65 CONTRATOS

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CONTRATO PRELIMINAR
· Os contratos têm as três etapas a serem cumpridas;
· O contrato preliminar ainda não é um contrato (é um pré-contrato);
· É uma proposta por escrito (formalizada);
· Contempla toda a forma semelhante ao contrato definitivo, mas se opta por ele, as partes entrariam em acordo de uma forma mais palpável;
· Esse pré-contrato tem força vinculatória;
· Ex.: promessa de compra e venda – escolho um imóvel na planta. Não evoluo logo para o contrato definitivo. Primeiro vislumbro o contrato denominado de “promessa de compra e venda”, que vai à registro (por isso a força vinculatória). Depois evoluímos para o definitivo. Quando o imóvel tiver pronto, aí passaremos para o definitivo (enquanto não tiver pronto, não evolui). Se não quiser evoluir, arcamos com as consequências do contrato preliminar (entrega das chaves – converte a promessa em contrato definitivo e suas consequências, se não evoluir).
· Art. 462:
· Exceto quanto à forma (que não é igual, mas semelhante), o contrato preliminar deve conter os requisitos essenciais;
· Art. 463:
· Se não houver cláusula de arrependimento, haverá o direito de exigir a celebração do definitivo.
· § único: o contrato deve ser levado a registro.
· Preza pela segurança jurídica e pela publicidade.
· Bens imóveis: cartório de registro de imóvel;
· Bens móveis: cartório de títulos e documentos.
· Art. 464:
· Quando assinamos um contrato preliminar, se tudo tiver dentro dos parâmetros, de converter o preliminar em definitivo. Mas assinar prazo é conceder um prazo para essa conversão;
· Se nada se opuser, faz a conversão porque o juiz determinou, por exemplo.
· Art. 465:
· Se não der execução, podemos desfazer o contrato ou pedir perdas e danos.
· Art. 466:
· Se a promessa de contrato for unilateral, o credor deverá se manifestar no prazo dado ou, se não tiver prazo, deve se manifestar em prazo razoável.
COMPRA E VENDA (ART. 481 A 532):
· É um dos poucos contratos que conseguem implementar as três etapas (no caso dos imóveis);
· A compra e venda de bens móveis diz respeito a algo menos formal, pois há uma confusão entre negociação e proposta.
· Obs.: Decisão STF (compra e venda de bem imóvel – curiosidade) – a taxa SAT é indevida (pois muitas vezes é abusiva). Essa taxa é a referente à corretagem do imóvel (tempo de construção do imóvel).
· Além de não se determinar quem seria responsável pelo pagamento, existiam construtoras que estavam fazendo a cobrança duas vezes;
· Era puro bis in idem;
· Agora há um processo retroativo, de até 3 anos.
· É solene pois passa pelas três etapas de formação de forma bem delimitada;
· Para ter valor jurídico, precisa ser levado à registro;
· É uma determinação desde a Lei de Registro Públicos de 1973;
· Esse registro é uma garantia para terceiros, para não ser lesado;
· Ex.: a pessoa já vendeu o bem e continua anunciando o bem.
· Todas as questões relativas à imóveis são de conhecimento público.
· Os contratos de compra e venda de imóveis são os maiores responsáveis pela maior circulação financeira e arrecadação tributária;
· O contrato de compra e venda é um dos mais importantes e um dos mais controversos;
· Art. 481, CC – Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
· Domínio é propriedade;
· Quando falamos da transferência de domínio, falamos da transferência de direitos (gozar, usar, dispor e reaver);
· Essa troca de titularidade é mediante o pagamento de preço em dinheiro;
· Os demais contratos, como o de troca ou permuta, temos a transferência de domínio, mas não pagamos com preço (damos um bem e recebemos outro);
· No contrato de doação a mesma coisa, mas eu também não pago preço;
· Até nos casos das doações onerosas (com encargo), não há pagamento de preço.
· Ex.: doar uma casa, com os tributos (água, luz, IPTU) sendo pagos por quem recebe a doação.
· É nessa medida que o pagamento, na Compra e Venda, é próprio desse contrato, e é fundamental para sua caracterização;
· Esse preço, necessariamente, é pago em dinheiro;
· Eu posso pagar com serviço?
· Não, pois senão é troca ou permuta.
· E a compra e venda de bem móvel?
· O veículo a título de entrada é um dinheiro, pois ele pode ser convertido em dinheiro;
· É até por isso que, se o carro está velho, não há interesse para se usar como entrada.
· Esse preço nem sempre será estipulado pelas partes;
· Pode ser estipulado com base em índice financeiro, IGPN, valores pré-tabelados no geral;
· Pode ser que um terceiro indique um preço, quando não temos acordo ou pré-fixação de índices.
· O acordo é pautado nos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e consensualismo;
· Não falamos de Compra e Venda sem consensualismo, ainda que, nos casos do bem móvel, não se tenha uma negociação e proposta muito clara.
· É um contrato comutativo: há direitos e obrigações para ambas as partes contratantes.
· Conceitos básicos:
· Caio Mário da Silva Pereira – “É um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos”.
· Sempre ocorrerá a transferência de domínio (troca de titularidade).
· Há uma transferência dos direitos de usar, gozar, dispor...
· Roberto Senise Lisboa – “É o contrato por meio do qual o adquirente (comprador) paga determinado preço em dinheiro com o fim de obter para si a transferência definitiva do bem do alienante (vendedor)”.
· Natureza jurídica:
· É um contrato bilateral: cada parte assume respectivamente obrigações;
· Tanto o adquirente como o vendedor/alienante.
· Desde sempre as obrigações devem estar estipuladas;
· Ex.: promessa de Compra e Venda – proposta, que aguardamos para virar contrato definitivo.
· O contrato definitivo não pode vir contemplando outros elementos que não estavam no da promessa de Compra e Venda.
· Obs.: esse contrato é controverso, pois, no caso dos imóveis da planta, pode-se reajustar preço em razão de eventualidades (como a demora da entrega, custo dos materiais). O contrato, portanto, tecnicamente não seria o mesmo do da promessa.
· Mas qualquer cláusula que apareça após o acordado e diferente do mesmo, é abusiva/arbitrária.
· Esse caso se relaciona até o da taxa SAT, já tratado aqui.
· É um contrato oneroso: equivalência de prestações, ambas as partes obtêm vantagem econômica.
· Mesmo que eu esteja pagando, eu estou ficando com a titularidade;
· Eu aumentarei meu patrimônio.
· Da parte que aliena/vende, há um lucro pela própria venda;
· Se houver disparidade econômica, é abusivo também;
· Não é porque é Compra e Venda que uma das partes tem de ganhar mais que a outra ou que pode haver disparidade econômica (taxas exorbitantes);
· Aqui fala da aptidão específica para contratar (o dinheiro, a condição financeira ou algum meio de conseguir o dinheiro).
· O preço a ser cobrado tem de ser justo, mas isso não significa que o preço será baixado em prol da condição financeira de alguém (é quem compra que deve equivaler seu financeiro com o que compra);
· É consensual: se aperfeiçoa com a manifestação das partes;
· Se traduz em manifestação sobre a natureza do contrato, cláusulas do contrato e objeto do contrato.
· Ex.: cláusula específica – “vista eterna para o mar”.
· Temos que saber que modalidade de Compra e Venda estamos entrando;
· Ex.: contento (como a Activia – “devolve o seu dinheiro de volta”; plataforma vibratória Polishop).
· Mas tem cláusulas nesses contratos que ninguém costuma olhar que, na verdade, exigem o consumo de baixa caloria, consumo correto de água, enfim, ambos não são milagre, são conjuntos a uma alimentação saudável;
· Muitas vezes confundimos contentamento com resultado que nós queremos;
· Nossa obrigação não é só pagar o preço (valor).
· Ex.: na Compra e Venda de imóveis precisamos levar a registro, garantir que o bem não tenha vícios, dano por evicção etc.
· É comutativo: porque as partes já sabem antecipadamente as suas prestações.
· Se eu não cumprir uma das exigências que estão desde o princípiodo contrato, eu sofrerei consequências perante meu contrato;
· Obs.: A comutatividade pode ser afastada na compra e venda de coisa futura ou quantidade futura (Art. 458, 459 e 460, CC/02).
· Ex.: coisa incerta – bens que ainda vão ser colhidos.
· Pode ser solene ou não-solene: se existe previsão legal com relação a forma.	
· Ex.: não-solene – comprar um lanche a pessoa nem abrir a boca para falar nada, só entrega a máquina de cartão, por exemplo (tácito).
· Ex.: não-solene – vou comprar um celular e só dou o dinheiro.
· Obs.: Na Compra e Venda de bem imóvel, contudo, há solenidade, pois temos que levar a registro.
· O contrato de bem imóvel, sem registro (de gaveta, só com reconhecimento de firma), não é suficiente para legitimar o contrato;
· Ele não tem valor jurídico nenhum;
· O contrato registrado (onde o imóvel está matriculado), sim, tem valor jurídico.
· O imóvel é semelhante à vida civil, pois ele passa a ser reconhecido só se registrado.
· O importante é sempre priorizar o conhecimento de todos acerca daquele imóvel (é a segurança jurídica entre as partes).
· Não é qualquer reforma externa da casa que precisa ser averbada, tem que ser uma mudança significativa (e se juntar a casa com outra, por exemplo, eu posso juntar as matrículas).
· Consequências: multa em prol da Prefeitura, pois o IPTU é cobrado no valor venal (valor de edificação – é a presença da má-fé);
· Para o imóvel não há nenhuma consequência.
· É translativo: é instrumento para a transferência e aquisição de propriedade.
· Se não tivesse essa possibilidade de transferência, também não é compra e venda.
· Ex.: locação nós não buscamos adquirir propriedade e transferi-la.
· Elementos:
· Partes: pessoas interessadas no negócio;
· Comprador/adquirente;
· Vendedor/alienante;
· Consenso: as partes exteriorizam a sua vontade de acordarem;
· Preço: é o valor a ser pago pela coisa, podendo ele ser certo (cotação), justo (real) e verdadeiro;
· Ex.: cotação – tabela Fipe.
