Ebook Manual de arrematação

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1) Apresentação: 4 
1.1 Smart Leilões – quem somos nós 4 
1.2 Ideias gerais sobre o investimento de imóveis. 5 
1.3 Investimento em Leilões 7 
2) Definição de Leilão 7 
2.1 Modalidades 8 
2.1.1 Presencial 8 
2.1.2 Eletrônico 8 
2.2 Tipos de Leilões 9 
2.2.1 Extrajudiciais 9 
2.2.2 Judiciais 9 
2.3 As praças de um leilão 10 
3) Principais riscos envolvidos e como encontrar oportunidades 10 
3.1 Principais riscos envolvidos 10 
3.2 Como encontrar leilões e prospectar boas oportunidades 11 
4) Procedimentos para uma arrematação segura 12 
4.1 Análise do Edital 13 
4.1.1 Data da realização do leilão 13 
4.1.2 Descrição do imóvel no Edital/Site coincide com o descrito na Matrícula 
do Imóvel? 13 
4.1.3 Situação da ocupação do imóvel (Ocupado x Desocupado) 15 
4.1.4 Condições de pagamento 16 
4.1.5 Dívidas de condomínio anteriores à data do leilão 17 
4.1.6 Dívidas tributárias anteriores à data do leilão 17 
4.1.7 Consta alguma ação judicial no edital 19 
4.1.8 Dados do devedor (nome e CPF) 20 
4.1.9 Dados do processo judicial que originou o leilão 20 
4.2 Análise da Matrícula 21 
4.2.1 A(s) vaga(s) de garagem consta(m) na matrícula do imóvel? 22 
4.2.2 O imóvel está registrado em nome da pessoa executada? 23 
4.2.3 Houve registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula? 23 
4.2.4 Há na matrícula a informação de que o devedor fiduciante foi intimado para 
purgar a mora? 24 
4.2.5 O devedor foi notificado das datas do leilão? 25 
 
 3 
4.2.6 Houve averbação da consolidação da propriedade em nome do credor 
fiduciário? 27 
4.2.7 Há algum gravame no imóvel 27 
4.2.8 Verificar se a construção está devidamente averbada na matrícula 28 
4.3 Pesquisa de ações judiciais 28 
4.3.1 Existem ações judiciais em nome do devedor que podem recair sobre o 
imóvel? 29 
4.3.2 Todos os credores foram devidamente intimados da data de realização do 
leilão? 30 
4.3.3 Existe algum contrato particular de compra e venda entre o devedor e um 
terceiro? 30 
4.3.4 O devedor é sócio de alguma empresa? Há algum processo contra a 
empresa? 31 
4.4 Vistoria ao imóvel 32 
4.4.1 Imóvel está ocupado/desocupado? Quem ocupa? Invadido? 33 
4.4.2 Obter valor da dívida de condomínio 34 
4.4.3 Valor de venda e liquidez 34 
4.5 Viabilidade financeira 36 
5) Procedimentos após a arrematação 39 
5.1 Formalização da Propriedade 39 
5.1.1 Pagamento do Lance e Comissão do Leiloeiro 39 
5.1.2 Carta de Arrematação 40 
5.1.2 Procedimentos para dar baixa de gravames 40 
5.1.3 ITBI 41 
5.1.4 Escritura 42 
5.1.5 Registro 44 
5.1.6 Formalização da Posse 45 
5.1.6.1 Imóvel Desocupado 45 
5.1.6.2 Imóvel Ocupado 46 
6) Procedimentos para Venda/Aluguel do Imóvel 48 
6.1 Como Anunciar o Imóvel para Venda ou Aluguel 49 
6.2 Imposto de Renda na Venda 51 
6.2.1 Arrematando na Pessoa Física 52 
6.2.2 Arrematando na Pessoa Jurídica 53 
 
 
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1) Apresentação: 
1.1 Smart Leilões – quem somos nós 
A Smart Leilões é uma parceria entre amigos para investimentos no mercado 
imobiliário. Para que nos conheçam um pouco mais: 
Pedro: www.linkedin.com/in/pedro-gomide-87a043b1/ 
 
Pierre: www.linkedin.com/in/pierre-h-641825186/ 
 
Renan: www.linkedin.com/in/renan-oliveira-25a793163 
 
Esta breve apresentação vai ajudá-los a nos conhecer melhor, mas nosso 
objetivo é passar conteúdo prático, independentemente da nossa formação. 
Nossa missão é mostrar que qualquer um pode comprar imóvel em leilão e 
realizar o sonho da casa própria. 
http://www.linkedin.com/in/pedro-gomide-87a043b1/ 
http://www.linkedin.com/in/pierre-h-641825186/
http://www.linkedin.com/in/renan-oliveira-25a793163
 
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Nosso objetivo com este e-book é proporcionar conteúdo de qualidade para 
aqueles que desejam ingressar no mundo dos leilões, assim como fazemos em 
nossas redes sociais: 
 
@smartleilões Smart Leilões Smart Leilões SmartCast 
Nós atuamos no universo de imóveis desde 2013, desde quando, em razão de 
nosso trabalho, necessitamos vistoriar dezenas de imóveis, conhecer, medir, 
comparar; por isto, conhecemos bem diversas realidades e, também, os 
principais fatores que agregam valor ao imóvel. 
A partir de 2018 decidimos ingressar no mercado de leilões de imóveis, por ser 
um mercado altamente lucrativo e relativamente seguro, se comparado a outros 
investimentos, e, também, por termos experiência neste mercado, como já 
dissemos antes. 
Como forma de diluir o risco e ampliar nossa capacidade de investimento, 
resolvemos realizar os investimentos em sociedade, e, por isto, estamos 
conseguindo atingir nossos objetivos neste mercado. 
Ressaltamos que não é complicado participar e arrematar em leilões, e qualquer 
um pode ingressar neste mercado. Nós vamos ajudá-lo, com teoria, mas, 
principalmente, com a prática, o que acelera a curva de aprendizado. Quem sabe 
neste ano você não arremata o seu primeiro imóvel? 
1.2 Ideias gerais sobre o investimento de imóveis. 
O investimento em imóveis é uma modalidade tradicional de alocação de 
recursos. Quem nunca ouviu dos pais ou avós sobre a importância de se ter 
imóvel? Realmente, eles têm razão. 
http://www.instagram.com/smartleiloes/
http://www.instagram.com/smartleiloes/
http://t.me/smartleiloes
http://t.me/smartleiloes
http://www.youtube.com/channel/UC8-o-a7I0C96NMOjrWG3Jsg?view_as=subscriber
http://www.youtube.com/channel/UC8-o-a7I0C96NMOjrWG3Jsg?view_as=subscriber
http://open.spotify.com/show/0uMnFvIsBx9HZQKxuaLrT3
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Em toda política de investimentos que busca acumular patrimônio a longo prazo, 
é fundamental que o investidor considere a alocação de parte do capital em 
imóveis. Isto porque, como já dissemos diversas vezes, o imóvel não é apenas 
uma parte do seu capital, mas uma reserva de valor, ou seja, um bem físico 
imune aos riscos dos valores mobiliários. 
É importante ressaltar, contudo, que o investimento em imóveis não pode 
representar todo o portfólio de uma pessoa ou família. Isto porque, como 
qualquer coisa na vida, existem vantagens e desvantagens. 
Como vantagens, podemos destacar a resiliência do mercado imobiliário ao 
longo do tempo, trazendo retornos expressivos e, ainda, protegendo o 
investimento dos efeitos da inflação, como regra. 
O valor dos imóveis corresponde a um múltiplo do valor dos aluguéis, via de 
regra. Sendo assim, os efeitos da inflação são absorvidos pela valorização 
imobiliária uma vez que os aluguéis também são corrigidos pela inflação. É 
importante ressaltar, ainda, a possibilidade obter renda passiva com o aluguel 
dos imóveis. 
Como desvantagem, podemos destacar a ausência de liquidez imediata, ou seja, 
não é simples transformar seu ativo em espécie e isto pode demorar meses. É 
importante ressaltar que a ausência de liquidez pode ser uma proteção em 
momentos de pânico, como aconteceu com a pandemia da COVID-19, pois a 
ausência de transações correntes evita que o mercado seja assolado por 
negociações desarrazoadas e sem fundamento econômico, apenas com base 
no histerismo coletivo. 
Não existe nenhum motivo razoável para que o investimento em imóveis não 
seja considerado na carteira de investimentos de qualquer pessoa. A 
diversificação é fundamental, então, por isto, considere alocar capital em outras 
classes de ativos, como renda fixa, ações, FIIs, mas, NUNCA, se esqueça dos 
imóveis, pois são ativos tangíveis, protegem você da inflação, garantem renda 
passiva e, em uma situação extrema, é onde você e sua família estarão 
protegidos. 
 
 7 
1.3 Investimento em Leilões 
Neste contexto de investimento em imóveis, em que é fundamental a inclusão 
dessa classe de ativos em um portfólio que vise segurança, rentabilidade e 
produção de renda passiva, é importante destacar a importância dos leilões para 
potencializar os resultados.Os leilões possibilitam a aquisição de imóveis com até 50% de desconto em 
relação ao valor de mercado, em alguns casos ainda mais do que isso. Nesse 
sentido, aumentam a segurança, possibilitando a diversificação e, claro, 
potencializando a rentabilidade, na medida em que a renda passiva produzida 
pelos aluguéis poderá representar um percentual sobre o valor investido muito 
acima dos praticados no mercado. 
Com este manual, você será capaz de arrematar imóveis e se aproveitar das 
oportunidades diversas existentes no mercado, simplesmente por saber da 
existência dos leilões e por se preparar para participação. Ao final da leitura, 
você entenderá o que quisemos dizer. Vamos adiante. 
 
