58884_administracao_de_imoveis_e_locacao_2019

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Fundação Biblioteca Nacional
ISBN 978-85-387-6533-2
9 7 8 8 5 3 8 7 6 5 3 3 2
Código Logístico
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Este livro procura apresentar, de maneira simples 
e objetiva, os conhecimentos legais sobre a 
administração de imóveis e os deveres e direitos 
das partes envolvidas.
Um dos principais objetivos desta obra é levar o 
leitor a compreender o contrato de locação em 
consonância com o Código Civil e a Lei n. 8.245/91, 
também conhecida como Lei do Inquilinato – 
base legal para os contratos de locação.
Com este livro, o autor não pretende esgotar 
o tema, mas instigar o leitor a continuar 
pesquisando e se aprofundando na 
administração de imóveis e locação.
Administração de 
imóveis e locação
IESDE
2019
Fábio Oliveira Vaz
© 2019 – IESDE BRASIL S/A. 
É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem 
autorização por escrito do autor e do detentor dos direitos autorais.
Capa: IESDE BRASIL S/A. 
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CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO NA PUBLICAÇÃO 
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
V495a
Vaz, Fábio Oliveira
Administração de imóveis e locação / Fábio Oliveira Vaz. - 1. ed. - 
Curitiba [PR] : IESDE, 2019.
96 p. : il.
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-387-6533-2
1. Mercado imobiliário. 2. Corretor de imóveis. 3. Administração 
de imóveis. I. Título.
19-59475 CDD: 333.33
CDU: 332.7
Fábio Oliveira Vaz
Mestre em Administração na linha de pesquisa em 
Gestão de Pessoas e Organizações pela Universidade 
Metodista de São Paulo (UMESP). MBA em Marketing 
pela Faculdade Maringá (PR). Graduado em Administração 
pela Faculdade Estadual de Educação, Ciências e Letras 
de Paranavaí (Fafipa) e em Sistemas para Internet pela 
Faculdade de Tecnologia e Ciências do Norte do Paraná 
(UniFatecie). Professor universitário com experiência nas 
áreas de administração, produção, finanças, logística, 
gestão imobiliária e marketing. Coordenador de cursos de 
ensino superior. Palestrante, consultor e coach.
Sumário
Apresentação 7
1. Administração de imóveis 9
1.1 Introdução à administração imobiliária 9
1.2 Prospecção e avaliação de imóveis 15
1.3 Conflitos de locação 18
2. Tipos de locação 27
2.1 Locação residencial 27
2.2 Locação por temporada 30
2.3 Locações não residenciais e especiais 33
3. Condomínios e síndicos 41
3.1 Os condomínios 41
3.2 O papel do síndico 44
3.3 Garantias da locação e benfeitorias 46
4. Contrato de locação 55
4.1 Contrato de locação 55
4.2 Avaliação de inquilinos 59
4.3 Sublocação 60
5. Exigências e questões legais 67
5.1 Demandas judiciais 67
5.2 Formalização e vistoria 70
5.3 Direitos e deveres contratuais 74
Anexos 83
Gabarito 91
Apresentação
O livro que você tem em mãos procura apresentar 
as nuances relacionadas ao mercado imobiliário, 
principalmente no que tange à administração e à locação 
de imóveis.
Um dos principais objetivos desta obra é levá-lo a 
compreender o contrato de locação em consonância com a 
Lei n. 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, 
que é a base legal para os contratos de locação. Além dela, há 
algumas colaborações do Código Civil, pois estamos tratando 
de relações de negócios e todo esse jogo envolve regras e 
responsabilidades.
Neste livro também abordamos os tipos de locação, 
iniciando pela residencial e passando ao conhecimento de 
outros tipos, como o comercial, por temporada, entre outros.
Lembre-se de que este livro não é sobre Direito e tratar 
desse assunto não é a nossa intenção. Nosso objetivo é trazer 
de maneira simples e objetiva os conhecimentos legais sobre 
a administração de imóveis e os deveres e direitos das partes 
envolvidas.
Considerando que todos nós devemos nos atualizar 
constantemente, ou seja, nunca parar de estudar e buscar 
mais conhecimento, esta obra não pretende esgotar o tema, 
mas instigá-lo a continuar pesquisando e se aprofundando na 
administração de imóveis e locação.
8 Administração de imóveis e locação
Reiteramos nosso sentimento de privilégio em poder 
produzir este livro e fazer parte da construção do seu 
conhecimento.
Bons estudos!
1
Administração de imóveis
Para compreender o mercado imobiliário, é necessário entender 
sobre gestão ou administração imobiliária e ter habilidade para 
prospectar e avaliar detalhadamente os imóveis. Com esses 
conhecimentos, é possível identificar o produto correto para cada 
cliente e manter a qualidade do atendimento elevada, requisitos 
essenciais em um setor altamente competitivo.
A fim de se ter uma dimensão mais precisa sobre a importância 
do conhecimento sólido acerca do setor, é essencial considerar um 
detalhe importante: boa parte da economia brasileira é movimentada 
pelo mercado imobiliário.
Considerando o cenário econômico, o crescimento populacional 
urbano e a grande quantidade de informações necessárias para o 
gerenciamento de imóveis, a busca por especialização na área é 
imprescindível, pois o setor imobiliário vem crescendo e exigindo 
aprimoramento constante por parte dos agentes envolvidos.
Assim, entender sobre locação, administração, contratos e 
condomínios e compreender a importância das administradoras 
de imóveis como facilitadoras dos processos de gestão não são 
conhecimentos superficiais e, sim, aprendizagens primordiais. Nas 
próximas páginas, serão abordados esses aspectos com o propósito 
de aprender como agir com eficiência e qualidade em um mercado 
tão dinâmico e exigente.
1.1 Introdução à administração imobiliária
Segundo dados do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis 
(COFECI-CRECI, 2010), as administradoras de imóveis começaram 
a surgir nos anos 1980 e 1990, mesmo momento em que a profissão 
10 Administração de imóveis e locação
de corretor de imóveis se consolidava no Brasil. Isso ocorreu devido 
ao grande crescimento demográfico somado à complexidade das 
informações necessárias para gerir imóveis e à necessidade de 
especialização de quem trabalha na área.
A principal finalidade das administradoras é levar auxílio, 
segurança e conveniências às partes que precisam vender e locar 
imóveis ou, ainda, administrar um condomínio. Nesse mercado, 
há três segmentações principais: as administradoras que trabalham 
exclusivamente com imóveis; as que atendem apenas condomínios; 
e as que atuam nas duas frentes, administrando imóveis e 
condomínios. Todas as modalidades podem ser constituídas por 
pessoa física ou jurídica, e, no caso daquelas voltadas à gestão de 
condomínios, a escolha, aprovação ou destituição deve ocorrer por 
meio de assembleia entre os condôminos.
Tendo como base o artigo 653 do Código Civil (BRASIL, 2002), 
que confere a alguém poderes para administrar interesses em nome 
de outrem, as administradoras de imóveis têm deveres expressos, 
que são regidos pelo Departamento de Proteção e Defesa do 
Consumidor do Ministério da Justiça e Segurança Pública. São eles:
• Informar claramente ao consumidor acerca dos 
serviços prestados e também sobre o preço exato 
que será cobrado para realizá-los.
• Divulgar a locação ou a venda dos imóveis 
certificando-se de que os anúncios não contenham 
palavras que possam ser interpretadas como 
publicidade enganosa ou abusiva.
• Considerar sempre o mercado como referência 
de valor para cobrança e jamais alterar o contrato 
feito com os clientes com o objetivo de forçá-los 
a cumprir obrigações que não estejam de acordo 
com o preço justo.
Administração de imóveis 11
Além disso, as administradoras de imóveis devem acompanhar as 
negociações, orientar as partes envolvidas, conferir documentações, 
fazer vistorias e elaborar contratos conforme a legislação vigente. 
Em caso de locação, elas devem fazer a ponte entre o locador e o 
locatário, recebendo o valor das transações e fazendocobranças e 
acordos nos casos de inadimplência.
Já as administradoras de condomínios prestam serviços de 
gerenciamento, estão vinculadas às decisões tomadas pela assembleia 
e devem, preferencialmente uma vez por mês, fazer o levantamento 
das prestações de contas relativas às despesas e receitas. Além disso, 
são funções das administradoras de condomínios, com autorização 
do síndico:
• Convocar assembleias gerais conforme a convenção do 
condomínio.
• Deliberar nas assembleias fornecendo cópias das atas.
• Manter o cadastro dos condomínios sempre atualizado.
• Executar os controles contábeis e levar às assembleias os 
orçamentos das despesas para que sejam votados.
• Pagar as despesas do condomínio.
• Contratar, disciplinar e suspender funcionários.
• Providenciar as quotas condominiais ordinárias e 
extraordinárias aprovadas pela assembleia geral e enviá-las 
com antecedência aos condôminos.
Diante do exposto, podemos perceber a dimensão da 
responsabilidade que as administradoras de imóveis têm perante 
seus clientes. Entendemos também que, devido à grande exigência 
do mercado, é cada vez mais necessário prestar um atendimento 
pautado pela extrema qualidade – fator imprescindível para que 
uma administradora consiga permanecer nesse mercado desafiador.
