AULA 01

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Gestão na Construção Civil
Aula 1: Contratos
Apresentação
Nesta primeira aula, conheceremos os tipos de contratos neste segmento, além de entender a relação com terceiros e
fornecedores, prestadores de serviços na indústria da construção.
Trataremos de temas relacionados à responsabilidade solidária entre contratantes e contratadas, especialmente na
questão da alocação de mão de obra e os respectivos riscos que seguem neste contexto, como acidentes, perdas em
geral, descumprimento de prazos etc.
Ampliaremos o entendimento desde a contratação dos projetos executivos até a entrega da obra �nal.
Objetivo
Analisar os diversos tipos de contratos aplicados no segmento da construção civil;
Reconhecer a responsabilidade entre contratantes e contratadas quanto às questões de segurança e saúde de
trabalhadores envolvidos em uma construção;
Identi�car que a qualidade da execução de uma obra é fundamental para a garantia de novos contratos.
Palavras iniciais
A indústria da construção civil nos coloca diante de grandes desa�os
no atual cenário nacional. Muitas são as demandas que envolvem
qualidade, segurança, gestão de perdas, racionalização dos serviços,
garantia de entrega dentro do prazo etc.
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Ocorre que, para que todo o processo seja cumprido, a formalização de contratos entre as partes é matéria decisiva para que
uma obra seja entregue dentro do prazo estabelecido e que seus objetivos sejam alcançados, reduzindo ao longo deste
percurso, problemas que muitas das vezes acabam em âmbito jurídico. Assim, uma boa gestão de contratos é fundamental
para que as partes interessadas se sintam plenamente atendidas e tratem, cada um em sua área de atuação, com
responsabilidade e zelo.
Estamos então, neste início de aula, abordando o tema contratos, que é algo
muito mais abrangente que uma simples assinatura de documentos, ou seja,
é a garantia de cumprimento de prazos, produtividade equilibrada e redução
de custos, além, é claro, de cuidados com colaboradores que atuam com
suas respectivas mãos de obra especializadas para cada etapa da
construção. Isso signi�ca uma gestão estratégica de gestão de contratos
para que todas as partes envolvidas cumpram, além do já exposto, seus
planejamentos �nanceiros e orçamentários.
Objetivo da gestão de contrato
O principal objetivo da gestão de contrato é garantir que o acordo estabelecido, por vínculo jurídico, transcorra da forma
prevista. Essa tarefa também inclui revisar e adequar cláusulas contratuais quando necessário, bene�ciando todas as partes.
Dentro desse contexto, é fundamental que possamos entender as principais etapas sejam seguidas:
1
Negociações
2
Pré-contratação
3
Pré-execução
4
Execução da obra
5
Entrega �nal
Atenção
Podemos garantir que na indústria da construção civil, existe uma grande quantidade de contratos estabelecidos entre as
partes. Locações de máquinas e equipamentos, contrato de empreitadas por fase e execução de uma construção, contratos de
transportes etc.
Responsabilizações dos envolvidos
Outro tema de extrema importância no segmento da indústria da construção civil está relacionada às diversas
responsabilizações dos envolvidos, sejam pro�ssionais ou empresas com contratos. Além das normas gerais - aplicáveis a
praticamente todas as áreas da indústria, produção e serviços, tanto previstas no Código Civil como aquelas constantes do
Código de Defesa do Consumidor - as atividades de construção civil estão sujeitas às regulamentações do Sistema CREA /
CONFEA além das especi�cações técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas técnicas).
É fundamental que entendamos o contexto do Código Civil, publicado no ano de 2002 e em vigor desde 2003, com diversas
orientações acerca da relação jurídica entre empresas contratadas e contratantes. É incontestável o empecilho jurídico
decorrente das demandas entre as partes envolvidas em função da demora no julgamento das controvérsias e esse tema
merece ser considerado na elaboração de um contrato com suas consequências jurídicas, aclarando o sentido e aplicação das
normas, o que vem acontecendo com o Código Civil.