2) Definição de Leilão 
Antes de tudo, importante mencionar que o leilão não é nada mais que uma 
modalidade de negociação, em que há, basicamente, uma disputa em relação a 
quem dá a maior oferta. 
A grande vantagem dos leilões é que existe a possibilidade do participante 
melhor preparado se beneficiar da assimetria de informação em relação ao bem 
em leilão. Por assimetria de informação podemos entender uma transação em 
que uma parte tem mais ou melhor informação do que a outra parte, fruto do 
trabalho sério e de uma análise bem feita, “sem esqueminhas”, como esse ebook 
se propõe a ensinar. 
Para que isto aconteça e você possa se beneficiar por possuir mais informações 
que os concorrentes em um leilão de imóvel, é preciso que se realize pesquisas 
prévias ao leilão da forma mais detalhada possível. 
 
 8 
Isto envolve pesquisas detalhadas sobre o imóvel, sobre o devedor, sobre o 
processo, caso exista, e sobre outros credores, que podem vir a reivindicar, 
também, a propriedade do imóvel. 
A Smart Leilões disponibiliza, gratuitamente, um check-list, disponível em 
https://mailchi.mp/fc26d7a7a680/check-list-smart-leiloes, capaz de orientar os 
participantes sobre as informações que precisam ser levantadas, previamente, 
para que a arrematação seja segura e que haja o benefício da assimetria de 
informação. 
2.1 Modalidades 
2.1.1 Presencial 
Este é o modelo histórico da realização dos leilões, quando, no passado, 
ocorriam em uma praça na qual se hasteava uma lança (hasta) e, antes da 
revolução digital, em locais previamente designados. 
Por isto, apesar da modalidade presencial ser a tradicional, hoje é cada vez mais 
escassa, em razão da adoção, pelos leiloeiros, da modalidade eletrônica, que 
aumenta a amplitude do leilão, reduzindo os custos e gerando maior 
concorrência e possibilidades para as pessoas que militam neste ramo. 
2.1.2 Eletrônico 
Diante de um cenário cada mais vez mais digital, em que as soluções passam, 
necessariamente, pela digitalização de processos de negócio e utilização de 
ferramentas que facilitam a interação entre clientes, fornecedores e 
intermediários, seria impensável que os leilões não evoluíssem. 
Com isso, surgiram os leilões eletrônicos, realizados exclusivamente pela 
internet. Neste tipo de leilão, o credenciamento, lance e pagamentos são 
realizados eletronicamente, sem qualquer contato com o leiloeiro ou vendedor. 
Isto, contudo, não elimina a necessidade do possível interessado visitar o bem 
para o qual deseja oferecer lance. Antes de participar de qualquer leilão, 
especialmente de imóveis, é imprescindível a realização de vistoria prévia e 
verificação das condições reais do imóvel, como trataremos mais adiante. 
 
 9 
Mas, por ora, o mais importante é saber que é possível participar de leilões do 
conforto de sua casa. 
2.2 Tipos de Leilões 
2.2.1 Extrajudiciais 
Os leilões extrajudiciais são aqueles que não decorrem de um processo judicial, 
ou seja, não ocorrem em decorrência de um litígio vinculado a uma ação judicial 
em curso no Poder Judiciário. 
Os leilões extrajudiciais mais interessantes são aquelas decorrentes da 
consolidação da propriedade por instituições bancárias em virtude do 
inadimplemento de financiamento imobiliário, por força do exercício da garantia 
oferecida em contratos de alienação fiduciária, conforme prescreve a Lei nº 
9.514, de 20 de novembro de 1997. 
É importante observar o procedimento detalhado da Lei para que não se adquira 
imóvel em procedimento eivado de nulidade que poderá ser arguida pelo 
devedor em momento posterior. Para isto, observe atentamente as disposições 
deste manual. 
2.2.2 Judiciais 
Os leilões judiciais são aqueles decorrentes de procedimento judicial e, portanto, 
decorrem de uma ação judicial e é ordenado pelo juiz. Em tese, são leilões que 
oferecem menos riscos, pois há um controle realizado pelo Poder Judiciário e 
pelas partes, sendo, portanto, um leilão mais seguro. 
Isto não significa que não exista risco, mas, somente, que as verificações 
necessárias necessitam ser feitas pelo arrematante, mas como controle e gestão 
de risco, já que foram realizadas no próprio processo. 
Deve-se ter muito cuidado com as intimações do devedor e com a possibilidade, 
ainda que remota, do imóvel ser objeto de leilão em outro processo de outra 
comarca. O ideal é procurar eventuais processos contra o proprietário nos 
tribunais para evitar qualquer tipo de problema nesse sentido. 
 
 10 
2.3 As praças de um leilão 
A expressão “praça” tem origem no direito romano, já que a arrematação do bem 
realmente ocorria em uma praça, na qual se hasteava uma lança (hasta). 
Para a alienação dos bens são, em geral, designadas duas datas, ou seja, duas 
praças: 
i) na primeira praça os bens têm de ser alienados por montante igual ou superior 
ao valor da avaliação; 
ii) na segunda, os bens podem ser alienados por montante inferior ao valor da 
avaliação. 
Como regra, normalmente a alienação dos bens imóveis ocorrem em segunda 
praça, tendo em vista que é neste momento que há um maior interesse em 
participar, pois há descontos expressivos em relação ao valor de mercado. 
3) Principais riscos envolvidos e como encontrar oportunidades 
3.1 Principais riscos envolvidos 
Os principais riscos envolvidos na aquisição de imóveis em leilão são: 
i) eventual anulação do leilão: neste ponto, é fundamental que o arrematante 
verifique se todas as exigências legais de notificação do devedor para purga da 
mora e das datas do leilão foram realizadas pois isto pode gerar nulidade do 
leilão e trazer transtornos aos arrematantes. 
Para realizar uma arrematação segura, utilize o check-list Smart, disponível em 
https://mailchi.mp/fc26d7a7a680/check-list-smart-leiloes. 
ii) imóvel ocupado ou invadido: neste ponto, é preciso avaliar com cuidado, e de 
maneira antecipada, o que consta no Edital e também o perfil do devedor. 
Inicialmente, é importante dizer que as melhores oportunidades são aquelas em 
que há assimetria de informação; ou seja, as informações públicas tornam o 
negócio menos atrativo do que as informações reais, buscadas pelo potencial 
arrematante. Ressalvamos que não indicamos a participação em leilão de imóvel 
invadido, pois pode haver pedido do ocupante de usucapião. 
 
 11 
iii) verificação da legitimidade do leiloeiro: é importante verificar se o leiloeiro 
indicado no edital consta na lista da Junta Comercial do Estado. Confira o CNPJ 
ou CPF do mesmo na Receita Federal e também confira se é o mesmo 
documento indicado na conta bancária ou boleto de cobrando do leiloeiro. 
Procurando no Google é possível identificar em sites de reclamações relatos de 
golpes. 
A maioria das arrematações da Smart Leilões são realizadas em imóveis que 
constam como ocupados no Edital, mas, na vistoria em campo, verificamos que 
não estava ocupado. 
É importante destacar, porém, que existem situações em que imóveis ocupados 
podem se tornar boas oportunidades e, nestes casos, devem ser tomadas as 
seguintes precauções: 
a) verificar se o devedor pode dificultar a imissão na posse do imóvel; para 
isto, procure conversar com o devedor, investigar o seu perfil, por meio 
das redes sociais e possíveisações judiciais nas quais esteja envolvido. 
b) sempre considere, inicialmente, a possibilidade de acordo, de modo a 
evitar a judicialização. Isto evita desgaste e agiliza a posse e, caso você 
seja investidor, a venda do imóvel. Se for para aquisição da casa própria, 
evita que seja necessário pagar aluguéis adicionais na atual moradia. 
c) para eventual demanda judicial, se a posse não ocorrer de maneira 
amigável, reserve entre cinco a dez por cento do valor do imóvel para 
custear eventuais despesas, como custas judiciais e honorários 
advocatícios. Isto é um valor confortável e que talvez não seja utilizado, 
mas é importante considerar no cálculo de viabilidade, para que não seja 
surpreendido e torne o negócio inviável. 
3.2 Como encontrar leilões e prospectar boas oportunidades 
É possível encontrar boas oportunidades em pesquisas realizadas pela internet, 
utilizando a ferramenta de busca do Google. Esta é a maneira mais rápida e 
prática de encontrar leilões de imóveis Brasil afora. 
Uma outra alternativa é procurar nos sites de leiloeiros. Para descobrir quais são 
os leiloeiros cadastrados em sua região, basta realizar uma busca na Junta 
 
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Comercial de seu Estado. Em seguida, será preciso encontrar o website de cada 
leiloeiro para verificar as oportunidades. Lembre-se de cadastrar na newsletter 
que a maioria deles oferece, assim, você passará a receber as oportunidades 
por e-mail, facilitando o trabalho. 
Outra alternativa, e, nesse caso, para imóveis decorrentes de consolidação de 
propriedade de imóvel em contrato de alienação fiduciária, é procurar nos sites 
dos bancos a lista de imóveis à venda pelas instituições. A lista mais completa é 
oferecida pela Caixa Econômica Federal, que permite a busca por Estado e 
exporta os dados para serem tratados por ferramentas como Excel. 
Para acessar: https://venda-imoveis.caixa.gov.br/sistema/download-lista.asp 
4) Procedimentos para uma arrematação segura 
"O investimento em conhecimento é aquele que traz maiores retornos" Benjamin 
Franklin 
Para que seja feita uma arrematação segura, minimizando os riscos envolvidos, 
é necessário que seja feita uma análise de todos os fatores envolvidos na 
arrematação. 
Destacamos que, para fazer essa análise, não precisa ser advogado. Você 
mesmo pode fazer se seguir o passo a passo. 
As principais análises que deverão ser feitas são: 
⮚ Análise do edital; 
⮚ Análise da matrícula; 
⮚ Pesquisas de ações judiciais; 
⮚ Vistoria do imóvel; e 
⮚ Viabilidade financeira. 
 
