliente contratará um corretor de imóveis ou profissional habi-
litado e capacitado, como um engenheiro, arquiteto ou agrônomo 
para realizar tal tarefa.
Neste capítulo estudaremos a diferença entre preço de mercado 
e valor, compreenderemos a importância da experiência e do 
conhecimento do mercado imobiliário para a avaliação dos imóveis 
e, também, abordaremos as finalidades da avaliação, ou seja, em 
quais situações se faz necessária a elaboração de documento escrito, 
elaborado em conformidade com as normas técnicas específicas.
3.1 Preço
Preço e valor são conceitos muitas vezes confundidos e 
erroneamente interpretados como se representassem a mesma 
40 Avaliação de Imóveis
situação. É comum clientes e até mesmo corretores de imóveis 
usarem as duas palavras como se tivessem o mesmo sentido.
Exemplo prático: preço de mercado e valor
Quando um cliente contrata um corretor de imóveis 
para auxiliar na intermediação da venda de um 
terreno, pode perguntar qual preço de mercado 
seria interessante colocar no anúncio. Pode 
acontecer também de um corretor comentar que 
acabou de intermediar a venda de um imóvel e que 
a negociação foi realizada por determinado valor. 
Nos dois exemplos, os conceitos foram utilizados 
de forma invertida. No caso do cliente que quer 
 anunciar o imóvel para venda, ele quer saber por 
qual valor entendemos ser interessante anunciar 
o imóvel e, no caso do colega que intermediou a 
venda de um imóvel, a negociação foi realizada por 
determinado preço. 
Quando se realiza a avaliação de um imóvel, ou seja, quando 
é feito um PTAM, se chega à determinação do valor, porque a 
negociação ainda não se realizou. Ao ser realizada a negociação, não 
falamos mais em valor, e sim em preço.
Por esse motivo, nos exemplos anteriores, o cliente estava falando 
de valor, visto que ele faria o anúncio do terreno pretendendo a 
venda, assim, ele gostaria de saber por qual valor seria interessante 
anunciá-lo publicamente. Em contrapartida, o imóvel que foi 
realmente negociado foi vendido por determinado preço e não valor.
Dessa forma, por preço entendemos a quantia paga pelo 
comprador e aceita pelo vendedor. Essa operação aparentemente 
simples depende de vários fatores para que aconteça, como a 
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 41
localização do imóvel, o valor ofertado, a quantidade de imóveis 
similares, a data da realização do negócio e o mercado imobiliário 
propriamente dito.
Para Sérgio Antonio Abunahman (2006, p. 22, grifos do original): 
“as palavras valor e custo, bem como preço, têm significados dis-
tintos: preço é a quantia paga pelo comprador ao vendedor e custo é 
o preço pago mais todas as outras despesas que incorre o comprador 
na aquisição da propriedade”.
O autor destaca que o preço representa a negociação já realizada, 
em que o comprador paga ao vendedor a quantia pretendida. 
Além da representação em dinheiro entregue ao proprietário do 
imóvel, incidirão sobre o comprador mais despesas, representadas 
pelos trâmites legais que conferirão a segurança da negociação, 
como a lavratura da escritura pública, o recolhimento de taxas, 
emolumentos (lucros ou vantagens) e impostos e o registro da 
aquisição na matrícula do imóvel.
Marcello (2012) chama atenção para o momento de avaliar as 
amostras coletadas para a realização do PTAM. Cabe ao profissional 
levar em consideração se o mercado está caracterizado pela natureza 
perfeita, ou seja, se há equilíbrio entre oferta e procura, se está estável 
ou diferente, norteado pela situação política, econômica e financeira 
do país. O autor define preço como:
a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma operação 
imobiliária. Se houver uma necessidade urgente do 
vendedor em comercializar o seu imóvel, ou do comprador 
em adquirir determinado imóvel, descaracteriza-se 
um mercado de natureza perfeita, estável, o que pode 
influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao 
valor determinado tecnicamente. (MARCELLO, 2012, 
p. 38)
Estando o mercado imobiliário estável, as negociações serão 
realizadas por um preço médio, assim, se algumas negociações 
realizadas fugirem muito da média pode ser que tenham sofrido 
42 Avaliação de Imóveis
influência direta da necessidade de o proprietário vender ou 
do interesse maior do comprador em adquirir o imóvel. Para 
compreender bem esse elemento, é necessário estar atento ao 
movimento do mercado, ter experiência e expertise.
