eBook - Regularizacao de Imovel Lucrativa - Leila Brito v2 pdf

Engenharia Civil

•

ESTÁCIO

Rafael Frazão Miranda

10/09/2023

Esta é uma pré-visualização de arquivo. Entre para ver o arquivo original

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito

REGULARIZAÇÃO
DE IMÓVEL
LUCRATIVA

Leila Brito
Engenheira e Especialista

iii

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
© Copyright 2021 por Leila Brito - Todos os direitos reservados.
Não é legalmente permitido reproduzir, duplicar ou transmitir qualquer parte deste
documento em meios eletrônicos ou impressos. A gravação desta publicação é
estritamente proibida.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
Sobre a autora

Meu nome é Leila Brito, sou engenheira civil, graduada pela PUC Campinas em
2012 e pós-graduada em 2015 pela Unicamp em projeto de estrutural de concreto
armado.
Antes de iniciar minha vida de empreendedora, trabalhei 5 anos na Secretaria
de Obras da Prefeitura do Município de Monte Mor, no interior de São Paulo e lá eu
tive meu primeiro contato com os trâmites burocráticos para regularização e
aprovação de projetos. Então, meu primeiro com contato com esta área foi pelo lado
de quem avalia e aprova.
Atualmente exerço a engenharia através da empresa “Há Solução”
especializada na elaboração e aprovação de projetos residenciais e comerciais, junto
a prefeituras, cartórios e corpo de bombeiros.
Também sou professora, mentora e palestrante. Por isto, frequentemente sou
convidada para participação em congressos e ministrar palestras sobre
empreendedorismo na área da Construção Civil. Tenho paixão em ensinar o que sei
e encontrei na minha experiência em Regularização de Imóveis uma maneira de
compartilhar com outros profissionais da área da construção civil (engenheiros,
arquitetos, técnicos, tecnólogos e estudantes) a entrarem neste mercado que possui
grandes oportunidades de negócios e escassez de profissionais especializados.
Sabe como eu comecei a trabalhar com regularização de imóveis? Listei a seguir
os motivos que me levaram a especializar neste assunto:
 Recém-formada;
 Inexperiente, com medo de começar e errar;
 Insegura
 Sem dinheiro para comprar software;
 Sem escritório físico;
 Sem CNPJ;
 Buscando uma forma para ganhar dinheiro com meu diploma;
Por que eu comecei a trabalhar com a Regularização de imóvel?
 Minha experiência na Prefeitura, conhecendo os trâmites internos;

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
 Baixo nível de responsabilidade técnica, se comparado a uma construção
nova;
 Muitas vezes a construção já está pronta e não envolve execução da
obra;
 Altíssimo número de obras irregulares no Brasil;
 A maioria os projetos possuem baixa complexidade;
 Processo rápido para concluir e com ótimo retorno financeiro.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
INTRUDUÇÃO

Estou muito feliz por ter você aqui comigo. Para iniciarmos te convido a fazer
uma rápida reflexão sobre Regularização do Imóvel. Aposto que você consegue
pensar rapidamente em pelo menos três pessoas que possuem um imóvel com algum
tipo de irregularidade e que podem precisar deste tipo de serviço.
A notícia a seguir publicado no Correio Braziliense em dezembro de 2019
reforça o que estou te dizendo e coloca alguns dados interessantes sobre o tema:

Matéria disponível na íntegra em: https://bit.ly/38PKnpG

Atualmente, o Ministério do Desenvolvimento Regional estima que cerca de
50% dos 60 milhões de domicílios urbanos no país, não possuem documentação
regular.
Os números não mentem e estes dados dão uma ideia clara sobre o tamanho
deste mercado e a quantidade de oportunidades existentes para profissionais
especializados neste ramo. Ainda, a recente Resolução 64\2020 que visa facilitar os
procedimentos de regularização e aprovação de obras tende a aumentar ainda mais
a atual demanda.

vii

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
ÍNDICE

Sobre a autora ........................................................................................................................................... iv
INTRUDUÇÃO ............................................................................................................................................ vi

PARTE I – COMO TRABALHAR COM REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS ................................................. 1
1. Regularização Imobiliária ............................................................................................................ 2
1.1. O Mercado de Regularização Imobiliária ............................................................................. 2
1.2. Qual Profissional Pode Regularizar um Imóvel .................................................................. 3
1.3. Responsável Técnico da Obra x Responsável Técnico de Regularização de imóvel ... 3
2. Primeiros Passos para Regularizar um Imóvel ....................................................................... 5
MODELO DE LAUDO DE VISTORIA ....................................................................... 12
3. Regularização de Imóvel Sem Edificação ............................................................................... 27
3.1. Compra e venda de imóveis irregulares: ........................................................................... 27
3.2. Medição .................................................................................................................................... 28
3.3. Atividade na Prefeitura .......................................................................................................... 28
3.4. Atividade no Cartório ............................................................................................................. 29
4. Iniciar uma obra do zero ........................................................................................................... 30
5. Regularização de Imóvel Com Edificação ............................................................................... 31
5.1. Quais documentos são necessários? ................................................................................. 32
5.2. Quais os projetos são necessários? .................................................................................... 32
5.3. Checklist para aprovar o projeto de regularização de imóvel com edificação na
Prefeitura? ............................................................................................................................................. 32
6. Elaboração do Projeto para Prefeitura ................................................................................... 34
6.1. Por onde começar? ................................................................................................................ 34
6.2. Projeto arquitetônico ou Projeto de Prefeitura ................................................................ 35
6.3. Alvará da construção ............................................................................................................. 36
6.4. Certificado de Habite-se ou Conclusão de obra ............................................................... 36
6.5. Receita Federal ........................................................................................................................ 37
6.6. Averbação de Cartório ........................................................................................................... 37
7. Legislação Municipal .................................................................................................................. 38
7.1. Plano Diretor ........................................................................................................................... 38

viii

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
7.2. Lei de uso e ocupação do solo (LUOS) ............................................................................... 38
7.3. Zoneamento ............................................................................................................................
39
7.4. Código de obras ...................................................................................................................... 39
7.5. Escolha do lote: ....................................................................................................................... 40
8. Índices para licenciamento urbanístico.................................................................................. 42
8.1. Taxa de ocupação ................................................................................................................... 42
8.2. Coeficiente de aproveitamento ........................................................................................... 42
8.3. Coeficiente de permeabilidade ............................................................................................ 42
8.4. Afastamentos ou recuos mínimos ...................................................................................... 43
8.5. Número de vagas para garagem ......................................................................................... 43
8.6. Passeio público ....................................................................................................................... 43

PARTE II – EMPREENDEDORISMO EM REGULARIZAÇÃO .............................................................. 44
2. Primeiros passos para abrir sua empresa ............................................................................. 44
2.1. Registro no conselho de classe ............................................................................................ 45
2.2. Inscrição municipal ................................................................................................................ 45
2.3. Abrir ou não o seu escritório na construção civil? ........................................................... 45
2.4. Contabilidade e Consultoria jurídica .................................................................................. 46
2.5. Planejamento estratégico e financeiro .............................................................................. 46
2.6. Estudo da localização ............................................................................................................ 47

PARTE III – COMO VENDER REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS .......................................................... 48

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
PARTE I – COMO TRABALHAR COM
REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

Primeiramente é importante esclarecer sobre a formação de quem pode fazer
regularização de imóveis. Basicamente profissionais formados em engenharias,
arquitetura, técnico e tecnólogos em edificação podem assinar projetos de
Regularização de imóvel.
Já os estudantes dessas áreas podem iniciar como projetista ou estagiários,
sempre monitorado por um profissional habilitado que irá assinar a regularização e
será o responsável técnico pela Vistoria e Laudos Técnicos do imóvel.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
1. Regularização Imobiliária

Grande parte dos terrenos irregulares são comercializados por preços abaixo
do mercado, normalmente de forma facilitada através de um contrato no Cartório
de Registro de Notas, sem a Escritura Pública e o registro na Matrícula.
Essa situação pode acarretar sérias consequências para o proprietário uma
vez que legalmente, apesar de ter a posse do imóvel, não é o proprietário legal.
Entre as complicações, o proprietário de um terreno irregular, entre outros
impedimentos não possuem o direito de:
 Vender;
 Alugar;
 Construir;
 Doar;
 Incluir na partilha de inventário;
Por este motivo, as instituições financeiras não aprovam financiamento para
compra de qualquer imóvel irregular junto à Prefeitura ou Cartório.
Imagina o caso de um terreno que foi comercializado sem os documentos
legais que comprovam a venda e o proprietário “legal” daquele local sofrer um
processo judicial, é possível que este imóvel seja tomado pela Justiça para quitação
de dívidas e um belo dia, chegar alguém reivindicando a posse. O profissional que
resolverá neste caso é um advogado, que baseado nas Leis vigentes, fará o processo
de comprovação de propriedade e caberá a nós contribuir com documentos técnicos
necessários.

1.1. O Mercado de Regularização Imobiliária

Desde que me especializei na área de regularização de imóvel, praticamente
99% dos clientes que me procuram, possuem duas grandes motivações:
 Necessidade – Para atender a legislação vigente e ficar quites com a Lei,
suprir as exigências e procedimentos do Cartório de Registro de Imóveis. E

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
para poder fazer as movimentações legais ou transações comerciais com o
imóvel, até então impedidas por causa da ilegalidade.
 Conscientização – Para contribuir com a melhoria dos sistemas de
controle por parte dos órgãos públicos favorecendo a valorização do imóvel
e, como um todo, do município.
Entretanto, muitos proprietários ainda esbarram na dificuldade em obter
informações e acompanhamento do processo de legalização de forma correta.

1.2. Qual Profissional Pode Regularizar um Imóvel
Para iniciar o processo de Regularização o profissional precisa ser:
 Inscrito pela Prefeitura Municipal para pagar o ISSQN, que dará o direito
legal de exercer atividade como profissional liberal ou jurídico;
 Credenciado pelo CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil),
CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado) ou CFT
(Conselho Federal dos Técnicos industriais);
Além de orientar quanto às informações básicas sobre o loteamento, esse
profissional garantirá mais rapidez no processo burocrático da regularização e
agilizará tanto os prazos para a aprovação do projeto, quanto a obtenção de
documentos como o Certificado de Habite-se.

1.3. Responsável Técnico da Obra x Responsável Técnico
de Regularização de imóvel
Podemos dizer com tranquilidade que o profissional que trabalha com
regularização tem o trabalho menos complexo do que os que fazem
acompanhamento e execução de obras. E não podemos dizer que o faturamento é
menor, uma vez que regularização é mais rápida e mais rentável.
Imagina uma situação na qual você trabalha 10 meses na execução de uma
obra, com o orçamento total de R$500.000,00. Se você cobrar a porcentagem média
de 8%, terá um faturamento mensal de R$4.000,00. Sendo que irá trabalhar com
outras pessoas, como equipe de mão de obra, fornecedores e outros que te tomarão
boa parte do tempo. No máximo conseguirá acompanhar 03 obras por vez devido à
alta complexidade que terá para coordenar a execução, fiscalizar se os projetos

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
estão sendo obedecidos, todo o controle de qualidade da obra e outros fatores que
vão depender do tamanho da construção.
Agora imagina outra situação, na qual você faz a documentação para uma
obra que irá iniciar, ou para uma edificação existente ou para um lote. Nos três casos
você demandará bem menos tempo do que a execução da obra, podemos colocar,
em média, 03 meses para fazer todos os projetos e documentações que serão
entregues para Prefeituras e Cartórios. Considerando o valor mínimo de mercado
de R$2.000,00 por projeto e que você terá mais tempo para atender vários clientes
no mesmo mês, vamos colocar 06 regularizações com o total faturado de
R$12.000,00.
Ainda consigo colocar mais argumentos positivos para elaboração de projetos,
como o fato de você poder trabalhar do conforto da sua casa, sem precisar ficar no
sol, ou investindo dinheiro com a logística de passar os dias visitando obras e não
precisará ter funcionários no começo, uma vez que poderá fazer os seus próprios
projetos.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
2. Primeiros Passos
para Regularizar um Imóvel

Consulte a Secretaria de Planejamento de obras e/ou Urbanismo da cidade
que vai trabalhar:
Um passo muito importante é verificar diretamente com a Prefeitura se o
imóvel, independente se tem edificação em construção ou finalizada, se encaixa nos
parâmetros urbanísticos necessários para a regularização, que são determinados
pela legislação do município. Essa verificação é extremamente necessária para que
a propriedade não seja considerada ilegal.

2.1. Definição de Imóvel
É muito comum as pessoas confundirem lote e terreno, pensando que são as
mesmas coisas. Uma boa forma de diferenciar é ter em mente que o lote é uma
divisão do terreno, e que um conjunto de lotes forma uma quadra. Terreno é um
grande pedaço de terra, urbano ou rural, reservado para a construção de imóveis.
Após a divisão de um terreno, segundo a Lei (art. 4º, inciso II, da Lei Federal
6766/79), estabelece que a fração mínima para loteamento ou desmembramento é
de 125,00 m², com um mínimo de 5 metros de frente, o qual 5% deve ser reservado
para obras públicas, 20% para lazer e 10% para uso de sistema de calçadas, ruas e
avenidas.
Ainda, a mesma Lei abre espaço para a legislação municipal ou estadual dispor
sobre o assunto, conforme prevê a Constituição Federal no que diz respeito à
competência do município para alterar estas regras sobre o tamanho mínimo dos
lotes (art. 30, VIII).
Portanto, ainda se sua legislação municipal ou de seu Estado, não tiverem Leis
específicas sobre quanto a área mínima de lotes, a legislação federal deverá ser
seguida.
O primeiro passo para a regularização de um imóvel é identificar a
propriedade do lote ou terreno.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
2.2. Comprovação de Propriedade
Para a Regularização de imóvel e averbação em Cartório de Registro de
Imóveis é necessário a apresentação da Matrícula. O proprietário pode ter outros
documentos que comprovem a compra do referido imóvel, contudo, a Matrícula é o
documento oficial inquestionável que comprova a o direito à propriedade.
No processo de transferência de um imóvel, os documentos são utilizados na
seguinte ordem:
 Elaboração e assinatura do contrato de compra e venda (não
obrigatório);
 Escritura pública de compra e venda;
 Registro da Escritura na Matrícula do imóvel.

2.2.1. Matrícula de Registro de Imóvel
A Matrícula de Registro de Imóvel é o documento que prova que uma pessoa,
é de fato, proprietária do imóvel nela especificado. Este é o documento mais
importante exigido por financeiras e bancos para financiamento imobiliário.
É errado reconhecer o Contrato de Compra e Venda ou a Escritura Pública
como sinônimo de transferência do imóvel. Ambos são importantes, porém não
comprovam a propriedade.
Tanto a Escritura Pública do imóvel quanto a Matrícula, são documentos
relativos à compra de um imóvel e que possuem suas particularidades, por isso, é
de extrema importância não os confundir para garantir a ausência de problemas
futuros.
O mais importante é o que consta na Matrícula do Cartório de Registro de
Imóveis.

2.2.2. Escritura Pública

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
A escritura pública é considerada no Brasil título executivo extrajudicial, é a
forma escrita de um ato jurídico. É lavrada por um tabelião, no Cartório de Notas,
na intenção de veicular a conservação e publicidade das manifestações de vontade
que originam negócios jurídicos ou atos jurídicos sentido estrito.
Escritura Pública para a venda e compra pode ser um documento que
formaliza as condições do negócio entre o vendedor e comprador, ou seja, falando
informalmente, para a regularização do imóvel, terá a função de dar suporte para
ser feito o registro na Matrícula do Imóvel.
Por outro lado, é na Matrícula do imóvel que a propriedade do bem será
assegurada e não na Escritura. Logo não basta ter a “Escritura da casa” ou “Escritura
do terreno”, é necessário ter o Registro do seu nome na Matrícula do imóvel.
Importante: O registro da Escritura Pública na Matrícula é o que transfere
efetivamente a propriedade do bem e a partir da averbação que podemos iniciar o
processo de regularização do imóvel.

2.2.3. Contrato de Compra e Venda
O Contrato de Compra e Venda de um imóvel serve para formalizar a
negociação do bem e apresentar as formas de pagamento, porém as
responsabilidades negociadas entre o comprador e o vendedor só terão valores legal
quando forem averbadas em Escritura Pública. Por esse motivo, o Contrato de
compra e venda é popularmente chamado de Contrato de Gaveta e não possui
valor comprobatório.
Ou seja, na prática, este documento não comprova propriedade e só com ele
não é possível fazer a regularização e tampouco aprovar um projeto para construção
de um imóvel.

2.2.4. Usucapião
O processo da Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade através
da posse, ou a partir de seu uso exclusivo por um determinado período. A origem
dessa palavra vem da união de duas expressões do latim, usu e capere, que pode
ser traduzido como “tomar pelo uso”.
https://pt.wikipedia.org/wiki/Ato_jur%C3%ADdico

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
O Código Civil de 1916 exigia para que o processo da usucapião fosse aceito
era necessário comprovar a posse por 20 anos. Depois passou o prazo para a
usucapião extraordinária de 15 anos. Caso o bem seja utilizado como moradia
habitual ou para realização de obras ou serviços de caráter produtivo, esse prazo é
reduzido para 10 anos. Portanto, para determinar o prazo correto que uma pessoa
terá direito a Usucapião precisa ser investido, com um advogado, em qual situação
a comprovação de documentos será enquadrada.
A ação de Usucapião também pode ser aplicada para comprovar a
propriedade de um imóvel quando não se localiza o vendedor, desde que respeitado
os prazos condições descritos no Código Civil, artigos 1238 a 1242 e na Constituição
Federal, nos artigos 183 e 191.
Em linhas gerais, tem direito à usucapião aquele que:
 Utiliza o bem de forma exclusiva, como se fosse proprietário;
 Exerce a posse sem clandestinidade, precariedade ou uso de violência;
 A posse deve ser exercida de forma mansa, pacífica e contínua.
A usucapião é impossível em alguns casos, dos quais destaco abaixo:
 se o imóvel for público conforme disposto na Constituição Federal nos
artigos 183, parágrafo 3º e 191, parágrafo único;
 se o proprietário legal for casado com a pessoa que tem a posse;
 se o proprietário for incapaz, como os menores de dezesseis anos,
doentes ou portadores de deficiência mental;
 se o proprietário estiver ausente do país em razão de serviço público;
 se o possuidor ocupa o imóvel ou utiliza o bem sabendo que não é o
proprietário. Ex.: Contratual de aluguel, Empréstimo etc.;
Quem deseja adquirir a propriedade de um bem por usucapião deve reunir o
máximo de documentação para comprovar o tempo de exercício ininterrupto da
posse e os cuidados com a manutenção do bem ao longo dos anos.
Depois de selecionar os documentos, procure um escritório de advocacia
especializado em direito imobiliário para o ajuizamento da ação de usucapião. Os

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
advogados fornecerão toda a orientação necessária sobre os requisitos da
usucapião, aumentando, assim, as chances de êxito do pedido.
Como o profissional técnico da construção civil poderá trabalhar com essa
área? Desses documentos que os advogados precisarão entregar para firmar a ação,
alguns são feitos por nós, como por exemplo:
 Levantamento topográfico com coordenadas UTM;
 ART/ RRT/ TRT com o serviço de levantamento topográfico e projeto
arquitetônico;
 Planta baixa da edificação do lote;
 Implantação do lote com orientação da edificação;
 Cortes;
 Fachada;
 Quadro de área da edificação e do lote;
 E outros documentos que julgarem ser necessários para entenderem a
situação real do imóvel.
É praticamente um projeto completo de Prefeitura, variando para cada cidade
de acordo com as informações que o ajuizamento, Cartório e Prefeitura precisarão
interpretar em cada caso.
Sendo assim, eu prefiro fazer todos os documentos pertencentes a esse
checklist para evitar que o processo volte para correção por falta de documentos,
uma vez que sabemos que já é um trâmite demorado e burocrático.

2.2.5. Herança e Inventário
O falecimento não transforma o herdeiro em proprietário de um imóvel.
Enquanto não for finalizado o processo de inventário, o herdeiro possui "futuro
direito não exercido" sobre a herança. Portanto, o herdeiro precisa fazer o inventário
para então realizar a transferência e o averbação na Matrícula de Registro de
Imóveis.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
Entretanto, algumas Prefeituras permitem realizar o processo de
Regularização de um imóvel pelos herdeiros, desde que ele seja conduzido em nome
de um inventariante. Se você encontrar algum caso deste, verifique na Prefeitura
esta possibilidade. A vantagem deste tipo de processo é ter a documentação do
imóvel possibilitando a venda posterior por financiamento.
O processo de regularização de imóvel é comum como na maioria dos casos,
a única diferença é que terá no projeto, memorial, requerimento e responsabilidade
técnica o campo “inventariante” e “inventariado”, ao invés de proprietário.

2.3. Vistoria do Imóvel
O profissional técnico do processo de regularização deverá emitir um Laudo
de Vistoria. As Prefeituras costumam disponibilizar um modelo de Laudo a ser
incluído no processo. Mas mesmo que a Prefeitura não possua ou não exija esse
documento, ele é obrigatório e precisará ser arquivado pelo profissional técnico para
em casos de dúvidas poder comprovar o estado do imóvel na data da legalização.
O Laudo é feito pela avaliação da construção através de uma vistoria no local
para verificar as condições da estrutura e das instalações hidrossanitárias e elétricas,
se estão de acordo com as normas NBR sobre o tema.
Nesse Laudo será apresentado fotos com datas e o nome de cada cômodo
para comprovar que quando foi feita a documentação a edificação estava estável e
em condições legais de habitação.
É importante saber que ao assinar os laudos necessários e o projeto de
regularização, o profissional se torna responsável técnico por toda a construção. Por
isso, é tão importante ter o máximo de fotos com qualidade e se possível até vídeos
para se proteger. Já que se essa vir a cair ou apresentar algum problema estrutural
grave, mesmo não tendo feito a construção, passará a ser o responsável técnico
perante as autoridades e apenas o Laudo poderá te proteger.
Se for identificado alguma instabilidade como por exemplo, trincas, fissuras,
recalques ou deficiências nas instalações, é importante a contratação de um
profissional habilitado para indicar as manutenções necessárias

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
De acordo com a NBR 13752/96, Perícias de engenharia na construção civil, é
possível fazer essa vistoria a olho nu, sem precisar de equipamentos ou
especialização na área de perícia. Porém, se for constatado qualquer irregularidade
na edificação ela deverá ser classificada de acordo com a ABNT.
Em caso mais grave, como a classificação a partir do grau ll, deverá ser feito
um estudo mais aprofundado com a emissão de uma Avaliação, um plano de
reforma ou manutenção e a ART do profissional habilitado que fez o diagnóstico.
Nesse caso, não poderemos seguir com a regularização até que seja feita a
intervenção para melhoria da edificação. Normalmente, essa avaliação, que é mais
específica, precisará de equipamentos e um profissional habilitado na área de
Engenharia Diagnostica. Tudo deverá ser contrato pelo interessado na regularização
do imóvel.
Um profissional habilitado em engenharia diagnóstica pode emitir um laudo
utilizando equipamentos específicos e os conhecimentos necessários para uma
avaliação precisa sobre o que precisa ser corrigido. É indicado que este mesmo
profissional acompanhe a reforma e ao final emita um laudo se comprometendo
pelo serviço executado que pode ou não ser solicitado na prefeitura.
IMPORTANTE: Guarde uma cópia deste laudo, pois ele poderá ser necessário
para comprovar que você não foi o responsável pela correção do problema.
A regularização da documentação apenas poderá seguir quando a reforma for
finalizada, garantindo a segurança do imóvel.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
MODELO DE LAUDO DE VISTORIA

FOTOS COM DATA e o NOME DO CÔMODO

ATESTO que a edificação localizada à Rua/Av. XXXXXXXX, número XXX, Lote XXX, Quadra XXX,
Quarteirão XXX, loteamento XXXXXXXXXX, Bairro XXXXXXXX, através do Processo de
protocolo número XXXXXX, se encontra totalmente acabada em plenas condições de
habitabilidade, com barra impermeável nas áreas frias (cozinhas e banheiros), portas e
janelas vedadas e com a iluminação e ventilação mínimas necessárias sendo obedecidas,
com os acabamentos internos, externos, calçadas pública, local para correspondência
identificado, coberturas com calhas e condutores, instalações elétricas e hidrossanitárias de
acordo com os padrões da ABNT, tendo entrada de água potável, saída exclusiva para esgoto
e separadamente para a água pluvial, Viela Sanitária (se existente) desobstruída e com as
instalações dentro do exigido pela municipalidade, em pleno funcionamento e dentro do
padrão ABNT e Normas Técnicas vigentes. Atesto ainda, que todas as exigências da
legalização municipal, referendadas no projeto para aprovação e solicitação do Alvará de
construção, foram atendidas.

CIDADE, DATA E ANO.

_________________________________ ___________________________________

Proprietário
Nome Completo
CPF
Responsável Técnico
Nome Completo
Profissão
CREA
ART/RRT/TRT

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
2.4. Estudo de Viabilidade do Lote
O ponto de partida para identificar se é viável ou não iniciar o processo de
regularização desse imóvel, ou seja, a viabilidade. Ainda nessa fase é feito todo o
estudo de quais serão as melhores estratégias para garantir uma entrega mais
assertiva, envolvendo o tempo de cada trâmite e parte financeira que o proprietário
precisará investir para chegar na conclusão e averbação do imóvel em Cartório.
Sem nenhum custo para o possível cliente que entrou em contato com você
solicitando um orçamento, será feita a primeira vistoria do imóvel. Nessa fase não
será necessário tirar fotos e nem fazer vídeos, uma vez que o objetivo é estudar o
local para saber se será possível fazer a documentação ser aprovada na Prefeitura.
Checklist das tarefas para vistoria:
 Solicitar os documentos e verificar se existe a Matrícula do imóvel no
nome do atual proprietário;
 Identificar se existe dívidas na Prefeitura solicitando a Certidão Negativa
de Débito, que pode ser emitida pelo site ou no balcão de atendimento.
 Analisar as medidas da edificação para saber se estão enquadradas nos
índices de parâmetros urbanísticos. Como por exemplo os recuos, taxa
de ocupação máxima, garagem coberta e outros.
 Verificar se a estrutura está saudável e se não apresenta nenhuma
patologia.
 Verificar se as instalações elétricas e hidrossanitárias estão de acordo
com o padrão ABNT.
Somente com essas informações você será capaz de dizer se é ou não possível
fazer a regularização e qual o custo que ela terá. Então, o próximo passo é passar a
proposta e fechar contrato para iniciar o serviço.

2.5. Proposta de serviços prestados

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
Tão
importante quanto saber fazer projetos e saber mostrar para os possíveis
clientes que eles estão contratando profissionais qualificados. Então, essa é a sua
primeira oportunidade para arrasar e conquistar os clientes.
Elabore uma proposta com a logomarca da sua empresa, mas seja breve, não
faça algo com muitas páginas e termos técnicos, porque além de ser cansativo a
leitura fará com que o cliente não se conecte com a mensagem que de fato quer
passar e acabe desistindo do seu serviço.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
PROPOSTA DE SERVIÇO DE
REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL

Ao
Nome do Cliente
Ref.: Regularização Residencial / Elaboração de projeto arquitetônico para aprovação
na Prefeitura
Tipo de Imóvel: [Residencial Unifamiliar/Multifamiliar/Comercial/Mista]
Prezado(a),
Em atenção à solicitação de V.S., segue proposta para o processo de
regularização de imóvel [Residencial Unifamiliar/ Multifamiliar/ Comercial/
Mista] na Prefeitura [Município], para o imóvel localizado na Rua [xx], Nº [xx],
Bairro [xx], na cidade de [xx] no Estado de [xx].
1. SERVIÇOS INCLUÍDOS NESTE ORÇAMENTO
O presente orçamento contempla a realização dos seguintes serviços:
 Projeto da Edificação existente (se houver) para aprovação em
Prefeitura de acordo com as Normas as Leis;
 Apresentação do projeto para aprovação e emissão do Alvará de
Construção da edificação existente (se houver);
 Responsabilidade técnica para o serviço de REGULARIZAÇÃO DE
IMÓVEL;

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
2. SERVIÇOS NÃO INCLUÍDOS NESTE ORÇAMENTO
 Pagamento de taxas para aprovação na Prefeitura;
 Pagamento da ART/RRT/TRT; (opcional)
 Impressões dos projetos; (opcional)
 Acompanhamento da emissão do Habite-se na Receita Federal;
 Execução, elaboração de projeto e acompanhamento de reformas
necessárias para a aprovação;
 Projeto de alteração da edificação ou expansão da edificação;
 Acompanhamento da Vistoria do banco, em caso de financiamento;
 Acompanhamento do processo de aprovação de financiamento;
 Acompanhamento do processo no Cartório de Registo de imóvel;
 Alteração de projeto após a aprovação da Prefeitura;
3. PRAZO DE EXECUÇÃO
O prazo previsto para a aprovação do projeto é de 90 (noventa) dias contados
a partir da assinatura do contrato. Qualquer mudança no prazo, por motivos que
fogem da alçada, acarretará uma pré-avaliação de custos indiretos e fixos e será
analisada em conjunto com o contratante.
4. DOS VALORES
 Projeto Topográfico = R$ 500,00 (quinhentos reais);
 Projeto para Prefeitura = R$2.800,00 (Dois mil e oitocentos reais);
 Valor Total = R$ 3.300,00 (Três mil e trezentos reais);
3. FORMAS DE PAGAMENTO

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
 Á vista:.........R$3.300,00 (três mil e trezentos reais).
 Parcelado, da seguinte forma:
o Entrada de R$ 1.650,00 (um mil seiscentos e cinquenta reais);
o Quatro parcelas mensais de R$ 550,00 (quinhentos e cinta reais), com
vencimento no dia 10 de cada mês, sendo a primeira no dia xx de março;

Sem mais para o momento e à disposição para esclarecimento de dúvidas.

___________________________________

Cidade, xx de Setembro de 2020.

Nome Completo
Profissão

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
2.6. Condições Contratuais
Nada passa mais segurança e profissionalismo para o cliente do que uma
empresa que trabalha com tudo documentado e registrado em atas e contratos. Por
isso, para a elaboração do contrato você precisará de um escritório de advocacia,
uma vez que será redigido um documento personalizado que irá proteger
exclusivamente você e a sua empresa.
Pode ser feito um único contrato para cada tipo de serviço que for prestar no
seu escritório, dessa forma será feito a contratação do profissional apenas uma vez.
E sempre que precisar de alguma consultoria poderá fazer o pagamento individual
para o advogado.
Outra opção, mas vai exigir um pouco mais de recursos financeiros é a
contratação mensal de um profissional de Direito que irá te assessorar em tempo
integral.
Independe da alternativa escolhida você deverá se atentar em alguns pontos
que todos os contratos precisarão ter:
 Data de início e término;
 Todas as obrigações das duas partes, deixando claro que a qualquer
momento os órgãos competentes poderão exigir mais documentos do
que o mínimo obrigatório e o cliente ficará obrigada a te fornecer
correndo o risco de multa por descumprimento;
 A descrição exata do serviço que irá constar na sua responsabilidade
técnica;
 Todas as descrições exatas dos serviços que irá prestar, por exemplo,
pontuar o que é um projeto de prefeitura completo e o que contempla
nessa entrega;
 Condições de pagamento;
 Entre outras particularidades que seu advogado irá colocar para te
proteger judicialmente;

2.7. Estudo Topográfico

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
É obrigatório para iniciar todos os projetos de Prefeitura, seja para legalização,
aprovação para uma construção nova, reforma ou ampliação. Nele será informado
a situação real do lote ou terreno, bem como as coordenadas e os desníveis com
relação aos confrontantes.

2.8. Verificação dos dados técnicos
Só será possível realizar depois que a topografia estiver pronta, ou seja, depois
que o contrato já foi fechado e pago. Dessa forma, é necessário colocar uma cláusula
avisando que em caso das medidas reais do lote estejam diferentes das
apresentadas nos documentos legais, precisará adicionar um novo serviço e
honorários no contrato negociado.
Isso se deve ao fato de muito lotes e terrenos terem as medidas reais
divergentes das constantes em Matrícula de Registro de Imóvel e cadastro municipal,
como o IPTU.

2.8.1. Confronto da Ficha Técnica x Matrícula x Topografia
Ficha técnica é a que o lote possui dentro da Prefeitura, na qual é informada
todas as características do imóvel, como o Zoneamento, as medidas e a área que foi
cadastrado no município.
Dessa forma, é comum encontrarmos situações, na qual o cadastro da
Prefeitura não confere com a Matrícula do Cartório, que também não confere com o
levantamento topográfico.
Sabendo que a topografia é considerada a realidade da situação do imóvel,
então os demais documentos precisarão ser corrigidos.

2.8.2. Retificação Administrativa de Área
Nome dado ao processo feito no Cartório de Registro de imóvel para atualizar
ou corrigir os dados das Matrículas.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito

2.8.2.1. Checklist dos documentos necessários para iniciar o
processo em Cartório:
 Requerimento;
 Declaração de responsabilidade técnica;
 Modalidades de retificação;
 Planta;
 Memorial descritivo;
 Responsabilidade técnica;
 Anuência;
 Laudo técnico;
 Notificação.
Situações que podem exigir um processo de retificação:
A) Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento
do título;
Por exemplo, ao registrar uma Escritura de venda e compra, o
Registrador consignou que o preço foi de R$1.000,00, quando na
realidade o valor era de R$10.000,00. Assim, deverá ser feita
retificação do Registro, corrigindo a divergência entre a Matrícula
e o Título.
B) Indicação ou atualização de confrontação;
Deve-se sempre evitar expressões genéricas na descrição de um
imóvel, tais como “confronta com quem de direito”, “confronta
com João ou sucessores”. Imóvel não confronta com pessoas.
Somente confronta com imóvel ou outro corpo de ordem natural.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
Esta hipótese de retificação de Registro para a indicação, ou
atualização de confrontação, é realizada com base em material
técnico, pode ser uma Certidão da municipalidade
ou projeto
assinado por profissional habilitado.
Exemplo: Lote n.° 01 da Quadra 20, Jardim de América,
medindo 10.00m de frente para a Rua Colômbia, 20.00m
do lado direito confrontando com o lote 20, 20.00m do
lado esquerdo confrontando com o lote 02 e 10.00m de
fundo confrontando com o lote 07 da quadra 01 do Jardim
Morumbi, encerrando a área de 200.00m².
C) Alteração de denominação de logradouro público, comprovada
por documento oficial;
Exemplo: Lote n.º 05 da Quadra 10, Jardim Europa, situado
na Rua Suíça.
Averbação: Conforme Lei Municipal n.º 10/2017, a Rua Suíça
passou a denominar-se “Rua Inglaterra”.
D) Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou
inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja
alteração das medidas perimetrais;
Normalmente é utilizada para a retificação de Registro de imóveis
rurais, esta modalidade é praticada com base em material técnico
(planta, memorial descritivo e responsabilidade técnica).
Exemplo: Sítio Santo Antônio, com a área de 20 hectares,
confrontando no seu todo com o Córrego da Capivara,
Fazenda Santa Helena, Fazenda Vitória e a Estrada
Municipal.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
Nesta modalidade de Retificação, com base no pedido da parte
interessada, instruído com o material técnico, o Registrador
procederá a Retificação Administrativa Unilateral do Registro,
passando a matrícula a descrever o imóvel da seguinte forma:
Exemplo: Sítio Santo Antônio, com a área de 20 hectares,
com a seguinte descrição: “Inicia-se a descrição deste
perímetro no vértice AGH-M-2098, de coordenadas N
7.781.353,761m e E 462.504,296m; Tipo de divisa cerca;
deste, segue confrontando com Fazenda Terras de Jardim,
Matrícula 1060, com os seguintes azimutes e
distâncias: 339°20'28" e 50,606 m até o vértice AGH-V-
1011, de coordenadas N 7.781.401,113m e E
462.486,442m; Tipo de divisa ribeirão; deste, segue
confrontando com Margem direita do Ribeirão Quitéria,
no sentido jusante, com os seguintes azimutes e
distâncias: 59°27'44" e 17,906 m até o vértice AGH-P-9840,
de coordenadas N 7.781.410,211m e E
462.501,864m; 31°31'19" e 47,513 m até o vértice AGH-P-
9841, de coordenadas N 7.781.450,713m e E
462.526,705m; 17°24'30" e 32,543 m até o vértice AGH-P-
9842, de 33 m até o vértice AGH-P-9847, de coordenadas N
7.781.649,612m e E 462.763,007m; 62°54'38" e 34,944 m
até o vértice AGH-P-9848, de coordenadas N
7.781.665,525m e E 462.794,118m, encerrando a
descrição”.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
E) Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático
feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro. Esta
hipótese também é praticada com base em material técnico.
Exemplo: Lote n.º 01 da Quadra 20, Jardim de América,
medindo 10.00m de frente e de fundo por 20.00m de cada
lado. Neste caso, a Retificação Administrativa Unilateral
servirá para publicizar a área, qual seja 200.00m².
F) Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante
que já tenha sido objeto de retificação. Esta hipótese também é
praticada com base em material técnico.
G) Inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das
partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante
despacho judicial quando houver necessidade de produção de
outras provas;
Se a pessoa atualizou seus documentos pessoais, se casou, se
divorciou, faleceu, tudo isso deverá ser averbado frente à
Matrícula, a fim de haver igualdade entre a situação fática e a
situação matricial.

2.8.2.2. Quando os confrontantes devrerão assinar
Para esclarecer esta dúvida, a Lei nº 6.015, no Artigo 213 Inciso II estabelece
que:
“A requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de
medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído
com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no
competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA,
bem assim pelos confrontantes”.
Se o imóvel X continha 1.000m², e com eventual retificação passaria a conter
1.100m², esse aumento de área não poderá corresponder à aquisição. Por isso, os
confrontantes devem anuir, a fim de atestar que não está havendo alteração das
divisas.

2.8.2.3. Planta
A planta retrata o desenho do imóvel. No procedimento de Retificação
Administrativa Unilateral, ela deve ser assinada pelo proprietário e pelo responsável
técnico, já na Retificação Administrativa Bilateral, além deles, também assinarão os
proprietários dos imóveis confrontantes e Prefeitura. Em todos os casos, é
necessário o reconhecimento de firma.
Ela deverá conter a indicação de todos os confrontantes, sobretudo, quanto
suas origens no Registro Imobiliário, ou seja, respectivas Matrículas ou Transcrições.
Face ao Princípio da Especialidade Objetiva, o conteúdo da planta (medidas,
pontos, rumos, confrontações etc.) deverá coincidir com os dos demais documentos
(requerimento, memoriais descritivos, RT).
Como o procedimento de Retificação Administrativa é um processo que deve
ser fundamentado e justificado, se faz necessário fazer prova do constante no
material técnico.
Exemplo: imóvel confrontante de outra Circunscrição, anexar Certidão de
Matrícula.

2.8.2.4. Memorial Descritivo
O memorial descritivo, assim como a planta, deve trazer consigo informações
convergentes às constantes dos demais documentos.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
No caso de Retificação Administrativa incluindo certificação do SIGEF (Sistema
de Gestão Fundiária), o memorial deverá ser o mesmo constante da plataforma do
INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
Já nos outros casos, o memorial descritivo deverá constar a assinatura do
responsável técnico, com o respectivo reconhecimento de firma
(art. 221, II da Lei n.° 6.015/73).

2.8.2.5. Laudo Técnico
Considerando que o artigo 213, § 14 da Lei n.º 6.015/73 disciplina que
“verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do
memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou
pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais”,
entende-se necessário a apresentação de laudo técnico por parte do responsável
técnico.
Na prática, pode ser uma declaração de responsabilidade genérica, com base
no artigo acima ou, ainda, na assinatura do profissional em conjunto com o (s)
requerente (s) e o (s) declarante (s).

2.8.2.6. Notificação
Em muitos casos, haja vista a dificuldade das partes em identificarem ou
localizarem os proprietários dos imóveis confrontantes, se torna viável alcançar a
anuência do vizinho por meio de notificação. A notificação poderá ser enviada por
correio ou diligência pessoal do Registrador de Imóveis ou Registrador de Títulos e
Documentos. Reza o artigo 213, II, § 3° que:
A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro
de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido
pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto
e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência,
promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo
fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
Assim, a parte interessada deverá fornecer os endereços necessários para a
notificação, além de vias adicionais do material técnico.
É muito difícil estabelecer um padrão quanto à documentação relativa à
documentação para notificar, isto porque, no caso de cumprimento através
do RTD,
há, fatalmente, procedimentos distintos para cada cartório.
Com isso, no mínimo, se faz necessário apresentar dois (02) “kits” para a
notificação (planta, memorial descritivo e RT). Recebida a notificação, caso o vizinho
anua ou se silencie, a retificação será averbada.
Por outro lado, caso haja impugnação fundada, o procedimento será remetido
ao Juízo Corregedor Permanente para decisão. Observe-se que a impugnação não
poderá ser genérica, ela deverá se basear em fundamento jurídico plausível,
objetivo, o qual possa influenciar no procedimento retificatório.

2.8.2.7. Atualização Cadastral do Lote
É o processo feito dentro da Prefeitura para atualizar os dados cadastrais do
lote. Uma vez que feita a identificação de erro precisará ser notificada para retificar
os dados do IPTU e da ficha técnica para que fiquem de acordo com os demais
documentos.
Após finalizar o processo de retificação em Cartório é necessário apresentar o
projeto para que a Prefeitura faça a validação e atualização do cadastro.
Com o lote definido deve ser solicitado o maior número de informações sobre
ele na Prefeitura onde irá fazer a aprovação. O documento conhecido como Ficha
Técnica do lote irá informar, por exemplo, a determinação do zoneamento, dos
recuos obrigatórios, os índices e parâmetros urbanísticos, se possui viela sanitária e
demais dados cadastrais disponíveis. Essas informações são pré-requisitos para a
correta elaboração dos projetos e devem ser conhecidas antes de iniciar os estudos
de layout para evitar erros na composição.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
3. Regularização de Imóvel Sem Edificação
O documento que comprova a propriedade é a Matrícula de Registro de
Imóvel. Não são raros os casos em que os documentos de Matrícula, Escritura e
Prefeitura possuírem informações diferentes do mesmo lote ou terreno.
Existem casos em que o Cartório, a Prefeitura e o estudo topográfico possuíam
informações diferentes. O grande problema disto é que em algum momento,
quando for iniciar a aprovação de uma construção e for identificada alguma
divergência, o processo irá parar e será necessário fazer a correção. Em um caso
como este, o trabalho de regularização envolverá a retificação dos registros na
Prefeitura e no Cartório.
Existe ainda a possibilidade de a divergência ser identificada quando o imóvel
for para a vistoria do banco, quando há intenção de venda por financiamento. O
resultado disto é a não aprovação da negociação.
Portanto, neste ponto se alguma irregularidade for identificada, que seja
seguido os trâmites de retificação junto ao Cartório de Registro de Imóveis e a
Prefeitura para evitar problemas futuros.
Entenda que caso, haja sua assinatura em um projeto com informações
erradas, é até possível você ter que responder processo judicial por um futuro
proprietário que venha a comprar o imóvel no futuro.
Os processos que envolvem a Regularização de um lote ou terreno são:
1. Retificação administrativa de área;
2. Atualização cadastral;
3. Unificação de lote;
4. Desdobro de lote;
3.1. Compra e venda de imóveis irregulares:
A maioria dos terrenos irregulares são vendidos por:
1. Preços bem abaixo do valor de mercado;

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
2. Formas de pagamentos atráves de trocas por outros bens também sem
documento, como por exemplo carros;
3. Operação rápida e muito comum, uma vez que não exige a burocracia
para conferir e aprovar a documentação.
Essa situação pode acarretar sérias consequências para o proprietário, já que
ele não poderá fazer qualquer movimentação legal em relação ao imóvel.
Entre as complicações, o proprietário de um lote irregular poderá ter
problemas para:
 Vender;
 Alugar;
 Construir;
 Doar;
 Incluí-lo na partilha de inventário;
 Entre outros impedimentos.

