Direito de Propriedade: Conceito e Função Social

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TEORIA DA PROPRIEDADE
Arts. 1228 e seguintes.
Posse → Análise do fato concreto, do mundo real. As questões jurídicas para a compreensão da posse ficam em segundo plano.
Propriedade → Compreende mais no mundo jurídico.
Exemplo. Um indivíduo mora numa casa e é o proprietário, pois tem um título, mas também é possuidor, pois exerce atos possessórios. 
Pode-se diferenciar a posse e propriedade, mesmas relacionadas ao mesmo titular. Tem autonomia entre si e pertencem a institutos diferentes, porém se relacionam.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
- Tal artigo limitou-se a tratar dos poderes do proprietário, mas não conceituou propriedade.
Evolução de Propriedade
• Da propriedade corpórea, material e absoluta (concepção liberal) para a propriedade incorpórea e corpórea, material e imaterial e funcionalizada e relativa (propriedade do estado democrático de direito). 
Elementos que compõem o Direito de Propriedade
• Propriedades (estrutura) e função social (finalidade). 
• A ausência de função social e sanções: propriedade condicionada ao adimplemento de deveres sociais. 
Proteção e Intervenção
Artigo 5º, inciso XXII – É garantido o direito de propriedade. 
• Ampla proteção. Perceba que a Constituição não especifica qual a propriedade, corpórea, incorpórea, material, imaterial, independente de qual seja o tipo é um direito garantido. 
 
Função Social da Propriedade Urbana e Rural
Artigo 5º, inciso XXIII – a propriedade atenderá a sua função social.
Art. 182, § 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. 
Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos: 
I – Aproveitamento racional e adequado; 
II – Utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente. 
Obs. É o que chamamos de função socioambiental da propriedade.
III – Observância das disposições que regulam as relações de trabalho; 
IV – Exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores 
Emenda Constitucional n. 81: Art. 243. As propriedades rurais e urbanas de qualquer região do País onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas ou a exploração de trabalho escravo na forma da lei serão expropriadas e destinadas à reforma agrária e a programas de habitação popular, sem qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em lei, observado, no que couber, o disposto no art.5º. 
Parágrafo único. Todo e qualquer bem de valor econômico apreendido em decorrência do tráfico ilícito de entorpecentes e drogas afins e da exploração de trabalho escravo será confiscado e reverterá a fundo especial com destinação específica, na forma da lei. 
Art. 1.228. § 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. 
Propriedade como garantia da autonomia privada do ser humano e desenvolvimento de sua personalidade; propriedade como instrumento. 
A propriedade é um direito complexo, fundamental, funcional (função social), que se instrumentaliza pelo domínio e possibilita ao seu titular o exercício de atributos/faculdades, consubstanciadas nas faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa (objeto deste direito). 
• Função social – o proprietário, de forma regular, deve se comportar numa dimensão que realize interesses sociais, sem eliminar o direito privado do bem que lhe garante e assegure as faculdades de uso, gozo e disposição. 
Direitos Reais
Art. 1.225. São direitos reais: 
I – a propriedade. 
II – A superfície. 
III – As servidões. 
• Direito real sobre coisa alheia – ônus para proporcionar utilidade. 
IV – O usufruto. 
• Direito real sobre coisa alheia – utilidades pessoais – uso e percepção dos frutos. 
Obs.: A diferença do usufruto para a servidão é, dentre outras, que o usufruto visa proporcionar utilidade para uma pessoa, enquanto a servidão busca utilidade para um imóvel. O usufruto está num conjunto composto pelo usufruto, uso e habitação, que têm o mesmo objetivo em diferentes proporções. 
V – O uso. 
Utilidade pessoais restritas – usar e extrair utilidades para finalidade específica – atender às necessidades do usuário ou da família. 
VI – A habitação. 
• Utilidades pessoais restritíssimas – uso destinado à finalidade mais restrita. 
VII – o direito do promitente comprador do imóvel; 
VIII – o penhor; 
IX – A hipoteca; 
X – A anticrese. 
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; 
XII – a concessão de direito real de uso; e 
XIII – a laje. 
Obs.: A propriedade superficiária é aquela na qual o proprietário não tem recursos para concretizar a função social e o Estado, por meio desse direito real, permite que ele potencialize a função social concedendo a outrem o direito de construir ou plantar na sua propriedade, integrando-se com tudo o que viemos falando sobre a propriedade. Esse direito é cedido por meio de um contrato e é um mecanismo de concretização da função social da propriedade, permitindo ao proprietário sem recursos que seu bem interaja com a coletividade por meio de uma parceria. 
Faculdades do Proprietário (poderes)
Art. 1.228 do CC. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 
• Elementos internos relacionados ao domínio: uso, gozo e disposição da coisa. 
• Elementos externos relacionados ao direito subjetivo de propriedade: direito de reaver. 
Se alguém viola o direito de propriedade, deve-se impetrar uma ação reivindicatória, para recuperar os poderes dominiais, mas pode ser feito também através de uma ação possessória, no caso de alguém violar o direito de propriedade e, ao mesmo tempo, se apossar do bem. 
1. Faculdade de uso – direito de usar – a coisa a serviço do titular – uso e função social (conteúdo):
Obs. O uso desconectado com a função social pode caracterizar abuso de direito e gerar sanções.
O modo de uso é o que mais se conecta com a função social.
2. Faculdade de GOZO – (exploração econômica mediante a utilização de frutos e produtos):
Artigo 1.232 do CC. Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem. 
Como desdobramento da propriedade, temos os frutos e produtos que são acessórios, e acessórios seguem o principal. 
Como ressalva, é possível que haja um possuidor de boa-fé, então os frutos já percebidos caberão a ele. 
3. Faculdade de disposição – (possibilidade de alterar a substância – disposição material e jurídica):
• Exemplos: destruição, abandono, alienação e instituição de ônus reais. 
• Disposição: Elementos internos e econômicos do direito de propriedade 
• A eventual separação de poderes dominiais não ofende a essência do direito de propriedade. 
4. Faculdade de reivindicar – proteção ao direito subjetivo:
• Elemento externo ou jurídico da propriedade – tutela para defesa de lesão ao direito subjetivo de propriedade. 
• O objetivo é a recuperação dos poderes dominiais (uso, gozo e disposição) – excluir terceiros da indevida ingerência sobre a coisa – dever genérico de abstenção. 
Atributos da Propriedade
1. Exclusividade (domínio)
.A exclusividade corresponde ao poder/domínio, não sendo possível que mais de um titular do direito de propriedade, ao mesmo tempo, exerça poderes de domínio sobre a mesma coisa.
O condomínio não é incompatível com a exclusividade, pois no condomínio (pro indiviso) não há divisão material de qual é aparcela de cada condômino.
2. Elasticidade (domínio)
Entende-se que a propriedade é elástica devido aos poderes e domínios esticarem e contraírem como um elástico, conforme a vontade do proprietário em transferir seus poderes para um terceiro, ou impor algumas restrições ao seu domínio em relação à própria coisa, ficando assim uma propriedade limitada. 
3. Perpetuidade (direito subjetivo)
Há duas análises da perpetuidade:
• 1ª clássica: 
– A propriedade não se extingue pelo não uso, é um direito real perpétuo.
Enquanto o proprietário quiser permanecer com a propriedade, ele permanece, é perpétuo, mas a perpetuidade está condicionada a um exercício contínuo desse direito em conformidade com a função social que a justifique. 
• 2ª contemporânea: 
O não uso associado à ausência de função social afeta a defesa do direito subjetivo de propriedade e, algumas vezes, leva à perda do próprio direito subjetivo (usucapião, desapropriação judicial, desapropriação tradicional e perda por abandono – art. 1.276). 
Em suma, embora seja perpétua, a propriedade pode vir a ser perdida.
O direito pode vir a ser extinto por ato de vontade do titular ou por uma sanção. 
Perda da propriedade
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.
PROPRIEDADE RESOLÚVEL E AD TEMPUS
Propriedade resolúvel é a propriedade temporária, que desde a sua constituição está vinculada a um termo ou a uma condição que implica a sua existência.
Não é perpétua.
Por um ato de autonomia privada, está submetida a um termo ou condição resolutiva que leva à extinção com efeito ex nunc. 
Exemplos de propriedade resolúvel: a propriedade superficiária, a propriedade fiduciária, a substituição fideicomissária em favor da prole eventual, a doação com cláusula de reversão, a compra e venda com pacto de retrovenda. 
Exemplo: na propriedade superficiária, é estabelecido um prazo de 30 anos no qual o dono do solo concede a outro o direito de construir ou plantar por 30 anos. Vencendo o prazo, a propriedade é extinta em favor do proprietário do solo. 
O proprietário resolúvel exerce todos os poderes de domínio.
O proprietário resolúvel é proprietário, mas com o advento do termo ou implemento da condição, a propriedade dele se resolve, é extinta, e a extinção retroage a data da constituição (eficácia ex tunc). 
Como o fato é superveniente (não passível de previsão no momento da constituição da propriedade), tudo o que ocorreu até o momento do fato que provoca a extinção da propriedade é respeitado, o efeito ex nunc. 
Exemplo de propriedade revogável em caso de doação (a doação pode ser revogada por inexecução do encargo ou por ingratidão).
Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente (fato da vida futuro – não há cláusula de limitação temporal), o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução (ex nunc – não retroage), será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor. 
Toda liberalidade (transmissões gratuitas) é revogável por fatos futuros, sem prejuízo dos direitos adquiridos por terceiros (exemplos: art. 555, 557 e 1.814). 
Enunciado 509: efeitos da resolução da propriedade, por causa originária (resolúvel) ou superveniente (ad tempus). 
Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário. 
Obs. Tal artigo traz dois atributos: exclusividade e elasticidade. 
PROPRIEDADE AD TEMPUS (ART. 1.360 DO CC) 
Na propriedade ad tempus ou revogável, a causa que leva à extinção é superveniente. 
Restrições legais e Propriedade
As restrições legais envolvem os limites verticais, que trabalham com a extensão do direito do proprietário. Isto se relaciona com a exclusividade e a elasticidade, pois estas duas têm relação com o domínio, pois trata-se de até onde pode exercer o domínio, ou até onde tem o poder para transferir domínio para alguém (elasticidade, a propriedade limitada). Além dos limites verticais, há os limites horizontais impostos pela lei para ajustar a propriedade a outros valores da coletividade (direito de vizinhança, limitações administrativas). 
Arts. 1.229 e 1.230: 
A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidas úteis (utilidade) ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundida tais, que não tenha ele interesse legítimo (interesse) em impedi-las 
No que diz respeito aos limites verticais do direito de propriedade, o critério adotado é da utilidade e interesse.
Há uma determinada altura e profundidade em que não há mais utilidade para o proprietário, sendo relevante porque o proprietário pode reivindicar a sua propriedade quando alguém da coletividade lesar este direito, para recuperar os poderes do domínio (ação reivindicatória). Se em uma altura ou profundidade o proprietário não tem utilidade, ele não tem domínio, logo não pode impedir que um terceiro utilize o espaço aéreo ou subsolo, havendo assim o limite que é a utilidade. Os terceiros não são possuidores injustos, porque não estão violando o direito do proprietário. 
Condomínio
Quando mais de uma pessoa com direito sobre o mesmo bem. 
No condomínio (pro indiviso), mais de uma pessoa exerce poderes sobre uma coisa que está no estado de indivisão. A coisa pode ser divisível ou indivisível, o importante é que esteja no estado da indivisão.
No condomínio pro diviso, há delimitação material da parcela de cada condômino. Não se submete às regras do condomínio, e sim da propriedade normal. 
rt. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la. 
Obs. Um condômino tem ação reinvidicatória contra terceiro para defender o todo, mas condômino não tem ação reivindicatória contra outro condômino, poque o outro condõmino pode opor o mesmo direito de propriedade. 
Cada condômino tem ação possessória para defender o todo contra terceiro, isoladamente. 
Um condômino tem ação possessória contra outro.
A comunhão legal pode ser forçada, por imposição da lei, cercas e muros; ou fortuita, que se estabelece entre herdeiros .
exemplo: os pais falecem e deixam imóveis, em razão do Princípio da Saisine os filhos se tornam condôminos. 
A comunhão pode ser: 
• Transitória (voluntária, passível de divisão ou extinção se a coisa for indivisível); ou 
• Perene (forçado, por exemplo), este último não passível de divisão. 
Se a coisa for: 
• Divisível – é passível de divisão; 
• Indivisível – é passível de extinção e o valor apurado na alienação é dividido 
Art. 1.314. […] 
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. 
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. 
Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos. 
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. 
§ 1º se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. 
§ 2º se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida. 
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum. 
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigamo contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais. 
Art. 1.319. cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou 
DIVISÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. 
§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. 
§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. 
§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. 
Obs. as partes têm o poder de pactuar um período de indivisão, sendo no máximo cinco anos. Porém, antes do prazo, pode ser requerida judicialmente a divisão, desde que haja justa razão. 
COISA INDIVISÍVEL
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho. 
CONDOMÍNIO NECESSÁRIO
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código. 
Obs. O condomínio necessário se relaciona com matéria sque têm relação com direito de vizinhança. O condomínio necessário é o meio que o direito de vizinhança utiliza para harmonizar determinados interesses (quando os interesses têm relação com paredes, cercas, muros que dividem as propriedades vizinhas) 
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. § 1º Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação. Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado. Art. 1.297. […] 
MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – TIME SHARING
A multipropriedade pressupõe condomínio, porque há múltiplos proprietários. 
O condomínio comum e o edilício podem estar em regime de multipropriedade. 
No condomínio em regime de multipropriedade, os condôminos exercem o direito de forma sucessiva, periódica e com exclusividade na fração de tempo predeterminada. Isto é, no período daquele condômino, ele sozinho e exclusivamente exerce poderes sobre o todo, os demais condôminos não podem exercer. 
