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DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
Unidade III
5 DIREITOS DE VIZINHANÇA
5.1 Princípios fundamentais do direito de vizinhança
Conceito: direito de vizinhança, para Anderson Schreiber (2018, p. 745), “é o ramo do direito civil 
que regula os conflitos de interesses surgidos da interferência provocada em um imóvel pela utilização 
de outro imóvel”.
Trata‑se de conjunto de limitações impostas pela lei às prerrogativas individuais, com o escopo de 
conciliar interesses de proprietários vizinhos, em área urbana ou rural, reduzindo poderes inerentes ao 
domínio, regulando a convivência.
Embora o domínio seja o mais amplo dos direitos subjetivos, há restrições em seu exercício, impostas 
pelo Poder Público no interesse coletivo e individual.
As limitações ao domínio são estabelecidas pelo Direito Ambiental, Urbanístico e também pelo 
Privado, uma vez que o próprio Código Civil e o Código das Águas, por exemplo, disciplinam o uso da 
propriedade imóvel para que haja harmonia social.
Há restrições de caráter estético, sanitário etc. (zoneamento, limitação de altura de prédios, proibição 
de imóvel empresarial em área residencial etc.). A Lei Municipal que estabeleceu os limites para outdoors 
e placas de publicidade, apelidada de Lei da Cidade Limpa, é exemplo de limite ao uso da propriedade 
imóvel pelo Direito Público, para a garantia da paz social, eliminando‑se assim um pouco da poluição 
visual que assola as grandes cidades.
Os direitos de vizinhança impõem reciprocamente obrigações propter rem, com fonte na lei e que 
vinculam o proprietário. Exemplos, de acordo com o CC (BRASIL, 2002): o proprietário deve se abster 
de usar seu prédio prejudicando a saúde, o sossego ou a segurança do vizinho (art. 1.227); não pode 
abrir janela ou terraço a menos de metro e meio do prédio de seu confinante, invadindo a privacidade 
do vizinho (art. 1.301); o vizinho do prédio encravado é obrigado a conceder passagem (art. 1.285); o 
dono do prédio inferior é obrigado a receber as águas que fluem naturalmente do superior (art. 1.288); 
repartição de despesas de demarcação (art. 1.297); o dono do prédio deve permitir a entrada do vizinho 
para reparação, construção e reconstrução da casa desse vizinho, quando for indispensável (art. 1.313, 
caput, I e §3º); o dono do prédio rústico, que não for sítio ou chácara murada, quintal, pátio, horta ou 
jardim, não pode se opor a que terceira pessoa ali canalize, em proveito agrícola ou industrial, as águas 
a que tenha direito (art. 1.293, caput).
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A 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal julgou parcialmente procedente recurso 
contra sentença da primeira instância, mantendo a condenação dos proprietários de dois cães de grande 
porte a pagarem indenização por danos morais a sua vizinha idosa, pela grave perturbação causada pelo 
latido incessante dos animais. Em relação aos danos morais, o juiz relator do caso supra registrou que o art. 
1.277 do Código Civil dá ao proprietário de um prédio o direito a uso tranquilo e sossegado (BRASIL, 2019). 
O art. 936 do mesmo Código impõe ao dono ou detentor a obrigação de 
responder pelos danos causados por animal. O decibelímetro fotografado em 
funcionamento na proximidade da residência da ré indica o patamar de 99 dB 
[...], barulho que, mesmo considerando a distância que a separa da residência da 
autora [...] ainda representa um nível de ruído bastante perturbador, capaz de 
causar dano ao sossego, como confirma a prova testemunhal (BRASIL, 2019). 
Assim, os juízes entenderam cabível a condenação por danos morais e consideraram o valor de R$ 3 
mil adequado e compatível com a gravidade do caso (BRASIL, 2019).
5.2 Distinção entre direito de vizinhança e servidão
A fonte do direito de vizinhança é a lei, enquanto a servidão decorre da vontade das partes e, 
excepcionalmente, da usucapião. Há quem considere o direito de vizinhança “servidão legal” ou 
desapropriação em caráter privado.
Os direitos de vizinhança são limitações ao domínio, impostas pelo legislador para harmonizar interesses 
dos vizinhos. O direito de vizinhança é formado por vários direitos e deveres entre os vizinhos. A servidão é 
direito real sobre a coisa alheia, depende de registro imobiliário, conforme art. 1.227 do CC (BRASIL, 2002) e 
Lei nº 6.015, art. 167, I, nº 6 (BRASIL, 1973), estabelecido no interesse do proprietário do prédio dominante. 
Este desfruta de prerrogativa sobre o prédio serviente, sem que a recíproca seja verdadeira.
5.3 Natureza jurídica do direito de vizinhança
Trata‑se de obrigação propter rem. As obrigações vinculam o vizinho, que passa a ser o devedor da 
prestação de respeitar os direitos do outro (abstendo‑se da prática de atos ou sujeitando‑se à invasão 
de sua órbita dominial), só por ser dono de prédio confinante (somente por ser vizinho).
O direito de vizinhança e o dever dele decorrente acompanham a coisa, vinculando quem se encontra 
na posição de dono ou possuidor (vizinho).
Como toda obrigação propter rem, o direito de vizinhança transmite‑se ao sucessor a título particular 
do vizinho, e se extingue pelo abandono da coisa.
Quanto a sua classificação, podem ser:
• onerosos, quando a lei impõe restrição ao vizinho mas concede‑lhe direito a indenização. Exemplo: 
passagem forçada – o dono do prédio serviente tem direito a indenização, segundo o art. 1.285 
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do CC (BRASIL, 2002). Os direitos de vizinhança onerosos se assemelham a uma desapropriação 
no interesse particular (exemplos: passagem forçada, aqueduto etc.);
• gratuitos, nos casos em que a restrição vem desacompanhada de indenização. Exemplos: 
proprietário que recebe água do prédio de cima; ou que deve permitir ingresso do vizinho que vem 
reparar dano próprio; ou que se encontra impedido de construir janela a menos de metro e meio 
da linha lindeira. São obrigações recíprocas, que não se compensam com o dinheiro. Decorrem, tais 
limitações gratuitas, da necessidade da vida em sociedade. A cada direito de vizinhança, corresponde 
uma obrigação do vizinho. À obrigação de não usar mal a propriedade, corresponde o direito do 
vizinho de interromper o incômodo; à obrigação de não construir terraço a menos de metro e meio 
do terreno confinante, corresponde o direito de seu proprietário de requerer a sua demolição etc.
5.4 O uso nocivo da propriedade, conforme art. 1.277 do CC
Se o proprietário prejudica o vizinho com atos ilegais, a regra que se aplica é a do art. 186 do CC 
(BRASIL, 2002). Exemplos: o vizinho que joga lixo no terreno do outro ou ateia fogo na plantação do 
outro deve recompor o prejuízo.
Mas se o prejuízo resulta de ato praticado pelo vizinho no uso do seu direito (proprietário apenas acende 
a lareira, ou o industrial o seu forno, mas a fumaça e o calor invadem o prédio contíguo), trata‑se de abuso 
de direito (o proprietário pratica ato ilícito mesmo no exercício de seu direito se dele usar abusivamente). 
Não pratica ato ilícito o proprietário que exerce o seu direito de maneira regular ou normal. É abusivo o uso 
do direito quando feito apenas para causar dano a outrem (exemplo: constrói chaminé enorme, só para 
fazer sombra no imóvel do vizinho). Trata‑se de abuso do direito de propriedade.
Mas a doutrina se estende: o abuso de direito não ocorre só em caso de dolo (intenção de prejudicar 
o vizinho). Basta exercer o direito de forma anormal, irregular, em desacordo com a sua finalidade social.
Conforme o art. 187 do CC (BRASIL, 2002), constitui ato ilícito, por ser abusivo, o exercício irregular 
de um direito reconhecido.
 Observação
Há casos em que o exercício regular de um direito causa dano e não 
há indenização. Exemplos: residência vizinha a indústria que sofre com 
barulho, fumaça, fuligem etc.; passagem de estrada de ferro que pelo barulho 
desvaloriza os imóveis de certa região. Nesse caso o ato é lícito, regular, 
mas lesivo.
Assim, três atos provocam o conflito de vizinhança: ilegais, abusivos e lesivos. Os dois primeiros têmfundamento no art. 1.227 do CC (BRASIL, 2002) (mau uso da propriedade nos dois casos). Para o ato 
lesivo, o julgador age com discricionariedade, considerando vários fatores, tais como: quem primeiro 
chegou ao lugar, interesse público, medidas para diminuir o incômodo, grau do incômodo etc.
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5.5 Danos suscetíveis de serem remediados
A vida em sociedade impõe alguns encargos, entre os quais se inclui o de tolerar alguns incômodos. 
O vizinho deve aguentar o barulho normal de máquinas de lavar do outro, da TV, de loja que fica no 
andar de baixo.
O juiz é que define em vista da gravidade do incômodo se ele é ou não tolerável. Para isso, deve‑se 
ter em vista a vítima do incômodo e as suas fragilidades (critério subjetivo ou concreto). Não se deve 
resguardar a hipersensibilidade em detrimento do direito de liberdade e de propriedade.
Remédios capazes de compor o conflito de vizinhança:
• Se tolerável o dano, despreza‑se a reclamação, devendo a vítima submeter‑se ao incômodo. É a 
imposição da vida em sociedade (exemplo: o vizinho de posto de gasolina deve suportar o barulho).
• Se há dano intolerável – prejuízo considerável – e se não há interesse coletivo, e sim 
meramente individual em jogo, o juiz deve determinar que cesse a perturbação. Exemplos: 
fábrica de fogos que muda para a vizinhança colocando em riso a segurança ou boate em 
andar térreo de prédio residencial.
• Se há perturbação considerável, mas que atende a interesse público, não deve ser determinada a 
sua cessação. Exemplo: indústria de interesse social deve ser mantida e indenizado o prejuízo.
• Solução comum na jurisprudência é determinar que o incômodo pode continuar mas que 
seja feita certa obra para diminuí‑lo, como o isolamento acústico ou a restrição de horários 
(tal determinação deve ser feita sempre que seja possível uma obra que diminua o incômodo). 
Exemplo: vizinhos de pedreira devem suportar as explosões, mas estas devem ser feitas em horas 
determinadas, construindo‑se ainda meios de proteção para evitar arremesso de pedras.
Conforme o art. 1.277 do CC (BRASIL, 2002), o proprietário ou possuidor de um prédio tem direito 
de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, 
provocadas pela utilização da propriedade vizinha.
A lei de fato veda o uso abusivo, irregular, anormal do direito. Não é permitido, por exemplo: 
tocar muito e alto depois das 22h o sino da igreja (julgado); emissora de rádio instalar externamente 
alto‑falante e provocar aglomeração em frente ao prédio, sem dar rápido ingresso ao seu auditório (ato 
perturbador do sossego); manter apiário em zona urbana; construir açude junto ao limite com o vizinho, 
ameaçando o seu prédio e sujeitando‑o a infiltrações.
O juiz forma a sua convicção de acordo com as peculiaridades de cada caso. Leva em conta a zona 
onde se dá o conflito (se residencial, espera‑se mais sossego), a ideia de pré‑ocupação (a pessoa que 
perturba estava antes; quem ocupa primeiro o local fixa‑lhe o destino). Exemplo: o juiz determinou o 
fechamento da boate no bairro que já era residencial, mas também determinou que se mantivesse 
o cabaré que já havia na avenida São João, alegando que quem vai morar lá já sabe ao que está sujeito. 
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Claro que a fixação da atividade sofre limites – ninguém pode impor a sua atividade à sociedade 
só porque chegou antes ao local. Mas por outro lado aquele que se instala ao lado da estrada de 
ferro (ou do aeroporto) já sabia do incômodo que sofreria (não pode pleitear o fechamento do 
estabelecimento e nem a indenização pelos incômodos). Então, em alguns casos, a anterioridade é 
importante, mas às vezes nem ela pode fazer com que o responsável pelo dano se exima da indenização 
ou da determinação de cessação da atividade.
Conforme o CC (BRASIL, 2002), caracterizam o mau uso da propriedade e são vedados: o uso em 
desconformidade com a natureza do imóvel, a localização do prédio ou o desatendimento às normas 
que distribuem as edificações em zonas.
Deve haver respeito aos limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
O art. 1.278 do CC considera que quando a perturbação decorre do exercício de um interesse público, 
o proprietário ou possuidor que as causa paga ao vizinho indenização, mas não fica obrigado a cessar o 
incômodo. Pode ser obrigado a regular os horários ou instalar filtros ou isolamento acústico.
5.6 Dos bens protegidos pelo legislador
O art. 1.277 do CC (BRASIL, 2002) veta ato capaz de prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos 
que habitam determinado prédio. Já os arts. 497, 536 e 814 do CPC/2015 (art. 644 e 461 do CPC/1973) 
permitem a determinação da multa diária para forçar o cumprimento da obrigação de fazer ou não 
fazer (BRASIL, 2015). No direito anterior ao CPC/1973, discutia‑se se tal multa era cabível ou não.
 Saiba mais
Sobre o tema do direito de vizinhança, assista ao filme a seguir:
O HOMEM ao lado. Dir. Gastón Duprat e Mariano Cohn. Argentina: 
Imovision, 2011. 110 minutos.
5.7 Ameaça de ruína do prédio vizinho e a caução de dano infecto
O art. 1.280 do CC (BRASIL, 2002) trata de prédio que se encontra em ruína e cuja ameaça de 
desabamento total ou parcial possa causar dano a seu confinante. Revela‑se então o mau uso da 
propriedade (ameaça de desabamento deriva da negligência do proprietário do prédio em ruínas, que o 
não reparou).
Na preservação do direito ameaçado, cabe ação para exigir a demolição ou reparação necessária, ou 
a caução que assegure a reparação dos prejuízos iminentes.
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5.8 Das árvores limítrofes
Vejamos o que diz o CC (BRASIL, 2002) a respeito de árvores limítrofes:
• Quanto às árvores nascidas na divisa entre dois prédios, o art. 1.282 dessa Lei aponta a 
presunção de pertencer em comum aos donos do prédio confinante a árvore cujo tronco estiver 
na linha divisória. Cada proprietário fica com o domínio de metade da coisa, mas em corpo 
indivisível (cada proprietário é dono de parte da árvore, mas não da parte ideal). É como o muro 
comum, no caso de parede‑meia. Então, quando cortadas ou arrancadas tais árvores, elas devem 
ser repartidas entre os donos. É do dono do solo os frutos que nele caírem naturalmente.
• Quanto à invasão de um prédio pelos ramos e raízes da árvore pertencente ao prédio 
contíguo, o mesmo artigo define que o proprietário tem o direito de cortar, até o plano vertical 
divisório, as raízes e ramos de árvores nascidas em prédios vizinhos que ultrapassem a extrema de 
seu prédio. Os galhos e raízes da árvore que o vizinho cortou são seus. É defesa direta de direitos. O 
dono do prédio invadido é dispensado de dar ciência ao seu confinante, e a lei não leva em conta 
as consequências do seu procedimento.
É irrelevante que do corte das raízes ou ramos invasores resulte a morte da árvore. O proprietário 
mesmo assim não indeniza por perdas e danos. Seu procedimento só será abusivo se for óbvia a sua 
imprudência ao proceder àquele talho (responsabilidade civil subjetiva).
• Quanto à propriedade dos frutos caídos da árvore situada em terreno vizinho, o art. 1.284 da 
mesma Lei atribui o domínio dos frutos caídos da árvore nascida em terreno vizinho não ao 
proprietário da árvore, mas ao do solo onde tombaram (solução ilógica em relação ao sistema, que 
desobedece a regra segundo a qual o acessório segue o principal). O preceito de que o acessório 
segue o principal é repetido no campo particular do direito de propriedade pelo art. 1.232 dessa 
Lei: os frutos e produtos da coisa, ainda quando separados, devem pertencer ao seu proprietário. 
Mas o art. 1.284 evita briga que ocorreria a cada vez que o dono da árvore quisesse entrar no 
terreno confinante para apanhar os seus frutos ali caídos. Pode o dono da árvore, para evitar 
prejuízo, apanhar os frutos antes de tombarem; só pertencem ao dono do solo os frutos que 
caírem sem a sua provocação.
5.9 Passagem forçada
Ocorre quando a situação é de prédio encravado,sem saída para a via pública, fonte ou porto.
Em vista da impossibilidade de exploração econômica ou utilização desse imóvel, o que é 
inconveniente para o seu proprietário e para a sociedade, o dono tem o direito de reclamar do vizinho 
que lhe deixe saída.
Passagem forçada parece‑se com a servidão, pois é a prerrogativa de utilizar, parcialmente, imóvel 
de outrem.
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Para obter o direito à passagem forçada, há o pressuposto de que exista o encravamento do prédio 
do autor. Trata‑se de negócio oneroso, pois o vizinho que conceder passagem forçada tem direito à 
indenização, conforme o art. 1.285 do CC (BRASIL, 2002).
A fixação da passagem forçada, se houver desavença, será judicial. O juiz deve conciliar os interesses 
das partes, impondo o menor ônus possível ao prédio serviente, possibilitando o maior proveito possível 
ao prédio dominante. O fundamento da passagem forçada é o interesse social, que deve então prevalecer.
Quanto à perda e restabelecimento da passagem, o que inspira a lei é o interesse social, então o 
proprietário do prédio encravado pode obter passagem uma segunda vez, ainda que por sua culpa tenha 
perdido o direito de trânsito anteriormente obtido (por exemplo, ao fazer obras).
Se o proprietário fica encravado por sua própria vontade e por força de alienação que levou a 
efeito, a doutrina e a jurisprudência têm entendido que o dono do prédio encravado só pode exigir 
passagem do adquirente da área através da qual aquela existia. Isso porque seria injusto deixar ao 
arbítrio do vendedor tornar encravado o seu prédio e ao mesmo tempo lhe conceder a faculdade de 
exigir passagem de qualquer vizinho, impondo, assim, ao arbítrio do malicioso ou do negligente, uma 
restrição à propriedade alheia.
5.9.1 Distinção entre servidão e passagem forçada
A passagem forçada é direito de vizinhança, enquanto a servidão de caminho, concedida pelo 
proprietário do fundo serviente ao dono do prédio dominante, constitui um direito real sobre coisa 
alheia (se tem registro no cartório de imóveis, é servidão, direito real). A passagem forçada não é uma 
espécie de direito real, nem depende do registro imobiliário.
A passagem forçada é limitação ao direito de propriedade, decorrente da lei e imposta no interesse 
social, para evitar que um prédio fique inexplorado ou sem possibilidade de ser usado, em face de ser 
impossível o acesso a ele.
Na servidão, a limitação ao domínio pleno decorre da vontade das partes, de testamento ou da 
usucapião, e não da lei, e visa aumentar as comodidades do prédio dominante, em detrimento do serviente.
Quando se tratar de encravamento, haverá direito de vizinhança imposto mediante indenização e 
sempre instável, pois a qualquer tempo poderá desaparecer por inútil, ressalvada nova abertura, que se 
tornar imprescindível. A servidão responde não à necessidade, mas à simples conveniência, de um prédio 
não encravado e, normalmente, para alcançar comunicação mais fácil e próxima – por isso não pode ser 
exigida, decorre da vontade ou da usucapião.
Note‑se que a servidão, genericamente, só se constitui após a inscrição no Registro de Imóveis, 
conforme o art. 1.227 do CC (BRASIL, 2002), enquanto a passagem forçada não precisa do registro.
Extingue‑se a passagem forçada quando cessa a necessidade, por parte do prédio dominante. 
Exemplo: abre‑se estrada pública que atravessa o prédio, ou passa beirando as suas lindes.
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Amplia‑se a ideia de passagem forçada aos imóveis que têm saída para a via pública, mas precária, 
difícil ou perigosa, para fornecer maiores possibilidades de aproveitamento a prédios cujas saídas são 
exíguas e imperfeitas. Em relação a tal ampliação, há divergência doutrinária e jurisprudencial.
Então é encravado não só o prédio que não tem saída para lugares públicos, como o que, tendo‑a, é 
ela insuficiente e perigosa. O proprietário pode passar pelos terrenos vizinhos, indenizando‑os (conforme 
a lei). É desapropriação forçada que, baseando‑se no proveito da agricultura, que interessa à sociedade, 
não contraria o preceito constitucional, garantidor da propriedade.