Especi�camente no segmento de obras e construções em geral, consideramos o artigo 618 do Código Civil que ampliou ainda
mais o já amplo espectro de responsabilidade civil incidente nessa área.
"Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras
construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e
execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco
anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão
dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do
direito assegurado neste artigo o dono da obra que não
propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias
seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. "
BRASIL, 2002
Vejamos que o entendimento é incontestável em relação às responsabilidades de cada um quanto questões de proteção dos
trabalhadores que prestam serviços para empresas contratadas, mas também para as contratantes. Nenhum dos envolvidos
estão isentos de responsabilidades e enquadramentos jurídicos.
Atenção
O artigo 618 - do atual Código vigente - agravou duplamente a responsabilidade do construtor:
Tornou irredutível o prazo de responsabilidade pela solidez e segurança;
Retirou a excludente legal relacionada ao dano decorrente de problemas do solo em que se edi�cou a obra.
Da mesma forma, garantiu a dupla solidez e segurança indistintamente, sem detalhamento de cada um dos conceitos.
Observamos, de forma clara, e você deve estar atento ao que apresento neste contexto, que a responsabilidade legal não pode
ser afastada por convenção entre as partes, isto é, através de contrato que disponha em sentido diverso.
A solução passa então, necessariamente, pela cuidadosa redação dos
contratos, sejam eles de prestação de serviços, de projeto, de projeto e obra,
de empreitada de materiais e/ou construção, de gerenciamento de obras e,
no limite, de qualquer contrato diretamente relacionado à obra, bem como
dos acordos paralelos ou acessórios.
Outra questão relevante refere-se ao prazo previsto no
artigo 618 do Código Civil, que traz como garantia, o que
não é considerado nem prescrição e nem decadência, o
prazo de 5 (cinco) anos. Durante esse tempo, o empreiteiro
responde pela solidez e segurança do trabalho, tanto no que
se refere aos materiais, quanto ao que se refere ao solo.
Assim, pode-se pontuar ainda que se enquadra no conceito
de defeito, a demora na prestação do serviço e na entrega
do produto e, nesse cenário, a responsabilidade contratual
decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar
atividade (...) ou executar determinados serviços, onde o
fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços
que se oferece no mercado de consumo.
En�m, seja a veri�cação, o risco ou a extinção, o mesmo
deve ser respeitado e regido pela lei, onde ambas as partes
devem cumprir com suas obrigações e deveres, assim
como ter seus direitos reservados.
 Fonte: Bannafarsai_Stock / Shutterstock
Atividade
1. Como sabemos, para que a gestão de contratos na indústria da construção civil seja e�caz e alcance seus reais objetivos,
vários fatores são fundamentais. A relação entre contratadas e contratantes requer muita atenção, e neste contexto, marque a
única alternativa que não corresponde uma preocupação na relação jurídica entre as partes envolvidas:
a) Preocupação com a capacitação de mão de obra para garantia da produtividade e segurança dos trabalhadores.
b) Garantia contratual de um equilíbrio físico-financeiro para que os prazos estabelecidos em contratos sejam cumpridos.
c) Manutenção de um livro diário de obras para a constatação de todos os procedimentos durante a construção e apuração de possíveis
não conformidades.
d) No contexto do desenvolvimento de uma construção, o tema qualidade não deve se fazer presente em contratos pois não há como ter
essa em função da escassez de mão de obra qualificada no Brasil.
e) Um bom contrato passatambém por uma bom acompanhamento e garantia de seu cumprimento e, neste sentido, ter uma gestão
específica para este fim é extremamente fundamental para as partes interessadas.
Relações de trabalho
Nesse ínterim, é preciso estar alerta para questões que vão além do contrato e responsabilidades pela obra contratada, é
necessária uma normatização em relação a questões trabalhistas, segundo a qual o Estado e o Poder Judiciário controlem
situações ilegais e que ferem a própria dignidade da pessoa do trabalhador e os valores sociais do trabalho preconizados pela
República Federativa do Brasil. No entanto, compete também à sociedade, às empresas e, principalmente, aos trabalhadores,
buscar pela efetivação dos direitos trabalhistas.
