manutencao-conservacao-desempenho-Lima-Monografia

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DANIEL JÁDSON NORONHA LIMA 
 
 
 
 
 
 
A MANUTENÇÃO NA CONSERVAÇÃO DO BOM 
DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES AO LONGO DE 
SUA VIDA ÚTIL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
NATAL-RN 
2016
 
 
 
 
UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE 
CENTRO DE TECNOLOGIA 
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL 
 
 
Daniel Jádson Noronha Lima 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A manutenção na conversão do bom desempenho das edificações ao longo de sua vida útil. 
 
Trabalho de Conclusão de Curso na modalidade 
Monografia, submetido ao Departamento de 
Engenharia Civil da Universidade Federal do Rio 
Grande do Norte como parte dos requisitos 
necessários para obtenção do Título de Bacharel 
em Engenharia Civil. 
 
Orientador: Profa. Dra. Jaquelígia Brito da Silva 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Natal-RN 
2016 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Catalogação da Publicação na Fonte 
 Universidade Federal do Rio Grande do Norte - Sistema de Bibliotecas Biblioteca Central Zila 
Mamede / Setor de Informação e Referência 
 
Lima, Daniel Jádson Noronha. 
A manutenção na conservação do bom desempenho das edificações ao longo de sua vida 
útil / Daniel Jádson Noronha Lima. - 2016. 
115 f. : il. 
 
Monografia (Graduação) - Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Centro de 
Tecnologia, Departamento de Engenharia Civil. Natal, RN, 2016. 
Orientadora: Profª. Drª. Jaquelígia Brito da Silva. 
 
1. Manutenção predial - Monografia. 2. Inspeção predial - Monografia. 3. Desempenho 
predial - Monografia. 4. Valorização imobiliária – Monografia. I. Silva, Jaquelígia Brito da. II. 
Título. 
 
RN/UF/BCZM CDU 69.059 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Daniel Jádson Noronha Lima 
 
A manutenção na conservação do bom desempenho das edificações ao longo de sua vida útil. 
 
Trabalho de conclusão de curso na modalidade 
Monografia, submetido ao Departamento de 
Engenharia Civil da Universidade Federal do Rio 
Grande do Norte como parte dos requisitos 
necessários para obtenção do título de Bacharel em 
Engenharia Civil. 
 
 
 
 
 
 
Aprovado em 16 de novembro de 2016. 
 
 
 
BANCA EXAMINADORA 
 
 
 
___________________________________________________ 
Prof (a). Dr(a). Jaquelígia Brito da Silva – Orientador 
 
 
 
 
___________________________________________________ 
Prof(a). Dr(a). Leonardo Flamarion Marques Chaves – Examinador interno 
 
 
 
 
___________________________________________________ 
Eng (a). Mauriceia Medeiros – Examinador externo 
 
 
 
 
 
 
Natal-RN 
 2016 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
"O sucesso nasce do querer, da determinação e 
persistência em se chegar a um objetivo. Mesmo 
não atingindo o alvo, quem busca e vence 
obstáculos, no mínimo fará coisas admiráveis." 
(José de Alencar) 
 
RESUMO 
TÍTULO: A MANUTENÇÃO NA CONSERVAÇÃO DO BOM DESEMPENHO DAS 
EDIFICAÇÕES AO LONGO DE SUA VIDA ÚTIL. 
No Brasil, culturalmente as atividades preventivas de manutenção dos imóveis são vistas 
pelos moradores apenas como despesas inconvenientes. Na prática, observa-se que a maioria 
das pessoas esperam os problemas acontecerem para se adotar as devidas providências. Isso 
reflete diretamente em uma depreciação das edificações brasileiras, principalmente nas mais 
antigas, ocasionando prejuízos financeiros e, em alguns casos, acidentes com vítimas fatais. 
O presente trabalho tem como objetivo apresentar a importância do planejamento de 
manutenções preventivas e corretivas nas edificações e as ferramentas que auxiliam na sua 
realização, demonstrando a importância que essas atividades têm na conservação do bom 
desempenho predial. Para isso, foi feita uma revisão literária detalhada de normas brasileiras, 
documentos técnicos de importantes instituições, e de artigos e livros de autores renomados 
sobre a manutenção, inspeção e desempenho predial. Além disso, efetuou-se um estudo de 
caso para avaliar a gestão do sistema de manutenção nos edifícios da Superintendência de 
Administração do Ministério da Fazenda do Rio Grande do Norte (SAMF/RN). Para tanto, 
foi realizada uma inspeção predial geral dos diversos sistemas das suas edificações (principal 
e anexa), utilizando informações obtidas através da aplicação de questionários aos seus 
usuários e do levantamento de suas documentações administrativas, técnicas e de 
manutenção. As falhas e anomalias que foram constatadas na inspeção foram devidamente 
registradas através de fotografias e classificadas de acordo com sua gravidade, urgência e 
tendência (análise GUT), para que fosse gerada uma lista de prioridades das intervenções a 
serem realizadas. Dessa forma, foram elaboradas as recomendações técnicas necessárias para 
a reparação das não conformidades e a avaliação geral das condições de uso e manutenção 
das edificações, bem como sugestões para a sua melhoria. Por fim, concluiu-se que o 
planejamento adequado das atividades de manutenção é fundamental para se garantir a 
durabilidade, estética, valorização imobiliária, conforto e segurança das edificações. 
Palavras-chave: inspeção predial; gravidade, urgência e tendência; durabilidade; falhas e 
anomalias. 
 
 
ABSTRACT 
TITLE: THE MAINTENANCE IN THE GOOD PERFORMANCE CONSERVATION 
IN THE BUILDING DURING ITS LIFE CYCLE 
In Brazil, culturally the preventive maintenance activities of the real state are seen by the 
dwellers only as inconvenient expenses. In practice, we can still observe that most people 
wait the problems to happen so they can take the proper measures. This reflects directly in the 
depreciation of the edification, especially in the oldest ones, causing financial damages and, 
in some cases, accidents with fatal victims. The present paper aims to present the importance 
in the planning of preventive and corrective maintenance and the tools that aid in its 
fulfillment, demonstrating the importance that these activities have in the conservation of the 
good building performance. To do so, it was made a detailed literature review of the Brazilian 
standards, technical documents from important institutions, and of articles and books from 
renowned authors regarding maintenance, inspection and building performance. Besides this, 
a case study was made aiming to evaluate the maintenance system management in the 
Superintendência de Administração do Ministério da Fazenda do Rio Grande do Norte 
(SAMF/RN) buildings. A thorough building inspection was made, regarding the several 
systems from the principal and attached buildings, using information obtained through the 
questionnaire application to its users and survey of administrative, technical and maintenance 
paperwork. The flaws and anomalies found were correctly registered, according to its gravity, 
urgency and tendency (GUT matrix), so it could be generated a priority list with the 
interventions to be made. The necessary technical recommendations for the repair of the non-
conformities and the general evaluation of its use and maintenance conditions were also 
made, as well as suggestions towards its improvement. Thus, it is concluded that the 
management fitting maintenance is fundamental for the guarantee the durability, aesthetics, 
real state valuation, comfort and safety of the construction. 
Keywords: building inspection; gravity, urgency and tendency; durability; failures and 
anomalies. 
 
 
 
 
 
 
ÍNDICE DE FIGURAS 
 
 
Figura 1 - Incêndio no Edifício Joelma, São Paulo, 1974. ____________________________ 3 
Figura 2 - Distribuição da incidência dos acidentes prediais por origem. ________________ 4 
Figura 3 - Classificação da manutenção quanto à forma de intervenção segundo Bonin (1988).
 ________________________________________________________________________10 
Figura 4 - Evolução dos custos (Lei de Sitter).____________________________________ 15 
Figura 5 - Desempenho ao longo do tempo ______________________________________ 38 
Figura 6 - Fluxograma do estudo de caso. _______________________________________ 46 
Figura 7 - Localização da SAMF/RN no bairro da Ribeira, Natal/RN. _________________ 47 
Figura 8 - Fachada do edifício principal SAMF/RN _______________________________ 47 
Figura 9 - Planta baixa do térreo SAMF/RN. _____________________________________ 48 
Figura 10 - Arquivo metálico deslizante no 1º andar do edifício anexo. ________________ 51 
Figura 11 - Interdição da calçada devido queda do revestimento da marquise. ___________ 51 
Figura 12 - Desplacamento do concreto e corrosão das armaduras na marquise do prédio 
principal. _________________________________________________________________ 53 
Figura 13 - Infiltrações na marquise do prédio principal. ____________________________ 54 
Figura 14 - Formação de vegetação na marquise do prédio principal. __________________ 54 
Figura 15 - Queda do revestimento na marquise do prédio principal, junho de 2016. ______ 55 
Figura 16 - Pilar com armadura exposta do edifício anexo. __________________________ 56 
Figura 17 - Pedaço do concreto armado de um dos pilares do edifício anexo. ___________ 57 
Figura 18 - Pilar com armadura exposta do edifício anexo. __________________________ 57 
Figura 19 - Corrosão das armaduras e desplcamento do concreto na laje de cobertura do prédio 
principal. _________________________________________________________________ 58 
Figura 20 - Formação de estalactite no concreto e corrosão das armaduras na laje inferior no 
reservatório do edifício principal. ______________________________________________ 59 
Figura 21 - Estado de deterioração do pergolado na lateral do edifício anexo. ___________ 60 
Figura 22 - Fissuras e trincas na alvenaria da edificação anexa. ______________________ 61 
Figura 23 - Fissuras e trincas na viga e alvenarias no 3º piso da edificação principal. _____ 62 
Figura 24 - Porta de madeira deteriorada por ataque de cupins no almoxarifado do edifício 
anexo. ___________________________________________________________________ 64 
Figura 25 - Portão de entrada do edifício principal com vidros quebrados e enferrujado. ___ 65 
 
