Trabalho Davidson Fundamentos de Finança AV2

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UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA
SUPERIOR DE TECNOLOGIA EM GESTÃO COMERCIAL
DAVIDSON RODRIGUES DO CARMO
FUNDAMENTOS DE FINANÇAS
SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA
RIO DE JANEIRO – RJ
2023
APLICAÇÃO PRÁTICA: SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA
Situação problema:
A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, especializada em móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma nova filial, no Bairro do Itaigara em Salvador. Neste sentido a empresa tomará duas ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma consultora para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Neste sentido, fará algumas simulações.
Simulação 1:
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, a uma taxa de juros de 5% ao mês.
Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de R$30.000,00 como Entrada.
Saldo Principal: R$ 300.000,00
Juros: 10% a.a = 0,833% a.m
Método PRICE: Sistema de amortização francês o valor das parcelas é fixo, com juros compensatórios descrente e os valores de amortização em modo crescente. Iniciamos determinando os valores das parcelas:
Calculadora HP 12C
F = FIN
25 = N
0,833 = i
300.000,00 = PV
PMT
Valor da Parcela = R$13.342,57
Detalhamento da tabela PRICE:
	Mês
	Saldo inicial
	Juros
	Prestação
	Amortização
	Saldo final
	0
	300.000,00
	0
	0
	0
	300.000,00
	1
	300.000,00
	2.499,00
	-13.342,57
	-10.843,57
	289.156,43
	2
	289.156,43
	2.408,67
	-13.342,57
	-10.933,90
	278.222,53
	3
	278.222,53
	2.317,59
	-13.342,57
	-11.024,98
	267.197,55
	4
	267.197,55
	2.225,76
	-13.342,57
	-11.116,81
	256.080,74
	5
	256.080,74
	2.133,15
	-13.342,57
	-11.209,42
	244.871,32
	6
	244.871,32
	2.039,78
	-13.342,57
	-11.302,79
	233.568,53
	7
	233.568,53
	1.945,63
	-13.342,57
	-11.396,94
	222.171,59
	8
	222.171,59
	1.850,69
	-13.342,57
	-11.491,88
	210.679,71
	9
	210.679,71
	1.754,96
	-13.342,57
	-11.587,61
	199.092,10
	10
	199.092,10
	1.658,44
	-13.342,57
	-11.684,13
	187.407,97
	11
	187.407,97
	1.561,11
	-13.342,57
	-11.781,46
	175.626,51
	12
	175.626,51
	1.462,97
	-13.342,57
	-11.879,60
	163.746,91
	13
	163.746,91
	1.364,01
	-13.342,57
	-11.978,56
	151,768,35
	14
	151.768,35
	1.264,23
	-13.342,57
	-12.078,34
	139.690,01
	15
	139.690,01
	1.163,62
	-13.342,57
	-12.178,95
	127.511,06
	16
	127.511,06
	1.062,17
	-13.342,57
	-12.280,40
	115.230,66
	17
	115.230,66
	959,87
	-13.342,57
	-12.382,70
	102.847,96
	18
	102.847,96
	856,72
	-13.342,57
	-12.485,85
	90.362,11
	19
	90.362,11
	752,72
	-13.342,57
	-12.589,85
	77.772,26
	20
	77.772,26
	647,84
	-13.342,57
	-12.694,73
	65.077,53
	21
	65.077,53
	542,1
	-13.342,57
	-12.800,47
	52.277,06
	22
	52.277,06
	435,47
	-13.342,57
	-12.907,10
	39.369,96
	23
	39.369,96
	327,95
	-13.342,57
	-13014,62
	26.355,34
	24
	26.355,34
	219,54
	-13.342,57
	-13.123,03
	13.232,31
	25
	13.232,31
	110,22
	-13.342,57
	-13.232,34
	0
Método SAC:
No sistema de amortização constante (ou SAC), o valor principal será pago em parcelas decrescentes e com juros também decrescentes, porém com quotas de amortização iguais ao longo do contrato. Calcula-se o valor destas quotas constantes com a seguinte fórmula:
Amortização = PV/N
Sendo:
PV = Valor Financiado
N = Número de Parcelas
Amortização = R$ 300.000,00 / 25 
Amortização = R$ 12.000,00
Tabela detalhada incluindo os juros e o valor da amortização.
	Mês
	Saldo inicial
	Juros
	Prestação
	Amortização
	Saldo final
	0
	300.000,00
	0
	0
	0
	300.000,00
	1
	300.000,00
	2.499,00
	-14.499,00
	-12.000,00
	288.000,00
	2
	288.000,00
	2.399,04
	-14.399,04
	-12.000,00
	276.000,00
	3
	276.000,00
	2.299,08
	-14.299,08
	-12.000,00
	264.000,00
	4
	264.000,00
	2.199,12
	-14.199,12
	-12.000,00
	252.000,00
	5
	252.000,00
	2.099,16
	-14.099,16
	-12.000,00
	240.000,00
	6
	240.000,00
	1.999,20
	-13.999,20
	-12.000,00
	228.000,00
	7
	228.000,00
	1.899,24
	-13.899,24
	-12.000,00
	216.000,00
	8
	216.000,00
	1.799,28
	-13.799,28
	-12.000,00
	204.000,00
	9
	204.000,00
	1.699,32
	-13.699,32
	-12.000,00
	192.000,00
	10
	192.000,00
	1.599,36
	-13.599,36
	-12.000,00
	180.000,00
	11
	180.000,00
	1.499,40
	-13.499,40
	-12.000,00
	168.000.00
	12
	168.000,00
	1.399,44
	-13.399,44
	-12.000,00
	156.000,00
	13
	156.000,00
	1.299,48
	-13.299,48
	-12.000,00
	144.000,00
	14
	144.000,00
	1.199,52
	-13.199,52
	-12.000,00
	132.000,00
	15
	132.000,00
	1.099,56
	-13.099,56
	-12.000,00
	120.000,00
	16
	120.000,00
	999.60
	-12.999,60
	-12.000,00
	108.000,00
	17
	108.000,00
	899,64
	-12.899,64
	-12.000,00
	96.000,00
	18
	96.000,00
	799,68
	-12.799,68
	-12.000,00
	84.000,00
	19
	84.000,00
	699,72
	-12.699,72
	-12.000,00
	72.000,00
	20
	72.000,00
	599,76
	-12.599,76
	-12.000,00
	60.000,00
	21
	60.000,00
	499,8
	-12.499,80
	-12.000,00
	48.000,00
	22
	48.000,00
	399,84
	-12.399,84
	-12.000,00
	36.000,00
	23
	36.000,00
	299,88
	-12.299,88
	-12.000,00
	24.000,00
	24
	24.000,00
	199,92
	-12.199,92
	-12.000,00
	12.000,00
	25
	12.000,00
	99,96
	-12.099,96
	-12.000,00
	0
Simulação 2:
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora.
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel.
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Receita Esperada
	 
