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HUGO ROCHA 
 Co-fundador do Proleilões 
 
 
121212120000 
Perguntas e Perguntas e Perguntas e Perguntas e 
Respostas sobre Respostas sobre Respostas sobre Respostas sobre 
Leilões de Leilões de Leilões de Leilões de 
ImóveisImóveisImóveisImóveis 
 
“Hugo Rocha é um das maiores autoridades em como 
investir em leilões de imóveis do Brasil” 
 
 
 
ProLeilões.com 
 
Outros livros escritos por Hugo Rocha 
 
Leilões de Imóveis para Iniciantes 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Direitos Autorais @ ProLeilões 
 
Publicado pela primeira vez no Brasil em 2010 pela Editora PROL 
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Brasília DF 
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Esse livro possui o código de catalogação 
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Editado por Laissa Soares 
 
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Digitado por Laissa Soares 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Termo De Não Responsabilidade 
 
Todas as informações aqui contidas sobre leilões de imóveis representam visões ou opiniões que o autor tem sobre o 
mercado de leiloes de imóveis. De maneira alguma as informações contidas nesse livro devem ser consideradas 
como categoricamente corretas. Toda ação financeira de investimento ou jurídica tomada pelo leitor é de 
responsabilidade exclusiva do próprio leitor. O autor, a produtora e a editora não são responsáveis pelas 
consequências das decisões de investimento do leitor. O autor desse livro não é um advogado. Antes de comprar ou 
vender um imóvel em Leilão consulte um advogado especialista no assunto. 
ÍndiceÍndiceÍndiceÍndice 
PORQUE LEILÕES ...................................................................................................................... 6 
Mercado .................................................................................................................................................................... 6 
QUAIS OS TIPOS DE LEILÕES E NEGÓCIOS .............................................................................. 7 
Leiloes TRT e TJ ...................................................................................................................................................... 8 
Leiloes INSS ............................................................................................................................................................. 8 
Leiloes da Caixa Econômica Federal .................................................................................................................... 9 
Leilão Aberto x Fechado ......................................................................................................................................... 9 
Leilões Judiciais ....................................................................................................................................................... 9 
Leilões Extra-Judiciais .......................................................................................................................................... 10 
Feirão de Imóveis e Venda direta ....................................................................................................................... 10 
Leilões de Imóveis do Estado (falecidos) .......................................................................................................... 11 
Concorrência Pública ............................................................................................................................................ 11 
Licitações ................................................................................................................................................................ 12 
COMO AVALIAR UM IMÓVEL ................................................................................................... 12 
Imóveis Residenciais e Comerciais ..................................................................................................................... 12 
Valor venal ............................................................................................................................................................. 13 
Documentação ....................................................................................................................................................... 13 
Outras pendências ................................................................................................................................................ 14 
AS DÍVIDAS DO IMÓVEL ......................................................................................................... 15 
Condomínio Atrasado ........................................................................................................................................... 15 
Meu imóvel a leilão ............................................................................................................................................... 15 
Imóvel Hipotecado ou Penhorado ...................................................................................................................... 16 
PARTICIPANDO DE UM LEILÃO ............................................................................................... 17 
Como começar ....................................................................................................................................................... 17 
Como ganhar experiência .................................................................................................................................... 18 
Estratégia ............................................................................................................................................................... 18 
Presença ................................................................................................................................................................. 19 
Cadastro ................................................................................................................................................................. 19 
Disputa de lances .................................................................................................................................................. 20 
E O CAPITAL PARA INVESTIR ................................................................................................. 20 
Quanto é necessário? ........................................................................................................................................... 20 
Carta de credito ..................................................................................................................................................... 21 
Investir sem capital próprio ................................................................................................................................. 21 
Financiamento ....................................................................................................................................................... 23 
O QUE ACONTECE APÓS O ARREMATE .................................................................................... 23 
Pagamento ............................................................................................................................................................. 23 
Custos ..................................................................................................................................................................... 23 
Compra Em Pessoa Jurídica Ou Física ...............................................................................................................24 
Carta de Arrematação .......................................................................................................................................... 24 
Registro De Imóvel ............................................................................................................................................... 24 
Revenda ................................................................................................................................................................. 24 
Liquidez .................................................................................................................................................................. 25 
Imposto De Renda ................................................................................................................................................ 25 
IMÓVEL OCUPADO .................................................................................................................. 26 
Como Desocupar ................................................................................................................................................... 26 
Garantia .................................................................................................................................................................. 27 
Acordos ................................................................................................................................................................... 27 
Imóvel com pessoas doentes .............................................................................................................................. 28 
Quanto tempo ....................................................................................................................................................... 28 
Único Imóvel e Uso de Família............................................................................................................................ 28 
ANULAÇÃO DO LEILÃO ............................................................................................................ 29 
Perco o dinheiro? .................................................................................................................................................. 29 
Embargo ................................................................................................................................................................. 30 
Herdeiros ................................................................................................................................................................ 30 
Margem de segurança contra preço vil ............................................................................................................. 31 
Usucapião ............................................................................................................................................................... 31 
ONDE VAI ACONTECER UM LEILÃO ......................................................................................... 32 
Fontes ..................................................................................................................................................................... 32 
O ProLeiloes ........................................................................................................................................................... 32 
 
 
PORQUE LEILÕESPORQUE LEILÕESPORQUE LEILÕESPORQUE LEILÕES 
MercadoMercadoMercadoMercado 
P 1. Por que partir para investimento em leilões de 
imóveis se o mercado já é dominado pelos corretores de 
imóveis, totais conhecedores do mesmo? 
Resp: Boa Pergunta! Para eu responder na íntegra eu iria precisar 
de um vídeo de uns 120 minutos, mas aí vai uma palhinha: Já fui 
pessoalmente a mais de 200 leilões e posso te afirmar que neles 
encontrei muito poucos corretores de imóveis. 
Ainda mais os poucos corretores de imóveis que eu conheço, sabem 
bem pouco dos processos de leilões. 
Agora se a pergunta é por que investir imóveis, a minha resposta 
seria: 
1- É possível comprar imóveis AVM (abaixo do valor de mercado). 
Isso por exemplo não é possível com ações no mercado de bolsas. 
2- É possível aumentar o valor do imóvel mesmo que o mercado 
não se mexa (como por exemplo, fazendo uma reforma) 
3- Imóveis são investimentos sólidos e representam um risco 
relativamente baixo. 
4- Se você for pessoalmente a alguns leilões, vai perceber que o mercado está longe de ser saturado ou 
dominado. 
 
P 2. Quais as diferenças, quanto ao levantamento de informações, sobre o imóvel de leilão 
em comparação a compra e venda tradicional? 
Quando se compra um imóvel em leilão ele pode vir com uma série de pendências que não 
necessariamente estarão descritas no edital e que passarão a ser de responsabilidade de quem 
arrematar, como dívidas de condomínio e IPTU, por exemplo, isso é algo que se deve checar ao comprar 
um imóvel da forma tradicional também. O mais importante é que, além disso, pode haver também 
pendências no processo que levou um imóvel a leilão, e isso pode fazer com que você demore mais do 
que imagina para ter as chaves do imóvel na mão. Portanto é importante que você entenda sobre o tipo 
de leilão que irá participar (judicial, extrajudicial, concorrência pública) e ter um advogado para te auxiliar 
a verificar se há grandes pendências no processo que levou aquele imóvel do seu interesse a leilão. Por 
fim é necessário também checar o estado de ocupação do imóvel, já que em boas partes das vezes se 
compra um imóvel ocupado e a desocupação fica como responsabilidade do arrematante. 
 
P 3. Numa visão mais aprofundada do negócio, o que 
vocês acham da questão dos credores, principalmente a 
CEF estarem dando muita facilidade para a quitação da 
dívida por parte do mutuário, evitando assim que o 
imóvel seja leiloado? Existe a possibilidade de saturação 
desse tipo de negócio, diminuindo a oferta e aumentando 
a procura? 
Resp: Eu considero que o credor negociar a divida com mutuário 
exaustivamente é uma coisa boa. Afinal, se o credor tenta ao 
máximo negociar a divida torna a ida do imóvel a leilão ainda 
mais legítima, porque todas as possibilidades de pagamento foram realmente esgotadas. Quanto ao 
mercado, não acho que vai saturar, pelo menos não num futuro próximo. Isso porque hoje o crédito 
imobiliário só cresce no Brasil, o que significa que mais pessoas estão pegando financiamento, portanto 
mais pessoas se comprometem com um contrato que prevê realização do leilão em caso de inadimplência 
grave. Acredito no desenvolvimento econômico do país, mas por mais que a economia melhore a 
inadimplência é algo que sempre vai existir por diferentes razões, então considerando o número absoluto 
de financiamentos aumentando, o número de imóveis indo a leilão tende, na verdade, em aumentar se 
seguir esse raciocínio. Isso sem falar nos leilões judiciais que independem desses fatores que comentei. 
 
RiscosRiscosRiscosRiscos 
P 4. Qual o risco de participar de leilões? 
Resp: Em um dos meus vídeos, que você pode acessar aqui, 
falei um pouco sobre isso. Eu particularmente resumiria a 2 
principais riscos: 
- risco financeiro, ou seja, ao final da transação acabar com 
menos dinheiro que quando começou. Esse risco pode ser 
reduzido a quase zero fazendo bem o dever de casa antes do 
leilão para garantir que o valor pago somado às eventuais 
dívidas e comissão do leiloeiro seja inferior ao valor de 
mercado e/ou de venda do imóvel. 
- risco de liquidez, isto é, o seu dinheiro ficar parado num 
negócio por mais tempo que o desejado, levando mais tempo 
que o previsto para ser revendido, ou por alguma disputa 
judicial, por exemplo. 
 
P 5. Qual é o risco de comprar um imóvel ocupado pelo antigo proprietário? 
Resp: A chance de arrematar um imóvel ocupado é alta. Pela minha experiência, acredito que mais de 
90% dos imóveis que vão a leilão estejam oficialmente ocupados. Eu mesmojá arrematei um imóvel 
“ocupado”, mas que na prática estava abandonado, só que isso foi uma feliz exceção. Independente 
dessa alta probabilidade, não acho a ocupação por si um fator para excluir automaticamente a opção de 
arremate de um determinado imóvel, caso contrário as opções de investimento ficam muito mais 
restritas. 
 
QUAIS OS TIPOS DE LEILÕES E NEGÓCIOSQUAIS OS TIPOS DE LEILÕES E NEGÓCIOSQUAIS OS TIPOS DE LEILÕES E NEGÓCIOSQUAIS OS TIPOS DE LEILÕES E NEGÓCIOS 
 
 
P 6. Quais os melhores leilões, em sua opinião? 
Isso depende muito da estratégia que a pessoa tenha. Por exemplo, leilões judiciais oferecem maior 
margem de lucro, mas demandam mais cuidado com o processo e trabalho anterior além da chance 
potencialmente maior de que leve mais tempo para ter a posse do imóvel. Os extrajudiciais em geral 
oferecem menos margem, mais é a principio mais simples de averiguar pendências. 
Então não existe melhor leilão, vai depender de quanto capital você tem disponível e quanto quer ganhar 
de margem. É preciso estudar cada leilão para decidir se ele se encaixa no que você deseja. 
 
P 7. Além dos leilões da CEF, que outros você recomenda? 
Resp: Na real recomendo qualquer leilão publico que tenha bom desconto no valor de mercado. Os 
leilões da 9.514 são particularmente atrativos para mim pela maior clareza no edital e aparente agilidade 
do processo. 
 
P 8. Eu estava interessada em um imóvel, mas quando peguei a certidão, vi que havia 
muitas pessoas envolvidas, e pelo que entendi, estava sendo leiloado só uma parte do 
imóvel. Como funciona quando mais pessoas tem direito ao imóvel? Acabei nem indo 
participar do leilão, pois fiquei com medo, de não conseguir o imóvel total, ter que ficar 
brigando, sei lá. 
RESP: Nesse caso realmente você só está arrematando uma parte do imóvel, portanto se quiser vender 
ou usufruir você só terá direito de fazê-lo na sua respectiva percentagem. Essa situação pode ser tornar 
bastante delicada dependendo do tipo de imóvel que se está arrematando. Por exemplo, se for um 
apartamento, fica quase inviável você arrematar somente 50% dele, pois como que você faria para 
dividi-lo ao meio? Construiria uma parede no meio? E se quisesse revende-lo, acho que dificilmente 
alguém compraria metade de um apartamento. No entanto se o imóvel fosse um terreno poderia ser 
mais viável, mais fácil delimitar a sua parte de comum acordo com os outros proprietários, mas nesse 
caso ainda teria a questão dos impostos como IPTU/TLP que recaem sobre o imóvel como um todo, 
portanto o pagamento teria também que ser acordado com os outros proprietários. Enfim depende da 
situação e do tipo de imóvel. 
 
LeilõLeilõLeilõLeilões TRT e TJes TRT e TJes TRT e TJes TRT e TJ 
P 9. Já participei de alguns leilões, em dois fui bem sucedido, 
ambos do TRT. Quero saber se os imóveis do TJ tem mais 
segurança ou não? 
Resp: A garantia de sucesso na arrematação de um bem em leilão não 
pode ser aferida em relação a este ou aquele órgão do poder judiciário 
responsável pelo processo. Pode haver um processo que, da forma que 
foi conduzida pelo juiz do TJ, representa mais segurança do que um 
processo conduzido de forma descuidada pelo juiz do TRT, e vice versa. 
O que se deve levar em consideração é a regularidade do processo. 
Estando regular, mais chances de sucesso. 
 
P 10. Vocês indicam leiloes do TRT? Ou os processos são muito enrolados? 
Resp: Recomendo com certeza os leilões da justiça do trabalho que tende até ser mais agilizada, já que 
os prazos para encaminhamentos dos processos são mais rápidos o que faz o processo desenrolar mais 
rápido. 
 
 
Leiloes INSSLeiloes INSSLeiloes INSSLeiloes INSS 
P 11. Gostaria que me esclarecessem acerca de leilões do INSS, porque me parece que são 
ocorrência ainda mais favoráveis para se fazer dinheiro. 
Resp: A execução fiscal do INSS não difere da execução fiscal da Fazenda Nacional ou mesmo de um 
particular contra o outro. Entendo que a forma mais favorável de se “fazer dinheiro” consiste em 
arrematar o imóvel pelo, no mínimo, 50% a 60 % do valor de avaliação. Ou seja, não importa quem é o 
credor ou o devedor, o que importa é o valor do imóvel que está sendo oferecido. 
 
P 12. Os leilões do INSS são divulgados onde? Apenas em edital? 
Resp: Assim como qualquer outro leilão público, os do INSS necessariamente precisam ser publicados em 
mídia impressa de grande circulação. Hoje as versões online dessas mídias por vezes também trazem 
essas informações. Eu vim observando que os leilões de imóveis do INSS, em particular, costumam 
receber cobertura de reportagens também, ou seja, mídia espontânea. Resumindo, é possível encontrar 
artigos divulgando esses leilões, mas como não dá para afirmar que isso acontece sempre, o melhor é 
procurar pelos anúncios oficiais. 
 
Leiloes da CLeiloes da CLeiloes da CLeiloes da Caixa Econômica Federalaixa Econômica Federalaixa Econômica Federalaixa Econômica Federal 
P 13. Tenho notado preços de imóveis da Caixa indo a leilão 30% mais em conta que do 
mercado. Se você considerar custos pra tirar o morador, mais a reforma, ainda compensaria? 
Resp: Isso é bem relativo. Vai depender muito de qual margem de lucro você espera desse negócio e do 
quão profunda é a reforma necessária no imóvel. Por isso é tão importante visitar o imóvel para poder 
estimar esses gastos antes de arrematá-lo. No caso de gastos de desocupação, esses já são mais fáceis 
de estimar baseado nos honorários do seu advogado e/ou o tipo de acordo você está disposto a oferecer 
para que o morador deixe o imóvel. 
 
P 14. No caso dos leilões da Caixa, o imóvel, além da 
possibilidade de estar ocupado, pode ter problemas 
como dívidas de IPTU, água ou condomínio? 
Resp: Sim, é o mais provável que aconteça. A única exceção é 
para arrematação em Segundo leilão de processos regidos pela 
lei 9.514/97. Nesse caso o valor das dividas do imóvel já está 
inserido no lance inicial. Nos outros casos o arrematante assume 
responsabilidade de pagamento de todas as dívidas pendentes daquele imóvel. Para descobrir por qual lei 
é regido o processo de um leilão, basta consultar o edital. 
 
P 15. No sistema da venda direta corro o risco do atual morador do imóvel entrar na justiça 
anulando a venda? 
Resp: Sim, motivo pelo qual se deve ter sempre conhecimento do imóvel, de como foi arrematado, para 
evitar que o morador seja vitorioso e a sua aquisição desfeita. 
 
Leilão Aberto x FechadoLeilão Aberto x FechadoLeilão Aberto x FechadoLeilão Aberto x Fechado 
P 16. Qual a diferença entre leilões aberto e fechado. 
Resp: A forma de um leilão estabelece a característica que determina como são realizados os lances. A 
divisão quanto à forma dá-se entre leilão aberto ou fechado. O leilão aberto, mais comum, consiste 
naquele em que os interessados declaram abertamente seus lances, acompanhando o registro 
do maior lance pelo Leiloeiro e assim por diante, No leilão fechado, o lances são apresentados 
simultaneamente e uma única vez ao leiloeiro em envelopes fechados. Ganham os participantes que 
fizeram os melhores lances, desde que o preço de reserva tenha sido alcançado. 
 
 
Leilões JudiciaisLeilões JudiciaisLeilões JudiciaisLeilões Judiciais 
 
P 17. Em contato com um leiloeiro, ele me informou 
que o leilão judicial de imóveis da Caixa Econômica 
Federal não deve ser realizado, pois a Justiça Federal é 
muito lenta e não vale a pena participação neste tipo 
de Leilão. Isso procede? 
Resp: Não. Tudo é uma questão de custo x benefício. Em 
certas arrematações, haverá dificuldade em finalizar o 
investimento no leilão em razão de ações judiciais na Justiça 
Federal, em outras não. Naquelas em que este problema 
ocorrer, vale analisar se o ganho vislumbrado compensa 
diante do tempo de paralisação na Justiça. Pode ser que sim, 
pode ser que não. Se o imóvel irá te render bons ganhos, compensa aguardar o desfecho judicial. Em 
relação ao conselho recebido, no mercado em Brasília e em Goiânia, os leiloeiros recomendamo 
contrário. 
P 18. Como avaliar o risco de um imóvel demorar a ser liberado definitivamente em um 
Leilão Judicial? 
Resp: O seu advogado precisa olhar processo e checar, por exemplo, se faltou alguma intimação, se os 
prazos para recurso e julgamento foram cumpridos entre outras coisas. Infelizmente não tem uma receita 
nesse caso, é o advogado olhar o processo e identificar alguma irregularidade que possa ser usada para 
tentar embargar o leilão. 
 
