renda fundiária urbana na teoria social marxista (2)

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RENDA FUNDIÁRIA URBANA, NA TEORIA SOCIAL MARXISTA 
Maria Helena Rauta Ramos 
 
O QUE É A RENDA FUNDIÁRIA? 
Marx aborda a questão da renda fundiária em diversas de suas obras, especialmente 
no volume VI d'O Capital , Livro III, tratando-a como parcela da mais-valia que cabe ao 
proprietário da terra ou do imóvel tomado para uso pelo capitalista (MARX, 2008
c
). Nos 
Grundisse vê-se que a propriedade fundiária, na sociedade burguesa, só pode ser compreendida 
tendo como pressuposto o capital, na medida em que esta"[...] não pode existir sem ele e 
aparece historicamente de fato como uma forma engendrada pelo capital, posta como forma 
adequada a ele, da configuração histórica precedente da propriedade fundiária" (MARX, 
2011
b
, p. 194). 
No surgimento do capitalismo, a propriedade fundiária constituía um entrave a esse 
modo de produção. Para a remoção desse entrave à produção industrial (a propriedade fundiária 
nas mãos da aristocracia, no Brasil, representada pelos "coronéis"), o capitalista precisou abrir 
caminho à aplicação da ciência na agricultura, no sentido do pleno desenvolvimento das forças 
produtivas no campo, transformando o camponês em trabalhador assalariado para a extração da 
mais-valia. "A grande propriedade fundiária moderna é, ela mesma, o resultado tanto do 
comércio moderno e da indústria moderna quanto da aplicação desta última na agricultura" 
(MARX, 2011ª, p. 51). Muito embora todas as formas de renda fundiária guardem 
correspondência com os diferentes estágios do desenvolvimento histórico, elas possuem uma 
determinação comum: 
Qualquer que seja a forma específica da renda fundiária, todos os seus tipos têm de 
comum: o apropriar-se da renda é a forma econômica em que se realiza a propriedade 
fundiária, e a renda fundiária supõe propriedade fundiária, que determinados 
indivíduos sejam proprietários de determinadas parcelas do globo terrestre (MARX, 
2008
c
, p. 845). 
Por conseguinte, o pressuposto da renda fundiária é o monopólio da propriedade da terra, ou 
seja, o fato de certas pessoas disporem "[...] de determinadas porções do globo terrestre como 
esferas privadas de sua vontade particular, com exclusão de todas as demais vontades” 
(MARX, 2008c, p. 824-825). Para Marx, a renda fundiária, assim como o capital, é uma relação 
social, um produto social, e que há muito tempo já desapareceu “a quimera fisiocrata de a renda 
da terra originar-se do solo e não da sociedade” (MARX, 2003a, p. 104). 
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A renda fundiária nasce dessa relação social, entre o capitalista e o proprietário da 
terra (cujo monopólio da terra entrava a produção capitalista): 
Esse capitalista arrendatário paga ao proprietário das terras, ao dono do solo que 
explora, em prazos fixados, digamos, por ano, quantia contratualmente estipulada 
(como o que toma emprestado capital-dinheiro paga determinado juro) pelo 
consentimento de empregar seu capital nesse campo especial de produção (Idem, p. 
926-827). 
Sob o capitalismo, a renda da terra é a parte da mais-valia, extraída na produção, 
apropriada pelo proprietário fundiário, na base de contrato estabelecido entre este (o 
proprietário da terra que se beneficia da renda fundiária) e o capitalista produtor (ou capitalista 
comerciante). A estipulação de seu valor guarda vínculos com a expectativa de trabalho 
excedente;que pode ser apropriado no processo capitalista da produção ou da circulação a ser ai 
instalado. Nesse sentido, a renda fundiária está relacionada às condições gerais da extração da 
mais-valia, em sua dupla condição, subjetiva e objetiva. A condição subjetiva diz respeito aos 
trabalhadores, aqueles que agregam valor ao produto do trabalho. A condição objetiva refere-se 
particularmente a meios de trabalho que possibilitem o trabalho excedente ser apropriado pelo 
capitalista. Junto do trabalho necessário (aquele pago em salário, aplicado em meios de 
subsistência para a reprodução do trabalhador), decorrente da submissão do trabalhador à 
produção capitalista, há que ser extraído o trabalho excedente (trabalho não pago). 
No espaço da circulação, os capitalistas encontram terra e capital adiantado (através 
de crédito bancário), condições necessárias para a realização do processo de produção. Como 
os capitalistas tomam emprestado esses elementos, necessários ao processo de produção, eles 
têm de ceder ao proprietário da terra e ao capital financeiro uma parte da mais-valia extraída na 
produção, sob a forma, respectivamente, de renda fundiária e de juros. 
A terra e o capital – que os capitalistas tomam de empréstimo aos capitalistas ociosos 
[na esfera da circulação] e por que têm de ceder a estes parte da mais-valia [extraída 
na esfera da produção] na forma de renda, juros etc. – propiciaram lucro àqueles 
naturalmente por ter sido uma das condições da produção do produto em geral e da 
parte do ;produto a qual constitui produto excedente ou configura mais-valia (MARX, 
2008
a
, p. 537). 
Mas somente o trabalho agrega valor ao novo produto, fabricado pelo trabalhador, 
apropriado pelo capitalista, com a extração de trabalho excedente ou trabalho não pago - mais 
valia -, sendo uma parte desta repassada ao proprietário da terra por seu arrendatário. Para que 
essa apropriação do trabalho excedente (mais-valia, trabalho não pago) ocorra, há uma lógica 
que domina todo o processo, expressa na lei do desenvolvimento das forças produtivas do 
modo de produção capitalista, significando uma tendência constante de 
[...] separar cada vez mais do trabalho os meios de produção e concentrar em 
constelações cada vez maiores os meios de produção dispersos, ou seja, converter o 
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trabalho em trabalho assalariado e os meios de produção em capital. E a essa 
tendência corresponde, noutro plano, o fato de a propriedade fundiária, como entidade 
autônoma, se dissociar do capital e do trabalho, isto é, a conversão de toda 
propriedade fundiária à forma adequada ao modo capitalista de produção (MARX, 
2008
c
, p. 1163). 
Marx identifica, portanto, três classes sociais fundamentais no capitalismo: 
Os proprietários de mera força de trabalho, os de capital e os de terra, os que têm por 
fonte de receita, respectivamente, salário, lucro e renda fundiária, em suma, os 
assalariados, os capitalistas e os proprietários de terra, constituem as três grandes 
classes da sociedade moderna baseada no modo de produção capitalista (Idem). 
A renda da terra, no capitalismo, nada mais é que uma fração da mais-valia 
apropriada pelos proprietários da terra. A luta pela apropriação de superlucros, no capitalismo 
contemporâneo (cujas transformações mais significativas estão relacionados aos processos de 
globalizaçao e financeirização da economia (e a partir de 2008, ao processo de crise estrutural 
do capitalismo sob a forma político-econômica neoliberal), leva os capitais a uma concorrência 
desenfreada, sendo pressionados pela busca de ganhos especulativos, os quais podem ser 
explicados pela categoria marxiana de capital fictício. 
 
COMO SE CARACTERIZA A TERRA URBANA NA SOCIEDADE CAPITALISTA 
CONTEMPORÂNEA? 
 
No capitalismo contemporâneo, os processos de produção e circulação das 
mercadorias ocorrem de forma globalizada e dominados pela financeirização, portanto 
caracteriza-se pela tendência de se fixar em polos produtivos mais poderosos e privilegiar a 
acumnulação de riqueza e capital fictícios. O que vai incidir na distribuição da mais-valia e, 
portanto, na renda fundiária. Isso porque alguns tipos particulares de superlucros se 
transformam em rendas fundiárias. 
A produção de mais-valia e de produto excedente aumenta na mesma medida em que, 
com a produção capitalista, a produção de mercadorias acresce e por conseguinte a 
produção de valor. E na mesma medida em que aquela aumenta, desenvolve-se a 
capacidade da propriedade fundiária de apoderar-se – em virtude do monopólio sobre 
a terra – de partecrescente da mais-valia, e de elevar por isso o valor da sua renda e o 
próprio preço do solo (MARX, 2008
c
, p. 849). 
Na sociedade contemporânea, a terra urbana se caracteriza pelo grau de 
aglomeração espacial de meios de produção e reprodução social. Nesse sentido, a cidade pode 
ser definida como suporte da produção e, ao mesmo tempo uma força social produtiva; 
consequentemente se particulariza em função da posição ocupada no processo ampliado de 
produção. Há cidades industriais, cidades comerciais, cidades administrativas, sede da política 
etc. Por trás dessas particularidades, dinâmicas gerais, determinadas pelas forças produtivas 
nelas instaladas, encontram-se vinculadas às relações sociais de produção entre pessoas, 
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relações estas que se ocultam, manifestando-se como se fossem uma relação social entre coisas. 
Isso quer dizer que os fenômenos urbanos mantêm conexões com as relações sociais de 
produção, com as formas pelas quais os homens produzem e reproduzem seus meios de 
sobrevivência. 
 
EM QUE CONSISTE A RENDA FUNDIÁRIA URBANA? 
 
A concepção de renda fundiária urbana não se assenta na análise das transações de 
mercado; ao contrário, ela é elaborada tomando como referência as relações sociais de 
produção subjacentes a essas transações. Isso porque partimos do pressuposto que a renda 
fundiária urbana só pode ser compreendida buscando seus nexos com a mais valia extraída no 
processo de produção das mercadorias, ou seja, através da descoberta de seus nexos a partir da 
teoria do valor trabalho elaborada por Marx. 
A renda fundiária ou, no caso, a renda fundiária urbana é uma relação social, que 
assume uma forma material relacionada ao processo de produção e reprodução social. Por 
renda fundiária urbana compreende-se a parcela paga pelo arrendatário, ou locatário, ao 
proprietário de terrenos (ou de qualquer outro imóvel) localizados na cidade, para obter o 
direito de uso. A renda fundiária urbana refere-se, também, portanto, àquele rendimento obtido 
em empreendimentos edificados em áreas urbanas. A renda fundiária urbana não é explicada 
pela "lei da oferta e da procura", ou pelo "processo de especulação" de áreas urbanas, na 
medida em que não são tais processos que determinam a fixação do valor de troca dos terrenos, 
ou do valores extraídos mediante arrendamentos ou alugueis. Isso posto, afirmamos que a renda 
fundiária não é uma mera consequência do desequilíbrio entre a oferta de imóveis e sua 
demanda. 
As falsas noções, que relacionam a renda fundiária urbana ao "déficit habitacional", 
encontram sustentação na ideologia liberal, como também num fato empírico: o desequilíbrio 
permanente entre a oferta e a procura de habitações. Em contraste com a demanda crescente, e 
de forma permanente, do solo urbano (ao concentrar nas cidades população e atividades 
produtivas, que induz a um consumo per capita crescente do solo), a oferta de solo "apresenta 
rigidez estruturais: raridade física do solo servido pelos equipamentos públicos, raridade ligada 
à regulamentação limitando o direito de construir, raridade artificialmente produzida pela 
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retenção especulativa dos proprietários" (TOPALOV, 1984, p. 10)1. A esse desequilíbrio 
permanente da oferta e da procura se agregam fatores agravantes ligados ao caráter 
imperfeitamente concorrencial do mercado: primeiro e sobretudo, o fato de que os bens sejam 
infungíveis e não substituíveis (um terreno, num lugar dado, é no limite um bem único) limita a 
concorrência das ofertas; em seguida, a fraca transparência das transações reforça o efeito 
precedente. Desse modo, o solo urbano, enquanto uma mercadoria, é coberto pelo manto do 
fetichismo, escondendo as reais determinações da renda fundiária obtida na cidade. Conforme 
ressalta Rubin, “[...] a teoria de Marx sobre o fetichismo da mercadoria não ocupou o lugar 
que merece no sistema econômico marxista. [...] A teoria do fetichismo é, per se, a base de 
todo o sistema econômico de Marx, particularmente de sua teoria do valor” (1987, p. 18-19). 
Este autor atribui a teoria do fetichismo à elevada envergadura de ser capaz de eliminar a ilusão 
da mente dos homens, que leva à aceitação da aparência dos fenômenos (movimento das coisas 
- como por exemplo, a dinâmica imobiliária - e seus de seus preços de mercado) como essência 
dos fenômenos econômicos. 
 
DE ONDE PROVÉM OS SUPERLUCROS EXTRAÍDOS NO SOLO URBANO? 
 
A fonte de superlucros no solo urbano é geralmente decorrente de condições não 
reprodutíveis pelo capital, ou de desigualdades pré-constituídas, disponíveis em um ponto 
particular inerente ao local em que está situado o terreno; "[...] trata-se de superlucros de 
localizações suscetíveis, segundo a estrutura das relações de produção, de manter a forma de 
sobrelucro do capital ou de ser convertido em rendas diferenciais apropriadas pela 
propriedade fundiária" (TOPALOV, 1984, p. 89). 
O proprietário do solo urbano se apropria de parte da renda que é produzida sobre 
seu terreno. Isso porque 
[...] na valorização econômica da propriedade privada, no desenvolvimento da renda 
fundiária, aparece como sendo peculiar a circunstância de o montante dessa renda não 
ser determinado pela intervenção do beneficiário, mas pelo desenvolvimento do 
trabalho social, que dele não depende e que não participa [...]. O nível da renda 
fundiária (e com ela o valor da terra) aumenta no curso do desenvolvimento social; é 
resultado da totalidade do trabalho social. Assim crescem o mercado e a procura dos 
produtos da terra, e imediatamente a procura de terra, ou seja, da condição de 
produção de todos os ramos, inclusive não-agrícolas, porfiam por obter (MARX, 
2008c, p. 848). 
 
1 A tradução é de nossa responsabilidade. 
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O capital é incorporado à terra urbana por meio da ação do trabalhador, quando 
obras são realizadas sobre parcelas do solo urbano. Caso o arrendatário faça obras no terreno 
arrendado, ou no imóvel alugado, quando se encerra o contrato, o proprietário deste imóvel 
recebe, inteiramente grátis, as benfeitorias ali instaladas. Esse valor agregado pode ter caráter 
mais ou menos transitório (adubação, cultivo) ou permanente (canais de drenagem, obras de 
irrigação, terraplanagem ou edificações). Quando o proprietário volta a arrendar, ou a vender 
sua propriedade imobiliária, o valor de seu imóvel fica acrescido em decorrência desse trabalho 
ter se coagulado no imóvel. Com isso se verifica que o nível da renda fundiária e, por 
consequência, o valor da terra ou do imóvel construído sobre ela, decorre do resultado da 
totalidade do trabalho social nela incorporado. Não é um processo casual que a terra aumente 
de valor no decorrer do desenvolvimento social, e muito menos que esta valorização seja 
relativa à "lei da oferta e procura". 
A elevação da renda da terra depende, especialmente, do grau de instalação das 
condições gerais da produção (meios de comunicação e transporte) e da concentração da força 
de trabalho. Os serviços de infra-estrutura são determinantes para o crescimento da renda da 
terra. Como lembrou Marx: “Foi maravilhosa a drenagem feita pela máquina a vapor. Onde 
havia pântanos e areia, vê-se hoje um mar exuberante de trigo numa terra que proporciona 
agora as mais altas rendas” (MARX, 2003
b
, p. 802-803). E esta é uma função do Estado 
(eletrificação rural, redes de água, drenagem de águas fluviais e esgotamento, telefonia, 
cabiamentos para internet, entre outros). Dessa instalação decorre a elevação da renda da terra.
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Os proprietários que dispõem de terrenos melhor aquinhoados, ou seja, provido de 
valores úteis complexos (em áreas de aglomeração de infra-estrutura urbana, equipamentos e 
serviços coletivos), são requisitados por capitalistas para permitir seu uso no processo 
produtivo; e daí seu proprietário vai usufruiu uma certa renda fundiária; como também,ao 
contrário, o proprietário pode impedir esse uso. No caso de ceder às pressões de um capitalista, 
as excepcionais condições podem proporcionar superlucros extraordinários na atividade ali 
instalada. Parte desses superlucros se transforma em renda fundiária, que cabe ao proprietário 
do terreno que permitiu seu uso para a produção capitalista, terreno provido de recursos natural 
e/ou de trabalho social coagulado. 
Tais beneficiamentos são incorporados à terra, valorizando-a, aparecendo algumas 
vezes como despesas de capital, sendo que grande parte das obras é o Estado que assume, mas 
 
