Livro_Topografia_Cadastral_e_Georreferenciamento_de_Imóveis_Rurais

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Sobre o autor 
Adenilson Giovanini é especialista em 
Topografia Cadastral e Georreferenciamento 
de Imóveis Rurais, possuindo mais de 290 
artigos sobre o assunto em seu blog: 
http://adenilsongiovanini.com.br/blog/ 
 
Também possui um canal no youtube com mais de 340 aulas 
baseadas no dia a dia dos escritórios da área: 
https://www.youtube.com/channel/UCe-bR7ghiUOG2TxCSDx5VRw 
 
E é o criador de vários cursos e livros práticos: 
http://adenilsongiovanini.com.br/cursos-online/ 
 
 
 
 
 
DEDICATÓRIA 
Eu dedico esta obra aos mais de 203 profissionais que 
acreditaram no método Georreferenciamento Sem Mistérios. 
Digo isso porque ao longo das 6 primeiras turmas do 
Georreferenciamento Sem Mistérios, os alunos assistiram as aulas 
do treinamento, foram para a prática, tiveram dúvidas e entraram 
em contato comigo, me questionando a respeito de algum detalhe 
especifica. 
Cada umas destas dezenas de perguntas cabeludas feitas 
pelos mesmos me fez sair de minha zona de conforto na busca por 
respostas. 
Desta maneira, grão a grão, eu fui brindando o Método 
Georreferenciamento Sem Mistérios, tornando o mesmo cada vez 
mais poderoso. 
Posteriormente, decidi pegar alguns dos melhores 
conhecimentos deste fabuloso método e criar este livro. 
Mais algumas centenas de horas de trabalho, muita pesquisa 
e quebração de cabeça e o mesmo estava pronto. 
Por isso: 
GRATIDÃO as perguntas feitas a 00:20 da madrugada de 
sexta-feira e as 05:20 das tardes de domingo! 
Seria impossível eu escrever este livro sem estas perguntas e, 
muito egoísmo meu não ser grato a cada uma das pessoas que me 
ajudaram a expandir minha visão e meus conhecimentos. 
Você está a um passo de beber desta preciosa fonte. 
 
 
SUMÁRIO 
INTRODUÇÃO .............................................................................. 17 
Sobre o livro: .............................................................................. 17 
CAPÍTULO 1 – DICAS GERAIS SOBRE 
GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS 
QUEM PODE PRESTAR SERVIÇOS DE 
GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS .................... 20 
Cadastro junto ao INCRA para profissionais formados em outros 
cursos ............................................................................................ 24 
A DIFERENÇA ENTRE LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO 
E GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS ................. 25 
Levantamento georreferenciado ................................................. 26 
Georreferenciamento de imóveis rurais ...................................... 26 
COMO SE CREDENCIAR JUNTO AO INCRA .............................. 27 
CAPÍTULO 2 – TOPOGRAFIA CADASTRAL: 
PRINCIPAIS LEIS E O IMPACTO DAS MESMAS NO 
NOSSO DIA A DIA 
Parte 1 – Colonização ................................................................ 30 
Brasil sem leis cadastrais ........................................................... 31 
Parte 2 – O engatinhamento do cadastro ................................... 31 
Parte 3 – O estado da arte.......................................................... 36 
Leis, decretos e instruções normativas que de alguma maneira 
impactaram o registro e o cadastro de imóveis ........................... 37 
LEI 10.267 – O FUTURO DA TOPOGRAFIA CADASTRAL .......... 39 
10 PRINCÍPIOS REGISTRAIS E SEUS IMPACTOS NO NOSSO 
DIA A DIA! ..................................................................................... 42 
Princípio da unitariedade da matrícula ........................................ 43 
Princípio da legalidade ............................................................... 44 
Princípio da prioridade ................................................................ 45 
 
 
Princípio da instância .................................................................. 45 
Princípio da publicidade .............................................................. 46 
Princípio da eficácia .................................................................... 46 
Princípio da disponibilidade ........................................................ 46 
Princípio da especialidade .......................................................... 47 
Princípio da continuidade ........................................................... 48 
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA – LEI Nº 13/465/2017 . 48 
Impactos da lei do parcelamento do solo na regularização 
fundiária urbana .......................................................................... 49 
Lei do programa minha casa, minha vida na regularização 
fundiária urbana .......................................................................... 50 
Impactos da lei da regularização fundiária e urbana no 
parcelamento do solo urbano ..................................................... 51 
Os 3 tipos de regularização fundiária urbana existentes ............. 52 
Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S) ........ 53 
Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb- E) ... 53 
Regularização Fundiária Inominada (Reurb–I) ......................... 54 
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – UMA MANEIRA RÁPIDA E 
EFICAZ DE REGULARIZAR A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA ..... 54 
Legislação a respeito da usucapião extrajudicial ........................ 55 
Etapas de um processo de usucapião extrajudicial .................... 55 
Quais são os requisitos que o usucapiente deve obedecer? ...... 56 
Documentos necessários para dar entrada no pedido de 
reconhecimento da usucapião extrajudicial? .............................. 57 
CAPÍTULO 3 – ALGUNS CONCEITOS 
CADASTRAIS QUE VOCÊ PRECISA DOMINAR 
QUANDO QUE É NECESSÁRIO TRABALHO TÉCNICO? ........... 60 
COMO PROCEDER JUNTO AO REGISTRO DE IMÓVEIS? ........ 61 
TABELIONATO X CARTÓRIO. QUAL A DIFERENÇA? ................ 62 
POSSE, ESCRITURA PÚBLICA E IMÓVEL REGISTRADO. QUAL 
A DIFERENÇA? ............................................................................ 63 
 
 
A DIFERENÇA ENTRE LOTE E GLEBA ....................................... 64 
MÓDULO RURAL E MÓDULO FISCAL? ...................................... 64 
O que é um módulo rural? .......................................................... 64 
Módulo rural e módulo fiscal – Conceito de módulo fiscal ............. 67 
FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO? ................................... 68 
Fração mínima de parcelamento de imóveis rurais ..................... 68 
Fração mínima de parcelamento de imóveis urbanos ................. 68 
DATUM X ELIPSÓIDE X GEÓIDE. QUAL A DIFERENÇA? .......... 69 
O USO DA ALTITUDE EM OBRAS DE ENGENHARIA ................. 70 
CAPÍTULO 4 – DICAS PRÁTICAS DE 
PROCEDIMENTO A CAMPO E DE 
POSICIONAMENTO PELO GNSS APLICADO A 
TOPOGRAFIA CADASTRAL E AO 
GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS 
COMO FUNCIONA O SISTEMA DE POSICIONAMENTO GLOBAL?
 ...................................................................................................... 73 
FREQUÊNCIAS DE RÁDIO UTILIZADAS PELO SISTEMA DE 
POSICIONAMENTO GLOBAL ...................................................... 73 
Código C/A ................................................................................. 75 
Banda L ...................................................................................... 76 
Informações enviadas pelos satélites ......................................... 78 
COMO OS SISTEMAS GNSS DETERMINAM POSIÇÕES ........... 79 
A importância da geometria dos satélites na determinação de uma 
posição ....................................................................................... 81 
QUAIS RECEPTORES ATENDEM AO 
GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS? .................. 84 
GPS de navegação..................................................................... 85 
Receptor cadastral...................................................................... 86 
Receptor topográfico .................................................................. 86 
 