· Ex.: justo – fixado entre as partes contratantes, como um que garanta a equivalência de prestações (não lese alguma das partes).
· Aqui tem lucro.
· Ex.: verdadeiro – preço pela coisa sem eu ganhar nenhuma vantagem (só o valor do produto).
· Aqui não tem lucro.
· Coisa: aquisição do título de transferência do domínio de um determinado bem.
· É o objeto, o motivo da nossa compra;
· Ele tem que vir determinado ou determinável (para fazer especificações do mesmo).
· Obrigações genéricas (móveis e imóveis):
· Do adquirente (comprador):
· Deverá efetuar o pagamento do preço antes da transferência do bem, salvo se acordarem em sentido contrário;
· Ex.: loja de joias que primeiro fornece a joia e depois recebe o valor da mesma (a pessoa tem 30 dias para pagar).
· Deverá efetuar o pagamento do preço no tempo ajustado, lugar e modo;
· Se não nos preocuparmos com a regra do lugar do pagamento, a regra se quebra e pode ser pago em qualquer lugar.
· Se for quanto a bem imóvel, deve ser no lugar onde está situado o imóvel (registrado, matriculado).
· Deverá efetuar o pagamento dos juros e cláusula penal;
· Arcar com as despesas de lavratura de escritura pública e do registro de transferência do bem imóvel.
· São duas despesas diferenciadas:
· Uma com o registro;
· Outra com a escritura;
· Obs.: a exigência da solenidade é para o registro de imóveis (mudar a titularidade, por exemplo). A escritura (é um documento formal, mais elaborado e posso fazer em qualquer cartório), geralmente servindo só como minuta (as taxas são baseadas no valor da transação).
· Ex.: se o imóvel vale 2 milhões, o máximo que vou pagar é R$ 9582,00.
· Alienante:
· Proceder a entrega do bem adquirido após o pagamento do preço;
· Arcar com as despesas de transporte e tradição da coisa móvel;
· Vale até para delivery.
· Garantir a coisa vendida dos riscos da evicção;
· Sempre que ocorrer, o risco de evicção deve ser ressarcido.
· Responder por vícios redibitórios;
· É vício, não é avaria.
· Ex.: geladeira sem uma prateleira.
· Obs.: o direito de arrependimento só serve para compras de catálogo e de internet. A loja que liquida uma roupa e a roupa vem com o zíper quebrado me faz ter o direito de trocar, e não de me arrepender.
· Responder pelas consequências pela entrega incorreta da coisa.
· Regras especiais do contrato de compra e venda:
Artigo 484: venda sob amostra, protótipo ou modelo.
Amostra: pequena quantidade do produto como objeto de compra.
Protótipo: espécie de primeira versão do produto.
Modelo: semelhante ao produto.
Artigo 500: ad corpus (próximo a algo) ou ad mensuram (compra pela medida).
Artigo 509/ 512 – Venda a contento ou sujeito de prova.
Ocorre quando se espera que o comprador se dê por satisfeito ou quando o comprador precisa experimentar o resultado antes da compra.
A venda será considerada suspensiva, ainda que a coisa tenha sido entregue e não será considerada perfeito até que o comprador se manifeste.
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EX: o artigo 49 do Código de Defesa do consumidor concede ao consumidor, o direito de “desistir” do contrato em 7 dias, quando a contratação ocorrer fora do estabelecimento comercial, o que confirma espécie de venda a contento por força de lei. 
· Cláusulas especiais.
· Retrovenda (artigo 505 à 508)
Nas compras e vendas há um acordo de recompra. Dentro do prazo de três anos o vendedor pode comprar o que vendeu no mesmo valor, observando, somente, as despesas feitas. Esse prazo de 3 anos é inderrogável pelas partes, uma vez que o limite é de ordem pública, pois visa a segurança jurídica de terceiro. 
O caso fortuito e a força maior extinguem o direito para o vendedor e a coisa pra o comprador. 
· Preempção ou Preferência 
Recai sobre bens móveis e imóveis. Nesse caso é uma cláusula que obriga o comprador a dar preferência ao vendedor para adquirir a coisa nas mesmas condições ofertadas a terceiro.
O prazo é de 180 dias para coisas móvel e de 2 anos para coisa imóvel.
· Venda com reserva de domínio (propriedade) 
Receber a posse direta do bem, permanecendo em poder do vendedor até o final do pagamento.
· Venda sobre documentos (artigo 529 a 532)
Venda baseada em documentos para depois partir para o bem. Na venda sobre documentos a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato.
TROCA OU PERMUTA
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca;
II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
CONTRATO ESTIMATÓRIO
Art. 534. Pelo contrato estimatório, o consignante entrega bens móveis ao consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada.  
Art. 535. O consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a restituição da coisa, em sua integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável. 
Art. 536. A coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou sequestro pelos credores do consignatário, enquanto não pago integralmente o preço. 
Art. 537. O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição.