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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 1IR PARA O ÍNDICE
O Problema do Funding no Mercado 
de Crédito Para Habitação no Brasil
 
 
 
Volume 01 - Mercado de Habitação, Crédito e Funding
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 2IR PARA O ÍNDICE
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 3IR PARA O ÍNDICE
Introdução 05
Mercado imobiliário e crédito imobiliário
Funding imobiliário e a experiência internacional
Contratos de poupança prévia 
Depósitos de poupança 
Bancos públicos
Títulos hipotecários
Mercado secundário de hipotecas
Conclusão
Sobre a Concapital
06
13
15
21
34
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35
29
26
O QUE VOCÊ 
ENCONTRA 
NESTE EBOOK
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 4IR PARA O ÍNDICE
ABECIP - Associação Brasileira das Entidades de Crédito 
Imobiliário e Poupança
BACEN - Banco Central do Brasil
BNDES - Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social
BNH - Banco Nacional de Habitação
CCI - Cédulas de Crédito Imobiliário
CEF - Caixa Econômica Federal
CRI - Certificado de Recebíveis Imobiliários
FAT - Fundo de Amparo ao Trabalhador
FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
FGV - Fundação Getúlio Vargas
FII - Fundo de Investimento Imobiliário
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
LCI - Letras de Crédito Imobiliário
PIB - Produto Interno Bruto
SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SFI - Sistema Financeiro Imobiliário
SFN - Sistema Financeiro Nacional
SNHIS - Sistema Nacional da Habitação de Interesse Social
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS:
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 5IR PARA O ÍNDICE
Olá! Este ebook busca explicar de maneira clara sobre um 
vasto estudo de habitação no Brasil, com todos os seus 
problemas e modelos. Desta forma, dividimos ele em 3 
volumes para que possamos expor de forma dinâmica 
todos os tópicos e variações necessários.
Neste primeiro volume, entenderemos sobre a importância 
de um imóvel, seja para os compradores (que na grande 
maioria possuem a pretensão de morar), e também como 
uma forma de investimento.
Além disso, você vai conhecer melhor sobre funding e os 
modelos mais utilizados no mercado.
Para a construção deste eBook, adotamos uma pesquisa 
bibliográfica e deixaremos para você, em todos os volumes, 
a lista de referência completa deste estudo, caso queira se 
aprofundar ainda mais no assunto. 
Desta forma, esperamos que este material o auxilie por 
completo sobre o mercado de habitação e seus diversos 
modelos. Boa leitura!
INTRODUÇÃO 
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 6IR PARA O ÍNDICE
Mercado imobiliário 
e crédito imobiliário
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 7IR PARA O ÍNDICE
Mercado imobiliário e crédito imobiliário
Todos sabemos que o consumo da 
habitação é uma necessidade básica do 
ser humano, e que pode ser segmentado 
entre aqueles que pretendem utilizá-lo 
para a moradia e aqueles que utilizam 
para compor seus investimentos.
Este mercado possui uma grande 
importância na economia nacional 
devido ao volume de recursos em suas 
operações e de seu impacto social, 
que é determinado pela compra e 
venda de ativos imobiliários e possui 
características específicas quando 
falamos de economia.
É difícil conseguirmos uma definição 
quando se trata de habitação, pois 
os elementos que o compõem não 
são claramente definidos, assim 
como a valorização dos elementos 
não é percebida facilmente. Algumas 
características deste bem, em termos 
econômicos, o diferencia dos demais 
disponíveis no mercado. Elas podem 
ser descritas como durabilidade, 
diversidade, possibilidade de consumo 
ou investimento, etc.
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 8IR PARA O ÍNDICE
Mercado imobiliário e crédito imobiliário
Falando de imóveis, de maneira geral: 
Os imóveis são bens duráveis e únicos, e cada um possui 
diferentes atributos, o que dificulta a sua precificação. 
Ele amplia os custos de pesquisa e cria desigualdade de 
informação.
Há alguns fatores que, ao ser comparado com outros 
bens mais tradicionais consumidos pelas famílias, como 
os automóveis, por exemplo, representam altos custos 
envolvidos. Os custos de transação, taxas imobiliárias, taxas 
cartorárias, são exemplos claros do que estamos falando. 