D’Amato (2013) acrescenta aos conceitos estudados a 
possibilidade de a avaliação ser realizada não somente sobre o 
imóvel propriamente dito, mas também sobre os frutos ou direitos. 
A autora aponta que “de acordo com a Norma Brasileira para 
Avaliação de Bens, NBR n. 14.653-1, preço é a quantia pela qual se 
efetua, ou se propõe efetuar,uma transação envolvendo um bem, 
um fruto ou um direito sobre ele. Ainda a mesma fonte informa 
que fruto é o resultado da exploração econômica de um bem” 
(D’AMATO, 2013, p. 19, grifo do original).
A norma mencionada por D’Amato, da série NBR n. 14.653, 
que tem o título geral Avaliação de bens, trata especificamente dos 
procedimentos gerais na parte 1 (ABNT, 2001), da avaliação de 
imóveis urbanos na parte 2 (ABNT, 2004a) e da avaliação de imóveis 
rurais na parte 3 (ABNT, 2004b).
Em suma, o preço é a representação de um imóvel em dinheiro, 
não é o valor que o comprador deseja pagar ou que o vendedor 
gostaria de receber, mas sim o montante efetivamente pago por 
um e recebido pelo outro. No caso do preço, a negociação já é 
fato consumado. Conceitualmente falando, essa representação em 
dinheiro é feita integralmente, à vista, no momento da assinatura do 
documento de transferência da propriedade.
3.2 Valor
A determinação do valor, ou valor de mercado, é o objetivo 
principal dos nossos estudos neste capítulo. É função do corretor 
de imóveis a determinação do valor mercadológico do imóvel. 
Ao realizar um trabalho para determinar um valor, pretende-se 
chegar o mais próximo possível do preço.
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 43
Essa tarefa de avaliar ou determinar o valor mercadológico de 
um imóvel ficou muito mais fácil de ser executada depois da entrada 
em vigência da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007), 
porque por meio dela temos procedimentos a serem seguidos que 
possibilitam aprimorar as técnicas. Conforme afirma Mendonça 
(2012, p. 61, grifo do original):
é comum, no mercado, se confundir o conceito de preço com o de 
valor. Mas a NBR 14653-1 define o conceito de ambos. [...] Valor 
de mercado é algo intrínseco ao bem e depende das variáveis 
de mercado, de ambiente e das técnicas para sua determinação. 
Portanto, como define a referida norma, consiste na “quantia 
mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e 
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das 
condições do mercado vigente”.
A NBR n. 14.653-1, ao definir valor de mercado, chama atenção 
para a importância de o avaliador interpretar as variáveis de mer-
cado, como a lei da oferta e da procura, o tipo de imóvel que está 
sendo mais ou menos procurado, as variáveis de ambiente, que são 
aquelas que fazem parte do processo de compra e venda e que o afetam 
diretamente, por exemplo, a instalação de uma indústria química nas 
proximidades do bairro em que está localizado o bem avaliando e as 
técnicas utilizadas para a realização do trabalho de avaliação.
Para o desenvolvimento do trabalho de corretagem de imóveis, 
é preciso que os dois conceitos fiquem bem definidos e claros. 
Com certeza um profissional que não consegue diferenciar ambos 
não está apto a exercer com prudência e dedicação o seu trabalho.
Mendonça esclarece ainda que, na determinação do valor, existe 
a hipótese mais provável. Isso significa que saberemos se o valor 
determinado corresponde ao preço quando o imóvel for real e 
efetivamente negociado.
O valor determinado ou a determinação do valor equivale àquele 
para o momento, período e data definidos, independentemente da 
finalidade ou objetivo da avaliação. Para Marcello (2012, p. 38):
44 Avaliação de Imóveis
nas avaliações mercadológicas o valor determinado é 
sempre o valor de mercado e corresponde sempre àquele 
que, num determinado instante, é único, qualquer que 
seja a finalidade da avaliação. Considera um mercado de 
concorrência perfeita, estável, onde não haja urgência e 
interesses de compra e/ou venda e/ou locação que interfiram 
no valor do imóvel.
