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CURSO DE 
PERÍCIA VISTORIA E 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS 
• Prof. Benito Bueno
• Fone / Whatsapp +55 (0xx21) 9.8038-7291 (TIM)
• E-mail: benitobueno@gmail.com
CURSO DE 
PERÍCIA VISTORIA E 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Prof. Benito Bueno
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MÓDULO 4
• Método Comparativo de custo 
de Reprodução e benfeitorias;
• Método Evolutivo;
• Método de Renda;
• Método Residual;
• Método Involutivo;
• Laudos de Avaliação;
• A importância da Avaliação;
• Benfeitorias;
• Área de Condomínio Edilício;
• Qual é a área real de um 
apartamento ?
Método Comparativo de Custo de Reprodução
 de Benfeitorias
Principio
Método em que o valor das benfeitorias resulta de 
orçamento sumário ou detalhado, ou da composição de 
custos de outras, iguais às que são objeto da avaliação 
(custo de reprodução) ou equivalentes (custo de 
substituição).
Método Comparativo de Custo de Reprodução
 de Benfeitorias
Principio
Esse método é particularmente aplicável quando a 
propriedade sob avaliação compreende melhorias 
novas, que representam o maior e melhor uso da terra 
ou quando há melhorias relativamente excepcionais ou 
especializadas, para as quais não há propriedades 
comparáveis no mercado.
Método Comparativo de Custo de Reprodução
 de Benfeitorias
Principio
No método do custo, a propriedade que está sendo 
avaliada é tratada, para esse fim, como duas parcelas 
separadas: o terreno e as benfeitorias; o valor do terreno 
mais o valor atual das benfeitorias nos fornecem uma 
indicação do valor da propriedade.
Método Comparativo de Custo de Reprodução
 de Benfeitorias
Principio
O valor atual das benfeitorias é obtido pela dedução do 
custo de reprodução como novas da quantia 
correspondente a depreciação.
A prática moderna de avaliações geralmente coloca o 
método do custo em plano secundário, porque o custo 
não reflete inteiramente as condições de valor do 
mercado.
Método Comparativo de Custo de Reprodução
 de Benfeitorias
Principio
Desde logo encontramos, nesse método, três termos 
que devem ser definidos: custo de reposição, custo de 
reprodução e depreciação.
Método Evolutivo
Principio
Este método permite alcançar o valor do imóvel 
somando os valores das suas partes constituintes.
Método Evolutivo
Principio
No caso de imóvel com benfeitorias, ao valor do terreno 
soma-se o custo de reprodução das benfeitorias 
devidamente atualizado por fator de depreciação física 
aplicável que tem em consideração quer a idade, quer o 
estado de conservação do imóvel. A depreciação física é 
por vezes também determinada por orçamento 
elaborado com vista a beneficiação do imóvel que o 
recoloque na condição de novo. Ao custo de reprodução 
das benfeitorias e aplicado o fator de comercialização 
considerável.
Método Evolutivo
O valor do imóvel é definido pelo somatório dos valores do 
terreno e da(s) edificação(ões) existente(s) sobre este terreno. O 
valor do terreno pode ser definido pelo Método Comparativo 
Direto de Dados de Mercado ou pelo Método Involutivo. A 
Avaliação da(s) benfeitoria(s) pode ser determinada pelo Método 
do Custo.
Emprega-se o Método Evolutivo nas situações em que não é 
possível obter imóveis similares ao imóvel avaliando.
Na aplicação do Método Evolutivo é imprescindível ao Perito 
Avaliador o conhecimento de custo de construção e valor de 
venda do m² das edificações avaliandas.
Método Evolutivo
O MÉTODO EVOLUTIVO vem a ser a combinação do MÉTODO 
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO e o MÉTODO DO 
CUSTO.
O valor da casa é determinado somando-se o valor do terreno + o 
valor da edificação.
Quando não houver AMOSTRAS a serem colhidas faça a mesma 
avaliação utilizando o MÉTODO EVOLUTIVO em que no Terreno 
você irá aplicar MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE 
MERCADO. Já a Benfeitoria (Casa, etc...) irá aplicar o MÉTODO DO 
CUSTO. O MÉTODO EVOLUTIVO é a combinação destes dois 
métodos.
Método Evolutivo
Para chegar ao Valor de Mercado da casa (Benfeitoria), primeiro 
você vai Avaliar SOMENTE o terreno, separado da casa (Área 
Construída)
Para tanto você irá pegar 10, 20, 30 Amostras de Terrenos (o 
Máximo de Amostras que puder) e montará um QUADRO 
AMOSTRAL. Façamos a hipótese que o seu Terreno a ser avaliado 
tenha 300m². Pegue o Máximo de Amostras variando de 150m² a 
600m².
Após a montagem do QUADRO AMOSTRAL, irá elaborar uma 
PLANILHA de cálculo buscando a MÉDIA ARITMÉTICA, A MÉDIA 
HOMOGEINIZADA E por último a MÉDIA PONDERADA, que vem a 
ser a MÉDIA FINAL.
Método Evolutivo
A MÉDIA PONDERADA nada mais que o Desvio Padrão, onde você acaba 
eliminando TODAS as Amostras que estão fora do perfil do terreno que você 
está avaliando.
Daí irá fazer a Parte Conclusiva, onde encontrará o Limite Inferior e Limite 
Superior. É dentro deste intervalo dos Limites que você irá arbitrar o Valor de 
Mercado só do Terreno.
Após TUDO ISTO você ira aplicar o MÉTODO DO CUSTO para definir o Valor da 
Benfeitoria, isto é, da Área Construída, onde você irá aplicar a fórmula do 
Método do Custo.
O Valor de Referência do CUB você irá achar no http://www.cub.org.br/ ou 
https://sindusconsp.com.br/cub/ (Exemplo para o Estado de São Paulo).
OUTROS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Métodos Indiretos ;
✔ Método de renda;
✔ Método Residual;
✔ Método Involutivo.
Método de Renda
Principio
Método em que o valor do imóvel – ou de suas partes 
constitutivas – é obtido pela capitalização de sua renda 
líquida real ou prevista.
Método de Renda
Principio
O valor de um imóvel é representado pelo valor atual 
dos benefícios futuros que resultam do direito de 
propriedade; assim, um investidor adquire uma 
propriedade pelos benefícios que ela há de lhe 
proporcionar, quer seja para seu uso próprio, quer seja 
pela renda que há de dar, se for arrendada.
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Método de Renda
Principio
O valor de uma propriedade depende, assim, de sua 
capacidade de produzir renda e o método da renda é o 
meio de estimar o valor atual de esperados benefícios 
futuros.
Método de Renda
Principio
São três as variáveis interligadas por uma equação 
neste processo:
1. o valor da renda ou o valor locativo;
2. o valor venal ;
3. e a taxa de capitalização.
Método Residual
Principio
Método em que, a partir do valor total do imóvel, o do 
terreno é obtido pela subtração do valor das 
benfeitorias e o destas resulta da subtração do valor 
do terreno. Deverá ser subtraída também, quando for o 
caso, a parcela correspondente ao lucro e às taxas 
financeiras e administrativas que oneram o valor final 
do imóvel.
Método Involutivo
Principio
Método baseado em modelo de estudo de viabilidade 
técnico-econômica para apropriação do valor do 
terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente.
Método Involutivo
Principio
Este método permite atingir o valor do imóvel 
recorrendo a estudos de viabilidade econômica 
realizado a partir da suposição de hipotético 
investimento que com ele seja compatível e que seja o 
de melhor aproveitamento possível, de acordo com as 
condições próprias do mercado, considerando-se, para 
o efeito, cenários para a execução e comercialização 
do produto.