Figura 26 - Janela enferrujada e com vidros quebrados na sala do ATI no térreo do edifício 
principal. _________________________________________________________________ 66 
Figura 27 - Fechamento improvisado da janela na secretária do gabinete da superintendente - 
edifício principal. __________________________________________________________ 67 
Figura 28 - Acumulação de água na cobertura do edifício principal. ___________________ 68 
Figura 29 - Acúmulo de água na cobertura da guarita do prédio anexo. ________________ 69 
Figura 30 - Deterioração da manta asfáltica na laje de cobertura do prédio principal. _____ 70 
Figura 31 - Deterioração da manta na cobertura do edifício anexo. ____________________ 70 
Figura 32 - Dutos de distribuição dos fios elétricos do edifício principal. _______________ 71 
Figura 33 - Barramento desprotegido na casa de máquinas do prédio principal. __________ 72 
Figura 34 - Vazamento de água proveniente de ar-condicionado em cima de quadro de 
passagem elétrica na lateral do edifício principal. _________________________________ 73 
Figura 35 - Quadro de passagem elétrica exposto a água que cai do ar-condicionado na lateral 
do edifício principal. ________________________________________________________ 74 
Figura 36 - Quadro de passagens elétrica enferrujados. _____________________________ 74 
Figura 37 - Uso de extensão para ligar diversos aparelhos elétricos na sala de patrimônio no 
edifício anexo. ____________________________________________________________ 75 
Figura 38 - Tomadas no antigo padrão. _________________________________________ 76 
Figura 39 - Quadro com fiação exposta no 3º andar do edifício principal. ______________ 77 
Figura 40 - Quadro de distribuição com diversas não conformidades, localizado no 1º andar 
do edifício principal. ________________________________________________________ 78 
Figura 41 - Fachada lateral do prédio principal com diversos aparelhos de ares-condicionados 
que provocam vazamentos. ___________________________________________________ 79 
Figura 42 - Calçada com diversas irregularidades. _________________________________ 80 
Figura 43 - Desplacamento de ladrilhos hidráulicos da calçada. ______________________ 81 
Figura 44 - Manchas devido infiltrações e fungos na fachada do edifício principal. _______ 82 
Figura 45 - Manchas devido a infiltrações e ataque de fungos no reservatório do edifício 
anexo. ___________________________________________________________________ 83 
Figura 46 - Manchas de fungos no muro do edifício. _______________________________ 84 
Figura 47 - Manchas provocadas por infiltração através da esquadria na sala de ATI - prédio 
principal _________________________________________________________________ 85 
Figura 48 - Eflorescência na alvenaria do edifício principal. _________________________ 86 
Figura 49 - Eflorescências na sala do almoxarifado no prédio anexo. __________________ 86 
 
Figura 50 - Manchas amareladas no forro devido a infiltrações na sala de engenharia no prédio 
principal _________________________________________________________________ 87 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ÍNDICE DE QUADROS 
 
 
Quadro 1 - Obrigatoriedades do Programa de Manutenção segundo a ABNT NBR 5674:2012.
 ________________________________________________________________________ 13 
Quadro 2 - Tipos de mão de obra para a manutenção predial segundo a ABNT NBR 
5674:2012. _______________________________________________________________ 14 
Quadro 3 - Requisitos obrigatórios do manual de uso, manutenção da edificação ABNT NBR 
14037:2011. ______________________________________________________________ 18 
Quadro 4 - Principais etapas para a realização de uma inspeção predial segundo a norma do 
IBAPE (2012). ____________________________________________________________ 21 
Quadro 5 - Aplicações da inspeção predial. ______________________________________ 23 
Quadro 6 - Conteúdo básico de relatório de inspeção conforme a ABNT NBR 5674, 2012. 24 
Quadro 7 - Lista de documentações segundo IBAPE, 2012. _________________________ 25 
Quadro 8 - Níveis de Inspeção Predial – IBAPE, 2012. _____________________________ 28 
Quadro 9 - Classificação das anomalias e falhas segundo Martins, 2012. _______________ 29 
Quadro 10 - Tópicos essenciais do laudo de inspeção predial segundo o IBAPE, 2012. ____ 33 
Quadro 11 - Aspectos necessários para o atendimento da VUP. ______________________ 37 
Quadro 12 - Fatores que influenciam na durabilidade. ______________________________ 39 
Quadro 13 - Critérios de desempenho. __________________________________________ 42 
Quadro 14 - Conjunto normativo da NBR 15575. _________________________________ 43 
Quadro 15 - Metodologia GUT para definição da lista de prioridades. _________________ 45 
Quadro 16: 1ª não conformidade do sistema estrutural. _____________________________ 55 
Quadro 17 - 2ª não conformidade do sistema estrutural. ____________________________ 57 
Quadro 18 - 3ª não conformidade do sistema estrutural. ____________________________ 59 
Quadro 19 - 4ª não conformidade do sistema estrutural. ____________________________ 60 
Quadro 20 - 5ª não conformidade do sistema estrutural. ____________________________ 61 
Quadro 21 - 6ª não conformidade do sistema estrutural. ____________________________ 62 
Quadro 22 - 1ª não conformidade do sistema de esquadrias. _________________________ 64 
Quadro 23 - 2ª não conformidade do sistema de esquadrias. _________________________ 66 
Quadro 24 - 3ª não conformidade do sistema de esquadrias. _________________________ 67 
Quadro25 - 1ª não conformidade do sistema de coberturas. _________________________ 69 
Quadro 26 - 2ª não conformidade do sistema de coberturas. _________________________ 71 
 
Quadro 27: 1ª não conformidade do sistema de instalações elétricas. __________________ 72 
Quadro 28 - 2ª não conformidade do sistema de instalações elétricas. _________________ 75 
Quadro 29 - 3ª não conformidade do sistema de instalações elétricas. _________________ 76 
Quadro 30 - 4ª não conformidade do sistema de instalações elétricas. _________________ 77 
Quadro 31 - 5ª não conformidade do sistema de instalações elétricas. _________________ 78 
Quadro 32 - 6ª não conformidade do sistema de instalações elétricas. _________________ 79 
Quadro 33 - 1ª não conformidade do sistema de revestimentos. ______________________ 81 
Quadro 34 - 2ª não conformidade do sistema de revestimentos. ______________________ 82 
Quadro 35 - 3ª não conformidade do sistema de revestimentos. ______________________ 84 
Quadro 36 - 4ª não conformidade do sistema de revestimentos. ______________________ 85 
Quadro 37 - 5ª não conformidade do sistema de revestimentos. ______________________ 87 
Quadro 38 - 6ª não conformidade do sistema de revestimentos. ______________________ 88 
Quadro 39 - Prioridades do sistema estrutural. ____________________________________ 88 
Quadro 40 - Prioridades do sistema de esquadrias. ________________________________ 89 
Quadro 41 - Prioridades do sistema de cobertura. _________________________________ 89 
Quadro 42 - Prioridades do sistema de instalações elétricas. _________________________ 90 
Quadro 43 - Prioridades do sistema de revestimento. ______________________________ 90 
Quadro 44: Prazos para a solução das não conformidades de acordo com as prioridades. __ 91 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABREVIATURAS 
 
 
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas 
CAU/BR Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil 
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção 
COBREAP Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia 
CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia 
CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia 
GUT Gravidade, Urgência e Tendência 
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia 
IBRACON Instituto Brasileiro do Concreto 
IPC Inspeção Predial de Construção 
IPM Inspeção Predial de Manutenção 
NBR Norma Brasileira Registrada 
SAMF/RN Superintendência de Administração do Ministério da Fazenda no Rio 
Grande do Norte 
SECOVI Sindicato da Habitação 
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil 
VU Vida Útil 
VUP Vida Útil de Projeto 
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
 
1. INTRODUÇÃO ______________________________________________________ 1 
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ___________________________________________ 1 
1.2 JUSTIFICATIVA _____________________________________________________ 2 
1.3 OBJETIVOS _________________________________________________________ 4 
1.3.1 Objetivo geral ________________________________________________________ 4 
1.3.2 Objetivos específicos ___________________________________________________ 4 
1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO _________________________________________ 5 
2. MANUTENÇÃO PREDIAL ____________________________________________ 6 
2.1 GENERALIDADES ___________________________________________________ 6 
2.2 HISTÓRICO DA MANUTENÇÃO PREDIAL NO BRASIL ___________________ 6 
2.3 CLASSIICAÇÃO DOS TIPOS DE MANUTENÇÃO _________________________ 8 
2.3.1 Classificação de acordo com a NBR 5674 __________________________________ 8 
2.3.1.1 Manutenção corretiva _______________________________________________ 8 
2.3.1.2 Manutenção preventiva _____________________________________________ 9 
2.3.1.3 Manutenção rotineira _______________________________________________ 9 
2.3.2 Classificação quanto à forma de intervenção _______________________________ 10 
2.3.2.1 Manutenção de conservação _________________________________________ 10 
2.3.2.2 Manutenção de modernização _______________________________________ 11 
2.3.2.3 Manutenção de reparação ___________________________________________ 11 
2.3.2.4 Manutenção de restauração _________________________________________ 11 
2.4 GESTÃO DA MANUTENÇÃO _________________________________________ 11 
2.4.1 Programa de manutenção _______________________________________________ 12 
2.4.2 Mão de obra _________________________________________________________ 14 
2.4.3 Custos de manutenção _________________________________________________ 14 
2.4.4 Responsabilidades ____________________________________________________ 16 
2.5 A MANUTENÇÃO PREDIAL PARA GARANTIR O BOM DESEMPENHO DAS 
EDIFICAÇÔES ___________________________________________________________ 17 
2.6 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ____ 18 
3. CONJUNTURA DA INSPEÇÃO PREDIAL _____________________________ 20 
3.1 GENERALIDADES __________________________________________________ 20 
3.2 HISTÓRICO DA INSPEÇÃO PREDIAL __________________________________ 22 
 
3.3 INSPEÇÃO PREDIAL COMO FERRAMENTA DE AVALIAÇÃO DA 
MANUTENÇÃO E DESEMPENHO DA EFICAÇÃO _____________________________ 23 
3.4 ETAPAS DA INSPEÇÃO PREDIAL _____________________________________ 25 
3.4.1 Levantamento de dados e documentos da edificação _________________________ 25 
3.4.2 Obtenção de informações ______________________________________________ 27 
3.4.3 Realização de vistorias na edificação _____________________________________ 27 
3.4.4 Classificação das deficiências constatadas conforme a sua origem ______________ 29 
3.4.5 Classificação dos problemas (falhas e anomalias) de acordo com o grau de risco ___ 31 
3.4.5.1 Crítico __________________________________________________________ 31 
3.4.5.2 Regular ou médio _________________________________________________ 31 
3.4.5.3 Mínimo _________________________________________________________ 31 
3.4.6 Definição das prioridades ______________________________________________ 31 
3.4.7 Elaboração das recomendações e orientações técnicas ________________________ 32 
3.4.8 Avaliação da qualidade da manutenção ____________________________________ 32 
3.4.9 Avaliação do uso da edificação __________________________________________ 32 
3.5 LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL ______________________________________ 33 
4. ASPECTOS RELACIONADOS AO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES __ 35 
4.1 GENERALIDADES __________________________________________________ 35 
4.2 CONCEITOS RELACIONADOS AO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES ____ 36 
4.2.1 Vida útil ____________________________________________________________ 36 
4.2.2 Durabilidade ________________________________________________________ 39 
4.2.3 Confiabilidade _______________________________________________________ 40 
4.2.4 Manutenibilidade _____________________________________________________ 40 
4.2.5 Prazo de garantia _____________________________________________________ 41 
4.3 REQUISITOS DE DESEMPENHO ______________________________________ 42 
5. METODOLOGIA ___________________________________________________ 44 
6. ESTUDO DE CASO _________________________________________________ 47 
6.1 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL _____________________________________ 47 
6.2 VERIFICAÇÃO E ANALÍSE DA DOCUMENTAÇÃO ______________________ 49 
6.3 APLICAÇÃO DE ENTREVISTAS AOS USUÁRIOS E INSPEÇÃO PRELIMINAR 50 
6.4 NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL _______________________________________ 52 
6.5 NÃO CONFORMIDADES CONSTATADAS NA INSPEÇÃO PREDIAL _______ 52 
6.5.1 Sistema estrutural ____________________________________________________ 52 
 
6.5.1.1 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto das marquises _________ 53 
6.5.1.2 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto nos pilares ___________ 56 
6.5.1.3 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto na laje de cobertura do 
edifício principal ___________________________________________________________58 
6.5.1.4 Corrosão das armaduras e formação de estalactite no concreto da laje inferior do 
reservatório de água. ________________________________________________________ 59 
6.5.1.5 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto do pergolado _________ 60 
6.5.1.6 Fissuras e trincas _________________________________________________ 61 
6.5.2 Sistema de esquadrias _________________________________________________ 63 
6.5.2.1 Porta deteriorada devido ataque por cupins _____________________________ 63 
6.5.2.2 Esquadrias enferrujadas ____________________________________________ 64 
6.5.2.3 Improvisação no fechamento das janelas _______________________________ 66 
6.5.3 Sistema de cobertura __________________________________________________ 67 
6.5.3.1 Acumulação de água na cobertura ____________________________________ 68 
6.5.3.2 Sistema de impermeabilização da cobertura deteriorado ___________________ 69 
6.5.4 Sistema de Instalações elétricas __________________________________________ 71 
6.5.4.1 Barramento elétrico sem proteção ____________________________________ 72 
6.5.4.2 Quadros de passagem de fios elétricos expostos a umidade ________________ 73 
6.5.4.3 Falta de pontos de tomadas suficientes ________________________________ 75 
6.5.4.4 Tomadas no padrão antigo de entrada _________________________________ 76 
6.5.4.5 Fiação exposta ___________________________________________________ 77 
6.5.4.6 Quadros de distribuição com sujidades, sem disjuntor geral e sem identificação 
precisa dos circuitos. ________________________________________________________ 78 
6.5.5 Sistema de revestimento _______________________________________________ 79 
6.5.5.1 Desplacamento de ladrilhos e falta de acessibilidade da calçada _____________ 80 
6.5.5.2 Manchas de infiltrações e fungos na fachada do edifício principal ___________ 81 
6.5.5.3 Manchas ocasionados por infiltrações e fungo nas paredes externas __________ 83 
6.5.5.4 Manchas ocasionados pela infiltração no revestimento das alvenarias internas _ 84 
6.5.5.5 Eflorescências ____________________________________________________ 85 
6.5.5.6 Manchas devido a umidade nos forros _________________________________ 87 
6.6 DEFINIÇÃO DAS PRIORIDADES ______________________________________ 88 
7. CONSIDERAÇÕES FINAIS __________________________________________ 92 
REFERÊNCIAS __________________________________________________________ 94 
 
APÊNDICE A – Questionário aplicado aos usuários do imóvel. ___________________ 97 
APÊNDICE B – Modelo de checklist de inspeção predial utilizado. _______________ 101 
ANEXO A – Modelo para a elaboração de programa de manutenção preventiva segundo 
a ABNT NBR 5674: 2012. _________________________________________________ 106 
ANEXO B – Principais documentações dos condomínios segundo ABNT NBR 
14037:2011. _____________________________________________________________ 109 
ANEXO C – Vidas úteis de projeto (VUP) segundo a ABNT NBR 15575-1:2013. ____ 112 
ANEXO D – Prazos de garantia mínimos exigidos pela ABNT NBR 15575-1:2013 __ 114 
1 
 
1. INTRODUÇÃO 
1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
As edificações possuem um valor social fundamental, pois são elas que promovem o 
suporte físico para a realização de diversas atividades produtivas. Portanto, devem apresentar 
desempenho adequado para anteder às necessidades dos seus usuários durante a sua vida útil 
(ABNT, 2012). 
Todos esses edifícios, até mesmo os mais bem executados, estão sujeitos ao longo do 
tempo a um processo de deterioração natural, que ocorre principalmente por causa da ação de 
intempéries e atividades relacionadas com a sua utilização. Essa deterioração, quando não 
tratada de maneira adequada, pode evoluir ao longo do tempo para patologias graves que 
afetam a durabilidade, estética, funcionalidade, segurança e bom desempenho das edificações, 
além do risco à integridade física dos seus moradores e transeuntes. 
Para que isso não ocorra é necessário a realização de manutenções adequadas nos 
diversos componentes dos sistemas que compõem os imóveis, considerando que estes 
possuem características diferenciadas e exigem diferentes tipos, prazos e formas de 
manutenção (ABNT, 2012; SECOVI SP & SINDUSCON SP, 2014). 
Essas atividades, no entanto, não devem ser realizadas de modo improvisado, 
esporádico ou casual, mas sim entendidas como serviços técnicos perfeitamente programáveis 
e serem realizadas por empresas capacitadas, especializadas, ou ainda, por equipe de 
manutenção local, conforme as suas complexidades. Dessa forma, se faz necessário a 
implantação de um sistema de gestão de manutenção que contemple o planejamento, os 
recursos financeiros e materiais necessários (ABNT, 2012; CBIC, 2014). 
A implantação de um sistema de gestão da manutenção, com a avaliação frequente 
através de inspeções prediais periódicas, é o meio de se diminuir o colapso e deterioração 
precoce dos sistemas construtivos. Essas inspeções auxiliam no direcionamento de 
investimentos e nas adequações dos planos de manutenção (PUJADAS & KALIL, 2009). 
 
2 
 
1.2 JUSTIFICATIVA 
Mesmo sabendo da importância da manutenção predial, no Brasil ainda se observa a 
ausência de um planejamento estratégico dessa atividade. Em muitos casos, ela só é realizada 
quando as patologias já se encontram em um estado de deterioração avançado, ocasionando 
desvalorização do imóvel, maiores custos para a sua recuperação e riscos de acidentes aos 
seus moradores. 
Devido essa falta de planejamento, muitas manutenções são realizadas de maneira 
improvisada e/ou com baixa qualidade técnica. No Brasil, culturalmente a manutenção predial 
é mais voltada para medidas corretivas do que preventivas e é considerada pelos usuários 
apenas uma despesa inconveniente (GOMIDE, 2007). 
 Infelizmente, a prática da manutenção preventiva ainda é pouco difundida nas 
edificações brasileiras. Segundo Castro (2007), na prática poucos são os usuários que realizam 
serviços de prevenção nos seus imóveis tão adequadamente quanto fazem para outros bens, 
como é o caso dos automóveis. 
 Isso reflete em diversos casos de acidentes prediais já presenciados, como 
desabamentos, incêndios, quedas de marquises e desprendimento de revestimentos das 
fachadas, que foram ocasionados pelo descuido na manutenção ou por intervenções mal 
executadas. O que serve de alerta das necessidades de se programar essas atividades mais 
adequadamente, pois além dos prejuízos econômicos esses desastres causam perdas 
irreparáveis como a morte de diversas pessoas. 
 O incêndio no Edifício Joelma, em São Paulo, no ano de 1974, ilustrado na Figura 1, é 
o caso mais emblemático, no Brasil, de tragédia ocorrida devido à negligência com a 
manutenção. O incêndio foi ocasionado devido a um curto-circuito em um aparelho de ar-
condicionado no 12º andar e culminou na morte de 191 pessoas e mais de 300 feridos. 
 Diversas outras tragédias também ganharam destaque na imprensa brasileira, como o 
caso do desabamento do Edifício Liberdade no Rio de Janeiro (2012), provocado por uma 
reforma mal executada que demoliu importantes elementos estruturais do mesmo, derrubando 
mais 2 prédios vizinhos e ocasionando a morte de 22 pessoas. 
 Além desses acidentes já citados, muitos outros acontecem diariamente causando 
mortes e prejuízos injustificáveis, como o caso do desabamento de uma marquise no centro de 
Porto Alegre (2016) vitimando 2 pessoas. Segundo o IBAPE/SP (2012), essas catástrofes 
poderiam ser evitadas com um planejamento adequado dos serviços de manutenção em 
3 
 
conjunto com inspeções prediais periódicas para ajudar na elaboração e atualização dos 
programas de manutenção. 
 
Figura 1 - Incêndio no Edifício Joelma, São Paulo, 1974. 
 
Fonte: Molberg, 1974. 
 
 A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP divulgou um estudo (Figura 2), durante a 
XV COMBREAP realizado em São Paulo no ano de 2009, revelando que cerca de 66% das 
prováveis causas e origensdos acidentes, em edificações com mais de 10 anos de uso, estão 
relacionadas com a deficiência na manutenção, perda precoce do desempenho e deterioração 
acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuíam causas e origens relacionadas às anomalias 
construtivas, erros de projeto ou execução (PUJADAS & KALIL, 2009). 
4 
 
Figura 2 - Distribuição da incidência dos 
acidentes prediais por origem. 
 
Fonte: IBAPE/SP, 2012. 
 
 Portanto, diante de tudo que foi exposto, o desenvolvimento desse trabalho 
fundamenta a importância de se elaborar o planejamento das práticas adequadas da 
manutenção predial, pois ela promove diversos benefícios aos usuários como: segurança, 
economia, conforto, a valorização do imóvel e o aumento da sua vida útil, bom desempenho 
de equipamentos e sistemas prediais. 
1.3 OBJETIVOS 
1.3.1 Objetivo geral 
Apresentar a importância das manutenções preventivas e corretivas nas edificações e 
as ferramentas que auxiliam no desenvolvimento dessas atividades. 
1.3.2 Objetivos específicos 
 Realizar um estudo das normas pertinentes ao tema, apresentando seus pontos 
principais; 
 Apresentar o roteiro de uma inspeção predial segundo as diretrizes do IBAPE; 
 Demonstrar a importância da inspeção predial como ferramenta para auxiliar o 
planejamento das manutenções; 
5 
 
 Tratar os requisitos para o bom desempenho das edificações e a importância da 
manutenção para que sejam alcançados; 
 Realizar um estudo de caso da gestão de manutenção do prédio da Superintendência de 
Administração do Ministério da Fazenda do RN, detectando e classificando as suas 
principais não conformidades para que sejam apresentadas as suas recomendações 
técnicas. 
1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO 
O primeiro capítulo trata da introdução do trabalho, com as considerações iniciais, a 
justificativa para a elaboração deste e os objetivos a serem alcançados. 
O segundo capítulo oferece uma visão sobre o tema da manutenção predial, mostrando 
seu histórico no Brasil, a classificação dos diferentes tipos de manutenção, além de mostrar os 
aspectos relacionados à gestão da manutenção predial e à sua importância na garantia do bom 
desempenho das edificações. 
O terceiro capítulo traz uma visão sobre a inspeção predial, mostrando a sua 
importância como ferramenta para auxiliar na manutenção e um breve histórico sobre a sua 
aplicação no Brasil. Além disso, esse capítulo mostra as etapas para se fazer uma inspeção de 
acordo com a norma do IBAPE e discorre sobre a elaboração dos laudos de inspeção predial. 
O quarto capítulo apresenta uma revisão sobre o desempenho das edificações, 
englobando importantes definições, como: vida útil, vida útil projetada, durabilidade, 
manutenibilidade e prazo de garantia. Além disso, esse capítulo discorre sobre os requisitos de 
desempenho exigidos pelo conjunto normativo da ABNT NBR 15575:2013. 
O quinto capítulo apresenta a metodologia utilizada no estudo de caso realizado. 
O sexto capítulo apresenta os resultados obtidos no estudo de caso, mostrando as 
diversas não conformidades encontradas, bem como as orientações para a sua reparação. Em 
seguida, se estabeleceu a ordem das prioridades a serem seguidas para a recuperação das 
diversas anomalias e falhas constatadas. Por fim, avaliou-se as condições de uso e manutenção 
das edificações estudadas e feitas recomendações para as suas melhorias. 
O sétimo capítulo são as considerações finais sobre o trabalho desenvolvido. 
Realizando uma análise do atendimento aos objetivos do trabalho. 
 
6 
 
2. MANUTENÇÃO PREDIAL 
2.1 GENERALIDADES 
A NBR 15575-1 (ABNT, 2013, p.9) descreve a manutenção como o “conjunto de 
atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar 
a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e 
segurança dos seus usuários”. 
A atividade associada à manutenção predial é tratada pelas prescrições propostas na 
norma ABNT NBR 5674 de 2012 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o sistema 
de gestão da manutenção, mas o que se observa na prática é que poucos edifícios possuem 
esse tipo de serviço implantado em conformidade com esse documento técnico. 
É conhecido que os sistemas e elementos construtivos necessitam de atividades de 
manutenção, ao longo de sua vida útil, para garantir níveis aceitáveis de desempenho e de 
segurança, atendendo às exigências dos seus usuários (IBAPE/SP, 2012). 
Dessa forma, vale destacar a fundamental importância que as atividades de 
manutenção têm para manter o desempenho adequado da edificação e assim garantir a sua 
segurança, qualidade, sustentabilidade e valorização, satisfazendo às necessidades dos seus 
usuários. 
De acordo com Martins (2012), a manutenção serve para recuperar e conservar a 
capacidade funcional dos edifícios por meio de atividades corretivas, sendo essas 
preferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempenho e vida útil 
dos elementos e sistemas construtivos. Essa recuperação deve ser sempre acompanhada por 
análises de custos. 
2.2 HISTÓRICO DA MANUTENÇÃO PREDIAL NO BRASIL 
A cultura da manutenção das edificações em geral vem sendo aprimorada através da 
conscientização dos gestores (síndicos e proprietários) sobre a necessidade da realização 
dessas atividades na preservação das construções e, consequentemente, no prolongamento da 
sua vida útil. Aliado a isso, o gestor predial tem como a responsabilidade garantir a segurança 
7 
 
dos imóveis, podendo ser responsabilizados em casos de acidentes em que for constatada a 
sua negligência. 
Para Neto (2012), a recente publicação em julho de 2012 da versão atualizada da 
norma de manutenção de edificações, ABNT NBR 5674 de 2012, proporciona, quando 
comparada às versões anteriores, uma melhoria significativa na abordagem do assunto e 
avança ao esclarecer a metodologia de implantação além de explorar os aspectos relacionados 
à gestão do programa de manutenção. 
Outra norma que contribuiu para a regularização e melhoria da manutenção predial foi 
a ABNT NBR 14037, a qual aponta as diretrizes para a elaboração do manual de uso e 
operação das edificações, tendo sido atualizada pela última vez em 2011. 
Segundo o IBAPE/SP (2012, p.11) diversos acidentes prediais, com vítimas fatais, 
ocorrem em edificações com mais de 20 anos de utilização, onde se verifica a baixa (ou quase 
nenhuma) qualidade nas atividades de manutenção. “Habitualmente, proprietários dos 
imóveis, usuários e gestores prediais negligenciam, ou mesmo ignoram, atividades 
preventivas, corretivas, reformas e outras que, por definição, deveriam alavancar a melhor 
performance de desempenho dos sistemas”. Essas negligências traduzem-se em prejuízos 
financeiro e, em alguns casos, em acidentes com vítimas fatais. 
Mesmo com diversos avanços relacionados ao tema da manutenção predial no Brasil, a 
nossa cultura ainda está muito distante da pregada em países desenvolvidos, fato comprovado 
pela pouca prática da manutenção preventiva nas nossas edificações. 
Nos países de primeiro mundo, manter o patrimônio imobiliário em boas condições 
de uso é uma questão cultural e rotineira, sendo que a contratação dos serviços de 
Inspeção Predial para elaboração de um plano para manutenção é realizada 
naturalmente, demonstrando a consolidação desta atividade nestes países (BRANCO 
& NEVES, 2009, p.1). 
 Gomide (2007) descreve que a manutenção predial brasileira, em geral, é realizada de 
maneira improvisada, ocasionando prejuízos materiais e humanos. 
 
