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UNIDADE VI – DO CONTRATO PRELIMINAR. 
6.1 – Definição e distinções relevantes. 
 Definição. 
 Contrato preliminar é um negócio jurídico consensual em que os contraentes 
sempre pactuarão uma obrigação de fazer um contrato futuro. 
 Natureza do contrato futuro: 
 Contrato definitivo. 
 Realidade comum nas relações cíveis. 
 Contrato preliminar. 
 Realidade comum nas relações empresariais. 
 Seminovidade do CC/02. 
 Inovou, pois trouxe a regulamentação sobre este tipo de contrato. 
 Contudo, contrato preliminar não é novidade para o direito brasileiro, já 
sendo figura utilizada pelos juristas que usavam o CC/16. 
 Viabiliza que os contratantes que não podem realizar imediatamente o 
contrato definitivo, organizem-se e garantam a realização futura deste 
negócio jurídico. 
 Distinções de relevo. 
 Contrato preliminar x “compromisso de compra e venda” (ou “promessa 
irrevogável de compra e venda”). 
 Distinção sugerida por Orlando Gomes. 
 Contudo, esta distinção não foi recepcionada pelo uso. 
 Os juristas permanecem usando esses termos como sinônimos. 
 Contratos preliminares. 
 Caracterizados pela possibilidade de retratação e revogação da 
proposta. 
 Contratos preliminares que possuem a cláusula de arrependimento 
expressa. 
 Compromisso de compra e venda (ou promessa irrevogável de compra e 
venda). 
 Caracterizado pela irretratabilidade e irrevogabilidade da proposta. 
 Contrato preliminar x negócio jurídico ainda não celebrado. 
 O contrato preliminar não deve ser confundido com um negócio jurídico 
não celebrado pelo fato de viabilizar a celebração de um negócio jurídico 
futuro. 
 O contrato preliminar é um negócio jurídico contratual prefeito e acabado 
que passa por todo o processo contratual para a sua elaboração e extinção, 
submisso, portanto, a todas as garantias que qualquer contrato está sujeito. 
 Contrato preliminar x negociações preliminares. 
 O contrato preliminar passa por todas as fases do processo contratual (fase 
pré-contratual; fase contratual e fase pós-contratual). 
 As negociações preliminares é uma etapa da fase pré-contratual de todo 
processo contratual. 
 Os contratos preliminares não podem ser confundidos com a etapa das 
negociações preliminares do contrato futuro que este contrato garante. 
6.2 – Natureza jurídica. 
 Negócio jurídico consensual. 
 Deve respeito a todos os pressupostos de existência, validade e eficácia 
exigidos de todos contratos a fim de garantir os seus efeitos. 
 
A. Requisitos de validade. 
A.1 – Requisitos objetivos de validade (V. art. 104, II, CC). 
 O contrato preliminar deve atender a todos os requisitos do artigo 104, 
CC. 
 Quanto as qualidades do objeto: 
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: 
I - agente capaz; 
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; 
III - forma prescrita ou não defesa em lei. 
A.2 – Requisitos subjetivos de validade (V. art. 104, I, CC). 
 O contrato preliminar deve atender a todos os requisitos do artigo 104, 
CC. 
 Quanto as qualidades dos contraentes: 
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: 
IV - agente capaz; 
V - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; 
VI - forma prescrita ou não defesa em lei. 
A.3 – Requisito formal (V. art. 462, CC). 
 Os contratos preliminares são classificados como informais. 
 Viabilizar a finalidade dos contratos preliminares. 
 Os contratos preliminares não precisam executar todas as 
formalidades ou solenidades que o contrato definitivo exige para 
que sejam celebrados. 
 Contudo, os contratos preliminares devem trazer os requisitos 
necessários para viabilizar a formação do contrato futuro. 
6.3 – Classificação. 
A. Quanto à exigibilidade. 
 Identifica quais das partes podem exigir a formação do contrato futuro. 
A.1 – Unilaterais (V. arts. 509 a 512, CC). 
 Contrato preliminar unilateral é quando somente um dos contraentes 
pode exigir a formação do contrato futuro. 
 Exemplos: 
 Contratos preliminares de opção. 
 Compra e venda a contento. 
 Promessa de doação. 
 Omissão ao estipular o prazo de prevalência da vontade de um dos 
contraentes para a formação do contrato. 
 Socorrendo-se ao judiciário para que este analise se já passou o 
tempo médio necessário para a formação de contratos da mesma 
natureza. 
A.2 – Bilaterais. 
 Contrato preliminar bilateral é quando ambos os contraentes podem 
exigir reciprocamente a formação do contrato definitivo. 
B. Quanto à retratabilidade. 
 Analisa se há a possibilidade de haver retratação da proposta do contrato 
preliminar. 
B.1 – Retratáveis. 
 É possível a retratação da proposta. 
 É necessário que seja pactuado expressamente a cláusula de 
arrependimento, pois a possibilidade de retratação é uma medida que 
onera o negócio jurídico, fragilizando o vínculo entre os contraentes. 
 A celebração da cláusula de arrependimento deve ser feita, portanto, 
expressa e mediante a contraprestação devida para garantir o equilíbrio 
da relação contratual. 
 Recomenda-se ainda que ao celebrar a cláusula de arrependimento para 
diminuir a instabilidade que este dispositivo traz, pactuar uma multa 
para o contratante que utilizar os efeitos da cláusula de arrependimento. 
B.2 – Irretratáveis. 
 Regra geral para os contratos preliminares. 
 Prevalece a força obrigatória dos contratos. 
 Não é possível a retratação da proposta. 
C. Quanto à onerosidade. 
 Identificar se foi dado alguma contraprestação pela prerrogativa de poder 
exigir exclusivamente a formação do contrato futuro. 
C.1 – Onerosos. 
 Único contrato preliminar oneroso: 
 Contrato preliminar de opção. 
C.2 – Gratuitos. 
 Regra geral para os contratos preliminares. 
 Todos os contraentes, regra geral, podem exigir a formação do contrato 
futuro, desde que tenham cumprido as suas responsabilidades 
contratuais. 
6.4 – Tutela específica. 
 Deve-se priorizar as tutelas específicas, pois elas é que, regra geral, garantem 
a maior satisfação dos contratantes. 
 Tutela inespecífica deve ser utilizada subsidiariamente quando: 
 A tutela específica não for mais interessante ao credor. 
 A tutela específica for impossível ao devedor. 
 
A. Tipos de tutela jurisdicional das obrigações: 
A.1 – Tutela inespecífica (geral). 
 Tutela inespecífica seria a execução forçada de providências que visam 
garantir uma prestação diversa àquela desejadas pelos contratantes no 
momento da formação do contrato. 
 Providências que tentam amenizar os prejuízos da não entrega da 
prestação inicialmente pretendida pelos contratantes. 
 Perdas e Danos 
 Danos morais. 
 Danos materiais: 
 Lucros cessantes. 
 Danos emergentes. 
A.2 – Tutela específica: V. arts. 461; 466-A; 466-B; 466-C, CPC. 
 Tutela específica é a execução forçada, por meio de remédios e 
providências, orientada a garantir ao credor o resultado prático idêntico 
àquele que teria sido alcançado se a obrigação fosse espontaneamente 
executada. 
B. Registro do contrato preliminar e adjudicação compulsória. 
 A adjudicação compulsória é uma medida de tutela específica que pode ser 
usada nos contratos preliminares, sob fundamentos da releitura que os 
princípios sociais dos contratos trouxeram sobre a teoria geral dos contratos. 
 Adjudicação compulsória é uma garantia real que garante o direito de sequela 
sobre o bem. 
B.1 – Situação fática (V. arts. 463, § único; 1225, VII; 1417; 1418, CC) (V. 
súmula 239, STJ) (V. enunciados nº 30 e 95, CJF). 
 Contrato preliminar de compra e venda de imóvel o qual possui como 
objeto a obrigação de fazer o contrato definitivo de compra e venda do 
imóvel. 
 Ainda não foi feito a escrituração (contrato definitivo). 
 Houve algum problema que vai ser necessário se valer da 
adjudicação compulsória, por exemplo; 
 Terceiro registrou antes o imóvel em seu nome; 
 A construtora que tinha o imóvel em seu nome entrou emfalência. 
