Segurança Condominial e Condomínios Inteligentes

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SEGURANÇA CONDOMINIAL 
E CONDOMÍNIOS 
INTELIGENTES
UNIASSELVI-PÓS
Autoria: Odirley Felicio da Rocha
Indaial - 2022
1ª Edição
CENTRO UNIVERSITÁRIO LEONARDO DA VINCI
Rodovia BR 470, Km 71, no 1.040, Bairro Benedito
Cx. P. 191 - 89.130-000 – INDAIAL/SC
Fone Fax: (47) 3281-9000/3281-9090
Copyright © UNIASSELVI 2022
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri
 UNIASSELVI – Indaial.
R672s
 Rocha, Odirley Felicio da
 Segurança condominial e condomínios inteligentes. / Odirley 
Felicio da Rocha. – Indaial: UNIASSELVI, 2022.
 133 p.; il.
 ISBN Digital 978-65-5646-550-0
1. Condomínios inteligentes. - Brasil. II. Centro Universitário 
Leonardo da Vinci.
CDD 342.1238
Impresso por:
Reitor: Prof. Hermínio Kloch
Diretor UNIASSELVI-PÓS: Prof. Carlos Fabiano Fistarol
Equipe Multidisciplinar da Pós-Graduação EAD: 
Carlos Fabiano Fistarol
Ilana Gunilda Gerber Cavichioli
Jóice Gadotti Consatti
Norberto Siegel
Julia dos Santos
Ariana Monique Dalri
Marcelo Bucci
Jairo Martins
Marcio Kisner
Revisão Gramatical: Equipe Produção de Materiais
Diagramação e Capa: 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Sumário
APRESENTAÇÃO ............................................................................5
CAPÍTULO 1
Condomínios De Agora..................................................................7
CAPÍTULO 2
Condomínios Inteligentes ..........................................................47
CAPÍTULO 3
Futuro Dos Condomínios ...........................................................79
APRESENTAÇÃO
Para falarmos do condomínio do futuro, é preciso antes entender como eram 
administrados os condomínios no passado. 
Na verdade, tudo começou com os nossos ancestrais que já buscavam 
proteger os locais onde viviam. 
No livro Histórias das Invenções de Trevor I. Williams, o autor conta como 
eram os castelos medievais, que podemos citar como os primeiros condomínios 
no mundo, e as tecnologias de proteção utilizadas na época. O líder que lutava 
para defender e proteger seu povo tinha um papel fundamental, por isso, os reis 
construíam muralhas ao redor do reino deles e procuravam ter ao lado deles 
especialistas, como engenheiros, conselheiros, profissionais financeiros e o chefe 
de segurança que tinha o papel de cuidar do reino com o seu exército. 
Observando o passado, podemos entender que na época dos reis e dos 
castelos com muralhas já havia um condomínio, pois, para o povo viver no castelo 
e se sentir protegido, precisava pagar para manter essa estrutura, além, é claro, 
da riqueza do rei. A segurança assim como nos dias de hoje era um dos principais 
aspectos, por isso o rei buscava proteger seu povo e viver em harmonia, utilizando 
as melhores estruturas para segurança, como torres altas e lagos ao redor do 
castelo. 
O rei era então o síndico na época. Afinal, se observarmos hoje, o síndico 
tem esse papel de mediar conflitos e contratar os especialistas para manutenção, 
segurança e afins, enquanto os moradores do local pagam para manter a 
estrutura. 
Viajando um pouquinho mais no tempo, chegamos na década de 80, quando, 
ainda sem a tecnologia que temos hoje, os condomínios já funcionavam a todo 
vapor. É claro que a falta de tecnologia tornava os processos e a comunicação 
mais burocráticos. 
A administradora, por exemplo, tinha um exército de pessoas para levar 
e trazer documentos impressos. O mensageiro tinha a função de encontrar 
o síndico no local certo para assinar os documentos e, quando o síndico 
precisava conversar com o seu gerente de contas, tinha que se deslocar até a 
administradora, lembrando que nessa época não era comum os telefones, muitos 
síndicos nem tinham telefones em seus apartamentos, por isso, muitas vezes 
era preciso reservar uma tarde toda e andar de ônibus para se deslocar até a 
administradora. Pequenas dúvidas que hoje podem ser esclarecidas por telefone 
ou aplicativo, nessa época, demandavam um grande esforço para serem sanadas.
Já na década de 90, tínhamos os datilógrafos, função dada àquelas pessoas 
que sabiam datilografar na máquina de escrever. Este profissional tinha um papel 
muito importante dentro das administradoras, pois era ele que datilografava todos 
os documentos, tendo que revisar e, muitas vezes, datilografar novamente o texto 
por conta de apenas um erro. Outro profissional importante nas administradoras 
nessa época era o mimeógrafo, que era responsável por realizar cópias de 
diversos documentos que eram entregues nos condomínios. 
A rotina dos prestadores de serviço era muito diferente. Os mensageiros eram 
responsáveis por levar os boletos, circulares e pastas de prestação de contas 
do condomínio. As administradoras tinham diversos profissionais, que utilizavam 
bicicletas e depois motocicletas, para passar nos condomínios e verificar as 
necessidades diárias. Era comum o mensageiro chegar no condomínio, procurar 
o síndico e questionar se este estava com alguma necessidade. Já a cobrança 
com relação à aplicação de leis e normas; e às exigências governamentais 
era pouca, quase não exigiam trabalho do síndico, que nessa época não tinha 
muitas preocupações com responsabilidades legais, muito diferente de hoje, que 
o síndico compreende que ele é responsável civil e criminalmente por tudo que 
acontece no condomínio.
Você acredita que muitas convenções na época não permitiam que os 
proprietários alugassem seus apartamentos? Portanto as pessoas não podiam 
comprar apartamentos nesses condomínios para investimento e muitas eram 
pegas de surpresa, pois só descobriam o que estava na convenção depois de 
comprarem o apartamento. 
Algo que era comum também nas convenções da época era a proibição 
de pet e muitos dos condomínios não tinham garagens, quando tinham, eram 
algumas unidades só para alguns apartamentos. As áreas de lazer como 
playground, piscinas, salão de festas, sala de jogos e de ginástica também não 
existiam, pois as construtoras da época não estavam preocupadas com esse tipo 
de lazer dentro do condomínio, elas entendiam que o morador poderia procurar 
essas atividades nas proximidades do local. 
Outro profissional comum nos condomínios era o ascensorista. Como os 
elevadores eram mecânicos, necessitavam de uma pessoa operando e ela ficava 
6 horas sentada em um banquinho dentro do elevador manobrando entre os 
andares. 
O porteiro tinha ainda mais importância nessa fase, pois era ele que tomava 
a decisão de quem entrava e quem saia do condomínio; que se relacionava 
com os moradores, conhecendo todos eles; e executava muitos outros serviços 
como lavar as calçadas, cuidar do jardim e levar compras até o apartamento dos 
moradores.
Outro detalhe da época é que o zelador morava dentro do condomínio, 
vivia e trabalhava no local, muitas vezes fora do seu horário de expediente. As 
construtoras geralmente já entregavam a obra com um apartamento a mais para 
o zelador morar com a família dele, que trabalhava praticamente 24 horas por dia, 
ficando de plantão quando acontecesse algo anormal dentro do condomínio. 
Parece mentira, mas não é! A taxa condominial aumentava cerca de 30% ao 
mês, pois na época, a inflação era diária, o morador só sabia o quanto iria pagar 
quando recebia o boleto da administradora ou quando o síndico batia na porta do 
apartamento e cobrava o valor do mês.
O papel do síndico era fazer com que todas as regras fossem seguidas 
para se ter a maior harmonia possível no condomínio, afinal milhares de pessoas 
moravam pela primeira vez em condomínios e estavam começando a se adaptar 
a essa nova forma de viver, o que causava muitas adversidades. 
Como tudo no mundo, os condomínios passaram por uma mudança 
gigantesca, as situações do passado foram deixadas para trás. Os moradores 
tiveram que se adaptar aos novos formatos, o síndico passou a estudar e entender 
mais o seu papel, a construtora precisou se adequar às novas realidades dos 
condomínios e as administradoras tambémprecisaram se aperfeiçoar, utilizando 
tecnologias para desburocratizar os processos e torná-los mais automáticos. 
O principal quesito que mudou de lá para cá foi a velocidade que as coisas 
estão acontecendo. Vamos versar um pouco mais sobre isso?
CAPÍTULO 1
CONDOMÍNIOS DE AGORA
A partir da perspectiva do saber-fazer, são apresentados os seguintes 
objetivos de aprendizagem:
• compreender os conceitos de administração Condominial e o desenvolvimento 
das novas teorias de Administração de condomínios edilícios;
• reconhecer a importância da função de um síndico interno e/ou externo;
• conhecer as funções clássicas e atuais dentro de um condomínio;
• entender os diferenciais entre Autogestão e Gestão por delegação.
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
1 CONTEXTUALIZAÇÃO
Nos últimos 20 anos, com a entrada da tecnologia, muita coisa mudou dentro 
dos condomínios. As tecnologias da indústria 4.0 estão também chegando nos 
condomínios e tornando-os mais inteligentes em todos os sentidos, seja na gestão 
de processos, seja na gestão de atendimento e até mesmo na gestão do todo 
para se ter uma melhor valorização do imóvel. Isso está tornando os condomínios 
lugares desejáveis para se morar. 
No livro O Dilema da Inovação, de Clayton M. Christensen, encontramos 
o seguinte: uma inovação de ruptura é aquela que transforma um produto que 
historicamente era tão caro e complexo que só uma pequena parte da população 
podia ter e usar, em algo que é tão acessível e simples que uma parcela bem 
maior da população agora pode ter e usar. Em geral, isso cria um novo mercado. 