 
Receptores geodésicos ..............................................................87 
MÉTODOS DE POSICIONAMENTO PELO GNSS ....................... 88 
OS 3 TIPOS DE POSICIONAMENTO RELATIVO PÓS-
PROCESSADO EXISTENTES ..................................................... 88 
Método relativo estático .............................................................. 89 
Método stop and go .................................................................... 89 
Método cinemático...................................................................... 90 
POSICIONAMENTO EM TEMPO REAL ....................................... 94 
RTK/UHF .................................................................................... 94 
Os diferentes tipos de rádios utilizados pelo método RTK/UHF e 
suas características ................................................................. 95 
RTK/GSM ................................................................................... 96 
Tenha o controle do que faz ....................................................... 98 
Domine o posicionamento pelo GNSS e você terá segurança .... 99 
Método RTK/IP direto ............................................................... 103 
RTK em rede ............................................................................ 104 
NTRIP IBGE – MÉTODO RTK DE ALTISSIMA QUALIDADE ...... 105 
Qual a acurácia possibilitada pelo método NTRIP IBGE? ......... 106 
Quando utilizar este método de posicionamento? .................... 107 
Cuidados quanto a utilização do método NTRIP....................... 108 
O CAMPO É QUE DIZ COMO VOCÊ DEVE PROCEDER .......... 109 
COMO NÃO COMETER-SE ERROS A CAMPO? ....................... 114 
COMO PROCEDER QUANDO VOCÊ NÃO CONSEGUIR 
RASTREAR OS DADOS? ........................................................... 116 
O QUE SIGNIFICA O TERMO ÉPOCA 4 DO SIRGAS 2000 ....... 116 
COMO A ÁREA É CALCULADA?................................................ 118 
PLANO TOPOGRÁFICO: O QUE É E PARA QUE SERVE? ....... 119 
SISTEMA GEODÉSICO LOCAL: CONCEITO E PRPRIEDADES 120 
Conversão de coordenadas geodésicas em coordenadas locais
 ................................................................................................. 122 
UTILIZAÇÃO DE ESTAÇÕES TOTAIS EM PROCESSOS DE 
GEORREFERENCIAMENTO ...................................................... 123 
 
 
O que a lei do georreferenciamento diz a respeito da utilização de 
estações totais .......................................................................... 124 
O problema da transformação de dados entre diferentes 
superfícies? .............................................................................. 126 
Utilização de estações totais no georreferenciamento de imóveis 
rurais - O Plano Topográfico Local ........................................... 128 
Sistema de Coordenadas Geodésico Cartesiano Tridimensional
 ................................................................................................. 129 
Como amarrar dados obtidos com estações totais e receptores 
GNSS ....................................................................................... 130 
Cuidados que você deve tomar no uso de estações totais em 
processos de georreferenciamento ........................................... 131 
Cuidados que você deve ter ao utilizar estações totais em 
processos de georreferenciamento ........................................... 132 
O porquê da necessidade de locação de 3 marcos de apoio 
imediato a campo ..................................................................... 134 
GEORREFERENCIAMENTO COM DRONE: O QUE CUIDAR E 
COMO PROCEDER? .................................................................. 135 
Norma de Execução 02, de 19 de fevereiro de 2018 e o uso de 
drones no Georreferenciamento de Imóveis Rurais .................. 137 
Necessidade de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
 .............................................................................................. 137 
Habilitação do profissional pela ANAC ................................... 137 
Em que tipo de situação que você poderá utilizar drones? .... 137 
Georreferenciamento com drone e a resolução espacial exigida 
pela legislação .......................................................................... 139 
Necessidade de avaliação da acurácia posicional absoluta ...... 141 
Necessidade do arquivamento dos dados ................................ 142 
Precisão posicional dos dados obtidos por aerofotogrametria .. 143 
Uso da aerofotogrametria para a determinação de vértices em 
limites por cerca e vértices referentes a mudanças de 
confrontação ............................................................................. 143 
Georreferenciamento com drone – Como proceder? ................ 144 
 
 
MAIS ALGUMAS DICAS SOBE O LEVANTAMENTO DE DADOS 
EM LOCAIS DE MATA FECHADA .............................................. 145 
UTILIZAÇÃO DE RECEPTORES DO TIPO GARMIM EM 
PROCESSOS DE GEORREFERNEICAMENTO ......................... 146 
O real uso de receptores do tipo Garmim em processo de 
Georreferenciamento ................................................................ 147 
Estudos científicos e a acurácia dos dados obtidos com 
receptores do tipo Garmim ....................................................... 149 
Qual o procedimento para utilizar-se receptores do tipo Garmim 
no georreferenciamento de imóveis rurais? .............................. 151 
EFEMÉRIDES: O QUE SÃO, PARA O QUE SERVEM, COMO 
BAIXAR E UTILIZAR? ................................................................. 153 
Efemérides transmitidas ........................................................... 153 
Efemérides ultrarrápidas, previstas ........................................... 156 
Efemérides ultrarrápidas, observadas ...................................... 156 
Efemérides ultrarrápidas, observadas ...................................... 157 
Efemérides rápidas ................................................................... 157 
Efemérides finais ...................................................................... 158 
O que é o picosegundo ............................................................. 159 
Principais instituições que calculam e difundem os dados Efêmeros
 .................................................................................................... 159 
International GNSS Service (IGS) .......................................... 159 
Estações IGS pelo mundo ..................................................... 160 
Download de dados IGS ........................................................ 161 
Baixando os dados efêmeros ................................................... 161 
Arquivos úteis adicionais fornecidos pelo site GNSS calendar . 162 
Como utilizar os dados efêmeros ............................................. 163 
ENTENDENDO O MOTIVO DA EXISTÊNCIA DOS DIFERENTES 
TIPOS DE RECEPTORES GNSS ............................................... 164 
EXATIDÃO VERSUS ACURÁCIA ............................................... 165 
QUAL A VANTAGEM DA UTILIZAÇÃO DE RECEPTORES QUE 
RASTREIAM OS DADOS DE MAIS DE UMA CONSTELAÇÃO? 166 
 
 
ALGUMAS CARACTERISTICAS DAS DIFERENTES 
CONSTELAÇÕES GNSS EXISTENTES ..................................... 167 
Constelação GPS ..................................................................... 167 
Constelação GLONASS ........................................................... 168 
Constelação GALILEO ............................................................. 169 
Constelação BeiDou/COMPASS .............................................. 170 
FONTES DE ERROS E O POSICIONAMENTO PELO GNSS .... 172 
Erros relacionados aos satélites ............................................... 173 
Erros relacionados a propagação do sinal ................................ 174 
Erros relacionados ao receptor/ antena .................................... 174 
Erros relacionados à estação ................................................... 174LEVANTAMENTO TOPOGRÁFICO – QUAL O MELHOR GPS? 175 
QUANDO UTILIZAR O MÉTODO DGPS? ................................... 176 
Entendendo o método DGPS ................................................... 177 
FASE DA ONDA PORTADORA VERSUS PSEUDO-DISTÂNCIA 178 
GPS GEODÉSICO NÃO RASTREIA SATÉLITES: COMO 
PROCEDER? .............................................................................. 180 
AS 2 DIFERENTES EXTRATÉGIAS EXISTENTES DE 
LEVANTAMENTO DE DADOS PARA O 
GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS E QUANDO 
UTILIZAR CADA UMA DELAS! ................................................... 181 
Estratégia 1 – Levantamento dos dados em 2 dias .................. 181 
Estratégia 2 – Levantamento dos dados em 1 único dia ........... 182 
É PRECISO FAZER O LEVANTAMENTO DOS DADOS SE TODAS 
AS PROPRIEDADES CONFRONTANTES ESTIVEREM 
GEORREFERENCIADAS?.......................................................... 186 
QUAL É O LUGAR CORRETO PARA A IMPLANTAÇÃO DOS 
MARCOS? .................................................................................. 188 
PARCELAS ENCRAVADAS. COMO PROCEDER? .................... 192 
O PROBLEMA DO LEVANTAMENTO DE DADOS EM CAMINHOS 
E ESTRADAS .............................................................................. 193 
NÃO COMETA ESTE ERRO NA COMPRA DE RECEPTORES 
GNSS .......................................................................................... 194 
 