2 O Estado da moderna cidade do capitalismo, desde sua emergência a formas mais avançadas e complexas de seu 
desenvolvimento é, por excelência, um agente produtor do espaço urbano com significativo papel na elevação das rendas das 
classes possuidoras, atuando de diversas formas na produção e reprodução de formas desiguais de acesso e usufruto da terra e 
das localizações pelas distintas classes. 
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seu efeitos úteis são apropriados pelo arrendatário capitalista e pelo proprietário da terra. Dessa 
maneira, os superlucros são originados enquanto diferenças de produtividade do trabalho, 
resultado de condições exteriores ao capital. A simples expansão do cultivo, acompanhada da 
correspondente aplicação mais ampla do solo, dentro da relação social, capital e trabalho, 
produz o crescimento da totalidade das rendas fundiárias no meio rural. 
 
COMO É EXTRAÍDA A RENDA DIFERENCIAL EM TERRAS URBANAS? 
 
A concepção de renda diferencial é apropriada para pensar a renda fundiária 
urbana. Para Marx, a renda diferencial não decorre apenas da diferença dos tipos de solo (grau 
de fertilidade e localização); agregam-se “[...] as desigualdades na maneira como se reparte 
entre os arrendatários o capital (e a capacidade de crédito)” (MARX, 2008
c
, p. 898), ou seja, 
a quantidade de capital aplicado na produção. 
Pode-se afirmar que em toda parte onde o capital desenvolve um processo 
produtivo, existe a possibilidade de extrair renda fundiária (inclusive no solo urbano); e 
enquanto houver a propriedade privada de parcelas de área agricultável (meio rural) ou 
apropriados para a edificações (meio urbano), existe a renda absoluta, aquele quantum 
necessariamente extraído por seu proprietário, também sobre os maus terrenos, quando o 
controle da produção nos mesmos passa a ser exercido pelo capital. 
No caso da renda fundiária urbana, interessa-nos focalizar a renda diferencial que 
[...] aparece e segue as mesmas leis da renda diferencial agrícola. Onde quer que os 
recursos naturais possam ser objeto de monopólio e assegurar ao industrial que os 
explora um lucro suplementar – trate-se de quedas d‟água, minas de ricos veios, águas 
piscosas ou terrenos para construir bem situados– apodera-se desse lucro 
suplementar, na forma de renda, subtraindo-o do capital ativo, aquele que detém o 
privilégio de dono desses recursos em virtude de título de propriedade sobre uma 
parcela do globo terrestre (MARX, Livro III, vol. 6, 2008c, p. 1025, grifo nosso). 
A propriedade fundiária provoca, portanto, pelo adiantamento da renda diferencial, a 
transferência dos superlucros de localização, a redução das taxas de lucro internas das 
unidades de produção a taxa de lucro médio, de homogeneização do espaço para os 
capitais individuais (TOPALOV, 1984, p. 89-90). 
 
AS PÉSSIMAS CONDIÇÕES HABITACIONAIS DE PARCELAS DA CLASSE 
TRABALHADORA ESTÃO RELACIONADAS À ELEVAÇÃO DA RENDA 
FUNDIÁRIA URBANA, OU SEJA, A EXTRAÇÃO DA RENDA DIFERENCIAL? 
 
Marx se refere à particularidade da renda fundiária urbana quando fala sobre os 
terrenos destinados à construção (2008
c
, p. 1025-1033). Baseado em Smith, ele diz que a renda 
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no solo urbano possui três características: a) a localização dos terrenos exerce uma influência 
decisiva para obtenção de uma renda diferencial; b) esta renda indica a passividade de seu 
proprietário que, diferentemente do capitalista industrial, em nada contribui para o 
desenvolvimento da localidade; e, c) nos terrenos para construção, o preço de monopólio 
geralmente predomina, especialmente na exploração despudorada da miséria. 
E o poder imenso que deriva dessa propriedade fundiária, quando na mesma mão se 
junta ao capital industrial, capacita este a impedir praticamente de residirem neste 
planeta os trabalhadores na luta pelo salário. Parte da sociedade exige da outra um 
tributo pelo direito de habitar a terra, pois de modo geral na propriedade fundiária se 
inclui o direito do proprietário de explorar o solo, as entranhas da terra, o ar e por 
conseguinte o que serve para conservar e desenvolver a vida (MARX, 2008
c
, p. 1025-
1026). 
O aumento das fábricas e o adensamento do solo urbano, com o deslocamento de 
trabalhadores do campo para a cidade, provocam a elevação da renda fundiária urbana e deterioração 
das condições de habitação da classe trabalhadora. É o que Marx já identificava na realidade da vida 
londrina: 
Mesmo a parte da classe trabalhadora em melhor condição, juntamente com os 
vendeiros e outros elementos da classe média inferior, sofre em Londres cada vez 
mais a maldição das condições vis de habitação, à medida que prosseguem os 
"melhoramentos" e a demolição de velhas casas e velhas ruas, à medida que 
aumentam as fábricas e o afluxo humano na metrópole e se elevam os aluguéis ao 
elevar-se a renda fundiária urbana. (MARX, 2003
b
, p 765). 
A renda da terra urbana cresce, quanto mais empresas são instaladas numa dada 
cidade: 
É difícil encontrar uma casa em Londres que não esteja cercada por um sem-número 
de corretores. O preço da terra em Londres é sempre mais elevado em relação à renda 
anual, pois todo comprador especula com a possibilidade de se desfazer da 
propriedade mais cedo ou mais tarde por um preço de expropriação fixado por um júri 
ou de ganhar uma valorização extraordinária com a proximidade de qualquer grande 
empreendimento. Em consequência disso há um comércio regular de compras de 
contratos de locação, prestes a expirar. Dos que traficam neste negócio não se pode 
esperar outra coisa, a não ser extrair o máximo possível dos inquilinos e entregar a 
casa na pior condição possível aos seus sucessores (MARX, 2003
b
, p 765). 
A renda fundiária, relativa a terrenos para construção, guarda relação com o 
aumento da população, do qual decorre a crescente necessidade de habitações. Mas ela é 
determinada pelo trabalho social incorporado, no solo urbano, em infra-estrutura, em meios de 
produção e em meios de reprodução social (do tipo habitacional e decorrente de política sociais 
públicas (instalações educacionais, de saúde pública e culturais, entre outras). Parcelas de 
capital constante fixo se incorporam à terra na instalação de “[...] edifícios industriais, 
ferrovias, armazéns, estabelecimento fabris, docas, etc.” (Idem), ou seja, das condições gerais 
da produção capitalista e meios de produção. A propriedade fundiária exerce seu poder de 
cobrança de tributo em dois planos: “[...] a exploração da terra com o fim de reprodução ou de 
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extração, e o espaço, elemento necessário a toda produção e a toda atividade humana” 
(Ibidem). 
Pode-se afirmar que, a deterioração das condições de habitação acontece como 
consequência da elevação da renda fundiária urbana. Analisando ainda as condições em 
Londres, Marx asseverou que 
Nas cidades de progresso rápido, em particular onde a construção se faz com métodos 
fabris com em Londres, o que constitui objeto principal de especulação nessa indústria 
não é o imóvel construído, mas a renda fundiária [...] E não se deve esquecer que, ao 
expirar o arrendamento que geralmente dura 99 anos, perde o especulador em 
construções ou seu sucessor o direito sobre o solo que retorna ao último proprietário, 
com todas as edificações que nele se erguem e com arenda fundiária mais do que 
duplicada ou triplicada no período do contrato (MARX, 2003
b
, p. 889). 
Na cidade, a exploração capitalista "[...] tem por base material a produção de 
edifícios" (TOPALOV, 1984, p. 97). O solo urbano e os imóveis aí construídos encontram-se 
submetidos à lógica da extração da mais-valia, uma vez que a terra urbana vai se tornar o 
suporte da valorização do capital aí investido, mediante a "aplicação de um capital adiantado 
para produzir um capital acrescido, dando origem a uma renda fundiária e concorrendo para 
a criação de uma sociedade de locatários" (RAUTA RAMOS, 2008, p. 198). 
Existe uma concorrência acirrada nos muitos e variados usos do solo urbano, os 
quais encontram-se relacionados não somente aos custos e à densidade populacional, como 
também aos preços de mercado. Topalov resume, assim, o conceito de renda diferencial: 
[...] os custos de produção (e portanto os preços de produção) de uma mercadoria são 
diferentes segundo o lugar de sua produção, enquanto que se preço regulador de 
mercado (ou preço de produção social) é único; resulta disso, para os capitais 
colocados em valorização nas localidades favoráveis, superlucros, transformáveis em 
rendas diferenciais. Para o custo de produção, é preciso entender o custo global da 
mercadoria em seu lugar de colocação à disposição do usuário: o que inclui os custos 
de transporte, quer eles sejam internos ao processo de produção (transporte dos meios 
e objetos de trabalho) ou quer eles concernem ao produto final (transporte em direção 
ao lugar de mercado) (1984, p. 95). 
Então conclui que a renda diferencial depende dos preços e não o contrário, e que 
os preços dependem das condições de produção e não do mercado. Para este autor, em relação 
aos terrenos urbanos, "Todas as rendas são 'diferenciais' pois que variam de um ponto ao outro 
da aglomeração e o limite desta e sua periferia agrícola" (1984, p. 178). 
Esse processo particular de produção é realizado por um empreendedor privado 
(um construtor ou uma empresa), com vistas à obtenção de lucro. "Segundo a localização do 
terreno, a taxa de lucro interno da operação variará, ao preço uniforme de venda do produto, 
porque os custos localizados de produção do terreno construtível variarão" (TOPALOV, 1984, 
p. 97). E os edifícios construídos ou em construção se destinam a usos sociais diversos. Por 
conseguinte, são variáveis as rendas diferenciais. 
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QUAIS SÃO OS USOS SOCIAIS DAS CONSTRUÇÕES EM TERRENOS URBANOS? 
 