P 19. No leilão judicial quando existem outras dívidas no imóvel além daqueles 
provenientes da execução, como fica o imóvel arrematado? O juiz entrega o bem 
desembaraçado ou tenho que arcar com todas as demais dívidas? E se as dívidas não 
constarem do edital de leilão? 
Resp: Todas as questões referente às dívidas mencionadas devem ser esclarecidas na ocasião do leilão. A 
regra geral é que o bem é entregue desembaraçado. A exceção deve ser vir expressa no edital, como por 
exemplo: “o arrematante será responsável pelas dívidas de IPTU bem como pelas despesas de 
desocupação do imóvel”. Recomendo não arrematar o bem se pairar dúvida que, fatalmente, só será 
resolvida com a intervenção do juiz, acarretando desgaste e perda de tempo. 
 
Leilões ExtraLeilões ExtraLeilões ExtraLeilões Extra----JudiciaisJudiciaisJudiciaisJudiciais 
P 20. Os imóveis arrematados em leilões extrajudiciais da CEF ou outros órgãos 
financiadores podem ser financiados ou sempre serão pagos à vista como num leilão 
judicial? 
Resp. Em sua grande maioria os leilões devem ser pagos a vista, mas existem alguns que podem ser 
financiados. No caso do CEF, por exemplo, boa parte dos leiloes permite que você efetue o pagamento 
com carta de crédito, mas você já deve estar com ela pré-aprovada em mãos no ato do leilão. 
 
Feirão de Imóveis e Venda diretaFeirão de Imóveis e Venda diretaFeirão de Imóveis e Venda diretaFeirão de Imóveis e Venda direta 
P 21. A venda direta apresenta boas opções AVM ou os leilões são melhor opção? 
Os melhores negócios estão na ocasião do primeiro e segundo leilões, antes de o imóvel pertencer à 
CAIXA. Isto porque, nessa ocasião, você pode arrematar o imóvel por 60% do preço de avaliação. 
Quando os imóveis já são de propriedade da CAIXA, o banco, como empresa pública que é, tem que 
zelar pelo patrimônio e não pode admitir a venda por preço inferior à avaliação. 
 
P 22. Toda venda direta se dá obrigatoriamente após o 
primeiro e segundo leilões? 
A CAIXA primeiramente só detém a garantia (hipoteca) do imóvel 
financiado. Com a inadimplência do mutuário, ela executa a 
dívida em procedimento específico que finaliza com a realização 
do primeiro e segundo leilão. Se nenhum interessado 
comparecer, ela própria arremata o bem. Só a partir daí que a 
CAIXA se torna proprietária do imóvel. Agora sim, a CAIXA pode 
oferecer o bem que é seu, é a chamada venda direta. 
 
P 23. Como é definido o valor do imóvel na venda 
direta? 
Como a CAIXA é um banco público, a lei determina que os bens públicos devam seguir o rito de venda da 
Lei de Licitações, que exige o oferecimento do imóvel em leilão. A primeira providência que a CAIXA 
realiza é a avaliação do imóvel no mercado. É esse o valor mínimo que será apresentado em venda direta 
para qualquer interessado arrematar no leilão, em dia e hora marcado. 
 
P 24. No caso de venda direta o valor a ser pago pelo imóvel é aquele já estipulado no site 
ou pode haver uma negociação, como, digamos, uma oferta à vista por valor inferior? 
Acaba sendo valor do próprio site mesmo, sem abertura para negociação. Afinal eles já estão 
considerando a resolução de todos as pendências financeiras e jurídicas do imóvel. 
 
P 25. Quando a CEF diz que o imóvel X ficará disponível para venda direta até data tal, se 
não vendido o que acontece? 
Não havendo interessado algum, o imóvel retorna para o “estoque” de imóveis, podendo qualquer 
interessado procurar a CAIXA e, respeitado o valor da avaliação, efetuar a compra no balcão mesmo. 
Ocorre que tal valor não pode se mantiver durante muito tempo, porque o mercado imobiliário está em 
constante modificação. Assim, passado o prazo, a CAIXA “recolhe” o imóvel, efetua nova avaliação do 
bem, e recomeça todo o procedimento já descrito. 
 
P 26. Onde acessar os editais dos imóveis em venda direta? 
Os editais dos imóveis em venda direta podem ser acessados no site da 
caixa, http://www.caixa.gov.br. no ícone “Feirão”, depois “Imóveis da 
Caixa”, depois “imóveis a venda” e “download lista completa”. Alguns 
imóveis contam com foto. 
 
P 27. Olhei no site da CEF e não vi informações sobre novas 
datas para leilões no RJ. Porém, visualizei nos imóveis da CEF 
que ficam disponíveis no site, varias oportunidades de imóveis 
que estão bem abaixo do valor de mercado. Mas, estes imóveis geralmente estão ocupados, 
neste caso, como fazer para adquiri-los? 
Resp: Venda direta é também uma forma de se adquirir um imóvel AVM, entre em contato com a Caixa e 
ela te direcionará para a entidade parceira que efetua essas vendas. Note que se o imóvel estiver 
ocupado você será responsável pela desocupação, 
 
Leilões de Imóveis do Estado (falecidos)Leilões de Imóveis do Estado (falecidos)Leilões de Imóveis do Estado (falecidos)Leilões de Imóveis do Estado (falecidos) 
P 28. Gostaria de saber onde encontrar os leiloes de imóveis que estão nas mãos do 
município, Estados ou de pessoas falecidas e sem herdeiros. 
Resp: Os Estados e Municípios, por foca da Lei de Licitações, só podem vender bens com autorização 
legislativa e através de concorrência pública. Basta procurar a CPL – Comissão Permanente de Licitação – 
das secretarias dos Estados ou da Prefeitura dos Municípios para informar sobre a existência ou previsão 
de alguma venda nesse sentido. Em relação a imóveis de pessoas falecidas e sem herdeiros, posso 
apenas imaginar a busca pelo nome do proprietário de um imóvel que o interesse junto aos nos Cartório 
de Registro de Pessoas Naturais nos quais ficam registrados as certidões de óbito, esse cartório poderá 
informar se o proprietário faleceu e se deixou ou não herdeiros. 
 
Concorrência PúblicaConcorrência PúblicaConcorrência PúblicaConcorrência Pública 
P 29. Leilão da Caixa e concorrência pública são a mesma 
coisa? 
Resp: Não. A Caixa geralmente promove leilões extrajudiciais. A 
concorrência pública é uma das modalidades de licitação que, na 
prática, se parece com o leilão, mas tem suas próprias 
peculiaridades. Na licitação a pessoa só pode fazer um lance por 
bem. Esse lance é feito em um envelope fechado que é entregue a 
comissão ate certa hora estipulada. A partir daquela hora começa a abertura dos envelopes e nenhuma 
proposta nova pode ser entregue. Então todos os envelopes são abertos e vence a proposta com o preço 
mais alto para um determinado imóvel. Nesse tipo de licitação também é comum o depósito de um sinal 
de 5% o valor do lance inicial para cada proposta. Se o seu lance não for o vencedor, o sinal é devolvido. 
Caso você seja o dono do lance mais alto, precisa efetuar o pagamento do lance, caso contrário, perde o 
sinal. 
LicitaçõesLicitaçõesLicitaçõesLicitações 
 
P 30. A respeito do sinal de 5% que se oferta em uma licitação. Como funciona essa 
garantia? 
Resp: Você tira um boleto bancário da forma estipulada no edital e paga o sinal. Esse sinal fica numa 
conta caução para aquela licitação, aberta somente com o objetivo de receber esses valores. O sinal fica 
lá parado até o leilão. Depois do leilão quem não teve sua proposta vencedora recebe de volta o sinal 
dentro do prazo também estipulado no edital. 
COMO AVALIAR UM IMÓVELCOMO AVALIAR UM IMÓVELCOMO AVALIAR UM IMÓVELCOMO AVALIAR UM IMÓVEL 
Imóveis RImóveis RImóveis RImóveis Residenciais e Comerciaisesidenciais e Comerciaisesidenciais e Comerciaisesidenciais e Comerciais 
P 31. Como verificar/conhecer o imóvel antes do leilão? 
Resp: Em grande parte dos editais, a descrição do imóvel se faz 
presente. No entanto, aproveite a visita que você fará parachecar as 
dívidas de condomínio, analisando também as características do 
imóvel como área privativa e comum, número de quartos, salas, 
banheiros, condições de uso, reformas anteriores, etc. Isso porque a 
descrição do imóvel é feita baseado no que consta na escritura e por 
incrível que pareça, às vezes há divergências entre o papel e a 
realidade em decorrência de melhorias ou reformas feitas ao longo do 
tempo. 
Se o imóvel estiver desocupado você pode visitá-lo. Verifique no edital 
se já está explicito horários e procedimentos para visitar o imóvel, ou 
ainda entre em contato direto com o leiloeiro pra saber com quem 
está a chave, horários, enfim, como fazer para visitar o local. 
Caso o imóvel esteja ocupado, você não poderá entrar no imóvel em si. Mas as características mais 
importantes podem ser checadas conversando com o próprio síndico, vizinhos ou até mesmo com o 
porteiro do prédio do condomínio. Nesses casos, sempre assuma “o pior”, ou seja, que o imóvel não teve 
nenhuma reforma. 
Como essas características são essenciais para se estimar o valor de Mercado, quanto mais você souber 
sobre aquele imóvel melhor. E geralmente, as pessoas são bem mais abertas e solícitas para fornecer 
informações, do que você pode imaginar. 
 