Quando o autor menciona mercado de concorrência perfeita, 
estável, sem urgência e interesses de compra, venda ou locação que 
interfiram no valor do imóvel, ele pretende explicar que, quando 
há urgência na venda por motivos de doença, emergências que 
necessitem de dinheiro imediatamente, o valor pode ser reduzido 
consideravelmente para viabilizar e auxiliar na liquidez.
Quando existe extremo interesse na compra, quando o interessado 
é também proprietário do imóvel vizinho ou o comprador tem um 
locatário com grande potencial para alugar o imóvel, por exemplo, 
o valor a ser pago pode ser aumentado sensivelmente para levar o 
proprietário à venda.
Com base nesses conceitos, podemos perceber que a 
determinação do valor mercadológico de um imóvel depende das 
variáveis já mencionadas, entretanto em condições, conforme as 
palavras de Marcello (2012), perfeitas e estáveis.
Em se tratando de um trabalho técnico e realizado com critérios 
teóricos, baseando-se em amostras disponíveis no mercado, 
a incidência de fatores como grande necessidade de o proprietário 
vender o imóvel ou muito interesse do possível comprador pode 
interferir no resultado e colocar em dúvida a eficácia e credibilidade 
no trabalho.
Por esse motivo, os teóricos da área de avaliação imobiliária 
deixam bem claro que a determinação do valor terá um resultado 
muito próximo do preço em condições normais de mercado, ou 
seja, quando existe equilíbrio entre o interesse na venda e o interesse 
na compra. O mercado se mostra fora da normalidade quando um 
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 45
vendedor precisa vender com muita intensidade ou o comprador 
tem motivos fortes para querer comprar aquele determinado imóvel. 
Para finalizar a conceituação de valor, podemos entendê-la como 
sendo a representação em dinheiro que mais se aproxima do preço 
caso o imóvel seja efetivamente comercializado em determinado 
período e nessas condições mercadológicas.
3.3 As finalidades da avaliação de imóveis
As primeiras e mais recorrentes finalidades da avaliação de 
imóveis no dia a dia do corretor ocorrem quando se obtém um 
imóvel por meio da conquista do cliente para locação, venda e todas 
as outras operações imobiliárias, como loteamentos, incorporações, 
permuta, consultoria etc.
Os clientes interessados em comercializar seus imóveis recorrem 
ao conhecimento dos profissionais do mercado imobiliário para 
auxiliarem na determinação do valor por entenderem que o 
profissional atuante no mercado imobiliário tem mais conheci-
mento sobre a intensidade da procura e a quantidade da oferta de 
imóveis. São muitas as finalidades da avaliação imobiliária, algumas 
delas são:
• Garantia bancária: as instituições financeiras solicitam a 
avaliação de imóveis de modo a constatar que, em caso de 
inadimplência, o imóvel possa ser efetivamente vendido e a 
dívida paga. O banco ou a instituição financeira terá maior 
segurança ao emprestar um valor para o cliente sabendo que 
o imóvel que está sendo ofertado como elemento garantidor 
poderá suprir o dinheiro em caso do não pagamento.
• Permuta: em casos de negociação em que um imóvel 
componha total ou parcialmente a forma de pagamento, 
as partes envolvidas requerem a avaliação para terem mais 
segurança na realização de uma boa transação. Os permutantes 
prosseguirão com a negociação até o fechamento ao saberem 
46 Avaliação de Imóveis
que o valor do imóvel de ambos tem valor equivalente e que 
farão bom negócio.
• Separações e divórcios: em casos de separação ou divórcio 
em que os imóveis pertençam ao casal, no momento da 
partilha é importante a realização da justa avaliação para que 
a divisão dos bens seja feita de forma justa e transparente. 
Nas dissoluções de sociedades conjugais e nos divórcios, 
mesmo que o casal possua apenas um imóvel, a avaliação 
correta do imóvel auxiliará no momento da partilha. 