No meio urbano, além dos equipamentos coletivos, dos complexos de 
infraestruturas, próprios de grandes regiões econômicas e metropolitanas, a instalação de meios 
de produção e de circulação das mercadorias geram efeitos úteis de aglomeração, ampliando o 
valor de uso do espaço urbano, resultante da conjunção de um processo particular de 
valorização de um capital e de uma configuração espacial, que é determinada por objetos 
imobiliários e fluxos de forças de trabalho e mercadorias, fluxos articulados a esses objetos, 
existentes de forma autônoma a cada capital particular. 
Portanto, a cidade capitalista apresenta uma dupla característica: 
- concentração crescente dos "equipamentos e serviços coletivos", criando 
progressivamente um modo de vida, novas necessidades sociais, no dizer de alguns, 
uma "civilização urbana"; 
- o modo peculiar de concentração do conjunto dos meios de reprodução do capital e 
da força de trabalho, produzindo "efeitos úteis de aglomeração" e sendo uma condição 
determinante da acumulação e desenvolvimento do capital [...] (RAUTA RAMOS, 
2003, p. 136). 
Por conseguinte, pode-se identificar uma diversidade de usos sociais dos imóveis localizados 
em áreas urbanas, a depender de sua localização e outras condições particulares. 
Um uso social importante para o capital é aquele destinado à construção instalações 
que vão se constituir em base de um novo processo produtivo, ou seja, voltado à extração de 
mais-valia (edifícios para fábrica, usina, escritório de estudos técnicos de apoio às indústrias 
etc.). 
Também há aqueles imóveis que servem de suporte à circulação das mercadorias 
(comércio, banco etc.), necessários à realização da mais-valia, extraída no processo de 
produção (ou seja, para que seu processo de compra e venda se efetive). É também no processo 
de circulação que a mais-valia é distribuída entre as diferentes frações da classe capitalista, seja 
em forma lucro (industrial e comercial), em forma de juros bancários ou em forma de renda 
fundiária. 
Outro uso social é aquele destinado à habitação, um meio essencial de reprodução 
social, e seu mercado é fragmentado, portando residências colocadas para venda (ou aluguel) 
em espaços diferenciados a integrantes de segmentos das distintas classes sociais. "A depender 
das condições de construção da habitação, como por exemplo, a localização, a infra-estrutura 
urbana, sua dimensão, materiais usados, tipos de acabamento etc., ela se destina a uma ou 
outra classe, ou fração de classe" (RAUTA RAMOS, 2008, p. 208). Topalov distingue no 
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mercado habitacional três segmentos: a) o destinado a uma faixa da população de elevado 
poder aquisitivo (burguesia e as altas camadas médias); b) o correspondente à produção da 
massa de habitação (camadas médias médias e médias baixas; e c) aquele dirigido aos 
segmentos mais empobrecidos (a grande massa da classe trabalhadora). Acrescentamos aquele 
segmento produzido com capital desvalorizado, a chamada habitação de interesse social, 
responsabilidade assumida pelo Estado (que segue lógica similar a da construção de 
equipamentos públicos de infra-estrutura). 
A habitação "social" é, em primeiro lugar, a fração do parque imobiliário cujas 
condições físicas são muito inferiores à norma corrente de consumo. O mal estado de 
manutenção dessas habitações e sua falta de conforto as colocam num submercado 
específico. Os preços que aí se formam não são regulados por aqueles da construção 
A massa de lucro extraída desses empreendimentos capitalistas na cidade varia 
também em função de outros gastos, que provocam a elevação do preço de 
produção do imóvel, como por exemplo: custos de demolição (quando o 
terreno encontra-se localiza prédio que precisa ser removido), custos de 
evicção (pessoas que precisam ser evacuadas do local onde será construído o 
imóvel), custos com infra-estruturas (quando o terreno encontra-se desprovido 
das instalações necessários dos serviços urbanos, e que o Estado não assume). 
corrente, mas determinados unicamente pela situação de mercado que caracteriza 
geralmente uma penúria estrutural (TOPALOV, 1987, p. 417-418). 
O que leva Topalov a concluir: 
- Quanto mais o nível socialmente requerido das infraestruturas é elevado, mais 
elevado é o custo (suposto privado) da realização dessas sobre os terrenos que delas 
são desprovidos, mais elevada a renda diferencial sobre os terrenos onde elas são 
preexistentes à construção. 
- Quanto mais a parte do custo de instalação das infra-estruturas financiada sobre 
fundos públicos é importante, menos elevada é a renda diferencias sobre os terrenos já 
equipados (TOPALOV, 1984, p. 100). 
Nesse mercado, a construção do imóvel visa a preencher funções diferenciadas: 
A depender da função a que se destina a desempenhar (enquanto valor de uso), a 
construção de determinado edifício pode ser classificada na seção I - meios de 
produção, ou na seção II - meios de consumo. Se no prédio for instalada uma fábrica, 
a mercadoria final será aplicada como meio de produção, e não como meio de 
consumo final; portanto, ela se enquadra na seção I - meios de produção. Ao contrário, 
se é um edifício de unidades habitacionais, sua função é destinada a servir como meio 
residencial, enquadrando-se na seção II - meios de consumo (RAUTA RAMOS, 2008, 
p, 208). 
Neste último caso, faz-se "[...] objeto de um consumo final, ser valor de uso 
diretamenteutilizado para a reprodução da força de trabalho (ou ao consumo da burguesia 
capitalista)” (TOPALOV, 1984, p. 97). E a renda fundiária, nesse setor da indústria da 
construção civil - a habitação -, é resultante da diferenciação de custos de uso localizados. Seus 
proprietários ou locatários usufruem de maior ou menor conforto, a depender de sua 
localização, de sua dimensão em termos de área construída e área livre, dos materiais e tipos de 
acabamento utilizados. Mas o locatário de uma unidade habitacional, ao exercer o direito de seu 
uso, não aufere lucro, visto que seu valor de uso é servir como meio de reprodução social da 
12 
 
