DO CONTRATO PRELIMINAR ART 462 E 466 CC

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DO CONTRATO 
PRELIMINAR
ARTIGOS 462 A 466 DO CÓDIGO CIVIL
DO CONTRATO PRELIMINAR
► CONCEITO: É O AJUSTE POR MEIO DO QUAL AS PARTES SE 
OBRIGAM A REALIZAR UM CONTRATO DEFINITIVO.
► TERMINOLOGIA: CONTRATO PRELIMINAR, PRÉ-CONTRATO OU 
PACTUM DE CONTRAHENDO, PROMESSA DE CONTRATO OU 
COMPROMISSO.
► CONTEXTUALIZAÇÃO: O CONTRATO PRELIMINAR SE VERIFICA 
EM SITUAÇÕES EM QUE, APESAR DO CONSENSO, NÃO É 
CONVENIENTE A CONTRATAÇÃO DEFINITIVA, A EXEMPLO DE
► PAGAMENTO PARCELADO DO PREÇO 
DO CONTRATO PRELIMINAR
► NECESSIDADE DE AGUARDAR LIBERAÇÃO DE FIINANCIAMENTO
► CONTRATO PRELIMINAR X NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES: O PRIMEIRO 
GERA DIREITO À CONTRATAÇÃO, AO PASSO QUE AS NEGOCIAÇÕES 
NÃO GERAM DIREITOS À CONTRATAÇÃO PRETENDIDA.
► NATUREZA JURÍDICA: É UM NEGÓCIO JURÍDICO (UM PRÉ-CONTRATO), 
JÁ QUE SE TRATA DE UMA MANIFESTAÇÃO DE VONTADE EMITIDA COM 
OBEDIÊNCIA AOS PRESSUPOSTOS DE EXISTÊNCIA, VALIDADE E 
EFICÁCIA, COM O PROPÓSITO DE PRODUZIR EFEITOS DESEJADOS 
PELAS PARTES E QUE ESTÃO EM CONFORMIDADE COM A ORDEM 
JURÍDICA.
DO CONTRATO PRELIMINAR
► REQUISITOS: TODOS AQUELES NECESSÁRIOS À REALIZAÇÃO 
DO CONTRATO DEFINITIVO, EXCETO A FORMA (ART. 462 CC).
► CLASSIFICAÇÃO:
► QUANTO À EXIGIBILIDADE PODEM SER UNILATERAIS OU BILATERAIS 
► UNILATERAIS (ART. 466 CC): A FACULDADE DE EXIGIR O CUMPRIMENTO 
RESERVA-SE ÚNICA E EXCLUSIVAMENTE A UMA DAS PARTES, SENDO QUE A 
OUTRA CONTRAI UMA OBRIGAÇÃO CUJO ADIMPLEMENTO FICA 
SUBORDINADO À VONTADE DA QUE PODE EXIGI-LA. EX. VENDA A 
CONTENTO, LEASING.
DO CONTRATO PRELIMINAR
► BILATERAIS (ART. 463 CC): CADA PARTE PODE EXIGIR DA OUTRA A 
EXECUÇÃO DO CONTRATO PRELIMINAR, EM TODA A SUA EXTENSÃO E 
EFEITOS. EX. PROMESSA DE VENDA
►QUANTO À ONEROSIDADE
► ONEROSO
► GRATUITO
DO CONTRATO PRELIMINAR
► QUANTO À RETRATABILIDADE
► OS QUE PREVÊEM ARREPENDIMENTO
► OS QUE SÃO IRRETRATÁVEIS: NÃO HAVENDO A CELEBRAÇÃO DO 
CONTRATO DEFINITIVO AS SEGUINTES OPÇÕES SE ABREM:
► AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM A CONCESSÃO DE 
PRAZO PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO;
► ESGOTADO O PRAZO SEM CUMPRIMENTO, O JUIZ PODERÁ SUPRIR A 
VONTADE DA PARTE INADIMPLENTE – ART. 464 CC.
► NÃO INTERESSANDO MAIS O CONTRATO DEFINITIVO RESOLVE-SE 
EM PERDAS E DANOS – ART. 465 CC
DO CONTRATO PRELIMINAR
► TUTELA ESPECÍFICA
► A OBRIGAÇÃO DE FAZER ESTABELECIDA NO CONTRATO PRELIMINAR PODE 
SER OBJETO DE EXECUÇÃO NOS TERMOS DO ARTIGO 536 DO CPC
► BUSCA-SE O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO, E NÃO A SOLUÇÃO PELO 
PAGAMENTO DE PERDAS E DANOS
Questão-treino
► FGV-II 
► Apresentar o fundamento legal e justificar dissertativamente a escolha da 
alternativa.
Por meio de uma promessa de compra e venda, celebrada por instrumento particular 
registrada no cartório de Registro de Imóveis e na qual não se pactuou 
arrependimento, Juvenal foi residir no imóvel objeto do contrato e, quando quitou o 
pagamento, deparou-se com a recusa do promitente-vendedor em outorgar-lhe a 
escritura definitiva do imóvel. Diante do impasse, Juvenal poderá:
► (A) requerer ao juiz a adjudicação do imóvel, a despeito de a promessa de compra 
e venda ter sido celebrada por instrumento particular.
► (B) usucapir o imóvel, já que não faria jus à adjudicação compulsória na hipótese. 
► (C) desistir do negócio e pedir o dinheiro de volta.
► (D) exigir a substituição do imóvel prometido à venda por outro, muito embora 
inexistisse previsão expressa a esse respeito no contrato preliminar.
VAMOS PENSAR?????
► Após análise da questão acima (FGV-II-N.28), responda:
► O registro do compromisso de compra e venda para assegurar os direitos do 
promissário-comprador sobre o imóvel é:
► a)  Indispensável: Por que?
► OU
►  b) Conveniente. Por que?
► SÚMULA N. 239 O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao 
registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis