P1_P2 - 2020 (Modelo B)

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R​EAL​ E​STATE​ G​RADUAÇÃO 
D​ISCIPLINA​ ​: 3411-R​EAL​ E​STATE​ - E​CONOMIA​ S​ETORIAL 
 
P​ROF​. D​R​. J​OÃO​ ​DA​ R​OCHA​ L​IMA​ J​R​. - P​ROFA​. D​RA​. E​LIANE​ M​ONETTI 
P​ROF​. D​R​. C​LAUDIO​ T​AVARES​ ​DE​ A​LENCAR​. 
 
P​ROVA​ 1 – primeiro semestre de 2020 
 
1 PROVA MODELO B – Turma Ímpar de J 
até Z 
 
ALUNO:  
 
 
LEIA COM ATENÇÃO 
▪ EXISTEM DIFERENTES TEXTOS DE PROVA (ARQUIVOS WORD) CONFORME SEJA SEU 
NÚMERO USP E A INICIAL DE SEU NOME. VERIFIQUE COM CUIDADO O MODELO DE PROVA 
QUE LHE CABE. PROVAS RESPONDIDAS EM MODELOS ERRADOS TERÃO ATRIBUÍDA A 
NOTA “ZERO”. 
▪ RECONHECIDO O MODELO AJUSTADO A SEUS DADOS, A RESPECTIVA PROVA DEVE SER 
BAIXADA PARA RESOLUÇÃO “OFF-LINE”. 
▪ A SOLUÇÃO DEVERÁ SER ENCAMINHADA EMPREGANDO-SE O PRÓPRIO ARQUIVO WORD 
DO ENUNCIADO, COM AS RESPOSTAS INDICADAS NOS ESPAÇOS IDENTIFICADOS NO 
CORPO DO TEXTO. 
▪ CABERÁ AO ALUNO GERENCIAR O PRAZO PARA “UPLOAD” ESTABELECIDO. NOMEIE O 
ARQUIVO COM O SEU NOMEE NÚMERO USP. 
▪ AS RESPOSTAS ÀS QUESTÕES DEVEM SER JUSTIFICADAS E A ROTINA DE CÁLCULO DEVE 
SER DEMONSTRADA. QUESTÕES RESPONDIDAS SEM JUSTIFICATIVA NÃO SERÃO 
CONSIDERADAS, TENDO ATRIBUÍDA NOTA ZERO.  
▪ O ENTENDIMENTO DAS QUESTÕES FAZ PARTE DA AVALIAÇÃO. 
▪ . 
 
 
R​EAL​ E​STATE​ G​RADUAÇÃO 
D​ISCIPLINA​:​ 3411 - R​EAL​ E​STATE​ - E​CONOMIA​ S​ETORIAL 
 
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Questões 
 
1) Considere as diferentes opções de investimento A, B e C, disponíveis para um                         
investidor compor seu portfólio de investimento, expressas pelos resultados                 
esperados em condição de cenário referencial, bem como sob cenários                   
estressados para custos e preços, conforme indicado abaixo.  
Todas as demais condições (prazo, nível de investimento, etc.) são equivalentes  
Para um investidor CONSERVADOR, com que hierarquia comporia seu portfólio,                   
considerando as diferentes opções de investimento? Explicar a composição. 
 
 
 
Responda aqui 
Dado que o investidor conservador procura menor risco em seus investimentos e                       
considerando que os cenários tem igual probabilidade de ocorrência, o portfólio                     
poderia ser composto por maior quantidade do investimento A, após C e por                         
fim B. Assim, o portfólio do investidor é menos atingido pela ocorrência dos                         
cenários estressados, ou seja, tem menor queda no resultado.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
R​EAL​ E​STATE​ G​RADUAÇÃO 
D​ISCIPLINA​:​ 3411 - R​EAL​ E​STATE​ - E​CONOMIA​ S​ETORIAL 
 
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2) Um empreendedor desenha um produto imobiliário residencial para atender a                   
famílias com Renda Familiar Média Mensal (RFMM) de R$ 23.000,00. 
Estima-se que tais famílias tenham conseguido formar uma poupança prévia                   
derivando 1/12 de sua RFMM durante 8 anos. 
Além da poupança formada, as famílias contam com a disponibilidade de                     
endividamento, via financiamento, para completar o preço do imóvel. 
No momento da venda, a concessão de financiamento F está limitada a 80% do                           
valor de aquisição, respeitada a condição da RFMM da família, conforme                     
expressão: 
0% RFMM , 975%·F2 ≤ F252 meses + 0 7 
Para as condições de poupança e financiamento indicadas, qual o preço máximo de                         
imóvel que a família poderá adquirir? 
 
Responda aqui 
Dadas as condições apresentadas no enunciado, temos que a família consegue                     
poupar mensalmente R$1.916,67 (1/12 da RFMM), o que leva a uma poupança                       
em 8 anos de R$184.000,00. Além disso, pela expressão temos que o valor                         
financiado máximo (F) é de R$385.154,67. Com isso, o preço máximo do imóvel                         
que a família pode adquirir, usando toda sua poupança, é de R$569.154,67.  
Nessa condição, o financiamento representa apenas 67,7% do valor da aquisição.  
 
Caso utilizássemos financiamento de 80% do valor do imóvel, o preço máximo                       
seria de R$481.443,33, portanto menor que o apresentado anteriormente. Nessa                   
condição, a poupança utilizada seria apenas R$96.288,67. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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3) Para as condições de preço obtidas e RFMM da família do item anterior, qual o                             
tamanho da unidade que a família poderá adquirir, considerando que o preço                       
unitário do m2 de área privativa é composto conforme quadro abaixo? 
 
 
 
 
Responda aqui 
Com a tabela acima, podemos encontrar que o orçamento de custos de implantação                         
total é de R$6.708/m² de área privativa (2.300+3.800+6% de 3.800+10% de                     
3.800). Após, a RBV é de R$10.122/m² (Custos de implantação/(1-soma dos %                       
sobre RBV)).  
Sabendo que o preço máximo do imóvel que a família pode adquirir é                         
R$569.154,67, podemos concluir que a área privativa do imóvel tem que ser, no                         
máximo, 56,2 m². 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Nas questões 4 até 7 todos os cálculos de indicadores devem ser feitos em                           
moeda da base, para a taxa de inflação pelo Ipca = 3,5% ano, equivalente 
 
4) Um empreendimento imobiliário residencial tem estimativa de custo total de                   
implantação de 25.800 R$ mil nominais, distribuídos uniformemente pelos 4                   
semestres de sua duração.  A expectativa quanto à receita líquida de venda                     
alcança 30.200 R$ mil nominais, sendo 65% da receita encaixada no último                       
semestre, e os demais 35% distribuídos uniformemente pelos 3 primeiros                   
semestres.  Calcule os indicadores resultado sobre a receita líquida de vendas e                     
resultado sobre o investimento. 
 
 
Responda aqui 
 
Dada a tabela acima como representativa do fluxo de caixa do empreendimento                       
analisado, temos que o resultado alcançado é de R$3.820 (Retorno –                     
Investimento). Por isso, os indicadores RES/RLV e RES/INV são,                 
respectivamente, 13,4% e 45,0%. 
É importante salientar que os valores na tabela estão deflacionados pelo IPCA de                         
3,5% a.a. (1,73% ao semestre) do enunciado e distribuídos no tempo conforme o                         
enunciado. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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5) Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) adquire um condomínio de galpões                     
logísticos por 280.000 R$ mil nominais.  A expectativa de geração de receita                     
líquida de locação, que é função dos valores dos aluguéis e das taxas de ocupação                             
do empreendimento, é de 22.500 R$mil por ano. A estratégia do FII é vender o                             
empreendimento após 4 anos de operação.  Se o vender no ano 4 pelo mesmo                         
valor nominal da aquisição qual é o resultado sobre o investimento                     
(​R​ES​/​I​NV​)?  Qual é o valor mínimo de venda do empreendimento para se                     
alcançar o alvo estipulado pelo FII, de 40% para o indicador (​R​ES​/​I​NV​). 
 
 
Responda aqui 
 
Considerando a tabela acima, calculada de acordo com os dados fornecidos no                       
enunciado e deflacionando os valores pela taxa de IPCA de 3,5% a.a., temos que                           
o resultado é de R$46.648 mil. Por isso, o indicador RES/INV é 16,7%.  
Para alcançar o indicador de 40%, a venda deve ser feita por, no mínimo,                           
R$309.356 mil, valor na data base.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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6) Recalcule os indicadores do item 4 admitindo que os custos de implantação                       
serão ajustados pelo incc-fgv, esperado no patamar de 6% equivalente ano e, a                         
parcela da receita do último semestre pela ipca-ibge, cuja expectativa é de 3,5%                         
equivalente ano.  Os encaixes de receita nos 3 primeiros semestres não sofrem                     
qualquer reajuste. 
 
 
Responda aqui 
 
Novamente, considerando os dados do enunciado e inflacionando os custos com                     
INCC de 6% a.a. (2.96% ao semestre) e a receita do último semestre pelo IPCA                             
de 3,5% a.a. (1,73% ao semestre), temos os resultados apresentados na tabela                       
acima. Por isso, o resultado passa a ser R$3.260 e os indicadores RES/RLV e                           
RES/INV, respectivamente, 10,9% e 33,9%. 
É válido deixar claro que a deflação é feita dividindo o valor nominal por                           
(1+tx.semestral)^t e a inflação é feita multiplicando o valor nominal pelo mesmo                       
fator (1+tx.semestral)^t. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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7) Recalcule os indicadores do item 5, para a perspectiva de um investidor                       
estrangeiro que avalia seus investimentos de acordo com ganhos de poder de                       
compra em US dólar.  Para análise considerar ipca de 3,5%, equivalente ano,                     
nominal, CPI de 1,5% equivalente ano, nominal, e taxa de câmbio no momento                         
da análise de 5,50 R$. 
 
 
Responda aqui 
Dado que o CPI é de 1,5% a.a., temos que a taxa de evolução do câmbio é de                                   
1,97% a.a. (calculado como (1+IPCA)/(1+CPI)-1). Por isso, podemos encontrar                 
os valores mostrados na tabela a seguir.  
 
Para encontrar os valor em dólares na data base faz-se o seguinte cálculo                         
ValorR$/(câmbio*(1+tx.de câmbio)^t). Assim, o resultado para investidor             
estrangeiro é de $11.766 mil e o indicador RES/INV é 23,1%.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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