Sobre o tempo de produção dos imóveis, entramos em outro 
assunto com alta relevância, já que isso acaba ampliando os 
prazos para reposição dos estoques de imóveis já prontos. E 
comparado aos outros bens consumidos por família, como 
demos o exemplo acima, ele possui mais um ponto de 
atenção e falaremos melhor dele fator mais a frente.
Como descrito anteriormente, existe a possibilidade desses 
bens serem utilizados para consumo ou investimento, ou 
seja, eles podem assumir ambas as características quando o 
consumidor reside em um imóvel de sua propriedade.
Esta característica se chama imobilidade espacial dos bens 
ofertados. A localização destes bens deve ser planejada e 
considerada no momento em que o seu preço é determinado, 
para os próprios consumidores poderem fazer uma análise 
sobre custos de locomoção ou transporte se forem residir 
ou trabalhar, por exemplo. 
Além de tudo, os imóveis também podem sofrer devido 
ao impacto da localização à infraestrutura e distância de 
centros urbanos. Portanto, lugaresdiferentes apresentam 
demandas mais diferentes ainda dentro do mercado de 
habitação. 
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 9IR PARA O ÍNDICE
Estoque de Imóveis: quais as vantagens e 
desvantagens?
 
Devemos entender que com o aumento no estoque de 
imóveis, há um efeito direto na diminuição da contratação 
por novas habitações, reduzindo desse modo o fluxo de 
novas unidades. 
Também no outro modelo de fluxo versos estoque 
apresentado, o aumento de estoque levaria a uma redução 
no preço dos serviços, o que causaria um desincentivo na 
compra de novas habitações, por exemplo. Desta maneira, 
teríamos um impacto negativo na expansão do estoque 
sobre unidades novas.
As principais variáveis que afetam a demanda 
por habitação, são:
1) Variação demográfica:
Se baseia na hipótese de que a habitação é um bem de primeira 
necessidade, portanto, o aumento da população contínua 
leva a um aumento na demanda. Pode ser subdividida em: 
composição etária; variação do tipo, tamanho e composição 
das famílias.
2) Variação de renda:
A renda é a principal variável da função consumo, em que 
a flexibilidade da renda sobre habitação aponta para uma 
elasticidade-renda igual a 1. Isto representa uma estabilidade 
dos gastos com habitação à medida que a renda varia, tais 
como renda disponível, distribuição de renda e nível de 
desemprego.
Mercado imobiliário 
e crédito imobiliário
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 10IR PARA O ÍNDICE
Mercado imobiliário e crédito imobiliário
3) Variação do preço da habitação;
A relação dos preços dos aluguéis e 
dos preços de comercialização oferece 
de forma implícita, a taxa de retorno 
do investimento em habitação. Sendo 
assim, variações na relação preço de 
compra e no preço dos aluguéis afetam 
a demanda por habitação.
4) Oferta de habitação: 
A oferta de habitação recebe pouca 
atenção, pois conforme a hipótese de 
concorrência na produção, a oferta 
no longo prazo é determinada pela 
demanda
5) Oferta de crédito:
A oferta de crédito para compra da 
habitação possui um papel fundamental 
na determinação da demanda, pois o 
valor de compra de um imóvel equivale 
de 3 a 4 salários anuais dos indivíduos.
4) Condição de financiamento para 
compra; 
5) Relação do custo de aquisição e 
dos preços de aluguel.
E com tudo isso, o que influencia a 
demanda? No curto prazo, os aspectos 
que influenciam a demanda são os 
custos de produção na construção 
dos imóveis e as condições de 
financiamento, basicamente.
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 11IR PARA O ÍNDICE
Mercado imobiliário e crédito imobiliário
Crédito para construção, você sabe o que é? 
O crédito para construção é um fator muito relevante para 
este mercado, uma vez que a maturação dos investimentos 
possui um prazo maior devido a um longo processo para a 
construção de novas habitações. 
Já os custos de produção são fortemente impactados pelo 
aumento de demanda na construção civil, uma vez que a 
produção de novos imóveis se utiliza do mesmo insumo 
que as obras de infraestrutura, construções comerciais ou 
industriais.