 
8 
 
2.3 CLASSIICAÇÃO DOS TIPOS DE MANUTENÇÃO 
 
Há diversas formas de se classificar a manutenção predial na literatura. Podendo ser 
classificada, por exemplo, de acordo com a periodicidade em que são realizadas as atividades, 
o tipo de estratégia adotada, a origem dos problemas e a forma de intervenção. 
2.3.1 Classificação de acordo com a NBR 5674 
Para NBR 5674 (ABNT,2012) as manutenções podem ser classificadas em: corretivas, 
preventivas e rotineiras. 
2.3.1.1 Manutenção corretiva 
A NBR 5674 (ABNT, 2012, p.5) descreve a manutenção corretiva como a “caracteriza 
por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do 
uso de sistemas, elementos ou componentes da edificação, ou evitar graves riscos ou prejuízos 
pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários”. 
Esse tipo de manutenção é a mais difundida no Brasil, em função da nossa cultura de 
só se realizar as intervenções necessárias quando os elementos e/ou equipamentos já se 
encontram em um estado avançado de deterioração. Devido a isso, os custos com esse tipo de 
atividade tendem a ser bem maiores do que com as realizadas preventivamente. 
É importante ressaltar que é impossível eliminar completamente essa forma de 
manutenção, visto que em algum momento determinado sistema vai atingir sua vida útil 
projetada e necessitará de um maior investimento a fim de recuperar de maneira significativa 
o seu desempenho. Logo, sempre vai haver a necessidade de se realizar medidas corretivas. 
Contudo, essas devem ser, preferencialmente, planejadas levando em consideração o estado de 
deterioração e a vida útil esperada dos equipamentos e/ou elementos que compõe os sistemas 
prediais. 
Essa manutenção pode ser não planejada, que é aquela efetuada após a falha sem 
planejamento algum, ou planejada, que é a correção em função de um acompanhamento onde 
se planeja realizar a recuperação quando o equipamento, elemento ou sistema atinja um 
desempenho inferior à condição mínima determinada (GOMIDE, 2008). 
9 
 
2.3.1.2 Manutenção preventiva 
A norma NBR 5674 (ABNT, 2012, p.5) descreve a manutenção preventiva como sendo: 
Caracterizada por serviços cuja realização seja programada com antecedência, 
priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos 
sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e 
relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação. 
Lee apud Bonin (1988) sugere que a adoção da estratégia de manutenção preventiva é 
vantajosa se ela for eficiente em termos de custos, se ela reduz a incidência da manutenção 
corretiva e se ela atende às necessidades operacionais dos usuários da edificação. 
Há, portanto, que estabelecer um sistema de manutenção predial que ao mesmo tempo 
em que reponha os sistemas deteriorados, prolongue a vida útil da edificação através de 
serviços periódicos. Esses serviços devem ser praticados de maneira planejada e por 
profissionais habilitados para desenvolvê-los. Assim, torna-se fundamental que haja um plano 
de manutenção. 
O planejamento dos serviços de manutenção preventiva requer a elaboração de uma 
previsão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários, 
condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de 
manutenção consoante recomendações da norma de manutenção de edificações (GOMIDE, 
2008). 
2.3.1.3 Manutenção rotineira 
A NBR 5674 (ABNT, 2012, p.4) descreve a manutenção rotineira como sendo 
“caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por 
exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns”. 
As atividades da manutenção rotineira são as atividades diárias e estão relacionadas 
com a conservação do edifício. Esse tipo de manutenção é essencial para a obtenção de bons 
resultados no sistema de manutenção de edifícios como um todo. 
10 
 
2.3.2 Classificação quanto à forma de intervenção 
Bonin (1988) classifica a manutenção quanto à forma de intervenção em: conservação, 
modernização, reparação e restauração. 
 
Figura 3 - Classificação da manutenção quanto à forma de intervenção segundo 
Bonin (1988). 
 
Fonte: Adaptado de Bonin, 1988. 
2.3.2.1 Manutenção de conservação 
A conservação é a atividade rotineira, realizada diariamente ou com pequenos 
intervalos de tempo, relacionada à operação e limpeza da edificação. As atividades de 
conservação não conseguem restabelecer o desempenho ao inicial da construção. Havendo, 
com o tempo, uma queda gradativa do desempenho. Um exemplo de atividade de conservação 
é a lubrificação de engrenagens e polias de elevadores (BONIN, 1988). 
Desempenho 
CONSERVAÇÃO 
Idade do 
Edifício 
Nível Mínimo 
Nível Inicial 
Novo Nível 
MODERNIZAÇÃO 
REPARAÇÃO 
 
RESTAURAÇÃO 
 
11 
 
2.3.2.2 Manutenção de modernização 
 
A modernização são as atividades preventivas e corretivas visando que após a 
recuperação a qualidade ultrapasse o nível inicialmente construído, fixando um novo patamar 
para o desempenho do sistema. Um exemplo é a instalação posterior de um sistema nos 
elevadores que permita, em casos de falta de energia, a condução do mesmo ao térreo e a 
abertura automática das portas (BONIN, 1988). 
2.3.2.3 Manutenção de reparação 
Está relacionado com as atividades preventivas ou corretivas realizadas antes de que o 
edifício ou seus elementos atinjam o nível de desempenho mínimo aceitável sem recuperar o 
nível inicialmente construído. Um exemplo é a substituição de um botão do elevador em que a 
luz não acende (BONIN, 1988). 
2.3.2.4 Manutenção de restauração 
 
A restauração está relacionada com as atividades corretivas realizadas no edifício ou 
em seus sistemas após se atingir nível inferior à qualidade mínima aceitável, ou seja, há perda 
significativa de performance, desempenho, podendo interferir na segurança do usuário. Esse 
tipo de recuperação o desempenho volta a ser o inicialmente construído. Um exemplo seria a 
troca de um cabo do elevador que se encontra rompido (BONIN, 1988). 
2.4 GESTÃO DA MANUTENÇÃO 
Para que a manutenção obtenha os resultados esperados de conservação e crie 
condições para que seja atingida a vida útil do imóvel, é necessária a implantação de um 
sistema de gestão de manutenção que contemple o planejamento de atividades e recursos, bem 
como a execução de cada um deles de acordo com as especificidades de cada empreendimento 
(SECOVI SP & SINDUSCON SP, 2014). 
Dessa forma, o gestor, responsável pelas atividades de manutenção, deverá 
implementar um sistema de manutenção, de modo a preservar o desempenho, a segurança e a 
12 
 
confiabilidade dos componentes e sistemas da edificação, prolongar a sua vida útil e reduzir 
os custos de manutenção 
Segundo a NBR 5674 (ABNT, 2012), a gestão do sistema de manutenção deve 
considerar características da edificação, como a tipologia, uso efetivo, tamanho, 
complexidade, localização e implicações do entorno da edificação, e promover a realização 
coordenada dos diferentes tipos de manutenção. 
O planejamento da gestão das manutenções deve abranger a previsão orçamentária 
anual, os meios de controle de documentos, a reserva de recursos para serviços de manutenção 
não planejada, a reposição de equipamentos ou sistemas após o término de sua vida útil e os 
serviços específicos (ABNT, 2012; SECOVI SP & SINDUSCON SP, 2014). 
2.4.1 Programa de manutenção 
Para se fazer a administração mais eficiente de uma edificação é necessário que os 
gestores estabeleçam procedimentos organizados e bem planejados do sistema de gestão da 
manutenção. É essencial estabelecer um programa de manutenção seguindo uma lógica de 
controle de qualidade e de custos. 
A NBR 5674 (ABNT, 2012) estabelece que o programa tem como finalidade 
determinar as atividades necessárias para a manutenção, suas periodicidades, referências 
normativas e recursos necessários, de todos os sistemas que compõe a edificação, devendo ser 
atualizado periodicamente. 
“Edificações existentes antes da vigência desta Norma devem se adequar ou criar os 
seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nesta Norma” (ABNT, 2012, p.2). 
Castro (2007) descreve que o plano de manutenção é constituído de um conjunto de 
informações e procedimentosque orientam as atividades de manutenção e as rotinas de 
operação de determinados sistemas. 
A periodicidade e os procedimentos das intervenções, também devem ser 
contemplados no programa e recomenda-se incluir alguns indicadores de eficiência de gestão, 
cujos parâmetros, nesse caso, podem ser adaptados e particularizados para cada tipo de 
empreendimento (NETO, 2012). 
A NBR 5674 (ABNT, 2012) apresenta todos os requisitos que o programa de 
manutenção deve conter, como pode ser observado no Quadro 1. 
13 
 
Quadro 1 - Obrigatoriedades do Programa de Manutenção segundo a ABNT NBR 
5674:2012. 
PROGRAMA DE MANUTENÇÃO SEGUNDO A ABNT NBR 5674:2012 
Itens que o programa de manutenção deve considerar: 
Projetos; 
Memoriais; 
Orientações dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando 
houver); 
Tipologia, complexidade e regime de uso da edificação; 
Sistemas, materiais e equipamentos; 
Idade das edificações; 
Expectativa de durabilidade dos sistemas, devendo atender a ABNT 15575-1 quando 
aplicável; 
Relatórios das inspeções, constando comparativos entre metas previstas versus metas 
efetivas; 
Relatórios de inspeções constando as não conformidades encontradas; 
Relatórios de inspeções sobre aas ações corretivas e preventivas; 
Solicitações e reclamações dos usuários e proprietários; 
Histórico das manutenções realizadas; 
Rastreabilidade de serviços; 
Impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação; 
Escala de prioridades entre os diversos serviços; 
Previsão financeira. 
Fonte: Adaptado de ABNT, 2012. 
 