família que ali reside, por isso, esta renda fundiária é paga com salários dos familiares ou outras 
rendas, sendo portanto gastos de renda e não de capital. Esta renda fundiária é estipulada 
considerando-se o mercado de habitações no espaço em que estão localizadas e as 
características do imóvel. Por exemplo, a unidade habitacional, tipo apartamento, além de 
impostos (IPTU, por exemplo) há gastos acrescidos com condomínio e taxas conexas, o que 
tende a diminuir a renda fundiária que ali pode ser extraída. E dependendo da distância do 
centro urbano, há custos elevados em sua construção no transporte dos meios de produção e 
objetos do trabalho. Também para seu uso, há um dispêndio maior ou menor com passagens até 
o local de trabalho. Tudo isso afeta a renda fundiária aí extraída. 
A construção de imóveis cujo valor de uso consiste em servir como equipamentos 
de serviços coletivos, "[...] não terá formação de renda autônoma, nem mesmo ao nível da 
produção do edifício. É o nível de renda formado pelos usos capitalistas do solo que se imporá 
ao agente (público) do fornecimento (não mercantil) do serviço" (TOPALOV, 1984, p. 97). 
Entretanto, observa-se que, com a difusão da ideologia neoliberal, cresce cada vez mais a 
prestação de serviços coletivos submetidos à lógica mercantil, visando à obtenção de lucros, em 
diversas áreas sociais (saúde, educação, telefonia, internet etc.). Assim, 
O processo de estruturação e organização social dos equipamentos e serviços coletivos 
pode ser assim visualizado: 
- de um lado, a lógica das infra-estruturas e dos serviços públicos organizados com 
base em relações de consumo não inteiramente mercantis, além do sistema de 
transporte - rede de rodovias e transportes coletivos -, que determina o grau de 
acessibilidade a equipamentos e serviços coletivos, à localização dos grandes 
equipamentos públicos, como universidades, hospitais e centros de formação 
profissional, aos serviços de correio, às redes de telecomunicações e às superinfovias; 
- de outro lado, a lógica mercantil dos serviços privados que organiza o consumo 
mercantil, englobando o sistema bancário, o sistema comercial - comércio varejista, 
grandes centros comerciais, cafés, restaurantes, hotéis etc. -, o sistema de medicina 
liberal, a rede de cinemas, e de teatros, as universidades privadas e outros (RAUTA 
RAMOS, 2003, p. 139). 
Para Topalov, existem dois tipos de renda fundiária urbana, enquanto renda 
diferencial. O primeiro ligado ao processo de produção dos imóveis, e o segundo vinculado a 
sua utilização pelo capital industrial, capital comercial e capital aplicado em serviços. 
O primeiro tipo de renda fundiária urbana, referente ao próprio processo da 
produção dos imóveis, depende, principalmente, da localização do terreno (mais ou menos 
próximo ao mercado e provido de efeitos úteis da aglomeração capitalista), como também de 
uma série de outras condições: dimensão em termos de área construída e área livre, materiais e 
tipos de acabamento utilizados. Dessa relação social participam pelo menos quatro agentes, os 
quais recebem uma parte da mais-valia extraída no processo de construção dos imóveis e venda 
no mercado: 
13 
 
- o proprietário de terreno urbano (ou o capital fundiário urbano que atualmente já 
detém parcelas significativas de terras urbanas); 
- as empresas promotoras do empreendimento que tomam emprestado o capital 
adiantado para empregá-lo nesse processo de produção, 
- as empresas construtoras contratadas para produzir as habitações; e 
- o empreendedor imobiliário capitalista que através de seus corretores se 
responsabilizam pela circulação dos imóveis. 
O segundo tipo de renda fundiária aparece no momento de uso eventual do imóvel 
construído, destinando-o à produção de mais-valia (instalação de fábricas) ou extração de 
lucros (neste caso, unidades de comércio e de prestação de serviços). Nessa situação, a renda 
fundiária para obtenção do direito de uso de um imóvel urbano é estipulada através de contrato, 
na base da expectativa de mais-valia ou lucro a ser obtido pelo empreendimento. Outros fatores 
influenciam na obtenção maior ou menor dessa renda fundiária urbana: o custo fiscal 
localizado, o custo localizado da força de trabalho e ainda a localidade onde se encontra o 
imóvel construído, visto que constitui um dos determinantes na velocidade de rotação do 
capital ali investido (caso esteja mais distante ou mais próximo do mercado consumidor). 
Segundo Topalov, 
[...] as taxas de lucro poderão variar no espaço em função das velocidades de rotação 
desiguais do capital engajado. E nesse caso, as condições externas ao capital que 
determinam essas variações não são reprodutíveis e são monopolizáveis; elas estão na 
base de superlucros de localização permanentes, transformáveis em renda diferencial 
(1984, p. 104). 
As formas dominantes sucessivas da divisão capitalista do trabalho, no ramo da 
indústria da construção civil dirigido a habitações (unidades colocadas à venda voltadas para o 
consumo final na função residencial), "(...) produzem, portanto, espaços produtivos, que lhes 
são coerentes e, pela mediação dos sistemas autônomos de produção da habitação e dos 
equipamentos coletivos de consumo, espaços específicos de produção de uma força de trabalho 
diversificada" (Idem, p. 172). 
Rendas são engendradas na construção de habitações que guardam particularidades 
vinculadas à diferenciação do espaço urbano produzido pela aglomeração capitalista. De 
partida se observam duas zonas, uma urbanizada e outra não urbanizada. Há permissão para se 
construir na zona não urbanizada, embora não seja atendida por serviços de infra-estrutura 
urbana, em geral, a chamada periferia da cidade, cujo entorno faz fronteira com o meio rural. A 
habitação construída nessa localidade oferece poucas vantagens em termos da extração de 
superlucros. Para esta zona são empurradas as frações mais empobrecidas da classe 
14 
 