E o crédito imobiliário? 
O crédito imobiliário é o nome dado às diversas linhas 
de empréstimos para compra de imóveis. De maneira 
bem resumida, crédito imobiliário é uma modalidade de 
financiamento (empréstimo) que viabiliza a construção ou 
a compra de um imóvel, seja ele novo ou usado, residencial 
ou comercial.
Este crédito é o mercado de empréstimos para aquisição 
de ativos imobiliários, e este por sua vez, é profundamente 
conectado com o mercado imobiliário. Os recursos que 
alimentam a oferta de crédito imobiliário são captados em 
diversas fontes por meio de duas premissas: o imóvel como 
garantia e o longo prazo como pagamento do empréstimo. 
O financiamento à habitação, por exemplo, por meio do 
crédito imobiliário, é o principal elemento de qualquer 
política habitacional.
Existem dois principais objetivos a serem atingidos para que 
se desenvolva um mercado de financiamento à habitação 
viável e sustentável:
O primeiro, é que este mercado deve fornecer lucro para 
todos os agentes envolvidos, pois, se este objetivo não for 
atingido, o mercado atrairá pouco investimento privado.
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 12IR PARA O ÍNDICE
Mercado imobiliário e crédito imobiliário
O segundo, é a adaptação do mercado a capacidade de 
pagamento dos potenciais mutuários, e caso este objetivo 
seja ignorado, a população de baixa renda é isolada do 
mercado, dada a redução da capacidade de pagamento 
por conta de sua renda anual, o que se torna algo grave.
Portanto o financiamento habitacional tem como premissa 
permitir o acesso à moradia. Não é um empréstimo único 
e isolado de interesse exclusivo das partes, e a sua análise 
deve ser feita dentro de um contexto social, com o objetivo 
do bem coletivo, o que refletirá em novos empréstimos 
para as famílias que esperam adquirir a casa própria.
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 13IR PARA O ÍNDICE
Funding imobiliário 
e a experiência internacional
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 14IR PARA O ÍNDICE
Funding imobiliário e a 
experiência internacional
Para começar, você sabe o que é funding?
O funding é a conversão de um débito de curto prazo, 
em um de longo prazo. Os recursos obtidos com a venda 
de títulos de longo prazo são empregados para saldar os 
débitos imediatos. 
No mercado imobiliário, por exemplo, é entendido como a 
captação de recursos por parte das instituições financeiras 
para empréstimos na forma de crédito imobiliário. 
Como você já deve saber, existem alguns modelos de funding 
para o crédito imobiliário. Os modelos mais utilizados são:
• Contratos de poupança prévia;
• Depósitos de poupança;
• Bancos habitacionais públicos;
• Títulos hipotecários;
• Mercado secundário de hipotecas;
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 15IR PARA O ÍNDICE
Contratos de poupança prévia
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 16IR PARA O ÍNDICE
Contratos de poupança prévia
Você sabe o que é poupança prévia?
No modelo de poupança prévia, o indivíduo deve poupar um 
determinado valor mensal por um prazo médio de 5 anos, 
e após encerrado o período de poupança, o poupador terá 
direito a um contrato de financiamento para aquisição do 
imóvel. Este modelo também recebe o nome de Contractual 
Savings Schemes for Housing (CSSH). 
Basicamente, este modelo consiste na captação de funding 
por meio de recursos poupados pelos mutuários durante 
um determinado período. Estes recursos são vinculados a 
um contrato de crédito imobiliário futuro e, após o período 
de poupança, o mutuário deixa de depositar as parcelas 
referentes à poupança e começa a pagar as parcelas do 
financiamento.
CSSH
Resumidamente, CSSH é um modelo de financiamento 
específico. Não temos ainda no Brasil, mas possui forte 
atuação no mercado exterior. Este modelo apresenta 
pequenas diferenças nos países em que foi implementado, 
que estão divididos em dois grupos e se assemelham na 
forma de administrá-la: de um lado, a Europa; e, de outro 
lado, a Ásia e a América Latina.