 Caso haja o registro do contrato preliminar junto aos documentos 
do imóvel: 
 Poderá utilizar o instituto da adjudicação compulsória, 
resgatando o bem ao seu patrimônio jurídico. 
 Não há preocupação com a figura do terceiro de boa-fé, pois é 
dever deste antes de fazer a escrituração consultar as 
documentações sobre o imóvel que está adquirindo. 
 Para maior garantia recomenda que o registro seja feito no 
CRI, não no CRTD que tem apenas uma amplitude local. 
B.2 – Requisitos para a dispensa do registro do contrato preliminar: 
I. Contrato preliminar, firmado em caráter irrevogável e irretratável (de 
preferência, com previsão expressa de cláusula de adjudicação 
compulsória). 
II. Quitação integral do preço. 
III. Inocorrência de interesses de terceiros. 
 Caso a adjudicação compulsória seja usada contra o promitente-
vendedor ou terceiro que ingressou na relação contratual por meio 
de cessão de posição contratual com o promitente-vendedor. 
 Neste caso não é exigido o registro do contrato preliminar para 
se valer da adjudicação compulsória, pois estes pela sua 
posição contratual tem o dever de conhecer este contrato. 
 Caso não haja o registro do contrato preliminar junto aos 
documentos do imóvel: 
 Súmula 239, STJ: 
 Súmula de 30 de agosto de 2000. 
 Apresenta três requisitos que se atendidos possibilita que 
seja utilizada a adjudicação compulsória nos casos em que 
não há registro do contrato preliminar: 
 Contrato preliminar, firmado em caráter irrevogável e 
irretratável (de preferência, com previsão expressa de 
cláusula de adjudicação compulsória). 
 Quitação integral do preço. 
 Inocorrência de interesses de terceiros (inocorrência 
de terceiro de boa-fé). 
 Súmula 239, STJ “versus” Código Civil 2002. 
 CC/02 na sua redação exige obrigatoriamente o 
registro para se valer da adjudicação compulsória no 
contexto dos contratos preliminares. 
 A súmula, apesar de menos atual com a vontade do 
legislador e inferior hierarquicamente ao CC/02, 
prevalecerá sobre o Código Civil. 
 Princípio da vedação ao retrocesso social. 
C. Possibilidade da divergência (Flávio Tartuce; Jones de Figueirêdo Alves, etc). 
C.1 – A do art. 463, CC, com o uso da tutela específica das obrigações para obrigar 
o promitente vendedor a celebrar o contrato definitivo (V. arts. 461; 466-A; 
466-B; 466-C, CPC). 
C.2 – Esgotado o prazo assinado pelo juiz, exigir o “suprimento de vontade”, caso 
tanto tenha sido requerido na inicial (V. art. 464, CC; art. 466-B, CPC). 
C.3 – Caso não exista mais interesse por parte do promitente comprador, este 
poderá requerer a tutela inespecífica, por meio da liquidação em perdas e 
danos (V. art. 465, CC). 
 Em suma, as possibilidades apresentadas anteriormente tentam apresentar 
outros métodos de tutela específica que não a adjudicação compulsória. 
 Estas outras possibilidades não possuem o mesmo grau de garantia a tutela 
específica, como a adjudicação compulsória. 
6.5 – Considerações sobre o contrato preliminar de doação. 
 É possível haver contrato preliminar sobre um contrato de doação. 
 A possibilidade de haver tutela específica sobre contratos preliminares de 
doação. 
 Contratos preliminares de doação pura/gratuita. 
 Não é possível exigir tutela específica. 
 Em respeito à autodeterminação potencial do doador. 
 É possível exigir tutela inespecífica. 
 É possível exigir perdas e danos. 
 Contratos preliminares de doação onerosa. 
 É possível exigir tanto a tutela específica, como a tutela inespecífica. 
 Contrato de doação onerosa é um contrato bilateral imperfeito. 
 Como este tipo de contrato preliminar possui 
bilateralidade/sinalagma é possível aplicar a ele as providências 
da tutela específica.