P 32. Quais os principais cuidados que devo ter ao comprar um 
bem em leilão, para evitar longas disputas para obter a posse do 
mesmo? 
Resp: O segredo está praticamente todo na avaliação ANTES do leilão. Os 
pontos essenciais para se checar, falando especificamente para agilizar a 
tomada de posse são: 
O Edital, já que nele há as regras da disputa naquele leilão, especificações 
de pagamento, por exemplo, estão presentes. 
As pendências jurídicas, verificáveis no CRI (Cartório de Registro de Imóveis) onde o imóvel está 
registrado, estão presentes na Certidão de Ônus Reais, que é o documento que apresenta todo o 
histórico jurídico do imóvel. 
O processo que levou o imóvel a leilão. 
Em leilões extrajudiciais, basta verificar se o processo de leilão em si foi bem conduzido, por exemplo, a 
publicação do edital (geralmente 3 vezes) foi feita, se o mutuário foi devidamente notificado, se o 
processo seguiu os prazos corretos. 
No caso de leilão judicial é extremamente importante que você tenha um advogado ou assessor que 
entenda bem do assunto para dar uma olhada no processo judicial que ensejou o leilão do imóvel. Isto 
porque se não tiver sido executado de forma devida, deixando várias “brechas” no meio do caminho, é 
bem provável que você tenha que lidar com tentativas de embargo (cancelamento) do leilão, o que pode 
atrasar bastante a entrega da carta de arrematação a você (documento que tem poder judicial para que 
você registre o imóvel em seu nome). 
 
 
P 33. Como saber se o imóvel realmente esta com o preço abaixo do mercado para que 
possa ter lucro no ato da venda? 
Resp: Você pode consultar algumas fontes simples para estimar o valor real de mercado de um imóvel. 
Em sua visita prévia ao imóvel pergunte também ao porteiro e síndico por imóveis similares que foram 
vendidos, qual foi o valor da venda, quanto tempo demorou a ser vendido. Além disto, pergunte a 
corretores que trabalham naquela área por um valor estimado do imóvel. Inúmeras vezes, o imóvel 
estará ocupado e você não poderá conhecer o seu interior. Neste caso, eu gosto de trabalhar de forma 
conservadora, assumindo que o imóvel não possui qualquer reforma, ou seja, o pior caso possível. 
Mesmo se sou informado em uma conversa com um síndico ou vizinho, que o imóvel está reformado 
dessa e daquela forma. Para mim, o que vier acima da minha estimativa é um lucro extra. 
 
Valor venalValor venalValor venalValor venal 
P 34. Como saber o valor máximo que posso oferecer para aquisição do bem, pois tenho 
receio de pagar acima do valor venal, quão desvantajoso é isso? 
Resp: O valor Venal é um valor determinado pela prefeitura em relação 
ao imóvel específico, sobre tal valor incide os impostos. É o valor limpo 
da coisa, sem considerar a valorização ou desvalorização do mercado. 
Sendo assim, desconsidera-se a localização, a época da "venda", 
a oferta e a procura, o seu valor histórico, caso haja, o cenário 
imobiliário como um todo. Geralmente um valor muito abaixo do que 
realmente vale o imóvel. Portanto, pagar um preço acima do valor venal 
do imóvel não necessariamente representa um mau negócio. O valor 
referência para o seu lance deve ser o valor REAL de mercado, ou seja, o que ele vale hoje, por quanto 
poderia ser vendido considerando todo o cenário imobiliário que ele se insere agora. Para um negócio 
rentável, é preciso garantir que o valor real de mercado seja maior que a soma do lance, dívidas do 
imóvel e comissão do leiloeiro. 
 
DocumentaçãoDocumentaçãoDocumentaçãoDocumentação 
P 35. Quanto a informações burocráticas apenas a certidão 
de ônus reais é suficiente para obter todas as informações de 
que necessito? Quais os pontos relevantes a serem 
observados nessa certidão? 
Resp: A certidão de ônus traz o que ocorreu com a propriedade do imóvel. Não traz, por exemplo, se o 
imóvel deve IPTU ou taxa de condomínio. Assim, é um documento importante, mas não suficiente, para 
se decidir pela aquisição do bem em leilão. Os pontos relevantes a serem observados são: se a 
localização confere com o imóvel visitado, se a metragem confere com o tamanho do lote, se a área 
construída é a mesma averbada da certidão, a existência de hipoteca e penhora de outro credor que não 
aquele que levou o bem a leilão, a existência de algum outro ônus capaz de evitar a posterior revenda 
pelo arrematante, se todos os proprietários e suas esposas - constantes da certidão - foram réus e 
tiveram ciência dos atos do processo de retomada do imóvel. 
 
P 36. Qual a diferença entre a Certidão de Ônus Reais e Certidão Vintenária? 
Resp: São dois tipos de certidões expedidas pelos Cartórios. A de ônus reais é a mais comum, que retrata 
quem é o proprietário e o que ocorreu (as vendas, as arrematações) com o imóvel a partir da “abertura 
da matrícula”, suficiente para se conhecer a situação de um apartamento ou casa residencial. Já a 
Vintenária traz as mesmas informações, mas desde a abertura da primeira matrícula, ou digamos, desde 
o “nascimento” do imóvel até os dias atuais e é requerida para aferir a situação de fazendas muito 
antigas, cuja área foi remembrada e/ou desmembrada e cujo registro era de responsabilidade do cartório 
de certa cidade e depois migrou com nova matrícula para outro cartório de outra cidade. Assim, nesses 
casos a Vintenária busca desde o primeiro registro conhecido até os dias atuais. 
 
P 37. Como saber a situação legal do imóvel: escritura, impostos, 
outras penhoras? 
Resp: Para verificar dividas de IPTU, basta entrar em contato com a 
Secretaria de Estado da Fazenda local com o CPF do proprietário do imóvel 
em mãos (que deve constar no edital ou no processo judicial), explicar que 
o imóvel está indo a leilão público e que você gostaria de verificar os 
débitos em atraso de IPTU/TLP. Quanto a penhoras e outras ações das 
quais o imóvel é alvo, basta ir ao CRI (Cartório de Registro de Imóveis) 
onde o imóvel está registrado e solicitar a CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS. 
 
P 38. Estou interessada numa casa que vai a leilão a um bom preço, mas não possui 
registro no cartório de imóveis, em nome de ninguém. Apos arrematar eu posso registrá-la 
no meu nome só com o auto de arrematação? 
Resp: A situação é complicada. Não recomendo a arrematação de um imóvel sem registro no cartório de 
imóveis. Juridicamente, isto quer dizer que o imóvel não existe. Enquanto não houver matrícula certa e 
definida do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, não há segurança na arrematação. Caso tenha 
ainda interesse em arrematá-lo, sugiro procurar um advogado para detalhar o caso e obter a orientação 
correta. 
 
Outras pendênciasOutras pendênciasOutras pendênciasOutras pendências 
 
P 39. Como saber 100% certeza se esse imóvel já não foi 
arrematado em outroleilão (judicial ou não). 
Resp: Não há como ter 100% de certeza. A busca de informações visa 
minimizar os riscos do investimento em leilões, mas nenhuma cartilha 
de procedimento é capaz de afastar 100% o risco. Uma vez ou outra 
haverá um caso tão complicado que mesmo o mais precavido dos 
investidores poderá ter aborrecimento. Para tentar buscar essa 
certeza, a certidão de ônus do imóvel traz quais as dívidas que pairam 
sobre o mesmo. Ainda estando a certidão de ônus do imóvel sem 
dívida nenhuma, sugerimos uma busca junto aos órgãos do poder 
judiciário local (Tribunal do Trabalho, Justiça Federal, Tribunal de 
Justiça) pelo nome do proprietário para descobrir se existe algum 
credor que já o esteja processando. Pode ser que o imóvel se localize numa cidade e haja um processo 
de execução que o retomou em outro Estado. Para minimizar, poder-se efetuar uma busca nos Tribunais 
de cada Estado do país. De tal forma, você pode chegar perto da certeza almejada. 
 
AS DÍVIDAS DO IMÓVELAS DÍVIDAS DO IMÓVELAS DÍVIDAS DO IMÓVELAS DÍVIDAS DO IMÓVEL 
 
P 40. Quem paga a dívida deixada pelos proprietários anteriores, 
quais as despesas devo pesquisar e como fazer para resolver este 
impasse? 
Resp: O arrematante automaticamente assume as dívidas condominiais e 
tributárias do imóvel. As principais dívidas financeiras possíveis são IPTU e 
condomínio. 
As dívidas de condomínio podem e devem ser negociadas com o síndico ou 
administradora. Afinal é muito provável que essas dívidas já sejam antigas, 
daquelas que eles nem tão cedo esperavam ver a cor do dinheiro fácil. 
Então eles geralmente estão abertos a negociações para abatimento de 
multas e juros e/ou de parcelamento para facilitar seu pagamento. 
No caso do IPTU, não é possível diminuir o valor da dívida. No entanto, é 
possível utilizar precatórios para pagar a dívida, o que na prática, pode 
custar menos. Atenção, é extremamente importante estudar bem essa 
possibilidade e tomar todos os cuidados específicos desse tipo de transação. 
A exceção sobre responsabilidade sobre o pagamento de dívidas existe quando o imóvel está indo ao seu 
segundo leilão sendo regido pela lei 9514/97. Nesse caso essas dívidas já estão embutidas no valor do 
lance inicial. 
Condomínio AtrasadoCondomínio AtrasadoCondomínio AtrasadoCondomínio Atrasado 
P 41. Como vocês identificam, no caso de apartamento, se consta pendência de 
condomínio? (quando não aparece nada no edital). 
Resp. a forma mais simples é consultar o síndico ou administradora do condomínio. Essa é uma prática 
comum em qualquer tipo de compra de imóvel. O síndico ou a administradora têm o maior interesse no 
pagamento dessa dívida, então dificilmente vai dificultar o acesso a essa informação se você explicar que 
está considerando comprar o imóvel, seja por leilão ou não. Mesmo antes do leilão você já pode começar 
a “negociar” a dívida de condomínio, se colocando como interessado em quitar a dívida. 
Meu imóvel a leilMeu imóvel a leilMeu imóvel a leilMeu imóvel a leilãoãoãoão 
P 42. Moro em uma casa em Paranaguá há 5 anos, ela está em nome de outra pessoa no 
financiamento da Caixa. Parece que a casa esta indo a leilão, gostaria de saber qual e as 
minhas chances de comprá-la 
Resp: Se o imóvel for a leilão você tem as mesmas chances de qualquer outra pessoa. O que você pode 
fazer antes é, juntamente com o mutuário, negociar a dívida com a EMGEA de tal forma que o preço 
fique abaixo do que provavelmente o imóvel seria arrematado em leilão. Com o pagamento da divida 
negociada, o mutuário passa então o imóvel para o seu nome e tudo 
se acerta. Esse tipo de acordo pode ser interessante para o mutuário 
porque “limpa” seu nome o quanto antes e, na negociação, pode ser 
até que vocês negociem algum ganho financeiro para ele, o que ele 
não teria ao simplesmente desocupar o imóvel depois do leilão. Para 
a EMGEA, ou o credor em questão, essa negociação também é 
interessante para evitar gastos com o leilão em si. 
 