Podemos perceber isso na mudança de pensamento, uma vez que hoje 
muitas pessoas buscam um condomínio para viver, pois é um lugar seguro, 
que tem espaço para lazer e oportuniza facilidades em um só lugar. Mas, com 
essas mudanças, também vieram diversas outras, o síndico, por exemplo, hoje 
tem um papel de CEO e os conselheiros são como os diretores da empresa nos 
condomínios, você concorda comigo? Veja, o síndico precisa planejar e executar 
o que é decidido em reunião (assembleia), os conselheiros precisam estar atentos 
para fi scalizar e apoiar as decisões do síndico, para que juntos possam manter o 
condomínio valorizado.
Outra mudança trazida pela legislação e tecnologia é a participação 
dos moradores nas assembléias que auxilia nas decisões em conjunto e evita 
problemas futuros.
Com as responsabilidades do síndico aumentando, moradores exigindo muito 
mais do síndico morador e com a profi ssionalização do mercado condominial, 
todo o formato do segmento foi alterado. Sabemos que os síndicos de hoje 
estão enfrentando vários problemas, porém eles estão encontrando saídas e 
isso ajuda ainda mais a sindicatura profi ssional se posicionar no mercado. O 
síndico se tornou um gestor fundamental dentro dos condomínios e hoje, para 
desempenhar esse papel, além de participar de treinamentos, ele precisa ter um 
plano de comunicação, imprescindível para fazer uma boa gestão. Além disso, os 
canais são muito importantes, por isso é preciso que o síndico avalie quais são os 
melhores formatos: 
• aplicativos de comunicação oferecido pela administradora; 
• lista de transmissão ou grupos de WhatsApp;
• rede social interna do condomínio; 
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
• pequenos vídeos de esclarecimentos enviados pelo WhatsApp em uma 
lista de transmissão ou grupos; 
• telas em elevadores. 
Esses pontos citados anteriormente são alguns dos canais utilizados pelos 
síndicos que o ajudam a realizar uma gestão mais transparente. 
Outro ponto bastante importante nos condomínios é a gestão da manutenção 
predial. O custo com a edifi cação é bastante alto, por isso o planejamento 
de manutenção preventiva é fundamental para os condomínios. Realizar a 
manutenção preventiva diminui muito a manutenção corretiva que custa muito 
mais. A manutenção periódica gera economia, traz conforto e segurança aos 
moradores. Grandes empresas de elevadores, por exemplo, já possuem essa 
manutenção preventiva, inclusive o síndico pode ser responsabilizado por 
negligenciar a manutenção. 
A equipe também faz toda a diferença para a gestão de um condomínio. O 
síndico é o líder, mas quem está no dia a dia realizando tarefas é a equipe de 
limpeza, zeladores, porteiros. Ele também precisa visualizar oportunidades e se 
sentirem treinados, pois, sendo valorizados, realizam um trabalho mais efi ciente, 
oferecendo a segurança e o conforto que os moradores esperam. É muito 
importante que o síndico visualize esse planejamento de treinamento, para que 
sua equipe esteja preparada para o trabalho, inclusive treinamentos psicológicos 
que foram importantíssimos durante a COVID-19 e são importantíssimos para que 
esses profi ssionais possam lidar com as adversidades do dia a dia, como assaltos, 
problemas na estrutura e problemas de relacionamento entre moradores. Neste 
momento que estamos vivendo, o síndico precisa usar muito a “comunicação não 
violenta”, afi nal, o síndico é um líder e sua palavra não deve ser ofensiva, para 
que a comunicação seja assertiva e a mais harmônica possível, ela não pode ser 
violenta. 
O ideal é que o síndico goste de trabalhar com pessoas, afi nal ele terá que se 
relacionar com diferentes estados psicológicos e tem o papel de mediar confl itos. 
O que se percebe nesse processo é que os síndicos que são moradores tem um 
feeling mais apurado, pois além de viverem no local e conhecerem os moradores, 
visualizam mais rapidamente as necessidades. Mas hoje sabemos que existem 
os dois formatos, o síndico profi ssional e o síndico morador. Por isso é tão 
importante que esse profi ssional se desenvolva na gestão de pessoas, gestão de 
condomínios, comunicação, planejamento e administração. 
O papel do síndico que antes era voluntário, agora é um papel profi ssional, 
ele precisa ter um conhecimento generalista para tomar decisões, contratar os 
prestadores de serviços, das mais diversas áreas, tais como:
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
• assessoria Jurídica;
• administração condominial;
• consultoria de Segurança;
• consultoria de mediação de confl itos;
• consultoria em gestão da manutenção predial;
• consultoria de Auditoria Contábil;
• consultoria de Tecnologia/TI; 
• consultoria de LGPD.
Agora deve ter fi cado claro para você o porquê o condomínio “é a bola da 
vez”.
2 AÇÕES E MANUTENÇÕES 
PREVENTIVAS – NÍVEIS DE 
INVESTIMENTO
Quando falamos em condomínios, sabemos que existem quatro vertentes 
muito importantes que fazem parte da gestão, são elas: 
1. Financeira
2. Jurídica
3. Administrativa 
4. Manutenção de obras
Aqui vamos versar mais especifi camente da manutenção e obras, que 
podem ser realizadas pelo próprio síndico, que, de acordo com o artigo nº 1348 
do Código Civil, dentre as funções estão “diligenciar a conservação e a guarda 
das partes comuns do condomínio e zelar pela prestação dos serviços que 
interessem aos possuidores”. E, como já citado anteriormente, na vertente de 
manutenção, existem duas formas de fazer: a manutenção preventiva, que possui 
um planejamento para revisão e ajustes de forma preventiva e a manutenção 
corretiva, que é aquela realizada depois que a obra já possui os problemas e 
que causa muito mais desconforto, insegurança e gastos para o condomínio. 
Sabemos que as responsabilidades e cuidados com um condomínio são gigantes, 
é por isso que um plano de manutenção preventiva bem executado e detalhado 
permite identifi car com antecedência indícios de possíveis problemas. 
Quando o síndico automatiza os processos conforme as normas e manuais 
dos fabricantes, consegue obter mais informações e visualizar a manutenção 
do futuro, otimizando gastos e tempo. Um exemplo disso é a inspeção rotineira, 
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
que pode ser descrita pelo síndico com auxílio de uma empresaespecializada e 
realizada pelo zelador. Nesta etapa o zelador verifi ca toda a semana ou a cada 15 
dias de forma preventiva e registra os detalhes, que pode fazer em um aplicativo, 
por exemplo, no qual todas essas informações são repassadas para o síndico e 
para os prestadores de serviço do condomínio. Segundo estimativas da síndica 
profi ssional Taula Armentano, após degradado equipamento ou estrutura, a 
manutenção pode ser até 40% mais cara do que se tivesse sido feita a preventiva. 
Para facilitar o dia a dia do síndico, é importante observar e ter uma tabela 
de tudo o que precisa ser revisto e ajustado com o tempo, por isso, toda a vez 
que o condomínio realiza uma manutenção, é preciso questionar a empresa 
contratante sobre o tempo em que a próxima manutenção deve ser realizada 
e criar um manual que poderá ser compartilhado entre o síndico, zelador e os 
demais profi ssionais que atuam no auxílio dessas manutenções. 
Outra opção é o síndico contratar uma empresa de consultoria em gestão da 
manutenção predial, já citada anteriormente, que utiliza aplicativos para anexar 
todas as normas e períodos de manutenção do condomínio, possibilitando que 
tanto o síndico quanto o zelador tenham as informações em forma de alertas. 
Isso ajuda o síndico a cumprir suas responsabilidades e a garantia com as 
construtoras. 
Outra questão bem importante que o síndico precisa observar são os 
contratos, que devem ser fi rmados com as empresas que realizam manutenção 
dos equipamentos e sistemas, como elevadores, bombas, segurança eletrônica, 
motores, geradores, luzes de emergência, estabelecendo rotinas do prestador 
quanto às visitas e revisões. 
Além disso, ter um inventário atualizado de todo o patrimônio do condomínio 
é fundamental. Como já citamos anteriormente, ter todas as informações anotadas 
e compartilhadas faz parte dessa organização condominial. Para isso o síndico 
pode escolher ferramentas de gestão como checklists em excel, planilhas e, hoje 
em dia, também aplicativos que dão suporte a essa manutenção preventiva. Com 
essas ferramentas é possível recordar as periodicidades, gerar relatórios, ter 
registro de fotos e atividades já realizadas. 
 
Veja a seguir um quadro básico sobre manutenções que todo condomínio 
precisa fazer.
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
QUADRO 1 – MANUTENÇÃO
Equipamentos Estrutura e Instalações Sistemas
Bombas
Elevadores
Portões
Fechaduras 
Cerca elétrica 
Interfones 
CFTV
Alarme de incêndio
Iluminação de emergência
Alarme de intrusão
Controle de Acesso
Estrutura predial
Acabamentos
Instalações elétricas
Instalações hidráulicas
Instalações de gás
Piscina
Segurança 
Combate a incêndio 
Para-raios
Painéis elétricos
Telefonia
FONTE: O autor
Por questões de segurança, conforto e gastos, todo síndico deve avaliar e 
conhecer em detalhes o quadro anterior para desenvolver um plano preventivo 
que auxilia na manutenção. A seguir apresentaremos mais detalhes de algumas 
questões importantes para serem avaliadas. 
a) Quadro Elétrico do apartamento
É necessário contratar um profi ssional capacitado que forneça uma ART 
(Anotação de Responsabilidade Técnica) que compreenda o projeto elétrico 
e respeite as normas da edifi cação para não causar problemas, como instalar 
um ar condicionado no apartamento sem antes verifi car se é possível conforme 
projeto entregue pela construtora. Outra situação comum é instalar várias réguas 
de tomadas dentro do apartamento sem estudo preliminar.
b) Quadros elétricos e bombas de incêndio 
É importante que o zelador verifi que semanalmente se existe algum tipo 
de problema no quadro, para exemplifi car, cito um caso que aconteceu em uma 
empresa de engenharia elétrica de SC: certo dia os funcionários chegaram em um 
condomínio no qual pegou fogo em todos os 24 medidores de energia elétrica, 
eles estavam todos agrupados dentro do quadro elétrico. Eles tiveram que 
desmontar tudo e refazer do zero toda a instalação principal, levando fi os novos 
até a entrada de cada apartamento. Isso levou 14 dias e, durante esse período, o 
condomínio inteiro fi cou sem energia elétrica. A causa do fogo foi uma goteira que 
estava atingindo o quadro elétrico depois de ocorrer uma rachadura na parede.