 
 13 
 
4.1 Análise do Edital 
O edital é um dos documentos mais importantes do leilão. É o documento 
elaborado pelo leiloeiro e nele constam as regras sobre todo o procedimento do 
leilão. Informações relevantes como a descrição do bem, data do leilão, formas 
de pagamento são nele divulgadas. Podemos dizer que o edital é a “lei” do leilão. 
Principais informações que deverão ser checadas no edital: 
4.1.1 Data da realização do leilão 
É muito importante checar a data e o horário programados para o leilão. Você 
não pode perder um leilão porque esqueceu a data. Para isso, se programe e 
marque a data em sua agenda e, se possível, coloque um aviso no seu celular. 
4.1.2 Descrição do imóvel no Edital/Site coincide com o descrito na Matrícula 
do Imóvel? 
É recomendável que se verifique se a descrição do imóvel que está no edital é a 
mesma da matrícula do imóvel. 
 
 14 
Especial atenção deve ser dada para vaga de garagem. Deve ser verificado 
se a vaga de garagem também está sendo leiloada junto com o imóvel porque a 
vaga de garagem pode ser uma unidade autônoma e ter matrícula separada e 
não estar sendo leiloada junto com o imóvel. A vaga tem que estar descrita na 
matrícula do imóvel leiloado. 
Pode acontecer de você achar que está comprando o imóvel com vaga e, na 
verdade, não está. 
Essa informação é importante também na hora de realizar a avaliação do imóvel. 
Pode acontecer de o laudo de avaliação ter sido feito considerando que o imóvel 
possui vaga e na verdade ele não possui. Isso fará a diferença no seu lance. 
Voltaremos a falar desse tema mais a frente. 
Veja abaixo um exemplo de um edital do leiloeiro Zukerman 
(https://www.zukerman.com.br/apartamento-jaragua-belo-horizonte-mg-18992-
143809): 
 
Agora veja a mesma informação na matrícula 
(https://files.zukerman.com.br/I20162lote014matricula.pdf): 
 
 
 15 
 
4.1.3 Situação da ocupação do imóvel (Ocupado x Desocupado) 
No edital, constará a informação se o imóvel está ocupado ou desocupado. 
Porém, esta informação deve ser checada através de visita ao imóvel pelo 
arrematante, uma vez que apesar de no edital constar uma coisa, na prática pode 
ser outra. 
Como exemplo citamos os dois últimos imóveis que arrematamos. No edital 
constava que o imóvel estava ocupado, porém, em visita ao imóvel verificamos 
que ele já estava vazio. 
Veja abaixo um exemplo de um edital do leiloeiro Zukerman 
(https://www.zukerman.com.br/apartamento-icarai-niteroi-rj-19044-143997): 
 
 
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4.1.4 Condições de pagamento 
É no edital que você encontrará as formas de pagamentos possíveis. Nem 
sempre é necessário ter todo o valor do lance para arrematar o imóvel. Há leilões 
que aceitam o financiamento, o uso de carta de crédito e até do FGTS. 
Vai depender do tipo de leilão, se é judicial ou extrajudicial. 
Se o leilão for judicial, você poderá fazer uma proposta dando 25% de entrada e 
financiando o restante em até 30 meses. Detalhe importante é que a proposta 
deve ser encaminhada ao leiloeiro até a data do leilão e que ela será preterida 
em relação a um lance à vista. 
Já nos leilões extrajudiciais não há a obrigatoriedade de dar os 25% de entrada. 
Normalmente, quando há a possibilidade de parcelamento, os bancos 
estabelecem a entrada em torno de 10% do lance e o restante financiado em até 
48 meses. 
Veja abaixo um exemplo de um edital do leiloeiro Zukerman 
(https://www.zukerman.com.br/apartamento-jaragua-belo-horizonte-mg-18992-
143809): 
 
 17 
 
 
4.1.5 Dívidas de condomínio anteriores à data do leilão 
Essa é uma das informações mais importantes do edital. Você deverá ficar muito 
atento ao que diz o edital sobre as dívidas de condomínio anteriores à 
arrematação. 
Em regra, as despesas de condomínio até a data de realização são de 
responsabilidade do vendedor e, a partir dessa data, serão de responsabilidade 
do arrematante. Mas, isso não é em todos os leilões, por isso você deverá ler 
com atenção o edital. 
Apesar de o valor da dívida de condomínio normalmente vir no edital, para 
conseguir saber o valor real da dívida de condomínio o ideal é você visitar o 
imóvel e conversar com o síndico ou com a administradora do condomínio. 
Normalmente, eles passarão essa informação sem muita resistência, até porque 
é do interesse deles que essas dívidas sejam quitadas logo. 
4.1.6 Dívidas tributárias anteriores à data do leilão 
O entendimento majoritário é que as dívidas tributárias anteriores ao leilão são 
descontadas do preço pago pelo arrematante. Ou seja, ele não herda a dívida. 
Essa é a previsão do Art. 130 do Código Tributário Nacional. 
Mas, às vezes, ocorre de constar no edital que o arrematante será responsável 
pelas dívidas tributárias. E aí? O que fazer? 
 
 18 
Nesse caso, não adianta “brigar” com o edital. Se houver interesse em adquirir 
o imóvel, o mais prudente é incluir no custo da aquisição as dívidas de IPTU. 
Veja o entendimento do STJ sobre os casos nos quais há a previsão no edital de 
que o arrematante responderá pelas dívidas de IPTU anteriores à arrematação: 
“PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. HASTA PÚBLICA. EDITAL. OMISSÃO. 
ANULAÇÃO. DEMONSTRAÇÃO DO PREJUÍZO. NECESSIDADE. 
RESPONSABILIZAÇÃO DO ARREMATANTE POR DÉBITOS DE IPTU. 
POSSIBILIDADE. POSTERIOR FALÊNCIA DA EMPRESA DEVEDORA. 
IRRELEVÂNCIA. 
1. O art. 686 do CPC estabelece o conteúdo mínimo do edital de hasta pública, 
visandopreponderantemente aos interesses dos potenciais arrematantes, de 
modo a conferir-lhes informações indispensáveis à definição do efetivo interesse 
no bem levado a leilão, bem como do valor máximo que estarão dispostos a 
oferecer a título de lanço. De regra, pois, eventual nulidade relacionada à 
omissão do edital aproveita apenas ao arrematante e depende da demonstração 
da existência de prejuízo, sendo incabível tal alegação pelo devedor que não foi 
prejudicado. 
2. Não viola o art. 130 do CTN o edital de hasta pública que prevê a 
responsabilidade do arrematante por débitos fiscais de IPTU. Assumindo o 
arrematante do imóvel a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, o Município 
passa a ter dupla garantia de quitação da dívida tributária, quais sejam: (i) a 
garantia pessoal do arrematante, aceita judicialmente por ocasião da 
arrematação; e (ii) a garantia real representada pelo imóvel arrematado, que dá 
origem ao próprio débito de IPTU. 
 
 19 
3. Tendo a arrematação ocorrido mais de 06 meses antes da falência da 
empresa devedora, o imóvel arrematado não integrará a massa falida, eis que 
terá deixado o patrimônio da empresa antes da decretação da quebra. Assim, 
não se poderá falar em prejuízo aos credores, muito menos em habilitação do 
crédito relativo ao débito de IPTU, pois a dívida do Município terá como sujeito 
passivo o arrematante, novo proprietário do imóvel. 4. Recurso especial a que 
se nega provimento. (REsp 1316970/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 
TERCEIRA TURMA, DJe 07/06/2013)” 
Você poderá verificar a dívida de IPTU junto à Secretaria Municipal de Fazenda. 
Para isso, será necessário ter o CPF do devedor e do Índice cadastral do imóvel 
(essas informações estão na matrícula do imóvel). 
Veja abaixo um exemplo de um edital do leiloeiro Zukerman 
(https://www.zukerman.com.br/apartamento-jacarepagua-rio-de-janeiro-rj-
18992-143816): 
 
4.1.7 Consta alguma ação judicial no edital 
Você deverá ler o edital com atenção e procurar se há alguma informação sobre 
eventual ação judicial envolvendo o imóvel. Neste caso, deverá anotar o número 
do processo e buscar mais informações no site do Tribunal onde está tramitando 
o processo. 
 
 20 
Veja abaixo um exemplo de um edital do leiloeiro Zukerman 
(https://www.zukerman.com.br/apartamento-maracana-rio-de-janeiro-rj-19044-
143991): 
 
 
4.1.8 Dados do devedor (nome e CPF) 
Você deverá verificar, no edital, e anotar o CPF do devedor para efetuar a etapa 
de pesquisas de ações judiciais. 
De posse do CPF do devedor, você deverá fazer uma pesquisa ampla nos 
diversos Tribunais se existem ações judiciais nas quais o devedor é réu ou autor. 
4.1.9 Dados do processo judicial que originou o leilão 
Se o leilão for judicial, você deverá anotar o número do processo e buscar mais 
informações no site do Tribunal onde está tramitando o processo. 
Na análise do processo, deverá ser verificado se todos os trâmites foram 
cumpridos e especial atenção deverá ser dada para a regular notificação de 
todos os envolvidos. 
 
 21 
4.2 Análise da Matrícula 
É o estudo detalhado de todas as informações relevantes da matrícula do imóvel. 
A matrícula é o documento que contém todas as informações do imóvel, desde 
a sua origem até o momento. É como se fosse a identidade do imóvel e contém 
seu histórico de vida, o nome do proprietário e a forma de aquisição. Cada imóvel 
possui um único número de matrícula. É na matrícula que são registradas todas 
as compras e vendas do imóvel. 
Existem dois atos que são praticados na matrícula: 
 Registro: são os atos principais que envolvem a transferência da 
titularidade, a constituição de direitos reais sobre o imóvel e de ônus para o 
imóvel. São identificados pela letra R seguida da ordem cronológica do ato e do 
número da matrícula: R-5-107288. (Art. 167, I, Lei 6015/73) 
Exemplos: compra e venda, doação, contrato de alienação fiduciária em 
garantia, arresto, penhora, etc 
 Averbação: são os atos acessórios que envolvem o imóvel ou a pessoa 
que é proprietária. São identificados pelas letras AV seguidas da ordem 
cronológica do ato e do número da matrícula: AV-6-107288. (Art. 167, II, Lei 
6015/73) 
Exemplos: alteração do regime de bens do casamento, divórcio, alteração de 
numeração do imóvel, instituição da convenção de condomínio, certidão de 
baixa, habite-se, etc. 
Nessa etapa, é importante verificar se estão averbadas penhoras, arrestos, 
sequestros, indisponibilidade, usufruto e outras situações relevantes como ‘se 
todos os envolvidos foram devidamente notificados do leilão’. 
Cabe destacar que todas as informações registradas na matrícula são públicas 
e qualquer um pode ter acesso. Não há sigilo. Toda a sua análise deve ser feita 
com base na matrícula atualizada do imóvel. 
 