	350.000,00
	350.000,00
	300.000,00
	400.000,00
	Custos Fixos e Variáveis
	 
	100.000,00
	100.000,00
	90.000,00
	120.000,00
	Lucro antes dos Impostos
	 
	 
	 
	 
	 
	IR e CS (32,8%)
	 
	 
	 
	 
	 
	Investimento
	 
	 
	 
	 
	 
	Fluxo de Caixa Livre - FCL
	 
	 
	 
	 
	 
Assim, a partir do Fluxo de Caixa, a empresa consultora deverá calcular os indicadores VPL, TIR e Payback, realizando uma análise da viabilidade financeira do projeto.
Resposta Simulação 2: 
Investimento: R$ 380.000,00
Taxa: 10% a.a
IR e CS: 32,8% ou 0,328
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Receita esperada
	 
	350.000,00
	350.000,00
	300.000,00
	400.000,00
	Custos fixos e variáveis
	 
	100.000,00
	100.000,00
	90.000,00
	120.000,00
	Lucro antes dos impostos
	 
	250.000,00
	250.000,00
	210.000,00
	280.000,00
	IR e CS (32,8%)
	 
	114.800,00
	114.800,00
	98.400,00
	131.200,00
	Investimento
	-380.000,00
	-244.800,00
	-109.600,00
	2.000,00
	150.800,00
	Fluxo de caixa livre (FCL)
	 
	135.200,00
	135.200,00
	111.600,00
	148.800,00
	
	
	
	
	
	
Fluxo de caixa livre = FLC
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Fluxo de caixa livre (FCL)
	 
	135.200,00
	135.200,00
	111.600,00
	148.800,00
Indicadores Payback: 
	ANO
	FLUXO (FCL)
	SOMATÓRIO
	N0
	-380.000,00
	-380.000,00
	N1
	135.200,00
	-244.800,00
	N2
	135.200,00
	-109.600,00
	N3
	111.600,00
	2.000,00
	N4
	148.800,00
	150.800,00
Concluo que, Payback é igual a 3 (no terceiro período o valor do investimento retorna para o investidor).
Taxa de atratividade Payback: Observamos que existe um método de Payback Descontado. O valor da taxa é identificar utilizando as fórmulas abaixo
1) FCL1 / (1 + i) = Período 1
2) FCL2 / (1 + i) = Período 2
3) FCLn / (1 + i) n = Período 3
FCL = valor do fluxo de caixa livre
I = Taxa de atratividade
Taxa: 10% a.a
Utilizando as fórmulas acima e considerando 10% ou 0,1 teremos os seguintes resultados:
R$ 135.200,00 / (1 + 0,1) = R$ 122.909.09
R$ 135.200,00 / (1 + 0,1) ^2 = R$ 111.735,54
R$ 111.600,00 / (1 + 0,1)3 = 83.846,73
R$ 148.800,00 / (1 + 0,1)4 = 101.639,34
Quando aplicado o Payback descontado, a tabela desenvolve os seguintes resultados:
	ANO
	FLUXO (FCL)
	PV
	SOMATÓRIO
	N0
	-380.000,00
	-380.000,00
	-380.000,00N1
	135.200,00
	122.909,09
	-257.090,91
	N2
	135.200,00
	111.735,54
	-145.355,37
	N3
	111.600,00
	83.846,73
	-61.508,64
	N4
	148.800,00
	101.639,34
	40.130,70
Conforme observado na tabela acima, no ano 4 o valor somatório se torna positivo quando no período de Payback descontado.
VPL = Valor presente líquido 
Com a definição dos valores de FCL por ano e a taxa de atratividade é possível determinar o VPL. Com VPL é possível em cima do fluxo de caixa determinar os descontos de todos os anos ao período inicial, desde o zero. Podemos ter a certeza se o investimento é seguro.
Utilizando as fórmulas abaixo:
VPL = -I +(FCF1 / [1 + i]) ² + [FCF2 / (1 + i) ²] + [FCFn / (1 + i) ^n] 
I = Investimento inicial
FCF1
FCF2 = Fluxo de caixa líquido 
FCFN
Taxa de desconto = 1,2 e n i 
VLP = - R$ 380.000,00 + R$ 122.909,09 + R$ 111.735,54 + R$ 83.846,73 + 101.639.34
VLP = R$ 40.130.70
· Com valor positivo podemos considerar como um investimento seguro.
TIR = Taxa interna de retorno
Para aplicar o método TRI devemos ter o valor do VLP para determinar as taxas no fluxo de caixa nos períodos determinados, observando sempre o FCL.
Utilizando a fórmula abaixo, podemos visualizar os seguintes resultados.
VLP = -I +(FCF1 / [1 + TIR]) + [FCF2 / (1 + TIR) ²] + [FCFn / (1 + TIR) ^n] = 0
Podemos calcular também pela HP 12C para obter os valores mais simplificados:
f = FIN
R$ 380.000,00 CHS g 
CFO R$ 135.200,00 g
CFJ R$ 135.200,00 g
CFJ R$ 111.600,00 g
CFJ R$ 148.800,00 g CFC 4 n
Com 0,1 i f IRR, Chegaremos na resposta de R$ 14.772
Sendo o TIR = 14,77% valor maior que a taxa de atratividade. Isso torna o investimento positivo.
Conclusão:
Simulação 1: A utilização do método PRICE se torna mais viável, com base nos valores de juros do método SAC.
Simulação 2: Foi identificado que o período de payback se concretizará no ano 3 na modalidade payback simples. Observando a taxa de atratividade no ano 4 teremos o período de payback descontado. Já nos métodos de VLP e TIR conseguimos observar valores maiores que a taxa de atratividade, o que torna o investimento seguro e viável.
Referências:
https://sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/ufs/pr/artigos/viabilidade-financeira,4e8ccd18a819d610VgnVCM1000004c00210aRCRD Viabilidade Financeira;
https://mundoeducacao.uol.com.br/matematica/tabela-price.htm Tabela Price
https://master.clear.com.br/amortizacao/ Amortização: O que é e quais os tipos mais comuns;
https://www.youtube.com/watch?v=kj45scPOpmI
https://www.youtube.com/watch?v=TH4sqhQ4o-c
https://www.youtube.com/watch?v=fC8uGIgySJY
https://www.youtube.com/watch?v=SDDd9bILNVQ
Classificação: Interno