Na Ásia e na América Latina, ele é praticado por meio de fundos 
previdenciários que possuem concessão governamental, ou 
como parte do portfólio de bancos habitacionais. 
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 17IR PARA O ÍNDICE
Contratos de poupança prévia
Na China, por exemplo, o fundo previdenciário para 
habitação funciona através da poupança compulsória 
recolhida diretamente dos trabalhadores, que contribuem 
com 50% do montante recolhido e os empregadores com 
os outros 50%. 
Já na Europa, o processo já é diferente. Existem dois modelos 
do CSSH: o modelo fechado e o aberto. 
E como funciona o modelo fechado?
No modelo fechado, durante o período de poupança, o 
mutuário realiza depósitos mensais que são remunerados 
a uma taxa de juros pré-acordada entre o mutuário e a 
instituição. 
Com isso, após o período de poupança, vem o período de 
espera para que o sistema mantenha sua liquidez em caso 
de descompasso entre o montante de fundos captados e 
o montante demandado. Por fim, na sequência, o contrato 
entra na fase do empréstimo, em que o mutuário paga a 
taxa de juros pré-estabelecida em seu contrato. 
Ah, é importante ressaltar que quando existe insuficiência 
de fundos para que a instituição financeira honre os 
empréstimos para o financiamento do imóvel, os contratos 
preveem que poderá existir um período de espera por parte 
do mutuário para que seja honrado o empréstimo vinculado 
a sua poupança.
Mas e o spread bancário dentro deste modelo?
O spread bancário fica fixo, pois isto é uma premissa que 
mantêm o modelo isolado das variações do mercado de 
capitais. 
Desta forma, a instituição financeira só pode alocar os 
recursos captados para os empréstimos na forma de contrato 
de crédito imobiliário, o que, devido à possibilidade de 
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 18IR PARA O ÍNDICE
Contratos de poupança prévia
falta de recursos para honrar os contratos de empréstimos, 
origina o momento de espera descrito anteriormente .
Ainda no modelo fechado, a instituição financeira só 
pode alocar os recursos captados para os empréstimos na 
forma de contrato de crédito imobiliário, o que, devido à 
possibilidade de falta de recursos para honrar os contratos 
de empréstimos, origina o momento de espera descrito 
anteriormente.
Na figura ao lado, ilustramos o funcionamento do modelo 
fechado de CSSH.
Como vemos, o sistema fica desvinculado das variações da 
inflação e das taxas básicas de juros, formando assim um 
sistema mais eficiente em países que possuam instabilidade 
macroeconômica.
E qual o risco deste modelo?
O risco consiste na exigência de um controle dos fluxos 
de entrada e saída dos recursos por parte das intuições 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 financeiras que administram os contratos, isto ocorre para 
poderem de manter os tempos de espera constantes e com 
um prazo razoável. 
O modelo diferencia os mutuários de acordo com o volume 
e o prazo da poupança, evitando assim, o descasamento e 
recompensando os mutuários que mais contribuíram para o 
funding.
Elaborado pelo autor a partir dos dados (ROY, 2008, p.1).
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 19IR PARA O ÍNDICE
Contratos de poupança prévia
Ok, agora como funciona o modelo aberto?
No modelo aberto, a instituição pode captar funding para 
os empréstimos de outras fontes, além dos poupadores, 
diminuindo o período de espera. Porém, as taxas de juros 
pagas aos mutuários durante o período de poupança e as 
cobradas durante o período de empréstimo não são fixas e 
são determinadas, geralmente, já no início do período de 
contrato. 
O spread bancário não é fixo, mas, em ambos os modelos, 
o montante que o mutuário terá direito após o período de 
poupança é um múltiplo do valor que já foi poupado.
E qual o risco deste modelo?
O risco consiste no descompasso entre a captação e os 
empréstimos dos recursos, dado que uma variação na taxa 
de juros e na inflação pode diminuir a captação, abatendo 
os recursos. 
Outro fator de risco, se refere à possibilidade de spread 
negativo para as instituições financeiras, se os valores das 
taxas de juros dos empréstimos e da poupança forem pós-
fixados, por exemplo.