 22 
Veja um exemplo real de matrícula no link: 
https://assets.sold.com.br/cdn/anexos/9311/1474476/20200228_165637_536fc
ae092fe098952019932602184fb.pdf 
 
 
Principais informações que deverão ser checadas na matrícula do imóvel: 
4.2.1 A(s) vaga(s) de garagem consta(m) na matrícula do imóvel? 
Essa análise deve ser feita junta com a análise do edital do leilão. 
Deve ser verificado se a vaga de garagem consta na descrição do bem no edital 
e na matrícula do imóvel. Tem que ter certeza de que a vaga de garagem 
também está sendo leiloada junto com o imóvel porque a vaga de garagem pode 
ser uma unidade autônoma e ter matrícula separada e não estar sendo leiloada 
junto com o imóvel. A vaga tem que estar descrita na matrícula. 
Pode acontecer de você achar que está comprando o imóvel com vaga e na 
verdade não está. 
Essa informação é importante também na hora de realizar a avaliação do imóvel. 
Pode acontecer de o laudo de avaliação ter sido feito considerando que o imóvel 
possui vaga e, na verdade, ele não possui. Isso fará a diferença no seu lance. 
 
 23 
Veja no exemplo abaixo a descrição da vaga de garagem na matrícula no link: 
https://assets.sold.com.br/cdn/anexos/9311/1474476/20200228_165637_536fc
ae092fe098952019932602184fb.pdf 
 
4.2.2 O imóvel está registrado em nome da pessoa executada? 
É importante verificar, na matrícula, o nome da pessoa que consta como 
proprietária e verificar se é o mesmo da pessoa executada no processo. 
Pode ocorrer de a pessoa executada não ser a proprietária do bem e sim de 
direitos sobre o bem. Nesse caso, o leilão não é do bem em si, mas dos direitos 
sobre o bem. Caso você arremate o lote, você não estará adquirindo o imóvel, 
apenas direitos sobre ele. 
É o caso quando o proprietário vende o bem para terceiro apenas com 
compromisso de compra e venda e não há o registro porque não houve a 
anuência do banco. Se este terceiro for executado o seu direito sobre o bem 
pode ir a leilão também. 
4.2.3 Houve registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula? 
Para que o contrato de alienação fiduciária tenha validade perante terceiros, ele 
deve ser registrado na matrícula do imóvel. 
Veja abaixo um exemplo de contrato de alienação fiduciária registrado na 
matrícula (https://files.zukerman.com.br/I20283lote009matricula.pdf): 
 
 
 24 
 
4.2.4 Há na matrícula a informação de que o devedor fiduciante foi intimado para 
purgar a mora? 
A notificação do devedor fiduciante para purgar a mora (pagar a dívida) tem que 
estar averbada na matrícula do imóvel. Se não houver, o devedor pode embargar 
a arrematação e o leilão pode até ser anulado pelo juiz. 
Essa é uma das mais importantes verificações a ser feita na análise da 
matrícula. 
Veja abaixo como identificar a intimação na matrícula do imóvel 
(https://files.zukerman.com.br/I20283lote009matricula.pdf): 
 
 
 
 
 25 
4.2.5 O devedor foi notificado das datas do leilão? 
Da mesma forma que o devedor deve ser intimado para purgar a mora, caso ele 
não o faça e o imóvel vá a leilão, ele tem que ser comunicado sobre as datas, 
horários e locais dos leilões mediante correspondênciadirigida aos endereços 
constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 
Essa necessidade de notificar o devedor das datas, horários e locais dos leilões 
surgiu com a lei 13.465, de 11 de julho de 2017, que incluiu no artigo 27 o 
parágrafo 2º-A na Lei da Alienação Fiduciária. Veja como ficou a redação da lei 
após a alteração: 
“Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo 
de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, 
promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 
(...) 
§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários 
e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante 
correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive 
ao endereço eletrônico.” 
A ausência dessa notificação das datas de realização pode gerar a nulidade 
do leilão. Por isso, é importante verificar se houve a notificação. Essa verificação 
não é possível de se fazer pela matrícula, entre em contato com o leiloeiro e 
peça uma comprovação ou email confirmando a notificação. 
 
 26 
Essa obrigatoriedade da notificação do devedor sobre as datas do leilão está 
intimamente relacionada ao seu direito de preferência, uma vez que é 
assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel 
por preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos e demais 
despesas. 
 
 27 
Entretanto, há um lapso temporal para se exercer esse direito: Após a averbação 
da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e 
até a data da realização do segundo leilão, conforme Lei da Alienação Ficudiária 
9514/97. Contudo, já existe jurisprudência considerando que a data limite seria 
até a emissão da carta de arrematação. 
Por isso, a obrigatoriedade de notificar o devedor das datas dos leilões visa 
assegurar o exercício do seu direito de preferência. 
4.2.6 Houve averbação da consolidação da propriedade em nome do credor 
fiduciário? 
Para que o bem possa ir a leilão deve haver a consolidação da propriedade em 
nome do credor e esse procedimento deve ser averbado na matrícula do imóvel. 
Sem a averbação não pode o bem ser leiloado. 
Veja abaixo como localizar essa averbação na matrícula 
(https://files.zukerman.com.br/I20283lote009matricula.pdf): 
 
4.2.7 Há algum gravame no imóvel 
Verificar se consta na matrícula algum gravame como: 
- penhora, 
- arresto de órgão público, 
- sequestro, 
- usufruto, 
- imóvel de incapaz, e 
- registro de contrato de locação. 
 
 28 
Tais gravames não são impeditivos da aquisição em leilão, mas são fatores 
complicadores para aqueles que desejam uma arrematação segura e 
tranquila. 
Veja, por exemplo, o caso do usufruto. Se o imóvel for objeto de usufruto 
averbado na matrícula, o arrematante deverá respeitar o prazo do usufruto que 
pode ser temporário ou vitalício. Imagina ter que esperar o usufrutuário morrer 
para você poder usufruir do imóvel. Você participaria desse leilão? 
No caso de haver contrato de locação registrado na matrícula, ele deverá ser 
respeitado pelo arrematante. 
Nessa etapa, você já poderá identificar se há outros credores na matrícula e se 
eles foram devidamente notificados. 
4.2.8 Verificar se a construção está devidamente averbada na matrícula 
Essa análise é importante e deve ser feita junto com a vistoria do imóvel. 
Normalmente, os editais estabelecem que é do arrematante a responsabilidade 
da regularização documental/construção junto aos órgãos competentes. 
Pode ocorrer de o imóvel ter um acréscimo não regularizado na Prefeitura e não 
averbado na matrícula do imóvel. Nesse caso, caberá ao arrematante promover 
a regularização. 
4.3 Pesquisa de ações judiciais 
É muito importante pesquisar no site dos Tribunais se existem outras ações 
referentes ao imóvel, ao executado, e aos demais envolvidos, para não ser 
surpreendido mais tarde. 
Esta fase, talvez a mais importante, é a que traz informações adicionais acerca 
do imóvel e que nem sempre estão facilmente disponíveis; às vezes, nem 
mesmo na internet. É necessário realizar investigação em todos os meios 
possíveis, inclusive em visita ao imóvel. 
 
 29 
4.3.1 Existem ações judiciais em nome do devedor que podem recair sobre o 
imóvel? 
Para iniciar a pesquisa, você deverá acessar o site dos Tribunais de onde o 
imóvel está localizado e buscar eventuais processos em nome do devedor. Estas 
informações você encontrará na matrícula (nome e CPF). 
A busca inicial deve ser feita em processos de primeira instância. Caso 
encontre algum processo e verifique que há recurso, deverá fazer a consulta em 
processos de segunda instância. O foro deverá ser o do imóvel e também do 
domicílio do devedor. Se o leilão for extrajudicial, a busca deverá ser feita por 
processo da Vara Cível. Se o leilão for judicial a primeira busca deve ser feita 
pelo número do processo que levou o imóvel a leilão. 
Nos leilões extrajudiciais, é prudente verificar se o devedor é autor de alguma 
ação contra o banco questionando o contrato de alienação fiduciária em garantia. 
O mais comum é haver questionamento de cláusulas abusivas como elevadas 
taxas de juros, etc. 
Outras ações sobre o bem podem ocorrer, sendo as ações mais comuns de 
débito de condomínio e IPTU. Nesses processos, você já pode previamente 
verificar o valor da dívida. Normalmente, há nesses processos uma tabela com 
os valores das dívidas mês a mês. Mas é sempre bom checar essas informações 
porque tais valores são os informados na data do processo e podem não estar 
atualizados. 
Nessa análise, é importante traçar o perfil do devedor. Pela análise do 
processo, você irá identificar se o devedor está atento ao processo, se constituiu 
advogado, ofereceu defesa, apresentou muitas impugnações e recursos aos 
atos do processo. Tudo isso indica que ele está lutando até o fim para não perder 
o bem e que poderá tentar apresentar embargos à execução para atrasar a perda 
do bem e ganhar tempo. 
Agora pode ocorrer o contrário. O devedor não participar ativamente do 
processo, não se defender, não recorrer, não apresentar recursos e 
impugnações. Neste caso, tudo indica que ele não apresentará embargos à 
execução. 
 