Exemplo: duas pessoas compram uma casa na praia e estabelecem o condomínio como regime de multipropriedade, em que nos seis primeiros meses do ano somente um deles pode utilizar, e nos outros seis meses somente o outro pode utilizar a casa. 
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. 
É titular de uma fração ideal, há direito subjetivo. 
Art. 1.358-C. (…) Parágrafo único: A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade: I – É indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio; II – Inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo 
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível. § 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: I – fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; II – flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou III – misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. § 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores. 
Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. 
Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma pessoa natural ou jurídica. Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será obrigatório somente após a venda das frações. § 10º Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo. § 11. Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo poderá, em função de legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada. 
Direitos Relevantes do Multiproprietário
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: I – usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário; II – ceder a fração de tempo em locação ou comodato; III – alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador. 
- É plenamente alienável.
- Não tem caráter personalíssimo, é transmissível.
Transferência e direito de preferência
Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários. §
 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade. 
§ 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J deste Código caso não obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento de sua aquisição. 
A multipropriedade nãotorna o direito de fruição personalíssimo. 
Em regra, não existe o direito de preferência, pode ser convencionado, já que não há simultaneidade de exercício de poderes, não há conflito. 
ATOS EMULATIVOS
ato emulativo é um ato vazio, sem utilidade alguma para o agente que o faz no intuito de prejudicar terceiro. Rui Stoco nos ensina que para a configuração do ato emulativo há a necessidade do concurso dos seguintes pressupostos legais: o exercício de um direito; que desse exercício resulte dano a terceiro; que o ato realizado seja inútil para o agente; que a realização seja determinada, exclusivamente, pela intenção de causar um dano a outrem. 
Art. 1228. [...] § 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. 
DESAPROPRIAÇÃO JUDICIAL
- Modo de perda da propriedade.
- há um confronto entre uma propriedade antissocial ou antifucional e uma propriedade funcionalizada. 
- para que essa sanção seja aplicada, é essencial que, no caso concreto, estejam presentes os requisitos do § 4º do art. 1.228.
Art. 1.228. […] § 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e esta nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. 
§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores. 
Como esse instituto é invocado?
Como meio de defesa e por meio de ação própria. 
O que é boa-fé? 
Exercer atos possessórios com função social e com interesse em dar uma destinação econômica e social. 
É possível a aplicação do instituto (Desapropriação Judicial) contra o Poder Público? 
Em um primeiro momento, entendia-se que não seria possível aos possuidores invocarem o instituto contra o Poder Público. A lógica era que em relação à área pública (ocupações irregulares) não há posse, mas sim detenção. Isso hoje foi potencializado pela Súmula 619 do STJ. Dificilmente será possível invocar a desapropriação judicial contra o Poder Público porque, para que isso aconteça, um dos requisitos é que haja posse. De acordo com o STJ, em relação às áreas públicas, não há posse, e sim detenção. 
A maioria da doutrina, ao contrário da visão atual jurisprudencial, também acreditava que não havia possibilidade de invocação contra o Poder Público. Entretanto, se os bens forem dominicais (integram o patrimônio público, mas não possuem finalidade pública específica), existe a possibilidade de aplicação do instituto. Portanto, na doutrina, há certa divergência. 
. Quem é o responsável pelo pagamento da indenização? 
A doutrina defende a seguinte tese: se os possuidores tiverem condições financeiras de pagar a indenização, quem indeniza são os próprios possuidores (aquisição compulsória onerosa). Se os possuidores são de baixa renda, quem arca com a indenização é o Poder Público (desapropriação judicial indireta). Então, a indenização depende da condição econômica dos possuidores. 
Desde que haja interesse público relevante, o Ministério Público intervém na ação. 
Obs. Não confundir desapropriação judicial com a usucapião coletiva. Os requisitos são diferentes e a usucapião não possui indenização.
A usucapião coletiva é um instrumento de política pública urbana e tem como objetivo a concretização do direito de moradia. 
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 
MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA – 
Enunciados 82, 83, 84, 240, 241, 304, 305, 306, 307, 308, 309. 
REGISTRO (MODO DERIVADO); 
ACESSÃO (MODO ORIGINÁRIO); 
USUCAPIÃO (MODO ORIGINÁRIO); 
SUCESSÃO (CAUSA MORTIS). 
REGISTRO 
 REGISTRO
-Modo derivado.
É o principal modo de aquisição da propriedade imobiliária. 
o registro traz uma presunção meramente relativa de propriedade. 
Se o título tiver algum vício, ainda que tenha sido registrado, esse vício leva ao cancelamento do registro. O CC dispõe que alguém é proprietário enquanto o registro não for cancelado. 
Obs. modo originário é apenas a situação em que o bem jamais teve um titular.
Obs.: A partir do momento em que é determinado se o modo é originário ou derivado, os vícios e problemas na propriedade anterior acompanharão ou não a propriedade posterior. Se for originário não acompanha, mas se for derivado, acompanha. 
Transmissão (mais adotado): se houve relação jurídica material de transmissão entre o proprietário anterior e o atual, o modo será derivado. 
É por isso que o registro é um modo derivado, pois ele é baseado em um título que é levado a registro. 
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 
Art. 1.247. [...] Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. 
No confronto entre o Direito a Propriedade e a Boa-fé, qual prevalece?
• Art. 1.247, parágrafo único: protege o proprietário; 
• Art. 167, § 2º (BOA-FÉ): protege a boa-fé; 
• Art. 307, parágrafo único: protege a boa-fé; 
• Art. 1.817: protege a boa-fé. 
Obs. O instituto da evicção protege o proprietário. Na evicção, o sujeito perde a propriedade em razão de um vício de direito (aquele que entregou o bem não era o legítimo proprietário). 
Princípio da Concentração da Matrícula Imobiliária e Evicção 
De acordo com a Lei n. 13.057: 
Art. 54. [...] Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei n. 11.101/2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel. 
Atributos do Registro
1. Eficácia constitutiva do registro para aquisição de imóveis (modo de aquisição): Art. 1.245, § 1º (Ex nunc);
2. Prioridade (artigo 1.246 do CC e artigo 186 da Lei n. 6.015/1973 — a prioridade não é absoluta — cessam os efeitos da prenotação em caso de omissão da parte interessada — artigo 205 da LRP). De acordo com o CC:
Art. 1246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
3. Força probante (se o registro não exprimir a verdade, poderá ser retificado ou anulado — artigo 1.247):
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
4. Continuidade (artigo 195 da LRP), publicidade, legalidade e especialidade (individualização do imóvel objeto de registro). 
ACESSÃO 
- Modo originário de aquisição de propriedade imobiliária.
- Envolve ideias de incorporação e a de adesão; 
- Ocorre quando uma coisa se incorpora a outra;
Premissas:
- necessário haver duas coisas de titulares diferentes.
- Não deve haver relação jurídica entre os titulares.
Decorre de um fato da natureza ou decorre de um ato de vontade unilateral.
Na acessão, a coisa que recebe a incorporação (a coisabeneficiada) é sempre um imóvel. 
Não importa se a coisa que incorporou é um móvel ou imóvel, pois o acessório segue o principal.
art. 79: “são bens imóveis, o solo e tudo o que a ele se incorpora, natural ou artificialmente.”. 
Nas acessões naturais (incorporação que tem como causa um ato da natureza — formação de ilhas, aluvião, avulsão e abandono de álveo), a incorporação ou acessão é sempre de imóvel para imóvel. Nas acessões artificiais ou físicas (provocadas por ato de vontade unilateral — construções e plantações), os móveis serão incorporados ao imóvel. 
Acessão natural: incorporação de imóvel a imóvel por força da natureza 
Acessão artificial: incorporação de móvel a imóvel pela atuação humana — construções e plantações. 
Obs. Haverá o sacrifício da propriedade que incorpora. O critério é do acessório segue o principal.
Obs. O titular da propriedade sacrificada será indenizado. Fundamento → vedação ao enriquecimento sem causa.
ACESSÃO NATURAL 
Formação de Ilhas 
Art. 1.248. A acessão pode dar-se: I – por formação de ilhas; Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: I – as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais; II – as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; III – as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram. 
Aluvião (Acréscimos Imperceptíveis) 
Art. 1.248. A acessão pode dar-se: [...] II – por aluvião; Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes (ALUVIÃO PRÓPRIA), ou pelo desvio das águas destas (PARTE DO ÁLVEO SE DESCOBRE em razão do afastamento das águas — ALUVIÃO IMPRÓPRIA), pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem. 
Avulsão 
Art. 1.248. A acessão pode dar-se: [...] III – por avulsão; Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro (responsabilidade objetiva para evitar enriquecimento sem causa) ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado. 
Trata-se de um caso de responsabilidade objetiva. 
Art. 1.251. [...] Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida. 
Abandono de Álveo 
Art. 1.248. A acessão pode dar-se: [...] IV – por abandono de álveo; Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo. 
ACESSÃO ARTIFICIAL (PLANTAÇÕES E CONSTRUÇÕES) 
Regra → Presunção (relativa) de que quem planta ou constrói no imóvel tamém é proprietário dos móveis.
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário (PRESUNÇÃO RELATIVA — INTERESSE É DO PROPRIETÁRIO). 
Exceções – Premissas para a Acessão 
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes (dos móveis); mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé. 
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões. 
A regra de que o móvel é acessório nas acessões artificiais gera o seguinte entendimento: a propriedade mobiliária é sacrificada e o proprietário do móvel tem direito à indenização, salvo no caso de má-fé 
Acessão Inversa
Há uma situação em que a propriedade mobiliária se torna principal, fazendo com que o proprietário do móvel adquira a propriedade do imóvel (acessão invertida).
Fundamento → Funçao social da posse. 
Artigo 1.255. [...] Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. 
Na acessão, não há relação jurídica entre o proprietário do móvel e do imóvel. Na propriedade superficiária, há relação jurídica. Então, durante a vigência dessa relação jurídica, as regras da acessão ficam suspensas. Como propriedade superficiária é resolúvel e temporária, ela será extinta. Quando ela for extinta, a segunda premissa da acessão reaparecerá. É por isso que há a seguinte regra: extinta a propriedade superficiária, o proprietário do imóvel se torna proprietário das construções e plantações. 
“Invasão” de Pequena Área 
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte (5%) deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente. 
Requisitos: 
• 5%: “A” é dono do imóvel e dono dos materiais de construção. Ao fazer a sua construção, “A” acaba avançando e invadindo o solo do vizinho. Nesse caso, a invasão não pode ser superior a 5%; 
• Boa-fé; 
• Valor da construção superior ao valor da parte invadida 
Se houver má-fé?
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção. 
Obs. Neste caso, se for possível a demolição sem prejudicar a construção, faz-se a demolição.
	Se a demolição for prejudicar a construção e o construtor de má-fé quiser adquirir a propriedade da área invadida, deverá multiplicar a indenização por 10.
“Invasão” de Grande Área 
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro. 
Requisitos: 
• Boa-fé; 
• Invasão superior a 5%. 
Além desses requisitos, altera-se o valor da indenização. Deverá ser levado em consideração o seguinte: 
• Valor que a invasão acrescer à construção (valorização da invasão à construção); 
• Valor da área perdida; 
• Desvalorização da área remanescente. 
Obs. Nessa hipótese, há um incremento na indenização. No caso de má-fé, não há possibilidade de adquirir a propriedade, resultando em demolição 
PROPRIEDADE SUPERFICIÁRIA
Arts 1369 a 1377 (novidade trazida pelo CC/2002)
Na propriedade superficiária, haverá uma superposição de propriedades (propriedade do imóvel e a propriedade da superfície, cujos objetos são as construções ou plantações). Em razão dessa relação jurídica entre o proprietário do imóvel e o proprietário dos móveis(das acessões), por ficção, a superfície fica destacada do imóvel. 
Quando a relação jurídica é extinta, ocorre a incorporação.
Nesse momento, o proprietário do imóvel se torna proprietário das acessões.
Obs. A propriedade superficiária é um instrumento utilizado para que o proprietário, que não tem recursos para, no exercício de propriedade, conferir à sua propriedade uma função social. 
Vantagem → Em regra, não há indenização, salvo se houver previsão expressa no contrato.
Exceção → Se a concessão for um período curto.
Na prática, as concessões costumam ser longas, 20 ou 30 anos. Neste caso, não haverá indenização ao final do período.
Existem, portanto, propriedades superpostas (por ficção jurídica) autônomas e independentes. O que um proprietário faz não repercurte no imóvel do outro.
Assim, o proprietário superficiário pode constituir uma garantia (hipoteca). Porém, o credor hipotecário tem que saber que a hipoteca só será eficaz enquanto a propriedade superficiária existir, pois ela é temporária. 
O superficiário tem propriedade resolúvel das acessões e o proprietário mantém a titularidade sobre o imóvel. Após a resolução, extinta a relação jurídica, que é a causa da superposição de propriedades, o proprietário adquire o objeto da superfície por acessão (construções e plantações). 
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem (proprietário do móvel [material de construção ou sementes]) o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
a propriedade superficiária suspende temporariamente os efeitos do instituto da acessão. 
a propriedade superficiária tem por objetivo ser um instrumento de desenvolvimento ou instrumento para viabilizar políticas públicas urbanas. 
Prazo: o Código Civil menciona que a concessão tem que ser por prazo determinado. O EC dispõe o seguinte: 
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. 
Obs. Em uma propriedade rural, as regras de superfície estão no Código Civil, pois o Estatuto das Cidades trata de questões urbanas. 
Enunciado n. 93 da I Jornada de Direito Civil: “As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes no Estatuto da Cidade, por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano”
Objeto
No CC → Só é possível ceder a outrem o direito de construir ou plantar no solo.
No Estatuto das Cidades → Solo, subsolo e o espaço aéreo.
Art. 1.369. [...] Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. 
De acordo com EC: Art. 21. [...] § 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística. 
Enunciado n. 250 da III Jornada de Direito Civil: “Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão.” 
A propriedade superficiária é autônoma em relação à propriedade do imóvel. Isso significa que o proprietário do direito real de superfície (titular da propriedade superficiária) pode constituir sobre essa propriedade qualquer direito (inclusive direitos de garantia: usufruto, servidão, hipoteca etc.). 
Extinta a propriedade superficiária, com o advento do termo ou implemento de outra condição, todos os direitos constituídos serão extintos. 
Enunciado n. 249: “Direito real de superfície pode ser objeto de outros direitos reais de gozo (usufruto, servidão) e de garantia (art. 1.473, inciso X), cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície.” 
Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente. 
Encargos e tributos
Art. 21. [...] § 3º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo. 
Segundo o Código Civil: Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel. 
Transferência do direito de superfície. 
Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. 
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência. 
Assim dispõe EC: Art. 21. [...] 
§ 4º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo. 
Art. 21. [...] § 5º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros. 
Obs. O direito de superfício não tem caráter personalíssimo.
Direito de Preferência
Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros. 
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições. 
O Código Civil permite a extinção nos seguintes casos: 
• Termo final da concessão (art. 1.374 do CC); 
• Desvio de finalidade (art. 1.374 do CC). 
Se o concessionário passa a dar finalidade diversa à propriedade, cabe a extinção do direito real. 
Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.
É possível desapropriação de imóvel onde há propriedade superficiária?
Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em consequência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um. 
Já no CPC:
Art. 791. Se a execução tiver por objeto obrigação de que seja sujeito passivo o proprietário de terreno submetido ao regime do direito de superfície, ou o superficiário, responderá pela dívida, exclusivamente (autonomia), o direito real do qual é titular o executado, recaindo a penhora ou outros atos de constrição exclusivamente sobre o terreno, no primeiro caso, ou sobre a construção ou a plantação, no segundo caso. 
MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MOBILIÁRIA
Principal → Pela TRADIÇÃO
Outros modos:
Ocupação
- Modo originário, previsto no art. 1263 do CC
- Envolve a apropriação de coisa sem dono.
Obs. Essa coisa sem dono pode nunca ter tido dono (res nullius) ou foi abandonada (res derelictae).
Coisa abandonada x Coisa perdida
Obs. a coisa perdida não pode ser objeto de ocupação, pois deve ser restituída e não leva à aquisição.
Art. 1.263. Quem se assenhorar de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei. 
Obs.: A ocupação pode ocorrer desde que não haja proibição legal. Há certas coisas que não têm dono, mas a lei proíbe a ocupação, como, por exemplo, animais da fauna silvestre. 
Achado de Tesouro
Quem encontra o tesouro pode adquirir sua propriedade, mas para tanto há alguns pressupostos: depósito realizado por obra humana, enterrado ou oculto e desconhecimento do proprietário (art. 1.264 do CC). 
Obs. Se alguém enterra um tesouro em sua propriedade e tem conhecimento disso, e alguém o encontra, não caracteriza achado de tesouro.
 A quem pertence o tesouro? 
Há três situações: 
1) pertencerá por inteiro ao proprietário, se for achado por ele ou em pesquisa que ordenou ou terceiro não autorizado (art. 1.265 do CC – critério do acessório e principal);
2) caso encontrado por quem não é o proprietário, o descobridor casual terá direito a metade (art. 1.264, segunda parte);
3) descobridorque penetra no prédio alheio com o propósito de encontrar o tesouro, sem autorização, não tem direito a nada.
Especificação
- Também é um modo originário de aquisição de propriedade.
- Trata-se da transformação da matéria-prima em espécie nova. Ex. Escultura.
A quem pertence a espécie nova?
Especificador de boa-fé, ainda que a matéria-prima pertença total ou parcialmente a outrem: O especificador adquire a espécie nova, embora o terceiro tenha direito de ser indenizado pela matéria-prima. 
Especificador de má-fé: Não adquire a espécie nova, salvo em casos especiais.
Matéria-prima toda ou em parte do especificador: A ele pertence o bem especificado.
Obs. Há uma exceção no Código Civil quanto à especificação. Se alguém utiliza uma matériaprima e faz uma espécie nova muito valiosa, mesmo em caso de má-fé, a propriedade do dono da matéria-prima não é concedida a ele, pois não seria justo. Nesse caso, o especificador, mesmo agindo de má-fé, se torna proprietário da espécie nova. 
Tradição
- Modo derivado de aquisição da propriedade móvel .
- Transferência de propriedade mobiliária por ato inter vivos.
Art. 1.267. Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico. 
Art. 1.268. Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigura dono. 
§ 2º Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo. 
Direito Real de Laje
- Tem relação histórica com a propriedade superficiária.
- Direito real autônomo,
- Direito de construir na superfície sobre a superfície de um imóvel.
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
Obs.: Estamos falando da laje sobrelevação (espaço aéreo) ou laje infrapartição (subsolo). 
§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
Obs.: O direito real de laje também pode ser constituído em relação a terrenos públicos ou privados, sem considerar frações ideais. 
§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
§ 1º O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo: (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
I – se este tiver sido instituído sobre o subsolo; (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
II – se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína. (Incluído pela Lei n. 13.465, de 2017) 
Obs.: O restabelecimento da construção-base restabelece também o direito real de laje em sobrelevação. 
USUCAPIÃO
- Modo de aquisição originário de propriedade imobiliária ou mobiliária.
- Tem como base de sustentação: posse.
- Por ser originário, todos os ônus, eventuais encargos, gravames e vícios que existem na propriedade anterior vinculados ao titular daquela propriedade não acompanham a nova titularidade.
Obs. Questões que se relacionam com a coisa, e não com a titularidade, continuam onerando a nova propriedade, por exemplo: obrigações propter rem, como IPTU e Condomínio. 
Modo originário: não há relação de direito real ou obrigacional com o antecessor de aquisição da propriedade imobiliária e mobiliária, bem como de outros direitos reais, como usufruto, servidão, direito real de laje e superfície, entre outros. 
Não incidem tributos relacionados à transmissão.
Trata-se de uma sanção ao proprietário antissocial, seja imobiliário ou mobiliário.
Objetivo → evitar o abuso de direito de propriedade.
Finalidade: conformar o exercício do direito subjetivo de propriedade e da posse à necessária função social. 
Requisitos gerais:
- Posse funcionalizada (estrutura + função social);
- Pessoais (subjetivos);
- Reais (objeto);
- Formas gerais ((legais – posse ad usucapionem – mansa, pacífica e com ânimo de dono );
- Formais específicos (espécies de usucapião).
- Tempo: cada espécie de usucapião exigirá um tempo de posse funcionalizada e ad usucapionem. O tempo pode ser, inclusive, completado no curso do processo caso não tenha sido obtido êxito. 
Obs. Para caracterizar a posse funcionalizada, o sujeito deve estar exercendo atos possessórios (poderes de fato sobre alguma coisa com a devida função social), e essa função social deve legitimar essa posse. 
Obs. A detenção não gera nenhum efeito jurídico.
Em relação aos requisitos pessoais, é necessário que o sujeito tenha legitimidade. Tais requisitos estão diretamente relacionados com as causas suspensivas e interruptivas da prescrição, conforme o art. 1.244 do CC/2002. 
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião. 
Obs. Assim, como durante o casamento não corre prazo de prescrição, na Parte Geral, não interferir na legitimação da usucapião. 
No mesmo sentido, entre ascendente e descendente não corre prescrição, de acordo com o art. 197 do CC, durante o poder familiar.
Nos termos do art. 188, I, do CC, não corre prescrição contra o absolutamente incapaz. 
Importante!
O art. 1224 é muito importante no estudo da usucapião.
Para invocar a usucapião contra alguém, é preciso ter legitimidade, e isso significa não estar enquadrado em nenhuma causa que impeça, suspenda ou interrompa a possibilidade da usucapião. 
Nas causas interruptivas da prescrição, de acordo com o art. 202, em especial no caso do despacho de um juiz que ordena fazer a citação, são motivos hábeis para paralisar e provocar o congelamento da usucapião, somente após o trânsito em julgado da sentença que reconhece a procedência da pretensão material contra o possuidor. Só assim a interrupção da usucapião retroage à data da propositura da ação, independentemente de quantos anos durar essa ação. 
Nesse pressuposto pessoal ou subjetivo, é necessário analisar a legitimidade. Primeiramente,se há alguma causa que impede ou suspende a prescrição, pois isso irá tirar a legitimidade daquele que pretende a usucapião. 
Pressuposto real ou objetivo, ou seja, o bem deve ser passível de usucapião. 
- Nem todos os bens são passíveis de usucapião.
Ex. bem público; área comum de condomínio edilício; todos os bens que estão fora do comércio jurídico de direito privado.
Bens naturalmente indisponíveis → ar, água, mar.
Bens legalmente indisponíveis → aqueles que a lei considera fora do comércio jurídico de direito privado. 
Bem de família. É passível de usucapião, porque, para ser considerado como tal, não basta que seja formalmente de família, e sim que materialmente esteja sendo destinado ao uso da família. 
Um condômino pode adquirir de outro condômino a fração dele pela usucapião? 
Pode, desde que este demonstre que está exercendo uma posse funcionalizada ad usucapionem sobre a totalidade e com exclusividade pelo prazo previsto em lei. 
Os bens voluntariamente indisponibilizados são aqueles que o sujeito conecta ou onera com cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, ou seja, a indisponibilidade é por ato voluntário, o que não impede a usucapião. Basicamente, os bens que não são passíveis de usucapião são aqueles bens natural e legalmente indisponíveis. Já os voluntariamente indisponíveis são passiveis de usucapião. 
Bens de empresas públicas e sociedades de economia mista. São pessoas jurídicas de direito privado, os bens que integram seus patrimônios são privados, sendo, em tese, passíveis de usucapião. 
STF e STJ. Entretanto, entende que não é possível usucapião de bens dessas entidades, em função de sua finalidade, principalmente quando estão vinculados à prestação de serviço público.
Requisitos Formais Comuns
A posse ad usucapionem é uma posse funcionalizada, com função social, além de uma posse mansa, pacífica e com ânimo de dono. 
Para ser possuidor, de acordo com o art. 1.196, basta que o sujeito se comporte como dono, não há necessidade de ele querer a coisa para si. Porém, para fins de usucapião, é essencial o ânimo de dono. 
Um dos grandes problemas da usucapião são as situações jurídicas em que não se consegue objetivamente demonstrar que o sujeito não tem ânimo de dono. Um exemplo disso é o comodato (empréstimo gratuito de coisa infungível). Embora haja um contrato, no mundo concreto o sujeito não está agindo como comodatário, e sim se comportando como possuidor ad usucapionem. Nessa situação, não adianta acionar a justiça e afirmar que existe um contrato de comodato, sendo o comodatário possuidor direto, sem ânimo de dono, não sendo permitida a aquisição por usucapião. Isso não é possível; pois, se o comportamento do comodatário não for compatível com o comodato, prevalece o que ocorre no mundo concreto. Posse é algo dinâmico, é fato, e a usucapião é posse. 
Já na locação esse risco é menor, pois há o pagamento de aluguel. Pagar aluguel é um comportamento incompatível com quem tem ânimo de dono. Não é possível afirmar que um sujeito que paga aluguel quer a coisa para si. Porém, se o locatário deixar de pagar o aluguel, passar a exercer atos possessórios, demonstrando de forma inequívoca que não quer mais pagar aluguel, passando a se comportar com ânimo de dono e o locador não reagir, é possível que o locador venha a adquirir o imóvel por usucapião. 
Obs. A base da usucapião é a posse. Essa posse qualificada leva à propriedade, na qual o sujeito, além de possuidor, também será proprietário. 
Além de ter ânimo de dono, a posse tem que ser contínua, ininterrupta. Breves interrupções da posse não quebram a continuidade da posse. Por exemplo, um sujeito que exerce atos possessórios e é tirado à força, ao entrar com uma ação possessória, consegue retornar. Essa breve interrupção da posse não quebra a continuidade. Obviamente, apenas no caso concreto é que será possível ponderar isso. 
Posse mansa e pacífica. É aquela posse na qual o sujeito não suportou uma oposição séria, seja ela física ou jurídica. Ou seja, meros inconformismos, meras rebeldias, notificações extrajudiciais sem uma medida judicial correspondente não quebram a mansidão ou a pacificidade da posse. 
A posse continuará a ser mansa e pacífica se o possuidor tiver que se defender em processo ou pessoalmente, caso haja necessidade de uma autodefesa da posse. O que quebra a mansidão e a pacificidade da posse é uma oposição exitosa, seja física ou judicial. 
Acessão de Posses ou Soma de Posses
O art. 1.243 do Código Civil permite que seja somada a posse do antecessor para fins de usucapião. 
Obs. é necessário que as posses sejam homogêneas, ou seja, se o sujeito quer invocar uma usucapião ordinária, por exemplo, a posse do antecessor tem que ser compatível com os mesmos requisitos da usucapião ordinária. Portanto, as duas posses conjugadas devem levar à mesma usucapião. 
Obs. há determinadas espécies de usucapião que exigirão requisitos específicos que são incompatíveis com a acessão. o. Por exemplo, existem determinadas espécies de usucapião que exigem moradia. Nesse caso, por causa desse requisito da pessoalidade, somar a posse atual com a do antecessor porque o sujeito não morava na propriedade antes acaba inviabilizando a soma de posses. Assim, não será possível a acessão de posses em algumas espécies de usucapião, como constitucional urbano e rural. 
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. 
• extraordinária (15 anos, podendo reduzir para 10), que são as espécies clássicas que estão no Código Civil desde 1916 e são as mais democráticas;
• O objetivo da usucapião extraordinária é penalizar o proprietário antissocial e valorizar uma posse longa, não havendo nenhuma restrição para a aquisição dessa espécie de usucapião; 
- Basta que estejam presentes os proessupostos comuns a todas as espécies de usucapião, ou seja, não necessita que seja cumprido nenhum requisito especial/específico, configurando-se como a mais democrática entre todas as espécies de usucapião.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. 
Possuidor estabeleceu no imóvel a sua moradia habitual OU realizou obras ou serviços de caráter produtivo → 10 anos.
Obs. No caso de redução, não admite acessão de posses.
Ordinária (10 anos, podendo ser de 05)
• Por sua vez, a usucapião ordinária é utilizada a fim de se valorizar a situação do sujeito que manteve uma relação jurídica com alguém acreditando na legitimidade de algo (título) que em realidade não existia, de modo que será possível que esse sujeito se utilize do título aparentemente legítimo para tutelar sua crença e fazer uso da usucapião. 
- Pressupostos comuns + justo título e boa-fé
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. 
Justo titulo → instrumento formalmente idôneo a transferir a propriedade, mas sua legitimidade é apenas aparente.
São exemplos clássicos de título justo: 
• A venda a non domino; 
• O título com vício que gera invalidade (art. 1.268, § 2º, do CC); 
• O título que não é eficaz para transferir a propriedade (promessa de compra e venda). 
Boa-fé → crença de que é dono (opinio domini). 
Art. 1.242. (...) Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente,desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico 
 • constitucional urbana individual;
“Pró moradia”
- Pressupostos comuns + Limitação da área urbarna de até 250 mts² + pessoalidade/moradia + não possuir outro irmóvel urbano ou rural.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil. 
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
Obs. A usucapião especial é utilizada para concretizar o direito fundamental de moradia para aquele que não possui moradia.
Obs. Nao é possível a acessio possessionis em razão do requisito da pessoalidade e da moradia, o que impede que a posse atual seja somada à posse anterior.
Enunciado n. 317 (CJF): A acessio possessionis de que trata o art. 1.243, primeira parte, do CC, não encontra aplicabilidade relativamente aos artigos 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade da usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente. 
Questões importantes sobre a Usucapião Especial Urbana:
• Estão exclusas dessa espécie de usucapião as pessoas jurídicas de direito público ou privado e a posse com finalidade comercial; 
• A posse, desde o início, deve ser restrita à área legal, isto é, aos 250 metros quadrados estabelecidos pelo Código Civil. Por meio da criação de uma nova matrícula, o saldo ficará sendo pertencente ao antigo proprietário; 
• Há uma grande discussão na doutrina sobre a possibilidade de apartamentos (Enunciado n. 85 da I Jornada de Direito Civil) poderem ser objeto de usucapião, pois considerando-se as áreas comuns dificilmente um apartamento terá apenas 250 metros quadrados; por outro lado, se for considerada apenas a área privada, essa questão se torna mais fácil. Apesar de haver divergências, atualmente prevalece o entendimento de que a área comum não deve ser contabilizada, conforme expresso pelo Enunciado n. 314 das Jornadas de Direito Civil: 
Enunciado n. 314 (CJF): Para os efeitos do art. 1240, não se deve computar, para fins de limite de metragem máxima, a extensão compreendida pela fração ideal correspondente à área comum. 
 
• usucapião urbana coletiva;
Pressupostos comuns + Pressupostos especiais do art. 10 do Estatuto da Cidade
- Espécie compatível com a acessio possessionis.
Enunciado n. 236 (CJF): Considera-se possuidor, para todos os efeitos legais, também a coletividade desprovida de personalidade jurídica. 
 • usucapião urbana individual;
• constitucional rural; (pro labore)
- Pressupostos comuns + Limitação da área + pessoalidade/moradia + atividade produtiva + sujeito não possuir outro imóvel, urbano ou rural
Obs. Além da moradia, é necessário que a propriedade seja um meio para que a pessoa possa exercer o seu trabalho.
- Diferentemente do que ocorre em relação à usucapião urbana especial (pró-moradia), a usucapião constitucional rural pode ser adquirida mais de uma vez.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir- -lhe-á a propriedade. 
Enunciado n. 312: Observado o teto constitucional, a fixação da área máxima para fins de usucapião especial rural levará em consideração o módulo rural e a atividade agrária regionalizada. 
USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA RESIDENCIAL FAMILIAR
- Art 1240-A do CC com o objetivo de impor uma sanção àquele que abondone o lar voluntariamente.
- Pressupostos comuns + específicos da usucapião urbana + abandono do lar
Obs. Não se trata da simples saída do indivíduo do imóvel, mas da ação de deixar o seu núcleo familiar sem qualquer tipo de assistência (moral, material etc)
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011) 
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
Obs.: é importante apontar que o termo “posse direta” foi utilizado de maneira equivocada na redação desse artigo, pois não há desdobramento de posse entre os sujeitos: aquele que permanece no bem continua a exercer os atos possessórios. 
Obs. É a espécie de usucapião que apresenta o menor prazo de todos: apenas dois anos.
Ademais, tal usucapião pode implicar, por via reflexa, em alteração do regime de bens quanto ao imóvel, afastando-se a causa suspensiva apresentada pelo art. 197, inciso I: 
Art. 197. Não corre a prescrição: 
I – entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal. 
USUCAPIÃO DE BENS MÓVEIS
• Ordinária (apresentando as mesmas características para a usucapião ordinária de imóvel): 
Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade. 
Extraordinária
Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé. 
Art. 1.262. Aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts. 1.243 e 1.244. 
Ou seja, o Código em questão determina que sejam aplicadas à usucapião de bens móveis as regras sobre acessão de posses e causas suspensivas, impeditivas e interruptivas da prescrição. 
QUESTÕES PROCESSUAIS RELEVANTES SOBRE A USUCAPIÃO
• O Código Processual Civil (CPC) de 2015 aboliu o procedimento especial de usucapião de terras e bens particulares, submetendo tal ação ao procedimento comum. No entanto, mesmo estando submetidas ao procedimento comum, as ações de usucapião devem ser adaptadas às suas particularidades, como: 
– Citação dos confinantes (art. 246, § 3º do CPC);
– Publicação dos editais a fim de dar publicidade aos interessados incertos e desconhecidos (art. 259, inciso I);
– Determinação da planta e memorial descritivo como documentos indispensáveis (art. 320 do CPC conjugado com o art. 216-A, inciso II).
• O art. 11 do Estatuto da Cidade determina o seguinte: 
Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo. 
A doutrina e a jurisprudência vêm criticando essa norma, compreendendo que na pendência de usucapião não haveria problema em se discutir questões possessórias ou petitórias. O § 2º do art. 1.210, em realce à autonomia da posse e propriedade, impede qualquer discussão de propriedade durante ação possessória; no entanto, de acordo com a doutrina, a usucapião não conflita com ação possessória e petitória, porque se destina a declarar domínio preexistente e, por meio daquelas, se pretende acesso à posse, porque é proprietário ou porque é possuidor. 
• Assim que forem preenchidos os requisitos para usucapião não há qualquer obrigação de realizar o ajuizamento de ação, pois o possuidor já é considerado proprietário. Em outras palavras, usucapião consiste em um modo de aquisição da propriedade, de maneira que a propriedade será conferida àquele que preencher os pressupostos necessários, não sendo necessário o ajuizamento de quaisquer tipos de ação. Nesse sentido, a imposição de uma eventual ação apenas formalizaria a questão material/de propriedade já constituída.• É possível alegar a usucapião como defesa nas ações petitórias e possessórias ajuizadas contra o possuidor que já completou o prazo para usucapião, conforme determina a Súmula n. 237 do Supremo Tribunal Federal (STF). 
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
- PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA (coisa própria)
- DIREITOS REAIS DE GARANTIA CLÁSSICOS: Hipoteca, penhor e anticrese (coisa alheia).
Obs. Os direitos reais clássicos (hipoteca, penhor e anticrese) trata-se de direitos reais sobre coisa alheia. Isso significa que o devedor, ao submeter um bem para garantir uma obrigação a qualquer um desses institutos, manterá a propriedade do bem disposto, tendo o credor como garantia um bem que pertence ao devedor.
Por esse motivo, em caso de inadimplemento, o credor deverá buscar a denominada excussão judicial, promovendo um processo judicial de cobrança cujo bem dado em hipoteca será penhorado, submetido a um processo de execução, sendo posteriormente alienado ou recebendo outro tratamento para que com o produto da alienação seja satisfeito o interesse do credor. 
Já na Propriedade Fiduciária, não mais se aplica sobe coisa alheia, mas sim com aplicação em coisa própria, ou seja, o credor se torna o proprietário do bem dado em garantia. Assim, é uma garantia muito mais eficiente, pois o proprietário (credor) já estará autorizado a promover a venda do bem, com visas à satisfação do seu crédito sem que haja a necessidade de se submeter a um processo judicial. 
Essa pequena, mas fundamental diferença, faz com que a propriedade fiduciária seja um direito real de garantia extremamente eficiente.
Propriedade Fiduciária
• A propriedade fiduciária é um direito real de garantia sobre coisa própria, ou seja, o devedor transfere para o credor a propriedade (resolúvel); 
• Finalidade da transferência da propriedade: tornar a garantia mais eficiente. A transferência para o credor se dará com escopo de garantia (art. 1361, CC). 
Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. 
Coisa móvel infungível: objeto da propriedade fiduciária no Código Civil. 
Implementada a condição ou com o advento do termo pactuado pelos sujeitos, ocorrerá a resolução da propriedade com efeito ex tunc em favor de um dos sujeitos 
Toda propriedade resoluta será de natureza temporária, sendo extinta por advento de um termo ou pelo implemento de uma condição. 
Distinção dos direitos reais de garantia sobre coisa alheia (hipoteca, penhor e anticrese): Há apenas a constituição de ônus real sobre coisa alheia: 
Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real (propriedade do objeto dado em garantia permanece com o devedor), ao cumprimento da obrigação. 
Ou seja, ainda que haja a vinculação do bem à garantia, existe a ausência de transferência de propriedade para o credor. 
Alguns direitos reais de garantia definem que a posse deve permanecer com o devedor, enquanto os direitos reais de garantia sobre coisa alheia determinam que ela deverá ser transferida. ]
• Penhor: como regra, o penhor transfere a posse para o credor (salvo em penhores especiais, como agrícola e o rural). 
• Anticrese: a posse do imóvel é transferida para o credor, que extrairá as utilidades dos frutos com os quais satisfará o seu crédito. 
Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem- -se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste código naquilo que não for incompatível com a legislação especial. 
As leis especiais referidas pelo artigo são: 
• Propriedade Fiduciária Imobiliária: Lei n. 9.514/1997. 
• Propriedade Fiduciária Mobiliária de Bens Fungíveis: Lei n. 4.728/1965. 
Sujeitos: Qualquer PF ou PJ pode ser credor ou devedor de uma relação jurídica obrigacional que seja garantida por um objeto sob o qual foi instituída uma propriedade fiduciária.
Além disse, o CC prevê a possibilidade de sub-rogação:
Art. 1.368. O terceiro, interessado ou não, que pagar a dívida, se sub-rogará de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária. 
A sub-rogação nada mais é do que um meio indireto de adimplemento em que um terceiro pagador da dívida ou prestação substitui o credor primitivo, tendo direito a todas as garantias e privilégios cabíveis a ele, tratando-se de um efeito do próprio pagamento.
Obs.: o terceiro não interessado, o qual não possui nenhum vínculo com a relação jurídica obrigacional não se sub-roga nos direitos do credor (conforme art. 305), possuindo então o mero direito de reembolso. Existem duas exceções em que o terceiro (mesmo não interessado), ao efetuar o pagamento, será sub-rogado: 
• Sub-rogação convencional (art. 347); 
• Propriedade fiduciária (art. 1.368). 
Constituição da Propriedade Fiduciária
Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. 
§ 1º Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo- -se a anotação no certificado de registro. 
- Título deve ser submetido a registro efetuado no Cartório de Títulos e Documentos;
- Jurisprudência. Admite suficiente o registro da propriedade fiduciária no certificado de registro do veículo.
Características da Propriedade Fiduciária
1 – Desdobramento da Posse (art. 1197 do CC)
Obs. Embora o devedor transfira a propriedade para o credor com a finalidade de garantia, além da propriedade, o credor recebe a posse indireta, o que é possível (conforme Teoria de Lhering) enquanto o devedor dispor de posse direta. A relevância do desdobramento possessório é que ambos (tanto devedor quanto credor) podem, na condição de possuidores, defender a posse por meio dos interditos possessórios contra terceiros que eventualmente pretendam violar o direito de posse além de aplicar sua condição um contra o outro, durante a relação jurídica ou mediante seu término e os resultados aplicáveis.
Art. 1.361. § 2º com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.
2 – Responsabilidade pelos riscos
o risco do perecimento e da deterioração está atribuído ao devedor.
Art. 1.363. Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco (garantia), pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário: 
I – a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza; 
II – a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento. 
3. Constituto possessório e tradição “brevi manu”.
quando o devedor transfere para o credor a propriedade, no mundo fático não ocorrem mudanças significativas, enquanto no mundo jurídico o devedor que era proprietário mantém sua posse não mais nessa condição, mas sim em função da relação jurídica com o credor, alterando-se o fundamento da posse. 
4. Resolúvel (art. 1.359): A propriedade fiduciária é considerada resolúvel.
Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
5. Afetação patrimonial:
: a propriedade fiduciária é um patrimônio de afetação, o que provém diversas vantagens para a própria garantia, como o fato de o credor ser o proprietário e não assumir o risco de perecimento e deterioração, o devedor ser o possuidor das obrigações de depositário (conservar a coisa etc.), a propriedade ser resolúvel, além de ser considerado um patrimônio de afetação, que é um patrimônio destacado do patrimônio geral e destinado a uma finalidade específica.
Em suma,