APOSTILA - ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

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Administração de 
Condomínios e Locação 
de Imóveis
Professor Mestre Fábio Oliveira Vaz
Diretor Geral 
Gilmar de Oliveira
Diretor de Ensino e Pós-graduação
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Diretor Administrativo 
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Coordenador NEAD - Núcleo
de Educação a Distância
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Coordenador do Núcleo de Pesquisa
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Secretário Acadêmico
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Projeto Gráfico e Editoração
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Revisão Textual
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Centro, Paranavaí-PR
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UNIFATECIE Unidade 2
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Fortes, 2177, Centro
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(44) 3045 9898
UNIFATECIE Unidade 3
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Centro, Paranavaí-PR
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UNIFATECIE Unidade 4
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Saída para Nova Londrina
Paranavaí-PR
(44) 3045 9898
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As imagens utilizadas neste 
livro foram obtidas a partir
do site ShutterStock
FICHA CATALOGRÁFICA
FACULDADE DE TECNOLOGIA E 
CIÊNCIAS DO NORTE DO PARANÁ. 
Núcleo de Educação a Distância;
VAZ, Fábio Oliveira.
Administração de Condomínios e Locação de Imóveis.
Fábio. Oliveira Vaz.
Paranavaí - PR.: Fatecie, 2020. 77 p.
Ficha catalográfica elaborada pela bibliotecária
Zineide Pereira dos Santos.
AUTOR
Professor Mestre Fábio Oliveira Vaz
Mestre em Administração com a linha de pesquisa em Gestão de Pessoas e 
Organizações pela Universidade Metodista (SP). Pós-Graduado MBA em Marketing pela 
Faculdade Maringá (PR). Possui graduação em Administração pela Faculdade Estadual de 
Educação Ciências e Letras de Paranavaí (2007) e Graduação em Sistemas para Internet. 
Foi Professor na UniCesumar no núcleo de EAD (Educação a Distância) e da UniFate-
cie - Faculdade de Tecnologia do Norte do Paraná (PR). Professor de Pós-Graduação do 
Instituto Paranaense de Ensino – Maringá (PR) e da MaxPós (Faculdade Ingá) de Dou-
rados (MS). Tem experiência na área de Administração, Produção, Finanças, Logística e 
Marketing. Proprietário da F2 Consultoria de Marketing e Comunicação. Coordenador dos 
cursos de Gestão do EAD Unifatecie (PR). Coordenador do Curso Superior de Tecnologia 
em Sistemas para Internet da Unifatecie (PR). Palestrante e Consultor Empresarial.
Lattes: http://lattes.cnpq.br/0504949015926787
http://lattes.cnpq.br/0504949015926787
APRESENTAÇÃO DO MATERIAL
Olá, caro(a) aluno(a).
Tenho o privilégio de produzir esse material com foco em lhe preparar para as 
nuances relacionadas ao mercado imobiliário, principalmente no que tange a administração 
e a locação de imóveis.
Um dos principais focos é compreender o contrato de locação em consonância 
com a Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, que é a base legal para 
os contratos de locação, além de algumas colaborações do Código Civil, pois estamos 
tratando de relações de negócios e todo esse jogo envolve regras e responsabilidades.
O material também aborda os tipos de locação, passando pela residencial, nos 
levando ao conhecimento de outros tipos, como a comercial, por temporada, entre outros.
Lembre-se que esse material não é um material de Direito, nem é essa nossa 
intenção. O objetivo é levar, de maneira simples e objetiva, os conhecimentos legais sobre 
a administração de imóveis e os deveres e direitos das partes envolvidas em todo esse 
contexto.
Uma frase que sempre repito aos meus amigos e alunos é: “Nunca pare de pesqui-
sar e buscar mais conhecimento”. Nesse sentido, esse material não buscou esgotar tudo 
sobre o tema, mas sim instigar a todos a continuar pesquisando e se aprofundando em 
administração de imóveis e locações.
Reitero que me sinto privilegiado de poder escrever esse material e fazer parte de 
sua construção de conhecimento.
“O limite do ser humano é feito por ele mesmo” (Prof. Me. Fábio Vaz).
Bons estudos!
SUMÁRIO
UNIDADE I ...................................................................................................... 6
Administração de Imóveis
UNIDADE II ................................................................................................... 23
Locações
UNIDADE III .................................................................................................. 43
Condomínios e Síndicos
UNIDADE IV .................................................................................................. 60
Contrato de Locação
6
Plano de Estudo:
1 Conceito e Considerações
2 Responsabilidades das Administradoras
3 Conflitos de locação
4 Tratamento Legal
Objetivos de Aprendizagem:
Conhecer os conceitos introdutórios da administração imobiliária e uma melhor concepção 
da avaliação de imóveis e a prospecção, além de conhecer alguns tipos de conflitos que 
podem surgir no processo de locação.
UNIDADE I
Administração de Imóveis
Professor Mestre Fábio Oliveira Vaz
7UNIDADE I Administração de Imóveis
INTRODUÇÃO
Para compreender o mercado imobiliário, é necessário entender sobre gestão ou 
administração imobiliária, além de ter a habilidade em prospectar e avaliar com cuidado e 
detalhamento os imóveis para ter o produto correto para o cliente certo, mantendo, desta 
forma, a qualidade, tão essencial em um mercado competitivo.
Pense em um detalhe importante: boa parte da riqueza de nosso país está relacio-
nada ao mercado imobiliário, por isso essas questões precisam ser analisadas com muito 
critério e cuidado.
O crescimento populacional urbano e a enormidade de informações que são ne-
cessárias gerenciar, nos leva a busca de uma melhor especialização para atuação neste 
ramo. Então, começaremos a entender a importância das administradoras de imóveis para 
facilitar o processo de gestão, locação e administração de imóveis.
O mercado imobiliário vem crescendo e exigindo cada vez mais aprimoramento dos 
agentes envolvidos, por isso entender de locação de imóveis, administração de imóveis, 
contratos, condomínios, entre outros.
Vamos buscar compreender esses aspectos e como agir com eficiência e qualidade 
em um mercado tão competitivo e exigente.
8UNIDADE I Administração de Imóveis
1 INTRODUÇÃO À ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA
Devido ao grande crescimento populacional urbano, à complexidade de informa-
ções para gerir imóveis e à necessidade de especialização de quem lida com este ramo, 
surgem as administradoras de imóveis, que têm como finalidade principal levar auxílio, 
segurança e facilidades às partes que precisem vender ou locar imóveis ou administrar um 
condomínio.
Existem administradoras de imóveis, outras administram apenas condomínios e há 
aquelas que administram imóveis e condomínios. Pode ser pessoa física ou jurídica e no 
caso de administrar condomínios, esta deve ser escolhida, aprovada ou destituída através 
de assembleia entre condôminos.
As administradoras de Imóveis têm deveres expressos, conforme o Departamento 
de Proteção e Defesa do Consumidor do Ministério da Justiça (Brasil, 2019), quais sejam:
● Informar claramente o consumidor sobre os diferentes serviços que se propõe a 
prestar e o preço exato que será cobrado pela sua realização.
● Realizar divulgações para oferecerem a locação ou a venda dos imóveis, desde 
que estes anúncios não contenham palavras que possam ser interpretadas, 
como publicidade enganosa ou abusiva.
● Cobrar sempre valor dentro ou aproximado do preço de mercado e jamais al-
terar o contrato feito com seus consumidores, objetivando forçá-los a cumprir 
obrigações que não estejam de acordo ou com o preço justo.
9UNIDADE I Administração de Imóveis
A administradora de imóveis, além de fazer divulgações, deve acompanhar as 
negociações, orientar as partes, conferir documentações, fazer vistorias, elaborar contratos 
conforme legislação vigente e, em caso de locação, fazer a ponte entre locador e locatário, 
recebendo o valor das transações, fazendo cobranças e acordos em casos de inadimplên-
cia.
Quanto à administradora de condomínios, suas atividades consistem em prestar 
serviços de gerenciamento das questões do condomínio.A administradora está vinculada 
às decisões tomadas pela assembleia e deve, preferencialmente uma vez por mês, em 
assembleia, fazer levantamento de prestações de contas relativas às despesas e receitas 
do condomínio.
As administradoras de condomínios, com autorização do síndico, desenvolvem as 
seguintes funções:
a) Convocam assembleias gerais conforme a convenção.
b) Delibera nas assembleias fornecendo cópias das atas.
c) Mantêm sempre atualizado o cadastro dos condomínios.
d) Executam os controles contábeis e levam às assembleias orçamentos das des-
pesas para que sejam votadas.
e) Pagam as despesas do condomínio.
f) Contratam, disciplinam e suspendem funcionários do condomínio.
g) Providenciam as quotas condominiais ordinárias e extraordinárias aprovadas 
pela assembleia geral e as enviam com antecedência aos condôminos.
Em sentido amplo, administrar é gerir negócio próprio ou alheio, públicos ou par-
ticulares, ou seja, exercer função de administrador. Normalmente, na administração de 
imóveis e condomínios há um contrato entre as partes: proprietário e administrador, em que 
se estabelecem quais atividades serão delegadas à administradora, portanto, por ser ato 
bilateral, exclui-se de plano a figura de gestor de negócios.
Em termos gerais, a atividade de uma administradora está regulamentada pelo 
Código Civil, principalmente pelos artigos 653 e seguintes, uma vez que no Brasil ainda 
não há lei específica para o setor. Assim, é considerado mandante o proprietário e como 
mandatário a administradora do imóvel.
Ao procurar uma administradora de imóvel, o proprietário busca uma gama de ser-
viços para facilitar e descomplicar a sua vida. Locar, vender um imóvel ou administrar um 
10UNIDADE I Administração de Imóveis
condomínio torna-se mais fácil quando é utilizada a prestação de serviço por profissionais 
habilitados e qualificados.
Procurar um administrador confiável e capaz requer, por parte do proprietário, 
alguns cuidados que devem ser observados para evitar aborrecimentos futuros. Dentre 
esses cuidados, cabe-se destacar a procura no mercado por uma empresa idônea, sólida 
no ramo, que transmita segurança e transparência para o cliente.
O proprietário do imóvel, mandante na procuração, estará delegando plenos po-
deres para que a administradora do imóvel possa realizar ações inerentes às atividades 
exigidas pelo mercado. Cabe observar algumas atividades:
● selecionar locatários ou compradores;
● realizar vistorias;
● firmar contratos de aluguel;
● firmar contratos de compra e venda;
● levantar todas as certidões necessárias;
● realizar o levantamento cadastral do cliente;
● avaliar o imóvel;
● administrar condomínios.
Em contrapartida, a administradora do imóvel receberá pelo serviço prestado. Esse 
valor será um percentual acordado e firmado entre as partes. É interessante salientar que 
existem diferentes percentuais com base no serviço prestado.
Com a participação da administradora de imóvel o proprietário fica mais tranquilo, 
pois terá a certeza que a presença do profissional habilitado fará toda diferença no processo 
de intermediação e decisão do negócio a ser realizado.
Afinal, qual é o papel desse profissional? Em primeiro lugar, é sabido que o pro-
fissional deve ser habilitado e certificado para que possa ter respaldo de conhecimento e 
legalidade no exercício de suas atividades. Esse profissional deve ser capaz de intermediar 
a venda do imóvel, realizar a locação do bem, trabalhar a divulgação por meio de mídia 
especializada, deve ser capaz de identificar a necessidade de colocação de placas, ter 
habilidades para acompanhar uma visita de forma técnica, juntamente com o cliente, além 
de acompanhar todo o processo de negociação até o fechamento do negócio. Ficando 
sempre atento para responder com presteza e precisão a todos os questionamentos que 
lhes forem feitos inerentes ao imóvel.
Esse profissional tem obrigações para o exercício de suas atividades, ficando, 
assim, sujeito a responder judicialmente por falhas cometidas em seu trabalho. No caso 
11UNIDADE I Administração de Imóveis
específico da locação de imóveis, a administradora tem a incumbência de receber o valor 
acordado do aluguel, realizar as cobranças dos inadimplentes e tomar as devidas providên-
cias. Desta forma, fica clara a ponte que existe entre o locador e o locatário.
Em caso de inadimplemento do inquilino, a administradora em regra não deverá 
arcar com o pagamento dos aluguéis em atraso. Excepcionalmente, a administradora terá 
responsabilidade se houver previsão contratual nesse sentido (o que, na prática, é raro), ou 
se o mandante provar que a administradora agiu com culpa (sem diligência), corroborando 
para eventuais prejuízos.
Como visto, a administradora figura como mandatária do proprietário. Logo, sua 
responsabilidade é regida pelo art. 653 do Código Civil (CC), obrigando-se a indenizar o 
mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa.
Assim dispõe o art. 667 do CC: “O mandatário é obrigado a aplicar toda sua di-
ligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por 
culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer 
pessoalmente”.
O diferencial do administrador é a seriedade, a eficiência, o cumprimento de todas 
as obrigações assumidas, resoluções de todos os problemas que surgem de tal forma 
que as partes envolvidas fiquem satisfeitas. Realizando uma administração traçada pela 
ética e credibilidade, as possibilidades de manutenção do cliente por um longo período e a 
abertura de novos negócios são imensas.
Embora se tenha apontado que algumas entidades de classe, como a Associação 
das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios (AABIC), a Associação Brasileira das 
Administradoras de Imóveis (ABADI), bem como o Sindicato das Empresas de Compra, 
Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo 
(SECOVI), estejam empenhando esforços para a regulamentação ou auto-regulamentação 
do setor, com leis específicas, condições mínimas de funcionamento e regulamentação da 
atividade, isso ainda está em fase de construção. Isso é ainda um pouco distante de ser 
um fato neste âmbito, restando aos síndicos e condomínios tomarem cuidados mínimos na 
contratação de administradores.
Não se quer dizer que o setor é confuso ou carente de qualquer lei que o regule, 
mas sim que não há normas imperativas específicas para administradoras de condomínio, 
da relação desta com seus clientes e, sobretudo, das condições mínimas para uma empre-
sa ser considerada especializada em administração de condomínios.
12UNIDADE I Administração de Imóveis
2 RESPONSABILIDADES DAS ADMINISTRADORAS
Ao pesquisar o termo prospectar no dicionário Aurélio (1986), é apresentado como 
o cálculo do valor econômico de algo. Com isso, percebemos que ao pensar em comercia-
lizar um imóvel se faz necessário compreender seu valor, sua localização e outros fatores 
que possam auxiliar no processo de venda para nossos clientes.
Lindemberg Filho (2006) afirma que ruas com muito trânsito de veículos, próximas 
a bares ou boates, escolas, congestionamentos e poluição sonora são vistas como alguns 
dos pontos negativos para a comercialização de uma residência. Por isso a grande neces-
sidade de uma análise completa para entregar o imóvel certo ao cliente certo, ou seja, fazer 
uma prospecção adequada.
O autor ainda ressalta a importância de se atentar ao local do imóvel, sendo pontos 
de foco e análise: 
● segurança; 
● comércio; 
● serviços; 
● transporte; 
● educação; 
● áreas de lazer;
● serviços públicos.
13UNIDADE I Administração de Imóveis
Sempre devemos levar em conta se o foco é residencial ou comercial, isso resultará 
em estratégias diferentes de negociação com os clientes.
Como exemplo, imaginemos a abertura de um posto de combustíveis. Com certeza 
será uma empresa que buscarápor lugares movimentados ou grandes avenidas em que 
exista grande circulação de veículos. Da mesma forma que se uma família busca um imó-
vel, tentará encontrar um lugar em que parques e escolas estejam por perto, para facilitar 
os deslocamentos dos filhos e também o lazer da família.
Vamos entender os pontos de foco essenciais para uma análise aprofundada na 
escolha de um imóvel:
Segurança: esse é um assunto muito importante, pois sempre é interessante 
observar delegacias próximas, serviços de vigilância, emergências médicas, câ-
meras de monitoramento. Esses são alguns pontos interessantes aos clientes 
que buscam uma residência e querem tranquilidade. Por isso, a segurança pode 
ser um fator diferencial em vendas ou locação de imóveis.
Comércio e serviço: nesse ponto é interessante observar o comércio local, fa-
zendo um levantamento mais aprofundado, com o intuito de verificar a existência 
de supermercados, lanchonetes, bares, lojas, hotéis, bancos, entre outros. Esse 
é um ponto que pode ser de interesse dos clientes e precisar ser tratado com 
atenção.
Transporte: é sempre positivo saber da existência de pontos ou linhas de ôni-
bus, metrô, táxis, pertencentes à região do imóvel. Outra questão também im-
portante é sobre a facilidade de estacionamento, a pavimentação e a facilidade 
de tráfego na região.
Áreas de lazer: parques, praças, espaços de exercícios podem ser fatores que 
valorizam um local, principalmente para os clientes que buscam residências para 
morar com sua família.
Serviços públicos: é fato que esses serviços são essenciais, como iluminação 
pública, coleta de lixo, pavimentação, saneamento, arborização, urbanismo, en-
tre outros fatores.
Avaliação de imóveis: ação fundamental na administração imobiliária, dessa 
forma, tendo a possibilidade de se estabelecer o valor do patrimônio dos imó-
veis. A formação do preço para o aluguel, por exemplo, pode ser uma sugestão 
do corretor de imóveis, por ter a expertise necessária do mercado para identificar 
esses valores de maneira coerente.
14UNIDADE I Administração de Imóveis
Existe também a avaliação judicial, que é aquela feita em juízo, porém, para fazer 
uma avaliação nesse sentido, é necessário formação e capacitação técnica.
Conforme a Lei Federal 5.194/66, em seus artigos 7º e 13º, em que existe a deter-
minação para que somente profissionais com habilitação terão a liberdade para a realização 
da avaliação de imóveis. Conforme afirmam Nery Junior e Nery (2006, p. 361):
Com o devido respeito, segundo a Lei 5.194/66, art. 7.º, alínea c, a função 
de avaliar imóveis é prerrogativa de engenheiro civil, arquiteto e engenheiro 
agrônomo. O corretor de imóveis não está habilitado para exercer a função 
de avaliador, privativa por lei dos profissionais do CREA. A avaliação de imó-
veis requer conhecimentos específicos em matemática financeira, estatís-
tica e domínio dos métodos avaliatórios bem como conhecimentos acerca 
de fundações, estruturas e coberturas de imóveis. Todas essas técnicas são 
específicas do conhecimento científico do profissional superior formado em 
engenharia ou arquitetura.
Com isso, entendemos que somente profissionais com formação adequada na área 
podem fazer avaliações de imóveis em juízo, pois este tipo de avaliação exige conhecimen-
tos mais profundos e especializados.
Claro que quem tem a formação como corretor de imóveis tem a habilidade de dar 
sugestões ou opiniões sobre questões pertinentes à comercialização de imóveis. Nesse 
sentido, quando um cliente quer alugar um imóvel, o corretor pode dar sugestões sobre o 
valor do aluguel, porém somente os profissionais com formação específica podem fazer as 
avaliações. Lembrando que avaliação é uma coisa e sugestão é outra.
Se pesquisarmos mais profundamente, encontraremos jurisprudência de correto-
res que fizeram avaliações, porém é preciso entender que esse caminho é perigoso, pois 
alguns tipos de avaliações precisam de análise científica precisa.
As imobiliárias tem a facilidade de estimar valores de mercado para imóveis. Esse 
é um papel importantíssimo para o comércio de imóveis, como isso gerando a possibilidade 
de determinar valores de locação etc.
O fundamental é entender que precisamos atuar cada qual com sua expertise e 
qualificação, entregando sempre o melhor para quem mais interessa: nosso cliente.
15UNIDADE I Administração de Imóveis
SAIBA MAIS
Deveres a cumprir em uma administração de imóveis
Ao firmar o compromisso de trabalhar com administração de imóveis, o indivíduo precisa 
saber que vai lidar com os mais variados tipos de situações, intermediando questões 
burocráticas, como:
● Vistorias;
● Cobrança de taxas;
● Controle de pagamento de seguros obrigatórios, tributos comuns como o IPTU e as 
parcelas de condomínio.
É também da função do administrador, garantir que o proprietário entregue a unidade 
com estrutura preservada e em boas condições para o aluguel.
Além disso, o administrador ficará à disposição para captação de inquilinos e seleção 
destes para apresentar o perfil ao locador da propriedade.
Um fato importante também a destacar é que o contrato deve ser elaborado dentro dos 
termos conversados com as partes e assinado pelo locatário após o fechamento do 
negócio.
E isso está na responsabilidade do administrador, em que ele deve certificar-se que 
ambos cumpram o combinado, como entrega do imóvel sem problemas pelo locador e 
preservação do local pelo locatário.
Fonte: Sperandio (2019). 
16UNIDADE I Administração de Imóveis
3 CONFLITOS DE LOCAÇÃO
Segundo Loureiro (2007), os conflitos podem até surgir, porém existe o contrato 
que contempla de maneira específica todos os direitos e deveres dos envolvidos. Com 
isso temos um termo conhecido como relação jurídica patrimonial, que surge a partir das 
vontades de duas ou mais pessoas.
O Código Civil contém algumas disposições gerais sobre a execução de um 
contrato, buscando sempre ter como foco a “boa-fé”. O mesmo Código Civil apresenta 
a regulação de diversos tipos de contratos, como o de compra e venda, fiança, locação, 
comodato, entre outros.
Mesmo havendo a regulação do contrato de locação pelo Código Civil, é preciso 
aplicar a Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, por ser uma lei específica que 
sobrepõe o Código Civil.
Para facilitar a solução de conflitos judiciais, em 23 de setembro de 1996 foi apro-
vada a Lei Federal 9.307 – A Lei da Arbitragem –, facilitando o processo de negociação e 
solução de conflitos.
Para Carmona (2004), a arbitragem é uma forma alternativa para solucionar 
conflitos através de uma convenção privada, sem participação do Estado, levando a uma 
decisão eficiente e eficaz para as partes envolvidas, além de ser rápida.
Alvim (2004) também ensina que a arbitragem envolve pessoas que irão julgar os 
litígios, sendo essas pessoas de confiança dos envolvidos, de maneira a tratar o assunto 
de maneira séria e buscar em conjunto a resolução do conflito gerado.
17UNIDADE I Administração de Imóveis
Percebe-se que a arbitragem tem o papel de transferir a função de julgar, algo 
restrito ao Estado, para terceiros, claro desde que dentro de parâmetros determinados pela 
legislação, como conflitos mais simplificados que não exigem especialidades jurídicas mais 
complexas.
As partes poderão, dessa forma, escolher livremente as regras de direito que serão 
aplicadas, desde que não haja violação aos bons costumes e à ordem pública, segundo 
o art. 2.º, §1.º da Lei 9.307/96 “§1.º Poderão as partes escolher, livremente, as regras de 
direito que serão aplicadas na arbitragem, desde que não haja violação aos bons costumes 
e à ordem pública”.
Para haver arbitragem, é necessário que as partes constituam cláusula compro-
missória ou compromisso arbitral, em que haverá a convenção sobre um contrato, ha-
vendo o compromisso de submissão à arbitragem, conforme o art. 4.º da Lei 9.307/96. Essa 
convenção de compromisso pode ser judicialou extrajudicial. O compromisso arbitral 
é realizado na assinatura do contrato, diferente da cláusula compromissória que é feita 
posteriormente.
A escolha de árbitros pode ser de forma livre, desde que a pessoa selecionada seja 
capaz ou de confiança das partes envolvidas, conforme o art. 13.º da Lei 9.307/96, além de 
não estarem impedidas de atuar.
Algo interessante é que, em um tribunal arbitral, o que fica decidido tem o mesmo 
efeito de uma sentença dada pelo Poder Judiciário, por isso é algo de extrema responsabi-
lidade e ética por parte dos envolvidos no processo.
Segundo Pinheiro (2005), cerca de 90% dos contratos de comércio internacional 
têm em seu teor cláusulas para ações de arbitragem. No Brasil isso tem aumentado nos 
contratos, porém ainda é novo e pouco usado em relação aos contratos existentes. Mas 
ainda é importante ressaltar que o uso da arbitragem é uma solução extremamente eficiente 
para a resolução de conflitos de contratos.
O Brasil deve se espelhar em países que possuem instituições especializadas em 
arbitragem. Isso, aos poucos, começa a acontecer em nosso país, o que irá facilitar e 
desafogar os processos e acarretará em melhores resoluções de conflitos.
Ainda temos a cultura de que a resolução de conflitos é somente perante advoga-
dos e o Poder Judiciário com o juiz, porém existem soluções mais práticas e rápidas para a 
resolução da maioria dos conflitos através da intervenção do processo de arbitragem. Por 
isso precisamos pesquisar e nos aprofundar ainda mais, e isso de maneira constante.
18UNIDADE I Administração de Imóveis
É fato que não pretendemos aqui ter uma análise aprofundada sobre questões 
do Direito, visto que existem diversos doutores e especialistas na área, mas pretendemos 
mostrar que existem opções nas resoluções de conflitos e isso precisa de atenção.
REFLITA
O contrato de locação não exige forma legal e solene, como a compra e venda de imó-
veis requer, nos termos do artigo 108 do Código Civil. O contrato de locação pode ser 
convencionado até mesmo pela forma verbal. Entretanto, concordamos que a forma 
escrita traz uma segurança jurídica maior às partes, principalmente se esse contrato 
for devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, tornando alguns direitos 
mais seguros de serem exercidos, como é o direito de preferência. Caso o locatário 
disponha de contrato registrado em cartório, poderá utilizar-se da faculdade prevista no 
artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para haver para si o imóvel, caso deposite 
o preço e demais despesas do ato de transferência. Ademais, nos termos do artigo 71, 
I, da Lei do Inquilinato, somente os contratos escritos podem dar o direito à ação reno-
vatória. (GOMIDE, 2012, p.10).
19UNIDADE I Administração de Imóveis
4 TRATAMENTO LEGAL
As demandas judiciais são procedimentos aplicados com base na lei para que os 
direitos e deveres sejam amparados e executados. Conforme Silveira (2015), temos com 
base na lei das ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da 
locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação. Com isso, nos baseamos nos 
artigos 58 a 74 da lei 8245/91, com a nova redação dada pela lei 12.112/09.
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas 
ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da 
locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o 
seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem 
pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação 
do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese 
do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-
-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se 
de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, 
ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de 
Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devo-
lutivo.
4.1 Ação de Despejo
Esta ação é acionada pelo locador para fins de retomada do imóvel. Isso pode 
ocorrer por diversos fatores, conforme explana Silveira (2015), por falta de pagamento de 
IPTU, aluguel em atraso, entre outros. 
Quando movida a ação de despejo, sendo o pedido a rescisão do contrato de 
locação cumulada com cobrança de aluguéis e seus acessórios, deverá ser 
citado o locatário para responder ao pedido de rescisão e, serem citados o 
locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, que deverá 
ser seguido de cálculo discriminando o valor do débito. Poderá o locatário e o 
fiador evitar a rescisão do contrato da locação, realizando, em até quinze dias 
a contar do dia da citação, o pagamento do débito atualizado através de de-
pósito judicial, incluindo aluguéis com vencimento até a data do pagamento, 
multa, juros, custas e honorários de advogado. Não será admissível emendar 
a mora, isto é, caso o locatário já tenha se utilizado desta faculdade nos úl-
timos vinte e quatro meses precedentes à propositura da ação. (SILVEIRA, 
2015, p. 79).
O autor ainda reforça que o juiz, quando compreender que existe coerência no 
pedido, irá determinar o mandado de despejo, tendo um prazo de 30 dias para que ocorra 
a desocupação de maneira voluntária do imóvel.
Esses prazos podem ser encontrados nos artigos 63 a 66 da Lei 8245/91, que 
apresentam todas essas regras e formalidades para o despejo, existindo diferenças para 
hospitais, escolas, asilos ou igrejas que podem variam com prazos de seis meses a um ano.
20UNIDADE I Administração de Imóveis
4.2 Ação Consignatória
Ao avaliarmos o artigo 67 da Lei 8245/91, encontramos as regras para uma ação de 
consignação de pagamento, que também é apresentada no Código Civil, artigos 890 a 900.
Este tipo de ação tem o objetivo de liberar o devedor de uma obrigação, ou 
seja, libertar o locatário do pagamento de aluguel em casos de não localizado 
o locador para que seja efetivado o pagamento ou, se localizado, o mesmo se 
recuse a receber. O depósito da quantia referente ao valor devido será efeti-
vado em juízo e caso não haja contestação no prazo de dez dias, o juiz dará 
como procedente o pedido, declarará extinta a obrigação e condenará o réu 
ao pagamento das custas e honorários (SILVEIRA, 2015, p. 80).
4.3 Ação Revisional
A ação revisional de aluguel, disciplinada pelos artigos 68 a 70 da Lei 8245/91 
é usada para ajustar o valor da locação ao do mercado, reduzindo ou au-
mentando o mesmo. Os requisitos encontram-se disciplinados no Código de 
Processo Civil, artigos 276 a 282 (SILVEIRA, 2015, p. 83).
Essa ação se origina tanto por parte do locador como pelo locatário, quando se 
encontram valores de aluguel fora de conformidade com o mercado, tendo seu ajuizamento 
somente após três anos de vigência do contrato.
A petição inicial deverá conter o pretenso valor a ser fixado. Se for pedido e 
tendo elementos suficientes, ao designar a audiência, o juiz poderá estabe-
lecer aluguel provisório, e, podendo ainda contestar, o réu poderá trazer ele-
mentos probatórios para pedir ao juiz que reveja o valor fixado para o aluguel 
provisório (SILVEIRA, 2015, p. 83).
4.4 Ação Renovatória
Nos contratos de locação de imóveis destinados à uso comercial ou industrial 
encontra-se regulada nos artigos 71 a 74 da lei 8245/91, pode ser ajuizada 
nos casos em que o contrato a ser renovado tenha sido celebrado por escri-
to e com prazo determinado; ou se o contrato a ser renovado tenha prazo 
seguido, ou somados os prazos ininterruptos resultem em no mínimo cinco 
anos; ou ainda quando o locatário esteja explorando seu comércio, no mes-
mo ramo, pelo prazo ininterrupto de três anos (artigo 51, lei 8245/91).
O artigo74 prevê que se a demanda renovatória for julgada improcedente, 
o juiz determinará a expedição do mandado de despejo e o locatário terá o 
prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, caso tenha pedido na 
contestação (SILVEIRA, 2015, p. 83). 
Claro que todas essas regras e leis precisam ser conhecidas e aprofundadas, por 
isso não estamos esgotando aqui todas as explicações e possibilidades. Busque e pesquise 
ainda mais sobre o tema para ter maiores conhecimentos e estar mais preparado para as 
diversidades que possam ocorrer.
21UNIDADE I Administração de Imóveis
CONSIDERAÇÕES FINAIS
É preciso entender a importância de todos os aspectos que permeiam a administração 
de imóveis, principalmente porque estamos pautados em um mercado altamente competitivo 
e com clientes extremamente exigentes.
Dentro dessa realidade, estaremos lidando com pessoas e sonhos e isso é algo 
que deve ser levado em conta para boas negociações e a busca de imóveis adequados aos 
clientes que querem realizar seus sonhos.
O mercado imobiliário cresce e está em constante mudança. Por isso, seguir as 
leis e as regras é fundamental para manter a credibilidade e até mesmo a confiança dos 
clientes em seu negócio.
Administrar imóveis é para os que buscam aprimoramento constante e desejam ser 
os melhores em um mercado competitivo.
22UNIDADE I Administração de Imóveis
MATERIAL COMPLEMENTAR
LIVRO 
Título: Manual de Avaliação de Bens Imóveis
Autor: Carlos Augusto Arantes e Manuel Gonçalo Alcázar Molina
Editora: Leud
Ano: 2017
Sinopse: Este livro tem por base apresentar diversas metodolo-
gias avaliativas utilizadas não somente no Brasil, como na Europa 
e nos Estados Unidos. Não pretende, de forma alguma, confrontar, 
afrontar, discutir ou descumprir quaisquer normativas técnicas 
existentes para avaliação de bens existentes no Brasil, mas tão 
somente apresentar, além das já usualmente conhecidas, algumas 
outras metodologias para conhecimento do leitor.
FILME/VÍDEO 
• Título: A Grande Aposta
• Ano: 2015
• Sinopse: Em 2008, o guru de Wall Street, Michael Burry, percebe 
que uma série de empréstimos feitos para o mercado imobiliário 
está em risco de inadimplência. Ele decide, então, apostar contra 
o mercado, investindo mais de um bilhão de dólares dos seus 
investidores. Suas ações atraem a atenção do corretor Jared 
Vennet, que percebe a oportunidade e passa a oferecê-la a seus 
clientes. Juntos, esses homens fazem uma fortuna tirando proveito 
do colapso econômico americano.
WEB 
TV Creci Rio. Mala Direta 54 – Como Administrar Imóveis. 
Disponível em: https://www.youtube.com/watch?v=SnwbfMPDKPc 
Esse vídeo apresenta as atribuições inerentes à Lei do Corretor de 
Imóveis, principalmente no que tange à administração de imóveis 
no contexto do mercado atual.
23
Plano de Estudo:
1 Locação residencial
2 Locação por temporada
3 Locações não-residenciais e especiais
4 Formalização e Vistorias
Objetivos de Aprendizagem:
Compreender o funcionamento dos tipos de locação e como atuar dentro do mercado, 
que tem tantas dinâmicas para gerir.
UNIDADE II
Locações
Professor Mestre Fábio Oliveira Vaz
24UNIDADE II Locações
INTRODUÇÃO
Compreender os tipos de locação é essencial para uma melhor compreensão dos 
aspectos legais e estratégicos da locação. Veremos aqui a locação residencial, por tempo-
rada, além de conhecer as locações não-residenciais, que possuem regras específicas para 
sua efetividade. Lembre-se que cada tipo de locação tem suas próprias regras e isso será 
foco de nossa análise, tendo como base o Código Civil e as leis voltadas a este segmento.
Por mais maçante que possa parecer, é essencial conhecermos esses aspectos 
da locação e suas variações, para que tenhamos a capacidade de desenvolver estratégias 
específicas para esse mercado e oferecer a coisa certa para o cliente certo.
25UNIDADE II Locações
1 LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Nos termos do artigo 565 do Código Civil (CC), a locação é o contrato em que uma 
das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa 
não fungível, mediante certa retribuição.
São partes no contrato de locação: o locador, que cede a posse do bem de sua 
propriedade ou de terceiros (caso ele seja usufrutuário, por exemplo), e o locatário, também 
chamado de inquilino, que remunera o locador pagando-lhe aluguel.
A locação de imóvel urbano pode ser residencial ou não-residencial. A Locação 
Residencial Urbana encontram-se disciplinadas nos artigos 46 e 47 da lei 8.245/91, con-
forme exposto a seguir:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 
trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, inde-
pendentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel 
alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á 
prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas 
e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a 
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a 
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automatica-
mente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do 
imóvel pelo locatário, relacionada com o seu emprego;
26UNIDADE II Locações
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para 
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim 
como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização 
de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, 
em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de 
hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente 
demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, 
com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma loca-
lidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel 
anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel 
próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser 
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter 
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrí-
cula do mesmo.
Infere-se pela leitura da lei que são quatro as hipóteses de contrato de locação 
residencial urbano comum, quais sejam: 
● contratos fixados por trinta meses ou mais: caso em que o contrato se res-
cinde no término do prazo, com prorrogação por tempo indeterminado, se as 
partes não se manifestarem por mais de trinta dias. Se ocorrida a prorrogação 
caberá a denúncia imotivada ou “vazia”, a qualquer tempo, com trinta dias para 
desocupação. Porém, em ação de despejo, se o locatário concordar em sair 
terá seis meses para a desocupação.
● contratos fixados por menos de trinta meses: a locação prorroga-se automa-
ticamente, por tempo indeterminado, quando findo o prazo ajustado. Neste caso, 
a retomada do imóvel deverá ser por denúncia estribada; motivada, também 
conhecida como denúncia cheia, ou seja, para uso próprio, reforma etc. Caso 
o contrato de locação residencial tenha sido feito com duração de menos de 
30 meses, porém a locação ultrapassar 5 anos contínuos, caberá aí denúncia 
imotivada.
● contratos fixados antes da lei 8.245/91: locações antigas, que vigoram por 
prazo indeterminado, a retomada do imóvel poderá ocorrer através de denúncia 
imotivada, com prazo de 12 meses para desocupação. Entretanto se, nos 12 
meses anterioresà lei, tenha ocorrido revisão judicial ou amigável do aluguel, 
só poderá ser solicitada a retomada deste imóvel por denúncia vazia, após 
transcorridos 24 meses da revisão.
27UNIDADE II Locações
● livre negociação: para imóveis novos, após a vigência da lei 8.245/91, resta 
livre o preço do aluguel e o prazo de reajuste, o índice de correção, que será 
ajustado em contrato. Deve-se observar, entretanto, que, de acordo com a nova 
lei, fica proibido o uso de moeda estrangeira, variação cambial ou variação do 
salário mínimo para base de reajuste de aluguel.
28UNIDADE II Locações
2 LOCAÇÃO POR TEMPORADA
Para ser considerado contrato de locação para temporada é necessário que tenha 
duração de, no máximo, 90 dias e que tenha finalidade específica, como para curso, lazer, 
tratamento de saúde, feitura de obra etc. O valor do aluguel e encargos pode ser cobrado 
antecipadamente e de uma só vez. Nesse sentido, a lei 8.245/91, nos artigos 48 a 50 
transcritos a seguir, afirma:
Art. 48. Considera-se locação para temporada, aquela destinada à residên-
cia temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, trata-
mento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem 
tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 
noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, consta-
rá do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o 
guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os alu-
guéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia 
previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem 
oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a 
locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento an-
tecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denun-
ciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Assim, não existe locação por temporada quando a destinação do imóvel for para o 
uso comercial. A doutrina ainda afirma que há necessidade de contrato escrito. Ademais, o 
projeto dessa lei previa a exigência expressa de contrato escrito. De qualquer forma, caso 
29UNIDADE II Locações
não seja atendida essa forma escrita, o contrato não deverá ser considerado nulo ou anu-
lável. Trata-se de uma medida de proteção às partes, em razão do curto período envolvido.
Conforme explicitado no parágrafo único do Art. 48, no caso da locação envolver 
imóvel mobiliado, constará obrigatoriamente no contrato a descrição dos móveis e utensílios 
que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Obviamente a omissão desse requisito não desnatura a modalidade de locação, 
mas criará entraves para eventual recomposição de danos. É aconselhável inclusive que o 
valor dos bens seja incluído, assim como a descrição de marca e modelo de eletrodomés-
ticos e similares, para facilitar sua recomposição em caso de perda, destruição ou extravio.
Apesar do caráter de obrigatoriedade trazido no dispositivo legal, verificamos que 
não há sanção em caso de não atendimento do requisito. Como bem ponderado por Ve-
nosa (2006), o legislador criou uma regra imperfeita, porque lhe falta sanção. A lei não diz 
que o contrato é nulo sem a respectiva descrição, nem que se presume a inexistência de 
mobiliário, ou sendo ainda que ausente esse documento, o locador poderá valer-se da ação 
indenizatória para cobrança do quantum devido.
A Lei do Inquilinato ainda traz uma exceção ao artigo 43, III, da lei 8.245/91. 
Trata-se da hipótese de pagamento antecipado dos valores do aluguel. O preço cobrado, 
entretanto, não pode exceder a 90 dias.
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco 
dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel 
atualizado, revertida em favor do locatário:
[...]
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da loca-
ção para temporada. 
A cobrança superior a 90 dias, além de caracterizar locação residencial, ainda é 
considerada contravenção penal, nos termos do já citado artigo 43, III, da Lei de Locação. 
Além da possibilidade de cobrança antecipada do aluguel, o locador ainda poderá 
exigir uma das modalidades de garantia locatícia. A garantia não serve apenas para as 
hipóteses de inadimplência do inquilino, mas também para os danos causados ao imóvel, 
o não pagamento de contas de água, luz, telefone, bem como os danos aos bens móveis 
que guarnecem a residência.
Outra importante determinação da Lei do Inquilinato é trazida pelo artigo 50:
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem 
oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a loca-
ção por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento anteci-
pado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denun-
ciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
30UNIDADE II Locações
Vale ressaltar que o artigo 59, III, da Lei do Inquilinato garante ao locador a con-
cessão de liminar para o despejo no caso de locação por temporada. Assim sendo, caso a 
locação prorrogue-se por mais de 30 dias sem a oposição do locador, a locação passa a ter 
prazo indeterminado. Caso ocorra essa prorrogação, o locador somente poderá denunciar 
o contrato 30 meses após o seu início. Assim, o locador de má-fé poderá tentar renovar 
indefinidamente o contrato de locação por temporada, para valer-se do benefício trazido 
pelo artigo 59, III, da Lei do Inquilinato. Tal conduta não pode ser admitida pelo direito 
brasileiro em virtude do seu caráter fraudatório.
No caso de prorrogação, o locador também perderá o direito de cobrar antecipada-
mente os valores do aluguel. Verifica-se, portanto, que, no caso de prorrogação do contrato 
por temporada, a locação permanece no regime normal, qual seja residencial por prazo 
indeterminado.
Ademais, a renovação do contrato de locação por temporada é plenamente com-
preensível. Imaginemos a hipótese de uma pessoa que aluga um imóvel em virtude de 
reforma na sua casa. É possível que a obra tenha atrasos em razão de fatores externos a 
ele, por exemplo, como a paralisação das obras em virtude das chuvas. É cabível, então, 
a renovação do contrato de locação por temporada por mais 20 ou 30 dias. Não há, nesse 
caso, fraude de nenhuma das partes. Isso demonstra que a análise ou não da renovação 
do contrato de locação deverá depender de cada caso concreto.
O contrato de locação por temporada possui suas vantagens e desvantagens. As-
sim, por exemplo, uma casa localizada na praia, que o proprietário utiliza com frequência, 
mas por outro lado também gasta um bom dinheiro para mantê-la, poderá ele alugá-la por 
um curto período, auferir renda e retornar a utilizá-la.
 Entretanto a principal desvantagem ao locador nesse tipo de contratação é que o 
seu objetivo é auferir renda. Nesse sentido precisará buscar a todo tempo locatários, vez 
que é curta a duração deste tipo de contrato. 
Para o locatário, a grande vantagem dessa contratação é que poderá alugar o 
imóvel por curto período, por exemplo, nas férias. Por outro lado, a principal desvantagem 
é que como o período é curto, normalmente os valores cobrados pela locação são altos.
31UNIDADE II Locações
REFLITA
Todo proprietário e investidor em imóvel para aluguel conta com a receita mensal gerada 
pela locação. No entanto, quando o imóvel fica vazio, além de não receber o aluguel, o 
proprietário assume despesas recorrentes, como condomínio e IPTU, afetando signifi-
cativamente o retorno do seu investimento.
Fonte: o autor.
32UNIDADE II Locações
3 LOCAÇÕES NÃO-RESIDENCIAISE ESPECIAIS
Na locação comercial ou não-residencial o locatário monta no imóvel locado seu 
estabelecimento comercial, criando ali o seu fundo de comércio. Da mesma forma ocorrida 
no contrato de locação residencial, o comercial também se prorrogará se as partes não ma-
nifestarem sua intenção em extingui-lo ao término do prazo contratual. Ficam prorrogadas 
as mesmas condições anteriormente ajustadas nos termos do artigo 56, parágrafo único, 
da Lei 8.245/91.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo 
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independente-
mente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imó-
vel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorroga-
da a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Na locação comercial, contudo, o imóvel poderá ser retomado por denúncia va-
zia, independentemente do prazo estipulado pelos contratantes. Assim, poderá haver a 
denúncia, mediante a notificação do locatário, que lhe conceda um prazo de 30 dias para 
desocupar o imóvel. Uma vez notificado o locatário, a ação de despejo deverá ser ajuizada 
dentro do prazo de 30 dias, sob pena de a notificação perder sua eficácia.
Existem as seguintes hipóteses para o contrato de locação não residencial:
● locação comercial: o contrato para este tipo de locação pode ser feito por 
qualquer prazo, com prorrogação por tempo indeterminado, se quando na 
época do término as partes ficarem silentes por mais de 30 dias. Depois de 
33UNIDADE II Locações
transcorrida a prorrogação, é cabível, a qualquer tempo, denúncia imotivada 
para desocupação, porém o locatário que tenha o contrato escrito por mais de 
5 anos ininterruptos pode conseguir judicialmente a renovação do contrato, nos 
termos do artigo 49 da lei 8245/91.
● locação não-residencial civil (escritórios, estúdios, consultórios) sem fim 
lucrativo: não tem direito à ação renovatória, equipara-se à locação comercial, 
com denúncia imotivada para desocupação.
● locação não residencial especial: hospitais, creches, asilos, escolas e enti-
dades religiosas - são disciplinados pelos artigos 53 e 63 da lei 8245/91. Não 
caberá aqui a denúncia imotivada para desocupação.
● locação de benefício ou vantagem profissional indireta: refere-se ao artigo 
55 da lei 8245/91, locação destinada ao uso dos empregados ou diretoria da 
empresa locatária. Normas conforme a locação comercial.
Nas locações especiais a regra especial relativa a esses estabelecimentos é pre-
vista no artigo 53 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Trata-se de proteção inquilinária, em 
que a lei restringe as hipóteses em que o contrato de locação pode ou não ser rescindido. 
Portanto, a relação locatícia somente poderá ser rescindida por mútuo acordo; infração 
contratual ou legal; por falta de pagamento de aluguel e encargos; realização de reparações 
urgentes determinadas pelo Poder Público.
Ainda, permite-se a denúncia cheia, se o proprietário, em caráter irrevogável e 
imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não 
o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação, 
licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil.
Dessa forma, verifica-se que são três as possibilidades de denúncia cheia: para 
demolição, para edificação licenciada ou para reforma que resulte em um aumento mínimo 
de 50% da área útil.
A presente disposição tem um evidente sentido social, protegendo a permanência 
desses estabelecimentos que desempenham importante papel de assistência e educação.
O mais difícil nesse dispositivo se dá quanto à interpretação de quais estabeleci-
mentos podem ou não ser beneficiados. Os asilos, por exemplo, devem ser interpretados 
como casa de assistência social onde são recolhidas, para sustento ou também para edu-
cação, pessoas pobres e desamparadas, como mendigos, crianças abandonadas, órfãos, 
velhos etc.
34UNIDADE II Locações
Já em relação aos estabelecimentos de ensino e saúde, a lei qualificou o seu con-
ceito quando esses forem autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. Venosa (2006, p. 
248-249) nos traz uma importante ressalva:
Não é qualquer autorização e fiscalização dos Poderes Públicos, já que todo 
imóvel e toda atividade se acham direta ou indiretamente autorizados e fisca-
lizados. Embora se amplie o horizonte protetivo, continuam fora dessa prote-
ção os cursos que ministram aulas privadas ou conhecimentos que indepen-
dem de qualquer autorização ou fiscalização, como corte e costura, cursos 
livres de informática, de arte, de atividade profissionalizante sem qualquer 
ligação oficial como escolas de cabeleireiros, empregados domésticos etc. 
(VENOSA, 2006, p. 248-249).
Ademais, a jurisprudência já declarou indevida a proteção inquilinária prevista no 
artigo 53 para as escolas maternais. Já foi decidido que as “escolas maternais, destinadas 
exclusivamente ao lazer e à recreação, não se inserem no conceito de estabelecimento de 
ensino, não estando, por isso, protegidas pela lei do inquilinato, podendo ser despejadas 
imotivadamente” (RT 607/133). Não vemos sentido para essa interpretação. A fase maternal 
faz parte da educação das crianças, importante para seu desenvolvimento. Restringir essa 
proteção vai a desacordo com o princípio trazido pelo dispositivo legal, segundo o art. 53 
da Lei 8.245/91.
Esse entendimento fica ainda mais claro já que as pré-escolas gozam, segundo 
a jurisprudência, desse amparo legal. Esse já foi o entendimento do Superior Tribunal de 
Justiça (Resp 182.873/RS, 6.ª Turma, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, j. 24/08/1999).
Com relação às unidades de saúde, a proteção existe em razão da grande dificul-
dade de remoção dos pacientes em caso de despejo, bem como dos riscos à saúde que se 
agravariam enormemente.
A jurisprudência também entendeu que não se inserem na dicção legal simples 
clínicas médicas, onde não existe internação, mas apenas consultas ou tratamento am-
bulatorial. Da mesma forma, prestadora de serviços médicos e de exames laboratoriais 
(JTACSP 111/443, 98/244, 75/118).
Tal fato se dá vez que essas clínicas, que possuem um caráter comercial maior 
do que social, podem se deslocar de um lugar para o outro sem comprometimento a seus 
pacientes. Ainda assim, deve-se verificar cada caso de forma individual.
Algo atípico acontece em relação aos lojistas e empreendedores de shopping 
center. Prevalecerão as condições pactuadas nos contratos de locação e as condições 
previstas no artigo 54 da Lei do Inquilinato.
35UNIDADE II Locações
O contrato de locação celebrado entre o empreendedor e o lojista é, na verdade, 
um contrato atípico (não tipificado em lei), pois gera obrigações diversas daquelas ordi-
nariamente previstas entre locador e locatário. 
O locador deverá obrigar-se na manutenção da limpeza e conservação das partes 
comuns, zelando ainda pelo bom funcionamento dos aparelhos de iluminação e hidráulica. 
Para todos os efeitos, todas as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em 
orçamento ou justificadas.
Ao locatário é incumbida a manutenção de vitrines de acordo com padrões do sho-
pping, contribuições e fundos para promoção coletiva e até pagamento de décimo terceiro 
aluguel. Condições, portanto, atípicas ao contrato de locação dito comum.
O pagamento do aluguel é dividido em três partes distintas. A primeira é fixa e 
ajustada em contrato. A segunda é variável e vinculada ao faturamento da loja. A terceira 
e última é a forma que o empreendedor tem de receber dos lojistas um valor referente à 
imagem do shopping, construída em decorrência da publicidade e das lojas contidas. Esse 
valor é chamado de res sperata (coisa esperada) e retribui ao empreendedor o fundo de 
comércio que ele criou por meio do shopping. Por fim, vale ressaltar que o pagamentodo 
aluguel pode se dar por outras maneiras, desde que acordadas pelas partes.
Tal fundamento é facilmente constatado tendo em vista que nos shoppings centers, 
além de ser propiciado ao locatário seu espaço para comércio, há uma série de benefícios 
que o acompanham, como a própria estrutura do empreendimento.
Outrossim, surgem para o lojista obrigações especiais que devem ser atendidas. 
Para o sucesso do empreendimento, o shopping dispõe de rígidas regras referentes a 
horários a serem cumpridos, campanhas a serem realizadas, bem como uniformização de 
procedimentos. O descumprimento dessas regras enseja a denúncia cheia do contrato de 
locação.
A atipicidade desse contrato traz, por exemplo, a imposição do empreendedor ao 
lojista, seja ele inquilino ou não, de abrir a loja também aos domingos. Assim já foi decidido 
pelo Superior Tribunal de Justiça:
É certo que em locação em shopping center admitem-se normas comple-
mentares estabelecida em documento aparato, contendo obrigações que 
integram o contrato de locação e que devem ser adimplidas pelo locatário, 
mediante singela declaração de que as conhece e se lhes submete; e que 
cabe a sua administração estabelecer os horários de funcionamento, cum-
prindo aos lojistas locatários ou não, respeitá-los integralmente (AgRg no Ag 
506.474/RJ, 5.ª Turma, Rel. Min. Laurita Vaz, j. 03.03.2005).
36UNIDADE II Locações
Em razão da liberdade de se pactuar entre lojistas e empreendedores, a jurispru-
dência reconhece a validade de uma série de cláusulas, entre elas:
● a cláusula que proíbe ao lojista locatário abrir novo estabelecimento comercial 
com o mesmo ramo de atividade nas proximidades do shopping (STJ, REsp 
123.847/SP, 6.ª Turma, Rel. Min. Vicente Leal, j. 17.06.1997);
● a cláusula que admite o pagamento do valor referente ao fundo de promo-
ção, previsto na Escritura Declaratória de Regulamentação das Locações do 
Shopping Center (2.º TAC/SP, Ap. s/ Rev. 706.908-00/4 – 7.ª Câm. – Rel. Des. 
Regina Capistrano – j. 31.01.2005);
● a cláusula que determina a cobrança de caução a título de reserva de futura 
ocupação de loja comercial (res sperata) para consecução de recursos financei-
ros até a conclusão do empreendimento (2.º TAC/SP, Ap c/ Rev. 689.693-00/0 
– 10.ª Câ. – Rel. Juiz Emanuel Oliveira – j. 15.12.2004).
O principal fundamento da liberdade contratual entre empreendedor e lojista é que 
as partes possuem condições de estabelecer e respeitar as condições que previamente 
acordaram. Tal assertiva não é prevista, por exemplo, nos contratos envolvendo consumi-
dores (hipossuficientes) e empreendedores.
De qualquer forma, a questão da liberdade contratual sofre limites impostos pelo 
ordenamento. Em ocorrendo afronta ao princípio da função social do contrato ou da boa-fé 
objetiva, essas cláusulas devem ser declaradas nulas ou ineficazes.
Em razão dessa liberdade contratual, a sublocação pode ser limitada ou condicio-
nada a determinadas regras. Deve-se frisar que apesar da liberdade contratual estabelecida 
no contrato de locação de shopping center, as outras condições (aquelas não especiais) 
trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser respeitadas. Assim se dá com a proteção prevista 
no artigo 52, parágrafo 2º, que trata da possibilidade de ação renovatória.
37UNIDADE II Locações
4 FORMALIZAÇÃO E VISTORIA
Para que se tenha um contrato em conformidade com a realidade, é necessário 
conhecer sua forma de elaboração e os direitos inerentes às partes envolvidas. Nesse 
sentido, Silveira (2015, p. 96) apresenta cláusulas e requisitos indispensáveis ao contrato 
de locação:
● Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
● Descrição e endereço do imóvel locado;
● Forma e local de pagamento;
● Modalidade da garantia apresentada, através de fiador ou depósito em 
dinheiro, ou ainda, seguro-fiança;
● Discriminação dos encargos a serem pagos, como condomínio, taxas 
municipais, água, luz, esgotos, etc.;
● Destinação do imóvel, se para uso residencial, comercial ou não residen-
cial;
● Data do início e prazo da locação, ou seja, a duração do contrato;
● Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
● Termo de vistoria com a descrição do estado de conservação do imóvel, 
que deve ser anexado e passar a integrar o contrato.
É fato que os contratos precisam ser assinados, com pelo menos duas testemunhas 
(sem impedimentos legais), com nome, RG e endereço. Além disso, o contrato precisa ser 
registrado no Cartório de Títulos e Documentos. Silveira (2015) ainda apresenta uma 
gama de documentos que são exigidos para elaborar um contrato, veja na sequência.
● Por Parte do locador:
 = Título de propriedade - procuração, se o contrato for assinado por um 
representante;
 = Cópia da cédula de identidade (RG);
 = Cópia do documento Cadastro de Pessoa Física (CPF);
 = Contas de serviços públicos - água, luz.
 = Carnê do IPTU.
 = Caso seja casado ou divorciado, a cópia da Certidão de casamento ou 
divórcio.
● Por Parte do locatário:
 = Cópia da Cédula de Identidade (RG);
 = Cópia do documento Cadastro de Pessoa Física (CPF);
 = Comprovação de renda;
 = Se casado, os mesmos documentos do cônjuge e cópia da Certidão de 
casamento;
 = Se divorciado, cópia da certidão de divórcio;
38UNIDADE II Locações
● Por Parte do fiador: 
 = Cópia da Cédula de Identidade (RG);
 = Cópia do documento Cadastro de Pessoa Física (CPF);
 = Escritura definitiva do imóvel colocado em fiança;
 = Certidão Negativa de Ônus (CNO) de Imóvel – atualizada, a ser retirada 
junto ao Cartório de Registro de Imóveis; 
 = Carnê do IPTU do imóvel;
 = Comprovação de Renda;
 = Cópia do comprovante de residência.
 = Se casado, os mesmos documentos pessoais do cônjuge.
4.1 O Laudo da Vistoria
O Laudo de vistoria do imóvel deve ser feito e assinado antes mesmo do Con-
trato de Locação. É preciso constar neste laudo as condições que se encon-
tra o imóvel, como por exemplo, as paredes, tetos, portas, janelas, fechadu-
ras, trincos, armários, etc., citando tudo detalhadamente, pois o mesmo será 
revisto quando o inquilino for entregar as chaves (SILVEIRA, 2015, p. 98). 
Nesse documento é importante anexar fotos do imóvel, que demonstrem seu real 
estado para análises posteriores. Esse documento precisa ser assinado tanto pelo locador 
como pelo locatário. Além disso, a vistoria só pode ocorrer com a presença do proprietário, 
inquilino e o corretor de imóveis. Esse laudo servirá para casos de problemas que surgirem 
no imóvel durante a estada do inquilino e posteriormente a sua saída.
Para facilitar nosso entendimento, vamos conhecer um modelo de Laudo de Visto-
ria, disponível no site Dom Total (2019).
LAUDO DE VISTORIA
Objeto do presente laudo: É a vistoria de um imóvel constituído pela casa 
residencial situada à Rua da xxxxxxxxxxxxxx, Gameleira, nesta Capital.
Locador: xxxxx
Locatária: xxxxxxxxxxx
O presente laudo é parte integrante do contrato de locação celebrado entre 
o locador e a locatária. Qualquer restrição ao presente laudo, ou qualquer 
irregularidade encontrada no imóvel que não conste neste laudo, deverá ser 
comunicado à locador por escrito, dentro de 15 (quinze) dias, a contar do dia 
xxxx de xxxxx de 2007.
Vistoriado o imóvel acima descrito, foi constatado que o mesmo encontra-se 
em bom estado de conservação, com todos os seus pertences, utensílios 
e acessórios em prefeito estado de funcionamento e conservação, assim a 
locatária se compromete a devolvê-lo, findo o prazo contratual, independente 
de vistoria final.
39UNIDADE II Locações
1) PINTURA: Todas as paredes internas e tetos da casa foram pintados com 
tinta látex de primeira linha. As portas e janelas foram pintadas com tinta a 
óleo, sendo que a mão de obra da referida pintura foi bem executada.
2) TRINCOS, FECHADURAS: Estão em bom estado de conservação e fun-
cionamento.
3) PARTE HIDRÁULICA: Está em bom estado de conservação e funciona-
mento.
4) PISOS E AZULEJOS: Os pisos e azulejos estão em bomestado de con-
servação.
5) PARTE ELÉTRICA: Está em bom estado de conservação e funcionamento.
6) VIDRAÇAS: os vidros das janelas e basculantes, não apresentam nenhum 
trincado
Belo Horizonte, 02 de março de 2007.
_________________________________
LOCADOR- xxxxxxxxxxx
_______________________________
LOCATÁRIA – xxxxxxxxx
____________________________ ____________________________
Fiador: xxxxxxxxxx cônjuge: xxxxxxxxx :
_____________________________
Fiador: xxxxxxxxxxxxx
____________________________________________
TESTEMUNHA:
____________________________________________
TESTEMUNHA:
Araújo (2013) afirma que a vistoria é algo fundamental para que não haja proble-
mas na locação, como processos judiciais ou indenizações. Sem vistoria é impossível exigir 
alguma coisa, tanto de locador como de locatário, pois não haverá nenhum documento 
legal que comprove eventual problema.
A vistoria precisa ser detalhada e minuciosa, verificando todo o imóvel e porme-
nores estruturais e de acabamento. É na vistoria que conseguimos detectar problemas de 
estrutura que impedem o imóvel de ser locado. Dessa forma, o inquilino aluga um imóvel 
seguro, ao mesmo tempo que o locador sabe o estado do imóvel antes e depois da locação.
40UNIDADE II Locações
SAIBA MAIS
Deveres a cumprir em uma administração de imóveis
Ao firmar o compromisso de trabalhar com administração de imóveis, o indivíduo precisa 
saber que vai lidar com os mais variados tipos de situações, intermediando questões 
burocráticas como:
• Vistorias
• Cobrança de taxas
• Controle de pagamento de seguros obrigatórios, tributos comuns como o IPTU e as 
parcelas de condomínio.
É também da função do administrador, garantir que o proprietário entregue a unidade 
com estrutura preservada e em boas condições para o aluguel.
Além disso, o administrador ficará à disposição para captação de inquilinos e seleção 
dos mesmos para apresentar o perfil ao locador da propriedade.
Um fato importante também a destacar é que o contrato deve ser elaborado dentro dos 
termos conversados com as partes e assinado pelo locatário após o fechamento do 
negócio.
E isso está na responsabilidade do administrador, onde ele deve certificar que ambos 
cumpram o combinado, como entrega do imóvel sem problemas pelo locador e preser-
vação do mesmo pelo locatário.
Fonte: Disponível em: https://fiis.com.br/artigos/administracao-de-imoveis/
41UNIDADE II Locações
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Um profissional capacitado precisa entender os aspectos que permeiam a locação 
de imóveis, por isso buscamos apresentar as leis e regras pertinentes a este segmento e 
suas vertentes no mercado imobiliário.
É fato que se procura apresentar de maneira objetiva esses aspectos, o que nos 
leva a buscar e pesquisar sempre mais sobre o tema, pois os clientes e o mercado são cada 
vez mais exigentes e não podemos ser profissionais despreparados, que não conseguem 
atender essa dinâmica.
Não findamos por aqui esse estudo sobre os tipos de locação. Então, esteja pre-
parado a pesquisar e compreender o máximo possível sobre as variáveis desse mercado 
imobiliário, tão dinâmico e complexo.
42UNIDADE II Locações
MATERIAL COMPLEMENTAR
LIVRO
Título: Nova Locação de Imóveis Urbanos
Autor: Gevany Manoel dos Santos
Editora: LTR
Ano: 2011
Sinopse: O livro que ora se apresenta ao público leitor é fruto da 
tese de cátedra defendida pelo autor em 1993, na Faculdade de 
Direito da Universidade de São Paulo, com a qual conquistou o 
título de Professor Titular da cadeira de Direito do Trabalho. A tese 
foi apreciada e aprovada com mérito pela Comissão Examinadora, 
formada pelos professores Amauri Mascaro do Nascimento (USP), 
Júlio Assumpção Malhadas (Universidade do Paraná), Celso Lafer 
(USP), Hugo Gueiros Bernardes (Universidade Nacional de Bra-
sília) e Antonio Alvares da Silva (Universidade Federal de Minas 
Gerais). A prova pública de erudição, realizada em 04 de agosto 
de 1993, abordou o tema “Flexibilização do Direito do Trabalho”. A 
tese foi atualizada para adequar-se ao atual estágio do processo 
de integração regional do Mercosul, incorporando, com cuidado e 
minúcia, todas as alterações e conquistas alcançadas.
FILME/VÍDEO 
• Título: O Lobo de Wall Street
• Ano: 2013
• Sinopse: Jordan Belfort é um ambicioso corretor da bolsa de 
valores que cria um verdadeiro império, enriquecendo de forma 
rápida, porém ilegal. Ele e seus amigos mergulham em um mundo 
de excessos, mas seus métodos ilícitos despertam a atenção da 
polícia.
WEB 
Lei de Inquilinato - Noções Gerais
Disponível em:
https://www.youtube.com/watch?v=u3tNMPRAQ9w 
Neste vídeo será possível conhecer alguns conceitos essenciais 
sobre a Lei do Inquilinato e sua importância nos contratos de lo-
cação.
43
Plano de Estudo:
1 Os condomínios
2 O papel do síndico
3 Garantias da locação e benfeitorias
4 Direitos e deveres contratuais
Objetivos de Aprendizagem:
Ter uma melhor compreensão do funcionamento dos condomínios, o papel do sindico e as 
garantias envolvidas na locação de um imóvel.
UNIDADE III
Condomínios e Síndicos
Professor Mestre Fábio Oliveira Vaz
44UNIDADE III Condomínios e Síndicos
INTRODUÇÃO
A administração de imóveis dentro de um contexto de locação nos leva a busca por 
maiores conhecimentos sobre as leis e as variações existentes nesse mercado.
A vida em condomínio tem vários processos e quesitos que envolvem regras e leis, 
além de relacionamento e convívio social. Com isso, são necessários cuidados especiais 
para evitar problemas no ambiente do condomínio. Nesse contexto, o síndico tem papel 
fundamental, pois, dentre as suas obrigações, precisa lidar com os funcionários e fazer 
valer as regras e normas votadas por todos os membros participantes do condomínio.
Além disso, precisamos estar atentos às garantias na locação para evitar problemas 
durante o contrato com o locatário.
45UNIDADE III Condomínios e Síndicos
1 OS CONDOMÍNIOS
O condomínio é visto com o direito de propriedade em que existe a participação de 
duas ou mais pessoas ao mesmo tempo, utilizando um espaço ou bem indiviso.
Construções de prédios de apartamentos ou de conjuntos de casas em um 
mesmo terreno têm sido cada vez mais frequentes nas cidades, devido à se-
gurança, ao custo reduzido, entre outros tantos benefícios que esses tipos de 
imóveis oferecem. A convivência dentro de um mesmo condomínio, entretan-
to, não é tão simples, ainda mais quando existem muitos moradores, pessoas 
das mais diferentes culturas, educação, sociabilidade, raças, valores e até 
mesmo classe social (SILVEIRA, 2015, p. 17).
Porém, para uma melhor convivência dentro desses ambientes, é necessária a 
elaboração de regras específicas para evitar problemas ou transtornos nessa relação de 
convivência. Nesse sentido, existe a chamada “Convenção de Condomínio”, para asse-
gurar os corretos procedimentos de conduta dentro desses ambientes.
Ao adquirir ou locar um imóvel, o comprador ou locatário adere aos termos 
da convenção de condomínio que nasce com a planta da construção e é 
registrada em órgãos como a prefeitura ou cartório de registro de imóveis 
(GONÇALVES, 2012, p. 18).
Essa Convenção de Condomínio é vista como um conjunto de normas e regras 
desenvolvidas pelos membros, com foco em regular uma convivência adequada entre os 
moradores. Essas regras são baseadas na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e no 
Código Civil Brasileiro.
46UNIDADE III Condomínios e Síndicos
Segundo Silveira (2015), a convenção de condomínio deve conter normas especí-
ficas. Dentre elas citamos as mais importantes:
● Discriminação e particularização das áreas comuns e privativas;
● Fixação das normas de utilização dos objetos e serviços comuns;
● Definição das funções de diferentes partes;
● Forma de escolha do conselho consultivo e do síndico;
● Relação da forma e proporção das liquidações de gastos com despesas ordiná-
rias e extraordinárias;
● Determinação de contribuição para composição do fundo de reserva;● Fixação do trabalho do síndico e se ele será remunerado;
● Estabelecimento do quorum e determinação do procedimento necessário para 
alteração da convenção de condomínio. Importante ressaltar que as alterações 
feitas na convenção de condomínio devem ser registradas em cartório de regis-
tro de imóveis.
Porém somente essa convenção não é suficiente para manter essa convivência. É 
necessária a elaboração de um Regimento Interno para estabelecer regras e procedimen-
tos a todos os moradores do condomínio. Como exemplo temos:
● a impossibilidade de entrar no estacionamento do condomínio veículos de não 
moradores;
● o impedimento do uso de furadeiras ou aparelho de som em volume determina-
do após as 22h.
● a proibição de se colocar qualquer tipo de enfeites e vasos nas janelas e para-
peitos.
Todas essas regras e normas precisam ser de conhecimento de todos os moradores 
do condomínio, sejam proprietários ou locatários. Essas informações e tomadas de decisão 
podem ser feitas através das chamadas Assembleias, em que podem ser explicados todos 
os detalhes dessas normas.
Silveira (2015) afirma que a Assembleia é uma reunião de pessoas para deliberar 
decisões que a elas interessem. Os condôminos (moradores, proprietários ou locatários) 
definem leis para regular a vida em condomínio, mediante decisões que somente serão 
passíveis de anulação por decisão judicial ou por evento de deliberação na assembleia 
posterior.
47UNIDADE III Condomínios e Síndicos
A assembleia pode ser geral ordinária, extraordinária ou especial.
Assembleia Geral Ordinária: Acontecem normalmente uma vez ao ano para 
que seja apresentada a prestação de contas do ano com exercício encerrado 
e para que sejam discutidas e aprovadas as verbas para as despesas do 
novo exercício, bem como a eleição do síndico. Só não é necessária a procu-
ração do locador para o locatário votar nesta assembleia quando o assunto 
discutido for a aprovação das contas do condomínio.
Assembleia Geral Extraordinária: É a reunião convocada pelo síndico ou ¼ 
dos condôminos para tratarem de decisões urgentes de interesse do condo-
mínio, como, por exemplo: aprovação ou alteração da convenção, alteração 
do regulamento interno, alteração da parte comum ou pintura, automação de 
portões, compra de interfones. Na assembleia extraordinária para ter direito a 
voto, o locatário deve apresentar procuração do locador.
Assembleia Geral Especial: ocorre em casos especiais previstos em lei, 
como, reconstrução, por exemplo, por (sinistro total), alienação, concessão 
ou alteração do destino do bem. Para que o locatário participe e vote nesta 
assembleia deve apresentar procuração do locador (SILVEIRA, 2015, p. 25).
Um detalhe importante é que nas assembleias o síndico tem participação efetiva, 
com exceção de assuntos referente ao próprio síndico, para que haja debates e decisões 
imparciais.
REFLITA
Todo proprietário e investidor em imóvel para aluguel conta com a receita mensal gerada 
pela locação. No entanto, quando o imóvel fica vazio, além de não receber o aluguel, o 
proprietário assume despesas recorrentes como condomínio e IPTU, afetando significa-
tivamente o retorno do seu investimento.
Fonte: o autor. 
48UNIDADE III Condomínios e Síndicos
2 O PAPEL DO SÍNDICO
Para uma melhor compreensão do papel do síndico, vamos a uma análise do capí-
tulo VI da Lei 4.591/64, bem como dos artigos 1.347 e seguintes do Código Civil.
Capítulo VI
Da Administração do Condomínio
Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do con-
domínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
§ 1º Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e 
praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições 
conferidas por esta Lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edifica-
ções, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos 
serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento 
Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento 
Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como 
executar e fazer executar as deliberações da assembleia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos.
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessi-
dades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
(Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977)
§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confian-
ça do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da 
assembleia geral dos condôminos.
§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso 
para a assembleia, convocada pelo interessado.
§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estra-
nha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que 
o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
49UNIDADE III Condomínios e Síndicos
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas 
na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois terços dos condômi-
nos, presentes, em assembleia-geral especialmente convocada.
§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo lhes 
atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, 
permitida a reeleição.
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consulti-
vo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder 
de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, 
para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomí-
nio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
A gestão e o controle do condomínio são feitos pelo síndico, que é eleito através 
das assembleias para uma atuação de até dois anos, tendo o direito a reeleição (SILVEIRA, 
2015). Para ser eleito ele pode ou não ser morador do condomínio, sendo pessoas jurídi-
ca ou física. Ele também precisa defender os interesses dos moradores do condomínio, 
solucionar conflitos, direcionar e cobrar funcionários, negociar com fornecedores, ouvir os 
moradores. Segundo Silveira (2015) a lei enfatiza que o síndico precisa:
● Representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele;
● Praticar atos de defesa dos interesses comuns atribuídos por lei, convenção ou 
regimento interno;
● Exercer a administração interna da edificação quanto à sua vigilância, moralida-
de e segurança;
● Impor multas estabelecidas por lei, convenção ou regimento interno;
● Cumprir e fazer cumprir o estipulado em convenção, regimento interno e assem-
bleias;
● Prestar contas à assembleia do condomínio;
● Guardar, durante cinco anos, a documentação relativa ao condomínio.
Temos uma inovação no Código Civil com relação a Lei 4.521/64, em que em seu 
artigo 1.349 apresenta a forma de destituir o síndico caso este pratique irregularidades na 
gestão, sendo feito através de assembleia pela maioria absoluta de membros.
50UNIDADE III Condomínios e Síndicos
SAIBA MAIS
A importância do síndico na vida condominial
O dia 30 de novembro é considerado o dia do síndico. Quando falamos nessa função, a 
primeira e mais comum imagem que vem à mente é a de um edifício no qual existe uma 
pessoa “dona do prédio”. Atualmente, essa comum visão já não se encaixa mais.
O síndico é o gestor da vida condominial, cabendo a ele, dentre outras funções, zelar 
pelos interesses comuns dos moradores, pelo respeito às normas próprias de determi-
nada comunidade, assim como zelar pela conservação e manutenção das áreas co-
muns. Nesse sentido, é fundamental que a pessoa que ocupe este cargo esteja atenta 
e atualizada em relação à legislação que envolve a vida condominial, bem como sobre 
relevantes aspectos