CIVIL III - CONTRATOS - UNIDADE 07 - PRELIMINAR

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<p>Direito Civil III – Prof. Carlos da Fonseca Nadais</p><p>23</p><p>proibida a reprodução ou distribuição - somente com autorização expressa do autor</p><p>5. Contrato preliminar</p><p>Contrato preliminar, também conhecido como pré-contrato, promessa de contratar, contrato</p><p>preparatório ou compromisso, é a convenção de que se valem as partes, em uma fase inicial de</p><p>entabulamento de negócio, para obrigarem, ou uma delas, à outorga futura de um contrato</p><p>definitivo. É fonte de uma obrigação de fazer, qual seja, celebrar um contrato definitivo.</p><p>Em certos casos, o contrato preliminar, preenchendo determinados requisitos legais, essenciais</p><p>do contrato definitivo visado, chega a confundir-se com próprio contrato definitivo, conferindo</p><p>direito real sobre o objeto da contratação, a possibilitar a concretização negocial futura, por via</p><p>judicial (adjudicação compulsória), como na hipótese do compromisso de compra e venda de</p><p>imóvel para pagamento parcelado (art. 1.417 e 1.418 CC).</p><p>Art. 1.417 CC. Mediante promessa de compra e venda, em que se não</p><p>pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou</p><p>particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o</p><p>promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.</p><p>Art. 1.418 CC. O promitente comprador, titular de direito real, pode</p><p>exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste</p><p>forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda,</p><p>conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa,</p><p>requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.</p><p>5.1. Requisitos do Contrato Preliminar</p><p>O Código Civil cuidou das bases do contrato preliminar (art. 462 a 466 CC), estabelecendo que,</p><p>exceto à forma, deve apresentar-se com os mesmos requisitos essenciais do contrato definitivo</p><p>a ser celebrado (art. 462 CC). Trata-se, portanto, de contrato não formal, mesmo sendo solene</p><p>o contrato definitivo.</p><p>Art. 462 CC. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter</p><p>todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado</p><p>Com a conclusão do contrato preliminar e desde que dele não conste cláusula de arrependimento</p><p>(art. 420 CC), qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando</p><p>prazo à outra para que o efetive (art. 463, caput, CC).</p><p>Art. 420 CC. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento</p><p>[clausula de arrependimento] para qualquer das partes, as arras ou sinal</p><p>terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-</p><p>las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais</p><p>o equivalente [dobro]. Em ambos os casos não haverá direito a</p><p>indenização suplementar.</p><p>Art. 463 CC. Concluído o contrato preliminar, com observância do</p><p>disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de</p><p>arrependimento [art. 420 CC] qualquer das partes terá o direito de</p><p>exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o</p><p>efetive.</p><p>Direito Civil III – Prof. Carlos da Fonseca Nadais</p><p>24</p><p>proibida a reprodução ou distribuição - somente com autorização expressa do autor</p><p>SÚMULA 412 STF. No compromisso de compra e venda com cláusula</p><p>de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua</p><p>restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a</p><p>título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do</p><p>processo.</p><p>O Código Civil afirma que “o contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente” ▲</p><p>(art. 463, parágrafo único, CC), entretanto deve-se atribuir a expressão “deverá” por “poderá”,</p><p>em virtude da condição de eficácia perante terceiros (Enunciado 30 I JDC/CJF).</p><p>Art. 463 CC (...)</p><p>Parágrafo único. O contrato preliminar deverá [poderá] ser levado ao</p><p>registro competente▲ [para ter efeito contra terceiros]</p><p>Enunciado 30 I JDC/CJF. Art. 463: A disposição do parágrafo único do</p><p>art. 463 do novo Código Civil deve ser interpretada como fator de</p><p>eficácia perante terceiros▲.</p><p>Podemos fazer um paralelo com nossa vida social: o namoro é a fase pré-contratual; o noivado</p><p>é o contrato preliminar e o casamento o contrato definitivo.</p><p>5.2. Espécies de contratos preliminares</p><p>▲ Unilateral: por exemplo, o arrendamento mercantil com opção de compra</p><p>(cobrança de VRG), onde a arrendadora tem compromisso de celebrar o contrato</p><p>definitivo (compra e venda), mas a opção é da arrendatária de assinar ou não.</p><p>Súmula 293 STJ: A cobrança antecipada do valor residual garantido</p><p>(VRG) não descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil.</p><p>▲ Bilateral (mais comum): por exemplo, o contrato de promessa de compra e</p><p>venda, pois ambas as partes se obrigam em celebrar o contrato definitivo.</p><p>∆ Prazo estipulado, o credor deve manifestar-se no prazo previsto no contrato, caso</p><p>contrário, o devedor pode considerar o contrato desfeito.