Método Involutivo
Principio
A pesquisa de valores é realizada com os cuidados e 
metodologia expressa no número anterior, intentando 
determinar o valor de mercado do produto imobiliário 
projetado, através do Método Comparativo Direto; a 
variação do correspondente valor no tempo e o tempo 
de absorção no mercado.
A analise dos investimentos é preferencialmente 
realizada através de modelos dinâmicos, dando-se 
preferência expressa pela análise por fluxos de caixa 
descontados, os quais explicitam todos os parâmetros 
considerados, nomeadamente.
Método Involutivo
Principio
Método Involutivo
Ao se Avaliar o terreno pelo MÉTODO INVOLUTIVO, havendo 
PERMUTA é praxedo mercado operar desta forma. NÃO SE 
TRABALHA COM DIFERENÇA.
Quando a definição do Potencial Construtivo for complexa, 
recomenda-se ao Perito Avaliador que solicite um estudo de 
aproveitamento do terreno aos engenheiros e arquitetos, que 
sabidamente dominam as especificações do Plano Diretor do 
Município.
Método Involutivo
ESTUDO DE MASSA
A metodologia apresentada na aula é também denominada de 
ESTUDO DE MASSA pelas construtoras que a utilizam para decidir 
se podem, ou não, pagar determinado valor por um terreno.
Sabendo-se o valor ofertado do terreno e os parâmetros de custo 
e venda, pode-se determinar a lucratividade final que seria 
obtida pela construtora caso executasse o empreendimento.
Método Involutivo
PERMUTA POR ÁREA CONSTRUÍDA EM 
EMPREENDIMENTOS
A Permuta Por Área Construída Em Empreendimentos 
se caracteriza quando o proprietário de um terreno faz 
a cessão deste terreno para que uma construtora 
edifique um empreendimento sobre o mesmo, em troca 
de unidades que serão construídas neste 
empreendimento.
Método Involutivo
No mercado imobiliário atual a PERMUTA É CADA VEZ MAIS 
UTILIZADA, porque os terrenos disponíveis para edificação estão 
cada vez mais raros e valorizados. São disputadíssimos pelas 
Incorporadoras. Para as construtoras a opção de troca é 
interessante, pois elas não necessitam desembolsar verba para 
aquisição da área, que normalmente é de valor elevadíssimo e 
que pode comprometer o fluxo de caixa. Para os proprietários 
também fica interessante, porque eles conseguem auferir um 
valor maior que aquele que seria o da venda do terreno 
simplesmente. Para muitos proprietários a permuta se torna uma 
forma de investimento.
Método Involutivo
Na permuta existe o risco de a construtora falir e, 
consequentemente, o proprietário não receber sua área 
prometida em imóveis, além de herdar uma obra inacabada 
problemática em cima de seu patrimônio. O mercado adota 
algumas formas de garantias para os proprietários de áreas. As 
mais utilizadas são:
- CARTA DE FIANÇA BANCÁRIA O Banco em que a construtora 
opera emite uma carta de fiança bancária em nome do 
proprietário do terreno. Se a construtora não entregar as 
unidades, o Banco paga o valor das unidades permutadas para o 
proprietário.
Método Involutivo
- HIPOTECA DE IMÓVEL PRONTO DA CONSTRUTORA EM 
NOME DO PROPRIETÁRIO: A Construtora hipoteca 
imóveis de sua propriedade, que tenham valores 
correspondentes aos valores das unidades recebidas na 
permuta, em nome do proprietário.
- SEGURO DE ENTREGA DE OBRA: A construtora faz um 
seguro em uma seguradora para que, no caso de a 
construtora não concluir a obra, a seguradora garante a 
conclusão do empreendimento.
Método Involutivo
O percentual de permuta varia de acordo com o mercado, 
levando em consideração a cidade e o bairro do 
empreendimento. No Brasil as permutas oscilam entre 8% e 52% 
(estes percentuais são negociáveis). Quanto maior o valor de 
venda do m², mais alto é o percentual de permuta.