O art. 1.286 do CC (BRASIL, 2002) cria passagem forçada para cabos, tubulações e outros condutos 
subterrâneos de serviço de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando, por outro 
meio, tais obras forem impossíveis ou excessivamente onerosas. Tal passagem, uma vez concedida, 
envolve indenização.
O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita do modo menos gravoso possível 
(parágrafo único), e se dela resultar grave risco, pode pleitear que sejam levantadas obras de segurança, 
conforme o art. 1.287 do CC (BRASIL, 2002).
5.10 Das águas
Dentro do campo da vizinhança, estão as regras sobre as relações entre vizinhos, referentes às águas 
de nascentes e pluviais, que, com o escopo de harmonizar interesses e compor conflitos, criam direitos 
e obrigações recíprocos (e limitam o direito de propriedade).
É matéria importante, principalmente na zona rural e quando escassas as águas. O Código de Águas (BRASIL, 
1934) reitera e modifica algumas poucas normas que o CC/1916 trazia sobre a matéria, e insere outras.
Aqui é nítida a distinção entre serventia legal e convencional: sempre que há interesse geral, a lei 
impõe o sacrifício de um prédio em favor de outro. A matéria é disciplinada no campo dos direitos de 
vizinhança. Em outros casos, quando há interesse do proprietário de um prédio no sentido de melhorar‑lhe 
a condição, pode o seu dono estabelecer com o dono do prédio vizinho a concessão de algumas regalias 
sobre este último. Registrado o ajuste, surge um direito real sobre coisa alheia: servidão.
5.10.1 Águas que fluem naturalmente do prédio superior
A lei impõe ao dono do prédio inferior a obrigação de receber as águas que correm do superior 
naturalmente, conforme o art. 1.288 do CC (BRASIL, 2002) e o art. 68 do Código de Águas (BRASIL, 
1934). Aqui o legislador leva em conta a conformação do solo e considera a necessidade de as águas 
que se encontram no alto fluírem normalmente. Se não fosse assim, a situação seria calamitosa, com a 
inundação do prédio superior deixado sem escoamento.
Se o proprietário do prédio inferior tem a obrigação de receber tais águas, tem direito às sobras das 
águas (sobejos), impondo ao proprietário do prédio do superior, por lei, uma prestação de não fazer, qual 
seja, não poluir ou inviabilizar o uso dos sobejos.
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5.10.2 Águas levadas artificialmente ao prédio superior
Conforme o Código de Águas, art. 92, mediante indenização, os donos dos prédios inferiores, de acordo 
com regras da servidão legal de escoamento, são obrigados a receber as águas das nascentes artificiais.
Nessa indenização, porém, será considerado o valor de qualquer benefício que os mesmos prédios 
possam auferir de tais águas (BRASIL, 1934).
5.10.3 A fonte não captada
O proprietário do prédio inferior é obrigado a receber as águas que fluem naturalmente do prédio 
superior, mas tem o direito aos sobejos (sobras), pois o dono da fonte não captada, satisfeitas as 
necessidades de seu consumo, não pode impedir o curso natural das águas pelos prédios inferiores, 
de acordo com o art. 1.290 do CC (BRASIL, 2002). Trata‑se da antiga servidão legal de águas supérfluas, 
e o prédio inferior tem direito a elas.
O dono da nascente pode usar toda a água e nenhum direito resta ao dono do prédio inferior.
Se houver sobras, o dono do prédio inferior tem o direito de recebê‑las e de recebê‑las limpas. O 
proprietário pode usar, mas não pode poluir as águas que nascem em suas terras com detritos que as 
tornem imprestáveis.
 Lembrete
O direito do prédio inferior é só de receber sobras.
“Satisfeitas as necessidades de seu consumo” é expressão do art. 1.290 do CC (BRASIL, 2002) e deve 
ser interpretada tendo‑se em vista a impossibilidade de abuso de direito. O vizinho de cima não pode 
consumir toda a água só para prejudicar o debaixo (desperdiçar a água da nascente). O dono não 
pode impedir o curso da água ou consumir além das suas necessidades. Se o fizer, deve reparar o mal 
causado e cessar os atos prejudiciais, pois o uso anormal do direito é ato ilícito, conforme o art. 187 do 
CC (BRASIL, 2002).
O preceito supra abrange água nascida no prédio superior e também nascida alhures, que ingressa 
em forma de corrente em referido fundo.
5.10.4 Águas pluviais
Pertencem ao prédio onde caírem diretamente, podendo o seu dono dispor delas à vontade, salvo 
existindo direito alheio em sentido contrário, conforme o art. 103 do Código de Águas (BRASIL, 1934). 
Mas o uso dessa água deve ser feito de forma razoável (civiliter), não podendo o seu dono desperdiçá‑la, 
prejudicando o prédio inferior que poderia aproveitá‑la e para onde normalmente deveria correr.
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Tal água também não deve ser desviada de seu curso natural, a menos que os donos dos prédios 
que a iam receber deem seu consentimento. Pela infração de tais dispositivos, responde‑se por perdas e 
danos, podendo ser o agente compelido a desfazer as obras erguidas para o desvio da água.
5.10.5 O aqueduto
Para facilitar a exploração agrícola e industrial, permite‑se ao necessitado a canalização das águas 
por prédios rústicos alheios. É o direito ao aqueduto.
Condições para o exercício de tal direito:
• Que os prédios servientes não sejam sítios, chácaras ou muradas, ou quintais, pátios, hortas 
ou jardins.
• Que sejam os proprietários dos prédios servientes previamente indenizados dos prejuízos 
representados pelo aqueduto, ressalvado seu direito à indenização posterior, por danos futuros e 
defluentes de infiltração ou irrupção de águas.
Para proteger a agricultura, a lei confere ao proprietário o direito de conduzir para a sua propriedade, 
pelos prédios intermediários, em aqueduto, as águas de que pode legitimamente dispor.
A restrição ao direito de propriedade representada pelo direito de aqueduto conferido ao vizinho 
parece com expropriação feita no interesse particular, para proteger quem necessita de águas para a 
agricultura, ou indústria (deve o construtor do aqueduto indenizar ao obter a canalização de águas 
pelo terreno alheio). Mas na verdade o interesse protegido indiretamente é o de incentivar a produção, 
propiciando elementos adequados de sucesso a quem nela se empenha.
O dispositivo é de interesse social, e sua abrangência aumenta com o art. 117 do Código de Águas 
(BRASIL, 1934), que no lugar de permitir o aqueduto só para proporcionar proveito à indústria e à agricultura, 
admite‑o também para atender às primeiras necessidades da vida, ao escoamento de águas supérfluas e 
ao beneficiamento de terras. Essa solução foi adotada pelo CC/2002, em seu art. 1.293, que não contém a 
restrição do art. 567 do CC/1916, que só permitia o aqueduto para proveito agrícola e industrial.
Conforme o art. 1.293 do CC (BRASIL, 2002), quem quer que seja mediante indenização prévia 
aos proprietários prejudicados pode construir canais, através de prédios alheios, para receber as 
águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e desde que não cause 
prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou 
acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
5.11 Dos limites entre prédios e do direito de tapagem
A matéria é disciplinada no CC, na Seção IV do capítulo que trata dos direitos de vizinhança, nos 
art. 1.297 e 1.298 (BRASIL, 2002). Trata‑se do direito de demarcação das lindes entre prédios confinantes 
e do direito de tapagem.
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O art. 569 do CPC/2015 (art. 946 e s. do CPC/1973) cuida da ação de demarcação e da ação de divisão 
de terras particulares.
Nos termos do art. 1.297 do CC (BRASIL, 2002), há o direito do proprietário de cercar, murar, valar ou 
tapar de qualquer modo o seu prédio e de constranger seu confinante a proceder com ele à demarcação 
entre os dois prédios, dividindo as despesas. É a ação finium regundorum do Direito Romano.
Já no art. 1.298 da referida Lei consta a presunção de pertencerem em comum aos confinantes os 
marcos divisórios, tendo ambos o direito de usar, desde que não atrapalhem o uso pelo vizinho.
É preciso tratar da demarcação, de sua natureza jurídica e de seus pressupostos.
É necessário fixar os limites dos prédios de propriedade particular, para evitar invasões recíprocas 
e antecipar as soluções dos conflitos de vizinhança. E há o interesse social, porque a demarcação 
possibilita o registro.
Conforme o art. 1.297 do CC (BRASIL, 2002), o proprietário pode exigir do confinante que com ele 
proceda à demarcação, repartindo‑se as despesas.
Por sua vez, o art. 569, I do CPC (BRASIL, 2015) estabelece o fim da referida ação: fixar os limites e 
novos limites dos prédios.
A natureza jurídica da demarcação é declaratória. Mas, se as partes divergem sobre os confins 
(limites) dos prédios, o caráter é de reivindicação.
Se uma das partes invade o terreno da outra e finca marcos, o prejudicado pode pleitear que se 
restabeleçam os limites antigos, que serão, ao final, restabelecidos. Transitada em julgado a sentença na 
ação demarcatória, a restituição deve ser feita como decorrência da sentença que fixou os novos limites. 
Mas tal hipótese é rara. Teoricamente, a ação só cabe com o intuito de aviventar marcos já apagados, ou 
de fixar novos lindes por não existir nenhum.
As partes então podem delimitar a sua propriedade, fixando os limites, e ainda pedir que a delimitação 
se faça com a repartição das despesas pelos interessados. Assim, a lei impõe uma restrição ao domínio. 
Trata‑se de direito e dever de vizinhança.
Dos pressupostos da ação demarcatória:
• Necessidade de fixação de marcos divisórios. A ação é improcedente se houver limites certos 
e incontestáveis entre os prédios (se não há dúvida quanto às divisas dos confinantes). A dúvida 
existe se os marcos que existiam precisam ser aviventados (recuperados) ou se houver necessidade 
de reclamar o lançamento de novos marcos, porque jamais existiram outros. Se há limites fixados 
há longos anos e respeitados, mesmo que não correspondam aos títulos dominiais, não cabe ação.