3.2. Medição
A medição do lote/terreno deve ser feita por um topógrafo, que irá atender as
exigências da legislação municipal para fazer a aprovação da legalização do imóvel.
Será ser emitido a sua ART/TRT e o Laudo atestando que as conclusões do trabalho
feito.
Esses documentos nem sempre serão exigidos pela Prefeitura ou Cartório,
porém caso você opte por contratar um profissional para fazer esse trabalho para o
seu escritório é importante que tenha esses registros assinados e, se no futuro,
precisar apresentar os terão arquivados para sua segurança.

3.3. Atividade na Prefeitura
O profissional técnico para regularização deve possuir registro que permita
exercer sua atividade no município do imóvel.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
3.4. Atividade no Cartório
Os Cartórios de Registro de Imóveis e as Prefeituras trabalham em conjunto,
dessa forma tudo que for aprovado em um na sequência precisará ser averbado ou
cadastrado no outro. Sendo assim, é óbvio que precisamos desenvolver os nossos
projetos dentro das conformidades de qualidade exigidas pela municipalidade.
Embora para fazer uma aprovação de retificação, desdobro ou unificação de
lote em Cartório, não exija a apresentação do pagando de imposto referente a
prestação de mão de obra no município, o ISSQN, isso será cobrado na sequência,
quando os documentados forem para aprovação na Prefeitura.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
4. Iniciar uma obra do zero
Iniciar uma obra sem a liberação da Prefeitura poderá sofrer acarretar em
multas e embargo. Além disto, o proprietário do terreno assumirá a
responsabilidade civil e criminal se houver algum acontecimento desfavorável, como
o imóvel vizinho sofrer algum dano, alguém se ferir na obra, algum colapso no futuro
na construção, entre uma infinidade de sinistros que podem acontecer por falta de
acompanhamento profissional.
No Brasil, a fim de facilitar a identificação das obras legalizadas e evitar
problemas com a fiscalização foi determinado que todas as construções devem ter
a placa identificando o Responsável Técnico com seus dados para contato e o
número do Alvará emitido pela Prefeitura.
Quando uma construção vai começar é obrigatório que o proprietário avise a
Prefeitura que isso irá acontecer, para garantir:
 Que a construção obedecerá às Leis Municipais;
 Que existe um responsável técnico pela elaboração do projeto;
 Que existe um responsável técnico pela execução da obra;
 Que será feito o pagamento do ISSQN;
 Que serão declarados os impostos em cima da construção, tanto de
mão de obra, como de material.
Acreditando que fará uma grande economia e pagar menos impostos, muitos
brasileiros ainda optam por construir clandestinamente, sem “avisar” a Prefeitura
para obtenção do Alvará de Construção, e ainda sem um projeto com responsável
técnico.
A REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL tem o objetivo de resgatar todos os
documentos do processo e tornar a construção documentada.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
5. Regularização de Imóvel Com Edificação
Ao final de um processo de Regularização, uma construção existente passará
a ter os seguintes documentos:
I. Projeto da edificação aprovado na prefeitura;
II. Memorial descritivo do projeto;
III. Memorial de cálculo de áreas da edificação;
IV. ART/RRT/TRT de regularização de imóvel;
V. Alvará de construção;
VI. Certificado de habite-se;
VII. Certidão negativa de débito com a Receita Federal;
VIII. Averbação da propriedade com a edificação na Matrícula de Registro
do imóvel.
Assim, o proprietário passará a ter a documentação da construção e
comprovar, além da propriedade, a existência de uma edificação.
Esse objetivo é o que move a maioria das pessoas que buscam legalizar suas
residências, ou seja, comprovar que é proprietário para não correr o risco de ter
seu imóvel avaliado por um preço abaixo do praticado no mercado.
Um
fato curioso sobre o tema é que o custo de regularização de imóvel exige
um investimento financeiro maior do que um processo seguindo todos os tramites
burocráticos, que seria a emissão do Alvará de Construção antes de começar a
construir. O motivo que causa este maior custo é por conta de alguns valores que
deverão ser recolhidos neste processo como Multa por construção clandestina e
Imposto duplicado e com correção anual, já que não fez a declaração do CNO nas
Notas Fiscais.
Além destes valores, não podemos deixar de destacar os riscos estruturais
envolvidos em uma obra sem planejamento como custo de desperdício, possíveis
problemas estruturais e de instalações e ainda a desvalorização da propriedade
por ausência de projetos complementares em cumprimento à ABNT.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
5.1. Quais documentos são necessários?
 Matrícula de imóvel no nome do atual proprietário;
 IPTU ou o imposto municipal;
 Certidão negativa de débito com a Prefeitura;
 Atestado de adequação com a companhia de saneamento;
 Atestado de adequação com a companhia de energia;
 Memorial descritivo do projeto;
 ART/RRT/TRT de regularização de imóvel ou levantamento cadastral.

5.2. Quais os projetos são necessários?
 Levantamento topográfico do lote contendo as medidas, níveis e
coordenadas georeferenciadas;
 Projeto da edificação conforte exigido pelo Código de Obras no Plano
Diretor Municipal.

5.3. Checklist para aprovar o projeto de regularização
de imóvel com edificação na Prefeitura?
 Iniciar com a vistoria do imóvel;
 Passar proposta e fechamento de contrato;
 Montar uma pasta com a cópia da Matrícula atualizada do Cartório de
Registro de Imóvel, IPTU, documentos do proprietário e outros;
 Procuração ou requerimento;
 Levantamento topografico com ART/TRT e Laudo;
 Laudo de vistoria do imóvel com fotos;

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
 Medição da construção existente;
 Emissão da CND municipal;
 Solicitar a Ficha informativa do lote.
 Elaboração do projeto da edificação conforme diretriz municipal;
 Montagem do Memorial Descritivo da edificação existente;
 Montagem do Memorial de cálculo de áreas do layout ou colocar no
carimbo do projeto;
 Organização da documentação que será entrega na prefeitura,
conforme Código de Obras;
 Emissão da ART/RRT/TRT com o serviço de regularização de imóvel ou
levantamento cadastral;
 Plotagem dos projetos;
 Assinatura de toda documentação pelo proprietário e responsável
técnico;
 Protocolar na Prefeitura para análise prévia;
 Comunicar o cliente o número do protocolo e o prazo para respostas
municipais;
 Verificar periodicamente se foi atualizado no site;
 Analisar o comunique-se emitido para fazer as adequações solicitadas;
 Entrada no processo para aprovação final e emissão do Álvara de
Construção;
 Com o projeto aprovado, por último solicitar o Certificado de Habite-
se ou conclusão de obra.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
6. Elaboração do Projeto para Prefeitura
Sabe por que quando falam sobre aprovação de projeto na prefeitura a
maioria das pessoas se assustam e preferem não fazer? Porque o excesso de
etapas para tal procedimento, a burocracia, que geralmente é resultado de uma
falta de eficiência por parte dos órgãos governamentais, torna o processo
desafiador para quem precisa enfrentá-lo.
Sabe-se que no Brasil quando alguém decide fazer a construção regularizada
com todas as liberações necessárias é preciso enfrentar uma burocracia
exagerada. São inúmeros formulários, documentos para preencher e apresentar,
diversos órgãos governamentais envolvidos além de várias taxas existentes para
pagar, que encarecem o processo. Além de tudo isso, a autorização do início da
obra pode levar meses.
Estes desafios deixam o resultado mais caro e demorado, fazendo com que
as pessoas desistam. Algumas vezes, elas não se interessam em conhecer os
serviços que os escritórios de engenharia e arquitetura oferecem. E, a pior parte
disso, é que muitos não sabem os problemas que podem enfrentar por
construírem uma obra clandestina e irregular.
O meu objetivo é esclarecer sobre a importância de se ter um Responsável
Técnico pela obra ou edificação já existente e explicar quais são as funções dos
profissionais da construção civil, como os engenheiros, os arquitetos, os técnicos e
tecnólogos de edificação.
Ainda abordarei sobre a Resolução 64/2020, que tem o objetivo de agilizar e
desburocratizar os processos relativos à construção de imóveis considerados de
baixo risco. Veremos as mudanças previstas e esperadas para os próximos meses
e que certamente trarão grandes oportunidades a quem se adequar a ela primeiro.