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
c) Quadros elétricos de elevadores 
Os elevadores possuem a posição “porta cadeado” que permite que o 
elevador fi que desligado durante a manutenção. 
d) Quadros elétricos de bombas de recalque e de sucção de águas 
pluviais
Existem quadros de comando automatizados que fazem a alternância por 
acionamento e permitem que semanalmente as bombas tenham essa função 
alternada. O sistema é composto por duas chaves boias, uma superior e outra 
inferior. A superior é acionada quando a caixa d´água superior apresenta volume 
em nível baixo e desliga quando o reservatório enche. Já para as pluviais, é o 
inverso, ligado quando o poço estiver com água acima do nível desejado e 
desligado quando não houver água no poço. 
e) Calhas 
As calhas tratam-se de um serviço simples, mas que evita grandes 
transtornos em dias de chuvas fortes. Elas precisam ser limpas e desobstruídas 
mensalmente. 
f) Caixa da água 
A limpeza da caixa d´água deve ser feita duas vezes por ano. O ideal é 
atentar-se para a impermeabilização da caixa d´água também.
g) Fachada 
Para a fachada é importante que cada estado busque a legislação para 
entender quais são as normas deste serviço no local onde está inserido. Cada 
estado possui sua própria legislação. 
h) Inspeção predial 
A inspeção predial deve ser feita uma vez por ano para realizar a programação 
caso haja necessidade de obras, por exemplo. 
i) Dedetização 
É recomendado fazer dedetização duas vezes ao ano. Ela tem o objetivo de 
afastar pragas, ratos, insetos e escorpiões. 
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
j) Para raios 
Um dos itens da norma técnica que regulamenta o Sistema de Proteção 
Contra Descarga Atmosférica (SPDA) é a NBR 5419:2005 que deve ser realizada 
anualmente, porém, é preciso fi car-se atento já que o prazo para medição ôhmica 
varia conforme o tipo de edifi cação. 
k) Cuidados com a piscina 
A manutenção da piscina precisa de cuidados diários como a fi ltragem e o 
controle do PH e cloro. Já a aspiração e lavagem das bordas podem ser realizadas 
uma vez por semana. 
l) Elevadores 
Todo condomínio deve ter por lei uma empresa que realiza as manutenções 
preventivas do elevador, sabendo assim, quando é o momento de modernizar a 
estrutura para garantir segurança aos moradores. 
m) Extintores 
A manutenção dos extintores é realizada em 3 níveis: preventivo, corretivo 
e revisão total. Para extintores usados, a manutenção deve ocorrer a cada 12 
meses.
Em um futuro breve ouviremos falar sobre a manutenção 
preditiva dentro dos condomínios brasileiros, que traz mais conforto, 
tranquilidade e economia para os moradores.
A manutenção preditiva é classifi cada como um tipo de monitoramento de 
rotina para que se possa tomar uma ação antes mesmo do problema ocorrer. 
Vejamos um exemplo prático: imagine que a empresa de manutenção do 
elevador realiza a manutenção preventiva todo o dia 15 de cada mês e o elevador 
possui tecnologia embarcada de monitoramento de funcionamento. No dia 5 de 
determinado mês, a empresa de elevador recebe a informação de que, devido ao 
excesso de uso, a correia do elevador vai precisar de manutenção antecipada. No 
dia 9 então a empresa desloca a equipe de manutenção para o local antes de um 
problema ocorrer, resolvendo-o antes mesmo que ele aconteça. A manutenção 
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
preditiva já é realidade na indústria e em um futuro breve será também nos 
condomínios.
Veja a seguir o quadro que contém as principais NBRs a que o síndico 
precisa estar atento para cumprir seus deveres e suas manutenções. Esperamos 
que você possa utilizá-lo como fonte de informação todavez que assumir um 
novo condomínio.
QUADRO 2 – PRINCIPAIS NORMAS PARA SÍNDICOS
NBR 5410 – 2005 – Instalações Elétricas de Baixa Tensão
NBR 5419-1 de 052015 – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 1 – Princípios gerais
NBR 5419-2 de 052015 – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 2 – Gerenciamento de 
risco
NBR 5419-3 de 052015 – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 3 – Danos físicos a 
estruturas e perigos à vida
NBR 5419-4 de 052015 – Proteção contra descargas atmosféricas – Parte 4 – Sistemas elétricos 
e eletrônicos internos na estrutura
NBR 5626 – SETEMBRO 2020 – Sistemas Prediais Água Fria e Água Quente
NBR 5674 de 07.2012 – Manutenç ã o de edifi caç õ es — Requisitos para o sistema de gestã o de 
manutenç ã o
NBR 7229 - 1993 – Projeto, construção e operação de sistemas de tanques sépticos
NBR 9050 de 08 de 2020 – Acessibilidade a edifi cações, mobiliá rio, espaç os e equipamentos 
urbanos
NBR 9077 – 2001 – Saídas de Emergência em Edifícios
NBR 9574 – 2008 – Execução de impermeabilização
NBR 9575 – 2010 – Impermeabilização – Seleção e projeto
NBR 10152 – 2017 – CORRIGIDO EM 2020 Acú stica – Ní veis de pressã o sonora em ambientes 
internos a edifi caç õ es
NBR 10339 – 2018 – Piscina – Projeto, execução e manutenção
NBR 10898 – 2013 – Sistema de iluminação de emergência
NBR 11742 de 08.2018 – Porta corta-fogo para saí da de emergê ncia, requisitos e manutenções
NBR 11785 de 11.2018 – Barra antipâ nico – Requisitos e manutenções
NBR 12962 – 2016 – Extintores de incêndio – Inspeção e manutenção
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
NBR 10339 – 2018 – Piscina – Projeto, execução e manutenção
NBR 13434-2 – 2004 – Símbolos de Sinalização de Segurança Contra Incêndio e Pânico
NBR 13523 de 02.2019 – Central de gá s liquefeito de petró leo – GLP
NBR 13714 – 2000 – Sistemas de Hidrantes e de Mangotinhos para Combate a Incêndio
NBR 13933 – 1997 – Instalações Internas de Gás Natural (GN) – Projeto e Execução
NBR 13971 – 2014 – Sistema de refrigeração, condicionamento de ar, ventilação e aquecimento 
– Manutenção programada
NBR 14037 – 2011 – Diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção 
das edifi cações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
NBR 14276 de 04.2020 – Brigada de incê ndio e emergê ncia – Requisitos e procedimentos
NBR 14880 – 2014 – Saídas de emergência em edifícios – Escada de segurança – Controle de 
fumaça por pressurização
NBR 15219 de 04.2020 – Plano de emergê ncia – Requisitos e procedimentos
NBR 15575-1.2013 – Requisitos Gerais
NBR 15575-2.2013 – Sistemas Estruturais
NBR 15575-3.2013 – Sistemas de pisos
NBR 15575-4.2013 – Sistemas de vedações verticais internas e externas
NBR 15575-5.2013 – Sistemas de Cobertura
NBR 15575-6.2013 – Final Sistemas Hidrossanitários
NBR 16071- 1 – 2012 – Playgrounds Parte 1 – Terminologia
NBR 16071- 2 – 2012 – Playgrounds Parte 2 – Requisitos de Segurança
NBR 16071- 3 – 2012 – Playgrounds Parte 3 – Requisitos de segurança para pisos absorventes 
de impactos
NBR 16071- 4 – 2012 – Playgrounds Parte 4 – Métodos de ensaio
NBR 16071- 5 – 2012 – Playgrounds Parte 5 – Projeto da área de lazer
NBR 16071- 6 – 2012 – Playgrounds Parte 6 – Instalação
NBR 16071- 7 – 2012 – Playgrounds Parte 7 – Inspeção, Manutenção e utilização
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
NBR 16280 de 2020 – Reforma em edifi cações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos
NBR 16401-1 – 2008 – Instalações de ar-condicionado – Sistemas centrais e unitários Parte 1 – 
Projetos das instalações
NBR 16401-2 – 2008 – Instalações de ar-condicionado – Sistemas centrais e unitários Parte 2 – 
Parâmetros de conforto térmico
NBR 16401-3 – 2008 – Instalações de ar-condicionado – Sistemas centrais e unitários Parte 3 – 
Qualidade do ar interior
NBR 16747 – 2020 – INSPEÇ Ã O PREDIAL – DIRETRIZES, CONCEITOS, TERMINOLOGIA E 
PROCEDIMENTO
NBR 16858-1 de 07.2020 – Elevadores – Requisitos de seguranç a para construç ã o e instalaç ã o – 
Parte 1 – Elevadores de passageiros e elevadores de passageiros e cargas
NBR 16858-2 de 07.2020 – Elevadores – Requisitos de seguranç a para construç ã o e instalaç ã o – 
Parte 2 – Requisitos de projeto, de cá lculos e de inspeç õ es e ensaios de componentes
NBR 17240 – 2010 SUBSTITUI A 9441 – Sistemas de detecção e alarme de incêndio – Projeto 
instalação comissionamento
NBR NM 207 – 1999 – Elevadores elétricos de passageiros
FONTE: O autor
 De acordo com o que foi estudado até aqui, qual das alternativas 
a seguir está correta em relação aos prestadores de serviço e 
consultoria que o síndico precisa ter apoiando-o na gestão? 
a) ( ) Personal, Consultoria de segurança, Psicologo.
b) ( ) Consultor de vendas, Consultoria de LGPD, Consultoria de 
LGPD.
c) ( ) Consultoria de auditoria contábil, Consultoria em gestão da 
manutenção predial, Consultoria de LGPD.
d) ( ) Assessoria Jurídica, assessoria de vendas, consultoria de 
mediação de confl itos.
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
3 A NORMATIZAÇÃO DAS 
ATIVIDADES DA EQUIPE DE 
SEGURANÇA
No livro Sou Segurança de Jonas Alves da Silva, o autor apresenta muita 
informação sobre a normatização das equipes de segurança. Ele descreve que os 
sistemas de segurança são compostos de muitas partes que se unem e entregam 
para o profi ssional de segurança as informações necessárias para que este possa 
tomar a melhor decisão em cada situação distinta ou de emergência. 
Com o número de assaltos e violência aumentando nos últimos anos, 
a segurança passou a ser um quesito fundamental nos condomínios. Se 
lembrarmos da época dos reis, a segurança já era um ponto muito importante, 
porém a tecnologia na época era manual e utilizada através da construção de 
grandes muros, por exemplo. A intenção continua sendo a mesma: proteger, o 
que mudou foram as estratégias e a tecnologia utilizada. 
A tarefa de proteger um condomínio não é tão simples, percebemos que hoje, 
um síndico precisa estudar diversas áreas para desempenhar bem o seu papel e 
o ponto segurança deve estar no seu planejamento. O primeiro passo é montar 
uma comissão de segurança dentro do condomínio com os próprios moradores, 
o segundo é contratar um segurança para que ele realize uma análise de risco do 
condomínio. 
Esse consultor cria, junto com a comissão de segurança, um cronograma 
de ações e orientações, reuniões on-line, avisos via e-mail ou WhatsApp e 
comunicados no mural que são fundamentais para conscientizar todos os 
envolvidos sobre as práticas de segurança realizadas pelo condomínio. 
Outra ação importante é realizar uma boa estratégia na construção da 
segurança dos locais, verifi car onde podem haver falhas e vulnerabilidades que 
geralmente estão relacionadas à: 
a) falta de controle de acesso rígido de pessoas; 
b) desatenção ou descumprimento de normas pela equipe e moradores; 
c) falta de estrutura adequada; 
d) falta de treinamento de segurança, porteiros e funcionários. Quando 
falamos em treinamento, a principal ação desta comissão junto com o consultor 
de segurança é criar novos procedimentos e um ciclo de treinamento para os 
funcionários do condomínio e também para os moradores.
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
Nota-se que um exemplo da falta de controle rígido segundo 
o Tenente José Elias de Godoy é que 90% das invasões em 
condomínios ocorrem pela porta da frente, seja portão de pedestre ou 
veicular, o que confi rma a necessidade de se investir em iniciativas 
que tornem o local menos vulnerável.
Os principais procedimentos de segurança da equipe de segurança do 
condomínio são:
1. Passagem de Posto: quando um porteiro chega para assumir seu posto, 
ele precisa receber todas as informações do que aconteceu no turno 
anterior, se tem algo que não conseguiu resolver no seu turno ou algum 
equipamento que possa estar com problema no condomínio, o ideal é ter 
um checklist de passagem de posto.
2. Conscientização:outro fator muito importante é o morador entender 
que ele também é responsável pela segurança do local onde vive e que 
esse papel não está limitado à administração. Está descrito inclusive no 
Código Civil art. n º 1336: IV – dar às suas partes a mesma destinação 
que tem a edifi cação, e não utilizar de maneira prejudicial ao 
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons 
costumes. Diversos registros de incidentes de criminosos são realizados 
pela falta de cautela dos próprios moradores, com um quesito simples 
que é observar e auxiliar no controle da entrada e saída da portaria, por 
exemplo. Mas, para que essa cultura seja implantada e que o morador se 
sinta responsável, existe a responsabilidade da comissão de segurança 
em estimular e criar vínculos para que todos compreendam seu papel na 
garantia de manter todos seguros. 
3. Treinamento dos condôminos: depois da criação do regulamento das 
normas de segurança, existe a necessidade de divulgar e incentivar 
essas regras para os moradores, fazendo com que todos se sintam 
responsáveis e parte da segurança do local onde vivem. Para isso, 
existem diversos formatos que podem auxiliar. São eles: envio do 
regulamento para cada unidade, através do WhatsApp, com avisos em 
murais e de preferência que haja um encontro, mesmo que on-line para 
que fi que claro a todos os moradores qual é seu papel na convivência. 
Algumas regras gerais como não deixar a chave do apartamento com 
terceiros, trancar a porta do seu apartamento, chegar nas imediações 
23
CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
e fechar o portão após a entrada e evitar acionar os portões de longa 
distância são questões básicas que devem ser realizadas por todos.
4. Regras para delivery e entregas de encomendas: o mais recomendado 
nesse caso é instituir, no local onde existe a função de porteiro, que ele 
contate o morador e solicite a presença deste na portaria. Em casos onde 
não há porteiro, é necessário que o morador se desloque até a portaria 
para receber o delivery e a encomenda. Além disso, caso o morador não 
esteja presente no local, outro morador pode realizar o recebimento, 
fazendo-o sempre na portaria, diminuindo assim a circulação de pessoas 
nos corredores. Lembrando que o aplicativo das câmeras é um bom 
aliado do morador que pode visualizar as pessoas que entram no 
condomínio.
5. Normas para entrada de visitantes: esse é um tópico que causa 
bastante debate, por isso, a melhor forma é avaliar as situações junto com 
os condôminos. Mas existem algumas medidas que são essenciais para 
a segurança. É recomendado que o porteiro acione o morador e confi rme 
a autorização de entrada do visitante no local e, se houver suspeita, 
deve solicitar que o morador desça para identifi car a pessoa na entrada 
do condomínio. Além disso, em prédios que não possuem porteiro, é 
importante que o morador desça para receber seu visitante, conseguindo 
conferir se, por exemplo, existem outras pessoas aguardando na portaria 
e inicie os questionamentos de qual é o apartamento e o morador que 
ele quer visitar.
6. Regras para acesso de prestadores de serviços: assim como existem 
as regras para delivery e encomendas, é importante também que existam 
regras para prestadores de serviço. O porteiro e moradores devem se 
atentar às credenciais, como crachá e dados pessoais antes da entrada 
no condomínio, sendo igualmente importante que o síndico, zelador ou 
porteiro autorizem a entrada. Algumas empresas já possuem aplicativos 
com a visualização das câmeras e envio de QR Code para o visitante 
acessar o seu condomínio. Quando o visitante chega, ele apresenta 
o QR Code no Leitor de QR Code e o portão abre automaticamente e 
nesse momento o morador recebe uma notifi cação que seu visitante 
chegou e pode até acompanhar pelas câmeras do aplicativo a entrada 
do seu convidado. 
7. Criação de CONSEGs: incentivar os moradores a participarem dos 
CONSEGs que são conselhos formados por moradores, comerciantes, 
empresários e autoridades da região que discutem, planejam e se 
apoiam na questão contínua de segurança, geralmente com uma reunião 
mensal. Esses conselhos funcionam como entidade de apoio ao trabalho 
da Polícia Civil e Militar e dessas reuniões saem os planejamentos de 
segurança do bairro das quadras.
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
8. Vizinhança Solidária: criada em alguns estados pela Polícia Militar, 
como São Paulo. Esse programa consiste em conscientizar as pessoas 
da comunidade do seu papel na coletividade para auxiliar nas medidas 
de prevenção de delitos ou ação suspeita, via grupo de WhatsApp. 
Inclusive no estado de São Paulo “O Vizinhança Solidária” cresceu e se 
tornou uma lei estadual (nº 16.771/18). 
Por fi m, um último item que é de suma importância para que tudo isso possa 
ter continuidade dentro do condomínio:
9. Manual de procedimentos de segurança: um outro ponto importante do 
trabalho da comissão de segurança é a criação do manual de segurança 
e o acesso rápido a essas informações. Além de elaborar, é fundamental 
manter esse documento disponível para a equipe e moradores. Nesse 
manual devem constar informações como: controle de acesso a portaria, 
descrição dos profi ssionais da equipe com responsabilidades, modo 
de utilização das tecnologias de segurança, instruções em situações 
de emergência, instruções para disparo do alarme e números de 
telefones úteis como da delegacia, corpo de bombeiros e empresas de 
manutenção. Esse manual também reforça alguns quesitos básicos como 
manter iluminadas as entradas, realizar periódicas avaliações nas áreas 
comuns e possíveis problemas que foram mapeados no condomínio 
com a tarefa que cada responsável deve realizar quando ocorrer um 
sinistro. Quando o condomínio recebe um novo colaborador, o manual 
terá as informações de quanto tempo ele fi cará em treinamento e o que 
deve ser repassado de informações. É assim também com a chegada 
de um novo morador, que receberá as informações de como será o 
treinamento de segurança, regras e normas do condomínio. As tarefas 
a serem realizadas quando um morador se mudar do condomínio para 
que ele não tenha mais acesso às entradas e sistema de segurança, 
quando for implantado um novo sistema de segurança, quais os novos 
procedimentos adotados e quem terá acesso às informações também 
são detalhes que estarão nesse manual. 
Outra questão importante se baseia na prestação de serviços, o porteiro 
deverá saber quando uma empresa não prestará mais serviços ao condomínio 
para que ele possa identifi car a entrada de pessoas estranhas e tomar as devidas 
precauções. 
Como podemos perceber, o manual de procedimentos de segurança e a 
comissão formada são muito importantes para manter os processos funcionando 
no condomínio e também pode ser atualizado a qualquer momento, basta a 
comissão de segurança se reunir para avaliar os novos procedimentos e descrevê-
25
CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
los no manual. Um item que não pode faltar são as avaliações periódicas que 
auxiliam na avaliação de ocorrências, verifi cam equipamentos e identifi cam 
vulnerabilidades na gestão e normas de segurança.
O autor Jonas Machado, no livro Segurança, novos conceitos e 
prática profi ssional, explica as diferenças entre as organizações de 
segurança pública vigentes no Brasil e suas hierarquias. Ele também 
detalha as funções dos porteiros e dos vigilantes.
3.1 COMO DEVE SER FEITO O 
CONTROLE DE ACESSO?