Principais vantagens do CSSH
Digamos que a principal vantagem deste modelo para os 
agentes financeiros é a captação de funding para os mutuários 
de baixa renda, pois o agente financeiro tem a possibilidade 
de conhecer este mutuário durante o período de poupança 
e mitigar em parte o risco moral do empréstimo.
Já para o governo, a vantagem é preencher a lacuna da 
oferta de fundos de longo prazo que serviam de funding 
para o crédito imobiliário. Por fim, as vantagens para os 
mutuários é a possibilidade dos empréstimos com taxas de 
juros menores do que as praticadas pelo mercado.
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 20IR PARA O ÍNDICE
Contratos de poupança prévia
Na Alemanha e na França, o CSSH é largamente utilizado. 
As instituições especializadas que administram este tipo de 
contrato, geralmente, são subsidiárias de bancos comerciais.. 
A Alemanha utiliza o modelo fechado, Bausparkasse, com 
taxas de juros dos contratos de captação e empréstimos 
pré-fixadas. Com isto, o sistema fica protegido tanto de 
variações no mercado quanto de variações nas taxas de 
juros, mantendo um spread positivo ao longo do período 
do contrato.
Na França adota-se um modelo aberto, em que as taxas do 
contrato de empréstimo são acordadas ao final do período 
de poupança prévia. Este modelo apresenta,em alguns casos, 
o descompasso entre as taxas de empréstimo e captação, 
por exemplo.
Em ambos os países existem subsídios estatais que visam 
estimular e facilitar a aquisição de moradias pela população 
de baixa renda. 
Eles podem ser em forma de “prêmio” a ser acrescentado ao 
valor já poupado, diminuindo assim o valor do imóvel para 
o comprador, também por meio da isenção de impostos 
sobre os valores poupados pelos mutuários aumentando o 
montante da poupança.
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Depósitos de poupança
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 22IR PARA O ÍNDICE
Depósitos de poupança
O depósito de poupança é um dos principais modelos 
de captação de funding, sendo a solução pioneira para o 
financiamento imobiliário. Basicamente, consiste em captar 
recursos de poupadores e emprestá-los aos compradores. 
Para intermediar esta transação, tem-se a figura do agente 
financeiro, que absorve boa parte do risco oriundo do 
empréstimo, pois garante a liquidez aos depositantes no 
curto prazo enquanto realiza empréstimos de longo prazo. 
Na figura abaixo, ilustramos a relação entre os agentes:
E as principais características deste modelo, 
são:
1) a instituição financeira intermediária do crédito cumpre 
as funções de originar e administrar o empréstimo durante 
sua vigência, além de captar fundos para o mesmo; 
2) geralmente, a taxa de juros para remuneração dos 
depósitos é variável e a taxa de juros do empréstimo é fixa; 
3) a natureza dos fundos captados é de curto prazo, e o 
crédito é de longo prazo;
4) o imóvel permanece como garantia da operação de 
crédito.
Qual o risco deste modelo?
No modelo de depósito de poupança, as instituições 
financeiras assumem duas situações possíveis: a primeira, é o 
risco atrelado ao descasamento entre a taxa de remuneração 
paga aos depositantes e os juros cobrados dos mutuários 
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 23IR PARA O ÍNDICE
Depósitos de poupança
que adquiriram o empréstimo. Neste caso, a taxa paga aos 
depositantes é pós-fixada e a taxa dos empréstimos é pré-
fixada.
Já na segunda situação, ocorre o risco do descasamento 
de prazos, uma vez que o crédito imobiliário se configura 
como um empréstimo de longo prazo e a poupança possui 
liquidez quase que imediata. 
O descasamento fica evidente em cenários que apresentam 
crescimento da taxa de inflação. Mas por quê?
Com o crescimento da taxa de juros, o custo de captação das 
instituições financeiras cresce e diminui a diferença entre a 
receita oriunda dos empréstimos já realizados e os novos 
depósitos na poupança.
Para as instituições financeiras, o principal atrativo em 
operar como intermediadora financeira do empréstimo para 
o crédito imobiliário é o cross-seling.
Ele representa a oportunidade de vender para estes clientes 
outros produtos financeiros, uma vez que o contrato de 
crédito imobiliário é de longo prazo.
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Bancos habitacionais públicos
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 25IR PARA O ÍNDICE
Bancos habitacionais públicos
Como sabemos, alguns países possuem como instituição 
financeira o banco público para intermediar o empréstimo 
sob a forma de crédito imobiliário, e a captação de funding 
dos bancos públicos é realizada via poupança compulsória 
e/ou impostos.
Como funciona?
Os bancos públicos ofertam crédito imobiliário com taxas 
diferenciadas, pois utilizam subsídios governamentais 
e poupança compulsória como meio de garantir a oferta 
de funding. Apesar de mitigar o risco de descasamento 
de prazos, quando o banco público utiliza a captação via 
poupança compulsória, outros riscos aparecem.
Um exemplo destes riscos, é que quando o banco público 
aparece como fomentador do crédito imobiliário, corre-se o 
risco do efeito crowding out. Mas o que é isso?
É basicamente a expulsão dos bancos privados do mercado, 
agravando assim os problemas já mencionados no tocante 
à atuação do banco público como originador de crédito 
imobiliário. 
É importante reforçar que este modelo apresenta também 
a impossibilidade de execução das garantias em caso de 
inadimplência por questões políticas.
O excesso de burocratização pode estimular critérios políticos 
para a concessão de crédito, ocasionando à ineficiência na 
alocação dos recursos.
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Títulos hipotecários
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Títulos hipotecários
Os títulos hipotecários são títulos emitidos por instituições 
financeiras, geralmente, bancos, lastreados nos recebíveis 
dos contratos de crédito imobiliário. 
Eles possuem como garantia os imóveis vinculados aos 
créditos imobiliários, e os imóveis que servem como 
garantias reais formam o grupo de ativos. Os investidores 
que adquirem os títulos possuem prioridade em caso de 
falência ou insolvência da instituição financeira sobre o pool 
de ativos.
Cover bound:
Sob o ponto de vista da instituição financeira, o cover bound 
é qualificado como dívida e é considerado um instrumento 
financeiro de captação de longo prazo. 
Os cover bounds possuem dupla garantia, que é principal 
precaução os distingue de outros tipos de captação de 
recursos, pois os investidores possuem direito ao fluxo de 
caixa futuro da instituição que o emitiu, e também ao grupo 
de ativos que estão vinculados os créditos imobiliários. 
Como é feito uma emissão de título hipotecário?
Existem duas formas de emissão. O tradicional (cover bound) 
conta com a emissão de títulos por parte de instituições 
financeiras em países que possuem legislação específica 
para tanto. 
Na União Europeia, por exemplo, a emissão de títulos 
é regulamentada pela CRD, em que o máximo de 
comprometimento do colateral é de 80% para imóveis 
residenciais e 60% para imóveis comerciais.
Tipos de operação para emissão de um título:
Destacam-se dois tipos de operação estruturada, os quais 
replicam o modelo doscover bounds. No primeiro tipo, usado 
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 28IR PARA O ÍNDICE
Títulos hipotecários
pelos bancos do Reino Unido e da Holanda, os ativos são 
transferidos para uma Sociedade de Propósito Específico de 
forma a separar o ativo do balanço do banco originador. 
No segundo tipo, a emissão do título é feita por uma 
subsidiária da instituição financeira e permanece como 
ativo no balanço da instituição financeira matriz. Em caso 
de insolvência da instituição financeira, a subsidiária toma 
o ativo de seu balanço para garantir o pagamento aos 
investidores.
E quais são as desvantagens?
O principal problema enfrentado pelo modelo de emissão de 
títulos hipotecários é a questão da informação assimétrica. 
Para reduzir o risco na emissão de títulos hipotecários no 
mercado primário, é necessária a classificação dos títulos 
pelas agências de classificação de risco. 
É importante destacar que as instituições são fiscalizadas por 
autoridades públicas, para sempre garantir a transparência 
e a liquidez desses títulos.
Além disto, o outro risco é a antecipação da liquidação do 
empréstimo por parte do tomador do empréstimo. Ela é 
paga pelo tomador do empréstimo à instituição financeira 
com desconto, porém o mesmo não pode ser repassado aos 
investidores que compraram o título.