O Anexo A possui exemplos de modelos, não restritivos, para a elaboração do 
programa de manutenção preventiva segundo a norma de manutenção das edificações (ABNT, 
2012). Contém também sugestões com indicações de diversos sistemas, para ajuste da 
periodicidade em função das indicações de projeto ou especificações técnicas. 
Resumidamente “A elaboração e a implantação de um programa de manutenção 
corretiva e preventiva nas edificações, além de serem importantes para a segurança e 
qualidade de vida dos usuários, são essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho 
ao longo da vida útil projetada” (ABNT, 2012, p.2). 
14 
 
2.4.2 Mão de obra 
A ABNT NBR 5674 (2012) estabelece que o programa de manutenção deve 
especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada, especializada ou a 
equipe de manutenção local, seguindo as definições do Quadro 2 a seguir: 
 
Quadro 2 - Tipos de mão de obra para a manutenção predial segundo a ABNT NBR 
5674:2012. 
TIPOS DE MÃO DE OBRA 
Empresa 
capacitada 
Organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, 
orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que 
trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado. 
Empresa 
especializada 
Organização ou profissional liberal que exerce função na qual 
são exigidas qualificação e competência técnica específicas. 
Equipe de 
manutenção local 
Pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido 
orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e 
acidentes. 
 Fonte: Adaptado de ABNT, 2012. 
“São de extrema importância a contratação de empresas especializadas, de 
profissionais qualificados e o treinamento adequado da equipe de manutenção para a execução 
dos serviços” (SECOVI SP & SINDUSCON SP, 2014, p.111). 
2.4.3 Custos de manutenção 
A norma de manutenção das edificações (ABNT, 2012, p.8) estabelece que “o sistema 
de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessário 
para a realização dos serviços de manutenção[...]”. 
O IBAPE/SP (2012) descreve que a manutenção, quando realizada sem critério 
técnico, pode causar falhas, danos materiais, retrabalho e, consequentemente, gastos 
desnecessários, além de desvalorização acentuada do imóvel. 
Os custos de manutenção, portanto, devem ser sempre acompanhados e planejados 
pelos gestores, já que um dos principais motivos da realização dessa atividade é o 
investimento no patrimônio, a fim de evitar deteriorações precoces que desvalorizam o 
15 
 
imóvel. O gestor deve ser capaz, por exemplo, de avaliar sempre se é mais vantajoso realizar a 
manutenção de um determinado sistema, afim de ganhar uma sobrevida, ou realizar a 
substituição total dele. 
Os serviços de manutenção das edificações devem ser previamente planejados, para 
que os desembolsos possam ser regularmente aplicados ao longo da vida útil do imóvel e, 
dessa forma, garantirem a sua longevidade (NETO, 2012). 
John (1988, apud GOMIDE, GULLO & NETO 2014) estima que deve ser previsto 
recursos orçamentários anuais para manutenção na ordem de 1% a 2% em relação ao custo de 
reposição da edificação. Além disso, a medida que a edificação se torna mais antiga os 
investimentos com manutenção tendem a se tornarem maiores. 
A lei da evolução dos custos de Sitter (1984 apud MARTINS, 2012) mostra a evolução 
dos custos de intervenção pode ser assimilada a de uma progressão geométrica de razão 5, de 
acordo com a fase da vida da estrutura. Dessa forma, para 1 (um) real gasto na fase de projeto 
se economiza 5 (cinco) reais para execução, 25 (vinte e cinco) reais para a manutenção 
preventiva e 125 (cento e vinte e cinco) reais na manutenção corretiva. A Figura 4 demonstra 
a aplicação da lei de Sitter. 
 
Figura 4 - Evolução dos custos (Lei de Sitter). 
 
Fonte: CEB – Comitê Euro-Internacional Du Béton, 
apud MARTINS, 2012. 
16 
 
A maior contribuição dessa lei não são os valores em si, mas o entendimento que os 
custos aumentam significativamente quanto maior for a demora em se realizar a intervenção. 
Logo, devemos focar a atenção em se fazer um bom planejamento desde a fase de concepção 
do projeto, execução e manutenção, de modo a reduzir os gastos ao longo dessa cadeia 
produtiva. 
2.4.4 Responsabilidades 
O item V do art. 1348 do Código Civil (LEI Nº 10.406, 2002) estabelece que compete 
ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores”, ou seja, é da sua responsabilidade conservar o 
condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto. 
Em geral, a responsabilidade por acidentes decorrentes de fatores funcionais, com 
destaque para os descuidos com a manutenção das edificações, é atribuída ao proprietário ou 
síndico, consoante estabelecido em lei. 
Quanto a responsabilidade criminal, no capítulo das Lesões Corporais, art.129 do 
Código Penal é claro ao dizer que aquele que ofender a integridade corporal ou a saúde de 
alguém, tem pena de três meses até doze anos de detenção; e no art. 132 dispõe que “ expor a 
vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente pode gerar pena de três meses a um ano 
de detenção” (LEI nº 2.848, 1940). 
Vale ressaltar que o item VIII do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor (LEI Nº 
8.078, 1990) veda que os serviços sejam feitos em desacordo com as normas da ABNT, ou 
seja, devemos cumprir todas as normas pertinentes ao assunto, principalmente a ABNT NBR 
5674 que trata sobre a manutenção nas edificações. 
Todas essas exigências legais não deixam qualquer dúvida das responsabilidades 
atribuídas aos síndicos e proprietários dos imóveis, cabendo a esses tomar as medidas 
necessárias para a boa gestão da manutenção predial e, consequentemente, garantia da 
segurança da habitação, pois em caso de negligências correm o risco de responder 
criminalmente pelos danos causados. 
17 
 
2.5 A MANUTENÇÃO PREDIAL PARA GARANTIR O BOM DESEMPENHO DAS 
EDIFICAÇÔES 
A Manutenção em Edificações pode ser entendida como o conjunto de atividades 
técnicas, operacionais e administrativas que garanta o melhor de desempenho da edificação 
para atender as necessidades dos usuários (GOMIDE, 2008). 
A elaboração e implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva 
nas edificações, além de seremimportantes para a segurança e qualidade de vida dos 
usuários, são essências para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da 
vida útil projetada (ABNT, 2012, p.2). 
A definição de desempenho das edificações segundo Borges (2010) está associada ao 
comportamento destas quando em sua utilização. O edifício é considerado com bom 
desempenho quando atende aos requisitos para o qual foi projetado, focando sempre no 
atendimento das necessidades dos usuários ao longo do da sua vida útil. 
Os parâmetros de desempenho para as edificações e seus respectivos sistemas a serem 
abordados pelo programa de manutenção, são norteados pelas normas de desempenho 
(ABNT, 2013). As ações devem considerar as prioridades de intervenção, previstas, indicadas 
e consolidadas nos trabalhos de inspeção predial (NETO, 2012). 
A própria norma de desempenho (ABNT, 2013, p.48) estabelece que: 
Para se atingir a VUP, os usuários devem seguir a os programas de manutenção 
segundo ANBT NBR 5674. Os usuários devem seguir as instruções do manual de 
uso, operação e manutenção, as instruções dos fabricantes de equipamentos e 
recomendações técnicas das inspeções prediais. 
De acordo com Borges (2013, apud GOMIDE, GULO & NETO, 2014) a utilização do 
conceito de desempenho aplicado às edificações constitui uma mudança no paradigma para o 
setor da construção civil, com grandes perspectivas de crescimento para a próxima década, 
contemplando um setor ainda pouco articulado com mais de 50% de atividade atuando dentro 
da informalidade. 
Logo, pode-se constatar a importância que as atividades periódicas de manutenção 
possuem para garantir o desempenho adequado dos componentes da edificação ao longo de 
sua vida útil. As normas de desempenho prescrevem requisitos e critérios que devem ser 
18 
 
atendidos e, para que isso ocorra, se faz necessário a manutenção periódica programada dos 
diversos componentes da edificação. 
2.6 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES 
A norma de desempenho (ABNT, 2013, p.8) descreve o manual de uso, operação e 
manutenção das edificações como: “Documento que reúne apropriadamente todas às 
informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da 
edificação”. 
O manual deve ser elaborado em conformidade com a norma NBR 14037 de 2011: 
diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção – requisitos para a 
elaboração e apresentação dos conteúdos. Esta norma estabelece os requisitos mínimos para 
elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos nos manuais que devem ser 
elaborados e entregues pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente. No 
Quadro 3 são apresentados os requisitos mínimos obrigatórios para elaboração do manual. 
 