 
OS 5 TIPOS DE FERRAMENTAS QUE VOCÊ DEVE UTILIZAR EM 
PROCESSOS DE GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS 
RURAIS ....................................................................................... 196 
TOPO DE MORRO E CRISTA DE ENCOSTA – COMO 
PROCEDER? .............................................................................. 204 
QUAL A ORDEM CORRETA DA NUMERAÇÃO DOS MARCOS?
 .................................................................................................... 205 
SOBREPOSIÇÃO DE ÁREA COM A PROPRIEDADE 
CONFRONTANTE. COMO PROCEDER? ................................... 206 
Jamais adultere seus dados ..................................................... 208 
Denuncie os profissionais que agem de má fé ......................... 209 
QUANTO TEMPO DURA UM PROCESSO DE 
GEORREFERENCIAMENTO ...................................................... 211 
MAIS ALGUNS ERROS FREQUENTEMENTE COMETIDOS 
PELOS PROFISSIONAIS ............................................................ 214 
PPP NA PRÁTICA ....................................................................... 221 
Arquivos necessários para fazer-se o PPP ............................... 222 
Órbitas utilizados no PPP ......................................................... 223 
Qual órbita utilizar no PPP IBGE e quanto tempo esperar para 
utilizar a mesma? ..................................................................... 224 
Formatos de dados aceitos pelo PPP IBGE ............................. 225 
Resultado final disponibilizado pelo PPP IBGE ........................ 228 
Relatório do PPP ...................................................................... 229 
Qual a diferença entre o PPP e o ajustamento de dados? ........ 229 
PPP versus ajustamento de dados: qual o mais confiável? ...... 230 
Os erros mais cometidos pelos profissionais ao fazerem o PPP?
 ................................................................................................. 231 
COMO GEORREFERENCIAR IMÓVEIS QUE CONFRONTAM 
COM RIOS PÚBLICOS E PRIVADOS? ....................................... 233 
O estado da arte da legislação sobre confrontações com rios 
públicos e privados ................................................................... 235 
O código das águas e a polêmica confrontação com rios públicos 
e privados ................................................................................. 236 
 
 
O que o código das águas diz a respeito das confrontações 
com rios públicos ...................................................................... 238 
Obtenção de anuências em trechos de rios .............................. 238 
O QUE SÃO OS SISTEMAS SBAS ............................................. 240 
Arquitetura dos sistemas de aumento baseado em satélite ...... 240 
Sistemas SBAS ativos atualmente? .......................................... 242 
CAPÍTULO 5 – PROCEDIMENTO JUNTO AO 
CARTÓRIO E SIGEF 
COMO PROCEDER O GEORREFERENCIAMENTO DE 
PROPRIEDADES COMPOSTAS POR VÁRIAS MATRÍCULAS? 244 
Matrículas com áreas continuas ............................................... 244 
Matrículas com áreas distintas ................................................. 246 
COMO PROCEDER QUANDO A ÁREA É UM REGISTRO EM 
OUTRA MATRÍCULA .................................................................. 246 
O QUE SIGNIFICA CNS? ........................................................... 248 
QUANDO PEDIR A RETIFICAÇÃO DE UMA CERTIFICAÇÃO? . 249 
DICA EXTRA SOBRE O PREENCHIMENTO DE 
REQUERIMENTOS .................................................................. 250 
AS 2 SIMPLES SACADAS QUE IRÃO FAZER A VELOCIDADE DE 
SEUS PROCESSOS DE GEORREFERENCIAMENTO DECOLAR
 .................................................................................................... 251 
Destruindo o mostro chamado “Processos que nunca são 
finalizados” ............................................................................... 252 
Georreferenciamento de imóveis rurais – Primeira solução criada
 ................................................................................................. 253 
Georreferenciamento de imóveis rurais – Segundo arquivo criado
 ................................................................................................. 254 
CAPÍTULO 6 - RETIFICAÇÃO DE ÁREA NA 
PRÁTICA 
 
 
Retificação de ofício ................................................................. 257 
Retificação por simples requerimento ....................................... 258 
Retificação de área por procedimento sumário ......................... 259 
Retificação de área por procedimento ordinário ....................... 260 
Como proceder quando você não conseguir a assinatura do 
confrontante.............................................................................. 262 
Impugnação na retificação de área ........................................... 263 
CAPÍTULO 7 – PARCELAMENTO DO SOLO 
ONDE QUE O PARCELAMENTO DE SOLO PODE SER FEITO?
 .................................................................................................... 266 
Quais são os órgãos envolvidos no parcelamento do solo? ..... 266 
Obtenção + modelo de certidão de aprovação do 
desmembramento emitida pela prefeitura ................................. 268 
Quando que o parcelamento de solo é proibido?...................... 269 
QUAIS OS TIPOS DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO 
EXISTENTES .............................................................................. 270 
CAPÍTULO 8 - LOTEAMENTO: TUDO QUE VOCÊ 
PRECISA SABER A RESPEITO 
O QUE É UM LOTEAMENTO IRREGULAR? .............................. 273 
O que é um loteamento clandestino? ....................................... 274 
Como regularizar loteamentos antigos ..................................... 275 
Quais os cuidados que são necessários ao se lotear uma área?
 ................................................................................................. 275 
Qual a legislação a respeito do assunto? ................................. 277 
O que é uma planta de loteamento? ......................................... 277 
O que é uma planta de lote....................................................... 279 
Qual a definição de lote ............................................................ 281 
Qual a diferença entre condomínio fechado e loteamento ........ 281 
 
 
LOTEAMENTO DE CHÁCARAS EM ÁREA RURAL? ................. 282 
Como fazer um loteamento de chácaras em área rural ............ 283 
O que é uma chácara rural? .....................................................283 
Como regularizar uma chácara rural? ......................................... 285 
O caminho que possibilitará que você faça o loteamento de 
chácaras em área rural ............................................................. 286 
CAPÍTULO 9 – DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS 
DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS URBANOS ........................ 288 
COMO FAZER O DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS URBANOS
 .................................................................................................... 290 
Etapas do desmembramento de imóveis urbanos .................... 291 
DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS ............................ 292 
DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS NÃO 
GEORREFERENCIADOS ........................................................... 292 
Desmembramento judicial ........................................................ 293 
Projeto gleba legal .................................................................... 293 
O problema dos imóveis flutuantes ........................................... 294 
Desmembramento de imóveis rurais georreferenciados ........... 295 
DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL GEORREFERENCIADO: É 
PRECISO DE UM NOVO PROCESSO DE 
GEORREFERENCIAMENTO? .................................................... 297 
Porque é necessário desmembrar um imóvel rural? ................. 298 
Desmembramento INCRA: como proceder? ............................. 299 
Documentos necessários ......................................................... 299 
Desmembramento de imóvel georreferenciado: não cometa este 
erro! .......................................................................................... 301 
Preenchimento da planilha ods para o desmembramento de área 
georreferenciada ...................................................................... 303 
Preenchimento da guia identificação ..................................... 303 
Preenchimento da guia perímetro .......................................... 305 
 