6.1. Por onde começar?
Se o objetivo é fazer uma construção do zero, reforma ou ampliação, então
o primeiro passo é fazer o estudo de viabilidade do lote para saber o que pode ou
não ser construído, principalmente a taxa máxima de ocupação e o coeficiente de
aproveitamento.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
Em seguida o próximo passo é fazer uma reunião de briefing com o cliente
para esquematizar e conhecer as expectativas e o saber o que será possível
elaborar no projeto.
Se for uma construção já existe e só precisa legalizar, então pode iniciar o
projeto da edificação para a Prefeitura. Muitas vezes, o proprietário tem o interesse
em regularizar a existente e ampliar a casa ou comercio. Então, será feito um único
processo com as duas atividades, construção nova e regularização, deixando
através de linhas coloridas e legenda bem identificado qual será cada um.

6.2. Projeto arquitetônico ou Projeto de Prefeitura
As Prefeituras e Cartórios de registro de imóveis trabalham em conjunto, por
isso em alguns casos você vai encontrar Código de Obras que pedem o Projeto
Simplificado e outras que pedem o Projeto Completo.
Independente de qual você irá fazer a NBR 6492/1994 – Representação de
projetos de arquitetura - precisa ser fielmente obedecida.
Sendo o projeto completo aquele que contém várias informações em
representações gráficas como a planta baixa com todo o layout, os cortes, fachada,
detalhes de escadas e coberturas. Por isso, muitas vezes é usado também para
elaboração dos demais projetos executivos, como por exemplo, o estrutural,
instalações e proteção e combate à incêndio.
Dessa forma, o mercado da construção civil acabou se acostumando em
chamar o Projeto de Prefeitura de arquitetônico, porém essa validação precisa ser
feita com muita cautela, uma vez que o segundo possui bem mais informações e
detalhes específicos do que somente o objetivo da emissão do Alvará de
construção.
O Projeto da edificação para Prefeitura pode ser feito tanto para uma
construção do zero, reforma, ampliação ou regularização da edificação existente.
Depois de elaborar o layout da edificação, obedecendo a legislação da
Prefeitura, o profissional deve submeter o processo para avaliação nos órgãos
competentes, como as Secretarias de Habitação, de Obras, Urbanismo etc. Para
isso, é preciso fornecer cópias físicas ou digitais do projeto, contendo, em alguns

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
casos, a planta baixa, cortes, elevações, fachada, cobertura, entre outros que serão
definidos pelas normas municipais.
Normalmente, antes da aprovação acontecer é necessário fazer a análise de
processo, ou seja, devem ser protocolados todos os documentos, obedecendo as
exigências do município, para assim, os profissionais da prefeitura avaliarem se o
que foi elaborado realmente está de acordo com as regras específicas da cidade. É
normal a necessidade de correções e adaptações no projeto para que possa ser
aprovado.
Por último, com as adaptações feitas,
o projeto deve ser submetido a uma
nova avaliação a fim de conseguir a aprovação final, o que significa a emissão do
Alvará de construção.

6.3. Alvará da construção
Ter o projeto aprovado na Prefeitura significa ter a emissão do Alvará de
Construção. Esse documento, dependendo da sua região pode ter outro nome,
como Alvará de Execução, Licença ou outro. Ele é emitido pelas Prefeituras
atestando que a construção irá atender a legislação vigente e que existe o
Responsável Técnico pela elaboração do projeto, pela execução da obra e pelo
levantamento da regularização de imóvel.
Em casos de edificações antigas que não obedecem a legislação vigente, o
documento será emitido desde que seja comprovado que a construção foi feita
antes da data que a Lei entrou em vigor. E isso pode ser facilmente comprovado,
tendo datas retroativas em com fotos, fotos aéreas, contas de luz ou água, IPTU
com área construída e etc.

6.4. Certificado de Habite-se ou Conclusão de obra
Com o Alvará de construção emitido, depois que a obra foi finalizada ou se
ela já for existente, é necessário que a Prefeitura local emita o Certificado de
Conclusão de obra, em alguns lugares, dependendo do Município, é conhecido
como Certificado de Habite-se, auto de conclusão, auto de vistoria, entre outros.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
Através desse documento se comprova que o imóvel foi construído segundo
as exigências estabelecidas pela Prefeitura para a aprovação do projeto e
autorização do início da utilização do imóvel, ou seja, garante que está pronto para
a habitação.

6.5. Receita Federal
Depois que o processo termina na Prefeitura o ideal é que seja passado para
a contabilidade, já que é nessa fase que todos os impostos deverão ser prestados
contas.

6.6. Averbação de Cartório
Para conseguir registrar a propriedade da construção é necessário
apresentar no Cartório de Registro de Imóveis o Projeto assinado por um
Responsável Técnico, juntamente com o Alvará de Construção, o Certificado de
Habite-se e a Certidão Negativa de Débitos com a Receita Federal.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
7. Legislação Municipal
As Câmaras municipais elaboram as Leis para que as Prefeituras possam
garantir uma melhoria constante da municipalidade.

7.1. Plano Diretor
Para explicar sobre o planejamento urbano brasileiro, o instrumento que
tem maior importância é o Plano Diretor, cuja realização é obrigatória para
municípios com mais de 20 mil habitantes. Isso se deve ao fato de que os
parâmetros para as organizações das cidades estão estabelecidos no Estatuto da
Cidade (Lei 10.257/2001), o qual determina as Normas de ordem pública e interesse
social e tem a função de regular o uso da área urbana, priorizando assim a
qualidade de vida dos cidadãos e a preservação do meio ambiente.
Com o objetivo de corrigir as não conformidades do passado, como o
crescimento de modo desordenado de muitas cidades brasileiras, o que levou a
degradação do meio ambiente, a falta de saneamento básico, de educação e saúde,
entre outros, o planejamento urbano possibilita a indução positiva do
desenvolvimento incluindo a sustentabilidade e qualidade de vida.
Desta forma, o Plano Diretor se torna a ferramenta principal para o
planejamento das cidades do Brasil, sendo o instrumento básico da política de
desenvolvimento e expansão urbana, que garante os benefícios da urbanização,
induzindo um desenvolvimento mais abrangente e sustentável.

7.2. Lei de uso e ocupação do solo (LUOS)
É importante planejar o desenvolvimento de cada cidade para garantir a
melhoria da qualidade de vida da população, a evolução social e econômica e a
proteção do meio ambiente. Por tudo isso, torna-se necessário pensar
individualmente no planejamento ideal de área, delimitando as restrições à
ocupação urbana, levando em conta a infraestrutura já existente, os custos com as
futuras adaptações, a preservação e o respeito a natureza ambiental, a paisagem e
a cultura local. Tudo isso é definido pela Lei de Uso e Ocupação do Solo, que é
encontrada no Plano Diretor Municipal.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
Para a construção civil o que isso significa?
Embora seja estranho, a propriedade urbana, mesmo sendo privada, deve
obedecer a um plano com função social. O que significa que o dono do terreno não
pode construir o que ele quiser e deverá obedecer ao que foi determinado por lei
para a ocupação daquela região. Se o terreno está em uma zona que permite
exclusivamente estabelecimentos comerciais, por exemplo, o proprietário não
poderá fazer uma utilização mista e querer construir o comércio embaixo e uma
moradia em cima.

7.3. Zoneamento
O território municipal é dividido em partes compostas por grupos com
características semelhantes relacionadas a ocupação, cultura, economia, meio
ambiente e a infraestrutura urbana, chamadas de zonas e apresentadas pelo
Zoneamento na Lei de Uso e Ocupação do Solo. Cada uma das zonas possui sua
respectiva norma de uso e ocupação, que é elaborada para garantir o
planejamento de uma cidade. Simplificando, é o documento que define os centros
de comércio e serviços mais importantes a partir de critérios para facilidade de
acesso por transporte público, geração de trabalhos e arrecadação de impostos.
Para manter a cidade organizada é necessário levar em consideração a
definição de usos e atividades, e os parâmetros referentes às edificações, que são
divididos em categorias e se referem ao tipo de utilização do local, se será
residencial, comercial ou industrial. Cada zona possui normas quanto à
possibilidade de usos, não sendo permitido esse uso por aqueles que contrariem
o que diz o zoneamento. Dessa forma, uma área da cidade pode permitir o uso
residencial e comercial de pequeno porte, e não permitir industrial, por exemplo.

7.4. Código de obras
É o conjunto de leis municipais que permite que a administração exerça
adequadamente o controle e a fiscalização do espaço construído e seu entorno. O
código é elaborado de acordo com cada município e possui as Normas Técnicas
para todos os tipos de construções. Ele define os procedimentos para aprovação
dos projetos, licenças para execução das obras, metodologia para fiscalização da

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
execução destas obras e aplicação de eventuais penalidades no caso de
descumprimento da lei.
Na prática, o código de obras integra os cuidados que devemos ter tanto com
a legislação urbana municipal, quanto com as normas já estabelecidas por outros
órgãos públicos ou reguladores em relação à construção civil, e deve ser estudado
juntamente com as leis do Plano Diretor do município, que englobam aspectos
como Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento do lote, essenciais para
a correta concepção de um projeto.
Para a construção civil:

7.5. Escolha do lote:
Exemplo: cliente te procura porque quer comprar um lote para construir
uma residencial.
A maior falha que os clientes cometem quando vão começar a construir é
comprar o terreno e depois contratar um escritório de Engenharia e Arquitetura.
Isso se deve ao fato de algumas pessoas não saberem que existe uma
determinação feita pelas Prefeituras, que diz qual o uso permitido para cada
terreno, chamada Zoneamento e identificada na Ficha Técnica do lote.
“Zoneamento é um tradicional instrumento do planejamento urbano,
caracterizado pela aplicação de um sistema legislativo que procura regular o
uso e ocupação do solo.”

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
Através dele será determinado em qual lote poderá ser construída uma ou
mais residência, um comércio, um prédio, um shopping, uma indústria e assim por
diante.
Portanto, o ideal é que primeiro o profissional
faça o estudo para verificar
em quais locais poderá ser feita a construção que o cliente deseja. Em seguida, esse
estudo é encaminhado para um corretor de imóvel que irá orientar o cliente para
a realização de uma transação de compra e venda impecável.
É importante o cliente entender que ele não pode construir o que quiser em
um terreno. Existem, além da Lei de Uso e Ocupação, os recuos obrigatórios,
frontal, lateral e fundos, taxa de ocupação máxima, taxa de permeabilidade
mínima, coeficiente de aproveitamento, número de vagas para garagem, entre
outros fatores, que irão garantir a regularização do imóvel perante os órgãos
competentes.
Sem respeitar as Leis de construção civil, a obra não terá o Alvará de
Construção e isso é crime, além de todas as desvantagens citadas acima. Portanto,
o escritório de Engenharia e Arquitetura deve ser contratado para que seja
planejada a construção desde a compra do lote.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
8. Índices para licenciamento urbanístico
É o conjunto de regras que devem ser obrigatoriamente aplicadas às
construções com o objetivo de controlar o padrão de ocupação do solo. Essas
regras são definidas particularmente por cada município e de acordo com as zonas
em que se encontram e devem ser aplicadas em cada lote.
Assim, os parâmetros urbanísticos garantem o controle total da área
construída, a forma das edificações e a quantidade de pessoas que irão viver em
cada área das cidades.
Taxa de ocupação, Coeficiente de aproveitamento máximo, Coeficiente de
permeabilidade mínima, recuos obrigatórios, vaga de garagem, passeio público;

8.1. Taxa de ocupação
Com a função de limitar o crescimento urbano excessivo, a taxa de ocupação
é a porcentagem do terreno que poderá ser ocupada pela projeção da edificação,
e que possui um valor máximo determinado por Lei e particular para cada
zoneamento.

8.2. Coeficiente de aproveitamento
Assim como o TO, o CA é utilizado para limitar o crescimento urbano
excessivo e possui um valor máximo determinado por Lei para cada zoneamento.
A diferença é que o CA determina a área total que poderá ser construída por lote,
sendo ela o coeficiente que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade
máxima de metros quadrados que poderão ser construídos. Observe que nesse
caso deverão ser somadas as áreas de todos os pavimentos.

8.3. Coeficiente de permeabilidade
As legislações dos municípios brasileiros exigem que uma porção do terreno,
privado ou público, seja permeável, a qual é chamada de taxa de permeabilidade,

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
que nada mais é do que o espaço destinado do lote que não será concretado e terá
a capacidade de absorção da água da chuva pelo solo.

8.4. Afastamentos ou recuos mínimos
Estes afastamentos correspondem as distâncias que devem ser respeitadas
entre as edificações e calçadas, abrangendo os recuos frontais, laterais e fundo,
tendo como referência as linhas de divisa dos terrenos. Isso é uma obrigatoriedade
definida por cada prefeitura, com a justificativa técnica de que esses
distanciamentos garantem a insolação e ventilação adequadas, principalmente
para os ambientes internos, mas também para os espaços públicos, como por
exemplo as calçadas.
Pode-se construir o que quiser na área do recuo obrigatório?
Uma vez que negada a utilização desses espaços para construções, esse é o
maior questionamento dos proprietários, a medida que são cobrados os devidos
impostos normalmente. Todavia, é válido lembrar que essas exigências foram
feitas através de estudos pensados para a melhoria do crescimento urbano e
desenvolvimento da cidade.

8.5. Número de vagas para garagem
No planejamento urbano brasileiro é comum o quesito de um número
mínimo de vagas de estacionamento para todas as construções. A justificativa
técnica é a agilidade no acesso dos motoristas aos seus veículos e, também, a não
necessidade de estacionarem nas vias públicas, evitando congestionamentos.

8.6. Passeio público
Passeio público é a parte da via pública que normalmente faz divisa com o
terreno, reservada para a circulação dos pedestres. Sua construção tem que
respeitar o que for determinado pela legislação vigente, pensando na
acessibilidade, nos equipamentos de infraestrutura, nas sinalizações e na
vegetação.

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
PARTE II – EMPREENDEDORISMO EM
REGULARIZAÇÃO

De nada vai adiantar você ficar comigo até o último dia de minicurso, aprender
as melhores técnicas para elaborar o seu projeto para aprovação, se você não
aprender a se vender.
Já pensou como vai prospectar o cliente que vai te contratar para fazer esse
trâmite legal na prefeitura?
Eu me preocupo em ensinar os meus alunos a como fazer vendas na
construção civil. Esse assunto demanda um ótimo e extenso módulo no treinamento
completo, com mais de 08 estratégias (#08).

1. Técnicas de vendas para regularização de imóvel
e projeto na Prefeitura:
 Ter um perfil profissional na internet, no Instagram e Facebook, no mínimo;
 Conhecer o seu público-alvo;
 Saber o motivo que leva seu cliente precisar da regularização e oferecer a
solução constante através de postagens educativas.
 Parcerias de sucesso com Corretores de Imóveis, Contadores, Advogados e
outros que poderão te trazer ainda mais visibilidade no mercado.

2. Primeiros passos para abrir sua empresa

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
2.1. Registro no conselho de classe
Os profissionais formados em Engenharia, Arquitetura, Tecnólogo ou Técnico
em Edificações, para terem os projetos aprovados na Prefeitura da cidade onde irão
iniciar a construção, precisarão do Registro no Conselho da classe. Atualmente,
denominados:
 CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
 CAU - Conselho de Arquitetura e Urbanismo.
 CFT - Conselho Federal dos Técnicos Industriais
Esse registro é feito após a conclusão da graduação pelo respectivo site
através do fornecimento de dados e envio dos documentos solicitados. Depois de
validada a inscrição no Conselho, deverá ser paga uma taxa anualmente para que
possa exercer a profissão. Só assim poderá ser emitido a RT, responsabilidade
técnica, que garante que o profissional é o responsável pelo projeto a ser aprovado
na Prefeitura.

2.2. Inscrição municipal
Em seguida, deverá ser feita a Inscrição Municipal do profissional na cidade na
qual o projeto será aprovado e construído. Essa inscrição é feita através de um
número de identificação do contribuinte no Cadastro Tributário Municipal e, a partir
de então, deverá ser pago o imposto chamado ISSQN. Somente assim, fica validado
que o profissional exerce uma atividade legalizada naquela cidade.

2.3. Abrir ou não o seu escritório na construção civil?
Ser empresário é um sonho comum entre muitos que ainda estão na
faculdade e entre graduados que, hoje, atuam como empregados. Para esses
públicos, não faltam boas dicas para abrir um escritório e tirar suas ideias do papel.
Quando se fala de abertura de empresa as pessoas logo pensam em portas
abertas, estabelecimento comercial, CNPJ, entre outras burocracias. Porém, para

leilabrito_eng www.leilabrito.com.br LeilaBrito
essa área de elaboração de projetos para Prefeitura, podemos abrir a nossa empresa
através de trabalho home office, alugar sala por hora de uso, ou atender o cliente
em cafés.
Isso pode ser feito sem o CNPJ, ou seja, trabalhe como profissional liberal
usando o seu CPF. Mesmo ainda quem é estudante já pode começar a se divulgar e
fazer alguns trabalhados, desde que seja monitorado por um profissional habilitado
que irá assinar toda a documentação antes de enviar para a Prefeitura.

2.4. Contabilidade e Consultoria jurídica
Para trabalhar