Isso ocasiona um descompasso entre o que a instituição 
financeira recebe e o que ela paga pelos recursos captados.
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Mercado secundário de hipotecas
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Mercado secundário de hipotecas
O mercado secundário de hipotecas surge da emissão de 
títulos hipotecários. Os títulos hipotecários emitidos são 
negociados no mercado de capitais e, após a aquisição, são 
adquiridos pelos agentes no mercado de capitais (mercado 
primário) e revendidos para os investidores finais (mercado 
secundário).
De forma resumida, os credores originais cedem seus 
financiamentos para terceiros, que, por sua vez, agregam 
diversos financiamentos adquiridos e vendem os direitos de 
recebimento e de pagamentos a investidores. Alguns desses 
investidores podem usar esses direitos para lastrear papéis 
de sua emissão. 
Esse processo que pode resultar em inúmeras etapas entre 
o investidor final e o mutuário do financiamento imobiliário, 
é chamado de securitização.
Falando da principal diferença entre o modelo de captação 
via cover bounds e os modelos do mercado secundário de 
hipotecas, é a separação das funções no mercado secundário. 
No mercado primário, a instituição financeira acumula os 
papéis de originação, serviços de funding e gestão do risco 
da carteira. Já no mercado secundário, estas funções são 
separadas entre agentes especializados. 
Os agentes são:
• Originadores: São instituições financeiras, geralmente 
bancos hipotecários, que originam os créditos imobiliários 
por meio do empréstimo aos clientes finais;
• Servicer: Adquirem os títulos hipotecários dos originadores 
e os revendem no mercado secundário;
• Instituições do mercado secundário: São fundos de 
pensão, fundos de investimento e outras instituições que 
adquirem os títulos imobiliários no mercado secundário e 
os vendem para os investidores finais. 
• Seguradoras: Assumem um percentual do risco de crédito;
• Investidores finais: Compram os títulos e promovem 
liquidez ao mercado.
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 31IR PARA O ÍNDICE
Mercado secundário de hipotecas
Esta divisão de funções realça a necessidade de 
regulamentação do sistema, pois para desempenhar o 
papel de regulador, é essencial a participação do governo. 
Mas, este modelo também traz consigo alguns riscos, e os 
principais são:
Pipeline risk: é o risco temporal entre o momento em 
que a instituição firma um compromisso com o mutuário 
por meio do crédito imobiliário e a venda deste crédito no 
mercado secundário. No intervalo de tempo pode ocorrer a 
desvalorização do título;
Packaging risk: Caso exista aumento de taxa de juros do 
mercado, a instituição do mercado secundário corre o risco 
de registrar queda no preço de um pacote de empréstimos, 
no intervalo entre a compra dos créditos e o agrupamento 
dos mesmos para a venda no mercado secundário;
Portifolio risk: É o risco que os investidores institucionais 
que compram os títulos emitidos pelo “conduits” correm 
em registrarem aumento das taxas de juros de mercado 
e, consequentemente, declínio do valor de sua carteira de 
investimentos.
Além disso, o modelo do mercado secundário sofre também 
do mesmo problema de informação assimétrica existente na 
emissão dos títulos no mercado primário, apresentando um 
elevado grau de dependência e de confiança dos investidores 
finais nos títulos emitidos. 
Para lidar com estes problemas, existem diversos agentes 
privados e estatais que possuem como objetivo diminuir o 
risco de moral hazard e os de informação assimétrica. Para 
mitigar o risco da revenda, aparece a figura da seguradora, 
que é uma instituição que absorve parte dos riscos de 
inadimplência e de antecipação dos créditos imobiliários 
vinculados ao título negociado no mercado secundário.
Para o desenvolvimento do mercado secundário de hipotecas, 
os pré-requisitos descritos a seguir devem ser satisfeitos. 
• O primeiro pré-requisito é a estabilidade macroeconômica, 
que afeta a demanda e a oferta do mercado de crédito 
imobiliário. Na ótica da demanda, um ambiente com alto 
grau de volatilidade econômica diminui a demanda por 
crédito imobiliário. Na ótica da oferta, a instabilidade 
econômica diminui a oferta de crédito imobiliário. 