 
Inserção de vértices no desmembramento de imóveis 
georreferenciados ..................................................................... 306 
Desmembramento de imóvel georreferenciado pela primeira ou 
pela segunda edição da lei 10.267 ........................................... 307 
Planta para o desmembramento INCRA ................................... 307 
Cuidado com a fração mínima de parcelamento ....................... 307 
QUAL A DIFERENÇA ENTRE LOTEAMENTO, 
DESMEMBRAMENTO E PARCELAMENTO DO SOLO? ............ 309 
Parcelamento do solo ............................................................... 309 
Desmembramento .................................................................... 310 
Loteamento de área .................................................................. 311 
A DIFERENÇA ENTRE LOTE E GLEBA ..................................... 312 
PARCELAMENTO CLANDESTINO ............................................. 313 
PARCELAMENTO IRREGULAR ................................................. 313 
O QUE É UMA FRAÇÃO IDEAL + 3 EXEMPLOS PRÁTICOS! ... 313 
Conceito teórico de fração ideal ............................................... 314 
EXEMPLO DE UTILIZAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL NO NOSSO DIA 
A DIA ........................................................................................... 315 
EXEMPLO DE DIVISÃO DE ÁREA PELA ÁREA ÚTIL ................ 316 
EXEMPLO DE FRACIONAMENTO DE GLEBA PELA ÁREA ÚTIL
 .................................................................................................... 317 
EXEMPLO PRÁTICO DE DESMEMBRAMENTO DE TERRENO 319 
Características da área ............................................................. 320 
Procedimento para o desmembramento de terreno rural .......... 320 
Hipótese 1 – O profissional de registro exige que o imóvel rural 
seja primeiramente desmembrado ......................................... 321 
Hipótese 2 – O profissional de registro aceite que o 
desmembramento e o georreferenciamento sejam feitos em um 
único processo ......................................................................... 323 
Desmembramento de terreno – Como resolver o problema do 
CCIR? ....................................................................................... 324 
DISPONIBILIZAÇÃO DOS DADOS REFERENTES A NOVOS 
PONTOS ACRESCENTADOS A UM IMÓVEL ............................ 325 
 
 
REMEMBRAMENTO NO SIGEF – COMO PROCEDER? ........... 326 
Como fica a planilha ODS neste caso? .................................... 327 
CAPÍTULO 10 - USUCAPIÃO NA PRÁTICA 
CCIR E GEORREFERENCIAMENTO NO USUCAPIÃO RURAL + 
ALGUMAS DECISÕES JUDICIAIS E SUAS INTERPRETAÇÕES!
 .................................................................................................... 330 
CCIR no usucapião rural .......................................................... 331 
Georreferenciamento no usucapião rural .................................. 332 
Decisões judiciais e suas interpretações .................................. 334 
VANTAGENS DA USUCAPIÃO .................................................. 336 
CONCEITO E NATUREZA DA USUCAPIÃO .............................. 336 
PAPÉIS DO INCRA E DO IRIB ................................................... 337 
O QUE PODE SER USUCAPIDO? ............................................. 339 
EXEMPLO DE SITUAÇÃO TIPICA DE USUCAPIÃO .................. 340 
OS 7 DIFERENTES TIPOS DE USUCAPIÃO ............................. 341 
Usucapião ordinária .................................................................. 341 
Continua ................................................................................... 341 
Incontestada ............................................................................. 342 
Justo título ................................................................................... 342 
Boa fé ....................................................................................... 343 
Usucapião extraordinária .......................................................... 344 
Usucapião especial urbana individual ....................................... 344 
Usucapião especial urbana coletiva .......................................... 345 
Usucapião familiar .................................................................... 345 
Usucapião especial rural .......................................................... 346 
Usucapião extrajudicial ............................................................. 347 
DICAS FINAIS ............................................................................. 348 
 
 
INTRODUÇÃO 
‘Centenas de estudos de caso e de exemplos práticos que irão 
ajudar você a dominar o Georreferenciamento de Imóveis Rurais 
rapidamente e sem sofrimentos.’ 
Este poderia ser o nome deste livro, afinal ele trata disso... de 
como prestar serviços de Georreferenciamento de Imóveis Rurais e 
de Topografia Cadastral rapidamente e com segurança. 
E o objetivo, é claro, ajudar você a se destacar no escritório no 
qual trabalha ou a ter um escritório de sucesso. 
Para chegar neste resultado eu não me contentarei em falar 
apenas sobre o Georreferenciamento de Imóveis Rurais, entrando a 
fundo nos detalhes do mesmo e, escancarando cada detalhe da 
topografia cadastral através de exemplos práticos. 
Este é o objetivo, não é? Passar logo para a prática, prestando 
serviços sem cometer erros e ganhar dinheiro com a prestação dos 
mesmos. 
 
Sobre o livro: 
A proposta inicial deste livro era escrever somente sobre o 
georreferenciamento de imóveis rurais, porém ainda nas primeiras 
linhas, confesso que mudei de ideia... 
Decidi escrever um livro, o qual eu mesmo queria ter lido 
quando comecei. Um livro que tivesse me poupado centenas de 
horas de estudos, erros, testes e frustações. 
Muito mais do que escrever somente sobre 
georreferenciamento de imóveis rurais, eu trago centenas de dicas 
18 
 
práticas de usucapião, desmembramento, remembramento e 
retificação. 
Já meu segundo propósito foi escreverum livro do qual eu 
pudesse realmente me orgulhar. Algo superior a qualquer coisa que 
jamais li... 
Bem, eu sei que amaria ter lido este livro logo que entrei na 
área e, sei que ele é mais completo e mais útil do que qualquer coisa 
na qual eu jamais pus meus olhos no que se refere a Topografia 
Cadastral e ao Georreferenciamento de Imóveis Rurais. 
Porém, quem vai me dizer se devo me orgulhar ou não de 
minha Monalisa será você... 
E como você fará isso? 
Simples: 
DOMINANDO O GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS 
RURAIS E A TOPOGRAFIA CADASTRAL, PRESTANDO 
SERVIÇOS E GANHANDO DINHEIRO!! 
(O melhor elogio que posso receber é ver você prestando 
serviços com segurança! Parece um bom trato, não é verdade? ) 
Este livro será um grande facilitador. 
Antes de começarmos... 
Se me permite uma sugestão, leia este livro na versão física 
porque assim você poderá sublinhar, destacar ou resumir o que 
achar interessante. 
Com isso, você vai ir para a prática, terá dúvidas e 
posteriormente poderá consultar este livro sanando as mesmas. 
19 
 
Aliás, este não é um livro que foi feito para ser lido... 
Eu escrevi o mesmo pensando na produção de um material 
definitivo sobre o assunto. 
Um “amigo de canto de mesa”, o qual você poderá questionar 
sempre que tiver alguma dúvida. 
È importante que você leia o mesmo na sequência. Porém, 
caso deseje, pode ler os tópicos que achar mais interessante 
primeiro. 
Outro sim, eu tive um desafio enorme para escrever o mesmo. 
Isso porque possuía uma grande quantidade de artigos e aulas, 
literalmente toneladas de conhecimento, os quais precisava de 
alguma maneira condensar. 
Por causa disso, em alguns momentos a leitura pode ficar um 
pouco maçante. 
Peço desculpas por isso. 
Ao longo da escrita eu precisei decidir se produzia um livro mais 
fluido, porém com menos conhecimentos. Ou um material mais 
completo. 
Decidi colocar uma avalanche de conhecimentos no mesmo. 
Isso porque estou comprometido em ajudar você a se tornar um 
hesdrime profissional da área. 
Logo, se em algum momento a leitura ficar um pouco maçante, 
faça uma pausa, prepare um café e dê uma respirada antes de 
mergulhar novamente nos estudos. 
 