Quadro 3 - Requisitos obrigatórios do manual de uso, manutenção da edificação ABNT 
NBR 14037:2011. 
REQUISITOS OBRIGATÓRIOS DO MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E 
MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO 
Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação 
como construída; 
Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e 
manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos; 
Informar e orientar os proprietários e o condomínio, em linguagem adequada e de 
forma didática, com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades 
de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação; 
Recomendar ações para prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de 
uso inadequado; e; 
Recomendar ações para contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto. 
Fonte: Adaptado de CBIC, 2014. 
 O construtor e/ou incorporador, além da elaboração do manual, também é responsável 
por informar os prazos de garantias, apresentar sugestões de manutenção e prestar serviços de 
assistência técnica quando for o caso. Ao projetista cabe a responsabilidade de dispor as 
19 
 
informações necessárias para a elaboração do manual, principalmente sobre o correto uso e 
manutenção, cargas previstas, cargas máxima admitidas, risco e uso. Já ao proprietário cabe as 
competências de usar a edificação de maneira prevista e projetada, não fazendo modificações 
sem conhecimento prévio e autorização, seguir o manual de forma adequada e registrar as 
manutenções (ABNT, 2011). 
Os termos de garantias, notas fiscais, contratos, manuais dos fabricantes de materiais e 
equipamentos e dos prestadores de serviços, devem ser guardados assim como os demais 
documentos citados no Anexo B. Todo este acervo deve ser entregue ao proprietário ou ao 
síndico. É importante manter uma cópia dos mesmos no arquivo da incorporadora/construtora 
(CBIC, 2014). 
Esse manual também é conhecido como manual do síndico ou manual das áreas 
comuns, quando aplicado as áreas de uso comum, e manual do proprietário, quando aplicado 
às unidades autônomas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
20 
 
3. CONJUNTURA DA INSPEÇÃO PREDIAL 
3.1 GENERALIDADES 
 
A inspeção predial é o checkup da edificação, diagnóstico de seus sistemas para que 
sejam tomadas providências de reparos e serviços de manutenção, que visa a boa qualidade 
predial e a saúde dos seus usuários (GOMIDE, GULLO & NETO, 2014). 
Há outras definições de inspeção predial de diversas normas técnicas brasileiras 
relacionadas ao tema: 
“É a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e manutenção da 
edificação” (IBAPE, 2012, p.5). 
“Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e manutenção 
preventiva e corretiva da edificação” (ABNT, 2013, p.8). 
Dessa forma, pode-se entender a inspeção predial como uma avaliação técnica do 
estado de conformidades de uma edificação considerando aspectos como o desempenho, 
funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e 
operação, observando se os mesmos correspondem às expectativas esperadas pelos usuários 
(IBAPE/SP, 2012). 
As inspeções prediais deverão ser realizadas apenas por profissionais habilitados, 
engenheiros e arquitetos, e dentro das respectivas atribuições, de acordo com as resoluções do 
CONFEA e CAU/BR. Essas inspeções possuem características multidisciplinares, 
dependendo da complexidade dos sistemas e subsistemas a serem inspecionadas, cabendo o 
profissional responsável pela realização do trabalho convocar, se julgar necessário, 
profissionais de outras especialidades para assessorá-lo (IBAPE, 2012). 
A norma de Inspeção Predial Nacional de 2012 do Instituto Brasileiro de Avaliações e 
Perícias de Engenharia (IBAPE) apresenta diretrizes, conceitos, terminologias, notações, 
critérios e procedimentos para a realização da inspeção predial e elaboração do seu laudo. As 
principais etapas para a realização da inspeção predial, segundo a norma do IBAPE (2012), 
estão apresentadas no Quadro 4. 
 
 
21 
 
Quadro 4 - Principais etapas para a realização de uma inspeção predial segundo a norma 
do IBAPE (2012). 
PRINCIPAIS ETAPAS PARA REALIZAÇÃO DE UMA INPEÇÃO PREDIAL 
1ª Etapa: 
Levantamento de dados e documentos da edificação: administrativos, técnicos, de 
manutenção e operação (plano, relatórios, históricos, etc). 
2ª Etapa: 
Entrevista com gestor ou síndico para averiguação de informações sobre o uso da 
edificação, histórico de reforma e manutenção, dentre outras intervenções ocorridas. 
3ª Etapa: 
Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe multidisciplinar ou não, 
dependendo do tipo de prédio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes. 
O número de profissionais envolvidos na inspeção predial define o nível de inspeção 
predial a ser realizada (nível 1, 2 ou 3). 
4ª Etapa: 
Classificação das deficiências constatadas nas vistorias, por sistema construtivos, 
conforme a sua origem (anomalias construtivas, anomalias funcionais ou falhas de 
uso e manutenção). 
5ª Etapa: 
Classificaçãodos problemas (anomalias e falhas) de acordo com o seu grau de risco. 
Esta classificação consiste na análise do grau de risco, considerados: fatores de 
conservação, rotinas de manutenção previstas, agentes de deterioração precoce, 
depreciação, riscos à saúde, segurança, funcionalidade e comprometimento da vida 
Os graus de risco são definidos como crítico, regular e mínimo. 
6ª Etapa: 
Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a classificação do grau de risco 
de cada problema constatado. Essa lista é ordenada do mais crítico ao menos crítico. 
7ª Etapa: 
Elaboração de recomendações ou orientações técnicas para a solução de problemas 
constatados. Essas orientações podem estar relacionadas à adequação do plano de 
manutenção ou aos reparos e reformas para solução de anomalias. 
8ª Etapa: 
Avaliação da qualidade da manutenção. Ela pode ser classificada em: atende, não 
atende ou atende parcialmente. 
9ª Etapa: 
Avaliação do Uso da edificação. Pode ser classificada em regular ou irregular. 
Observam-se as condições originais da edificação e os seus sistemas construtivos, 
além de limites de utilização e suas formas. 
Fonte: Adaptado de IBAPE/SP, 2012. 
22 
 
3.2 HISTÓRICO DA INSPEÇÃO PREDIAL 
A ideia de inspeção predial começou a ser difundida no Brasil no ano de 1999, através 
de um trabalho técnico, de título “A Inspeção Predial Deve Ser Obrigatória?”, que foi 
premiado com menção honrosa no X Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de 
Engenharia – COBREAP. Sendo que, após essa data, diversos estudos sobre o tema foram 
aprofundados, novas técnicas foram introduzidas e algumas adaptações foram realizadas, com 
o objetivo de adequar a inspeção predial às necessidades do mercado (MARTINS, 2012; 
BRANCO & NEVES, 2009). 
A primeira norma técnica de inspeção predial foi publicada em 2001 pelo IBAPE/SP, 
desde então diversas revisões foram realizadas, sendo a última em 2011. Em 2012, o IBAPE 
criou a norma de inspeção predial nacional baseada na norma de 2011 do IBAPE de são 
Paulo. 
A ABNT ainda não possui uma norma específica de inspeção predial, porém o seu 
Comitê de Construção Civil reinstalou, no dia 1 de agosto de 2016, a comissão de estudos 
para a elaboração dessa norma. 
 Outro fator que contribuiu na evolução da inspeção predial foi a reformulação da 
norma de manutenção das edificações, ABNT NBR 5674 (2012), e a introdução das normas 
de desempenho, ABNT NBR 15575 – 1 ao 6 (2013). Essas normas comprovam que a 
segurança, qualidade, sustentabilidade e a valorização das edificações dependem da 
manutenção predial e, consequentemente, da importância das inspeções periódicas como 
ferramenta para auxiliar nessa atividade. 
 No Brasil, diversas cidades já possuem leis que obrigam a inspeção predial periódica, 
como Fortaleza/CE (lei municipal nº 9.913, 2012), Porto Alegre/RS (decreto nº 18.574, 2014), 
Salvador/BA (lei municipal nº 5.907, 2001), além do estado do Rio de Janeiro (lei estadual nº 
6.400), entre outras. 
Há ainda um projeto de lei que foi aprovado pela câmara dos deputados Nº 3.370-C de 
2012 que estabelece a Política Nacional de Manutenção Predial que tornaria obrigatória a 
inspeção predial periódica, quanto à segurança, solidez e sua adequada funcionalidade, em 
todos os edifícios a cada cinco anos e, a cada um ano, a vistoria das condições de projeto de 
segurança contra incêndio e de funcionalidade e segurança do sistema de elevadores. 
(PROJETO DE LEI Nº 3.370-C, 2012). Atualmente, o projeto se encontra em tramitação no 
senado federal. 
23 
 
3.3 INSPEÇÃO PREDIAL COMO FERRAMENTA DE AVALIAÇÃO DA 
MANUTENÇÃO E DESEMPENHO DA EFICAÇÃO 
A inspeção predial se configura como uma importante ferramenta para a avaliação das 
condições gerais de conservação das edificações, pois serve para atestar que os procedimentos 
de manutenção adotados são insuficientes ou inexistentes, além de fornecer subsídios para 
orientar o programa de manutenção, através das recomendações técnicas indicadas no 
documento de inspeção predial (ABNT, 2013). 
O CREA/RN (2013) descreve que essa inspeção representa a vistoria da edificação 
para determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o 
Plano de Manutenção. Essa vistoria tem por finalidade verificar as condições de desempenho 
e determinar medidas corretivas e preventivas que se fizerem necessárias para a boa vida do 
imóvel e seus usuários. 
Através das verificações periódicas, os responsáveis pela administração da edificação 
percebem rapidamente pequenas alterações no desempenho dos sistemas, viabilizando um 
reparo com maior rapidez e menor custo (CBIC, 2014). 
Assim, o emprego da Inspeção Predial garante a manutenção da vantagem competitiva 
dos imóveis, auxilia a redução de custos operacionais e de manutenção, diminui o 
desconhecimento sobre os riscos envolvidos com paralisações de sistemas e eventuais 
acidentes, bem como reduz os investimentos patrimoniais urgentes e auxilia a programação de 
investimentos patrimoniais futuros (PUJADAS, 2013). 
Além de ser útil para a manutenção, há outras aplicabilidades para as atividades de 
inspeção predial apresentadas no Quadro 5. 
 