Se decidirem vender o imóvel, saberão qual será o valor que 
caberá a cada um. Da mesma forma, se um for comprar a parte 
do outro, terá mais segurança de que não sairá em prejuízo 
e finalmente se um dos dois permanecer no imóvel até a 
venda, por exemplo, é importante saber o valor da locação, 
porque quem ficar no imóvel pagará aluguel ao outro.
• Dissolução de sociedades empresariais: os bens que 
compõem uma empresaprecisam ser corretamente avaliados 
de forma que seja possível a dissolução da sociedade sem 
que nenhum dos sócios seja injustiçado. Quando os sócios 
decidem encerrar com as atividades de uma empresa ou 
algum deles resolve sair da sociedade é fundamental que seja 
feita avaliação dos bens para que se possa apurar qual parte 
cabe a cada um.
• Desapropriações: a Constituição Federal garante a todos 
os brasileiros o direito à propriedade, entretanto, levando-
-se em consideração que os bens imóveis atendem a sua 
função social, em caso de necessidade, utilidade ou interesse 
dos órgãos públicos municipais, estaduais ou federais, 
os imóveis podem ser desapropriados, tendo o proprietário 
direito ao recebimento do justo valor de mercado. Em casos 
de desapropriação, é comum o órgão expropriante, ou seja, 
o poder público federal, estadual ou municipal, apresentar 
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 47
uma proposta de valor para indenização com base em 
um PTAM ou uma avaliação feita por órgão da própria 
administração pública.
• Inventários: o procedimento de avaliação é muito importante 
no caso do falecimento de um proprietário que deixa bens 
imóveis a inventariar e mais de um herdeiro. Dificilmente os 
imóveis terão o mesmo valor, de forma a facilitar a divisão, 
nesses casos, a correta avaliação será importante para garantia 
da harmonia familiar. As avaliações quando feitas por 
profissionais em que todos os envolvidos confiam e sabem 
que são isentos e imparciais facilitam muito o processo de 
divisão dos bens.
• Revisões de aluguel: a Lei n. 8.245/1991 (BRASIL, 1991), 
conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, 
dispõe em seu artigo 19 a possibilidade de ajustar o valor da 
locação ao preço de mercado. Não havendo acordo, a parte 
que desejar pode solicitar revisão judicial do aluguel, sendo 
para isso muito importante a apresentação de documento 
eficaz e bem elaborado. O papel do corretor de imóveis é 
também social, por esse motivo, é importante que ele atue 
como elemento facilitador e conciliador. Dependendo da 
ética, técnica e experiência de mercado do profissional, 
ele auxilia a composição das partes sem que haja necessidade 
de solicitação de revisão judicial.
• Penhoras: quando um imóvel é penhorado dentro de um 
processo judicial, precisa ser avaliado de forma justa, para 
que, em caso de ir a leilão, não cause prejuízos ao devedor 
nem ao credor.
Além dos exemplos apresentados acima, existem outras situa-
ções em que se faz necessária a determinação do valor merca-
dológico de um imóvel de forma escrita e em todos os casos o mais 
importante será o fato de o profissional conhecer as normas técnicas 
48 Avaliação de Imóveis
aplicáveis, saber realizar o trabalho com o cuidado necessário e 
nunca deixar de atender às norma éticas. Muitas vezes o futuro dos 
nossos clientes depende de um trabalho bem elaborado.
Mendonça (2012) compara o imóvel a uma obra para nos chamar 
atenção para a importância que tem o PTAM e, por esse motivo, 
deve ser realizado com competência, critérios, conhecimento, 
expertise e ética. De acordo como autor:
várias podem ser as razões que levam alguém a necessitar 
conhecer o valor de um imóvel. Por exemplo, o desejo 
de vender, de comprar ou alugar; a dissolução de uma 
sociedade; a atualização de ativos de uma empresa; para 
ser dado em garantia real; para fins judiciais; dentre outras. 
Para nós, um imóvel é sempre uma obra, mesmo que não 
tenha sido produção do espírito, do talento humano. 
Por isso, apenas um avaliador competente, criterioso, 
legalmente habilitado, poderá oferecer a segurança e a 
qualidade que o trabalho requer. (MENDONÇA, 2012, p. 63)
O início de toda atividade, principalmente técnica, requer 
dedicação e estudo. Partindo do princípio de que cada dia mais o 
mercado solicita profissionais especializados nas áreas, conhecer 
e saber identificar as finalidades da avaliação imobiliária poderá 
ajudar o corretor a atingir a competência, o critério, a segurança e a 
qualidade que os clientes desejam.
Considerações finais
Valor e preço têm significados diferentes e a compreensão dessa 
diferença auxiliará sobremaneira o desenvolvimento do trabalho do 
corretor de imóveis na realização de um PTAM.
Preço é a representação em dinheiro paga pelo comprador, 
aceita pelo proprietário em determinado período levando-se em 
consideração o mercado local, a lei da oferta e da procura bem como 
a situação política, financeira e econômica do país. Quando temos o 
preço, significa que a negociação foi concluída e realizada.
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 49
Valor é a determinação do montante em dinheiro que mais se 
aproxima do preço. Nesse caso, a negociação ainda não foi realizada, 
por isso, o trabalho será mais primoroso à medida que se aproximar 
com maior precisão do preço.
A determinação do valor de mercado se faz necessária para dar 
amparo às finalidades da avaliação imobiliária, considerando que 
existem outras tantas finalidades além das que foram abordadas. 
Independentemente da finalidade da realização do PTAM, o mais 
importante é ter conhecimento e estar capacitado para a realização 
de um trabalho bem-feito, dentro dos parâmetros legais, técnicos, 
éticos e transparentes de forma a deixar os clientes seguros, 
lembrando que todas as outras operações imobiliárias começam por 
uma avaliação condizente com a realidade de mercado.
Ampliando seus conhecimentos
• MAIA NETO, Francisco. Guia de negócios imobiliários: como 
comprar, vender ou alugar seu imóvel. 1. ed. Belo Horizonte: 
Del Rey, 1999.
O livro Guia de negócios imobiliários: como comprar, vender ou 
alugar seu imóvel pode auxiliar o cliente na realização de bons 
e rentáveis negócios imobiliários. Vale muito a pena a leitura. 
Maia Neto aborda de forma clara e de fácil compreensão 
assuntos como os princípios gerais dos investimentos e as 
forças atuantes no mercado imobiliário, explica os conceitos 
de preço e valor, discorre acerca dos fatores influenciáveis na 
comercialização imobiliária, métodos utilizados para análise 
de valores, comercialização de terrenos e comercialização de 
unidades construídas.
• MARTINS, Leandro. Aprenda a investir: saiba onde e como 
aplicar seu dinheiro. São Paulo: Atlas, 2008.
50 Avaliação de Imóveis
Leitura interessante é a da obra Aprenda a investir: saiba onde 
e como aplicar seu dinheiro. Na obra são abordados os temas 
adquirindo inteligência financeira, decifrando a economia 
e onde investir. O objetivo do autor é levar qualquer pessoa 
ao aprendizado sobre investimento, bem como melhorar a 
qualidade das aplicações das pessoas que já investem.
Atividades
1. Os conceitos de valor e preço devem ficar bem definidos para 
que o valor mercadológico seja determinado com segurança. 
Conceitue de forma sucinta e com suas palavras o que você 
entende por valor e preço de mercado.
2. Abordamos algumas finalidades da avaliação imobiliária. 
Exercite seus conhecimentos e cite, fora os exemplos dados 
no capítulo, mais três situações em que se faz necessária a 
determinação do valor mercadológico de um imóvel.
3. Neste capítulo, a expressão natureza perfeita foi usada 
algumas vezes. Explique, com suas palavras, o que entendeu 
ser o significado correto dela.
Referências
ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia legal e de 
avaliações. 3. ed. São Paulo: Pini, 2006.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 
14653-1: avaliação de bens: parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: 
ABNT, 2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 
14653-2: avaliação de bens: parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 
2004a.
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 51
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 
14653-3: avaliação de bens: parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 
2004b.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União, 
Poder Legislativo, Brasília, DF, 18