P 43. Peço a vocês se possível uma orientação. Moro no imóvel há mais de 10 (dez anos), 
paguei pelo mesmo só que fui lesado até esta data não recebi cobrança, há possibilidades do 
mesmo ser leiloado sem que eu saiba? 
Resp: Sim. O leilão do imóvel pressupõe a comunicação apenas do proprietário. O proprietário é aquele 
que consta no Cartório de Registro de Imóveis, que muitas vezes não é a pessoa que mora no imóvel e 
possui um contrato particular ou de gaveta que não está registrado. Nesse caso, pode ocorrer o leilão do 
imóvel sem que o morador saiba. 
 
P 44. Quero saber como eu faço para legalizar o imóvel que eu estou morando. Aluguei o 
imóvel agora essa mulher não apareceu mais. Comecei a ir à prefeitura e puxei o IPTU para 
pagar e parcelei, estou colocando a conta de luz em meu nome e estou fazendo alguns 
reparos na casa guardando a nota fiscal. Inscrevi-me no Minha Casa Minha Vida, como eu 
posso proceder com isso? 
Resp: Primeiramente, na pergunta não restou claro qual o motivo que impede a normal transferência do 
imóvel. O que eu posso adiantar é que você, morando no imóvel, consegue apenas comprovar a posse 
(ocupação) através de comprovantes de ITPU e energia em seu nome, além de comprovantes de gastos 
com material de construção etc. Para ser a proprietária do bem, você necessita entrar em contato com o 
verdadeiro proprietário (aquele que consta no Cartório de Registro de Imóveis) para que este lhe 
transfira a propriedade através de escritura pública. Caso o imóvel esteja hipotecado para uma instituição 
financeira, a transferência também é possível, basta o proprietário te apresente para o gerente do banco 
e informar que pretende transferir o imóvel e a dívida para você, que assumirá os pagamentos. A última 
hipótese seria aguardar que a dívida hipotecária do imóvel seja executada e, no leilão, arrematar o 
imóvel. Assim, será expedido o documento capaz de ser levado ao Registro de Imóveis, transferindo-o 
para o seu nome. Vale lembrar que a inscrição no Programa “Minha Casa Minha Vida”, da Caixa 
Econômica Federal, tem como objetivo facilitar o financiamento de imóvel que esteja livre e sem 
impedimentos para ser adquirido. Dificilmente o programa irá aprovar a compra e venda de um imóvel já 
hipotecado, ou penhorado, com dívida pendente ou objeto de execução, seja judicial, seja extrajudicial. 
 
Imóvel Hipotecado ou PenhoradoImóvel Hipotecado ou PenhoradoImóvel Hipotecado ou PenhoradoImóvel Hipotecado ou Penhorado 
P 45. Como baixar penhoras de outros processos em um 
bem arrematado em processo judicial? 
Resp: Se, num leilão judicial, a penhora não constava no edital e 
você descobriu depois, você tem direito a desistir da arrematação 
se quiser. Caso prefira manter o imóvel, vai precisar de um 
advogado para pedir a baixa dessas penhoras..................... 
 
P 46. As outras hipotecas que prendem o imóvel são 
canceladas quando ocorre a venda em leilão? 
Resp: Quando um imóvel possui várias hipotecas e o credor 
hipotecário daquela que está registrada em 1.º lugar decide alienar 
o bem, é seu dever comunicar os demais detentores da hipoteca. 
Do valor obtido no leilão, deverá ser paga a primeira hipoteca, 
depois a segunda, e assim por diante, até que acabe o dinheiro da venda. Mesmo se o dinheiro não der 
para pagar todas as hipotecas, nesse caso como foi narrado, a pessoa que arrematou o bem irá receber 
o imóvel com todas as hipotecas canceladas. 
 
P 47. Gostaria de saber quando o imóvel já possui outras penhoras, como por ex: leilão 
pela fazenda publica de São Paulo, já existindo penhora para a justiça federal, o que 
acontece nestes casos? 
Quando um imóvel possui várias penhoras e algum credor decide alienar o bem, é seu dever comunicar 
os demais detentores das penhoras. Do valor obtido no leilão, deverá ser paga a primeira penhora 
registrada, depois a segunda, e assim por diante, até que acabe o dinheiro da venda. Vale notar que essa 
ordem de pagamento não serve para a Fazenda Pública, que tem preferência parareceber primeiro. 
Mesmo se o dinheiro não der para pagar todas as penhoras, nesse caso como foi narrado, a pessoa que 
arrematou o bem irá receber o imóvel com todas as penhoras canceladas. 
PARTICIPANDO DE UM LEILÃOPARTICIPANDO DE UM LEILÃOPARTICIPANDO DE UM LEILÃOPARTICIPANDO DE UM LEILÃO 
Como começarComo começarComo começarComo começar 
P 48. Sou corretora de imóveis, leiga no assunto, pois sempre ouço 
falar que para desembaraçar os imóveis de leilão é complicado. Qual 
primeiro passo? 
Resp: Vá ao maior número de leilões possíveis pra ver na prática como 
funciona. Nos leilões você também tem oportunidade de tirar várias dúvidas 
com o leiloeiro e agente fiduciário. Além disso, continue acompanhando o 
ProLeilões porque estou sempre pensando em novos conteúdos para 
disponibilizar e ajudar quem tem interesse em leilões imobiliários. 
 
 
P 49. Como começar, sem perder o capital por desconhecimento do sistema? 
Resp. Ter a assessoria de um advogado conhecedor da área é importante tanto para iniciantes quanto 
para pessoas experientes na área. Há também consultores de investimentos que podem te auxiliar nos 
primeiros negócios em leilões caso você deseje. Logicamente eles esperam também ganhar uma margem 
do lucro. 
 
P 50. Gostaria de saber qual o motivo de sempre 
começar pelos leilões extrajudiciais ao invés de 
começar pelos leiloes judiciais, pois sou iniciante e 
gostaria de saber se tem algum risco maior ou 
coisa do tipo. 
RESP. pela minha experiência em leiloes, os leiloes 
judiciais possuem maior imbróglio maior do que os leiloes 
extrajudiciais, pois são oriundos de algum tipo de ação 
(podem ser milhares de situações) e que podem acarretar 
um maior desgaste ao arrematante, mesmo apos a 
arrematação do imóvel e o pagamento. Não quer dizer 
que todos são assim. Portanto, recomenda-se começar 
pelo extrajudicial. Mas mesmo assim atentando a varias 
questões como liquidez do imóvel, dividas de IPTU, 
condomínio etc, pois apos arrematado essa divida passa a 
ser sua. 
 
P 51. Como posso começar a investir neste ramo? Empréstimo bancário é uma boa 
alternativa? 
A principio, o empréstimo bancário não me soa uma possibilidade muito atrativa pela burocracia e tempo 
que leva para ter um empréstimo liberado. Geralmente você fica sabendo de um leilão muito “em cima 
da hora” para começar o processo de empréstimo bancário. Aliado a isso, é preciso observar a taxa de 
juros desse empréstimo e outras condições específicas da linha de crédito pela qual consegue o dinheiro. 
Eu particularmente nunca fiz empréstimos bancários com esse fim, então não tenho tantas condições de 
colocar os fatores na balança. 
 
Como ganhar experiênciaComo ganhar experiênciaComo ganhar experiênciaComo ganhar experiência 
P 52. É possível participar de leilões sem dar lances? 
Resp: Sim. O leilão público é aberto a qualquer pessoa que queira 
participar, independente de dar lances ou não. Na verdade eu 
recomendo visitar alguns leilões como parte do aprendizado sobre como 
funcionam. Você perceberá que não é um bicho de sete cabeças. 
 
P 53. Adorei suas explicações, tenho vontade de participar 
dos leilões mais meu capital e pouco e não posso errar. De 
quantos leilões é recomendável visitar antes de dar lances? 
Resp: Não há uma regra fechada, na prática você deve ir a quantos 
leilões forem necessários para te dar a confiança para arrematar um 
imóvel. Se for para colocar um número que funcionou para mim, uma 
vez que já tinha a certeza e capital para arrematar um imóvel eu quis ir 
a uns 10 leilões do mesmo tipo, no caso o extrajudicial. Inclusive fiz o 
exercício de visitar os locais, descobrir dívidas mesmo sabendo que ainda não seria aquele o que eu 
arremataria. E não se preocupe, mesmo quando você vai a um leilão pronto para arrematar, pode ser 
que você saia de lá sem o imóvel caso os lances subam além do que você está disposto a pagar, por 
exemplo. Então, não há um número ideal. 
EstratégiaEstratégiaEstratégiaEstratégia 
P 54. Qual e a melhor hora de comprar? Sei que me dizem que 
tem que ser no segundo leilão. Quando eu sei que é o segundo 
Leilão? 
Resp: O segundo leilão é o que tem maior chance de oferecer uma 
margem de lucro maior, quando comparado ao primeiro leilão. Por outro 
lado, eu nunca dispenso o primeiro leilão, afinal o negócio já pode ser 
vantajoso ao ponto do imóvel ser arrematado logo no início e aí se perde 
a chance de arrematá-lo. A melhor hora está muito mais ligada a 
quantas pessoas estão interessadas e ao preço máximo que você está 
disposto a dar pelo imóvel. Por exemplo, se no primeiro leilão os lances 
do imóvel estão acima do que você quer pagar ou não existe concorrência pelo imóvel, pode valer a pena 
esperar o segundo leilão. Mas caso já no primeiro leilão há concorrência e com lances que estejam dentro 
da sua margem, ou seja, você tem chance de arrematar ainda por um preço alinhado ao seu objetivo, 
então arrematar em primeiro leilão pode ser um ótimo negócio. No edital do leilão é possível descobrir se 
é o primeiro ou segundo. E, por vezes, essa informação já vem até mesmo explicita na publicação nos 
jornais. 
 