</p><p>∆ Prazo não estipulado, o devedor deve estipular o prazo para manifestação do</p><p>credor, e não havendo tal manifestação, o devedor pode considerar o contrato</p><p>desfeito.</p><p>5.3. Execução forçada do contrato preliminar: esgotado o prazo a interessada poderá pleitear</p><p>judicialmente a supressão da vontade da parte inadimplente (art. 464 CC – adjudicação do</p><p>contrato). Ressalva se faz que a adjudicação compulsória de imóvel, objeto de compromisso de</p><p>compra e venda, não depende do registro do contrato preliminar na matrícula do imóvel</p><p>(Súmula 239 STJ e Enunciado 95 I JDC/CJF).</p><p>Art. 464 CC. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado,</p><p>suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao</p><p>contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.</p><p>Direito Civil III – Prof. Carlos da Fonseca Nadais</p><p>25</p><p>proibida a reprodução ou distribuição - somente com autorização expressa do autor</p><p>Sumula 239 STJ. O direito à adjudicação compulsória não se</p><p>condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório</p><p>de imóveis. ▲</p><p>Enunciado 95 I JDC/CJF. Art. 1.418: O direito à adjudicação</p><p>compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em</p><p>face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa</p><p>de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239</p><p>do STJ). ▲</p><p>A parte prejudicada não querendo dar continuidade no contrato poderá considerá-lo</p><p>desfeito e pedir indenização por perdas e danos (art. 465 CC). Esta também pode ser opção</p><p>nos casos de a obrigação ser infungível ou personalíssima (intuito personae).</p><p>Art. 465 CC. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar,</p><p>poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.</p><p>No contrato de compromisso unilateral se a parte credora não se manifestar no prazo, considera-</p><p>se o contrato sem efeito (art. 466 CC).</p><p>Art. 466 CC. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob</p><p>pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela</p><p>previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado</p><p>pelo devedor.</p><p>5.4. Promessa de Doação: A promessa de doação se perfaz quando uma das partes se</p><p>compromete um contrato de doação futura, em benefício do contratante. Assim, ocorrido fato</p><p>gerador da obrigação, o beneficiário pode exigir o cumprimento, posto que houve a intenção do</p><p>promitente em praticar tal liberalidade (doar a coisa), no momento da celebração.</p><p>A doutrina e parte da jurisprudência tem se posicionado contra tal estipulação, pelo fato do</p><p>doador deve poder decidir pela doação de forma livre e espontânea (ato de liberalidade não</p><p>comporta execução forçada), mas muitos doutrinadores de peso entendem plenamente válido</p><p>tal estipulação e jurisprudência em situações específicas também declara sua força executiva</p><p>(promessa de doação subjacente a outro negócio jurídico mais amplo).</p><p>AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.</p><p>PROMESSA DE DOAÇÃO. LEGITIMIDADE. São legítimos para</p><p>exigir o cumprimento da obrigação assumida os titulares do direito</p><p>subjetivo, assim entendidos</p><p>como aqueles que figuram como</p><p>beneficiários no contrato preliminar. FORÇA VINCULANTE DA</p><p>PROMESSA DE DOAÇÃO. Compromisso de doação de parte ideal de</p><p>imóvel aos filhos do casal efetuado em acordo homologado em sede de</p><p>separação judicial. Exigibilidade reconhecida. Precedentes desta E.</p><p>Corte. OUTORGA DE ESCRITURA DE BEM INDISPONÍVEL POR</p><p>MEDIDA JUDICIAL. Possibilidade. Inteligência do artigo 43.1,</p><p>capítulo XIV, tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral</p><p>da Justiça do Estado de São Paulo. DECADÊNCIA. Inocorrência. Fase</p><p>https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/busca?q=agravo%20de%20instrumento&ref=topify-link</p><p>https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/busca?q=cumprimento%20de%20senten%C3%A7a&ref=topify-link</p><p>https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/busca?q=promessa%20de%20doa%C3%A7%C3%A3o&ref=topify-link</p><p>https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/busca?q=legitimidade&ref=topify-link</p><p>Direito Civil III – Prof. Carlos da Fonseca Nadais</p><p>26</p><p>proibida a reprodução ou distribuição - somente com autorização expressa do autor</p><p>executória instaurada antes do início da fluência do prazo decadencial,</p><p>que não corre em face de absolutamente incapazes. RECURSO NÃO</p><p>PROVIDO (TJSP. AI 2221208-66.2016.8.26.0000/SP. 2ª Câmara de</p><p>Direito Privado. Rel. Des. Rosana Teles. J. 28.04.2017).</p><p>Art. 538 CC. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa</p><p>[doador], por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou</p><p>vantagens para o de outra [donatário]</p><p>Enunciado 549 VI JDC/CJF: A promessa de doação no âmbito da</p><p>transação constitui obrigação positiva e perde o caráter de liberalidade</p><p>previsto no artigo 538 do Código Civil.</p>