86
Unidade III
• Que os prédios sejam confinantes. Não cabe ação, por exemplo, se os prédios não são limítrofes 
porque estão separados por rio público.
• Que os prédios pertençam a donos diversos.
No que se refere aos critérios do juiz para demarcar, para fixar os rumos por onde passarão os limites 
entre dois prédios, deve o julgador, em primeiro lugar, verificar os títulos dominiais.
O art. 574 do CPC/2015 (art. 950 do CPC/1973) diz que na ação de demarcação a petição inicial será 
instruída com os títulos de propriedade. O juiz se baseia nestes para decidir o conflito (BRASIL, 2015).
Apenas se os títulos forem colidentes ou inadequados para provar a propriedade, o juiz pode recorrer 
a outro critério: a posse, de acordo com o art. 1.298 do CC (BRASIL, 2002). Em caso de confusão e na 
falta de outro meio, os limites se determinarão conforme a posse.
Se a prova da posse também for incompleta, ou se tal prova for colidente, sem que o juiz possa com 
ela formar a sua convicção, determina a segunda parte do art. 1.298 do CC (BRASIL, 2002) que:
• o terreno contestado, objeto do litígio (um quer dividir ganhando mais que o outro) se 
dividirá por partes iguais entre os prédios. É por partes iguais, e não proporcionalmente, 
como dizia o CC/1916, porque se fosse proporcionalmente e por exemplo a área litigiosa fosse 
de 100 m, levaria dez vezes mais o prédio confinante de maior área que o do vizinho. O art. 570 
do CC/1916, já era interpretado assim, como se no lugar de “proporcionalmente” estivesse escrito 
“por partes iguais”, para atender aos fins sociais da lei;
• não sendo possível a divisão cômoda, ou se esta for antieconômica será adjudicado a um 
deles, com indenização ao proprietário prejudicado. Em resumo, são os critérios judiciais para 
a demarcação:— demarcação de acordo com os títulos de propriedade;
— se não for possível, deve‑se recorrer à posse;
— se ainda não for possível, o juiz manda dividir a parte contestada;
— se ainda não for possível resolver o litígio, sendo impossível ou antieconômica a divisão, o juiz 
ordena a adjudicação, com indenização ao contendor pelo possível desfalque.
Então a ordem é propriedade, posse, divisão e adjudicação. É raro ter que recorrer à posse, divisão 
e adjudicação, porque, conforme o CPC (BRASIL, 2015), o juiz já determina que peritos verifiquem e 
façam laudo minucioso sobre o traçado da linha demarcatória, levando em conta não só os títulos, mas 
também os marcos, os rumos, os depoimentos de vizinhos, as informações de antigos moradores do 
lugar e outros elementos.
87
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
5.12 Presunção de copropriedade e direito de uso comum dos muros divisórios
O art. 1.297, §1º do CC (BRASIL, 2015) regula duas questões:
• Presume‑se juris tantum que a propriedade dos muros (ou vala, cerca etc.) divisórios 
pertencem em comum aos confinantes, tanto que os dois devem dividir as despesas. 
O art. 1.328 da mesma Lei confere ao confinante o direito de adquirir a meação da parede (ou 
vala, ou cercado) do vizinho, reembolsando‑lhe metade do valor da obra e do terreno em que 
assenta. Tal artigo quer facilitar o estabelecimento de uma comunhão dos marcos divisórios. Daí 
a lei presumir a copropriedade deles. Se o proprietário mostrar que construiu o muro e não foi 
reembolsado da metade do valor, fica ilidida a presunção legal de copropriedade.
• O uso de tais muros pode ser feito pelos confinantes. Isso não decorre da presunção de condomínio, 
é direito de vizinhança autônomo, existente mesmo que ilidida a presunção de condomínio. O fato 
de o muro divisório pertencer a um dos vizinhos não impede o outro de usá‑lo, desde que tal 
uso seja ordinário – é direito de vizinhança, que limita a propriedade, para evitar conflito entre os 
vizinhos. O uso do marco divisório pode ser feito por qualquer dos vizinhos, sem a autorização do 
outro (proprietário do marco). Assim se evita litígio. Fundamento: art. 1.297 da mesma Lei, que trata 
do direito de uso da obra divisória, e só secundariamente da presunção de condomínio desta.
5.13 O direito de construir
O direito de construir se limita pelos direitos dos vizinhos e pelos regulamentos administrativos, 
conforme art. 1.299 do CC (BRASIL, 2002).
O município, por questões urbanísticas, pode fixar altura dos prédios em certas zonas residenciais – 
no bairro Mata da Praia, em Vitória (ES), prédios não podiam ter mais que três andares; em certos bairros 
cariocas, há que se respeitar o recuo estabelecido em lei municipal – ou vedar o comércio. E pode a lei, 
para proteger o tráfego aéreo, restringir o direito de construir nas imediações dos aeroportos, conforme 
Decreto‑lei nº 7.917 (BRASIL, 1945).
Outro exemplo é a chamada Lei Cidade Limpa, de 2007, no município de São Paulo, para diminuir a 
poluição visual, que limita cartazes, anúncios, bem como exposição de faixas etc.
As restrições de Direito de Vizinhança visam a impedir conflitos de vizinhança. Exemplos: o 
beiral de um prédio não deve despejar água sobre o imóvel do confinante, conforme o art. 1.300 
do CC (BRASIL, 2002); estrebarias, currais, pocilgas etc. devem guardar distância conveniente do 
prédio vizinho (era o disposto no art. 578, CC/1916, hoje, preservado pela doutrina e pela melhor 
interpretação do art. 1.277 do CC/2002, que resguarda a saúde, a segurança e o sossego); não se pode 
encostar fornos à parede‑meia.
88
Unidade III
5.13.1 Responsabilidade objetiva pelo dano causado
O proprietário que ao construir causa dano ao seu vizinho é obrigado a repará‑lo. A responsabilidade 
não depende da culpa.
O dono do prédio vizinho não pode ser prejudicado pelo comportamento de seu vizinho, ainda 
que este atue sem culpa. Os vizinhos estão ligados por uma obrigação legal de não se causarem danos 
(prejuízos) reciprocamente. A responsabilidade existe mesmo que o vizinho tenha tomado todas as 
cautelas para evitá‑la. Decorre da relação de causalidade entre a obra nova e o estrago.
Já se defendeu que o único responsável seria o empreiteiro, porque só ele é perito, e teria agido com 
imperícia. Mas se a responsabilidade é objetiva para o proprietário, conforme jurisprudência, engenheiro 
e proprietário são solidários na responsabilidade pela reparação do dano.
É o proprietário quem deve respeitar o direito de vizinhança, e é o beneficiário direto da obra da 
qual resulta o prejuízo que se quer reparar. O proprietário responde e tem ação regressiva contra o 
empreiteiro; se este agiu com imperícia, imprudência ou negligência, a jurisprudência confirma tal 
posição. A culpa do proprietário (in eligendo ou in vigilando) é presumida.
Há meios de defesa do proprietário contra a edificação em terreno vizinho que:
• invada a área de seu prédio;
• coloque goteira sobre o seu prédio;
• a menos de metro e meio da divisa abra janela, terraço ou varanda.
O CPC/1973 previa a ação de nunciação de obra nova (art. 934, I e II), mas isso foi extinto no CPC/2015. 
Através dessa ação, o proprietário ou possuidor prejudicado poderiam embargar a obra, impedindo o seu 
término. A nunciação de obra nova só poderia ser deferida durante a construção; contra obra terminada 
ou na iminência de conclusão (faltando só últimos retoques), isso não caberia.
Terminada a obra, cabe ação demolitória. Com ela, o autor obtém o desfazimento da obra prejudicial. 
Caso a obra que se quer demolir seja de interesse social, tal prejuízo deve ser evitado.
5.13.2 Devassamento da propriedade alheia
Para preservar o recato da propriedade particular, para que não seja devassada pelo vizinho, não se 
pode construir janela (ou terraço, ou varanda), a menos de metro e meio do prédio confinante.
Consoante art. 1.301, §2º do CC (BRASIL, 2002), não está proibida fresta, seteira ou óculos para luz, 
não maiores de 10 cm de largura sobre 20 cm de comprimento, pois tais vãos, construídos a mais de 
2 m de altura, para a iluminação, não são suficientes para se observar, comodamente, o que se passa no 
prédio vizinho.
89
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
De acordo com a interpretação teleológica, a jurisprudência permite a construção de janelas a menos 
de metro e meio, desde que tapadas (por exemplo, com vidros opacos), impedindo o devassamento do 
imóvel contíguo.
Também já se decidiu que quando a construção é muito baixa (pouca altura), não há possibilidade 
de devassamento, então se pode construir.
Conforme a Súmula 120 do STF (1963), “Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a 
menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sobre ele”.
5.13.3 Do prazo decadencial para o pleito de demolição de janela, terraço, sacada 
ou goteira
O art. 1.302 do CC (BRASIL, 2002) trata da aquisição de direito por quem não respeita a distância 
legal. O proprietário que abriu janela ou terraço a menos de metro e meio do terreno do confinante, se 
este não reclamar, dentro de ano e dia, adquire servidão quanto ao escoamento das águas de goteira e 
não pode mais ser obrigado à demolição.
A consequência do prazo de ano e dia do caput do mesmo artigo é que o mais bonzinho dos vizinhos 
não deixa o outro construir, com medo de depois de ano e dia, não poder mais requerer o desfazimento 
e nem impedir o escoamento de águas de goteira, ou não poder mais ele construir, tampando a visão e 
a luz do outro vizinho.
Quanto à aquisição de servidão de luz, conforme doutrina e jurisprudência, o mesmo artigo determina 
que o proprietário que abriu janela ou terraço a menos de metro e meio do terreno do confinante, se 
o outro não reclamar, dentro de ano e dia, adquire servidão de luz. Constituída esta, não se pode mais 
erguer prédio que prejudique a iluminação do vizinho.
O conceito de lege ferenda defende que as servidões de luz sejam sempre tituladas, de modo que 
o vizinho que bondosamente deixouque fizessem aberturas sobre o seu prédio, enquanto ainda não o 
havia construído, não sofra a enorme restrição de não mais poder construir, por se haver constituído 
servidão sobre o seu imóvel.
 Observação
Conforme o art. 1.302, parágrafo único do CC (BRASIL, 2002), a 
tolerância sobre seteiras, óculos etc. não é relevante, pois tais aberturas para 
luz não prescrevem contra o vizinho, não proporcionando o surgimento de 
servidão. Assim, o vizinho depois da construção pode, a qualquer tempo, 
levantar, se quiser, contramuro, mesmo que vede a claridade.
90
Unidade III
5.13.4 Águas e beirais
Segundo o art. 1.300 do CC/2002 (abrange a regra do art. 575 do CC/1916), o proprietário deve 
edificar de modo que o beiral de seu telhado não despeje (água) sobre o prédio vizinho, deixando, se não 
houver jeito melhor, entre o beiral e o prédio vizinho pelo menos 10 cm (BRASIL, 2002).
5.13.5 Direito de travejar
É a antiga servidão tigni immitendi, que hoje não tem mais muita importância, porque há muitos 
prédios de apartamentos, e o intervalo é obrigatório. No passado era muito importante.
Conforme os arts. 1.304 e 1.305 do CC, não se pode colocar trave (trave é tronco para sustentar o 
teto de uma construção) em parede alheia, salvo se pagar metade da parede ao seu dono.
A partir do momento em que se paga metade ao dono, não é servidão tigni immitendi (direito real 
sobre coisa alheia), mas condomínio.
5.14 Parede divisória
Pertence em comum aos confinantes qualquer marco divisório, de acordo com o art. 1.297 do CC 
(BRASIL, 2002). Conforme art. 1.305 do mesmo Código, a lei cria elementos para que o domínio da 
parede divisória se torne comum.
O confinante que primeiro construir pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno 
contíguo, ou seja, pode invadir o terreno vizinho. E a construção, embora possa ser usada por vizinhos, 
continua a pertencer ao construtor. E o dono do terreno invadido pode adquirir a meação, mediante o 
pagamento de metade do valor da obra, conforme art. 1.328 dessa Lei.
Mas se o dono do terreno invadido meter trave na parede divisória, aquele que a construir pode 
cobrar meio valor dela. Nesse caso, não só o uso como a propriedade da parede se tornam comuns. 
Então, enquanto não travejar a parede divisória, o dono do terreno invadido pode, se quiser, adquirir sua 
meação; após havê‑la travejado, não tem mais escolha, podendo ser obrigado a adquirir a meação, se 
quem construiu o muro assim o desejar.
É o invasor do terreno vizinho quem tem o arbítrio de marcar a largura e a profundidade do alicerce 
cavado em terreno alheio.
5.15 Parede-meia
É a que separa dois prédios e pertence em comum aos donos deles. A lei permite aos vizinhos o 
direito de uso das paredes divisórias e restringe esse uso, quer se trate de parede‑meia, quer não.
A parede‑meia pode ser usada pelo confinante até meia espessura. Mas essa utilização depende de 
três condições:
91
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
• Que não ponha em risco a segurança e a separação dos prédios.
• Que, tratando‑se de armários ou obras semelhantes, não correspondam a outras, da mesma 
natureza, já existentes do lado oposto.
• Que seja dado aviso prévio ao vizinho. Há quem defenda que o aviso prévio só é necessário se a 
obra depender de autorização do vizinho, ou quando a obra é capaz de causar abalo no prédio 
vizinho. Há jurisprudência nesse sentido.
Entre as obras que não podem ser feitas sem a permissão do vizinho, seja parede‑meia ou não, 
estão: fornalhas, fornos de fundição, aparelhos higiênicos, fossos, canos de esgoto e depósito de sal ou 
de quaisquer substâncias corrosivas ou suscetíveis de produzir infiltrações, exceto chaminés ordinárias 
e fornos de cozinha, conforme o art. 1.308 do CC (BRASIL, 2002).
O prejudicado tem ação para impedir a obra. Se a obra estiver concluída, há duas hipóteses: na 
ameaça de prejuízo, cabe o direito do prejudicado de pedir caução de dano infecto; mas se o incômodo 
for presente e atual, pode o prejudicado exigir que a obra não seja utilizada ou que se proceda a sua 
demolição. Reconhecido o direito por sentença, cabe ao prejudicado a execução da obrigação de fazer 
ou não fazer, consoante art. 815 e s. do CPC/2015 (art. 632 e s. do CPC/1973).
5.16 Limitações para proteção de fontes e poços
Antigamente o direito de propriedade era absoluto. Só não podia o proprietário escavar de forma a 
cortar fonte pública, mas minar fonte particular, do vizinho, era possível.
O direito moderno, conforme arts. 1.309 e 1.310 do CC (BRASIL, 2002), considera ilícito aprofundar 
o poço mais que o necessário para prejudicar o vizinho, privando‑o de água. É preciso usar os direitos 
segundo as finalidades sociais. Basta que a escavação seja abaixo do nível do lençol de água, prejudicando 
poço ou fonte do vizinho, para que se caracterize a infração à norma da vizinhança.
5.17 O uso do prédio confinante
Pode ser preciso ingressar na casa do vizinho para a reparação ou limpeza, construção ou reconstrução 
de casa ou dos esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços ou fontes nela existentes. O vizinho para 
tanto não depende da boa vontade do confinante, tem o direito de fazê‑lo. Requisito: aviso prévio e se 
submeter a restrições razoáveis feitas pelo vizinho no que tange a horário. E ainda deve reparar o dano 
que causar (se for o caso) , de acordo com o art. 1.313 do CC (BRASIL, 2002).
6 PERDA DA PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS DE GARANTIA
6.1 Da perda da propriedade, conforme arts. 1.275 e 1.276 do CC
A propriedade via de regra só se perde por vontade do titular (é perpétua), e com a morte, passa para 
os sucessores.
92
Unidade III
A exceção se dá quando a lei determina a extinção do direito de propriedade, através, por exemplo, 
da desapropriação.
O CC (BRASIL, 2002) traz os casos de perda da propriedade no art. 1.275:
• Alienação.
• Renúncia.
• Abandono.
• Perecimento da coisa.
• Desapropriação.
O rol não é taxativo. Há, por exemplo, a usucapião e a acessão.
 Lembrete
Três casos de perda da propriedade imóvel dependem, para o seu 
aperfeiçoamento, de registro no Registro de Imóveis competente: alienação, 
renúncia (conforme art. 1.275, parágrafo único do CC) (BRASIL, 2002) e 
desapropriação (conforme art. 29 do Decreto‑Lei nº 3.365) (BRASIL, 1941).
Alienação
Ocorre através de negócio jurídico bilateral, ou seja, contrato. Há de um lado o alienante, que 
transfere o domínio, e de outro o alienatário, ou adquirente, a quem o domínio é transferido. Pode ser a 
título gratuito (doação) ou oneroso (dação em pagamento, compra e venda, troca).
Não basta o negócio jurídico, deve haver o registro (imóvel) ou tradição (móvel).
Renúncia
É ato unilateral do titular que por manifestação formal e expressa abre mão do seu direito.
Exemplo: renúncia a sucessão aberta. A sucessão aberta é bem imóvel por definição legal, conforme 
art. 80, II do CC (BRASIL, 2002). Então a renúncia se dá, conforme o art. 1.806 da mesma Lei, de modo 
solene, por termo nos autos ou por escritura pública.
A renúncia deve ser registrada, segundo o art. 1.275, parágrafo único da mesma Lei.
93
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
Abandono
Aqui o titular abre mão de seu direito sem qualquer formalidade. É a derelição da coisa pelo titular 
(res derelicta). Não há manifestação expressa de vontade e nem há, então, obrigação de registro.
É raro na prática. Exemplo: prédio sobrecarregado de ônus fiscais.
Abandonada a coisa, qualquer pessoa pode dela se apropriar. A coisa só passa à propriedade do 
Poder Público se este proceder à arrecadação da coisa, como bem vago, segundo o art. 1.276 do CC 
(BRASIL, 2002). Se houver a arrecadação, três anos depois a propriedade passa a ser do município ou do 
Distrito Federal.
A lei concede ao proprietário por três anos a possibilidade de arrependimento. Como não há 
manifestação expressa do intuito de abandonar a coisa, pode o proprietário ainda reivindicar a coisa de 
mãos alheias. A condição de dono só termina depois de três anos, conformeart. 746 do CPC/2015 (art. 
1.170 e s. do CPC/1973). Em relação às coisas vagas, o proprietário pode atender aos editais, reclamando 
a entrega dos bens (BRASIL, 2015).
Perecimento
Se o objeto perece, perece também o direito sobre ele.
Desapropriação
É ato unilateral, de direito público, do Poder Público, fundado em lei, através do qual o proprietário é 
obrigado a entregar o que lhe pertence, com prévia e justa indenização em dinheiro. É modo involuntário 
de perda do domínio.
É limite ao direito de propriedade, posto que o interesse individual está subordinado ao interesse da 
coletividade.
A CF/88 (BRASIL, 1988) aborda esses temas em seu art. 5º, em XXII (direito de propriedade) e XXIV 
(desapropriação).
A matéria estava prevista em dois artigos do CC/1916, mas por ser de Direito Público, ganhou amplo 
tratamento pelo Decreto‑Lei nº 3.365 (BRASIL, 1941).
Desapropriação é diferente de venda e compra. Esta envolve contrato (vontade das partes). A 
desapropriação é compulsória (obrigatória). Desapropriação também é diferente do confisco, pois 
neste há apreensão ilegal e violenta da coisa, que é subtraída do domínio do particular, sem qualquer 
contraprestação. Na desapropriação há indenização prévia, justa e em dinheiro, conforme a lei.
Quanto aos pressupostos para a desapropriação, deve haver decreto que declare o bem expropriado 
de utilidade pública ou de interesse social.
94
Unidade III
São sujeitos ativos da desapropriação: União, estados, municípios, Distrito Federal, concessionários 
de serviço público ou outros estabelecimentos que exerçam funções delegadas do Poder Público. Nesses 
dois últimos casos, deve haver autorização expressa, constante de lei ou contrato.
Conforme a CF/88 (BRASIL, 1988), a desapropriação só se justifica para atender a necessidade ou 
utilidade pública, ou a um interesse social.
O Decreto‑lei nº 3.365 (BRASIL, 1941) fala genericamente de utilidade pública. A CF de 1946, em seu 
art. 141, §16, voltou a distinguir os casos de utilidade e os de necessidade pública, como já fazia o CC 
de 1916. Mas, como não criou normas diversas para os casos, na prática a distinção continuou 
não importante.
A CF/88 (BRASIL, 1988) trata da desapropriação por interesse social (exemplo: desapropriação 
de imóvel rural para a reforma agrária). O problema é que tal expressão é muito ampla, resultando 
na possibilidade de desapropriação para qualquer fim, para atender direta ou indiretamente ao 
interesse social, inclusive para desapropriar terreno particular para vendê‑lo em lotes e a prestações 
a vítimas de cataclismos.
Na prática, distinguir necessidade ou utilidade pública e interesse social não importa. O Decreto‑lei 
nº 3.365 (BRASIL, 1941) proíbe, em seu art. 9º, ao particular debater no processo expropriatório se ocorre 
ou não os casos de utilidade pública. Esta fica ao arbítrio do expropriante (ele resolve se há interesse 
social ou utilidade pública).
Conforme o art. 6º da Lei de Desapropriações (BRASIL, 1941), através de decreto, o poder expropriante 
(presidente, governador ou prefeito, ou lei regularmente votada, conforme entendimento posterior à 
Constituição de 1946) declara se há interesse social ou utilidade pública.
Tal decreto (de declaração de utilidade pública) é requisito indispensável para a desapropriação e 
tem as seguintes consequências:
• Possibilita o início do processo expropriatório, criando para o expropriante a pretensão de expropriar.
• O expropriante fica autorizado a entrar no prédio até à força (art. 7º).
• Publicado o decreto, o expropriante pode, se houver urgência e depositando a quantia adequada 
(art. 15), que entende justa, obter imissão na posse dos bens a serem expropriados. Depositado 
o dinheiro, pode o expropriante ser imitido na posse, e 80% do valor pode ser levantado pelo 
desapropriado. Depois, procede‑se ao arbitramento, para se obter o quantum exato da indenização.
• Começa a correr o prazo de cinco anos em que a expropriação deve ocorrer amigavelmente ou por 
ação judicial intentada pelo expropriante, sob pena de caducidade do decreto (art. 10).
95
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
6.1.1 Objeto da desapropriação
Todos os bens, em tese, móveis ou imóveis, podem ser objeto da desapropriação, desde que haja 
utilidade pública ou interesse social. Exemplos: coisas corpóreas (aviões e navios) e bens incorpóreos 
(privilégios, títulos de crédito, ações de sociedades anônimas).
Há casos de desapropriação parcial para passar fios elétricos ou oleodutos por certa área. Isso 
é feito para a construção de postes para a passagem dos fios elétricos ou o subsolo onde se deve 
construir o oleoduto.
Deve‑se onerar o menos possível o prédio serviente e fazer indenização justa e prévia e em dinheiro.
6.1.2 Modos e processo da desapropriação
O processo é amigável se há acordo sobre o montante de indenização. Às vezes há acordo porque a 
desapropriação é parcial e para construir estrada ou fazer obra que valorize o resto do imóvel, ou então 
há outras áreas do expropriado que serão valorizadas com as obras.
Se não houver acordo, em cinco anos da expedição do decreto expropriatório, deve o expropriante 
iniciar o processo judicial, conforme o art. 11 e s. do Decreto‑lei nº 3.365 (BRASIL, 1941).
A petição inicial deve ser acompanhada do decreto que declarou o bem de utilidade pública e deve 
oferecer ao expropriante o preço que se propõe a pagar.
O juiz despacha a inicial e manda citar o expropriado, designando perito, podendo as partes indicar 
assistente técnico. Se o réu concordar com a oferta, o juiz homologa o acordo por sentença. Se discordar, 
contesta a ação.
A contestação, conforme art. 20 do Decreto‑lei nº 3.365 (BRASIL, 1941), só pode versar sobre vício 
do processo ou impugnação do preço oferecido.
Qualquer outra questão deverá ser decidida por ação direta, em que se discute a legitimidade 
da desapropriação, a existência de utilidade pública ou de interesse social. Não pode a lei excluir da 
apreciação do Judiciário qualquer lesão de direito individual. O único modo seria a ação direita 
de inconstitucionalidade, com fundamento em lesão ao dispositivo constitucional que protege 
a propriedade. Com a indenização justa, não há lesão a direito individual, e ainda se atende ao 
interesse social.
O montante da indenização calcula‑se de acordo com a estimação dos bens para efeitos fiscais 
(valor venal); preço de aquisição e interesse que deles aufere o proprietário; sua situação, estado de 
conservação e segurança; valor venal dos bens da mesma espécie nos últimos cinco anos; e valorização 
ou depreciação da área remanescente, de propriedade do réu (se a área remanescente se valoriza com 
obra do Poder Público, o expropriado não pode lucrar e a indenização é diminuída, para ficar equilibrado). 
A indenização será pelo valor da época da avaliação, e não da época do decreto.
96
Unidade III
 Observação
No valor da indenização entram as benfeitorias necessárias posteriores e 
as úteis, quando autorizadas pelo expropriante. Entram ainda os honorários 
de advogado do expropriado, se vencedor, independentemente de dolo ou 
culpa do expropriante. Se não fosse assim, as despesas de advogado e com 
custas diminuiriam a indenização (que então deixaria de ser justa).
Lei posterior (Lei nº 4.686/65, que acrescentou §2º ao art. 26 do Decreto‑Lei nº 3365/41) permite a 
correção monetária da importância em que se fixou a indenização, quando se passa mais de um ano 
entre a data da avaliação e a sentença (BRASIL, 1965). Quando o juiz ao sentenciar verifica que se 
passou mais de um ano da avaliação, manda os autos ao contador para correção monetária (antes de 
prolatar a sentença e fixar a indenização), conforme Súmula 561 do STF (1977).
6.1.3 Do direito de preferência, conforme art. 519 do CC
Se a coisa expropriada para necessidade ou utilidade pública ou por interesse social não tiver o destino 
para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado 
direito de preferência,pelo preço atual da coisa. Ou seja: o expropriante pode usar o bem para outra 
coisa, desde que ainda haja a utilidade pública, necessidade pública ou interesse social.
Se o prédio for restituído ao ex‑proprietário, não incide imposto de transmissão inter vivos, pois não 
há transferência de domínio, apenas desfazimento de negócio jurídico (conforme jurisprudência do TJSP 
e do antigo TACivSP).
6.2 Dos direitos reais de garantia
Nos direitos reais de garantia, o credor apenas pretende aumentar as chances de resgate de um 
crédito. O direito real não passa de acessório, que confere ao seu titular a prerrogativa de obter o 
pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação.
O patrimônio do devedor responde por suas dívidas, na ordem civil. A única exceção é a do devedor 
de pensão alimentícia, que pode sofrer a pena privativa de liberdade.
Na prática às vezes o patrimônio não é suficiente. E no processo de execução ocorre o rateio: cada 
credor recebe só percentagem de seu crédito. Por isso o credor busca garantia pessoal ou fidejussória e real:
• Fidejussória: deriva do contrato de fiança e se caracteriza, conforme o art. 818 do CC 
(BRASIL, 2002), quando uma pessoa se obriga por outra, para com o credor desta, a satisfazer 
a obrigação caso o devedor não a cumpra. Tal garantia é limitada, pois pode ser que o 
devedor não consiga fiador, e pode ser que o fiador, solvável no momento da fiança, se torne 
insolvente por ocasião do vencimento.
97
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
• Real: quando o devedor separa de seu patrimônio (ou terceiro oferece de seu patrimônio) um bem 
e o destina primordialmente ao resgate de uma obrigação.
Há três espécies de garantia real na lei: penhor, hipoteca e anticrese.
Na hipoteca e no penhor, sem o pagamento, o bem dado em garantia é oferecido à penhora e o 
produto alcançado na praça se destina ao pagamento da obrigação garantida. Por força da preferência, 
o credor hipotecário ou pignoratício (que tem a garantia do penhor) é pago com o produto da venda, 
excluídos os demais credores quirografários, que só terão direito às sobras do preço, se houver.
Na anticrese, o bem dado em garantia se transfere para as mãos do credor que, com as rendas pelo 
bem produzidas, procura se pagar.
As garantias reais trazem mais vantagens ao credor. Se o bem dado em garantia valer mais do que a 
dívida (no caso de penhor ou hipoteca) ou produzir renda adequada (anticrese), é grande a probabilidade 
de o credor receber seu crédito inteiro.
Na hipoteca, será privilegiado quem primeiro a registrou.
Consoante art. 1.422, parágrafo único do CC (BRASIL, 2002), há limites ao direito de preferência 
do credor hipotecário e pignoratício, como no caso da dívida proveniente de salário do trabalhador 
agrícola, que prefere a qualquer outro crédito, quanto ao produto da colheita para que concorreu com 
o seu trabalho. Outras exceções: custas judiciais devidas pela execução hipotecária; despesas 
com a conservação da coisa feitas por terceiros com anuência do credor e do devedor, depois da 
constituição da hipoteca; impostos e taxas devidos à Fazenda Pública.
Se executado o penhor ou a hipoteca e o produto obtido em praça não bastar para o 
pagamento da dívida, o credor continuará a ser credor do saldo; e quanto a esta parte, apenas, 
será quirografário (comum).
A preferência não beneficia o credor anticrético. Este em compensação tem o direito de reter a 
coisa dada em garantia até que a dívida seja paga. Tal direito se extingue em quinze anos do dia da sua 
constituição, conforme art. 1.423 do CC (BRASIL, 2002).
Natureza jurídica:
• Penhor, hipoteca e anticrese são direitos reais e recaem diretamente sobre a coisa. Neles há 
o direito de sequela e conferem ao seu titular ação real, oponível erga omnes, conforme o art. 
1.419 do CC (BRASIL, 2002). Esse direito se liga ao bem e o persegue nas mãos de quem quer 
que o detenha. Então, se o credor não tiver a posse do bem, como na hipoteca, pode reclamá‑lo, 
para exercer sobre o bem o seu direito real. Não dependem de colaboração do devedor para se 
exercitarem e só se aperfeiçoam com a tradição ou após o registro.