P 55. Vocês sempre aguardam o segundo leilão para tentar arrematar com melhor preço já 
que não tem lance mínimo? 
Resp: Não necessariamente. Eu já arrematei imóvel em primeiro leilão sem arrependimentos. A 
vantagem do segundo leilão é que dependendo da lei pelo qual é regido, ou ele não tem lance inicial ou 
o lance inicial já engloba o valor de suas dívidas, o que é uma preocupação a menos para o arrematante. 
No meu caso, mesmo sendo primeiro leilão, o imóvel já estava a um valor muito abaixo do valor de 
mercado, bem dentro da minha expectativa de arremate e 
com poucas dívidas, e só tinha o meu lance concorrendo. 
Então, naquele caso não compensava muito “arriscar” uma 
concorrência maior por uma diminuição mínima no lance 
inicial de um segundo leilão. Assim arrematei logo no 
primeiro leilão mesmo e fiz um bom negócio. 
 
 
P 56. Quais as estratégias de arrematação possíveis e até onde é um bom preço para 
arrematar? 
Resp: A melhor estratégia é aquela que tenha o maior potencial de alcançar o seu objetivo ao investir em 
leilões de imóveis. Você pode traçar um objetivo ligado à quantidade de imóveis que você quer arrematar 
em determinado período, qual margem de lucro quer atingir para cada imóvel, em quanto tempo deseja 
obter retorno sobre o investimento, que tipo de imóvel tem a liquidez que você deseja, etc. Cada um 
desses fatores influencia em quais oportunidades de leilão você deve investir dinheiro, energia e tempo. 
É por isso que recomendo sempre ter um objetivo maior de médio prazo e quebrá-lo em objetivos 
menores e mais próximos de se realizarem para não se perder no caminho. 
Há algumas dicas pontuais que pode ajudá-lo a aplicar sua estratégia. Por exemplo, casas e 
apartamentos geralmente têm maior liquidez, ou seja, geralmente são vendidos mais rapidamente que 
imóveis comerciais maiores. Por outro lado, há chance muito maior que o mutuário realmente more no 
imóvel enquanto o imóvel comercial pode estar ocupado por inquilino somente, o que torna a venda mais 
simples, talvez nem precisando de desocupação propriamente dita, mas pode levar bem mais tempo para 
ser vendido. 
Sobre o preço máximo a se pagar, eu geralmente busco uma margem de pelo menos 30% de lucro, ou 
seja, planejo não gastar mais que 70% do valor real do imóvel na transação toda de arremate, 
pagamento de dívidas e desocupação. 
 
 
 
PresençaPresençaPresençaPresença 
 
P 57. Nem todo mundo sabe negociar em leiloes. Há pessoas com 
profunda experiência em leilões conseguindo barganhar por 
preços baixos para o interessado comprador, ficando em acordo 
com o comprador em uma taxa pelo serviço prestado? 
Resp: Olha, eu particularmente nunca conheci quem faça isso 
“profissionalmente” para um comprador que tem condições de estar 
presente. O que já vi é alguém detendo procuração do comprador real para 
arrematar por ele, geralmenteporque este não pode comparecer à disputa 
pessoalmente. Acontece muito quando o leilão é em outra cidade, por 
exemplo. Mas certamente você pode encontrar até mesmo em seu convívio pessoas dispostas a 
participar da disputa contigo ou para você, se for o caso. Desde que essa pessoa tenha uma procuração 
sua, ela pode fazer isso tranquilamente. Quanto ao acordo sobre o que essa pessoa ganha de comissão, 
não há regras fechadas, é um acordo entre vocês. 
 
P 58. É necessário participar pessoalmente ou há a possibilidade de fazê-lo através de um 
site? Caso a participação tenha que ser pessoal, posso enviar um representante legal com 
procuração? 
Resp. Sei de alguns sites e leiloeiros que realizam leilões de carros e bens por sites, mas se há leilões de 
imóveis por site já são bem raros. Eu particularmente nunca participei de um. Para participar de um leilão 
presencial você pode sim enviar alguém portando uma procuração nominal sua lavrada e registrada em 
cartório dando poderes de te representar, dar lances e arrematar em seu nome. 
CadastroCadastroCadastroCadastro 
P 59. É necessário fazer cadastro antes para participar de um leilão? 
Resp: Com exceção das licitações onde o próprio pagamento de sinal acaba funcionando como cadastro 
para ter proposta válida, raríssimos leilões demandam algum tipo de cadastro anterior, e se demandam 
está especificado no edital. Mesmo nos que demandam, esse cadastro é aberto ao público como um 
todo. Pode ser que você encontre necessidade de cadastro para imóveis bem caros, para evitar que 
pessoas sem condição de arrematar tumultuem o processo dando lances ínfimos. Por exemplo, o leilão 
do hotel Nacional no Rio demandou cadastro prévio para de quem queria dar lances. 
DisputaDisputaDisputaDisputa de lancesde lancesde lancesde lances 
 
P 60. Como se comportar no leilão quando muitos candidatos querem o mesmo lote? Há 
alguma forma de “intimidar” meus concorrentes durante a disputa? 
Resp: Eu não acredito em nenhuma “técnica de intimidação” na hora de um leilão. Para mim e melhor 
“técnica” é saber o seu lance limite e se manter dentro daquilo. Para arrematar um imóvel com as 
características que você deseja você deve estar disposto a ir a 10 leilões parecidos se for preciso até de 
fato ter o seu lance como sendo o que finalmente arremata o imóvel. O leilão não é uma competição, 
você não perde nada por não arrematar um imóvel acima do preço que estipulou para si. 
 
P 61. Quando há outras pessoas dando lance, até que ponto compensa arrematar o imóvel 
que vai ficando cada vez mais caro a cada lance. Já perdi oportunidades por parar em dar 
lance quando o valor desses lances ultrapassou 70% do valor do imóvel. 
Resp: Eu pessoalmente não faço questão de me envolver 
nas disputas logo no início. Gosto de observar o 
interesse dos outros concorrentes. Quando a disputa 
diminui, se o valor do lance ainda estiver dentro do meu 
limite máximo eu dou o meu primeiro lance e continuo 
ofertando até, no máximo, o valor que coloquei como 
limite para mim. Nenhum centavo a mais! Se o meu 
valor máximo for o lance que arremata, bem, se não, 
tudo tranqüilo também. O controle sobre o preço 
máximo que pode oferecer é extremamente importante. 
O leilão em si, ali na hora, é realmente muito 
emocionante, mexe com os nervos mesmo. Eu já vi 
imóveis sendo arrematados até mesmo acima do seu 
valor de mercado no calor da emoção da disputa. Você não quer fazer isso, portanto estude e estipule 
um valor máximo e não ultrapasse nem um real a mais daquilo, porque se você passar, já é a 
demonstração de que a adrenalina está tomando conta. Dali a fazer um mau negócio é um pulo. 
 
P 62. Qual o melhor momento para realizar a arrematação do imóvel? 
Resp: Em poucas palavras? No momento que estiver pelo menor preço possível. Se não, entre o menor 
lance e o seu maior lance. Absolutamente nunca depois disso. 
E O CAPITAL PARA INVESTIRE O CAPITAL PARA INVESTIRE O CAPITAL PARA INVESTIRE O CAPITAL PARA INVESTIR 
Quanto é necessário?Quanto é necessário?Quanto é necessário?Quanto é necessário? 
 
P 63. Quanto de dinheiro preciso ter para entrar 
num leilão? 
Depende do tipo de leilão e possibilidades de pagamento de 
cada leilão. Há imóveis leiloados nos mais diversos valores. 
Além disso, em leilões de bancos privados em geral é 
possível financiar o imóvel arrematado com o próprio banco. 
Se você quiser usar a iniciativa do peixe assado, em teoria 
não precisa de nenhum dinheiro inicial. Cada caso é um 
caso. 
 
P 64. Para entrar nesse ramo de leilões eu teria que ter um dinheiro na mão, pois leilão 
somente é feito com dinheiro a vista? 
Resp: Não. Caso o pagamento seja realizado à vista não necessariamente precisa ser em dinheiro. Além 
disso, há outras possibilidades de pagamento por carta de crédito, financiamento ou mesmo FGTS. Você 
também pode aproveitar essa oportunidade com o dinheiro de outros investidores cobrando uma boa 
taxa de serviço sobre o lucro final. 
 
Carta de créCarta de créCarta de créCarta de créditoditoditodito 
P 65. No momento que você arremata um imóvel o 
pagamento é feito a vista é a ceita carta de crédito de 
consórcio? 
RESP. Os leiloes da CEF devem ser pagos a vista, no entanto boa 
parte deles permitem que você utilize carta de crédito para efetuar 
o pagamento, desde que você já a tenha em mão no ato do leilão. 
Mas para isso eu recomendo que você ligue para o leiloeiro que 
promoverá o leilão (seu contato sempre consta no edital), e se 
informe sobre o procedimento de se usar carta de crédito para 
aquele leilão específico. 
 