trabalhadora, sendo aí construídas habitações sem os serviços requeridos de infra-estrutura, 
configurando-se o processo de segregação sócio-espacial. 
Na zona urbanizada, observa-se, em geral, uma área residencial das classes 
dominantes, onde os preços (em geral, não somente dos terrenos) se elevam e deslocam aqueles 
de baixo poder aquisitivo para a periferia urbana; e uma área residencial intermediária, isto é, 
de habitações comuns, destinadas às camadas médias médias e médias inferiores. 
Portanto, "A depender das condições de construção da habitação, como por 
exemplo, a localização, a infraestrutura urbana, sua dimensão, materiais usados, tipos de 
acabamento etc., ela se destina a uma ou outra classe ou fração de classe" (RAUTA RAMOS, 
2008, p. 208). Sabemos que a demanda solvável de imóveis residenciais "[...] é atendida por 
dois segmentos de mercado: o primeiro é o da construção nova, onde a promoção privada 
assume papel importante; o segundo é aquele de imóveis usados, colocados à venda" (Idem, p. 
211) ou para locação. Sobre essa questão, este autor francês afirma que: 
O mercado de imóveis de segunda mão se caracteriza, em grande parte, por habitações 
de reduzido conforto, cujo valor é bastante inferior ao das habitações novas. Este 
mercado é ampliado ou se retrai, em função da políticade financiamento de 
habitações, que por vezes oferece alguma vantagem para esse tipo de aquisição 
(TOPALOV, 1987, p. 369). 
Numa correspondência com as condições de vida das classes fundamentais (burguesia e 
proletariado) e suas diferentes frações, os agentes mobilizados em processo de construção nova 
perseguem a busca de superlucros (rendas obtidas pela venda acima do preço regulador de mercado), 
sendo que um primeiro grupo de promotores escolhem locais valorizados, bem aquinhoados com 
recursos naturais, áreas litorâneas banhadas por mar, e já servidas com infra-estrutura urbana de 
qualidade. Constroem condomínio de luxo, com habitações lineares de elevada dimensão e área livre, 
além da área de circulação comum, onde implantam serviços especiais (como mecanismos de 
segurança, dada o aumento da violência urbana), valorizando ainda mais esse equipamento coletivo. Sua 
construção se expande hoje ainda mais nas grandes metrópoles brasileiras, inclusive ocupando periferias 
já urbanizadas e valorizadas, próximas a florestas e outros recursos naturais. 
Um segundo grupo, procura "[...] a redução do preço do imóvel pela construção ampliada 
de unidades, grandes edifícios, construído no mesmo espaço urbano, com uma enorme quantidade de 
apartamentos" (RAUTA RAMOS, 2008, p. 212), produzindo uma massa de habitações voltadas para os 
grupos sociais de baixo poder aquisitivo. "Em ambos os casos prevalece a lógica da acumulação 
capitalista, privilegiando a estratégia de mercado utilizada por seus agentes" (Idem). Esses são alguns 
aspectos mais gerais da produção do fenômeno urbano nos moldes do sistema capitalista. 
 
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.............. 
 
Rubin retoma, entrando na polêmica discussão acerca do trabalho produtivo e improdutivo, o Livro I de 
O Capital, Capítulo XIV, quando Marx afirma que “a produção capitalista não é apenas produção de 
mercadorias, porém, substancialmente, produção de mais valia. O operário não produz para si mesmo, 
mas para o capital. Por isso, não basta que produza em termos gerais; tem que produzir concretamente 
mais valia. Dentro do capitalismo só é produtivo o operário que produz mais valia para o capitalista, 
ou que trabalha para tornar rentável o capital.” (MARX, apud RUBIN, 1987, p. 277-278). Para Marx, 
“no sistema de produção capitalista, trabalho produtivo é, pois, trabalho que produz mais valia para seu 
empregador, trabalho que transforma as condições objetivas de trabalho em capital, e o dono destas em 
capitalista, ou seja, o trabalho cria seu próprio produto como capital” (MARX apud RUBIN, 1987, 
p.283). Em contrapartida, “o trabalho improdutivo é aquele que, „não se troca com capital, mas 
diretamente com renda, isto é, com salários ou lucro (inclusive, é claro, as distintas categorias dos que 
compartilham, com co-sócios, o lucro do capitalista, por exemplo, o juro e a renda da terra)‟ (MARX 
apud RUBIN, 1987, p.283). Assim, conforme assevera Rubin, Marx abstraiu-se completamente do 
conteúdo, “do caráter e resultados concretos, úteis, do trabalho. Tratou o trabalho apenas do ponto de 
vista de sua forma social.” (1987, p. 283). 
 
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do texto.