98
Unidade III
• Trata‑se de direito real acessório porque só existe se houver uma relação jurídica, obrigacional, 
cujo resgate visa assegurar. A dívida é o principal; a garantia, o acessório. Então o direito real 
segue o destino da dívida.
• Os direitos reais de garantia são indivisíveis (benefício da lei ao credor). Mesmo que a dívida e 
o objeto da garantia sejam divisíveis, o direito real de garantia é indivisível. O pagamento parcial 
da dívida não importa em exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda 
vários bens, conforme o art. 1.421 do CC (BRASIL, 2002). O objeto da garantia continua na sua 
integralidade a assegurar o pagamento do remanescente do débito. É a coisa gravada que é 
indivisa para oferecer segurança à solução total do crédito por ela assegurado.
Os requisitos para validade contra terceiros existem para assegurar o interesse de terceiros. O 
contrato em que se estipulam direitos reais de garantia vale contra terceiros (e direitos reais de garantia 
só existem como tal se valerem contra terceiros). Para isso deve haver especialização e publicidade.
A especialização do penhor, hipoteca ou anticrese é a enumeração pormenorizada no contrato 
constitutivo dos elementos que caracterizam a obrigação e a coisa dada em garantia. O art. 1.424 do 
CC (BRASIL, 2002) determina que no instrumento conste o total da dívida ou sua estimação, o prazo 
do pagamento, a taxa de juros, se houver, e a coisa dada em garantia, com todas as suas especificações.
O seu objetivo é caracterizar a posição do devedor, colocando terceiros, interessados em com 
ele negociar, a par de sua situação econômica. No contrato está a responsabilidade do devedor e 
quais os bens destinados preferencialmente ao resgate daquele débito: quem tomar conhecimento 
de tal convenção não pode se queixar quando tais bens ficarem excluídos da execução promovida 
pelos quirografários.
A publicidade do contrato ocorre com o registro e subsidiariamente pela tradição, quando for 
bem móvel.
Na hipoteca e anticrese, o direito real só se constitui por ato entre vivos por registro do título 
constitutivo no cartório de registro de imóveis, conforme art. 1.227 do CC (BRASIL, 2002).
O penhor pode ser constituído por instrumento particular, mas só se aperfeiçoa pela tradição 
(publicidade). E só tem eficácia perante terceiros após o registro do contrato no registro de títulos e 
documentos, de acordo com o art. 221 do CC (BRASIL, 2002) e o art. 127, II da Lei nº 6.015 (BRASIL, 1973).
Quem quiser negociar com o devedor basta se informar em registro público para descobrir as 
restrições que recaem sobre os seus bens. E se adquirir o bem hipotecado ou empenhado, o direito do 
credor prevalece.
99
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
 Saiba mais
A ausência de algum destes requisitos não leva à nulidade do contrato 
– apenas não é gerado o direito real. Para rever os requisitos de validade do 
negócio jurídico, leia o art. 104 do Código Civil.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. 
Brasília, 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/
LEIS/2002/L10406.htm>. Acesso em: 5 abr. 2019.
6.2.1 Garantia real oferecida pelo condômino
De acordo com o art. 1.420, §2º do CC (BRASIL, 2002), há direito real de garantia sobre coisa comum 
(dois ou mais proprietários).
Regras:
• A coisa condominial só pode, em seu todo, ser dada em garantia real, se todos os condôminos 
assentirem.
Não se pode garantir débito próprio com coisa alheia sem anuência do proprietário. E no caso de 
coisa comum, o consorte só é dono de uma parte ideal, pois os outros quinhões são alheios.
• O CC (BRASIL, 2002) admite sem restrição a oferta em garantia pelo condômino de sua parte ideal.
Cada condômino pode gravar a sua parte indivisa.
É sempre possível a especializaçãoda coisa comum, dando‑se em garantia parte ideal da mesma.
6.2.2 Capacidade para constituir ônus real
Conforme o art. 1.420 do CC (BRASIL, 2002), só pode constituir ônus real quem pode alienar, porque 
estabelecer direito real de garantia é um começo de alienação. Com a garantia, se a dívida não for paga, 
o credor em caso de hipoteca ou penhor pode requerer a penhora e praça do bem, levando‑o à sua 
venda judicial.
Só podem ser dados em penhor, hipoteca e anticrese os bens que podem ser alienados (não podem 
ser bens fora do comércio).
Os incapazes podem constituir ônus real por meio de seus representantes ou assistentes, 
e alcançando autorização judicial (se forem tutelados ou curatelados). Assim, oferecem bens em 
garantia real de seus débitos.
100
Unidade III
 Lembrete
Não pode constituir o ascendente ônus real em favor do descendente, 
sem anuência dos demais descendentes, pois é como na venda, é preciso 
a anuência dos demais descendentes. Hipoteca é começo de alienação, de 
acordo com o art. 496 do CC (BRASIL, 2002), por analogia.
6.2.3 Antecipação de vencimento da obrigação garantida
A lei autoriza antecipação do vencimento das dívidas com garantia real para reforçar a garantia do 
credor, nas cinco hipóteses do art. 1.425 do CC (BRASIL, 2002).
Trata‑se de lei específica para a regra geral do art. 333 da mesma Lei. Sempre que a espera do vencimento 
diminuir a probabilidade do recebimento do crédito, por problemas com a solvência do devedor, por 
exemplo, o vencimento se antecipa.
Hipóteses:
A coisa dada em garantia se deteriora ou se deprecia (desfalcando a garantia) e o devedor, 
intimado, não a reforça ou substitui. A prova cabe ao credor.
• O devedor cai em insolvência ou tem sua quebra decretada.
O processo concursal faz vencer todos os débitos do insolvente, o que é vantagem, para todos, 
para fazer o inventário e a divisão do ativo, pelos credores.
• O devedor fica impontual deixando de pagar prestações no tempo ou forma convencionados.
Presunção relativa da lei: se o devedor está impontual, é insolvente. O recebimento posterior da 
prestação atrasada importa em renúncia do credor ao seu direito de execução imediata.
A presunção existe porque se a dívida não se antecipar, o bem hipotecado é levado à praça só para 
custear a parcela vencida, e com isto a hipoteca (garantia real) se extingue.
A maioria da jurisprudência entende que a regra do art. 1.425 do CC (BRASIL, 2002) ocorre para a 
falta do pagamento dos juros. Então, vencidos e não pagos os juros que integram o capital, vence 
a dívida toda, se a dívida tiver garantia real.
• A coisa dada em garantia perece (e não é substituída).
Aqui o direito real se extingue por perecimento do objeto. O credor então pode citar o devedor 
para substituir a garantia, sob pena de considerar vencida a dívida.
101
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
O devedor pode evitar o vencimento antecipado da obrigação por perecimento do objeto se 
oferecer logo garantia real adequada.
• A coisa dada em garantia é desapropriada.
Aqui a indenização recebida deve servir para pagar o credor, extinguindo‑se a relação jurídica.
6.2.4 Do pacto comissório
É a convenção acessória que autoriza o credor de dívida garantida por penhor, anticrese ou hipoteca 
a ficar com a coisa dada em garantia, se a prestação não for cumprida no vencimento. É vedada tal 
convenção, de acordo com o art. 1.428 do CC (BRASIL, 2002), por facilitar o abuso.
 Observação
Não paga a dívida garantida por penhor ou hipoteca, pode o credor 
executar para se pagar seu crédito com o produto da praça. Mas se o 
bem dado em garantia não alcançar no leilão judicial importância 
suficiente para pagar toda a dívida, a cifra recebida será imputada no 
crédito do exequente. Pelo restante a pagar, o crédito correspondente 
a essa importância adquirirá o caráter de quirografário, conforme o CC, 
art. 1.430 (BRASIL, 2002).
6.2.5 Da hipoteca
A hipoteca é direito real de garantia, em que o devedor (ou terceiro) confere ao credor direito sobre 
um bem imóvel, navio ou avião, ou ainda, estradas de ferro, de sua propriedade, para que o bem responda, 
preferencialmente ao credor, pelo resgate da dívida, sendo que os bens não são entregues ao credor.
Se a dívida não for paga, o credor vai excutir o bem dado em garantia para pagar‑se com o produto 
da praça, e tem preferência, com relação aos credores quirografários (sem garantia real), que ficam com 
as sobras, se houver.
O devedor conserva em suas mãos a coisa dada em garantia. Mas o direito de propriedade já não 
é pleno, porque a coisa está vinculada ao pagamento da dívida. Não paga a dívida, o devedor pode 
alienar judicialmente a coisa, e sobre o preço tem primazia para cobrar‑se da totalidade da 
dívida e de seus acessórios.
Com a hipoteca, mobiliza‑se a riqueza imobiliária, porque o proprietário, sem alienar seu imóvel 
e sem vê‑lo sair de suas mãos, obtém a prazo mais ou menos longo o dinheiro correspondente ao 
seu valor.
102
Unidade III
São espécies de hipoteca:
• Quanto à causa de onde deriva: convencional (contrato) e legal.
• Quanto ao objeto: comum (ou ordinária), que recai sobre imóveis; especial (ou naval), 
que recai sobre navios; aeronáutica; e hipoteca de vias férreas, também disciplinada por 
regras peculiares.
A hipoteca convencional é solene, precisa de escritura pública, e, se for casado o dono do bem, é 
necessária a outorga conjugal, sob pena de anulabilidade em dois anos (somente se dispensa a vênia 
do cônjuge em regime de separação total de bens).
6.2.5.1 A pluralidade de hipotecas
O dono do imóvel hipotecado pode constituir sobre ele mediante novo título uma ou mais hipotecas 
sucessivas, de acordo com o art. 1.476 do CC (BRASIL, 2002). O direito do credor primitivo não fica em 
nada prejudicado: o sub‑hipotecário é quirografário em face dos anteriores.
A preferência entre os vários credores hipotecários se fixa na ordem de registro dos títulos no 
Registro de Imóveis.
Para a defesa do sub‑hipotecário, há a prerrogativa de remir a hipoteca anterior.
 Observação
Remição: pagamento da importância da dívida, com a consequente 
sub‑rogação legal nos direitos do credor satisfeito.