CAPÍTULO 1 – DICAS GERAIS SOBRE 
GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS 
Seguem algumas dicas e conceitos importantes no que se 
refere a topografia cadastral e ao georreferenciamento de imóveis 
rurais. 
P.S.: este capítulo é o mais básico do livro, sendo que no 
mesmo eu: 
 Retiro algumas dúvidas frequentes; 
 Passo algumas dicas; e 
 Relembro alguns conceitos importantes. 
Não tinha como eu “metralhar você ” com toneladas de 
conhecimentos práticos sem primeiramente abordar estas temáticas. 
P.S.2: ao longo do livro, por diversas vezes você verá algum 
comentário engraçado, normalmente acompanhado de um emoji. 
Os mesmos possuem como intuito tornar a leitura mais divertida, 
sendo que em nada diminuem o caráter técnico deste livro. 
O mesmo é simplesmente minha Monalisa no que se refere a 
topografia cadastral e ao georreferenciamento de imóveis rurais. 
 
QUEM PODE PRESTAR SERVIÇOS DE 
GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS 
O INCRA exige que o profissional tenha uma série de aptidões 
e de conhecimentos, sendo que para obter os mesmos você precisa 
21 
 
fazer um curso especifico que contemple os conhecimentos 
necessários. 
Naturalmente, os profissionais também precisam se registrar 
no sistema CONFEA/CREA e estarem em dia com suas obrigações 
e anuidades. 
Isso porque após o credenciamento, o profissional terá que 
emitir anotações de Responsabilidade Técnica (ART) para os 
serviços que prestar. 
Quanto as atribuições que são exigidas para o cadastro INCRA. 
De acordo com a PL-1221/2010 do CONFEA, os profissionais que 
possuem tais atribuições são: 
 Engenheiros Agrimensores; 
 Engenheiros Cartógrafos; 
 Arquitetos e Urbanistas; 
 Tecnólogos e Técnicos nestas modalidades. 
Caso você tenha alguma dúvida se o curso técnico ou superior 
que frequentou possibilita ou não a obtenção do referido cadastro 
junto ao INCRA... 
Uma rápida consulta à PL 2087/2004 irá sanar esta dúvida. 
Isso porque no inciso 1 a mesma informa quais são as atribuições 
exigidas do profissional. 
Segue o trecho da PL 2087/2004 que diz quais conhecimentos 
que são necessários para o credenciamento junto ao INCRA. 
“A) Topografia aplicadas ao georreferenciamento; 
b) Cartografia; 
22 
 
c) Sistemas de referência; 
d) Projeções cartográficas; 
e) Ajustamentos; 
f) Métodos e medidas de posicionamento geodésico.” 
Os cursos que possuem cadeiras nas quais estas temáticas 
são abordadas, naturalmente, possibilitam a habilitação para a 
prestação de serviços de georreferenciamento. 
A PL 2087/2004 em seus incisos 2 e 3, ainda ressalta que: 
“Os conteúdos formativos não precisam constituir disciplinas, 
podendo estar incorporadas nas ementas das disciplinas onde serão 
ministrados estes conhecimentos aplicados às diversas modalidades 
do Sistema; 
Compete às câmaras especializadas procederem a análise 
curricular.” 
Se você é formado em um curso que passe estes 
conhecimentos é só pegar a carta de atribuições junto ao CREA e 
encaminhar o seu cadastro junto ao INCRA. 
Caso você não seja formado em nenhum destes cursos, ainda 
assim tem como obter o cadastro junto ao INCRA. 
A este respeito a PL 2087/2004 informa o seguinte: 
“Os profissionais que não tenham cursado os conteúdos 
formativos descritos no inciso I poderão assumir a responsabilidade 
técnica dos serviços de determinação das coordenadas dos vértices 
definidores dos limites dos imóveis rurais para efeito do Cadastro 
Nacional de Imóveis Rurais – CNIR, mediante solicitação à câmara 
23 
 
especializada competente, comprovando sua experiência 
profissional específica na área, devidamente atestada por meio da 
Certidão de Acervo Técnico – CAT;” 
Posteriormente, a própria PL 2087/2004 traz em seu teor que 
para conseguir o cadastro junto ao INCRA, o profissional deve fazer 
um curso formativo. 
Tal curso deve possuir carga horária de no mínimo 360 horas, 
sendo que o mesmo deve contemplar as disciplinas citadas acima. 
 Segue o referido trecho da PL: 
“Os cursos formativos deverão possuir carga horária mínima de 
360 horas contemplando as disciplinas citadas no inciso I desta 
decisão, ministradas em cursos reconhecidos pelo Ministério da 
Educação.” 
Ou seja, na prática o profissional deve fazer um curso ou 
especialização em Geoprocessamento e Georreferenciamento 
reconhecido pelo MEC. 
A PL 2087/2004 informa ainda que são os profissionais 
formados nas seguintes áreas que podem obter o cadastro junto ao 
INCRA via a realização de tal curso: 
 Engenheiro Agrimensor; 
 Engenheiro Agrônomo; 
 Engenheiro Cartógrafo, 
 Engenheiro de Geodésica e Topografia, 
 Engenheiro Geógrafo; 
 Engenheiro Civil, 
 Engenheiro de Fortificação e Construção; 
24 
 
 Engenheiro Florestal. 
 Engenheiro Geólogo; 
 Engenheiro de Minas; 
 Engenheiro de Petróleo; 
 Arquiteto e Urbanista; 
 Engenheiro de Operação – nas especialidades Estradas 
e Civil; 
 Engenheiro Agrícola; 
 Geólogo; 
 Geógrafo; 
 Técnico de Nível Superior ou Tecnólogo – da área 
específica; 
 Técnico de Nível Médio em Agrimensura; 
 Técnicos de Nível Médio em Topografia; 
 E Outros Tecnólogos e Técnicos de Nível Médio das 
áreas acima explicitadas. 
É importante salientar que após cursar um dos cursos citados 
acima, você deve entrar em contato com o CREA, informando a 
realização do mesmo e, pedindo a expansão dos serviços que você 
pode prestar. 
O CREA, por sua vez, emitirá uma declaração de extensão das 
atribuições profissionais, sendo que de posse da mesma você poderá 
solicitar seu credenciamento junto ao INCRA. 
 
Cadastro junto ao INCRA para profissionais 
formados em outros cursos 
25 
 
Outro fato que devo salientar aqui é que profissionais formadosem alguns cursos não relacionados na PL-2087/2004 também podem 
obter a extensão de atribuições no CREA. 
Porém, não caia no erro de fazer um curso com este objetivo 
sem primeiramente consultar o CREA do estado no qual você está 
registrado. 
Entre em contato com o mesmo perguntando sobre seus 
direitos ou não a atribuições relacionadas ao georreferenciamento de 
imóveis rurais. 
Digo isso porque já aconteceu 2 vezes de profissionais 
entrarem em contato comigo em pânico. 
Isso porque os mesmos investiram tempo, energia e dinheiro 
em uma especialização e, posteriormente descobriram que não iriam 
conseguir a atribuição para prestar serviços de georreferenciamento. 
 
A DIFERENÇA ENTRE LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO 
E GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS 
Uma outra dúvida comum entre os profissionais que estão 
entrando na área de Geotecnologias é quanto a diferença 
entre levantamento georreferenciado e georreferenciamento de 
imóveis rurais. 
Por causa disso, decidi cobrir este assunto, solucionando de 
uma vez por todas esta dúvida. 
 
26 
 
Levantamento georreferenciado 
Todo levantamento realizado com a utilização de receptores 
GNSS, pouco importa se é com um receptor do tipo Garmim ou com 
um receptor do tipo L1/L2, pode ser considerado um levantamento 
Georreferenciado. 
Isso porque o ponto estará mapeado sobre determinado datum, 
de certa forma que, caso deseje, qualquer pessoa conseguirá 
posteriormente chegar até o mesmo. 
 
Georreferenciamento de imóveis rurais 
A diferença de um levantamento Georreferenciado para um 
processo de Georreferenciamento de Imóveis Rurais é que, preste 
atenção: 
“Todo levantamento realizado para processos de 
georreferenciamento de imóveis rurais precisa respeitar 
determinadas acurácias estabelecidas pela legislação vigente.” 
Por exemplo, 50 cm para pontos do tipo M. 
Perceba que se você pegar um GPS de navegação, 
popularmente chamados de Garmim e, fazer um levantamento de 
dados com o mesmo, você estará realizando um levantamento 
Georreferenciado. 
Porém, o problema é que os dados obtidos com o mesmo 
possuirão uma acurácia de aproximadamente 3 metros. 
Ou seja, não se adequam as acurácias exigidas para pontos do 
tipo M de um processo de georreferenciamento de imóveis rurais. 
27 
 
A mesma situação se aplica a dados obtidos a partir do Google 
Earth. 
O Google Earth nada mais é do que um conjunto de imagens 
de satélite que não foram ortorretificadas. 
Isso acrescentado ao fator resolução espacial faz com que a 
acurácia dos dados obtidos sobre o Google Earth não obedeça as 
especificações da legislação. 
Perceba que, haja vista a acurácia possibilitada pelos 
receptores do tipo Garmim, os mesmos também tem seu uso limitado 
no georreferenciamento de imóveis rurais. 
No próximo capítulo eu abordarei melhor esta temática. 
 
COMO SE CREDENCIAR JUNTO AO INCRA 
Para se credenciar junto ao INCRA é necessário que o 
profissional além de preencher adequadamente o requerimento de 
credenciamento, apresente a seguinte documentação: 
 Carteira de Registro no CREA - cópia autenticada; 
 Documento hábil fornecido pelo CREA, reconhecendo a 
habilitação do profissional para assumir responsabilidade 
técnica sobre os serviços de georreferenciamento de imóveis 
rurais, em atendimento a Lei 10.267/01 - original; 
 Cartão de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) - 
cópia autenticada. 
A documentação listada acima deverá ser entregue na sala da 
cidadania de cada superintendência regional do INCRA ou enviada 
para o seguinte endereço: 
28 
 
“Comitê Nacional de Certificação e Credenciamento - INCRA 
Setor Bancário Norte 
Ed. Palácio do Desenvolvimento, 12º andar, sala 1.207 
Brasília/DF - CEP 70.057-900” 
A relação de profissionais credenciados está disponível no 
site http://www.INCRA.gov.br, "Sistema Público de Registro de 
Terra", "Serviços", "Lista de Profissionais Credenciados".
CAPÍTULO 2 – TOPOGRAFIA CADASTRAL: 
PRINCIPAIS LEIS E O IMPACTO DAS MESMAS NO 
NOSSO DIA A DIA 
 
 
 
Antes de mergulhar fundo no parcelamento do solo 
propriamente dito, deixe-me te guiar de maneira prazerosa pelo atual 
estado da arte da legislação cadastral vigente. 
Segue um capítulo genial, com conhecimentos que ajudarão 
você a entender o atual estado da arte da legislação cadastral. 
Tentarei fazer isso da maneira mais fluida possível. Para 
isso, irei amarrar a mesma ao avanço da tecnologia. 
Para que você entenda a evolução da legislação eu irei dividir 
a mesma em 3 partes. São elas: 
 Colonização; 
 O engatinhamento do cadastro e; 
 Estado da arte. 
30 
 
 
 
Parte 1 – Colonização 
Portugal nas primeiras décadas após o “descobrimento” não 
queria colonizar estas terras. Isso porque era mais fácil fazer 
negócios com a Ásia. 
Na realidade o que Portugal queria era ouro e outros minerais 
preciosos, porém isso não foi encontrado no litoral brasileiro. 
Somente com o tempo descobriu-se que o pau Brasil que era 
abundante no litoral brasileiro podia ser utilizado para o tingimento de 
roupas. Foi então que foram feitas diversas incursões com o intuito 
de extrair-se esta riqueza. 
Um efeito colateral da febre do Pau Brasil foi que esta terra 
passou a ser observada por outros países. Com isso o Brasil (que na 
época se chamava Terra de Vera Cruz) teve várias invasões feitas 
por outros povos que também queriam extrair as riquezas aqui 
existentes. 
A ocorrência destas invasões fez com que Portugal corresse o 
risco de perder estas terras. 
Com isso em 1530 o rei de Portugal decidiu implementar o 
sistema de sesmarias que fez com que as terras que até então eram 
públicas, passassem a ser particulares. 
Este regime perdurou até a independência do brasil em 1822. 
 
31 
 
Brasil sem leis cadastrais 
Um fato interessante é que com a independência do Brasil e 
consequente queda do sistema de sesmarias o pais ficou sem 
legislação cadastral vigente. 
Neste período entre 1822 e 1850 o que funcionava era a 
ocupação do solo mediante a simples tomada de posse. 
Talvez isso soe para você como um absurdo, porém lembre-se 
que naquela época a grande maioria das terras aqui existentes eram 
ocupadas somente pelos índios. 
Perceba que com isso não se fazia necessária a existência de 
uma legislação rigorosa. 
 
Parte 2 – O engatinhamento do cadastro 
Passada a fase da colonização, finalmente começou-se a 
pensar no cadastro de terras no Brasil… 
Quero dizer, não foi bem assim! 
Existe até um fato muito hilário envolvendo a legislação 
cadastral nacional. Em 1843 foi instituída a lei orçamentária 317. 
Esta lei teve como finalidade regularizar o crédito. Isso mesmo, 
o Brasil teve uma lei de regularização hipotecária antes mesmo de 
ter uma lei que regularizasse a propriedade. 
Com isso a pessoa ainda não era dona, mas podia hipotecar as 
terras das quais era posseira. 
Somente em 1850 que o Brasil teve sua primeira lei 
considerada cadastral. Estou me referindo a lei 601 e seu 
regulamento nº 1.113 de 1854. 
32 
 
A novidade trazida por esta lei foi que a mesma discriminou os 
bens públicos dos privados. 
Com isso, esta lei legitimou a aquisição pela 
posse discriminando o que era público do que era posse. 
Outro fato interessante é que nesta época o que vigorava era o 
chamado registro do vigário. O mesmo tinha este nome porque o 
vigário fazia o registro no livro da paróquia. 
Este registro era obrigatório aqueles que possuíam terras 
devolutas, porém o mesmo tinha apenas um caráter estatístico. Ele 
não garantia a propriedade da terra. 
A grande vantagem deste registro é que o mesmo fixou a 
percepção de que o registrador deve estar na comunidade a qual está 
registrando os imóveis. 
Por isso que hoje, normalmente cada município possui um 
tabelionato. 
Além disso, nesta época a transferência da posse não 
era através de contrato, mas sim, pela tradição. 
A tradição eraa relação de direito real, enquanto o título era 
apenas a tradução de uma relação de direito pessoal. 
Este modelo de transferência de terras segue os moldes da 
teoria romana do “título” e do “modo de adquirir”. 
Com o passar do tempo esta forma de transmissão de terras 
começou a apresentar problemas. Isso porque tornou-se comum o 
vendedor exercer a posse em nome do comprador (E você achando 
que pessoas falcatruas são coisas somente do século 21). 
33 
 
Brincadeiras à parte, isso fez com que o crédito fosse 
comprometido e resultou no surgimento em 1864 de uma lei 
abordando o registro de terras propriamente dito. 
Me refiro a lei 1.237 que criou o Registro Geral. 
Entre os avanços trazidos pela mesma está a adoção dos 8 
livros principais para e escrituração dos registros. 
Devo salientar que esta lei não constitui um sistema registral 
completo, mas apenas os primeiros passos. 
O maior benefício trazido pela mesma provavelmente foi 
quanto ao modo de transferência da propriedade que passou da 
tradição para a transcrição. 
Sim, finalmente nasceu o famoso e tanto criticado sistema de 
transcrições. 
Com a proclamação da república em 1889 a lei 1.237 foi 
substituída pelo decreto 169-A e seu regulamento, ambos datados 
de 1890. 
Este decreto trouxe o princípio da especialização que foi o 
primeiro de uma série de princípios importantíssimos. 
Em 1917 com a entrada em vigor do código civil de 1916 o 
Registro Geral passou a ser denominado registro de imóveis. 
Uma das grandes vantagens desta lei é que a mesma 
consagrou o princípio de que a propriedade se adquire pelo registro 
e também atraiu para si as transmissões via causa mortis. 
O registro civil também trouxe uma série de outros princípios 
importantes. São eles: 
34 
 
 Princípio da Inscrição; 
 Princípio da prioridade; 
 Princípio de legalidade; 
 Princípio de especialidade; 
 Princípio de publicidade; 
 Princípio da presunção. 
O problema do código civil é que o mesmo uniu a atividade 
registral a atividade civil. Com isso entre os anos de 1917 e 1939 a 
atividade registral fazia parte da atividade civil. 
Foi então que em 1939 fez-se necessário o surgimento do 
regulamento 4.857 que separou essas atividades. 
Na realidade, nesta época o cadastro imobiliário era 
impraticável, isso porque não existia nenhum método de obtenção de 
dados que possibilitasse tal cadastro. 
Isso mudou em 1948 devido ao surgimento da 
aerofotogrametria que somente mais tarde passou a ser utilizada 
para o cadastro propriamente dito. 
Além disso, como informei anteriormente, neste período o que 
predominava era o sistema de transcrições. 
Uma transcrição nada mais é do que um breve relato dizendo 
que determinada pessoa possui uma área de terras em determinado 
local. 
Por exemplo: 
“Uma fração de terras em nome de Dorival Santos na 
localidade de Vila Andrade. ” 
Perceba a precariedade deste tipo de documento. 
35 
 
Com o passar do tempo as transcrições começaram a trazer 
mais detalhes, citando os confrontantes, porém mesmo assim a 
descrição era muito precária. 
Ou melhor: 
Era muito precária se levarmos em consideração o atual estado 
da arte da topografia cadastral. Para a época esta descrição era o 
que de melhor existia. 
Perceba que estamos falando de 1950. Nesta época os 
equipamentos existentes para o cálculo de área eram a corrente de 
agrimensor e o teodolito. 
Somente a partir da década de 70 foi que surgiram as primeiras 
estações totais e posteriormente, nos anos 90 que ouve a 
popularização do posicionamento pelo GNSS. 
A legislação funcionava muito bem para a época, pois naquela 
época o que de melhor existia em termos de posicionamento era a 
bússola que possibilitava a obtenção de rumos e azimutes. 
Quanto ao sistema de transcrições, o mesmo trouxe muitos 
problemas ao longo das últimas décadas e continuará trazendo nas 
próximas décadas, porém como disse, não é que o mesmo fosse 
errado e sim que a tecnologia teve uma evolução brutal nos últimos 
50 anos. 
Eu digo isso porque o sistema de transcrições foi utilizado até 
1973. 
Se pegarmos uma pessoa que tinha algo no entorno de 30 anos 
em 1972 e que adquiriu uma área de terras via transcrição, hoje a 
mesma possui algo no entorno de 80 anos. 
36 
 
Perceba que existe uma grande probabilidade desta pessoa 
não ter vendido esta área de terras. Ou seja, o documento mais 
recente que se encontra da mesma ainda é uma transcrição. 
Como você deve imaginar isso faz com que ainda existam 
muitas transcrições ativas no mercado. 
 
Parte 3 – O estado da arte 
No dia 31 de dezembro de 1973 foi homologada a Lei 6.015, 
também conhecida como lei dos registros públicos. 
A mesma preocupou-se principalmente com o fluxo interno dos 
papéis nos cartórios. 
A principal mudança trazida por esta lei foi a união da inscrição 
e da transcrição em um só termo, o registro. 
A outra novidade trazida pela lei 7.013 foi o surgimento da 
matrícula e sua exigibilidade como pré-requisito para o registro. 
A mesma também discorreu sobre outros assuntos inerentes 
ao registro de imóveis. Entre eles: 
 Retificação dos assentos; 
 Processo de dúvida; 
 Desmembramento; 
 A união de imóveis contíguos; 
 O protocolo. 
Existiram várias outras leis, decretos e instruções normativas 
entre 1964 e os dias atuais, que de alguma maneira influenciam no 
registro e no cadastro de imóveis. 
37 
 
Eu irei elencar as mesmas abaixo. Desta maneira, caso deseje, 
você possuirá um ponto de partida para estudos mais aprofundados. 
 