12 Administração de imóveis e locação
1.1.1 Atividades e regulamentação 
das administradoras de imóveis
O conceito de administrar está atrelado à gestão de negócio 
próprio ou alheio, público ou particular, ou seja, à função de 
administrador. Há, na administração de imóveis e condomínios, 
um contrato entre as partes (proprietário e administradora), 
no qual estão estabelecidas as atividades que serão delegadas à 
administradora e que, por ser um ato bilateral, exclui a necessidade 
de haver a figura do gestor de negócios.
Em termos gerais, a atividade de uma administradora está 
regulamentada pelo Código Civil, principalmente pelo artigo 653 e 
artigos seguintes, uma vez que, no Brasil, ainda não há lei específica 
para o setor. Assim, o proprietário é considerado o mandante, e a 
administradora do imóvel, a mandatária.
O proprietário, ao optar por contratar uma administradora de 
imóveis, busca uma gama de serviços para descomplicar a sua vida. 
Locar ou vender um imóvel, tal como administrar um condomínio, 
são tarefas que se tornam mais fáceis quando a prestação de 
serviços é feita por profissionais habilitados e qualificados.
Procurar um administrador confiável e capaz requer alguns 
cuidados, que devem ser observados para evitar aborrecimentos 
futuros. Dentre eles, cabe destacar a seleção de empresas idôneas, 
sólidas no ramo e que transmitam segurança e transparência. Esse 
cuidado é extremamente importante, pois o proprietário, mandante 
na procuração, delegará plenos poderes para que a administradora 
do imóvel possa realizar ações inerentes às atividades exigidas pelo 
mercado, tais como:
• selecionar locatários ou compradores;
• realizar vistorias;
• firmar contratos de aluguel, de compra e de venda;
• obter todas as certidões necessárias;
Administração de imóveis 13
• realizar o levantamento cadastral do cliente;
• avaliar imóveis;
• administrar condomínios.
Em contrapartida, a administradora do imóvel receberá pelos 
serviços prestados, sendo o valor recebido composto por um 
percentual acordado previamente entre as partes. É importante 
salientar que existem diferentes percentuais e que eles levam em 
consideração o serviço prestado.
A participação da administradora de imóveis propicia mais 
tranquilidade ao proprietário, pois ele terá certeza de que a presença 
de um especialista habilitado será determinante no processo de 
intermediação e decisão do negócio a ser realizado.
Mas, afinal, como podemos descrever o papel de um profissional 
da área de administração de imóveis? Em primeiro lugar, ele 
deve ser capacitado e certificado para que tenha conhecimento e 
exerça suas atividades com legalidade, pois esse profissional tem 
responsabilidades e está sujeito a responder judicialmente por falhas 
cometidas em seu trabalho. Entre suas aptidões, estão a capacidade de 
intermediar a venda, de realizar a locação, de trabalhar a divulgação 
por meio de mídia especializada e de identificar a necessidade de 
colocação de placas no imóvel. O profissional dessa área também 
precisa ter desenvoltura para realizar uma visita técnica junto do 
cliente. Ademais, deve estar apto a acompanhar todo o processo 
de negociação até o fechamento do negócio; atenção, presteza e 
precisão para esclarecer questionamentos a respeito do imóvel são 
habilidades igualmente importantes.
Os diferenciais de um bom profissional são a seriedade, a 
eficiência, a capacidade de cumprir todas as obrigações assumidas 
e de resolver os problemas que surgem, pois, ao realizar uma 
administração pautada pela ética e pela credibilidade, as 
possibilidades de manter o cliente por um longo período e de abrir 
novos negócios são imensas.
14 Administração de imóveis e locação
No caso específico da locação de imóveis, a administradora tem 
a incumbência de receber o valor acordado referente ao aluguel, 
de realizar as cobranças dos inadimplentes e de tomar as devidas 
providências sempre que necessário. Dessa forma, fica clara a ponte 
que existe entre o locador e o locatário.
Em caso de inadimplência do inquilino, a administradora, via 
de regra, não deverá arcar com o pagamento dos aluguéis em atraso. 
Ela terá essa responsabilidade, excepcionalmente, se houver previsão 
contratual nesse sentido, o que, na prática, é raro. Outra hipótese 
está relacionada ao caso de o mandante provar que a administradora 
agiu com culpa (sem diligência), favorecendo eventuais prejuízos.
Como visto, a administradora figura como mandatária do 
proprietário. Logo, sua responsabilidade é regida pelo artigo 653 
do Código Civil, que, mediante o exposto no artigo 667, é obrigada 
a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua 
conduta culposa: “O mandatário é obrigado a aplicar toda sua 
diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer 
prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, 
sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente” 
(BRASIL, 2002).
A regulamentação (ou autorregulamentação) do setor, com leis 
específicas, condições mínimas de funcionamento e normatização 
da atividade, vem recebendo amplo apoio de algumas entidades de 
classe, como a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e 
Condomínios (AABIC), a Associação Brasileira das Administradoras 
de Imóveis (ABADI) e o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, 
Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais 
de São Paulo (Secovi-SP). Entretanto, as melhorias pleiteadas 
ainda estão em fase de desenvolvimento e um pouco distantes de 
se concretizarem, restando aos síndicos e condomínios tomar os 
cuidados mínimos na contratação de administradoras.
Administração de imóveis 15
Isso não quer dizer que o setor é confuso ou que está carente de 
leis para regulamentá-lo, mas, sim, que não há normas específicas 
para regulamentar a relação entre as administradoras e seus clientes 
ou para detalhar parâmetros básicos para que uma empresa seja 
considerada especializada em administração de condomínios.
1.2 Prospecção e avaliação de imóveis
Ao pesquisar o termo prospectar no dicionário Aurélio 
(FERREIRA, 1986), chegamos à acepção que indica “cálculo do valor 
econômico de algo”. Com isso, podemos perceber que, havendo o 
desejo de comercializar um imóvel, é necessário compreender seu 
valor, sua localização e outros fatores que possam influenciar o 
processo de venda.
Lindenberg Filho (2006) afirma que ruas com alto tráfego de 
veículos, próximas a bares ou boates, com escolas, congestionamentos 
e poluição sonora são vistas como ponto negativo para a 
comercialização de uma residência. A isso se deve a necessidade de 
realizar uma análise completa para entregar o imóvel certo para cada 
cliente, ou seja, fazeruma prospecção adequada e personalizada. O 
autor ressalta, ainda, a importância de atentarmos para o local do 
imóvel, sendo pontos de foco e análise:
• segurança;
• comércio;
• serviços;
• transporte;
• educação;
• áreas de lazer;
• serviços públicos.
É importante sempre considerar a finalidade, se é residencial ou 
comercial, pois isso resultará em estratégias de negociação diferentes. 
16 Administração de imóveis e locação
Como exemplo, imagine a abertura de um posto de combustível. 
Certamente a empresa buscará por lugares movimentados como 
grandes avenidas, onde a circulação de veículos é intensa. Da mesma 
forma, se uma família busca um imóvel, tentará encontrar um lugar 
próximo a parques e escolas para facilitar os deslocamentos dos 
filhos e, também, o acesso da família ao lazer. 
A seguir, serão explorados os pontos essenciais para uma análise 
aprofundada na escolha de um imóvel residencial.
• Segurança: esse é um assunto de grande relevância, pois é 
sempre importante observar se há delegacias próximas, 
serviços de vigilância, emergências médicas, câmeras de 
monitoramento etc. Esses são alguns pontos de interesse dos 
clientes que buscam uma residência e querem tranquilidade. 
Por isso, em negociações com esse perfil, a segurança pode ser 
um diferencial para fechar um contrato de venda ou locação.
• Comércio e serviço: observar o comércio local e realizar um 
levantamento mais aprofundado com o intuito de verificar a 
existência de supermercados, lanchonetes, bares, lojas, hotéis, 
bancos, entre outros, é um ponto que pode interessar aos 
clientes e precisa ser tratado com atenção.
• Transporte: é sempre positivo saber sobre acesso a pontos 
ou linhas de ônibus, metrôs e táxis existentes na região do 
imóvel. Igualmente importante é ter conhecimento sobre a 
facilidade de estacionamento, a pavimentação e a facilidade 
de tráfego na região.
• Áreas de lazer: parques, praças e espaços para a prática 
de exercícios podem ser fatores que valorizam um local, 
principalmente para os clientes que buscam residências para 
morar com a família.
• Serviços públicos: serviços como iluminação pública, coleta 
de lixo, pavimentação, saneamento, arborização e urbanismo, 
Administração de imóveis 17
entre outros, são primordiais e podem ser decisivos na hora 
da negociação.
Avaliar um imóvel é essencial na administração imobiliária, pois, 
com base nessa ação, é possível estabelecer o valor do patrimônio 
dos imóveis. A formação do preço para o aluguel, por exemplo, 
pode ser uma sugestão do corretor de imóveis, uma vez que esse 
profissional tem o conhecimento necessário para identificar esses 
valores de maneira coerente.
Existe, também, a avaliação judicial, que é aquela feita em 
juízo. Para fazer uma avaliação com esse perfil, é necessário que o 
profissional possua formação específica e capacitação técnica.
De acordo com a Lei n. 5.194/66, em seus artigos 7º e 13, existe 
a determinação para que somente profissionais habilitados realizem 
a avaliação de imóveis (BRASIL, 1966b). Conforme afirmam Nery 
Junior e Nery (2006, p. 361):
Com o devido respeito, segundo a Lei n.º 5.194/1966, 
art. 7.º, alínea c, a função de avaliar imóveis é prerrogativa 
de engenheiro civil, arquiteto e engenheiro agrônomo. O 
corretor de imóveis não está habilitado para exercer a função 
de avaliador, privativa, por lei, dos profissionais do CREA. A 
avaliação de imóveis requer conhecimentos específicos em 
matemática financeira, estatística e domínio dos métodos 
avaliatórios bem como conhecimentos acerca de fundações, 
estruturas e coberturas de imóveis. Todas essas técnicas 
são específicas do conhecimento científico do profissional 
superior formado em engenharia ou arquitetura. 
Com isso, entendemos que somente profissionais com formação 
adequada na área podem fazer avaliações em juízo, pois esse tipo 
de demanda exige conhecimentos mais profundos e especializados.
Sem dúvida, quem tem a formação como corretor de imóveis 
está apto a opinar sobre questões pertinentes à comercialização de 
imóveis. Nesse sentido, quando um cliente quer alugar um imóvel, 
o profissional pode dar sugestões sobre o valor do aluguel; no 
18 Administração de imóveis e locação
entanto, somente os aqueles com formação específica podem fazer 
as avaliações, visto que avaliação e sugestão possuem características 
diferentes.
Realizando uma pesquisa mais aprofundada, é possível encontrar 
jurisprudências de corretores que fizeram avaliações, ou seja, 
tribunais ou juízes que solicitaram laudos de avaliações elaboradas 
por corretores de imóveis que detinham conhecimento para essa 
prática. Entretanto, é preciso entender que esse caminho é perigoso, 
uma vez que algumas avaliações precisam de análise científica 
precisa, como nos casos em que é necessário fazer a verificação 
da estrutura da construção ou um estudo para estabelecer o valor 
correto com base na localização do imóvel.
Vale ressaltar que as imobiliárias têm facilidade em estimar 
valores de mercado para imóveis e que esse é um papel muito 
importante para o setor, pois isso gera, por exemplo, a possibilidade 
de determinar valores de locação. O fundamental é compreender 
que cada profissional deve empregar sua competência e qualificação 
na área para a qual está devidamente preparado. Somente assim é 
possível entregar o melhor para quem mais interessa: o cliente.
1.3 Conflitos de locação
Segundo Loureiro (2007), os conflitos podem até surgir, mas 
é necessário lembrar a existência do contrato, instrumento que 
contempla de maneira específica todos os direitos e deveres dos 
envolvidos. Com isso, temos um termo conhecido como relação 
jurídica patrimonial, que surge a partir das vontades de duas ou 
mais pessoas.
O Código Civil (BRASIL, 2002) contém algumas disposições 
gerais sobre a execução de um contrato, buscando sempre ter a boa-fé 
como foco. O mesmo documento apresenta a regulação de diversos 
tipos de contratos, como o de compra e venda, de fiança, de locação 
e de comodato, entre outros. Porém, mesmo havendo a regulação 
Administração de imóveis 19
do contrato de locação pelo Código Civil, é preciso aplicar a Lei n. 
8.245/91 (BRASIL, 1991), conhecida como Lei do Inquilinato, que, 
por ser específica, sobrepõe-se ao Código Civil. Já no tocante aos 
conflitos judiciais, em 23 de setembro de 1996 foi aprovada a Lei n. 
9.307/96 (BRASIL, 1996), ou Lei da Arbitragem, uma facilitadora 
do processo de negociação e da solução de conflitos.
1.3.1 Lei do Inquilinato
A Lei n. 8.245/91, que, como anteriormente citado, é chamada 
de Lei do Inquilinato ou Lei de Locação, foi criada para estabelecer 
uma base jurídica legal capaz de proteger o locatário. Em seu teor, 
estão presentes cláusulas de ordem pública, que contemplam desde 
o pagamento de multas para o locador que buscar reaver o imóvel 
antes do término do contrato até a devolução do imóvel antes do 
prazo previsto sem a incidência de ônus.
As negociações e relações de locação são regidas por essa lei, mas 
há, também, casos cuja base legal é pautada pelo Código Civil ou por 
outra lei específica. Vejamos o que diz o artigo 1º do Código Civil:
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto 
nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e 
pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos 
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para 
estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim 
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus 
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas 
modalidades. (BRASIL, 2002, grifo do original)
20 Administração de imóveis e locação
No artigo citado, é possível notar que o foco está voltado para o 
imóvel urbano; porém existem imóveis situados em zonas ruraisque 
podem ser regulados pela Lei do Inquilinato. Isso acontece porque a 
caracterização de um imóvel como urbano ou rural é feita conforme 
exposto no artigo 32 da Lei n. 5.172/66.
Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre 
a propriedade predial e territorial urbana, tem como fato 
gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem 
imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na 
lei civil, localizado na zona urbana do Município.
§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona 
urbana a definida em lei municipal; observado o requisito 
mínimo da existência de melhoramentos indicados em 
pelo menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou 
mantidos pelo Poder Público:
I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas 
pluviais;
II - abastecimento de água;
III - sistema de esgotos sanitários;
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento 
para distribuição domiciliar;
V - escola primária ou posto de saúde a uma distância 
máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas 
urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de 
loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, 
destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo 
que localizados fora das zonas definidas nos termos do 
parágrafo anterior. (BRASIL, 1966a)
O artigo 1º da Lei do Inquilinato rege as locações de imóveis 
urbanos ou rurais de posse particular, de pessoa física ou jurídica. 
Fora isso, o respaldo legal é dado pelo Código Civil em seus artigos 
565 a 578, ou por alguma lei específica, indicada de acordo com 
cada caso.
Administração de imóveis 21
1.3.2 Lei da Arbitragem
Segundo Carmona (2004), a arbitragem é uma forma alternativa 
para solucionar conflitos por meio de uma convenção privada, sem a 
participação do Estado, e levando a uma decisão eficiente e rápida às 
partes envolvidas. Já Alvim (2004) ensina que a arbitragem envolve 
pessoas que julgarão os litígios, e que elas devem ser de confiança dos 
envolvidos e possuir aptidão para tratar o assunto com seriedade, 
buscando, em conjunto, a resolução do conflito gerado.
Diante do exposto, percebemos que a arbitragem tem o papel de 
transferir para terceiros a função de julgar, algo restrito ao Estado. 
Entretanto, é importante frisar que essa transferência de função deve 
estar dentro dos parâmetros determinados pela legislação, ou seja, 
a atuação deve se ater apenas aos conflitos simplificados que não 
exigem especialidades jurídicas aprofundadas.
De acordo com o artigo 2º, parágrafo 1º, da Lei n. 9.307/96, 
as partes poderão “escolher livremente as regras de direito que 
serão aplicadas na arbitragem, desde que não haja violação aos 
bons costumes e à ordem pública” (BRASIL, 1996). Porém, para 
que isso possa ocorrer, é necessário que as partes constituam 
cláusula compromissória ou compromisso arbitral, em que existirá 
convenção sobre um contrato, havendo o compromisso de submissão 
à arbitragem, conforme consta no artigo 4º da mesma lei.
Essa convenção de compromisso arbitral pode ser judicial 
ou extrajudicial, sendo realizada na assinatura do contrato, 
diferentemente da cláusula compromissória, que é feita 
posteriormente. A escolha de árbitros pode ser de forma livre, desde 
que a pessoa selecionada seja capaz ou de confiança das partes 
envolvidas e não esteja impedida de atuar, conforme o artigo 13 da 
Lei n. 9.307/96.
É interessante destacar que, em um tribunal arbitral, o que 
fica decidido tem o mesmo efeito de uma sentença dada pelo 
22 Administração de imóveis e locação
Poder Judiciário. Por isso, a arbitragem é um ato de extrema 
responsabilidade e requer ética por parte dos envolvidos no processo.
Segundo Pinheiro (2005), cerca de 90% dos contratos de 
comércio internacional têm em seu teor cláusulas para ações de 
arbitragem. No Brasil, isso tem aumentado nos contratos, mas ainda 
é algo novo e pouco usado. Contudo, é importante ressaltar que 
o uso da arbitragem é uma solução extremamente eficiente para a 
resolução de conflitos de contratos.
Ainda há, no país, a cultura de que a resolução de conflitos deve 
ser feita somente perante os advogados e o Poder Judiciário. É preciso 
disseminar a ideia de que existem soluções mais práticas e rápidas, 
aplicáveis a muitas situações por meio da intervenção do processo 
de arbitragem. O Brasil deve se espelhar em países que possuem 
instituições especializadas em arbitragem, e isso, aos poucos, começa 
a acontecer, o que irá facilitar e desafogar os processos, resultando 
em resoluções de conflitos melhores e mais ágeis.
Considerações finais
É necessário entender a importância de todos os aspectos que 
permeiam a administração de imóveis, pois estamos inseridos em 
um mercado bastante competitivo, formado por clientes cada vez 
mais exigentes.
Dentro dessa realidade, lidamos com pessoas e sonhos, e isso 
é algo que deve ser levado em consideração quando se deseja 
estabelecer boas negociações e realizar a busca por imóveis 
adequados a cada tipo de cliente.
O mercado imobiliário cresce e está em constante mudança, por 
isso, seguir as leis e as regras é fator fundamental para manter a 
credibilidade e a confiança do público em um negócio.
Não pretendemos, aqui, fazer uma análise aprofundada sobre 
questões do Direito, área na qual existem diversos doutores e 
Administração de imóveis 23
especialistas, mas sim mostrar que existem opções nas resoluções de 
conflitos e que isso merece atenção.
Administrar imóveis é uma atividade para aqueles que buscam 
aprimoramento constante e desejam ser os melhores em um 
mercado competitivo e que não para de se reinventar.
Ampliando seus conhecimentos
• MALA Direta 54 – Como Administrar Imóveis. 2016. 1 vídeo 
(14 min.). Publicado pelo canal TV Creci Rio. Disponível em: 
https://www.youtube.com/watch?v=SnwbfMPDKPc. Acesso 
em: 29 ago. 2019.
Este vídeo apresenta as atribuições inerentes à Lei do Corretor 
de Imóveis, principalmente no que tange à administração de 
imóveis no contexto do mercado atual.
• ARANTES, Carlos Augusto; MOLINA, Manuel Gonçalo 
Alcázar. Manual de avaliação de bens imóveis. São Paulo: 
Leud, 2017.
Esta obra aborda diversas metodologias avaliatórias utilizadas 
no Brasil, na Europa e nos Estados Unidos. Seu conteúdo 
não pretende confrontar as normativas técnicas existentes 
para avaliação de bens existentes em nosso país, mas deseja 
apresentar outras metodologias para o conhecimento do 
leitor, além das já usualmente difundidas.
Atividades
1. Dentro do contexto de administração de imóveis, é 
necessário seguir deveres claramente expressos. Conforme 
o Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor do 
Ministério da Justiça e da Segurança Pública. Quais são esses 
deveres?
https://www.youtube.com/watch?v=SnwbfMPDKPc
24 Administração de imóveis e locação
2. A administração de imóveis é algo essencial em um 
mercado altamente competitivo e que exige diferenciais no 
atendimento e na postura dos profissionais. Com isso, qual a 
melhor definição de administrar, considerando o contexto do 
mercado imobiliário?
3. Uma das grandes estratégias dentro do mercado atual é 
a capacitação para analisar e prospectar clientes e imóveis. 
Defina prospectar com base nessa premissa.
Referências
ALVIM, José Eduardo Carreira. Direito Arbitral. 2. ed. Rio de Janeiro: 
Forense, 2004.
BRASIL. Lei n. 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o sistema 
tributário nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis 
à União, Estados e Municípios. Brasília, DF, 27 out. 1966a. Disponível em: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5172.htm. Acesso em: 30 ago. 
2019.
BRASIL. Lei n. 5.194, de 24 de dezembro de 1966. Regula o exercício das 
profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo, e dá outras 
providências. Brasília, DF, 27 dez. 1966b. http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/L5194.htm. Acesso em: 30 ago. 2019.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobreas locações 
dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: 
Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 12 ago. 2019.
BRASIL. Lei n. 9.307, de 23 de setembro de 1996. Dispõe sobre a arbitragem. 
Brasília, DF: Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/leis/l9307.htm. Acesso em: 30 ago. 2019.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Lei de Introdução às Normas 
do Direito Brasileiro. Brasília, DF: Presidência da República. Disponível 
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acesso em: 
30 ago. 2019.
CARMONA, Carlos Alberto. Arbitragem e processo: um comentário à Lei n. 
9.307/96. 2. ed. São Paulo: Atlas, 2004.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9307.htm
Administração de imóveis 25
COFECI-CRECI. O futuro da profissão . Brasí lia: 2010. 
Disponível em: http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_
content&view=category&id=67&Itemid=313. Acesso em: 30 ago. 2019.
FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda. Novo dicionário Aurélio da língua 
portuguesa. 2. ed. Rio de Janeiro: Nova Fronteira, 1986.
LINDENBERG FILHO, Sylvio de Campos. Guia pático do corretor de 
imóveis: fundamentos e técnicas. São Paulo: Atlas, 2006.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Curso completo de Direito Civil. São Paulo: 
Método, 2007.
NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código de Processo 
Civil comentado. 9. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006.
PINHEIRO, Luís de Lima. Arbitragem transnacional: a determinação do 
Estatuto da Arbitragem. Lisboa: Almedina, 2005.
2
Tipos de locação
Conhecer a fundo os tipos de locação é um requisito essencial 
para compreender os aspectos legais e estratégicos acerca desse 
tema. Ao entendermos suas especificidades e variações, adquirimos 
a capacidade necessária para desenvolver estratégias apropriadas e, 
assim, oferecer a solução mais adequada para cada cliente.
Precisamos ter em mente que cada tipo de locação possui suas 
próprias regras, pois esse será o foco da nossa análise. Sendo assim, 
tomaremos como base o Código Civil e as leis voltadas ao segmento.
Nas próximas páginas, abordaremos minuciosamente as locações 
residencial, por temporada e não residencial.
2.1 Locação residencial
A locação é o contrato em que uma das partes se obriga a ceder 
à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não 
fungível, mediante certa retribuição (BRASIL, 2002).
Podemos ver que o locador e o locatário versam como partes do 
contrato de locação, sendo que o locador cede a posse do bem de 
sua propriedade (ou de terceiros, como em caso de usufruto), e o 
locatário o remunera por meio do pagamento de aluguel.
Quanto ao uso de imóvel urbano, a locação pode ser residencial 
ou não residencial, sendo regida pelos artigos 46 e 47 da Lei 
n. 8.245/91. No primeiro artigo, observamos que os contratos 
cujas locações foram realizadas formalmente com prazo igual ou 
superior a 30 meses se encerram ao fim do período estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso. Caso o locatário 
continue no imóvel por mais de 30 dias após o encerramento do 
28 Administração de imóveis e locação
prazo acordado sem a oposição do locador, fica subentendida a 
prorrogação por prazo indeterminado, e as demais condições do 
contrato são mantidas. Vale ressaltar que se a prorrogação acontecer 
de fato, o locador poderá encerrar o contrato a qualquer tempo, 
devendo conceder 30 dias para desocupação do imóvel.
Já o artigo 47 trata dos casos em que o contrato foi firmado 
verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 meses.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e 
como prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, 
a locação prorroga-se automaticamente, por prazo 
indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9.º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se 
a ocupação do imóvel pelo locatário, relacionada com o seu 
emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou 
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou 
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou 
companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada 
ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, 
que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por 
cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou 
pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco 
anos.
§ 1.º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser 
judicialmente demonstrada, se:
a. O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, 
estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro 
de sua propriedade situado na mesma localidade 
ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver 
retomado o imóvel anteriormente;
b. o ascendente ou descendente, beneficiário da 
retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2.º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá 
comprovar ser proprietário, promissário comprador ou 
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com 
Tipos de locação 29
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à 
matrícula do mesmo. (BRASIL, 1991)
Ao aprofundarmos a leitura da lei, Silveira (2015) enfatiza que 
encontraremos quatro hipóteses em relação ao contrato de locação.
• Contratos fixados por 30 meses ou mais: se as partes 
envolvidas não se manifestarem por mais de 30 dias, o contrato 
é rescindido ao final do prazo e sua prorrogação ocorre por 
tempo indeterminado, cabendo, para fins de desocupação, 
uma comunicação sem motivo específico ou “vazia” por 
parte do locador, que pode ser feita a qualquer momento, em 
que são dados 30 dias de prazo para a saída do locatário. É 
importante frisar que em ação de despejo o locatário terá 6 
meses para desocupar o imóvel, caso esteja de acordo com os 
termos da ação.
• Contratos fixados por menos de 30 meses: nessa modalidade, 
há a prorrogação automática e por prazo indeterminado 
ao final do contrato. Aqui, a retomada do imóvel deve ser 
motivada; é a conhecida “denúncia cheia”, plausível no caso 
de uso próprio, de reforma etc. É importante destacar que, 
embora a duração seja inferior a 30 meses, se a locação 
ultrapassar 5 anos contínuos, a rescisão do contrato poderá 
ser imotivada.
• Contratos fixados antes da Lei n. 8.245/91: no caso das 
locações antigas, com contrato de tempo indeterminado, a 
retomada do imóvel poderá ocorrer por meio de denúncia 
imotivada, com prazo de 12 meses para a desocupação. 
Entretanto, caso tenha ocorrido a revisão do aluguel, seja 
judicial ou amigável, nos 12 meses anteriores à lei, a retomada 
somente poderá ser solicitada por denúncia vazia e após 24 
meses da revisão.
• Livre negociação: para imóveis novos, após a vigência da 
Lei n. 8.245/91, resta livre o valor do aluguel, sendo que o 
30 Administração de imóveis e locação
prazo de reajuste e o índice de correção serão ajustados 
contratualmente. Entretanto, a nova lei proíbe o uso de 
moeda estrangeira, de variação cambial ou de variação do 
salário mínimo como base para estipular os reajustes.
As modalidades de contrato explanadas nas páginas anteriores 
são amplamente conhecidas e utilizadas pelas administradoras 
de imóveis. A diversificação entre elas permite que cada formato 
seja ajustado ao perfil e à necessidade do cliente ou do mercado 
em atuação.
2.2 Locação por temporada
Para se enquadrar nessa modalidade, é necessário que o contrato 
tenha duração máxima de 90 dias e que sua finalidade seja específica 
para atividades como curso, lazer, tratamento de saúde, construção 
de obra etc. O valor do aluguel e dos encargos pode ser cobrado 
de uma só vez e antecipadamente. Para compreender melhor as 
especificidades da locação por temporada, vamos acompanharos 
artigos 48 a 50 da Lei n. 8.245/91, transcritos a seguir:
Art. 48. Considera-se locação para temporada, aquela 
destinada à residência temporária do locatário, para prática 
de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura 
de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão 
somente de determinado tempo, e contratada por prazo não 
superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel 
mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, 
a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem 
como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e 
antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir 
qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 
para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer 
no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta 
dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo 
Tipos de locação 31
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento 
antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador 
somente poderá denunciar o contrato após trinta meses 
de seu início ou nas hipóteses do art. 47. (BRASIL, 1991, 
grifo nosso)
A modalidade em questão não poderá ser utilizada caso a 
atividade seja de comércio. Além disso, é essencial que o contrato 
seja devidamente formalizado, ou seja, feito por escrito, a fim de 
proteger as partes pelo período acordado para locação.
Outro ponto que deve ser mencionado com destaque é o caso de 
a locação envolver imóvel mobiliado. Nesse caso, é imprescindível 
que conste, com detalhes, a descrição de todos os móveis e utensílios 
que estão no imóvel, bem como o estado em que se encontram.
Vale frisar que omitir esse requisito não desclassifica a 
modalidade de locação, porém pode gerar recomposição de danos. 
Também é importante que esteja incluso o valor de cada bem, além 
de especificações como marca, modelo e outras informações que 
sejam pertinentes para que o bem possa ser restituído em caso de 
perda, dano ou extravio. Venosa (2006) enfatiza que a lei não anula o 
contrato sem as devidas descrições, levando o locador a usar de ação 
indenizatória por respectivos danos ao patrimônio.
Na Lei do Inquilinato, temos uma exceção dada pelo artigo 43, que 
trata da questão de pagamento de aluguel com antecedência, enfatizando 
que o prazo do valor a ser cobrado não pode exceder 90 dias.
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão 
simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze 
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em 
favor do locatário:
[...]
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do 
art. 42 e da locação para temporada. (BRASIL, 1991)
32 Administração de imóveis e locação
Se a antecipação dessa cobrança for superior a 90 dias, o contrato 
enquadra-se como locação residencial e tal fato é visto como 
contravenção penal, conforme o artigo 43 da Lei do Inquilinato. O 
locador pode, ainda, exigir uma garantia de locação, que serve para 
resguardar possíveis problemas que o locador possa ter com a locação.
O artigo 50 determina algo muito importante dentro da Lei 
do Inquilinato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer 
no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta 
dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo 
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento 
antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador 
somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de 
seu início ou nas hipóteses do art. 47. (BRASIL, 1991)
Já o artigo 59 versa sobre a utilização da ação de despejo na 
locação por temporada. Assim, vemos que a locação pode passar 
para prazo indeterminado no caso de, em um prazo superior a 30 
dias, o locador não se opor. Caso ocorra essa prorrogação, o contrato 
somente poderá ser denunciado após 30 meses do seu início. 
Vale lembrar que agir de má-fé, fazendo renovações constantes, 
enquadra-se em fraude, incorrendo em crime.
A locação por temporada é muito comum, porém pode ser 
algo de custo elevado para se manter. Como exemplo, podemos 
citar uma casa de praia que é muito utilizada em alta temporada 
e fica vazia durante boa parte do ano, incorrendo em custos sem 
entradas de aluguel.
Geralmente, esse tipo de locação tem como foco gerar renda, o 
que torna essencial avaliar os demais imóveis na região e verificar 
o preço praticado, para que seja possível maximizar o resultado 
financeiro no período de locação.
Tipos de locação 33
2.3 Locações não residenciais e especiais
Na locação comercial ou não residencial, o locatário monta seu 
estabelecimento comercial no imóvel locado, criando ali o seu fundo 
de comércio.
O contrato de locação comercial também terá prorrogação caso 
as partes não se manifestem até o prazo de finalização do contrato 
inicial, conforme o artigo 56 da Lei n. 8.245/91.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, 
o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, 
findo o prazo estipulado, independentemente de notificação 
ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário 
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem 
oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação 
nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. 
(BRASIL, 1991)
Uma diferença interessante que notamos aqui é que na locação 
comercial o imóvel pode ser retomado por meio de denúncia, 
sem se levar em consideração os prazos estipulados. Sendo assim, 
o locador dá um aviso de 30 dias para a desocupação do imóvel, e o 
ajuizamento da ação de despejo ocorrerá dentro de 30 dias para que 
não perca sua eficácia legal.
De acordo com Silveira (2015), devemos observar também as 
seguintes hipóteses para o contrato de locação não residencial:
Locação comercial: O contrato para este tipo de locação 
pode ser feito por qualquer prazo, com prorrogação por 
tempo indeterminado, se quando na época do término as 
partes ficarem silentes por mais de trinta dias. Depois de 
transcorrida a prorrogação é cabível, a qualquer tempo, 
denúncia imotivada para desocupação, porém o locatário 
que tenha o contrato escrito por mais de cinco anos 
ininterruptos pode conseguir judicialmente a renovação do 
contrato, nos termos do artigo 49 da Lei n.º 8.245/1991.
Locação não residencial civil: Escritórios, estúdios, 
consultórios etc. sem fim lucrativo, não têm direito à ação 
34 Administração de imóveis e locação
renovatória; equipara-se à locação comercial, com denúncia 
imotivada para desocupação.
Locação não residencial especial: Hospitais, creches, asilos, 
escolas e entidades religiosas são disciplinados pelos artigos 
53 e 63 da Lei n.º 8.245/1991. Não caberá aqui a denúncia 
imotivada para desocupação.
Locação de benefício ou vantagem profissional indireta: 
Artigo 55 da Lei n.º 8.245/1991 – Locação destinada ao uso 
dos empregados ou diretoria da empresa locatária. Normas 
conforme a locação comercial. (SILVEIRA, 2015, p. 73)
Nas locações especiais, a regra específica relativa a esses 
estabelecimentos é prevista no artigo 53 da Lei do Inquilinato 
(Lei n. 8.245/91), sendo considerada uma proteção ao inquilino. Ela 
garante que o contrato de locação não possa ser desfeito, salvo se de 
comum acordo entre as partes ou por infração contratual.
No tocante às denúncias, temos três tipos, chamados de 
denúncias cheias: para demolição, para edificação licenciada ou para 
reforma que tenha, no mínimo, um aumento de 50% de área útil.
A lei deixa claro que o grande foco é o social, pois alguns 
estabelecimentos têm grande importância dentro desse contexto. É 
fato que a interpretação da lei pode ser complexa ao se avaliar quais 
estabelecimentos devem ou não ser beneficiados, porém alguns 
apresentam clareza em sua essência, por exemplo, asilos e creches.
Venosa (2006) enfatiza que os estabelecimentos de ensino e saúdetêm particularidades legais quando fiscalizados pelo Poder Público:
Não é qualquer autorização e fiscalização dos Poderes 
Públicos, já que todo imóvel e toda atividade se acham direta 
ou indiretamente autorizados e fiscalizados. Embora se 
amplie o horizonte protetivo, continuam fora dessa proteção 
os cursos que ministram aulas privadas ou conhecimentos 
que independem de qualquer autorização ou fiscalização, 
como corte e costura, cursos livres de informática, de arte, 
de atividade profissionalizante sem qualquer ligação oficial 
como escolas de cabeleireiros, empregados domésticos etc. 
(VENOSA, 2006, p. 248-249)
Tipos de locação 35
Perceba que a lei é clara na questão de quais empresas ou 
organizações têm proteção inquilinária. No caso de escolas maternais, 
existe esse precedente, pois entendemos que a criança precisa desse 
cuidado, mesmo que ele tenha um formato lúdico ou de lazer.
Ademais, a jurisprudência já declarou indevida a proteção 
inquilinária prevista no artigo 53 para as escolas maternais. 
Já foi decidido que as “escolas maternais, destinadas 
exclusivamente ao lazer e à recreação, não se inserem no 
conceito de estabelecimento de ensino, não estando, por isso, 
protegidas pela lei do inquilinato, podendo ser despejadas 
imotivadamente” (RT 607/133). Não vemos sentido para 
essa interpretação. A fase maternal faz parte da educação das 
crianças, importante para seu desenvolvimento. Restringir 
essa proteção vai a desacordo com o princípio trazido 
pelo dispositivo legal (art. 53 da Lei n.º 8.245/1991). Esse 
entendimento fica ainda mais claro já que as pré-escolas 
gozam, segundo a jurisprudência, desse amparo legal. Esse 
já foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Resp 
182.873/RS, 6.ª Turma, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, j. 
24/08/1999). (GOMIDE, 2012, p. 86)
Já a proteção para as unidades de saúde se deve à dificuldade em 
remover pacientes que poderiam ter seu quadro clínico agravado; 
as unidades de saúde têm essa exceção dentro das questões legais. 
Porém, algumas clínicas podem não ter esse benefício, visto que 
grande parte delas possui foco comercial, e não social, não havendo, 
portanto, problemas de deslocamento ou com pacientes. Mesmo 
assim, é importante que cada caso seja analisado com cuidado e de 
forma criteriosa.
Quanto aos lojistas e empreendedores de shopping centers, há 
algo atípico relacionado. Nesses casos, prevalecerão as condições 
pactuadas nos contratos de locação e as condições previstas no 
artigo 54 da Lei do Inquilinato.
O contrato de locação celebrado entre o empreendedor e o 
lojista é na verdade um contrato atípico (não tipificado em 
lei), pois gera obrigações diversas daquelas ordinariamente 
previstas entre locador e locatário. O primeiro deverá 
36 Administração de imóveis e locação
obrigar-se na manutenção da limpeza e conservação das 
partes comuns, zelando ainda pelo bom funcionamento dos 
aparelhos de iluminação e hidráulica. Para todos os efeitos, 
todas as despesas cobradas do locatário devem ser previstas 
em orçamento, ou justificadas. Ao segundo é incumbida 
a manutenção de vitrines de acordo com padrões do 
shopping, contribuições e fundos para promoção coletiva, 
e até pagamento de décimo terceiro aluguel. Condições, 
portanto, atípicas ao contrato de locação dito comum. 
(GOMIDE, 2012, p. 86, grifo nosso)
O pagamento do aluguel pode ser dividido em três partes, sendo: 
uma ajustada em contrato e de valor fixo; outra variável e ligada 
diretamente ao faturamento do empreendimento; e a última baseada 
na publicidade, ou seja, no que se espera da empresa.
Isso pode ser verificado com facilidade em shopping centers, pois 
quem loca o espaço comercial tem um pacote de benefícios que 
acompanha essa locação, o que, inclusive, ressalta fatores como a 
facilidade de circulação de pessoas e a segurança.
É evidente que esses benefícios vêm acompanhados de regras e 
procedimentos que, se descumpridos, levam à denúncia do contrato 
de locação. Algo que acontece em shopping centers é a famosa 
abertura aos domingos, tendo como regra o decidido no Superior 
Tribunal de Justiça.
É certo que em locação em shopping center admitem-se 
normas complementares estabelecida em documento 
aparato, contendo obrigações que integram o contrato de 
locação e que devem ser adimplidas pelo locatário, mediante 
singela declaração de que as conhece e se lhes submete; e 
que cabe a sua administração estabelecer os horários de 
funcionamento, cumprindo aos lojistas locatários ou não, 
respeitá-los integralmente. (AgRg no Ag 506.474/RJ, 5.ª 
Turma, Rel. Min. Laurita Vaz, j. 03.03.2005). (GOMIDE, 
2012, p. 87)
Também podemos observar esse assunto na pauta 
jurisprudencial:
Tipos de locação 37
Em razão da liberdade de se estabelecer acordos entre 
lojistas e empreendedores, a jurisprudência reconhece a 
validade de uma série de cláusulas. Entre elas:
• A cláusula que proíbe ao lojista locatário abrir novo 
estabelecimento comercial com o mesmo ramo de 
atividade nas proximidades do shopping. (STJ, REsp 
123.847/SP, 6.ª Turma, Rel. Min. Vicente Leal, j. 
17.06.1997)
• A cláusula que admite o pagamento do valor referente ao 
fundo de promoção, previsto na Escritura Declaratória 
de Regulamentação das Locações do Shoppings Centers. 
(2.º TAC/SP, Ap. s/ Rev. 706.908-00/4 – 7.ª Câm. – Rel. 
Des. Regina Capistrano – j. 31.01.2005)
• A cláusula que determina a cobrança de caução a título 
de reserva de futura ocupação de loja comercial (res 
sperata) para consecução de recursos financeiros até a 
conclusão do empreendimento. (2.º TAC/SP, Ap c/ Rev. 
689.693-00/0 – 10.ª Câ. – Rel. Juiz Emanuel Oliveira – j. 
15.12.2004). (GOMIDE, 2012, p. 87)
A liberdade contratual entre as partes é a capacidade para 
estabelecer regras e condições previamente acordadas, o que garante 
melhores resultados no processo de locação. Todas essas questões 
precisam ser avaliadas e estudadas antes da tomada de decisão, 
evitando problemas futuros e garantindo a eficácia do contrato.
Considerações finais
Um profissional capacitado precisa entender os aspectos que 
permeiam a locação de imóveis. Por isso, buscamos apresentar as 
leis e regras pertinentes a esse segmento, bem como suas vertentes 
no cenário imobiliário.
Buscamos também explanar esses aspectos de maneira objetiva, 
o que nos instiga a pesquisar sobre o tema. Afinal, os clientes e o 
mercado estão cada vez mais exigentes, por isso precisamos estar 
preparados para entender essa dinâmica e propor as melhores 
soluções.
38 Administração de imóveis e locação
Sendo assim, não findamos esse estudo por aqui. É preciso 
ampliar os conhecimentos e entender a fundo os tipos de locação. 
Com isso em mente, estaremos seguros e aptos a atuar com 
excelência em nosso setor.
Ampliando seus conhecimentos
• LEI de Inquilinato - Noções Gerais. 1 vídeo (15 min). 
Publicado pelo canal Trilhante. 12 nov. 2018. Disponível em: 
https://www.youtube.com/watch?v=u3tNMPRAQ9w. Acesso 
em: 3 set. 2019.
Com uma linguagem bastante acessível e esclarecedora, 
este vídeo traz alguns conceitos essenciais sobre a Lei do 
Inquilinato e ressalta a sua importância no contexto dos 
contratos de locação.
• SANTOS, Gevany Manoel dos. Nova locação de imóveis 
urbanos. São Paulo: LTR, 2001.
A obra apresenta as novas dinâmicas e legalidades da 
locação de imóveis urbanos, incorporando todas as minúcias 
do mercado imobiliário – um conhecimento de extrema 
importância para quem deseja atuar nesse setor.
Atividades
1. Sabemos que no contrato de locação existirão as partes, locador 
e locatário, que estarão sujeitas às leis e normas especificadas 
e acordadas. Nesse sentido, considerando um imóvel urbano, 
quais são os tipos de locação? Conceitue cada um deles.
2. Quais as quatro hipóteses que precisam ser levadas em conta 
na locação de um imóvel residencial urbano comum.
Tipos de locação 39
3. O que é um contrato de locação por temporada e quais são as 
especificidades atribuídas a ele? Explique sua resposta.
ReferênciasBRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações 
dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: 
Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 3 set. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Lei de Introdução 
às Normas do Direito Brasileiro. Brasília, DF: Presidência da República. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. 
Acesso em: 3 set. 2019.
GOMIDE, Alexandre Junqueira. Administração de imóveis e locações. 1. ed. 
rev. Curitiba, PR: IESDE Brasil, 2012.
SILVEIRA, Cátia Boaventura Marques. Administração de condomínios 
e locação de imóveis. Minas Gerais: Instituto Federal do Norte de Minas 
Gerais, 2015.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. 
8. ed. São Paulo: Atlas, 2006.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del4657.htm
3
Condomínios e síndicos
A ampla gama de temas acerca da administração de imóveis 
e de locação instiga a busca de conhecimentos cada vez mais 
aprofundados sobre as leis e as variações a respeito desse assunto.
A vida em condomínio é permeada por vários processos, que 
envolvem regras, leis e o convívio social, sendo este último algo 
muito importante, que ressalta a necessidade de tomarmos cuidados 
especiais para evitar contratempos. Nesse contexto, o síndico tem 
papel fundamental, uma vez que entre suas obrigações está o contato 
com os funcionários e os condôminos, fazendo valer aquilo que é 
votado por todos os membros participantes do condomínio.
Ainda considerando esse cenário, também é preciso atentar às 
garantias na locação para assegurar que não ocorram problemas 
com o locatário durante o contrato.
3.1 Os condomínios
Na concepção de Silveira (2015), o condomínio é visto como o 
direito de propriedade em que existe a participação de duas ou mais 
pessoas ao mesmo tempo, utilizando um espaço ou bem indiviso.
Construções de prédios de apartamentos ou de conjuntos 
de casas em um mesmo terreno têm sido cada vez mais 
frequentes nas cidades, devido à segurança, ao custo 
reduzido, entre outros tantos benefícios que esses tipos de 
imóveis oferecem. A convivência dentro de um mesmo 
condomínio, entretanto, não é tão simples, ainda mais 
quando existem muitos moradores, pessoas das mais 
diferentes culturas, educação, sociabilidade, raças, valores e 
até mesmo classe social. (SILVEIRA, 2015, p. 17)
42 Administração de imóveis e locação
Para estabelecer uma convivência harmônica dentro desses 
ambientes, é necessário elaborar regras específicas, que sejam 
capazes de evitar problemas nas relações. Nesse sentido, para 
garantir os procedimentos corretos de conduta, existe a chamada 
convenção de condomínio, um conjunto de normas desenvolvidas 
com base na Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e de acordo 
com o Código Civil brasileiro.
Ao adquirir ou locar um imóvel, Gonçalves (2012) explica 
que o comprador ou locatário aderem aos termos da convenção 
de condomínio e que as regras nela contidas são criadas ainda na 
planta da construção. Ele explana também sobre o registro dessas 
diretrizes, que se dá em órgãos competentes para tal, como o cartório 
de registro de imóveis e a prefeitura.
Silveira (2015) considera que as atribuições da convenção de 
condomínio devem:
Discriminar e particularizar as áreas privativas e as de uso 
comum.
Estabelecer a forma de utilização dos objetos e serviços 
comuns.
Definir as funções das diferentes partes (moradores, síndico 
e funcionários).
Indicar o modelo de escolha do conselho consultivo e 
do síndico, fixando suas atribuições e especificando se o 
trabalho desse será remunerado.
Estabelecer o quórum e determinar o procedimento 
necessário para alterar1 a convenção do condomínio.
1 Todas as alterações feitas na convenção de condomínio devem ser registradas em 
cartório de registro de imóveis.
Condomínios e síndicos 43
No tocante às finanças, Silveira (2015) ressalta que a convenção 
deve contemplar a relação da forma e da proporção das liquidações 
de gastos com despesas ordinárias e extraordinárias e, por fim, 
determinar a contribuição para a composição do fundo de reserva.
Porém, somente a convenção não é o suficiente para assegurar 
a boa convivência. Somado a ela, está o regimento interno, 
documento que deve ser do conhecimento de todos os moradores 
do condomínio – sejam proprietários ou locatários, sem exceções –, 
e que estabelece procedimentos e regras como a entrada de visitantes 
no estacionamento, o uso, após as 22 horas, de equipamentos que 
emitam ruídos (furadeiras, aparelhos de som etc.) e a colocação de 
objetos nas janelas e nos parapeitos.
Todas essas informações, assim como as tomadas de decisões, 
podem ser estabelecidas por meio das assembleias, que consistem 
em reuniões de moradores, sejam proprietários ou locatários, nas 
quais são previstas a explicação detalhada das normas e a deliberação 
de assuntos de interesse comum.
As leis para regular a vida em condomínio são definidas pelos 
condôminos mediante decisões que somente serão passíveis de 
anulação por decisão judicial ou por evento de deliberação em 
assembleia posterior, a qual pode ocorrer em três formatos distintos: 
geral ordinária, extraordinária ou especial. Conheça, a seguir, as 
particularidades de cada uma delas.
Assembleia Geral Ordinária: acontece normalmente uma 
vez ao ano para que seja apresentada a prestação de contas 
anual com exercício encerrado e para que sejam discutidas e 
aprovadas as verbas para as despesas do novo exercício, bem 
como a eleição do síndico. Só não é necessária a procuração 
do locador para o locatário votar nesta assembleia quando o 
assunto discutido for a aprovação das contas do condomínio.
Assembleia Geral Extraordinária: é a reunião convocada 
pelo síndico ou por ¼ dos condôminos para tratarem 
de decisões urgentes de interesse do condomínio, como 
aprovação ou alteração da convenção, alteração do 
44 Administração de imóveis e locação
regulamento interno, alteração da parte comum ou pintura, 
automação de portões e compra de interfones. Na assembleia 
extraordinária, para ter direito ao voto, o locatário deve 
apresentar uma procuração do locador.
Assembleia Geral Especial: ocorre em casos especiais 
previstos em lei, como reconstrução (por exemplo, por 
sinistro total), alienação, concessão ou alteração do 
destino do bem. Para que o locatário participe e vote 
nessa assembleia, deve apresentar procuração do locador. 
(SILVEIRA, 2015, p. 25)
Um detalhe significativo é que nas assembleias o síndico tem 
participação efetiva, exceto nos assuntos referentes a sua própria figura, 
garantindo, com isso, que os debates e as decisões sejam imparciais.
3.2 O papel do síndico
Para melhor compreendermos o papel do síndico, precisamos 
analisar o capítulo VI, da Lei n. 4.591/64, e o artigo 1.347 e seguintes 
do Código Civil.
Capítulo VI | Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um 
síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder 
dois anos, permitida a reeleição.
§ 1.º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo 
ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses 
comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei 
ou pela convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do 
conjunto de edificações, no que respeita a sua vigência, 
moralidade e segurança, bem como aos serviços que 
interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e 
o regimento interno;
d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no 
regimento interno;
Condomínios e síndicos 45
e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento 
interno, bem como executar e fazer executar as deliberações 
da assembleia;
f) prestar contas à assembleiados condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para 
eventuais necessidades de verificação contábil, toda a 
documentação relativa ao condomínio (alínea incluída 
pela Lei n.º 6.434, de 15 de julho de 1977).
§ 2.º As funções administrativas podem ser delegadas 
a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira 
responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral 
dos condôminos.
§ 3.º A convenção poderá estipular que dos atos do 
síndico caiba recurso para a assembleia, convocada pelo 
interessado.
§ 4.º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa 
física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a 
remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se 
a convenção dispuser diferentemente.
§ 5.º O síndico poderá ser destituído pela forma e sob as 
condições previstas na convenção ou, no silêncio desta, 
pelo voto de dois terços dos condôminos presentes em 
assembleia geral especialmente convocada.
§ 6.º A convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, 
definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que 
não poderá exceder de dois anos, permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na convenção, um 
conselho consultivo, constituído de três condôminos, 
com mandatos que não poderão exceder dois anos, 
permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão 
consultivo do síndico para assessorá-lo na solução dos 
problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a 
convenção definir suas atribuições específicas (BRASIL, 
1964). 
A gestão e o controle do condomínio são feitos pelo síndico, 
que é eleito por meio das assembleias para uma atuação de até 
dois anos, tendo direito à reeleição, conforme cita Silveira (2015). 
46 Administração de imóveis e locação
Para ser eleito, ele pode ou não ser morador do condomínio, sendo 
elegíveis pessoa jurídica ou física. O síndico também precisa defender 
os interesses dos moradores do condomínio, solucionar os conflitos, 
direcionar e cobrar os funcionários, negociar com os fornecedores e 
ouvir os moradores.
Citando o artigo 1.348 do Código Civil, Silveira (2015) apresenta 
as competências do síndico:
• Representar o condomínio, ativa e passivamente, em 
juízo ou fora dele;
• Praticar atos de defesa dos interesses comuns atribuídos 
por lei, convenção ou regimento interno;
• Exercer a administração interna da edificação quanto à 
sua vigilância, moralidade e segurança;
• Impor multas estabelecidas por lei, convenção ou 
regimento interno;
• Cumprir e fazer cumprir o estipulado em convenção, 
regimento interno e assembleias;
• Prestar contas à assembleia do condomínio;
• Guardar durante cinco anos a documentação relativa ao 
condomínio. (SILVEIRA, 2015, p. 29-30)
Em seu artigo 1.349, o Código Civil traz uma inovação em 
relação à Lei n. 4.591/64 ao apresentar a forma de destituir o 
síndico caso este pratique irregularidades na gestão, indicando que 
a destituição deve ocorrer por meio de assembleia, pela maioria 
absoluta de membros.
3.3 Garantias da locação e benfeitorias
Dentro da locação, muitas vezes, é necessário ter garantias a 
fim de evitar problemas posteriores, principalmente quando se 
trata de inadimplência.
O artigo 37 (parágrafo único) e o artigo 38, da Lei n. 8.245/91, 
preveem quatro modalidades de garantias para que não haja riscos 
ou problemas no contrato de locação. Essas garantias ampliam 
o cuidado na efetivação da locação, mas não podem assegurar 
Condomínios e síndicos 47
que o pagamento será feito dentro dos prazos estabelecidos; daí a 
importância de selecionar criteriosamente os inquilinos de um imóvel.
Entretanto, é interessante frisar que não é permitido exigir mais 
de um tipo de garantia e que, caso isso ocorra, haverá a nulidade do 
contrato. Conheça as quatro modalidades de garantia, apresentadas 
por Silveira (2015):
Caução: pode ser efetuada por meio de dinheiro ou de bens. Se 
realizada em dinheiro, há a possibilidade de efetuar um depósito na 
caderneta de poupança, com o valor máximo equivalente a três meses 
de aluguel. Nesse caso, o locador precisa utilizar o dinheiro com base 
nas regras legais e pode pagar multa caso use-o de maneira indevida.
Caso a caução seja feita utilizando bens, ações ou títulos, os 
parágrafos 1.º a 3.º do artigo 38, da Lei n. 8.245/91 presumem 
que estes sejam substituídos, em até 30 dias, no caso de falência, 
recuperação judicial ou extrajudicial, ou quando houver a liquidação 
da sociedade emissora. Essa substituição se dá para que a dívida 
possa ser liquidada sem maiores problemas.
Garantia fidejussória: neste caso, há a representação de uma 
pessoa (chamada de fiador) ou mais que assumem a responsabilidade 
de pagar os débitos, de maneira solidária e prevista em contrato, 
caso o locatário não consiga efetuá-los. Esse processo dura até o final 
do contrato, ou seja, até o locatário entregar as chaves ao locador e 
finalizar o contrato de locação.
Aqui temos que atentar para uma questão sobre o fiador, uma 
vez que os juízes têm tirado sua obrigação de arcar com os débitos, 
conforme mostram as Revistas dos Tribunais (RTs) 440:163, 358:437, 
368:124, 381:458, 390:246, 457:146. De acordo com a Súmula n. 
214, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), “O fiador na locação não 
responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Os artigos 82, da Lei n. 8.245/91, e 818, do Código Civil, 
consideram que, por ser menos onerosa para o locatário e 
48 Administração de imóveis e locação
normalmente mais segura para o locador, a garantia fidejussória é a 
mais usual nos contratos de locação.
A Lei n. 12.112/2009 altera dispositivos da Lei n. 8.245/91, 
principalmente nos pontos relacionados à exoneração do fiador. Em 
algumas circunstâncias, para contratos de locação residencial, ele deverá 
notificar o locador sobre sua intenção e, assim, eximir-se da fiança.
Situações como o falecimento do locatário ou a separação do 
casal de locatários, devem ser comunicadas pelo locatário, 
por escrito, ao locador e aos fiadores. Cientes do ocorrido, 
caso tenham intenção de desobrigarem-se dos efeitos da 
fiança, terão o direito de notificar o locador sobre a sua 
exoneração em 30 dias. O fiador responderá pelos efeitos 
da fiança por 120 dias contados da notificação ao locatário. 
O locador, imediatamente após receber a notificação do 
fiador, deverá notificar o locatário para que este apresente 
em 30 dias um fiador idôneo em substituição para não 
incorrer em rescisão contratual. (SILVEIRA, 2015, p. 66)
Na suposição de o contrato de locação vigorar por prazo 
indeterminado, o inciso X do artigo 40 da Lei n. 8.245/91 permite 
que o fiador notifique o locador sobre a sua pretensão de exonerar- 
-se desse encargo, lembrando que o fiador responde às obrigações 
assumidas pelo prazo de 120 dias após o recebimento da respectiva 
notificação.
Seguro de fiança locatícia: segundo Silveira (2015), essa 
modalidade evita as dificuldades e os constrangimentos que podem 
ocorrer ao se buscar um fiador, pois as responsabilidades deste são 
atribuídas a um banco e o locatário deverá aceitar as condições 
contratuais oferecidas pela instituição bancária ou pela seguradora.
É assegurado, mediante um prêmio, o pagamento 
de indenização dos prejuízos sofridos com a falta de 
pagamento do locatário ao locador, ou seja, o segurado. A 
taxa tem a finalidade de garantir o pagamento ao locador. 
(SILVEIRA, 2015, p. 66)
Condomínios e síndicos 49
Nessa modalidade, a segurança é muito maior, porém incidirá 
um valor mais alto a ser pago pelo locatário, podendo, assim, haver 
um acréscimo de 10% com as despesas de locação.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: de 
acordo com Araújo Júnior (2013), por meio da Lei n. 11.196/2005 essa 
garantia, que também pode ser chamada de título de capitalização, é 
regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), pelo Banco 
Central do Brasil (BC) e pela Superintendência de Seguros Privados 
(SUSEP), cada qual com suas responsabilidadese atribuições. Vale 
salientar que a CVM, por sua vez, dá autorização às instituições 
financeiras para a gestão de carteiras de títulos, com foco em gerar 
um fundo de investimento que consistirá em cessão fiduciária como 
garantia da locação.
Esse tipo de garantia se dá com o registro do contrato 
de locação junto ao administrador do fundo. Registro 
esse que pode ser feito pelo titular das cotas, que poderá 
ser o locatário ou um terceiro que faça parte do contrato 
de locação, na condição de garantidor. Com isso, é 
confeccionado um “termo de cessão fiduciária”, juntamente 
com uma via do contrato de locação, ficando, assim, 
constituída em favor do locador, proprietário, a propriedade 
resolúvel das cotas, o que significa dizer que se o locatário se 
tornar inadimplente, ou seja, incorrer em mora, o locador 
poderá requisitar a transferência das quotas em valor 
que seja suficiente para o pagamento da dívida, podendo 
mantê-las aplicadas ou restituindo-as, conforme as regras 
do mercado financeiro. Tecnicamente, caso o locatário 
se torne inadimplente, ficando em mora com o locador, 
poderá este notificar extrajudicialmente o cedente (em caso 
de ser este um terceiro garantidor) e o locatário, que terão 
o prazo de 10 dias para quitar integralmente a dívida; caso 
não cumprida a obrigação em 10 dias, o locador poderá 
exigir a transferência definitiva das quotas suficientes para 
a quitação do débito. (SILVEIRA, 2015, p. 68)
Porém, isso não chega a impedir que incida uma ação de despejo 
ou que seja feita a cobrança quando o fundo de investimento não 
for suficiente para quitar os débitos. Também é necessário enfatizar 
50 Administração de imóveis e locação
que essa garantia tem riscos, pois é uma aplicação financeira e, assim 
sendo, sofre as variações de mercado.
Além disso, em um contrato de locação, podemos ter as questões 
pertinentes às benfeitorias no imóvel, que normalmente são 
feitas por parte do locatário. Todas as obras que visam conservar, 
embelezar ou melhorar, na concepção de Barbosa e Lima (2004), são 
vistas como uma benfeitoria.
As benfeitorias são realizadas para preservar a integridade do 
imóvel, resguardando-o de estragos e deteriorações ou, ainda, para 
melhorar aspectos visuais ou de estilo.
O locatário, salvo disposição expressa em contrário, tem o 
direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias que 
realizar, inclusive com direito à retenção do imóvel, ainda 
que não autorizadas pelo locador. Quanto às benfeitorias 
úteis, empreendidas no imóvel, terá direito de ser 
indenizado, desde que tenha sido autorizado pelo locador. 
Já em relação às benfeitorias voluptuárias, por se tratar de 
adornos estéticos e itens de conforto, em nada beneficiam 
ou prejudicam ao proprietário ou locatário. Não precisam 
de autorização para serem inseridas no imóvel, mas também 
não dão direito a qualquer forma de compensação ou direito 
de retenção. Podem ser levantadas ao término da locação 
pelo locatário, desde que sua retirada não comprometa a 
estrutura do imóvel. Neste sentido, prescrevem os artigos 35 
e 36 da Lei n. 8.245/1991. (SILVEIRA, 2015, p. 59)
Com o exposto, compreendemos que as benfeitorias podem ser 
descontadas do aluguel, desde que sejam combinadas previamente 
ou estipuladas em contrato.
Considerações finais
Os condomínios trabalham pautados por normas e regras 
específicas para que exista harmonia no convívio social, na execução 
de serviços e em outras questões relacionadas à gestão.
Condomínios e síndicos 51
Nesse sentido, compreendemos que o síndico é um gestor de 
extrema importância para direcionar os funcionários, cuidar das 
questões legais e manter a harmonia no convívio entre os moradores 
do condomínio. Vimos também que ele é eleito pela assembleia (que 
por sua vez é composta pelos moradores do condomínio) e tem grande 
responsabilidade com todos, sejam proprietários ou locatários.
Além disso, tratamos das questões relacionadas às melhorias 
em imóveis, que podem elevar seu valor, além de propiciar a 
manutenção adequada do imóvel. Essas benfeitorias podem e devem 
ser descontadas do valor do aluguel, desde que isso seja de comum 
acordo entre locador e locatário.
Ampliando seus conhecimentos
• Direito para quem não sabe Direito. Locação residencial 
(contrato de aluguel). YouTube, 23 jul. 2015. (7m19s). Disponível 
em: https://www.youtube.com/watch?v=qbu5EIJ15-Q Acesso 
em: 19 ago. 2019.
Este vídeo busca apresentar as questões relacionadas à 
locação residencial, tratando principalmente dos pontos que 
envolvem a elaboração e a execução do contrato de locação.
• MIRANDA, Pontes de. Locação de imóveis e prorrogação. 
Campinas: Servanda, 2004.
Esta obra apresenta um estudo consistente do direito 
relativo à locação predial e explica o contrato de locação 
desde os primórdios, explicitando a sucessão histórica a 
partir do capitalismo romano até as desigualdades sociais. O 
livro abrange as causas de revogação, resolução e resilição, 
bem como analisa as categorias jurídicas das renovações, 
primordialmente, das prorrogações do contrato de locação, 
em conformidade com o Código Civil de 2002.
https://www.youtube.com/watch?v=qbu5EIJ15-Q
52 Administração de imóveis e locação
Atividades
1. Construções de prédios de apartamentos ou de conjuntos de 
casas em um mesmo terreno são cada vez mais frequentes 
nas cidades, devido à segurança e ao custo reduzido, entre 
outros tantos benefícios que esse tipo de imóvel oferece. 
Assim, os condomínios têm sido cada vez mais comuns nas 
cidades. Considerando isso, defina o termo condomínio.
2. As regras e normas precisam ser de conhecimento de todos 
os moradores do condomínio, sejam proprietários ou 
locatários. Essas informações e as tomadas de decisão podem 
ser feitas por meio das assembleias. Explique como elas são, 
quais as suas finalidades e a forma como ocorrem.
3. A gestão e o controle do condomínio são feitos pelo síndico, 
que é eleito por meio das assembleias para uma atuação 
de até dois anos, tendo o direito à reeleição, conforme cita 
Silveira (2015). Para ser eleito, ele pode ou não ser morador 
do condomínio, sendo elegíveis pessoa jurídica ou física. 
Ele também precisa defender os interesses dos moradores, 
solucionar os conflitos, direcionar e cobrar os funcionários, 
negociar com os fornecedores e ouvir os moradores. Cite 
quais são as atribuições necessárias ao síndico.
Referências
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do 
inquilinato anotada: questões práticas e modelos. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2013.
BARBOSA, Mônica de Barros; LIMA, Carlos Eduardo de. A cartilha do 
ponto comercial: como escolher o lugar certo para o sucesso do seu negócio. 
São Paulo: Clio, 2004.
Condomínios e síndicos 53
BRASIL. Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o 
condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF: 
Presidência da República. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/
leis/l4591.htm. Acesso em: 19 ago. 2019.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações 
dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF: 
Presidência da República. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 19 ago. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Lei de Introdução 
às Normas do Direito Brasileiro. Brasília, DF: Presidência da República. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. 
Acesso em: 19 ago. 2019.
BRASIL. Lei Federal n. 12.112, de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei n. 8.245, 
de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos 
sobre locação de imóvel urbano. Brasília, DF: Presidência da República. 
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/
Lei/L12112.htm. Acesso em: 19 ago. 2019.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula n. 214, de 2 out. 1998, Brasília, 
DF. Disponível em: https://ww2.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/