Com a remição, o credor da segunda hipoteca evita que a execução ruinosa e inoportuna, promovida 
pelo credor preferencial, conduza a se obter, em praça, apenas o bastante para resgatar a primeira 
dívida, sem sobrar nada para pagar as demais.
6.2.5.2 O objeto da hipoteca
São objetos da hipoteca, conforme o art. 1.473 do CC (BRASIL, 2002): imóveis e seus acessórios; 
domínio direto e útil do imóvel; as estradas de ferro; as minas e pedreiras independentemente do solo 
onde se acham; os navios e os aviões.
A regra geral é que recaia sobre imóvel. Pode‑se hipotecar avião e navio (exceções) porque são suscetíveis 
de identificação e individuação e, tendo registro peculiar, podem ser especializados e registrados.
103
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
 Lembrete
A hipoteca abrange todas as acessões do imóvel (art. 1.474, CC), pois as 
coisas acessórias seguem o destino da principal.
6.2.5.3 Efeitos da hipoteca
Em relação ao devedor
Antes do vencimento do débito (antes da propositura da ação executiva), o devedor conserva todos 
os direitos sobre a coisa. Mas não pode o devedor praticar atos que direta ou indiretamente desvalorizem, 
deteriorem ou destruam a coisa, nem alterar a substância da coisa, modificando o seu gênero, se isso 
implicar a assunção de risco de diminuição de valor.
Proposta a ação executiva, o bem dado em garantia, em vista da penhora, é arrancado das mãos do 
devedor e entregue a depositário judicial. Desde então, o devedor perde o direito de alienar e de receber 
frutos. Qualquer ato de alienação ou de percepção de frutos presume‑se feito em fraude de execução. 
Mas o devedor fica com o excesso de preço apurado em praça.
Em relação ao credor hipotecário
O credor hipotecário, como titular de direito real, tem a prerrogativa da sequela e a ação reivindicatória.
Vencida a obrigação,o credor pode em execução vender judicialmente o imóvel objeto da garantia 
e pagar‑se, com preferência sobre qualquer outro credor.
Exceções à preferência:
• Custas judiciais devidas no processo de execução da hipoteca.
• Impostos e taxas devidos à Fazenda Pública, em qualquer tempo.
• Dívida proveniente do salário do trabalhador agrícola, a qual tem preferência sobre qualquer outro 
crédito, pelo produto da colheita para a qual houver concorrido com seu trabalho, conforme art. 
1.422, parágrafo único do CC (BRASIL, 2002).
Em relação a terceiros
Com o registro, a hipoteca cria vínculo real entre o credor e a coisa, vínculo oponível erga omnes. 
O adquirente do imóvel hipotecado não pode, alegando ignorância do fato, impedir que o prédio seja 
objeto de execução.
104
Unidade III
Presume‑se negligente o comprador que não se certificou, antes da aquisição, do ônus real incidente 
sobre o objeto do negócio. Tal ônus consta no Registro de Imóveis, onde é registrado obrigatoriamente. Por 
isso, normalmente, o adquirente nas compras e vendas de imóveis exige do alienante certidão negativa de 
ônus reais incidentes sobre eles (e certidão dos distribuidores de ações cíveis para que se verifique se há 
execução, evitando‑se a ação pauliana, usada para desconstituir a fraude contra credores).
6.2.5.4 Do registro da hipoteca
É exigido porque se trata de direito real sobre imóvel, conforme art. 1.227 do CC (BRASIL, 2002).
A hipoteca só se constitui após o seu registro no Registro de Imóveis da circunscrição onde se situar 
o bem dado em garantia, segundo o art. 1.492 do CC (BRASIL, 2002) e art. 167, I, nº 2 e art. 238 da 
Lei nº 6.015 (BRASIL, 1973).
Das finalidades do registro:
• Dar publicidade ao negócio (para terceiro que deseja adquirir o imóvel ou para credor que admite 
recebê‑lo em segunda hipoteca – sub‑hipoteca).
Se o imóvel se espalha por mais de uma circunscrição, o registro deve ser feito em todas. Deve 
haver novo registro quando houver desmembramento de circunscrição imobiliária. A publicidade 
é imprescindível para a segurança.
• Fixar a data do nascimento do direito real, de início da preferência, da possibilidade da ação real 
e da eficácia erga omnes.
E a fixação da data marca o termo final também, porque a hipoteca dura no máximo 20 anos 
(prazo de vigência do contrato de hipoteca), só se podendo renovar o contrato de hipoteca através 
de novo título e novo registro, conforme art. 1.485 do CC (BRASIL, 2002).
• Estabelecer prioridade ou preferência (na ordem em que é feito, se houver várias hipotecas), 
conforme art. 1.493, caput da mesma Lei.
O credor da hipoteca registrada primeiro tem preferência, no produto obtido com a execução do 
bem dado em garantia, sobre o credor da segunda hipoteca; este, sobre os demais etc. A ordem do 
registro estabelece prioridade.
Conforme o art. 1.494 do CC (BRASIL, 2002), não se inscreverão no mesmo dia duas hipotecas, salvo 
determinando‑se a hora em que se lavrou cada escritura, isso para tornar clara a prioridade.
O art. 1.495 do CC (BRASIL, 2002) e o art. 189 da Lei nº 6.015 (BRASIL, 1973) ordenam ao oficial o 
sobrestamento, por trinta dias, da inscrição da segunda hipoteca, quando houver uma primeira ainda 
não inscrita. Quando, na segunda hipoteca, há expressa menção da existência de uma hipoteca anterior, 
ainda não inscrita, ocorre o sobrestamento.
105
DIREITO DE PROPRIEDADE E SUCESSÕES
Depois dos trinta dias, se não for apresentado o título anterior (a “primeira hipoteca”), o segundo é 
inscrito e obtém preferência sobre o primeiro.
Se o oficial tem dúvida quanto à legalidade ou validade do título, aponta a dúvida ao apresentante, 
concedendo‑lhe prazo razoável para satisfazer a exigência; se não se conformar com esta, ou se não 
puder atendê‑la, será o título com a declaração de dúvida remetido ao juiz competente para decidi‑la. 
Em São Paulo, o juiz competente é o da Vara dos Registros Públicos.
O processo de dúvida está disciplinado nos art. 198 a 207 da LRP (BRASIL, 1973).
A hipoteca convencional é registrada conforme a LRP. O art. 176 dessa Lei afirma que o livro nº 2 (Registro 
Geral) serve para a matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação de todos os atos mencionados na lei. 
Cada imóvel terá matrícula própria. E na matrícula, que tem número de ordem, constam todos os dados 
referentes ao imóvel e ao seu proprietário. Nessa folha de matrícula do imóvel, serão registrados os 
atos referidos no art. 167 da LRP, inclusive a hipoteca (BRASIL, 1973).
No registro da hipoteca, deverá constar a data em que é feito, o nome, o domicílio e a nacionalidade 
do credor e devedor com todos os dados característicos dessas pessoas (identidade, CPF, CNPJ etc.), além 
de todas as informações sobre o negócio jurídico gerador da hipoteca.
6.2.5.5 Da hipoteca convencional
É a que deriva da livre anuência das partes, em que para assegurar a execução de uma obrigação, o 
devedor, ou alguém por ele, oferece bens em garantia de seu cumprimento.
O contrato vincula as partes; depois, após a especialização e o registro, surge para o credor um 
direito real (com sequela e preferência para o titular).
Para constituir hipoteca convencional, é preciso capacidade em geral; capacidade para alienar, 
conforme art. 1.420 do CC (BRASIL, 2002); e outorga conjugal, se for o caso, porque se trata de ônus 
real recainte sobre imóvel, de acordo com o art. 1.647, I da mesma Lei.
Se um dos cônjuges está na direção dos interesses do casal, conforme art. 1.570 do CC (BRASIL, 
2002), é possível que aliene os imóveis do casal e do outro cônjuge, mediante autorização judicial. Então 
também é possível hipotecar com igual autorização.
A hipoteca é negócio solene, precisa de escritura pública para se aperfeiçoar. Na escritura deve 
constar o total da dívida, o prazo fixado para o pagamento, a taxa de juros, se houver, e a descrição 
pormenorizada da coisa dada em garantia, conforme o art. 1.424 do CC (BRASIL, 2002).
A hipoteca convencional se prorroga por simples averbação no Registro de Imóveis, feita em comum 
por ambas as partes e até perfazer vinte anos da data do contrato. Depois desse prazo, é preciso 
reconstituir o negócio por novo título e novo registro. Mas, nesse caso, trata‑se de nova hipoteca.
106
Unidade III
6.2.5.6 Hipoteca legal
É a que não decorre de contrato, mas é imposta por lei, em garantia de algumas pessoas, que se 
encontram em determinadas situações e que, para a lei, devem ser protegidas. Trata‑se de direito real, 
daí a eficácia erga omnes do vínculo, que somente se constitui após a especialização e o registro.
Primeiro ocorre o fato que dá ensejo ao nascimento da hipoteca (casamento, tutela, posse do cargo 
etc.). Nesse tempo, há apenas vínculo potencial e indeterminado sobre imóveis do devedor, pois não vale 
contra terceiros. Depois vem o momento definitivo, em que através da especialização e do registro, surge 
o direito real, provido de sequela e preferência.
Ocorre quando há bens administrados por outrem, e recai, a hipoteca, sobre bens do administrador, 
para assegurar a boa administração e a devolução deles, finda a administração (por causa, por exemplo, 
da incapacidade do protegido com a hipoteca). As hipóteses de hipoteca legal estão no art. 1.489 do CC 
(BRASIL, 2002).
6.2.5.7 A hipoteca de vias férreas
Tal hipoteca não recai sobre bem determinado, mas sobre uma universalidade, composta de bens 
móveis e imóveis, abrangendo o solo onde assentam os trilhos, a zona marginal, as edificações destinadas 
à administração, e outros, inclusive as estações, a ferramentaria etc.
Como exceção à regra geral que vimos, de fazer o registro em todas as circunscrições por que se 
espalha o imóvel dado em garantia, essa hipoteca se consubstancia com o registro no Município da 
estação inicial da linha, conforme o art. 1.502 do CC (BRASIL, 2002).
Tal regra é lógica, para evitar centenas de registros, o que não aumentaria a segurança de terceiros, 
que sabem, sem dúvida, onde verificar a existência ou não do ônus