P 66. É possível conseguir uma carta de crédito para comprar imóvel leiloado de outra 
cidade? 
Resp: A princípio SIM. Por exemplo: Se é a CEF que está leiloando o imóvel, a mesma recebe carta de 
crédito emitida por qualquer agência do mesmo banco, CEF, mesmo sendo de outra cidade, bastando 
que esteja com o valor pré-aprovado e com a data de validade não expirada. Mas para não ter nenhuma 
surpresa, prudente obter a informação junto ao leiloeiro antes do início do leilão. 
Investir sem capital próprioInvestir sem capital próprioInvestir sem capital próprioInvestir sem capital próprio 
 
P 67. Gostaria de participar e saber como é possível começar um negócio em leilões sem ter 
NENHUM capital inicial. É sonhar muito? 
Resp: Definitivamente não é sonhar alto. Pela minha 
experiência muita gente tem dinheiro disponível para 
investir, mas não sabe em que e nem tem tempo ou 
disposição para buscar esse aprendizado. Essas pessoas 
ficariam felizes se achassem alguém de confiança e 
competente para fazer seu dinheiro render. Como eu 
costumo, dizer, muita gente não quer aprender a pescar, 
ela quer que alguém já traga o peixe assado pra ela. É aí 
que surge oportunidade de arrematar um imóvel sem 
nenhum real seu. 
Para conseguir que outras pessoas coloquem dinheiro na 
sua mão você vai precisar basicamente de duas coisas: 
credibilidade e uma oferta tentadora. 
Credibilidade está ligada à confiança que a pessoa tem em você e na percepção dela de que você é 
competente para realizar o que está prometendo. Mostrar sua competência ou experiência não é 
necessariamente ter arrematado vários imóveis de fato, afinal qualquer um vai a um leilão e pode dar um 
lance alto e arrematar o imóvel. Conseguir filtrar e selecionar quais são as melhores oportunidades com 
as melhores margens de lucro que é para poucos. Sua experiência pode ser medida pelo quanto as 
pessoas percebem que você conhece e está seguro sobre leilões. Essa segurança vem de quantas vezes 
você fez toda a pesquisa necessária como se realmente fosse arrematar o imóvel e teria arrematado se 
tivesse o dinheiro, em quantas boas oportunidades viu passar. 
O segundo passo para fisgar um investidor é ter uma oferta tentadora. Nos leilões isso não é tão difícil, e 
você só precisa esclarecer as informações mais relevantes e mostrar por A + B na proposta porque 
colocar dinheiro naquele negócio é um bom investimento. 
 
P 68. Comovender oportunidade de um “peixe assado” a investidores? Existem 
ferramentas ou programas operacionais para melhorar a possibilidade de venda da idéia e 
produto? 
Você não precisa ser um ótimo vendedor para conseguir investidores, se a oferta é boa, muitas vezes ela 
fala por si só. Uma vez que você já conheça a pessoa, basta colocar de forma simples e direta as 
informações que vão fazer-la perceber que aquilo é um negócio muito vantajoso, e ela vai querer 
investir. Algumas informações relevantes para se colocar numa proposta de investimento são: liquidez do 
imóvel (em quanto tempo estima vender o imóvel), preço atual de mercado, dívidas pendentes, eventuais 
ônus e pendências, despesas de compra e venda, tempo de 
desocupação, lance máximo que será oferecido pelo imóvel, sua taxa de 
serviço (por ter encontrado a oportunidade e fazer tudo) e, pra resumir, 
a estimativa de lucro final pro investidor em quanto tempo. Para cada 
uma dessas informações é interessante ainda embasar, dizer o porquê 
dessas estimativas. Ex: o imóvel deve ser vendido em aproximadamente 
2 meses. Pesquisei com síndicos e imobiliárias da região 10 imóveis 
parecidos vendidos recentemente e esse é o tempo médio de venda. 
 
P 69. O método do peixe assado é bem interessante, mas 
como é feita uma abordagem para alavancar de dinheiro de 
pessoas fora do seu circulo de amizade e familiar? Existe a 
possibilidade de parceria e um contrato especifico para agregar 
um grupo de pessoas com objetivo de arrematação de imóveis? 
qual seria o risco? 
Resp: Mesmo que no seu círculo mais próximo não tenha alguém com 
capital disponível para investir, é muito difícil ninguém conhecer alguém que tenha. Até o seu chefe é 
alguém que pode sugerir essa oportunidade para amigos. A não ser que você more isolado numa bolha, 
basta parar para pensar que você vai encontrar potenciais investidores. Quanto ao aspecto prático, você 
pode tanto arrematar o imóvel já no nome de todos os investidores, ou seja, cada um comprando uma 
parte do imóvel. A parte chata dessa opção é que para absolutamente tudo você vai precisar da 
assinatura de todos com relação ao imóvel. Você também pode fazer um contrato que cumpra o papel de 
distinguir a parte de cada um na transação e no lucro e te autorizando a gerenciar o negócio, assim 
como você pode fazer um contrato individual com cada um dos investidores. Se quiser, pode até abrir 
uma empresa destinada a esse tipo de transação. 
 
P 70. Para representar um investidor é necessario ter um contrato assinado pelo mesmo? 
Resp: Não necessariamente. Vai da sua relação com o investidor e do tipo de negócio… O contrato é 
mais pra te respaldar contra qualquer reclamação, mas ele não é necessário para arrematação em si. 
 
P 71. Quando você oferece uma proposta de investimento relativa a um leilão judicial, você 
inclui as despesas com a consultoria do advogado na proposta? 
Resp: Com certeza. Eu me sinto muito mais seguro tendo um advogado ajudando na pesquisa no caso de 
leilões judiciais e também reporto esse gasto ao meu possível parceiro de investimento. 
 
P 72. Na exposição da proposta você não contabiliza também o imposto sobre o lucro 
imobiliário (ganho de capital) de 15% sobre a diferença entre o preço de compra e o de 
venda do imóvel? Isso não tem um impacto grande sobre o lucro do negócio? 
Depende muito do contrato. Como vai ser feita a compra, se vai ser só no seu nome ou de todos, se você 
pretende usar o lucro pra comprar outro imóvel logo em seguida e dependendo ter isenção.. 
Se for comprar no meu nome, eu discrimino sim que a minha comissão é por exemplo 30% do lucro após 
os impostos. 
FinanciamentoFinanciamentoFinanciamentoFinanciamento 
 
P 73. Que tipos de financiamentos são aceitos 
para pagar um arremate? 
Resp: Da pra financiar um imóvel feito em leilão, mas 
você já deve estar ali na hora do leilão com a carta de 
credito aprovada em mãos, então se você arrematou, 
a carta de credito aprovada é um dos documentos que 
o leiloeiro pede ali na hora. 
Existe, por exemplo, principalmente em leiloes de 
bancos privados, Itaú, Bradesco, Santander, volta e 
meia tem leiloes desses bancos que permitem a você 
arrematar o imóvel e financiar o imóvel no próprio 
banco. Mas a maioria acontece mesmo a vista, em 
dinheiro ou cheque. Outra particularidade existem 
leiloes que você pode pagar a comissão do leiloeiros e 20% do valor ali na hora e os outros 80% daqui a 
oito dias, dez dias, vinte dias. Existem leiloes que permitem fazer isso, se isso for possível já estará 
previsto no edital daquele leilão as regras para a forma de pagamento. 
 
O QUE ACONTECE APÓS O ARREMATEO QUE ACONTECE APÓS O ARREMATEO QUE ACONTECE APÓS O ARREMATEO QUE ACONTECE APÓS O ARREMATE 
PagamentoPagamentoPagamentoPagamento 
P 74. Como é efetuado o pagamento do arremate? 
Resp: É o edital do leilão que fixa como pode ser efetuado o 
pagamento do lance vencedor. Em alguns leilões o edital prevê o 
pagamento integral, à vista, logo após a declaração da venda. 
Outros editais de leilão autorizam o pagamento em duas parcelas. 
Existe ainda editais que determinam um depósito prévio com 
condição de participação do leilão, devendo o valor do lance ser 
complementado após a arrematação. Assim, o pagamento será 
sempre efetuado conforme a regra contida no edital do leilão. 
 
CustosCustosCustosCustos 
 
P 75. Qual a média de preço do trabalho de um advogado para me assessorar na compra e 
desocupação de um imóvel? 
Resp: Os honorários advocatícios dependem do grau de especialidade do advogado escolhido, do tempo 
que irá durar a assessoria e costuma ser fixado tendo como base o valor do imóvel e sua localidade. 
Dependendo do caso, apenas para assessoria, poderá ser cobrando entre 1% até 3% do valor o imóvel 
pretendido. 
Compra Em Pessoa Jurídica Ou FísicaCompra Em Pessoa Jurídica Ou FísicaCompra Em Pessoa Jurídica Ou FísicaCompra Em Pessoa Jurídica Ou Física 
P 76. É melhor comprar como pessoa física ou jurídica? Quais as vantagens de uma e de 
outra? 
Resp: Em linhas gerais, não há diferença entre ser o arrematante pessoa física ou jurídica, no que diz 
respeito à disputa de lances do leilão ou demais atos da alienação do imóvel em si. Existe, entretanto, 
uma vantagem tributária para pessoas jurídicas que atuam no ramo imobiliário, que podem deduzir, dos 
lucros obtidos na posterior venda, algumas despesas que a pessoa física não pode deduzir, como o 
pagamento de IPTU e ITBI. 
Carta de ArremataçãoCarta de ArremataçãoCarta de ArremataçãoCarta de Arrematação 
P 77. Que documentação obter depois da arrematação? 
 