Os contratos de permuta, além de determinar a quantidade de 
metros quadrados, ou número de unidades que o proprietário do 
terreno tem direito a receber, estabelecem também a localização 
dos imóveis permutados no empreendimento.
Método Involutivo
Se o proprietário do terreno reside na casa que será demolida 
para a edificação do empreendimento, normalmente a 
construtora suporta o pagamento de um aluguel de um imóvel 
para o proprietário até a entrega da obra.
Definem também que o proprietário somente poderá 
comercializar suas unidades após a venda de um determinado 
percentual pela Incorporadora, pois se o valor de venda dos 
imóveis permutados for diferente (inferior) do valor ofertado 
pela construtora no lançamento, seguramente o lançamento 
ficará comprometido comercialmente.
Método Involutivo
O VALOR DO TERRENO NA PERMUTA PRECISA SER MAIOR QUE O 
VALOR DE VENDA À VISTA, pois o proprietário vai correr um risco 
e esperar um determinado prazo (prazo de edificação do 
empreendimento) para transformar seu investimento em capital. 
É certo que no final do prazo o valor será outro, mas o cálculo é 
realizado no momento presente.
Em uma análise preliminar, A PERMUTA é vantajosa para o 
proprietário e a construtora, mas a construtora deixa de lucrar 
Exemplo: 30% (este percentual é negociado) sobre o valor da 
PERMUTA.
a) Custos
b) Receitas
c) Taxas (valorização imobiliária, evolução dos 
custos, juros de capitais investidos, impostos, taxa 
de atratividade, etc.)
d) Prazos
Método Involutivo
Principio
*MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO:*
TIPO DE IMÓVEL
a) APARTAMENTOS 
b) CASAS 
c) TERRENOS/LOTES 
d) SALAS/CONJUNTOS
e) GALPÕES/DEPÓSITOS/PAVILHÕES/BARRACÕES 
f) LOJAS
g) PRÉDIOS 
h) ÁREAS 
i) GLEBAS
j) IMÓVEIS RURAIS
k) LOCAÇÕES
Métodos Avaliatórios
*MÉTODO EVOLUTIVO:*
TIPO DE IMÓVEL
a) CASAS 
b) PRÉDIOS
c) GALPÕES/DEPÓSITOS/PAVILHÕES/BARRACÕES
d) LOJAS
*MÉTODO EVOLUTIVO*
e) IMÓVEIS RURAIS
f) FAZENDAS 
g) SÍTIOS 
h) CHÁCARAS 
i) GRANJAS 
j) GLEBAS
Métodos Avaliatórios
*MÉTODO INVOLUTIVO:*
TIPO DE IMÓVEL
a) TERRENOS/LOTES 
b) GLEBAS
Métodos Avaliatórios
*MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA:*
TIPO DE IMÓVEL
a) SALAS/CONJUNTOS 
b) LOJAS
c) VALOR LOCATIVO - LOCAÇÕES 
Métodos Avaliatórios
LAUDOS DE AVALIAÇÃO
São relatórios que apresentam um estudo técnico e 
preciso do valor do imóvel.
Os laudos de avaliação devem ser absolutamente 
criteriosos, relatando com precisão as características 
da propriedade (localização, zoneamento, descrição, 
estado geral e etc.), inclusive apresentando 
informações que reforçam e comprovam o valor do 
imóvel (plantas, fotografias, leis, pesquisas de 
mercado e etc.).
A IMPORTANCIA DA AVALIAÇÃO
A avaliação é importante e imprescindível nestes 
principais casos:
✔Operações de Compra, Venda e Locação de imóveis 
residenciais, comerciais e industriais, permitindo dessa 
maneira segurança e tranqüilidade aos negociantes;
✔Ação Revisional de Aluguéis;
✔Reavaliações de Ativo;
✔Inventários
✔Partilha de bens;
✔Incorporação e Fusão de Empresas; 
✔Dissolução de sociedade
✔Desapropriações;
A IMPORTANCIA DA AVALIAÇÃO
✔Avaliação de Garantias;
✔Seguros
✔Hipotecas
✔Cobranças de tributos
✔Estudos de dinâmica imobiliária
✔Entre outras
A IMPORTANCIA DA AVALIAÇÃO
BENFEITORIAS
Benfeitorias são obras executadas no imóvel com a 
intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-
lo. Existem várias espécies de benfeitorias e cada 
uma produz um efeito jurídico diverso. As 
benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou 
Voluptuárias.
BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
São aquelas que se destinam a conservação do 
imóvel ou que evitem que ele se deteriore. Os 
reparos de um telhado, infiltração ou a substituição 
dos sistemas elétricos e hidráulicos danificados 
serão benfeitorias necessárias, vez que conservam 
o imóvel e evitam sua deterioração.
BENFEITORIAS ÚTEIS
São obras que aumentam ou facilitam o uso do 
imóvel. A construção de uma garagem, a instalação 
de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento 
de uma varanda são benfeitorias úteis, porque 
tornam o imóvel mais confortável, seguro ou 
ampliam sua utilidade.
BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS
São as obras que não aumentam ou facilitam o uso 
do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou 
mais agradável. São as obras de jardinagem, de 
decoração ou alterações meramente estéticas.
BENFEITORIAS
A Lei trata essas benfeitorias de maneiras 
diferentes. As benfeitorias necessárias 
introduzidas pelo Locatário, ainda que não 
autorizadas pelo Locador, são indenizáveis e dão 
direito ao Locatário de reter o imóvel até o 
recebimento dos gastos comprovados, mesmo 
quando houver pedido de retomada pelo Locador, 
salvo se do contrato constar renúncia do Locatário 
quanto às mesmas.
BENFEITORIAS
Mas, ainda que conste do contrato que as 
benfeitorias só poderão ser executadas com 
autorização prévia e formaldo Locador, no caso de 
benfeitorias necessárias, deve o Locatário notificar o 
Locador para realizá-las; se este não o fizer, e as 
danificações do imóvel puderem comprometer o uso 
normal do mesmo, terá o Locatário o direito de 
executá-las, mediante três orçamentos, notas fiscais 
e recibos respectivos, para, em seguida, postular 
pela via judicial a compensação do valor gasto 
quando do pagamento das mensalidades de 
aluguéis.
BENFEITORIAS ÚTEIS
Quando se tratar de benfeitorias úteis, estas só serão 
indenizáveis se houver prévia autorização do 
Locador para que o Locatário possa executá-las. 
Nesse caso, sendo autorizadas, também darão ao 
Locatário o direito de reter o imóvel até o 
recebimento dos valores comprovadamente 
despendidos.
BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS
Já as benfeitorias voluptuárias não geram direito ao 
Locatário de reter o imóvel 
Quando executadas, deve ser levado em conta que o 
custo do investimento não será recuperado. É que a 
Lei entende que as benfeitorias voluptuárias nem 
sempre trazem um efetivo beneficio para o Locador, 
que pode ter outro conceito de beleza e estética.
BENFEITORIAS
As únicas benfeitorias que agregam valor ao imóvel são as 
Benfeitorias externas como Lavanderia compartilhada; 
Coworking; Espaço fitness; Pet place; Horta compartilhada; 
Espaço gourmet; Transporte compartilhado; playground; 
piscina, quadra, etc..
BENFEITORIAS
Imagine um imóvel no osso de R$ 200.000,00. Agora pense 
num igual, todo reformado. Você não acha que este vai sair de 
R$ 200.000,00 para R$ 300.000,00. Se isto acontecer ele estará 
fora do Valor de Mercado.
Todo imóvel tem um binômio preço e liquidez (velocidade de 
venda). Para o exemplo acima teremos uma velocidade de 
venda maior do que aquele que está no osso.
A reforma interna nas benfeitorias são mais acentuadas num 
imóvel com fins locatícios. O valor de aluguel muda, mas não 
num preço exorbitante.
BENFEITORIAS
A Lei trata essas benfeitorias de maneiras diferentes. É que a 
Lei entende que as benfeitorias nem sempre trazem um 
efetivo benefício para o adquirente, que pode ter outro 
conceito de beleza e estética.
Quando alguém realiza uma reforma no imóvel, este está 
sendo "personalizado". Ao imóvel esta sendo introduzido o 
gosto do proprietário, isto é você está personalizando êle. 
Nem sempre o que é bom para uma determinada pessoa é do 
agrado de outra.
A Lei interpreta desta forma. As Benfeitorias Voluptuárias nem 
sempre são do agrado de quem ali vai morar.
BENFEITORIAS
Segundo o Bureau of Internal Revenue, uma agência 
do Departamento de Finanças das Filipinas, a 
expectativa de vida de um apartamento é 60 anos; a 
de uma casa de alvenaria é 65 anos; a de um edifício 
de escritórios ou de um galpão, 70 anos. Ocorre que 
na avaliação mercadológica de um imóvel o seu 
estado de conservação, ou idade aparente, influi mais 
no seu valor do que a sua idade real. Aliás, é comum 
imóveis com mais de 100 anos, em perfeito estado de 
conservação e uso, ocupados por instituições 
poderosas.
BENFEITORIAS
Também vale ressaltar que existem situações em que as 
benfeitorias pouco ou nada influem no valor mercadológico do 
imóvel, como acontece com aqueles cujo valor consiste 
eminentemente no seu terreno, no ponto estratégico, na sua 
localização comercial privilegiada, por exemplo.
Liquidez é um conceito econômico que considera a facilidade 
com que um ativo pode ser convertido no meio de troca da 
economia, ou seja, é a facilidade com que ele pode ser 
convertido em dinheiro. O grau de agilidade de conversão de 
um investimento sem perda significativa de seu valor mede sua 
liquidez.
BENFEITORIAS
Todo imóvel tem um binômio: preço e liquidez. 
Liquidez é velocidade de venda.
Os imóveis com liquidez baixa, pois muitas 
vezes demora dias ou meses para vender um 
imóvel pelo preço que ele realmente vale.
BENFEITORIAS
Nos laudos de avaliação de imóveis para constituir 
prova de valor junto às instituições financeiras, 
principalmente, é exigido, além do valor de mercado 
para venda do bem imóvel, o valor de liquidação 
forçada ou valor do imóvel para venda em período 
inferior àquele que normalmente ocorre no mercado 
imobiliário. Tal demanda se justifica com fundamento 
na hipótese de inadimplemento com consequente 
execução da dívida e nas possibilidades de 
recuperação, por meio de leilão público, do capital 
cedido ao hipotecante.
BENFEITORIAS
Habitualmente, nos laudos de avaliação de 
imóveis que elaboramos, adotamos o conceito 
de liquidez estabelecendo o seguinte:
Liquidez alta:
Quando se presume que o imóvel pode ser 
vendido em até 3 meses depois de colocado à 
venda;
BENFEITORIAS
Liquidez média (normal):
Quando se presume que a venda se concretizará no 
intervalo de 3 meses a um ano da data de 
disponibilização para venda e
Liquidez Baixa:
Quando a concretização de venda demorará mais de 
um ano.
BENFEITORIAS
Ressalte-se que há entendimentos diversos quanto ao 
conceito que adotamos. Por exemplo, para os 
lançamentos de prédios novos de apartamentos, o 
conceito de atratividade do empreendimento pode 
ser: Atratividade Alta: venda em 12 meses; 
Atratividade média: venda em 24 meses e 
Atratividade Baixa: venda em 36 meses.
A reforma interna nas benfeitorias são mais 
acentuadas num imóvel com fins locatícios. O valor de 
aluguel muda, mas não num preço exorbitante.
ÁREA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Condomínio edilício é uma única 
construção com diversas 
unidades autônomas pertencentes 
a diversos proprietários. Ex: 
Edifício com diversos 
apartamentos.
QUAL É A ÁREA REAL DE UM APARTAMENTO ?
Esta questão é motivo de discussões acaloradas, 
tendo levado até mesmo a disputas judiciais, 
especialmente quando se trata de imóveis de alto 
padrão, uma vez que as camadas mais baixas 
preocupam-se simplesmente com a casa própria, a 
classe média volta-se para o número de aposentos, 
enquanto o topo da pirâmide social prioriza o 
espaço, valorizando a área da unidade habitacional.
QUAL É A ÁREA REAL DE UM APARTAMENTO ?
Na verdade não existe uma área real, mas diversos 
conceitos de área, antes porém, torna-se importante 
destacar os elementos onde iremos buscar resposta 
à indagação. Primeiramente, no Memorial de 
Incorporação, um documento público e obrigatório, 
nas construções em condomínio, que fica registrado 
em cartório, e contem todos os elementos referentes 
ao edifício e seus componentes.
QUAL É A ÁREA REAL DE UM APARTAMENTO ?
Inserido neste documento, encontram-se tabelas 
numéricas padronizadas referenciadas na Norma 
Brasileira NBR-12.721, da ABNT – Associação 
Brasileira de Normas Técnicas, onde são detalhados 
todos os quantitativos da edificação, especialmente 
suas áreas, devidamente individualizadas pelas 
diversas tipologias 
QUAL É A ÁREA REAL DE UM APARTAMENTO ?
Usualmente é comum as pessoas utilizarem 
expressões como “área útil” ou “área de vassoura”, 
entretanto, tais definições inexistem na citada norma 
para incorporações. Quando emitem estes conceitos 
estão na verdade se referindo à denominada “área 
privativa”.
QUAL É A ÁREA REAL DE UM APARTAMENTO ?
Esta é a área onde o proprietário detém a integridade 
do seu domínio, constituída pela superfície limitada 
pela linha que contorna as paredes das 
dependências de seu uso privativo e exclusivo, 
sejam elas cobertas ou descobertas.
QUAL É A ÁREA REAL DE UM APARTAMENTO ?
Além desta, devem ser consideradas ainda as “áreas 
comuns”, como aquelas que podem ser utilizadas em 
conjunto por todos os proprietários das unidades 
autônomas, sendo franqueado seu acesso de forma 
comunitária, tais como área de lazer e corredores de 
circulação.
QUAL É A ÁREA REAL DE UM APARTAMENTO ?
Independente da destinação da área existe um 
conceito muito importante, que é da “área 
equivalente”, que toma por base o custo de 
construção de determinados locais, como, por 
exemplo, a área de uma varanda, cujo custo pode 
equivaler a metadedo custo do apartamento.
QUAL É A ÁREA REAL DE UM APARTAMENTO ?
Este conceito é muito importante, pois em função 
destas pontuações é que são calculadas as “frações 
ideais” da edificação, denominadas pela norma como 
“coeficiente de proporcionalidade“ e a “área total da 
construção”, que corresponde ao rateio das 
despesas de construção, uma vez que o pagamento 
da obra impõe gastos não só com a unidade 
autônoma, mas também com as partes comuns.
QUAL É A ÁREA REAL DE UM APARTAMENTO ?
Além destes, outros aspectos mais técnicos 
poderiam ser abordados, ficando aqui ainda 
registrado o conceito de “área do pavimento”, que 
ganha importância quando se tratam de prédios de 
elevado padrão, com uma unidade por andar, 
passando o hall a ser de fato uso exclusivo deste 
condômino, embora legalmente ainda constitua uma 
área comum.
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