PBL CONTRATOS

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<p>Parte 4 - PBL - Analise do contrato de compra e venda de imóvel.</p><p>Analisando os principais aspectos do contrato de compra e venda firmado entre as partes, chego as seguintes conclusões:</p><p>· Contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro.</p><p>· O art. 108 do Código Civil dispõe acerca da essencialidade da escritura pública quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, obrigatoriedade desta também presente para os negócios envolvendo aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, independentemente do valor, conforme dispõe o art. 8° da Lei nº 5.709/71. Ou seja, a parte compradora deve exigir o instrumento de escritura pública.</p><p>· É de cunho oneroso, pois ambas as partes obtêm vantagem econômica.</p><p>· É translativo em razão de ser um instrumento para a transferência e aquisição da propriedade.</p><p>· Além disso é um contrato comutativo, pois as partes conhecem previamente o conteúdo de sua prestação.</p><p>· Fica nítido no contrato que seus três elementos elementares: a coisa (no caso o imóvel), o preço (aquele fixado pelo vendedor) e o consentimento entre as partes.</p><p>· Os documentos básicos e elementares que habilitam as partes de firmarem o contrato estão corretos. (Nome, nacionalidade, estado civil, identificação (n. identidade, CPF ou CGC), e o endereço dos vendedores e compradores, devem constar de forma clara.  Além deles, os dados de localização, dimensões, características especiais, número da matrícula do imóvel e em qual cartório está registrado, também devem ser minuciosamente confrontados.)</p><p>· É de cunho do comprador exigir a declaração de Quitação das cotas condominiais, uma vez que, o imóvel deve ser entregue ao comprador sem restrições de qualquer natureza, pessoal e/ou jurídica (hipoteca, penhora entre outras).</p><p>· É de extrema importância que o comprador faça uma vistoria no imóvel antes da compra.</p><p>· Está claramente delimitado a cláusula que limita a data para depósito do sinal e demais valores após a assinatura da Escritura pública de compra e venda e posse definitiva do imóvel, assim como os dados da conta a ser realizado o depósito (Agência, Conta Corrente, Banco e Número do Cheque).</p><p>· Concernente à coisa, que deve ser suscetível de apreciação econômica, cumpre destacar que ela também é determinada e de existência atual.</p><p>· A venda de imóvel “ad mensuram” ou por medida é aquela em que se fixa área determinada e estipula o preço por medida de extensão. É interessante a distinção entre a venda por medida e a venda “ad corpus”, porque os efeitos são diferentes. Na prática, a venda “ad mensuram” constitui-se de gleba retirada de área maior. O comprador adquire uma determinada metragem de terreno. Considera-se “ad corpus” a compra e venda de uma gleba determinada de terra, com limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição no título. Neste tipo de operação as partes não estão interessadas em medidas, mas no todo que compõe a gleba. Neste caso não haverá complementação da área e nem devolução do excesso. Havendo limites certos e confrontantes determinados, a referência às dimensões é apenas enunciativa, mesmo que não conste de modo expresso haver sido a venda “ad corpus”. Com muito mais razão ainda, quando em tais circunstâncias, a dimensão é seguida da locução adverbial “mais ou menos”, significando que para mais ou para menos não faz diferença para os contratantes. Portanto conclui-se que o contrato firmado entre as partes é “ad corpus”.</p><p>Parte 5 - PBL - Agora é o momento de alugar o imóvel em que sociedade vai se instalar. O contrato de locação não residencial foi enviado pelo dono da sala pretendida e prevê contrato por 12 (doze) meses, renováveis por igual período, com pagamento de luvas equivalentes a R$ 15.000,00 (quinze mil reais) antes da assinatura de cada renovação. Ao lhe entregarem a minuta do contrato, os sócios apresentaram os seguintes questionamentos, que deverão ser respondidos</p><p>1 - Ao celebrarem contrato pelo prazo de 12 (doze) meses, a locação se prorrogará automaticamente, por prazo indeterminado, como previsto no art. 47 da Lei de Locações?</p><p>A estipulação de prazo é livre para a escolha de acordo entre o locador e locatário previsto no Art. 3 da Lei de Inquilinato 8.245/91. Os contratos de locação podem ser celebrados por prazo determinado ou não. No caso das locações por prazos determinados, é bastante comum que os contratos de locação residencial sejam sempre de 12 (doze) meses, pelo menos é o que se observa na prática. Contudo a lei não estipula prazo mínimo ou máximo de duração do contrato. Este pode ser de 12 (doze), 24 (vinte e quatro), 30 (trinta meses), ou tantos meses quanto as partes acordarem. Podendo dizer que o Art. 47 da lei de Locações apenas cite o contrato de no mínimo 30 meses, contudo permitido fazer acordo entre o locador e locatário previsto em clausula, é concedido o prazo da locação se prorrogar indeterminado.</p><p>2 - A cobrança de luvas é legítima?