No caso das relações de trabalho nos contratos de empreitada, responderá o subempreiteiro pelas obrigações derivadas do
contrato de trabalho que celebrar, onde cabe aos empregados o direito de reclamação contra o empreiteiro principal pelo
inadimplemento daquelas obrigações por parte do primeiro. Podem ocorrer ainda situações em que o empreiteiro contrate
diversas subempreitadas, com o propósito de se livrar de ser o responsável direto pela obra e consequentemente das
obrigações trabalhistas, que são questões claras e reguladas pelo artigo 455 da CLT.
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En�m, a melhor alternativa para garantir a segurança jurídica das
contratações de empreitada ou subempreitadas, seja por construtoras e/ou
incorporadoras é a prevenção, na forma de �scalização, que precisa
acontecer de forma periódica e estar atenta em relação às empresas
contratadas para o serviço, dando preferência para empresas idôneas e com
capacidade �nanceira que possa dar segurança à contratação.
Com isso, poderemos garantir a segurança para os
trabalhadores, com a implementação das Normas
Regulamentadoras, seguindo a Portaria 3.214 de 8 de junho
de 1978 do Ministério do Trabalho e Emprego e o
cumprimento de seus direitos trabalhistas numa durante
uma execução de obra.
É importante:
a) Garantir que o trabalhador receba as orientações de
segurança e treinamentos especí�cos;
b) Cumprir e fazer cumprir com a implementação de
equipamentos de proteção individual e coletivos;
c) Adotar medidas preventivas durante a jornada dos
trabalhadores;
d) Garantir seus direitos trabalhistas para os trabalhadores,
devidamente alinhados em contratos de trabalho e na
relação jurídica entre as partes.
 Fonte: Ndoeljindoel / Shutterstock
 Gestão da qualidade 
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Bem, veja que nem sempre um bom contrato garantirá, consequentemente, uma boa qualidade de uma obra. Um bom
resultado dependerá de diversos fatores que iremos abordar nesta nossa aula. Inicialmente é importante deixar
registrado que os responsáveis pela obra, veja que não estou limitando ao bom contrato, tenham um pleno
gerenciamento na gestão da qualidade para garantir que a mesma seja realizada de acordo com o previsto e dentro de
todas as especi�cações técnicas previamente estabelecidas no projeto. Essa gestão da qualidade nas obras consiste
no controle de políticas, processos e serviços prestados, materiais e recursos necessários para a sua realização.
Para tratarmos de qualidade na construção civil, é fundamental você observar que o contrato de uma empreitada é
muito diferente quando comparado a uma prestação de serviços, onde a remuneração é proporcional ao tempo
dedicado e a execução do serviço é coordenada e �scalizada pelo contratante. Nesse caso, o prestador de serviço é
diretamente subordinado ao dono da obra.
Já em empreitadas o objetivo não é a atividade, mas a obra em si, o valor dela permanece inalterado até a entrega e
o empreiteiro muitas vezes assume todas as responsabilidades e riscos sem estar subordinado ao contratante. Essas
questões são fundamentais.
Como já abordamos anteriormente, a responsabilidade solidária está relacionada tanto com o empreiteiro quanto
com a contratante e ambas têm direitos e deveres contratuais, porém, todas as responsabilidades são do
empreiteiro, mas o contratante tem todo o direito (e dever, inclusive) de acompanhar a sua execução e questionar
procedimentos adotados caso não concorde.
De forma geral, dependendo do tipo de contrato, o empreiteiro poderá assumir as demandas técnicas, incluindo
pro�ssionais escolhidos e de�nidos por ela, para seu acompanhamento e garantia da qualidade, suportando ainda os
riscos econômico-�nanceiros.
É necessário custear a construção por um preço �xado no contrato inicial, não podendo ser reajustado, mesmo que
enfrente alguns imprevistos — como encarecimento de materiais e reajustes salariais. Por isso, é de grande
importância que o dono da obra acompanhe a qualidade de todos os processos, pois imprevistos acontecem, e podem
levar os empreiteiros a optarem por materiais e insumos que não sejam da qualidade requerida.
Podemos exempli�car a questão das estruturas metálicas de determinado fabricante que, obviamente pode não ter a
mesma especi�cação técnica das demais e isso vale para os demais insumos e matérias primas como cimento,
ferragens e etc. Portanto, a gestão de qualidade por parte de gestores e responsáveis diretos pelos contratos é
fundamental para assegurar o padrão esperado.
Assim, a melhor forma de evitar que o resultado �que diferente do contrato, e a necessidade de obras auxiliares e
manutenção, é realizando o gerenciamento da qualidade da obra. Manter um contato contínuo com o empreiteiro e
com o canteiro é uma boa maneira de garantir que os processos ocorram como desejado, e, em caso de empecilhos
comuns, é possível entrar em um acordo entre o dono e o empreiteiro, permitindo mais agilidade e cuidado, evitando
problemas futuros.
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Atividade
2. Na relação jurídica de contratos de trabalho entre as partes envolvidas em um empreendimento de construção civil, muitos
são os aspectos e itens fundamentais para que todos, incluindo trabalhadores, tenham deveres devidamente estabelecidos e
direitos devidamente garantidos. Assim, das opções abaixo, marque a única que não corresponde aos direitos dos
trabalhadores que atuam em obras e construções em geral.
a) Um contrato de prestação de serviços por empreitada deverá garantir sob o ponto de vista financeiro, todos os direitos trabalhistas dos
trabalhadores.
b) A Portaria 3.214 que trata de segurança e saúde ocupacional, deverá ser considerada apenas para grandes empreendimentos. No caso
de pequenas obras ou reformas, as Normas Regulamentadoras não serão contempladas.
c) No caso das relações de trabalho nos contratos de empreitada, responderá o subempreiteiro pelas obrigações derivadas do contrato de
trabalho que celebrar, onde cabe aos empregados o direito de reclamação contra o empreiteiro principal pelo inadimplemento daquelas
obrigações por parte do primeiro.
d) No Art. 618, podemos constatar que nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de
materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos
materiais, como do solo.
e) O empregador deverá cumprir e fazer cumprir as normas de segurança do trabalho e saúde ocupacional durante o período vigente de
uma obra ou empreendimento.
Gestão de empreiteiros
Agora vamos abordar de forma mais especí�ca a gestão de empreiteiros,
porém, gostaria de contribuir inicialmente que neste contexto o termo
empreiteiro deverá ser utilizado para abordar todo tipo de empresa
prestadora de serviços na indústria da construção civil, seja ela de qualquer
porte, considerando desde o pedreiro autônomo que é contratado para uma
reforma em uma residência, até uma grande construtora contratada para
executar uma indústria ou uma barragem.
No mercado da Construção Civil, essas contratações são chamadas de empreitadas e podem incluir apenas mão de obra ou
também materiais, projetos e equipamentos. A maior partedos con�itos em contratos de empreitada ocorre em obras de
incorporação imobiliária (construções residenciais e comerciais) e em obras industriais, em razão do grande número de
prestadores de serviço que, normalmente, tem pequenos contratos e participa de etapas relativamente curtas de execução.
O fato é que estamos veri�cando, muito também pela crescente retração do mercado da construção civil, que algumas das
soluções para a redução dos custos de uma obra passa muito pela contratação, mesmo informal, de empreiteiros. Assim, é
muito comum veri�carmos no mercado pequenos empreiteiros que praticam hoje preços menores do que de alguns anos
anteriores.
Comentário
As construtoras, valendo-se do poder econômico e do desaquecimento do mercado, forçaram uma baixa nos preços dos
serviços, que obriga muitas vezes o empreiteiro a trabalhar por conta própria, praticamente sozinho, ou com auxílio até mesmo
de parentes e familiares em geral, o que é um grande risco.