P 78. Qual o tempo de expedição da carta de 
arrematação? Como fazer para acelerar este processo? 
Resp: Ela depende do processo do leilão ser finalizado, judicial 
ou extrajudicial. Se alguém tentar embargar o leilão, por 
exemplo, até a resolução disso a carta de arrematação não sai. 
Se eu fosse colocar uma estimativa, se tudo correr bem, dentro 
de um mês quem arrematou recebe a carta. 
 
P 79. Qual o processo a ser seguido após o arremate 
em um leilão extrajudicial? 
Resp: Você se dirige para a mesa do leiloeiro ou o lugar que ele 
reservou para isso, para que ele recolha o valor a ser pago e os 
documentos necessários. No caso se você arrematou um bem e 
ainda quer dar outro lance basta você conversar com o leiloeiro 
para “acertar tudo” ao final. É perfeitamente aceitável enfim, ele 
quer mais que tenha gente interessado em arrematar os bens. 
Os documentos necessários são: a sua identidade e o seu CPF 
ou CNPJ caso você esteja arrematando em nome de uma empresa. Caso seja no nome de uma empresa 
você vai precisar também do contrato social. Por que eles pedem o contrato social? Porque precisam 
confirmar que você é a pessoa responsável daquela empresa, que você tem a autoridade de efetuar 
aquela compra. Pedem o contrato social porque lá vem discriminado sócio administrativo. E por fim uma 
procuração caso você esteja arrematando em nome de terceiros, e aqui essa procuraçãotem que ser 
aquela procuração feita no cartório com a pessoa, não pode ser uma procuração simples, então você tem 
que estar com a procuração para poder arrematar em nome de outra pessoa. 
 
Registro De ImóvelRegistro De ImóvelRegistro De ImóvelRegistro De Imóvel 
P 80. Após o arremate do imóvel que tenha 1 ou mais processos contra ele, o que e como 
fazer para desembaraçar totalmente esse imóvel dos processos judiciais? 
Contratar um bom advogado para intervir nos processos judiciais e agilizar o desembarace para a 
revenda do imóvel, visando o retorno mais rápido do investimento. 
 
RevendaRevendaRevendaRevenda 
P 81. Como pretendo investir em leilões, e comigo levar mais 
outros com o mesmo propósito – como fica a documentação (sou 
obrigado a passar para o meu nome e vender ou posso de repente 
vender e passar direto para o comprador) etc. 
Resp: Você é obrigado a passar para o seu nome e vender posteriormente. Só pode arrematar em leilão 
aquele que estiver presente no leilão. Não há como arrematar, deixar pendente a carta de arrematação, 
arrumar um comprador, e pedir para o leiloeiro passar a carta de arrematação em nome do seu 
comprador. Entretanto, é permitido que você represente alguém no leilão. Assim, você já precisa levar 
uma procuração dessa pessoa com poderes expressos que te autorizem a participar daquele leilão 
específico, podendo você arrematar algum imóvel no nome dela. 
 
P 82. Em quanto tempo médio poderei vender o imóvel? 
Resp: depende bastante do tipo e da situação do imóvel. Eu já tive um imóvel que comprei por leilão que 
demorou quase dois anos pra ser vendido, o que não desejo acontecer a ninguém. Nesse caso, o fator 
decisivo foi a liquidez do imóvel. 
LiquidezLiquidezLiquidezLiquidez 
P 83. Como faço para gerar um bom fluxo de caixa com os investimentos em imóveis 
comprados em leilão? 
Resp: Procure imóveis com maior liquidez, que são vendidos mais rapidamente. A liquidez sofre 
interferência do tipo de imóvel e também de quanto tempo o processo de posse leva. A liquidez de um 
imóvel também depende muito do mercado onde você mora. Em Brasília, por exemplo, é possível dizer 
que apartamentos médios de dois quartos têm alta liquidez enquanto imóveis comerciais grandes têm 
baixa liquidez. Em outras cidades em crescimento comercial e industrial, essa afirmação pode não se 
aplicar. 
 
Imposto De RendaImposto De RendaImposto De RendaImposto De Renda 
P 84. No Imposto de Renda. Só declarar a compra 
quando tiver o parecer do juiz? 
Resp: Você só declara esse imóvel como parte dos seus bens se 
o imóvel estiver no seu nome no período da declaração. 
 
P 85. IR- E como fazer com a percentagem dada ao 
leiloeiro, colocar no IR? 
Eu imagino que a maneira mais simples seja incorporar a 
comissão do leiloeiro como parte do valor total do imóvel.... 
 
P 86. IR- E quando for vender o imóvel e obtiver lucro, 
o IR ficará com alguma percentagem do meu lucro? 
Em via de regra sim, 15% do lucro com a venda, ou seja, a 
diferença entre o preço de aquisição e o preço de venda. Isso é conhecido como tributação sobre lucro 
imobiliário e tem até um programa especifico no IR para ser declarado. Há uma série de casos que 
podem ser isentos dessa tributação, de acordo com o valor dos imóveis em questão, período entre 
compra e a venda entre outras coisas. Vale realmente a pena uma pesquisa aprofundada sobre o assunto 
com seu contador. 
 
P 87. No ano passado vendi um imóvel que comprei em leilão por R$ 200 mil e nunca 
declarei. Como lanço? 
Resposta: Retifique as últimas declarações desde a compra informando a existência do bem. Na 
declaração do ano passado, informe a venda. 
 
P 88. Comprei em leilão 50% de um imóvel. Vendi o mesmo no ano passado. Como declarar 
a venda? Declaro os 50% ou o valor integral? 
Resposta: Declare apenas a parte que lhe corresponde. 
 
P 89. Como faço para declarar imóvel residencial que adquiri em leilão com financiamento 
pelo banco: declaro o valor total do imóvel ou só o que paguei? 
Resposta: Deverá lançar apenas as parcelas pagas 
 
P 90. Como faço para declarar uma casa que comprei em leilão e 
vendi no ano passado. Ouvi dizer que quando for o único e primeiro 
imóvel, você é isento. É verdade? 
Resposta: O proprietário de um único imóvel, de valor abaixo de R$ 440 mil e 
que não tiver feito nenhuma negociação durante o período de cinco anos está 
isento do pagamento do imposto sobre ganho de capital. 
 
P 91. Comprei um imóvel financiado em leilão. O que devo 
declarar? O valor do principal ou o valor do principal mais os juros? 
Declare tudo o que foi pago (principal mais juros). 
 
P 92. Uma brasileira está morando no exterior e trabalhando com rendimentos naquele 
país. Ela enviou dinheiro para o Brasil e deseja comprar diversos imóveis aqui. Como se deve 
declarar estes imóveis e valores, visto que já houve retenções no país de origem? 
Resp: A pessoa física que se ausentou do Brasil, em caráter temporário, tem seus rendimentos tributados 
como não-residente a partir do dia seguinte àquele em que completou doze meses consecutivos de 
ausência. 
Em decorrência, como já houve retenção no país de origem, deve ser observado se o referido país tem 
firmado com o Brasil tratado de reciprocidade para evitar a bitributação, ou seja, se haverá possibilidade 
de descontar o imposto já retido na origem. 
 
IMÓVEL OCUPADOIMÓVEL OCUPADOIMÓVEL OCUPADOIMÓVEL OCUPADO 
 
 
P 93. Sabemos que a lei do inquilinato sofreu 
recentemente algumas alterações, que vieram a 
beneficiar o proprietário, e para os leilões onde o 
imóvel em questão esta ocupado, sabemos que esse 
tipo ocorre com freqüência, e então o arrematante tem 
mais um custo com advogados para ter a posse do 
imóvel, existe, ou cogita-se alguma medida futura para 
que o imóvel só possa ser leiloado vazio? 
Resp: Não. A legislação continua permitindo que os imóveis 
sejam leiloados independentemente de estarem ocupados ou desocupados. Também não há notícias de 
projetos de lei no poder legislativo em sentido contrário. 
 
Como DesocuparComo DesocuparComo DesocuparComo Desocupar 
P 94. Qual a forma mais rápida de retirar o morador? 
Resp: Com certeza entrar em acordo com o mutuário é a forma mais rápida de desocupar o imóvel. Você 
pode propor, por exemplo, um prazo justo para ele se organizar e sair e/ou pagar a ele o que apagaria a 
uma advogado para fazer a desocupação judicialmente. O importante é que você se posicione como uma 
pessoa que quer resolver o problema dela na medida do possível. Você entende que a situação é delicada 
e que você quer ajudar a resolver da melhor maneira possível, de forma amigável. É bem diferente de já 
chegar ameaçando a retirada forçada. Por vezes o mutuário sai tranquilamente para evitar o 
constrangimento. 
 
P 95. O direito protege mais quem perde o imóvel em leilões ou quem compra o imóvel em 
leilões? 
Resp: O direito protege tanto um quanto o outro. A lei não faz distinção. Se a lei garante que o devedor 
só irá perder o imóvel após garantida sua ampla defesa, todos os atos devem ser realizados nesse 
sentido, sob pena de nulidade. Da mesma fora, se a lei garante que o arrematante possui direito de 
arrematar em hasta pública, todos os atos fielmente praticados com base na lei deverão ser respeitados e 
não poderão serão anulados. 
 
P 96. Por qual razão a Caixa não se responsabiliza em tirar a pessoa que esta no imóvel 
quando ele é arrematado? 
Porque a retirada do ocupante do imóvel pressupõe gastos que a CAIXA não pretende arcar. 
GarantiaGarantiaGarantiaGarantia 
 
P 97. Há perigo do ocupante não sair e eu correr risco de perder 
todo o dinheiro investido no negócio? 
Resp: Não há esse risco. Se o mutuário não conseguir embargar o leilão, ele 
necessariamente deve desocupar o imóvel. Por espontânea vontade ou, num 
extremo, à força. Isso porque se o leilão não for cancelado, quando se entra 
com a ordem de imissão de posse o juiz ordena a desocupação do imóvel e, 
para fazer cumprir