Para que um controle de acesso de um condomínio seja realizado de forma 
efi caz, de acordo com José Elias de Godoy, é preciso observar e estar atento a 
três principais pilares: 
1. Mão de obra especializada e treinada.
2. Segurança física/tecnológica. 
3. Conscientização dos moradores. 
O síndico, como já citado, tem papel fundamental na gestão e nas normas 
de segurança, mas é através do planejamento que serão realizadas avaliações 
periódicas, verifi cação de equipamentos e identificação de vulnerabilidades no 
local. Além disso, o síndico pode ser penalizado caso não conduza de forma 
correta a segurança do local. 
Quando falamos em condomínio, sabemos que um dos principais pontos 
de vulnerabilidade é o controle de acesso. Conforme já citado anteriormente, 
no livro Técnicas de Segurança em condomínios consta que cerca de 90% 
das intrusões a prédios residenciais acontecem pelas entradas de veículos 
e pedestres. Por esse motivo é tão importante tomar medidas que contribuam 
para um monitoramento que previna a ação de criminosos e traga mais conforto e 
segurança aos moradores. 
O que o síndico deve ter em mente é que ele precisa atuar à frente deixando 
muito claro para os colaboradores e moradores alguns pontos básicos, como: 
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
1. Manual de de procedimentos de segurança.
2. Regras de conduta dos moradores.
3. Atividades realizadas pelos porteiros, vigilantes e demais 
colaboradores.
4. Normas de atendimento ao delivery e prestadores de serviços. 
Tendo isso bem defi nido e usufruindo da tecnologia hoje disponível no 
mercado com instalação de equipamentos, sistemas de câmeras de segurança e 
controle de acesso integrados, sensores e alarmes, aumenta-se signifi cativamente 
a segurança do condomínio. 
É importante reconhecer que um dos principais gargalos está na falha dos 
próprios condôminos, por isso um bom relacionamento entre moradores, síndico 
e porteiro, que preze pela troca de informação e respeito, é parte essencial no 
processo de segurança, fazendo com que todos se sintam responsáveis pelas 
normas. Se os moradores não se engajarem no novo processo de controle de 
acesso, todo a segurança pode cair por terra.
O controle de acesso de condomínios, por exemplo, consiste no 
gerenciamento do fl uxo de entrada e saída de moradores, visitantes, funcionários, 
prestadores de serviço e veículos. Tanto o controle como o monitoramento de 
todos os eventos podem ser realizados da forma tradicional, através do serviço 
de portaria presencial ou de forma remota e automatizada, por meio do uso de 
soluções tecnológicas que veremos nos próximos capítulos. 
Hoje em dia existem muitas tecnologias para o controle de acesso em 
condomínios, vamos conhecer algumas delas: 
1. Senha de acesso: esse sistema existe em diversos condomínios, mas 
é muito fácil de ser burlado devido à criação de senhas comuns pelos 
moradores e também porque alguns moradores repassam a senha para 
amigos e prestadores de serviços. 
2. Tag de acesso pedestre: é um dispositivo que possui um chip interno 
e, quando o morador o encosta no leitor, a porta abre para ele. O ponto 
negativo desse dispositivo é que ele pode ser copiado com facilidade.
3. Leitor Biométrico: o modelo mais encontrado nos condomínios é de 
impressão digital (dedos ou mãos). Nesse caso, o morador chega no 
condomínio, coloca o dedo no leitor e a porta abre com a leitura digital. O 
ponto negativo desse dispositivo é que profi ssionais como professores, 
massoteraupeutas e médicos encontram difi culdades na leitura de suas 
digitais por causa do uso de hidratantes e giz de cera. A leitura das 
digitais de idosos também é difícil. 
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
4. Leitor biométrico de reconhecimento facial: permite que o morador 
acesse o condomínio em menos de 1 segundo, basta o morador se 
aproximar do leitor facial para que o reconhecimento seja feito. É uma 
tecnologia nova e está passando por algumas mudanças de software 
para diminuir alguns equívocos com as leituras.
5. Leitor de QR Code: esta tecnologia está em grande expansão nos 
condomínios do Brasil. O morador instala um aplicativo e o QR code 
fi ca trocando a cada 30 segundos. Para a porta abrir, basta o morador 
conectar seu aplicativo e apontar o leitor de QR code no celular dele. 
Além disso, o morador pode enviar um convite de QR code para seu 
visitante pelo WhatsApp. Quando o visitante recebe o convite, clica no 
endereço e, automaticamente, a melhor rota para chegar no condomínio 
é traçada. Quando ele chega no condomínio, apresenta o QR code no 
leitor e a porta abre, nesse momento o morador receber uma notifi cação 
no aplicativo e pode abrir as câmeras para acompanhar a chegada do 
seu visitante.
Para os portões veiculares, existem vários dispositivos como controle remoto 
(aqui é importante ter os modelos anti-clonagem), os tags veiculares e também o 
leitor de QR code.
Segundo José Elias de Godoy, os três pilares da segurança no 
condominio são:
a) ( ) Mão de obra especializada e treinada, segurança físíca/
tecnológica, conscientização dos moradores.
b) ( ) Mão de obre especializada e treinada, segurança físíca/
tecnológica, sensores de alarmes. 
c) ( ) Vigilantes, segurança físíca/tecnológica, conscientização dos 
moradores.
d) ( ) Mão de obra especializada e treinada, porteiros, 
conscientização dos moradores.
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
3.2 ATENÇÃO AO DESVIO DE 
FUNÇÃO DA EQUIPE DE SEGURANÇA
Um assunto bastante polêmico e que causa grandes transtornos para os 
síndicos é o desvio de função dos colaboradores. É comum, na maioria dos 
condomínios, quando o síndico verifi ca a ociosidade dos trabalhadores, encontrar 
novas tarefas que desviam a função deles, como acontece com o porteiro que 
acaba executando tarefas de faxina ou jardinagem. Se essa situação não for 
acordada previamente com o empregador com acréscimo de 20% do salário, o 
condomínio pode ser penalizado por acúmulo de função. 
Um bom gestor precisa estar atento a esses detalhes e contratar empresas 
especializadas na administração de condomínios, que auxiliam na gestão com 
leis e assuntos referentes ao sistema trabalhista. 
Anos atrás, antes de existirem as leis, essas funções eram todas consideradas 
domésticas, com a entrada da Lei Federal nº 2.757/56, essas atividades foram 
regulamentadas, além de ser criada uma convenção coletiva que garante as 
condições de trabalho a esses profi ssionais. 
De acordo com a Classifi cação Brasileira de Ocupações (CBO), do Ministério 
do Trabalho, essas funções são classifi cadas da seguinte maneira: A Função do 
Porteiro está defi nida na CBO (Classifi cação Brasileira de Ocupações) Cód 5174-
10. que diz o seguinte:
Fiscalizam a guarda do patrimônio e exercem a observação 
de fábricas, armazéns, residências, estacionamentos, edifícios 
públicos, privados e outros estabelecimentos, percorrendo-
os sistematicamente e inspecionando suas dependências, 
para evitar incêndios, entrada de pessoas estranhas e outras 
anormalidades, controlam fl uxo de pessoas, identifi cando, 
orientando e encaminhando-as para os lugares desejados; 
recebem hóspedes em hotéis, acompanham pessoas e 
mercadorias, fazem manutenções simples nos locais de 
trabalho (CBO MTE, 2021, s.p.). 
No livro intitulado Manual para síndicos, membros de conselho e 
administradores, em 351 perguntas e respostas do doutor Zulmar, ele cita: como a 
CBO deixa claro a função do porteiro, ele é o responsável pelo controle de acesso 
de pessoas, orientando e organizando o fl uxo das pessoas que entram e saem 
do condomínio. Ele também é responsável por fi car monitorando os acessos do 
condomínio, seja ele pedestre ou veicular.
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
Zelador: exerce funções de zeladoria em edifício de apartamentos, 
comerciais e outros, promovendo a limpeza e conservação deles e vigiando o 
cumprimento do regulamento interno para assegurar o asseio, a ordem e a 
segurança do prédio; e o bem-estar de seus ocupantes.
Faxineiro: executa trabalho rotineiro de limpeza em geral em edifícios e 
outros locais, espanando, varrendo, lavando ou encerando dependências, móveis, 
utensílios e instalações para manter as condições de higiene e conservá-los.
Existe também uma diferença entre desvio de função, que é caracterizado 
quando o titular de um cargo cumpre funções de outro, e o acúmulo de função, que 
é quando ocolaborador, além de suas atividades previamente defi nidas, executa 
tarefas de outras funções que não foi contratado para desempenhar. Nesse caso 
o condomínio pode ser penalizado e precisará pagar a diferença salarial pelo 
período que foi realizado o acúmulo de funções. O síndico deve estar atento 
inclusive às férias desses colaboradores. Os erros mais comuns relacionados ao 
desvio de função na questão do porteiro é quando ele realiza trabalhos para os 
moradores tais como pintura, ajustes elétricos, algumas vezes, realiza rondas em 
horários que não foi contratado, faz limpeza de calçadas, piscinas e ambiente 
geral. 
O desvio ou acúmulo de função pode acarretar em sérios problemas para a 
segurança física e fi nanceira de um condomínio, veja algumas delas a seguir: 
1. Se o porteiro faz serviços além do que ele é para fazer, quando ele sair 
do condomínio, pode entrar com uma ação contra o condomínio e tem 
uma boa chance de ganhá-la.
2. Se o porteiro limpar a calçada na frente do condomínio, ele pode ser 
facilmente rendido po um marginal.
3. Se seu profi ssional da limpeza fi car com frequência na portaria quando o 
porteiro não estiver, esse profi ssional não está preparado para tal função.
4. O porteiro levar as compras no sexto andar e, enquanto isso, a portaria 
fi car sem ninguém.
Ainda, para facilitar o trabalho do síndico e evitar o acúmulo de funções, 
existem algumas dicas que podem ser trabalhadas, como:
 a) Solicitar para a sua assessoria jurídica redigir as minutas do contrato de 
trabalho, descrevendo o que compete a função de cada colaborador. 
 b) Questione o colaborador que se dispõe a ajudar em outros serviços que 
não foi contratado para fazer. 
c) Verifi que o fundo de reservas do condomínio que poderá ser utilizado para 
resolver essas situações e especifi que isso nas convenções de condomínio. 