Essa política de contratação pelo menor preço gera vários problemas adicionais para a gestão de uma obra, mas também não
é o único motivo da enorme quantidade de di�culdades recorrentes no gerenciamento dos empreiteiros. Dentre a maioria dos
problemas que encontramos nas obras decorrentes de empreiteiros, podemos destacar:
01 Não recolhimento de prazos;
02 Não cumprimento do contrato;
03 Alta de documentação da empresa empreiteira;
04 Falta de documentação dos funcionários da empresa empreiteira;
05 Não recolhimento de encargos sociais;
06 Ações trabalhistas de ex-empregados contra a construtora;
07 Má qualidade dos serviços executados;
08 Desperdício de materiais;
09 Número insu�ciente de funcionários;
10 Falta de pro�ssionais quali�cados no quadro de funcionários do empreiteiro.
Por �m, observamos claramente que outros aspectos que geram prejuízos ao setor da construção civil no tocante à gestão de
empreiteiros é o crescente (e considerável) aumento no número de obras sob a responsabilidade de cada gestor (engenheiro
ou arquiteto), buscando redução de despesas.
Na execução de residências, algumas construtoras chegam a colocar mais de 20 obras sob a responsabilidade de apenas um
gestor, o que praticamente impede uma �scalização e uma gestão e�cientes. Essa medida, em vez de diminuir os custos da
construtora, aumenta o retrabalho e os problemas pós-entrega, além dos con�itos com os empreiteiros.
 Fonte: Sumala Chidchoi / Shutterstock
Questão Fiscal
Como você deve estar observando, a gestão de contratos é extremamente complexa em função das diversas questões que
estamos abordando em nossa disciplina. Sem dúvida alguma que a retração do mercado brasileiro vem fazendo que a cada dia
os contratos entre as partes vem ocorrendo de forma muito equivocada, por vezes unilateral, informal e até mesmo inexistente,
o que não exclui as partes interessadas de serem enquadradas em âmbito trabalhista, previdenciário e demais aspectos do
nosso Código Civil.
O que temos veri�cado ao longo dos anos, é que o mercado brasileiro tem à sua disposição a execução de obras mediante o
regime da administração com preço máximo garantido, que substitui com vantagens o tradicional contrato de empreitada. O
benefício mais claro neste sentido com a referida modalidade está relacionado à questão �scal, visto que, diferentemente do
que ocorre na empreitada, por exemplo o PIS (Programa de Integração Social) e o Co�ns (Contribuição para o Financiamento
da Seguridade Social) são recolhidos somente uma vez, e não duas vezes.
Atenção
Isto porque, como o dono da obra contrata diretamente os subempreiteiros e fornecedores sob a intervenção, gerenciamento e
�scalização da construtora/administradora, o faturamento se dá diretamente dos contratados para o cliente �nal. No caso da
empreitada, o dono da obra contrata a construtora, e esta, contrata os subempreiteiros e fornecedores. Assim, há dois
faturamentos e, consequentemente, dois recolhimentos.
Estas questões necessitam de muito cuidado quanto ao seu real entendimento. Na verdade, vejam que todo faturamento
necessita do fato gerador em sua origem. Assim, o que gera a possibilidade do faturamento é a contratação do serviço ou a
aquisição do material.
Como na empreitada a contratação do serviço dos subempreiteiros se dá pelo construtor, o faturamento deve ser feito,
necessariamente, contra este, pois não há nenhuma relação jurídica entre o subempreiteiro e o cliente �nal que justi�que esse
faturamento.
O mesmo se dá no que diz respeito à compra de insumos, locação de equipamentos etc. O resultado dessa distorção é a
exposição ao risco de autuação pela �scalização, o que levaria ao recolhimento de todos os tributos, acrescidos dos encargos
de mora e, o que é pior, eventual acusação de sonegação ou evasão. Isso sem falar no impasse que surgirá entre o dono da
obra e o construtor, já que o valor do orçamento aprovado inicialmente considerou o faturamento direto, que não mais será
praticado.
Logo, muito cuidado com estas questões, que, à princípio poderão nos induzir a uma questão de redução de custos, mas na
verdade poderá ser uma verdadeira arapuca jurídica e tributária, muitas das vezes inviabilizando a continuidade de um
empreendimento ou mesmo no fechamento de empresas com débitos �scais impagáveis.
Atividade
3. Empresas de diferentes portes e áreas de atuação já compreendem a importância da qualidade em seus processos. Na
construção civil, isso é ainda mais evidente. A�nal, nesse setor, falhas podem signi�car a perda de vidas humanas. Assim, o
custo com a qualidade deve ser visto como investimento, não despesa. Garantir a qualidade na construção civil exige uma série
de ações que podem fazer muitos gestores não saberem por onde começar. Marque abaixo a única a�rmativa correta no
contexto da qualidade na construção civil.
a) A qualidade não se relaciona apenas com superar as expectativas do cliente diante do produto final, mas com os processos internos da
empresa, o que impacta também os funcionários.
b) Implementar o programa qualidade na obra pode trazer muitos benefícios para a empresa. Aumento da produtividade e da segurança
do trabalho, redução de custos e aumento da lucratividade, melhoria do clima organizacional, com consequente retenção de talentos,
entre outros, são algumas de suas vantagens.
c) Para conquistar a qualidade na construção civil, existem muitas ações que podem ser feitas, além da implementação dos programas
específicos. Investir em tecnologia, trabalhar com matéria prima de alta qualidade e recrutar profissionais qualificados são algumas formas
de fazer isso.
d) A melhor forma de evitar que o resultado fique diferente do contrato, e da necessidade de obras auxiliares e manutenção, é realizando
o gerenciamento da qualidade da obra.
e) Apesar de todos os esforços da indústria da construção civil em relação à gestão da qualidade, a Norma Brasileira – NBR ISO 9001
ainda não contempla certificações para este segmento econômico.
Referências
NotasBRASIL. Casa Civil. Lei nº 10.406, 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, 2002. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406compilada.htm
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406compilada.htm> . Acesso em: 13 ago. 2019.
CHOMA, A. A.; CHOMA, A. C. Como Gerenciar contratos com empreiteiros, manual de gestão de empreiteiros na construção
civil. São Paulo: PINI, 2007.
GUERRA, M. A.; MITIDIERI FILHO, C. V. Sistema de gestão integrada em construtoras de edifícios. São Paulo: PINI, 2015.
MAGALHÃES, W. A responsabilidade no contrato de subempreitada. Disponível em:
https://wesleymagalhaes.jusbrasil.com.br/artigos/498320766/a-responsabilidade-no-contrato-de-subempreitada
<https://wesleymagalhaes.jusbrasil.com.br/artigos/498320766/a-responsabilidade-no-contrato-de-subempreitada> . Acesso
em: 13 ago. 2019.
POLITO, G. Gerenciamento de obras. São Paulo: PINI, 2015.
SEGURANÇA E MEDICINA DO TRABALHO. Manual de Engenharia de Segurança e Medicina do Trabalho. 86. ed. Atlas, 2017.
Próxima aulaQualidade e desempenho de obras e construções em geral;
Sistema de Gestão da Qualidade, a Certi�cação NBR ISO 9001 e o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade;
Certi�cações do segmento da construção civil.
Explore mais
Contrato de construção por empreitada
<http://www.lex.com.br/contrato_1127022_CONTRATO_DE_CONSTRUCAO_POR_EMPREITADA.aspx>
Modelo de contrato: empreitada de serviços - obra civil <http://www.normaslegais.com.br/guia/clientes/modelo-empreitada-
servicos-obra-civil.htm>
Contrato particular de prestação de serviços de mão de obra de construção civil <http://www.igf.com.br/blog/modelos-de-
documentos/Contratos/Prestacao-de-servicos/Mao-de-obra-de-construcao-civil>
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406compilada.htm
https://wesleymagalhaes.jusbrasil.com.br/artigos/498320766/a-responsabilidade-no-contrato-de-subempreitada
http://www.lex.com.br/contrato_1127022_CONTRATO_DE_CONSTRUCAO_POR_EMPREITADA.aspx
http://www.normaslegais.com.br/guia/clientes/modelo-empreitada-servicos-obra-civil.htm
http://www.igf.com.br/blog/modelos-de-documentos/Contratos/Prestacao-de-servicos/Mao-de-obra-de-construcao-civil