Quadro 5 - Aplicações da inspeção predial. 
APLICAÇÕES DA INSPEÇÃO PREDIAL 
Auxilia na revisão de manuais de síndico e proprietários (manuais de uso, operação e 
manutenção das edificações); 
Preserva a garantia da construção, servindo para melhor orientar as boas práticas das 
atividades de manutenção; 
Verifica o estado de conservação da edificação, podendo ser utilizado em avaliações 
de imóveis e transações imobiliárias, além de estudos de valorização e modernização; 
24 
 
Continuação do Quadro 5 – Aplicações da inspeção predial. 
Serve de subsídio técnico para se planejar a revitalização da edificação; 
Auxilia na gestão da edificação, quando elaborada dentro de uma periodicidade, a fim 
de atestar e verificar a evolução do seu estado de conservação; 
Reduzir o prêmio de seguro, pois atesta o estado de conservação. 
Fonte: Adaptado de IBAPE/SP, 2012. 
 A NBR 5674 (ABNT, 2012) estabelece que as inspeções devem ser realizadas por 
meio de modelos elaborados e ordenados, de forma a facilitar os registros e sua recuperação, 
com o conteúdo básico descrito no Quadro 6. 
 
Quadro 6 - Conteúdo básico de relatório de inspeção conforme a ABNT NBR 5674, 2012. 
CONTEÚDO BÁSICO DE RELATÓRIO DE INSPEÇÃO 
Descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e 
equipamento da edificação; 
Apontar, e sempre que possível, estimar a perda de desempenho; 
Recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva; 
Conter prognóstico de ocorrências. 
Fonte: Adaptado de ABNT, 2012. 
 
 Tendo em vista o que foi apresentado, pode-se concluir que a inspeção predial 
periódica se configura como uma atividade essencial para gestão da manutenção da 
edificação, pois é a partir dela que se verifica a evolução do desempenho dos sistemas, 
subsistemas e equipamentos e verificar se estão de acordo com o esperado pelos usuários. 
Dessa forma, a inspeção predial, quando realizada periodicamente, também serve como 
ferramenta de registro das atividades de manutenção e pode ser utilizada para se programar 
medidas corretivas e preventivas. 
25 
 
3.4 ETAPAS DA INSPEÇÃO PREDIAL 
3.4.1 Levantamento de dados e documentos da edificação 
O item 8 da norma de inspeção predial do IBAPE (2012), estabelece a análise, quando 
disponíveis e existentes, das documentações administrativas, técnicas e de manutenção e 
operação da edificação, conforme a lista descrita no Quadro 7. 
 
Quadro 7 - Lista de documentações segundo IBAPE, 2012. 
LISTA DE DOCUMENTOS A SEREM ANALISADOS 
Documentos 
Administrativos 

 Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio; 
 Regimento Interno do Condomínio; 
 Alvará de Construção; 
 Auto de Conclusão; 
 IPTU; 
 Programa de Prevenção deRiscos Ambientais (PPRA); 
 Alvará do Corpo de Bombeiros 
 Ata de instalação do condomínio; 
 Alvará de funcionamento; 
 Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança; 
 Certificado de treinamento de brigada de incêndio; 
 Licença de funcionamento da prefeitura 
 Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual 
 Cadastro no sistema de limpeza urbana 
 Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc. 
 Relatório de danos ambientais, quando pertinente 
 Contas de consumo de energia elétrica, água e gás. 
 PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde 
Ocupacional. 
 Alvará de funcionamento; 
Documentos 
Técnicos 

 Memorial descritivo dos sistemas construtivos; 
 Projeto executivo; 
 Projeto de estruturas; 
 Projeto de instalações prediais; 
o Instalações hidráulicas; 
o Instalações de gás; 
o Instalações elétricas; 
o Instalações de cabeamento e telefonia; 
o Instalações do Sistema de Proteção Contra 
Descargas 
26 
 
Continuação do Quadro 7 – Lista de documentações segundo IBAPE, 2012. 
 
o Instalações de climatização; 
o Combate a incêndio. 
 Projeto de impermeabilização; 
 Projeto de Revestimentos em geral, incluída fachadas; 
 Projeto de paisagismo 
 
Documentação 
Sobre a 
Manutenção e 
Operação 

 Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do 
Proprietário e do Síndico); 
 Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC) 
 Selos dos Extintores 
 Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA); 
 Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - 
SPDA; 
 Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; 
 Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de 
água dos reservatórios e rede; 
 Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras; 
 Laudos de Inspeção Predial anteriores; 
 Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de 
extintores. 
 Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção 
Geral; 
 Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos 
Sistemas Específicos, tais como: ar-condicionado, motores, 
antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecânicos e 
demais componentes. 
 Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de 
sistemas de ar-condicionado central 
 Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás. 
 Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, 
vibrações mecânicas, etc. 
 Cadastro de equipamentos e máquinas 
Fonte: Adaptado de IBAPE, 2012. 
 O ideal é que, após a análise da documentação, o profissional realize uma inspeção 
prévia no imóvel a ser vistoriado, pois assim pode se fazer uma primeira apreciação técnica, 
além de se coletar informações que servirão de base para montar um questionário a ser feito 
aos ocupantes (BRANCO & NEVES, 2009). 
27 
 
3.4.2 Obtenção de informações 
Essa etapa consiste em se obter informações através de entrevistas e questionários com 
os gestores prediais, síndicos e usuários que possam auxiliar na confecção do laudo. Nessa 
etapa, espera-se a obtenção de informações sobre eventuais reformas, modificações no uso, 
desempenho, conforto, funcionalidade e segurança do imóvel. 
Branco e Neves (2009) descreve que as informações coletadas são de suma 
importância para o conhecimento das principais não conformidades do prédio, facilitando ao 
profissional a elaboração do seu checklist. 
3.4.3 Realização de vistorias na edificação 
Para se realizar as vistorias na edificação devemos primeiramente escolher o nível de 
inspeção predial a ser realizada. Essa escolha depende de vários aspectos técnicos, como: 
idade da edificação, complexidade de sistemas, existências ou não de sistemas de manutenção, 
tipologia construtiva, padrão construtivo e finalidade do trabalho a ser realizado (MARTINS, 
2012). 
Dependendo do nível de inspeção realizada e a complexidade dos sistemas 
construtivos, o número de profissionais habilitados envolvidos nas vistorias pode variar tal 
que além dos profissionais mais comuns, como engenheiros civis e arquitetos, sejam também 
necessários outros de diversas áreas como, por exemplo, engenheiros eletricistas, mecânicos e 
de segurança do trabalho. 
 Com o nível escolhido e as informações adquiridas através das entrevistas e 
questionários, o profissional deve formular o checklist ou lista de verificações que contenha 
os sistemas a serem inspecionados, com apontamentos de níveis de degradação/deterioração 
esperados, tipos de anomalias e falhas, perda de desempenho e condições ambientais 
Martins (2012, p.35) descreve lista de verificação como “conjunto de tópicos a serem 
fundamentalmente vistoriados, sendo considerado o número mínimo de itens a serem 
abordados em uma inspeção”. 
O item 6 da norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE (2012) classifica o nível de 
inspeção predial de acordo com a Quadro 8. 
28 
 
Quadro 8 - Níveis de Inspeção Predial – IBAPE, 2012. 
NÍVEIS DE INSPEÇÃO PREDIAL 
NÍVEL 1 
Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade 
técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas 
construtivos. Normalmente empregada em edificações com planos de 
manutenção muito simples ou inexistentes. 
A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais 
habilitados em uma especialidade. 
NÍVEL 2 
Inspeção Predial realizada em edificações com média complexidade 
técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas 
construtivos, de padrões construtivos médios e com sistemas 
convencionais. Normalmente empregada em edificações com vários 
pavimentos, com ou sem plano de manutenção, mas com empresas 
terceirizadas contratadas para execução de atividades específicas 
como: manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, dentre 
outros. 
A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais 
habilitados em uma ou mais especialidades. 
NÍVEL 3 
Inspeção Predial realizada em edificações com alta complexidade 
técnica, de manutenção e operação de seus elementos e sistemas 
construtivos, de padrões construtivos superiores e com sistemas mais 
sofisticados. Normalmente empregada em edificações com vários 
pavimentos ou com sistemas construtivos com automação. 
Nesse nível de inspeção predial, obrigatoriamente, é executado na 
edificação um Manutenção com base na ABNT NBR 5674. Possui, 
ainda, profissional habilitado responsável técnico, plano de 
manutenção com atividades planejadas e procedimentos detalhados, 
software de gerenciamento, e outras ferramentas de gestão do sistema 
de manutenção existente. 
A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais 
habilitados e de mais de uma especialidade. 
Nesse nível de inspeção, o trabalho poderá ser intitulado como de 
Auditoria Técnica. 
Fonte: Adaptado de IBAPE, 2012. 
 
29 
 
3.4.4 Classificação das deficiências constatadas conforme a sua origem 
 Um dos aspectos importantes das Inspeções Prediais é a diferença entre as deficiências 
constatadas, que devem ser classificadas pelo inspetor em anomalias e falhas. As anomalias 
estão relacionadas às deficiências de ordem construtiva ou funcional, e as falhas possuem 
origem em atividade de manutenção, uso e operação inadequada ou inexistente (MARTINS, 
2012). 
Conforme descreve o IBAPE (2012, p.11): 
As anomalias e falhas constituem não conformidades que impactam na perda precoce 
de desempenho real ou futuro dos elementos e sistemas construtivos, e redução de 
sua vida útil projetada. Podem comprometer, portanto: segurança; funcionalidade; 
operacionalidade; saúde de usuários; conforto térmico, acústico e lumínico; 
acessibilidade, durabilidade, vida útil, dentre outros parâmetros de desempenho 
definidos na ABNT NBR 15575. 
 Quanto à classificação das falhas e anomalias, o inspetor predial deve possuir 
conhecimentos específicos sobre causas e origens dessas deficiências, pois só assim poderão 
aplicar as seguintes definições do Quadro 9,