30
 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
Por fi m, queremos deixar aqui nossa impressão sobre esse assunto de 
segurança. Vemos que alguns síndicos orgânicos têm receio de mexer nos 
procedimentos, tecnologias e questões relacionadas à segurança, pois sempre foi 
de determinada maneira, então pensam: “Vamos deixar como está”. Gostaríamos 
de lembrá-lo que além de estar colocando em risco as pessoas que moram no 
seu condomínio, você também está deixando para o futuro um risco grande de 
prejuízo fi nanceiro para o condomínio.
3.3 COMO APLICAR O TRIPÉ DA 
SEGURANÇA NO MEU CONDOMÍNIO?
Com as leis mudando, a segurança está sendo cada vez mais importante 
para os condomínios e o síndico ganha diversas responsabilidades que lhe 
tomam tempo e treinamento. É por isso que, para facilitar o trabalho, alguns 
síndicos preferem ter empresas terceirizadas contratadas e especialistas que 
auxiliem na realização do trabalho deles. Um exemplo disso, que contribui muito 
para a segurança, é o Consultor de Segurança Condominial, que realiza análise 
de risco do condomínio e entrega projetos para diminuição dos riscos de invasão 
de criminosos. Ele treina a equipe e os moradores e acompanha a execução 
desses processos. Além disso, ele tem um vasto conhecimento em tecnologias, 
soluções e equipamentos utilizados nos condomínios e pode auxiliar o síndico 
com a equalização de orçamentos. 
Sabemos que as operações de segurança são, muitas vezes, complexas 
e um agregador que auxilia na rotina do síndico é o conhecimento do Tripé 
da Segurança. Tendo em sua mente esse tripé, você pode organizar seu 
planejamento com maior confi ança. Fazem parte do tripé:
• Segurança Estrutural 
A segurança estrutural é a base para a segurança em qualquer condomínio 
e tem como apoio a segurança eletrônica e profi ssional. Com ela, reduz-se muito 
a exposição de riscos nos condomínios, além do baixo valor de investimento. Se 
possível, é sugerido que a segurança estrutural seja avaliada por um consultor 
de segurança ainda durante a fase de construção ou depois de entregue ao 
condomínio. Cabe a segurança estrutural: 
a) Grades e cercas: impõe bastante difi culdade no momento de escaladas 
e, quanto mais espessas, mais a segurança é proporcionada. Neste quesito 
existem diferentes opções como esquadrias reforçadas de aço ou alumínio, vidros 
temperados sob medida com um custo superior. 
31
CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
b) Muros: o primeiro e mais importante objetivo do muro é bloquear a visão, 
sem a visão, o criminoso não consegue observar quais são os riscos que irá ter na 
invasão do local, além disso, difi culta muito a escalada. 
c) Clausura de pedestre: são duas portas nas quais uma só abre se a outra 
fecha, essa função chama-se de intertravamento, isso evita o efeito carona, isto é, 
de uma pessoa tentar entrar no vácuo de um morador.
d) Vegetação: além das grades ou dos vidros, muitos condomínios colocam 
uma vegetação densa para inibir a visão interna.
e) Ofendículos: são pontas de lança, arame farpado. 
f) Alambrados: são construídos geralmente de arame retorcido e servem 
como telas de proteção.
• Segurança Eletrônica 
A segurança eletrônica é um item essencial para qualquer auxílio na 
intervenção de criminosos e tem por base três objetivos que são: a) inibir a ação 
desses delitos; b) detectar invasões; c) comunicar ocorrências com base em 
tecnologias. 
E as tecnologias encontradas hoje nos condomínios são:
1. Controle de acesso: bloqueia e não permite a autorização da entrada de 
pessoas através de senhas, tags, biometria e QR code.
2. Alarmes: são conectados com cercas elétricas, sensores de presença 
e sensores de barreiras que acionam sirenes. Também podem ser 
acionados manualmente se algum condômino ou o porteiro perceber 
alguma situação de risco, esse é um dos sistemas mais antigos para 
proteção.
3. Central de monitoramento: faz com que as informações sejam analisadas 
de forma rápida para tomada de decisões e são adquiridos no controle 
de acesso e do CFTV, realizam chamados de botões de pânico ou 
acionamento de alarmes, além de relatórios.
4. CFTV: essa sigla signifi ca Circuito Fechado de Televisão e transmite 
em tempo real as imagens que são captadas e podem ser monitoradas, 
permitindo a cobertura completa de diversos ambientes simultaneamente, 
além de ter as imagens gravadas no caso de algum atentado ou invasão. 
• Profi ssionais de Segurança 
A presença humana é importante para avaliar situações de risco, pois além 
de visão, também tem a percepção e os sentidos aguçados. Um bom profi ssional 
de segurança realiza treinamentos e está em constante aperfeiçoamento para 
conhecer as tecnologias e as novas formas de trabalho da sua função. É ele que 
32
 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
observa todas as informações oriundas das tecnologias instaladas no condomínio 
como: portões abertos que deveriam estar fechados, luzes acesas que deveriam 
estar apagadas, pessoas estranhas no local, atitudes de risco de moradores, 
visitantes, barulhos suspeitos e, principalmente, tem a capacidade de reagir da 
forma correta em momentos de tensão. 
O tripé da segurança precisa estar sempre junto, pois se no seu condomínio 
estiver faltando alguns desses 3 itens, seu condomínio estará correndo risco.
3.4 PORTARIAS REMOTAS E 
VIRTUAIS
Um dos aspectos mais importantes que se pode visualizar nos últimos anos 
é que a tecnologia ascendeu de forma acelerada e o país vem buscando educar a 
sociedade para viver essa evolução. A portaria remota e a portaria virtual, mesmo 
não sendo uma novidade, é algo que está em constante evolução e o mercado 
tem apresentado diversas opções de soluções com sistemas integrados que 
realizam o acesso aos condomínios, reforçando a segurança. 
• Como surgiu a portaria remota no Brasil? 
Em meados de 2011, o Fábio Beal (Empreender Endeavor), fez um grande 
projeto de sistema de segurança eletrônica em um condomínio e instalou centenas 
de câmeras. Algumas semanas depois, o síndico ligou avisando que criminosos 
haviam entrado no condomínio. Ao fazer a verificação no local, descobriram pelas 
imagens que houve uma falha no processo de liberação dos intrusos pela portaria 
24 horas. Foi quando o Fábio Beal teve o insight de criar esse sistema de forma 
remota, convidando o Alessandro De Carli e o Juliano Bortolotti para testarem 
algumas tecnologias e aplicações de processos. Depois disso, os empresários se 
tornaram um case de sucesso. 
• Como funciona a Portaria Remota? 
O porteiro é realocado para uma base de atendimento, tornando-se um 
porteiro remoto, de onde ele pode fazer seu papel de forma mais segura e 
seguir todos os processos do regimento interno do condomínio. Essa base é 
supervisionada 24 horas por dia, 7 dias por semana. Ele trabalha em uma sala 
com ar condicionado, livre da pressão de moradores e visitantes, o que diminui 
muito os erros no dia a dia. A tela de atendimento do porteiro remoto possui todas 
as informações necessárias do condomínio tais como nomes dos moradores e 
seus contatos, câmeras de acesso, botões de acionamento de aberturas e de 
emergencias etc.
33
CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
Além disso, ela traz as informações do regimento interno do condomínio 
para que ele possa seguir e revisar, por exemplo, a regra de que entregadores de 
pizza não podem subir. Os moradores entram e saem com chave QR Code por 
meio do aplicativo, que também gera notifi cação das entradas de seus familiares 
e prestadores de serviço. Isso ajuda muito na segurança do condomínio. Além 
do aplicativo, o morador recebe um controle remoto para o portão veicular. Na 
central, o porteiro remoto tem acesso aos relatórios de entradas e saídas de todos 
dentro do condomínio, recebe notifi cações de eventos críticos que ele precisa 
atuar como carona no portão veicular ou alarme de incêndio no condomínio.
Essas informações são tratadas em tempo real e com agilidade conforme 
cada condomínio. Lembrando que todas essas informações como eventos, 
imagens, áudios, são armazenadas na base de Portaria Remota para uma 
possível conferência.
• Mito ou Verdade?
Muitos dizem que a portaria remota é só para condomínios com até 50 
apartamentos, mas isso é um mito. A verdade é que não existe limite na quantidade 
de apartamentos. Condomínios com 450 ou 300 apartamentos utilizam essa 
tecnologia. O importante é realizar uma análise de risco e avaliar como fi cará o 
serviço depois de implantado.
Para a administradora é muito interessante a aplicação da portaria remota, 
pois ela tem as informações do cadastro dos moradores atualizadas. Quando um 
morador sai e outro entra, a empresa de portaria remota desfaz o cadastramento 
e insere os novos moradores no sistema. 
Já o morador tem mais privacidade porque ele pode enviar o convite de QR 
code a qualquer momento e o visitante pode acessar o condomínio sem precisar 
passar pelo atendimento da portaria. O morador tem a rastreabilidade de todas as 
informações de acesso do condomínio, essas informações não são perdidas, nem 
apagadas e auxiliam em uma posterior conferência.
O síndico recebe mensalmente um relatório BI com todas as informações 
dos atendimentos, a média de segundos por dia hora e por hora. Nesse relatório 
ele também encontra as informações de falhas durante os últimos 30 dias e 
qual o tempo que leva para resolvê-las. Com essas informações em mãos, o 
síndico tem as respostas para possíveis perguntas dos moradores, o que torna o 
relacionamento entre ambos mais tranquilo. 
• Quais os cuidados na contratação de uma empresa de Portaria 
Remota?
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
Antes de decidir contratar uma empresa de portaria remota, você precisa 
passar por algumas etapas. São elas:
1. A comissão de segurança entra novamente no jogo. O síndico faz uma 
reunião com a comissão e juntos decidem receber no condomínio 03 
empresas que possam realizar o projeto de portaria remota e depois 
essa comissão visita as 3 empresas.
2. Reunião no condomínio para apresentação dos orçamentos das 3 
empresas.
3. Visita nas empresas de portaria remota em que a comissão avalia como o 
comercial e os proprietários da empresa tratam os colaboradores, verifi ca 
se o ambiente é confortável na base de atendimento, se a equipe de 
portaria remota possui um ambiente digno para descanso quando for o 
momento. O ideal é permanecer 30 minutos ouvindo como os atendentes 
de portaria remota atendem os visitantes dos condomínios, pois será o 
mesmo formato de atendimento.
4. Ainda nesta visita é importante conhecer alguns condomínios da carteira 
de clientes desta empresa e questionar sobre eles. Provavelmente a 
empresa irá apresentar os melhores clientes, aqueles que possuem um 
bom relacionamento em que o síndico é, muitas vezes, amigo pessoal de 
um dos proprietários da empresa. Então, a dica é solicitar que a empresa 
passe a relação dos condomínios que atendem na mesma cidade do seu 
condomínio e escolher 02 deles para visitar. 
5. Chegando no condomínio, a comissão precisa prestar atenção na 
qualidade da instalação dos dispositivos que a empresa instalou; 
observar se não possui fi os pendurados ou equipamentos jogados; 
conversar com o síndico deste condomínio e também com os moradores 
sobre quanto tempo demorou, se teve algum tipo de problema durante 
a instalação e, se teve algum problema, qual o tempo que levaram para 
resolver. 
6. Repita esses passos com mais duas empresas, neste momento você 
pode estar pensando que levará muito tempo, mas é importante lembrar 
que os contratos das empresas de portaria remota geralmente são 
fechados para 24 meses e que o valor pode passar de R$ 250.000,00 
(duzentos e cinquenta mil reais). Outro ponto muito importante é a 
segurança das famílias e moradores. 
7. Depois disso, a comissão de segurança se reúne com o síndico e juntos 
fazem a equalização das propostas, se tiver um consultor de segurança 
que presta serviços, é indicado que ele participe. 
8. Quando decidido pela comissão qual a empresa contratar, faz-se uma 
assembleia para apresentar aos condôminos o porquê dessa escolha. 
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
• A implantação da Portaria Remota
As etapas da implantação da Portaria Remota são: 
1. Defi nição da estrutura, muitas vezes nesse projeto de implementação, 
o condomínio precisa realizar obras de melhoria para que a estrutura 
esteja adequada para receber os aparatos tecnológicos necessários.
2. À medida que a implantação for acontecendo, os moradores precisam 
ser informados sobre as etapas. 
3. A comissão realiza toda sexta-feira uma reunião com o responsável da 
instalação para ver se o planejamento está sendo executado.
4. O dia D é chamado de o dia da virada, no qual é feito um treinamento 
com todos os moradores e é instalado o aplicativo de QR code. Neste 
momento o morador recebe o treinamento da operação do sistema, o 
manual e também os contatos para quando precisar de ajuda.
5. A empresa de portaria remota deixa um colaborador pelo menos mais 
dois dias no local para auxiliar os moradores no processo de entrada e 
saída.
6. Depois de 30 dias, a empresa de portaria remota realiza uma reunião 
com todos os moradores para compreender como foram os primeiros 30 
dias do uso da nova tecnologia e alinhar possíveis falhas. Essa reunião 
se repete em 90 dias. 
3.5 QUAL A DIFERENÇA ENTRE 
PORTARIA REMOTA E VIRTUAL? 
O quandro a seguir vai facilitar o seu entendimento, acompanhe:
QUADRO 3 – PORTARIA VIRTUAL X PORTARIA REMOTA
Portaria virtual Portaria remota
Toca 05 vezes no interfone do apartamento, 
se o morador não atender, aí sim a ligação é 
transferida para a empresa de portaria virtual. 
Todas as chamadas tocam na empresa de 
portaria remota, para depois sim ser contactado 
o morador.
Tecnologias que nem sempre são próprias para 
portaria, aumentando as chances de falhas e 
percepção tardia pelo síndico e pelos morado-
res.
Hardware e software exclusivos, o que garante 
atualização automática dos recursos disponí-
veis e criação de perfis de acesso personaliza-
dos e monitoramento on-line dos dispositivos.
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
Controle de acesso por meio de leitura biomé-
trica, podendo causar falhas e lentidão, além de 
aumentar a ocorrência de pessoas indesejadas 
que aproveitam um descuido para entrar no 
condomínio.
Controle de acesso por meio de sistemas de 
tag, app e controle veicular anticlonagem, 
promovendo um controle rígido e uma ges-
tão facilitada, além de maior segurança aos 
moradores.
Sistema que opera via internet, podendo oca-
sionar falhas na operação, como: interrupção 
do serviço, cortes no áudio, perda de sincronia 
de voz entre o operador e o visitante e imagem 
com qualidade ruim.
Sistema que opera por meio de protocolo de 
comunicação exclusivo, que não depende de 
internet para funcionar e manter o condomínio 
conectado à empresa de portaria remota sem 
interrupções.
Geralmente não exigem eclusa de pedestre 
para implantação do sistema.
Eclusas de pedestres, que oferecem maior se-
gurança, evitando que pessoas não autorizadas 
acessem o condomínio.
Não possui monitoramento de status dos siste-
mas instalados. 
Possui informações em tempo real dos sis-
temas instalados para que se possa resolver 
problemas o mais rápido possível. 
FONTE: O autor
Com estas soluções que são tendência no mercado, os condomínios têm 
ganhado um parceiro na ação contra criminosos. Além disso existem diversas 
vantagens que ajudam o condomínio a optar por essas tecnologias e uma delas é 
a atuação do porteiro a distância, que ocorre na portaria remota, os condomínios 
usam aplicativos exclusivos para acesso, tags e controles de anticlonagem, já 
visitante e prestadores de serviço podem acessar através do QR Code exclusivo 
enviado via WhatsApp. 
A portaria remota já é uma realidade dos condôminos distribuídos pelo país 
e, a cada dia que passa, ela está provando que é mais segura que o próprio 
porteiro local.
A dica fi nal é: conheça o sistema e entenda como ele pode lhe ajudar.
Segundo o texto, quais são os três primeiros passos para a 
contratação de uma empresa de portaria remota?
a) ( ) Reunião com a comissão de segurança para decidir quais 
as três empresas que eles receberam no condomínio, marcar a 
assembleia para aprovação da empresa de portaria remota, visita 
da comissão de segurança nas empresas de portaria remota.
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
b) ( ) O síndico decidi sozinho quais são as empresas de portaria 
remota, a comissão recebe as três empresas para apresentarem 
o projeto de portaria remota e visita da comissão de segurança 
nas empresas de portaria remota.
c) ( ) Reunião com a comissão de segurança para decidirem 
quais as três empresas que eles receberam no condomínio. 
Essa comissão recebe as três empresas para apresentarem o 
projeto de portaria remota e a comissão decide sem aprovação 
da assembleia. 
d) ( ) Reunião com a comissão de segurança para decidirem 
quais as três empresas que eles receberão no condomínio. 
Essa comissão recebe as três empresas para que apresentem 
o projeto de portaria remota e a visita da comissão de segurança 
nas empresas de portaria remota.
4 CASES DE PROTEÇÃO 
PERIMETRAL
• Case 1: “Totens com câmeras que registram placas e rostos das 
pessoas nos bairros ou em condomínios de alto padrão” 
Como visto anteriormente, as soluções em tecnologias estão se tornando 
cada vez mais necessárias e comuns em nossa rotina. Esse é um exemplo de 
novidade que surgiu no mercado e já está sendo utilizado por alguns municípios, 
que são os totens de segurança. O da imagem a seguir foi instalado em 
Florianópolis, no bairro Jurerê e foi fabricado pela empresa Urbanii Tecnologia, 
que, de acordo com o CEO Rubem Henrique, a empresa tem um programa de 
urbanidade que é repassado à associação de moradores de bairros e tem como 
proposta principal a preservação de espaços públicos. 
Esse é um sistema que permite que a central, além de receber todas as 
informações de alertas e notifi cações, possa a interagir a qualquer momento, seja 
para avisar de algum perigo ou até mesmo para espantar algum meliante. Esse 
é um sistema ideal para aquelas associações e bairros nos quais as casas não 
possuem muros.
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
FIGURA 1 – TOTEN DE SEGURANÇA
FONTE: <https://www.amojurere.com/post/empresa-de-tecnologia-pretende-instalar-
42-totens-de-v%C3%ADdeo-monitoramento-em-jurere>. Acesso em: 30 jun. 2021.
O objetivo da empresa é fazer o “bairro virar condomínio”, ou seja, os 
moradores e o comércio local podem participar do processo, fazendo com que 
todos cuidem da segurança em conjunto. A empresa realiza um estudo sobre a 
estrutura do bairro, além de cuidar da parte administrativa e fi cha técnica de como 
funciona o local e realiza um convênio com a Secretaria de Segurança Público do 
Estado para poder instalar as câmeras de segurança. 
• Case 2: “Proteção Perimetral de Alto Nível” 
Outro exemplo das novas tecnologias que estão sendo utilizadas é o que 
se viu no condomínio Reserva Santa Rosa, localizado em Itatiba, São Paulo. O 
local queria implementar um sistema de segurança em seu complexo residencial, 
pois havia alta circulação de veículos e fazendas com pastos para animais nas 
proximidades. 
A empresa de consultoria em segurança SUAT apresentou o engenheiro da 
Ôguen, que é distribuidora de tecnologias israelenses no Brasil, e o condomínio 
conheceu o Radar Magos Systems, optando por instalar o radar SR-500 que 
realiza uma cobertura de 250 mil metros quadrados, alcança até 400 metros para 
humanos, 600 metros para veículos e 100 metros para drones ou barcos. 
Os radares foram associados a câmeras de segurança speed dome IR da 
Hikvision que também identifi cam causas de disparo. Além disso, a plataforma 
de gerenciamento do Digifort integra todo o sistema de CFTV que possui 100 
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
câmeras fi xas e móveis, associando através de mapas sinóptico e pop-ups, 
alarmes gerados pelos sistema de choque perimetral, diversos sensores 
estratégicos e radares. 