</p><p>Jurisprudência aceita à posição da cobrança de luvas, pórem determina que as luvas não possa ser coletadas no início da locação. Nos casos em que o inquilino não faça jus para se valer do direito à renovação, previsto no artigo 51 da lei de locação. Ou seja, é possível receber a cobrança de luvas desde que o prazo do contrato conceda ao locatário praticar o direito à renovação do prazo, este de no mínimo cinco anos.</p><p>3 - Quais são os requisitos necessários para que a locatária possa pedir a renovação compulsória do contrato?</p><p>- Ingressar com a ação no último ano do contrato (nos últimos 12 meses), até no mínimo 6 meses antes do seu término. Dispondo que se trata de um prazo decadencial, o locatário deverá antecipar a propositura da ação, caso o vencimento seja fora dos dias úteis</p><p>- Contrato a renovar por escrito com prazo determinado, locatário não terá o direito de pleitear a renovação compulsória, nos casos em que o contrato inicial era por tempo determinado, e, por escoado o prazo estabelecido, passou a vigorar por prazo indeterminado.</p><p>- Ter decorrido o prazo mínimo de 05 anos: (I) do contrato a renovar ou; (II) da soma ininterrupta de todo o tempo em que o locatário permanece no imóvel, no caso de contratos com tempo determinado com prazos inferior.</p><p>- Que esteja explorando o mesmo fundo de comércio por pelo menos 03 anos ininterrupto.</p><p>- Comprovar o exato cumprimento do contrato em curso, apresentando ainda a quitação dos impostos e taxas que incidiram no imóvel, cujo pagamento lhe incumbia</p><p>- Indicar precisamente as condições para a renovação da locação, detalhando o prazo, o valor do aluguel devidamente corrigido e comparado com imóveis semelhantes da mesma região, de quem será a obrigação pelo pagamento das taxas, condomínio – se houver -, multa contratual, entre outras particularidades que julgar conveniente</p><p>- Indicar o fiador que será mantido no contrato a renovar, ou, caso o contrato a renovar não houver fiador ou este for substituído, o locatário deverá indica-lo, apresentando sua qualificação completa, a aceitação do respectivo encargo em declaração firmada pelo fiador, juntamente com seu cônjuge, caso seja casado, e, em ambos os casos, fazendo a comprovação de sua inidoneidade financeira.</p><p>4 – É válida a renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias, como prevê o contrato?</p><p>Segundo o disposto no Art. 578 na lei locação das coisas, o locatário tem direito quando agindo de boa-fé. No caso da retenção utilizadas para benfeitorias necessárias ou com o consentimento do locador tiverem sido feitas as benfeitorias úteis. Deixando explicito, que a regra das benfeitorias úteis e necessárias são validas apenas se não houver disposição contratual em contrário. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) também dispoe seu art. 35, que: “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que</p><p>autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.” Sendo assim, caso não haja estipulação contratual em contrário as benfeitorias úteis e necessárias podem ser indenizadas e gerar direito de retenção.</p><p>5 - A exigência de pagamento adiantado do aluguel tem amparo legal?</p><p>Perceber-se que a cobrança antecipada é permitido para as locações de temporada, no caso poderá o locador exigir o pagamento de todos os aluguéis referentes àquele contrato. Dispoosto no Art. 49 Lei da locação de imóveis para temporada: “Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.”</p><p>Também podendo a Lei de Locações permitir a cobrança antecipada para aqueles que a locação não possuir garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento),previsto no “Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”</p><p>6 - O contrato de locação prevê o município de Nova Lima como o foro competente para apreciar quaisquer demandas relativas ao contrato, muito embora a sala esteja localizada em Belo Horizonte. É válida tal estipulação?</p><p>O foro contratual ou foro de eleição é o convencionado pelas partes contratantes, que optam por submeter as ações relativas as obrigações e direitos estipulados no negócio jurídico escrito, a apreciação do foro escolhido. Fincando a livre escolha das partes para a escola do foro, entretando disposto na súmula de jurisprudência nº 335 o Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento de que “é válida a cláusula de eleição do foro para os processos oriundos do contrato”.</p><p>Parte 6 - PBL - DA FIANÇA</p><p>Cláusula 6ª. Concordam com os termos fixados no presente contrato os Fiadores, já qualificados acima, e que configuram-se também como principais pagadores, responsabilizando-se pelo fiel cumprimento do presente sem exceção de quaisquer cláusulas, mesmo que o presente contrato passe a vigorar por tempo indeterminado.</p><p>§1º: Os fiadores não se eximirão de responsabilidade solidária, caso o contrato venha a ultrapassar seu prazo de vigência, tornando-se desta forma, contrato por prazo indeterminado persistindo a fiança até a efetiva devolução das chaves do imóvel, no termos do Art. 39 da Lei 8.245/91.</p><p>§2º: Os fiadores renunciam expressamente os benefícios contidos nos artigos 827, 828, 829, 830, 831, 832, 833, 834, 835 e 836 do Código Civil Brasileiro.</p><p>§3º: Ficam estabelecidos como fiadores dois sócios, Victor e Leonardo, que possuem vários imóveis livres e desembaraçados, e com isso irão prestar a fiança locatícia.</p>