 30 
4.3.2 Todos os credores foram devidamente intimados da data de realização do 
leilão? 
Outra questão importante a ser verificada no processo é se outros eventuais 
credores foram devidamente intimados da data de realização do leilão. Na 
análise da matrícula você irá verificar se há mais credores. Se houver, todos 
deverão ser intimados da realização do leilão. A ausência da intimação poderá 
acarretar na anulação do leilão. 
Todos os juízos que determinaram a averbação de eventual penhora do 
imóvel deverão ser intimados da data de realização do leilão. 
É muito raro, mas pode ocorrer de o imóvel ser leiloado duas vezes. Pode ocorrer 
de haver mais de um processo correndo em paralelo e, em cada um deles, o juiz 
determinar o leilão e não intimar os demais credores e o juízo de onde está 
ocorrendo o outro leilão. Nesse caso, caberia também ao leiloeiro do segundo 
leilão verificar se já não houve leilão prévio do bem. Mas, nem sempre essa 
diligência acontece. Já vimos casos de ocorrer dois leilões diferentes e pessoas 
diferentes arrematarem o imóvel. Nesse caso, aquele que primeiro registrar o 
bem será o legítimo proprietário. Por isso, é grande a importância de se acelerar 
o registro após a arrematação. 
4.3.3 Existe algum contrato particular de compra e venda entre o devedor e um 
terceiro? 
Essa informação é muito importante e pode ser encontrada em algum processo 
judicial nas buscas realizadas em nome do devedor ou do credor. 
Um caso que aconteceu com a SMARTLEILÕES recentemente serve de 
exemplo. Estávamos interessados em um imóvel. Fizemos todas as verificações 
necessárias antes da vistoria e o imóvel se apresentavacomo uma excelente 
aquisição. Porém, por ocasião da vistoria ao imóvel, descobrimos que quem 
ocupava o bem era terceira pessoa diversa do proprietário que constava na 
matrícula. 
 
 31 
O devedor já insolvente havia vendido o imóvel para terceiro através de 
compromisso de compra e venda sem a anuência do banco. Nesse caso, essa 
venda não será válida e a pessoa que comprou não conseguirá registrar o bem 
porque o proprietário é o banco que não autorizou a venda. 
Descobrimos, em pesquisa judicial, que há um processo no qual a pessoa que 
adquiriu o bem do devedor tenta conseguir o registro do imóvel contra o banco. 
Nesse caso, decidimos não prosseguir no leilão porque a pessoa havia acabado 
de comprar o bem, pagando um elevado valor à vista, era idosa e morava com 
um filho. Avaliamos que, em virtude do perfil desse novo morador, seria uma 
aquisição mais complicada e talvez demorasse bem mais tempo do que 
estávamos dispostos a esperar. 
Tudo isso destaca a importância de se realizar a vistoria do imóvel. É no 
trabalho de campo que você irá obter as melhores informações, porque são 
as informações reais. 
4.3.4 O devedor é sócio de alguma empresa? Há algum processo contra a 
empresa? 
Outro cuidado especial é verificar se o devedor é sócio de alguma empresa. Essa 
pesquisa pode ser feita pela internet pelo nome e CPF do devedor. Há diversos 
sites gratuitos e alguns pagos para realizar essa pesquisa. Outra opção é fazer 
a consulta no site da Junta Comercial do Estado. 
Veja abaixo uma consulta Realizada na Junta Comercial do Estado de São 
Paulo: 
 
 
 32 
 
Se, após a consulta, você verificar que o devedor é sócio de alguma empresa, 
deverá ser feita uma pesquisa para checar se há alguma ação judicial contra a 
empresa. Dependendo da ação, na maioria das vezes trabalhista, o juiz poderá 
desconstituir a personalidade jurídica da empresa e penhorar bens dos sócios 
para leiloar e quitar a dívida. 
4.4 Vistoria ao imóvel 
Este passo é essencial e não pode deixar de ser realizado. É na vistoria in loco 
que saberemos realmente se o imóvel está ou não ocupado, se o morador 
está propenso a negociar a sua saída ou se irá dificultar a posse do imóvel. 
Nessa etapa, podemos já obter informações sobre dívidas de condomínio e seu 
valor. Podemos também obter informações mais precisas sobre a avaliação do 
imóvel e sua liquidez. 
Veja as principais informações a serem obtidas na vistoria: 
 
 33 
4.4.1 Imóvel está ocupado/desocupado? Quem ocupa? Invadido? 
Apesar de constar no edital essa informação, você não pode confiar 100% nisso. 
Portanto, deverá colher mais informações a respeito. Se o processo for judicial 
você pode verificar se no auto de penhora há alguma informação relevante 
registrada pelo Oficial de Justiça, poderá ainda verificar se há alguma informação 
sobre a ocupação no laudo de avaliação realizado pelo perito. 
Mas nada disso irá substituir a informação coletada direto na fonte, ou seja, na 
visita ao imóvel. 
Já arrematamos imóveis que, no edital, constava que estava ocupado, mas na 
visita ao imóvel verificamos que o devedor já havia desocupado o imóvel há 
muito tempo. Em um dos casos, o antigo morador foi muito atencioso com a 
gente e nos mostrou o imóvel antes da realização do leilão. 
Só de você ter a informação de que o imóvel está desocupado já o coloca 
em vantagem frente a diversos outros competidores que não possuem essa 
informação e se amedrontam de participar do leilão porque acham que o imóvel 
está ocupado. 
Na visita, você poderá checar se o imóvel está ocupado ou não. O porteiro, o 
síndico e os vizinhos são ótimas fontes de informação. 
Nessa ocasião, você deve buscar identificar quem ocupa o imóvel. Se é o próprio 
devedor, algum parente, um inquilino ou terceiro que invadiu o imóvel. 
Dependendo das informações, você irá analisar os riscos e traçar a sua 
estratégia de ação caso se interesse em participar do leilão. Se o imóvel estiver 
invadido, por exemplo, você deverá saber que é uma situação mais complexa 
e de alto risco. O invasor pode já estar morando no imóvel há anos e possuir 
ação de usucapião tramitando na Justiça. Por isso, é importante esse trabalho 
de campo. 
Se o ocupante for um inquilino, após a arrematação, você deverá notificá-lo 
que é o novo proprietário e se deseja ou não dar prosseguimento ao contrato de 
locação. 
 
 34 
Já se o ocupante for o antigo proprietário, você deverá tentar primeiramente 
fazer um acordo para uma desocupação de forma amigável. Você pode ajudar 
nas despesas de mudança, dar um prazo, ajudar pagando uns meses de aluguel 
em outro imóvel etc. Se não houver acordo, a alternativa é entrar com uma ação 
de imissão de posse. 
4.4.2 Obter valor da dívida de condomínio 
A fonte mais segura da real dívida de condomínio é o síndico do prédio ou a 
administradora do condomínio. 
Nada mais adequado do que obter essa informação direto na fonte. E é no 
trabalho de campo que você irá obter o contato do síndico do prédio. Não tenha 
vergonha de perguntar e de se identificar como interessado em arrematar o 
imóvel no leilão. O síndico está muito interessado em que o leilão ocorra e que 
a dívida seja quitada, logo ele te passará o valor das dívidas sem burocracia. Em 
todas as nossas arrematações, nenhum síndico se negou a passar essas 
informações. 
A informação do valor real da dívida de condomínio será muito importante para 
você determinar até que valor seu lance poderá chegar. 
4.4.3 Valor de venda e liquidez 
Você deve aproveitar a visita para se informar sobre o valor de venda do 
imóvel. Essa informação pode ser conseguida com moradores do prédio e com 
o síndico. Pergunte por quanto foi vendido o último apartamento no prédio, 
quanto tempo levou para vender e outras informações relevantes. 
Aproveite a visita e busque na região anúncios de imóveis com as mesmas 
características e entre em contato com as corretoras para saber o preço. 
Na visita, você poderá ver as condições reais do imóvel. Se está bem conservado 
ou se vai precisar de reformas. 
 
 35 
É muito comum haver divergência entre a descrição do bem na matrícula e a 
realidade. É bom tentar identificar se há alguma benfeitoria que não consta na 
matrícula. Por exemplo, acréscimo de área construída, área privativa, vagas 
disponíveis, etc. Você pode identificar uma oportunidade, uma vez que a 
avaliação para o leilão pode ter sido feita com base em informações 
desatualizadas. 
Nessa etapa, você pode também já colher informações sobre a liquidez do 
imóvel, principalmente se o seu objetivo for comprar para revender e lucrar. 
Imóveis de valores mais altos normalmente possuem baixa liquidez. Você deve 
verificar se o imóvel é de venda rápida ou se é um imóvel que você vai demorar 
para vender. Um bom exemplo seria o de um apartamento sem área de garagem 
em um local onde há uma grande demanda por vagas de garagem. Outro caso 
seria o de você constatar que há muita oferta de imóveis similares ao seu na 
região; nesse caso, para uma venda rápida, certamente você deverá baixar seu 
preço de venda. 
Outra questão a ser verificada é se na região há comércios, supermercados, 
padarias, farmácia, escolas, postos de saúde, ponto de ônibus, shopping, fácil 
acesso aos meios de transportes, etc. 
Recomendamos que avalie se a região do imóvel é segura. Para isso, 
recomendamos que você visite o imóvel de noite para verificar como é a rua, se 
é deserta, iluminada, segura ou não. De dia, a percepção é uma e, de noite, pode 
ser bem diferente. 
Para aquisição em leilão, sugerimos apartamentos e não casas. Apartamentos 
são mais fáceis de serem avaliados porque são padronizados. Um mesmo prédio 
pode possuir vários apartamentos à venda, enquanto casas são de avaliação 
mais complexas. Cada uma é diferente da outra e podem possuir melhorias que 
dificultam a avaliação. 
 