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 32IR PARA O ÍNDICE
Mercado secundário de hipotecas
• O segundo pré-requisito é desenvolvimento legal do 
mercado de crédito imobiliário. Um sistema desenvolvido 
de alienação do imóvel, para que o mesmo possa ser 
utilizado como garantia dos empréstimos e assim funcionar 
como garantia para a captação de funding, é importante 
para a liquidez do mercado primário e secundário. 
• O terceiro pré-requisito é um mercado de crédito 
imobiliário competitivo. O crédito imobiliário precisa ser 
um investimento atrativo, fornecendo ao investidor um 
retorno positivo e real. As taxas de juros dos contratos 
de crédito imobiliário ofertadas pelas instituições 
originadoras devem ser determinadas no mercado.
Quanto mais competitivo for o mercado de crédito 
imobiliário, maiores são as chances do desenvolvimento 
do mercado secundário de hipotecas.
A exceção a essa premissa são mercadosem que, a captação 
de funding existe em sua grande parte via depósitos em 
poupança. 
Caso exista larga oferta de funding a um custo baixo, o 
processo de securitização não é viável, pois os custos da 
securitização só fazem sentido quando existe uma grande 
demanda por crédito imobiliário e uma oferta de funding 
barato, por meio dos depósitos em poupança.
• O quarto pré-requisito, é a padronização dos instrumentos 
do mercado de crédito imobiliário. O fluxo de caixa gerado 
pelos títulos emitidos no mercado secundário precisa ser 
previsível e para isso, os contratos de crédito imobiliário 
precisam ser padronizados, a fim de que as agências de risco 
possam classificá-los com mais precisão e um custo menor. 
• O quinto pré-requisito é a forma de origem dos contratos 
de crédito imobiliário. Os investidores precisam confiar 
que os critérios para a originação são sólidos no tocante 
à análise da capacidade de pagamento dos clientes (que 
tomam o empréstimo) e na análise da documentação 
dos imóveis usados como garantia dos empréstimos. 
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 33IR PARA O ÍNDICE
Mercado secundário de hipotecas
• O sexto e último pré-requisito, é composto pelos services. 
Estes devem coletar os pagamentos dos créditos e remetê-los 
periodicamente aos investidores, o que representa uma tarefa 
importante e trabalhosa. 
Os services também são os primeiros detentores das informações 
sobre os empréstimos imobiliários. Eles necessitam assim 
mantê-las sempre atualizadas, a fim de informar os investidores 
periodicamente sobre o desempenho dos empréstimos 
imobiliários que deram origem aos títulos.
Neste contexto, existe um aumento das oportunidades e das 
formas de captação de funding para o crédito imobiliário no 
modelo de captação via mercado secundário quando comparado 
ao modelo de captação puramente via títulos de hipoteca.
A principal vantagem das economias desenvolvidas que fomentam 
um mercado secundário de hipotecas é o aumento da liquidez 
nos títulos de hipoteca, os quais são títulos de dívida privada.
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 34IR PARA O ÍNDICE
CONCLUSÃO
Neste volume, conhecemos o conceito com diversos exemplos da 
importância do mercado imobiliário de um país e suas variações que o 
torna tão dinâmico e complexo.
Vimos sobre os modelos praticados para captação de funding no 
mercado internacional, como funciona na prática e quais suas vantagens 
e seus riscos.
Dentro do contexto econômico e de investimento, devido aos altos 
valores envolvidos, o mercado de capitais tem também influência 
nesse grande ciclo que é funding do mercado imobiliário e como há 
oportunidades para os investidores em ampliar sua rentabilidade com 
suas variações de riscos e garantias.
No próximo volume, abordaremos o problema do Brasil quanto ao 
mercado de títulos privados. Porém, vale salientar que o aumento de 
liquidez no mercado primário promove um aumento relevante na oferta 
de funding para o crédito imobiliário.
 Até a próxima leitura!
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 35IR PARA O ÍNDICE
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EBOOK GESTÃO TOTAL DE EMPREITEIROS 36IR PARA O ÍNDICE
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