Essa tecnologia permite que o invasor seja visualizado antes de chegar ao 
perímetro. O operador consegue acompanhar os movimentos e realizar as ações 
reativas para evitar ações criminosas. 
Ideal para condomínios com um grande espaço de vegetação até mesmo 
para condomínios próximos de praias.
FIGURA 2 – RADAR SR-500
FONTE: <https://revistasegurancaeletronica.com.br/protecao-
perimetral-de-alto-nivel>. Acesso em: 30 jun. 2021.
5 CASE DE REGISTRO DE IMAGEM
• Case 1: “City Câmera”
Este projeto acontece na cidade de São Paulo, é um serviço Smart City, 
oferecido pela empresa Camerite e tem o objetivo de instalar 10 mil câmeras nos 
próximos quatro anos, realizando a cobertura urbana da cidade e inibindo ações 
criminosas, oferecendo bem estar e segurança para a população. 
O modelo operacional do sistema terá a integração das imagens que serão 
transmitidas para o Comando da Guarda Civil Metropolitana e compartilhada 
com demais órgãos de segurança como a Polícia Militar e Civil por um canal 
de comunicação de dados da internet, que realiza uma triagem de ações que 
acontecem nas ruas e avenidas da cidade. 
Nesse projeto os condomínios repassam as imagens das suas câmeras 
externas para o projeto e isso ajuda a polícia a ter as informações em tempo real, 
24 horas por dia.
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
Além da população se benefi ciar com a segurança, ela também participa 
fornecendo espaços nos quais serão utilizadas as câmeras de segurança 
residenciais e em pontos comerciais.
FIGURA 3 – DIVULGAÇÃO DE UMA EMPRESA
FONTE: <https://c4i.com.br/2018/03/09/city-cameras-gera-economia-e-
mais-efi ciencia-a-cidade-de-sao-paulo/>. Acesso em: 30 jun. 2021.
5 GESTÃO: PLANOS, AÇÕES E 
MONITORAMENTO
Começaremos este capítulo versando um pouco mais sobre o consultor de 
segurança dentro do condomínio,pois ele junto com a comissão de segurança 
do condominio que vão implantar os planos de ações e monitoramento do 
condomínio.
5.1 QUEM É O CONSULTOR DE 
SEGURANÇA?
O consultor de segurança é um profi ssional que tem curso superior de 
Segurança, uma pós-graduação ou até mesmo passou alguns meses em 
algum local do mundo fazendo treinamento em países como Estados Unidos da 
América e Israel que são especialistas em segurança. Esse profi ssional, além de 
ter feito cursos e especializações, tem experiência de muitos anos trabalhados 
em empresas da área e, com a bagagem que conquistou, pode repassar o 
conhecimento adquirido para o mercado condominial. Alguns desses profi ssionais 
saíram das polícias civil, militar e federal. 
41
CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
O consultor de segurança do condomínio é responsável por levantar as 
informações, analisar os pontos vulneráveis, criar um plano de segurança 
e ministrar o treinamento e o acompanhamento da execução do projeto de 
sergurança. Veja a seguir alguns nomes de consultores que têm feito um bom 
trabalho no nosso mercado condominial:
• Leandro Santos (Empresa de Consultoria Leandro Santos). 
• Eytan Magal (Empresa Eytan Magal – Risks & Security Solutions).
• André de Pauli (Diretor da empresa de consultoria em segurança MSN). 
• José Elias de Godoy (Diretor SUAT). 
• Jonas Alves da Silva (Consultor de Segurança). 
Esses especialistas junto com mais alguns espalhados pelo país estão em 
uma grande missão de ajudar o mercado condominial a se tornar ainda mais 
seguro e tranquilo. Vamos ao passo a passo para implantar os planos e ações:
1. A comissão de segurança do condomínio se reuni com o consultor de 
segurança e ele faz várias perguntas para essa equipe procurandos 
entender como são as entradas do condomínio, como funcionam os 
horários das áreas comuns, procura saber quais foram os problemas 
de segurança que já tiveram no condomínio, questiona se existe algum 
problema de segurança com algum morador. Nesse primeiro bate-papo, 
ele começa a levantar informações para ver as vulnerabilidades, as 
falhas do condomínio.
2. Depois dessa reunião e com as respostas em mãos, o consultor faz 
algumas avaliações de variáveis externas como: escolas próximas, 
pontos de drogas, quantidade de assalto e roubos naquela região, quais 
foram os condomínios próximos que já sofrem com esse problema e qual 
foi o problema, se foi roubo, arrastão etc. 
3. Nesse mesmo levantamento, o consultor procura entender as variáveis 
internas do condomínio como as portas de acesso externas que não 
possuem monitoramento, se os portões fi cam abertos em algum período 
etc. Nesse momento ele já começa a criar um plano de ação para 
apresentar para a comissão de segurança.
4. Agora, com todo o levantamento de análise de risco feito e com um 
plano de segurança montado, o consultor se reuni com a comissão 
de segurança do condomínio e apresenta os pontos fracos e fortes da 
segurança do condomínio e os planos para resolverem os pontos fracos 
e também como potencializar os fortes.
5. Uma vez aprovado o projeto, começa a fase de implantação dos 
processos acordados e o monitoramento dos resultados para ver se eles 
estão sendo alcançados. 
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
Veja a seguir os pontos mais comuns de um projeto de segurança 
condominial:
1. Revitalização dos sistemas de segurança eletrônica do condomínio. Com 
isso os porteiros terão as informações verídicas e on-line dos sistemas. 
Nessa revitalização o consultor vai orientar para que os sistemas sejam 
integrados para facilitar ainda mais as ações.
2. É criado um manual de procedimentos com as ações que serão tomadas 
a partir do momento em que o porteiro local ou remoto recebe uma 
demanda, seja dos sistemas de segurança ou de um morador. Ele não 
vai precisar tentar adivinhar as respostas, pois elas vão estar nesse 
manual e é preciso siguir todas as orientações.
3. É criado todo um procedimento para a contratação dos funcionários do 
condomínio e também para a capacitação deles dentro das necessidades 
do condomínio.
4. No escopo do projeto de segurança também estão inclusas as 
manutenções preventivas dos equipamentos de segurança com datas e 
alertas.
5. Os funcionários terão um local para registrar, de forma on-line, os 
problemas enfrentados que não estão mapeados no projeto de 
segurança, pois não existe projeto 100% seguro, sempre temos como 
melhorar.
6. O Consultor de segurança vai fazer a equalização das propostas para a 
revitalização dos equipamentos de segurança do condomínio.
7. No escopo também há todo o treinamento do consultor de segurança 
para os funcionários e para os moradores.
8. Uma vez implantado o projeto, o consultor de segurança vai indicar como 
vai ser o monitoramento das atividades em tempo real via planilhas ou 
via software.
9. O Consultor de segurança irá criar tentativas de invasões no condomínio, 
com pessoas se disfarçando e tentando entrar como se fossem 
prestadores de serviço ou entrando de carona com um morador. Esse 
teste é conhecido como teste de invasão: a comissão de segurança e o 
síndico sabem quando e como vai acontecer, porém mais ninguém no 
condomínio sabe.
10. Por fi m existe a reunião mensal do consultor de segurança junto com 
a comissão de segurança para avaliarem os resultados alcançados e 
fazerem os ajustes necessários se assim tiverem.
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CONDOMÍNIOS DE AGORA Capítulo 1 
6 SEGUROS: PLANOS E 
COBERTURAS
Outro ponto tão importante quanto a segurança nos condomínios e que o 
síndico deve prever em seu planejamento orçamentário é o seguro, que além 
de obrigatório, previsto no Código Civil, artigo nº 1.346, é também algo muito 
importante para o bem-estar dos moradores. 
É importante saber que o seguro condominial protege todas as áreas comuns 
de um empreendimento com cobertura para todas as áreas comuns do terreno, 
tratando-se de condomínios de casas e toda a edifi cação em sua parte estrutural 
e áreas comuns para prédios. No entanto, os seguros não realizam cobertura 
das áreas internas, sendo necessário que o próprio morador busque um seguro 
residencial, caso ele tenha interesse. 
Existem basicamente dois tipos de cobertura: 
1. Cobertura ampla: esta cobertura abrange qualquer evento que venha 
danifi car os materiais do imóvel segurado, com poucas exceções. O 
investimento aqui é mais alto, mas garante a indenização até o limite 
máximo de indenização e cobre áreas comuns, unidades autônomas, 
equipamentos pertencentes ao condomínio, dano decorrentes de 
inundação, alagamento, desmoronamento, vendaval, furacão, ciclone, 
tornado, granizo, danos elétricos e outros eventos que possam ocasionar 
danos ao local. Muitas vezes vale a pena para o síndico esse tipo de 
seguro para que ele não tenha alguma surpresa caso ocorra algum tipo 
de sinistro. 
2. Cobertura simples: este estilo de cobertura assegura cobertura contra 
incêndios, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer 
natureza, quedas de aeronaves, acionamentos acidentais de splinkers, 
cobertura de áreas comuns, unidades autônomas e equipamentos 
pertencentes ao condomínio. No entanto, se o condomínio estiver 
propenso a outras riscos, é recomendada a contratação de coberturas 
específi cas para cada situação. 
Algumas seguradoras disponibilizam pacotes de coberturas adicionais como 
paisagismo, utensílios de trabalho, rompimento de tubulações, veículos, quebra 
de vidros, roubo e furto. 
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 SeguranÇa Condominial e Condomínios Inteligentes
6.1 CASES INTERESSANTES 
COLETADOS DE UMA SEGURADORA
Caso 1: criminosos adentraram em um condomínio segurado pela 
Seguradora, em que uma grande parte dos moradores é composta por chineses 
que trabalham com mercadorias estocadas dentro do apartamento. Os bandidos 
arrombaram o apartamento de um dos chineses para realizar o furto das 
mercadorias e também do dinheiro que estava guardado. Após o acontecido, foi 
acionada a apólice