 36 
4.5 Viabilidade financeira 
Em uma arremataçãohá outros custos ocultos além do lance (despesas com a 
comissão do leiloeiro, ITBI, Registro, IPTU, Condomínio, acordo com o morador, 
etc.). 
Desta forma, é importante levar em conta todas essas despesas e elaborar uma 
planilha para saber até que valor poderá chegar seu lance, de forma que seja 
uma aquisição lucrativa. 
Para isso, é muito importante ter uma planilha com o controle de todos os gastos 
envolvidos na arrematação e registro do imóvel. Nós, da SMARTLEILOES, 
fizemos uma planilha de custos que sempre usamos para avaliar se o imóvel é 
ou não uma boa oportunidade. 
Veja, a seguir, nossa Planilha Smart: 
Vale ressaltar que a Planilha Smart é inteligente, inserimos fórmulas na mesma 
que possibilitam apenas jogar os dados encontrados, de modo que ela faz os 
cálculos de viabilidade a partir disso, apresentando simulações de resultado para 
cada valor possível de oferta. 
 
 37 
 
Ter esse cenário traçado antes do Leilão é de suma importância, possibilita que 
você deixe de lado a emoção do momento e tome uma decisão racional na hora 
do lance. 
Abaixo, listamos todos os possíveis custos envolvidos na arrematação e venda 
do imóvel: 
- Lance 
- Comissão do leiloeiro 
- ITBI 
- Despesas cartoriais (Escritura, Registro, etc) 
- Dívidas de IPTU 
- Dívidas de Condomínio 
- Despesas de manutenção (IPTU e condomínio mensal) 
- Acordo com o morador 
- Custo de oportunidade 
- Reforma 
- Despesas com honorários advocatícios 
- Comissão do corretor 
- Imposto de renda 
 
 38 
Perceba que a nossa planilha inclui todos esses custos. Nada pode ficar de fora, 
caso contrário você pode não fazer um bom negócio. 
A seguir, algumas informações relevantes que você deverá checar nessa fase 
de análise da viabilidade do negócio: 
- É importante saber quanto o imóvel vale e se a região é valorizada. 
- Você vai comprar para moradia ou para investimento? 
- Qual a relação entre o lance inicial e o valor de avaliação? 
- A região é segura e possui negócios imobiliários (consultar imobiliárias da 
região)? 
- Existe necessidade de reforma relevante no imóvel (não apenas pintura ou 
pequenos reparos)? 
- O valor do condomínio supera 0,2% do valor de avaliação do imóvel? 
- Determinação do valor de mercado. 
- Não confiar integralmente na avaliação do imóvel constante do edital. Faça 
você mesmo a sua. 
Para a determinação do lucro, após contabilizar todos os custos envolvidos, você 
deverá determinar o preço de venda. Para isso você deverá buscar essa 
informação nos sites de vendas, imobiliárias, com as corretoras da região ou com 
o síndico do prédio. 
 
 
 
 39 
5) Procedimentos após a arrematação 
5.1 Formalização da Propriedade 
Se você chegou até aqui seguindo todos os passos para uma arrematação 
segura, a formalização da propriedade após o seu lance vencedor vai ser 
tranquila. A seguir, apresentamos as etapas existentes e algumas peculiaridades 
de cada uma. 
5.1.1 Pagamento do Lance e Comissão do Leiloeiro 
Atente-se ao prazo para pagamento do lance - O prazo está disposto no Edital, 
NÃO DESCUMPRA O PRAZO! 
O descumprimento é causa de anulação da arrematação, procedimento esse 
que além de lhe tirar o direito ao imóvel, provavelmente lhe deixará uma boa 
multa, além do ônus da comissão do leiloeiro. Isto o fará lembrar para sempre 
do esquecimento e daquele imóvel que ‘quaaase’ arrematou. Além disso, o 
descumprimento do lance ou da comissão do leiloeiro pode ser enquadrado 
como crime conforme artigos 335 e 358 do Código Penal. 
Em regra, o arrematante não poderá desistir da arrematação. Exceção se faz 
para os casos apontados no §5º, Art. 903 do CPC: 
§ 5º O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe 
imediatamente devolvido o depósito que tiver feito: 
I - se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou 
gravame não mencionado no edital; 
II - se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, 
o executado alegar alguma das situações previstas no § 1º ; 
III - uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o § 4º 
deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para 
responder a essa ação. 
 
 
 40 
5.1.2 Carta de Arrematação 
A Carta de Arrematação é o documento entregue ao arrematante que comprova 
que ele adquiriu o imóvel. É como se fosse o Contrato de Compra e Venda em 
uma aquisição comum, ou até mesmo a Escritura Pública. Fazendo uma 
comparação, seria como o CRV – Certificado de Registro de Veículo na 
aquisição de um veículo. 
Nos termos da lei, a carta de arrematação conterá a descrição do imóvel, com 
remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto 
de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da 
indicação da existência de eventual ônus real ou gravame. 
Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo 
arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada 
e irretratável, com algumas exceções, conforme Art. 903 do CPC. 
Você deve conferir se os dados informados na carta de arrematação estão 
corretos. Se não estiverem, é provável que haja problema na hora do registro do 
imóvel. Então, caso observe algum erro, comunique prontamente ao leiloeiro ou 
ao juiz da ação. 
Existe ainda uma peculiaridade que diferencia a carta de arrematação de leilões 
judiciais e extrajudiciais. Enquanto a carta de arrematação judicial é plenamente 
aceita como instrumento para registro da propriedade na matrícula do imóvel, 
existe uma resistência dos registradores de aceitar a carta de arrematação 
extrajudicial como instrumento válido para o registro. Discorreremos mais sobre 
o assunto à frente no tópico da Escritura. 
5.1.2 Procedimentos para dar baixa de gravames 
Nos casos em que houver gravames na matrícula, como penhora, hipoteca, 
arresto, etc, o que ocorre mais em casos de leilões judiciais, poderá ser 
necessário peticionar em juízo para baixa dos gravames. 
 
 41 
5.1.3 ITBI 
O Imposto sobre Transmissão de Imóveis Intervivos – ITBI, como o próprio nome 
diz, incide sempre que há a transmissão de imóvel entre vivos. Além disso, na 
maioria das cidades, é necessário o pagamento dele antes da lavratura da 
escritura e registro do imóvel. 
Nesse sentido, faça sua projeção prévia do valor que será despendido com esse 
imposto e tenha esse valor em mãos para pagamento imediato, pois a celeridade 
da formalização da sua propriedade vai depender do pronto pagamento dele. A 
alíquota do ITBI varia, de acordo com cada Município, em geral o percentual 
varia entre 2% e 3%, além de ter o valor reservado, não se esqueça de 
considerá-lo no cálculo de viabilidade da sua arrematação. 
Outra questão bem polêmica é a base de cálculo do ITBI nas arrematações. Nas 
compras e vendas comuns, a base é o valor venal do bem, ou seja, o valor de 
mercado do imóvel. Nesse sentido, os Fiscos municipais avaliam o imóvel e 
cobram sobre o valor dessa avaliação ou sobre o valor declarado pelo 
adquirente: dos dois valores, o maior. 
Entretanto, existe jurisprudência de que a Arrematação em Hasta Pública é uma 
modalidade de aquisição que dispensa a avaliação do valor do imóvel pelo Fisco, 
uma vez que o preço pago na transação merece fé pública. Essa jurisprudência, 
apesar de servir para leilões judiciais e extrajudiciais, é mais forte e mais aceita 
para leilões judiciais. 
“TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. BASE DE 
CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. SÚMULAS 83 E 568/STJ. É firme o 
entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a arrematação 
corresponde à aquisição do bem alienado judicialmente, razão pela qual a base 
de cálculo do ITBI é o valor alcançado na hasta pública. Incidência das 
Súmulas 83 e 568 do STJ. (g.n) Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 
881.107/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado 
em05/05/2016, DJe 12/05/2016).” 
 
 42 
Faça o pedido administrativo para que o Município avalie o ITBI sobre o valor de 
arrematação. Caso seu pedido não seja acatado, além de poder apresentar 
recurso ao próprio Município, pode ser o caso de você entrar na justiça para 
pleitear esse direito. 
Entrar ou não na justiça vai depender de cada caso. Faz-se necessário avaliar 
se a diferença de valor é considerável, os gastos envolvidos, e, principalmente, 
se isso não vai atrasar a formalização da sua propriedade. 
Se optar por entrar com a ação judicial, várias estratégias podem ser traçadas. 
É possível, por exemplo, um pedido de antecipação de tutela tendo em vista a 
urgência de registro da propriedade. Entretanto, mesmo a tutela pode demorar, 
de modo que recomendamos fortemente que proceda o pagamento do ITBI de 
imediato, e, em seguida, entre com ação de Restituição de Indébito. Essa medida 
lhe assegurará o imediato registro do imóvel sem que tenha que desistir de 
pleitear a restituição do valor maior pago no imposto. 
5.1.4 Escritura 
A Escritura Pública é, em geral, o instrumento que formaliza a transação 
imobiliária entre as partes. É o instrumento que formaliza o negócio jurídico 
estabelecido entre as partes, que até então estaria apenas acordado 
verbalmente ou na forma de promessa de Compra e Venda, que é um contrato 
particular, que nas transações normais, exceto raríssima exceção, não é um 
instrumento válido para registro. 
O ‘porém’ da Escritura Pública é que ela tem um custo, pois é lavrada por um 
Oficial do Cartório de Notas. O valor dos emolumentos é encontrado na tabela 
de emolumentos do Tribunal de Justiça do Estado em que o imóvel se localiza, 
a quantia a ser paga varia de acordo com o valor do imóvel transacionado. A 
tabela apresentada a seguir é do TJMG. 
 
 43 
 
Entretanto, na Arrematação em Hasta Pública, a Escritura Pública não deveria 
ser necessária, uma vez que a Carta de Arrematação é um instrumento lavrado 
por um juiz ou por um Leiloeiro Oficial, dotado de fé pública. Entretanto, 
infelizmente, esse entendimento não é unânime. 
Vejamos, a seguir, as especificidades de cada caso: 
i) Arrematação Judicial: desnecessário Escritura Pública; a Carta de 
Arrematação expedida pelo juízo é instrumento apto para registro; 
ii) Arrematação Extra Judicial: 
(a) Com Financiamento: desnecessário Escritura Pública; quando houver 
financiamento de parte do valor, o contrato de mútuo (financiamento) tem força 
de Escritura Pública, conforme §5º, Art. 61, da Lei 4380/64. 
 
 44 
(b) Sem Financiamento: depende da interpretação do Cartório de Registro de 
Imóveis – Existe entendimento, para ambos os lados, de que a Carta de 
Arrematação lavrada pelo Leiloeiro, que tem fé pública, é instrumento apto para 
registro, assim como interpretação diversa. 
Nesse sentido, caso se veja diante da situação do item B, entre em contato no 
Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do seu imóvel e pergunte o 
entendimento do Oficial, você pode acabar economizando o valor da Escritura 
Pública se o registrador aceitar a carta de arrematação. 
Infelizmente, caso ele entenda pela necessidade da Escritura Pública, não há o 
que fazer. Diferente dos Ofícios de Notas, onde você pode escolher qual cartório 
quiser pra lavrar sua escritura, o Ofício de Registro de Imóveis detém o 
monopólio sobre determinada circunscrição em que se localizar cada imóvel, 
então não tem pra onde correr, ao menos não por um caminho ágil. 
5.1.5 Registro 
Finalmente, após passar pelas etapas anteriores, você efetuará o registro da sua 
propriedade na Matrícula do imóvel. Apenas após o registro você terá 
assegurado o direito real de propriedade do imóvel arrematado. 
Em Minas Gerais, o custo do Registro é o mesmo da Escritura pública, conforme 
tabela já apresentada acima. Após protocolar o pedido, o Oficial realizará a 
prenotação do título e terá o prazo máximo para registro de 30 dias. 
Entretanto, caso o Oficial entenda que a documentação apresentada não está 
apta ao registro, ele poderá apresentar nota devolutiva exigindo a apresentação 
de documentação complementar. Caso isso ocorra, fique atendo para o 
cumprimento da exigência, o descumprimento tornará a prenotação sem efeito, 
além de ser descontado os custos do cartório com a prenotação. 
Indo adiante, registro efetuado, sua Propriedade está garantida. Juridicamente o 
imóvel é seu, ufa!!! Bora entrar pra dentro do imóvel??? 
 
 45 
Não é tão simples assim... Dentre os direitos reais sobre o imóvel, existe o direito 
da Posse, direito esse desvinculado da Propriedade. É isso mesmo: se alguém 
estiver ocupando seu imóvel, e ele de fato já é seu, você não pode tirá-la de lá 
sem o consentimento do ocupante ou sem uma ordem judicial. 
5.1.6 Formalização da Posse 
É, pessoal, como dissemos no tópico anterior, após o registro da propriedade 
temos que ir atrás de tomar posse do que é nosso! 
Podemos ter duas situações: o imóvel estar desocupado e o imóvel estar 
ocupado. É recomendável que você já tenha essa informação antes de dar o seu 
lance. 
Falamos isso porque essa situação pode impactar no custo de sua arrematação. 
Um imóvel desocupado é sinal de gasto zero para tomar posse, enquanto um 
imóvel ocupado pode, e é bem provável, te demandar um custo para a 
desocupação. 
5.1.6.1 Imóvel Desocupado 
Oba! Está desocupado! É só entrar pra dentro de qualquer jeito que ‘tá 
dominado’!? 
Não! Tome cuidado! Apesar de parecer incoerente, recomendamos fortemente 
que você tome certo cuidado ao tomar posse do imóvel ainda que ele esteja 
desocupado. 
Imagine que você tome posse de um imóvel desocupado e a pessoa que estava 
com a posse, anteriormente, alegue que tinha deixado objetos de valor no local? 
Vislumbrou a dor de cabeça que isso pode te dar? 
Nesse sentido, recomendamos que se certifique de ter provas de como 
encontrou o imóvel, do que tinha ou não tinha dentro dele no momento da posse. 
 
 46 
Uma maneira simples e sem custo de fazer isso é pedir que o síndico do 
condomínio ou um vizinho te acompanhe no momento da posse para 
testemunhar a situação encontrada. Uma outra forma, mas que tem um custo 
embutido, é fazer uma Ata Notarial da posse. Nesse caso, um Oficial de Notas 
ou alguém delegado por ele te acompanhará na posse, registrando em um 
documento com fé pública toda a situação encontrada, como eventuais bens, 
durante a tomada de posse do imóvel. 
5.1.6.2 Imóvel Ocupado 
Caso o imóvel esteja ocupado, a celeridade da sua posse requer que siga 
algumas etapas e que você haja com cuidado, mas, seguindo os procedimentos 
corretos, você terá sucesso na sua ocupação. 
Primeiramente, é importante se colocar no lugar da pessoa que está sendo 
despejada, em geral não é uma situação fácil. À exceção de alguns devedores 
habituais, os calejados 171, o despejo é, em geral, um momento de caos na vida 
de uma família. Com isso em mente, tenha empatia ao entrar em contato com 
esta pessoa. 
Nesse sentido, recomendamos que envie uma notificação de desocupação 
extrajudicial; dê um prazo mínimo para a pessoa programar a mudança e indique 
um telefone para que ela entre em contato para combinarem a desocupação. 
Caso você tenha o número de celular, entre em contato com ela também por 
Whatsapp, é um meio eficiente e menos invasivo do que um telefonema, que 
pode pegá-la desprevenida num momento que esteja rodeada por outras 
pessoas. Além disso, a troca de mensagens serve como meio de prova, caso 
necessário. 
Caso observe alguma dificuldade do possuidor de sair amigavelmente, avalie a 
possibilidade de fazer algum acordo financeiro. É comum uma ajuda, por 
exemplo, com as despesas da mudança ou mesmo com o pagamento de um 
valor equivalente a um aluguel. O parâmetro para avaliar a viabilidade do acordo 
financeiro são os custos de uma eventual ação judicial para imissão na posse. 
 
 47 
Caso não logre sucessona desocupação extrajudicial, será necessário o 
ingresso na justiça com ação de imissão na posse. Recomendamos, porém, que 
se parta para essa etapa apenas depois da tentativa extrajudicial. Judicializar a 
desocupação tem seus custos, além de ser mais moroso. Além disso, 
demonstrar na ação judicial que tentou fazer a desocupação amigavelmente 
pode acelerar o seu pleito. 
Posse tomada? Aí sim pode comemorar sem nenhum receio, planejar a 
mudança da sua família ou preparar o imóvel para aluguel ou venda, caso a 
arrematação tenha sido realizada apenas para investimento. 
 
 
 48 
6) Procedimentos para Venda/Aluguel do Imóvel 
Caso você não tenha comprado o imóvel para moradia, existem alguns detalhes 
que devem ser levados em conta no seu planejamento tanto da venda quanto do 
aluguel. 
5.1. Possíveis Reformas 
A depender da condição do imóvel, você deverá avaliar a viabilidade de se fazer 
uma reforma para melhorar a comercialização do imóvel. Essa reforma pode ser 
apenas corretiva, como pintura, resolução de problemas hidráulicos, pisos 
quebrados, etc.; ou mesmo uma reforma evolutiva, como melhoras no padrão de 
acabamento e outros incrementos. 
A análise da necessidade da reforma deve ser avaliada caso a caso, levando-se 
em conta tanto aspectos de comercialização da região como aspectos do tipo de 
negócio que você deseja fazer. 
Quanto aos aspectos de comercialização da região, exemplo do que deve ser 
observado são as características dos imóveis transacionados na região. Por 
exemplo, se há grande número de transações de imóveis novos e seu imóvel é 
antigo, talvez seja o caso de uma reforma. 
Entretanto, deve-se levar em conta também o tipo de negócio que deseja fazer. 
Se deseja vender rápido ou não tem pressa, se dispõe de dinheiro para investir 
numa reforma, etc. Imagina um apto com área de lazer vazia? Será que não 
compensa instalar uma churrasqueira para atrair um possível comprador ou 
inquilino? 
Uma dica que pode ser até um tanto óbvia é que o arremate de imóveis novos 
diminui a chance de ter que fazer uma reforma corretiva e, por outro lado, imóveis 
mais velhos quase sempre precisam desse tipo de reforma. 
 
 49 
6.1 Como Anunciar o Imóvel para Venda ou Aluguel 
Uma estratégia de sucesso para venda ou locação do seu imóvel gira em torno 
da combinação das três formas de anúncio básicas: em imobiliárias; no próprio 
imóvel; na internet. Sendo que as duas últimas podem ser feitas tanto pelo 
proprietário quanto pelas imobiliárias. 
Como dica para escolher as imobiliárias parceiras, recomendamos que dê 
preferência para aquelas mais próximas do imóvel, com maior número de 
avaliações e mais bem avaliadas pelos clientes. Para isso, recomendamos que 
faça pesquisa por imobiliárias no Google direcionando a região. Aparecerão as 
imobiliárias listadas e as qualificações da avaliação. 
 
Outra questão, é não dar o direito de exclusividade para nenhuma imobiliária. 
Isso não faz sentido para o proprietário, quanto maior o número de imobiliárias 
comercializando seu imóvel, maior a chance de encontrar um interessado. 
Quanto ao anúncio na internet, se você tem disposição para receber contato de 
interessados, recomendamos que faça um anúncio particular do imóvel. Muitas 
pessoas com conhecimento na área imobiliária, dispensam os serviços de 
corretores e preferem imóveis com anúncios particulares para economizar na 
corretagem. 
 
 50 
Ora, se você está lendo esse ebook, também terá conhecimentos para fazer uma 
transação direta segura. Uma venda segura passará, em essência, pelos 
mesmos passos de uma arrematação segura, com o acréscimo de uma análise 
de crédito do interessado, pois, nesse caso, você estará recebendo, e não 
pagando. Existem sites, nos quais, por uma pequena quantia ,você consegue 
consultar dívidas e score dos interessados. 
 
Quanto à escolha de qual ou quais sites escolher para o seu anúncio, as opções 
são muitas, tanto pagas quanto gratuitas. Apesar de termos grandes portais de 
nível nacional, como OLX e ZapImóveis, pode ser que, em sua região, exista um 
site com maior apelo local, pesquise a respeito. 
Além disso, apesar de ser um passo um pouco mais complexo e mais utilizado 
por anunciantes profissionais, ressaltamos a possibilidade de impulsionamento 
do seu anúncio em plataformas como Google e Facebook. A partir dessas 
ferramentas, com pouco dinheiro é possível direcionar propagandas do seu 
anúncio para pessoas interessadas justamente em imóveis com o perfil do seu. 
 
 51 
 
6.2 Imposto de Renda na Venda 
Galera, planejamento tributário é essencial pra você fechar o ciclo da sua 
arrematação voltada para investimento com chave de ouro. 
Sem fazer nada de ilegal, é claro, você pode tem opções de tributação e dedução 
que podem maximizar o seu lucro; escolher o regime tributário a ser tomado e 
saber o que pode ser deduzido podem fazer uma boa diferença na hora de ‘pagar 
o leão’! 
Quanto ao regime tributário, temos primeiramente duas grandes divisões: 1) 
Tributação como PF (pessoa física) e 2) Tributação como PJ (pessoa jurídica). 
O caminho mais comum para o arrematador que deseja a casa própria, e até 
para o pequeno investidor, é investir na PF mesmo. Arrematar como PJ requer 
algum pequeno trabalho e algum custo inicial, mas pode compensar em alguns 
casos. 
 
 
 52 
6.2.1 Arrematando na Pessoa Física 
Arrematar como pessoa física, como dissemos, é o caminho natural de grande 
parte da população. Entretanto, ainda que investindo na pessoa física possa 
parecer trivial, existem alguns procedimentos que vão te ajudar a pagar um valor 
menor de Imposto de Renda. 
Inicialmente, vale ressaltar que o IR para a venda de imóveis por pessoas físicas 
tem uma alíquota de 15% sobre o Lucro da transação. Essa palavra sublinhada 
é essencial para o que vamos apresentar a seguir, além de ser a principal 
diferença para o IR cobrado da pessoa jurídica, que mostraremos mais adiante. 
O ‘pulo do gato’ é saber calcular o Lucro de maneira correta. Mas como faremos 
isso: PÇ VENDA – PÇ COMPRA = LUCRO? Não! 
A fórmula correta é: PÇ VENDA – PÇ COMPRA – CUSTOS AQUISIÇÃO = 
LUCRO! 
Abaixo, apresentamos o dispositivo legal da IN nº 84/2001 da Receita Federal 
que trata do assunto: 
 
 
Perceba, portanto, que existem uma série de gastos desde a aquisição até a 
venda do imóvel que são dedutíveis para se alcançar o Lucro sobre o qual incide 
o IR. 
 
 53 
Portanto, tenha em mente quais são esses gastos e os organize em uma planilha 
de controle, guardando também os documentos comprobatórios para eventual 
apresentação à Receita no futuro. 
Ressalva-se a importância de abater apenas o que é permitido; é muito comum 
vermos pessoas reduzindo gastos com condomínio ou IPTU e isso pode lhe 
trazer problemas com o leão no futuro. 
6.2.2 Arrematando na Pessoa Jurídica 
Essa é uma alternativa que pode fazer sentido para algumas pessoas, tanto 
como forma de planejamento tributário quanto sucessório. 
Sempre escutamos falas como “Os empresários pagam muito menos impostos 
do que a pessoa física”. Entretanto, existe algumas questões que devem ser 
analisadas antes de se tomar esse caminho, nem sempre essa afirmativa será 
uma verdade. 
5.1.1.1. Custos de um CNPJ 
É galera, tudo que é bom tem um custo! Abrir uma empresa tem um custo inicial 
e de manutenção que pode ser uma barreira de entrada pra muitas pessoas 
físicas. Não porque esses custos são extremamente altos, mas, muitas vezes, 
são maiores do que a economia em impostos. 
Para abrir e manter um CNPJ você terá gastos pelo menos com: Contador, Junta 
Comercial, Certificado Digital, INSS. A seguir, detalhamos cada um e estimamos 
seus gastos: 
Contador (R$150< a.m.) – Esse profissional é necessário tanto para a abertura 
da empresa quanto durante toda a sua existência. Em geral, os contadores não 
cobram para a abertura da empresa, embutem esse custo nas mensalidades aserem pagas. Tenha em mente um valor mínimo de 150 reais a serem gastos 
mensalmente. 
 
 54 
Junta Comercial (R$600<>R$1.300 único) – As Juntas Comerciais são os 
órgãos credenciadores das empresas. Existem taxas a serem pagas nessa 
abertura, que variam de acordo com cada Estado. Temos conhecimento de que 
esse valor fica, em geral, entre 600 a 1.300 reais, a depender do Estado onde 
sua empresa será registrada. 
Certificado Digital (R$175<>R$400 a.a.) – Estamos na era digital, galera, ainda 
bem! Mas isso tem um custo, e, pelo menos por enquanto, o custo para ter um 
certificado digital ainda é um pouco salgado. Esta ferramenta, que te livra dos 
deslocamentos físicos e dos gastos com reconhecimento de firma em Cartório, 
já é obrigatória na maioria das Juntas Comerciais. O que pode variar é a 
necessidade de você ter, além do E-CNPJ, que é o certificado digital da sua 
empresa, um E-CPF, ao menos para o sócio administrador. Por isso, estimamos 
que você possa ter um gasto entre 175 e 400 reais anual com seu(s) 
certificado(s). 
Previdência Social (R$114,95< a.m.) – É, galera, a Receita entende que se 
uma PJ fatura é porque uma PF trabalhou por ela e, por isso, ela deve receber 
um salário e contribuir com o INSS. Você pode pensar “Ora, a empresa é minha 
e eu não vou retirar pró-labore dela, só os lucros”, pois é, mas o leão não pensa 
assim. À exceção de poucos casos, e se você não quiser correr riscos, você 
deverá ter um pró-labore de ao menos um salário mínimo: R$ 1.045 (valor de 
2020). Como a alíquota no INSS é de 11%, o valor mínimo que chegamos de 
gasto é de R$ 114,95 ao mês. 
5.1.1.2. DIFERENÇA DA BASE DE CÁLCULO DO IR 
Mais uma frase comum de se escutar é “Pessoa Física paga 15% de imposto de 
renda enquanto empresa paga em torno de 5%”. 
Pois é, as alíquotas apontadas nessa frase estão de fato corretas, porém a frase 
não está. Isto porque a base sobre a qual incide essa alíquota é diferente, 
enquanto para a PF a base de cálculo é o Lucro, para a PJ é a Receita, ao menos 
nos regimes tributários do Simples e do Lucro Presumido. 
 
 55 
Tendo a diferença de base de cálculo como referência, o valor efetivo do seu 
lucro na arrematação, tanto em percentual quanto em valor absoluto, é que 
determinará se é melhor arrematar seu imóvel como PF ou PJ. 
Outro importante detalhe, também, é que você só poderá escolher pelo regime 
do Simples Nacional se o objeto social da sua empresa não abarcar Aluguel. 
Caso você deseje que o objeto abarque a Compra e Venda e Aluguel, daí você 
terá que optar pelo Lucro Presumido. Portanto: 
CNAE: 6810-2/01 - Compra e venda de imóveis próprios (poderá tributar no 
anexo I do Simples Nacional); 
CNAE 6810-2/02 - Aluguel de imóveis próprios (não poderá optar pelo Simples 
Nacional); 
Abaixo, apontamos as alíquotas incidentes sobre os dois regimes assim como a 
diferença no tratamento no caso de Aluguel. 
Tributação no Simples Nacional: 
ANEXO I DA LEI COMPLEMENTAR No 123/2006 
(Redação dada pela Lei Complementar nº 155, de 2016) 
(Vigência: 01/01/2018) 
Alíquotas e Partilha do Simples Nacional – Comércio 
Receita Bruta em 12 Meses (em R$) Alíquota 
Valor a 
Deduzir (em 
R$) 
1a Faixa Até 180.000,00 4,00% - 
2a Faixa De 180.000,01 a 360.000,00 7,30% 5.940,00 
3a Faixa De 360.000,01 a 720.000,00 9,50% 13.860,00 
4a Faixa De 720.000,01 a 1.800.000,00 10,70% 22.500,00 
5a Faixa De 1.800.000,01 a 3.600.000,00 14,30% 87.300,00 
6a Faixa De 3.600.000,01 a 4.800.000,00 19,00% 378.000,00 
 
 
 56 
Obs.: As alíquotas do Simples são divididas entre os impostos Federais, 
Estaduais e Municipais. Na venda de Imóveis, existe a possibilidade de se abater 
33% das alíquotas apontadas referente ao ICMS Estadual, uma vez que nesse 
caso já incidiu o ITBI Municipal. 
Tributação no Lucro Presumido: 
 
Portanto, faça os seus cálculos. Estão postos, nos tópicos acima, os custos fixos 
de se manter um CNPJ e a diferença de tributação entre PF e PJ, assim como 
as opções dentro da PJ. Esclarecemos, ainda, que não abordamos o Lucro Real, 
outro regime tributário existente, por acreditarmos que ele não é viável para o 
nosso caso. 
O que podemos adiantar é que se o arrematante tiver como foco imóvel de baixo 
valor e poucas arrematações, provavelmente será melhor arrematar como PF e 
seguir os passos Smart para abater os custos dedutíveis do Lucro. 
Por outro lado, se o arrematante pretende arrematar diversos imóveis, ou mesmo 
se pretenda fazer poucas arrematações, mas de grande valor, vale estudar o 
melhor regime tributária de PJ que se encaixará no seu propósito. 
Esperamos ter ajudado você com esse e-book. Foi feito com muito cuidado e 
responsabilidade para guiá-lo nos primeiros passos para arrematação do imóvel 
dos seus sonhos. Fique mais próximo da gente, siga-nos nas redes sociais. 
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