Leis, decretos e instruções normativas que de alguma maneira 
impactaram o registro e o cadastro de imóveis 
Lei nº 4.504/64 – Estatuto da terra. 
Lei nº 4.591/64 – Condomínio – Várias pessoas passam a 
poder ter o domínio de um bem! 
Artigo decreto n° 55.892/65 – Conceituou o que é um módulo 
rural; 
Lei n°4.947/66 – Fixa normas de direito agrário, dispõe sobre o 
sistema de organização e funcionamento do INCRA; 
Lei nº 5.868/72 – Instituiu o sistema nacional de cadastro rural 
e a fração mínima de parcelamento; 
Decreto n° 72.106/73 – Criou o módulo do imóvel rural; 
Instrução especial n° 5/73 – Fixou o tamanho do módulo rural; 
Lei n° 6015/73 – Dispõe sobre os registro Púbicos; 
Lei nº 6.766/76 – Diretrizes gerais do parcelamento do solo 
(conhecida como lei do parcelamento); 
Lei nº 6.766/79 – Parcelamento do solo urbano no registro 
imobiliário; 
Lei nº 8.935/94 – Conhecida como lei dos notários e 
registradores – Dispõe sobre os serviços cartoriais e de registro; 
Lei 9.393/96 – Dispõe sobre o ITR – Pagamento das dívidas 
por títulos de dívida agrária; 
38 
 
Lei nº 10.257/2001 – Estatuto da cidade; 
Lei 10.267/ 01 – Serve de instrumento de registro público e de 
instrumento de cadastro; 
Decreto nº 4.449/2002 – Regulamentou a lei 10.267 resolvendo 
muitas questões atinentes a sua implementação; 
Instrução normativa 256/02 – Dispõe sobre normas de 
tributação relativas ao ITR; 
Lei n° 10.931/2004 – Faz uma série de alterações na legislação 
vigente; 
Provimento nº 07/2005-CGJ – Projeto gleba legal; 
Decreto n° 5.570/2005 – Alterou o decreto 4.449/2002; 
Lei n° 11.977/2009 – Dispõe sobre o Programa Minha Casa, 
Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos 
localizados em áreas urbanas; 
Lei n° 12.651/2012 – Dispõe sobre a proteção da vegetação 
nativa. A mesma é conhecida como Novo Código Florestal; 
Instrução normativa 1467/2014 – Dispõe sobre o cadastro de 
imóveis rurais (CEFIR); 
Instrução normativa 82/2015 – Procedimentos para a 
atualização cadastral no SNCR; 
LEI Nº 13.105 MARÇO/2015 – Novo código do processo civil - 
Regula um procedimento administrativo extrajudicial para o 
usucapião de bens imóveis; 
Lei n° 13.465/2017 – Faz modificações no procedimento da 
alienação fiduciária de bens imóveis; 
39 
 
Instrução normativa conjunta RFB/INCRA 1581 – Estabelece 
prazos e procedimentospara a atualização do SNCRn e do Cafir 
(Integração/estruturação do CNIR). 
Norma de Execução 02, de 19 de fevereiro de 2018 - Aborda 
o uso de drones em processos de Georreferenciamento de Imóveis 
Rurais. 
Bom são basicamente estas as principais leis e instruções 
normativas no que se refere a Topografia Cadastral. 
Esta lista serve como um ponto de partida para você se 
aprofundar no estudo destas leis. 
Uma vez dito isso, vamos conhecer melhor a lei do 
georreferenciamento de Imóveis rurais. 
 
LEI 10.267 – O FUTURO DA TOPOGRAFIA CADASTRAL 
A lei 10.267/2001 não trouxe nenhuma modificação no âmbito 
jurídico, o que ela fez foi modificar as leis n° 4947/66, 5.868/72, 
6.015/73, 6.739/79 e 9.393/96. 
A mesma implementou o sistema cadastral nacional que tinha 
sido criado pela lei 5.858/72. 
As principais vantagens trazidas pela implementação deste 
sistema são: 
 A garantia da propriedade, uma vez que antes da 
implantação da mesma era possível a grilagem de 
terras; 
40 
 
 A implementação de um sistema cadastral moderno 
acessível a consulta de qualquer pessoa. 
A implementação da lei 10.267 está tendo grande hesito, pois, 
a mesma aprendeu muito com outros sistemas cujas implementação 
foi catastrófico. 
Como exemplos temos os cadastros técnicos urbanos de São 
Paulo e de Curitiba. 
Um dos piores erros cometidos por estes cadastros refere-se a 
mão de obra contratada para o levantamento de dados. Os mesmos 
não se preocuparam em utilizar mão de obra capacitada e tiveram 
dados errados cadastrados em suas bases. 
Este erro juntamente com outros como, por exemplo, a grande 
quantidade de lotes que precisavam ser cadastrados em São 
Paulo inviabilizou a implementação destes cadastros. 
A lei 10.267 está tendo hesito justamente porque definiu que 
apenas profissionais com capacitação comprovada podem realizar 
serviços de Georreferenciamento de Imóveis Rurais. 
Isso foi reforçado a partir do momento que a 
responsabilidade pelos dados passou a ser toda do profissional. 
Muitos profissionais ficaram apavorados com isso, porém sob 
a ótica do sistema cadastral nacional isso é ótimo, pois um sistema 
como este para ser bem-sucedido deve acima de tudo garantir a 
qualidade de seus dados. 
Lembre-se que o mesmo aborda o direito de propriedade, que 
é um dos maiores direitos existentes, ou seja, a qualidade dos dados 
precisa ser garantida. 
41 
 
Perceba também a importância do trabalho do agrimensor, pois 
é você que mesmo diante das condições climáticas e topográficas 
mais adversas chega aonde nem sequer o dono propriedade 
consegue ir para obter os dados necessários. 
Perceba também que todo agrimensor tem um direito/dever 
quanto aos dados que obtém, uma vez que a qualidade do trabalho 
do agrimensor é um grande diferencial na implementação deste 
sistema que está revolucionando o cadastro de imóveis no Brasil. 
A grande vantagem da implementação da lei 10.267 virá a partir 
das próximas décadas, quando a grande maioria dos imóveis rurais 
estiverem Georreferenciados. 
Naturalmente, conforme abordei no capítulo anterior, existe 
todo tipo de profissional no mercado, inclusive muitos profissionais 
que mesmo tendo obtido o cadastro junto ao INCRA, não estão 
obedecendo a legislação pertinente. 
Ao fazerem isso os mesmos estão cavando a própria sepultura. 
Isso porque conforme os imóveis confrontantes forem 
georreferenciados, os erros aparecerão e estes profissionais terão 
sérios problemas. 
Eu digo isso porque segundo a legislação o profissional que 
cometer algum erro no levantamento dos dados ficará com todos os 
custos da retificação destes dados. 
Imagine o tamanho do transtorno obtido pelos profissionais que 
ainda não entenderam o tamanho da responsabilidade que está em 
seus ombros ou que em uma busca inconsequente por ganhar 
dinheiro estão utilizando procedimentos inadequados. 
42 
 
Perceba que chegará um momento no qual os mesmos 
simplesmente se depararão com o problema de o INCRA exigir que 
todos ou praticamente todos os Geo. feitos por eles sejam retificados. 
Imagine como ficará a imagem destes profissionais junto aos 
clientes. Isso sem falar de todo o dinheiro e tempo que eles gastarão 
tendo que refazer os serviços. 
Ressalto que estamos falando do direito à propriedade e da 
implantação do sistema cadastral rural nacional. Isso exige 
responsabilidade e ética acima de tudo. 
O seu serviço como agrimensor é de grande importância, pois 
é ele que vai garantir a implantação deste sistema, garantindo o 
direito à propriedade. 
Devemos agir de maneira ética, prestando serviços de 
altíssima qualidade. 
 
10 PRINCÍPIOS REGISTRAIS E SEUS IMPACTOS NO NOSSO 
DIA A DIA! 
Ao prestarmos serviços, principalmente de 
georreferenciamento, precisamos produzir uma grande quantidade 
de plantas, mapas, memoriais descritivos e outras peças técnicas 
diversas. 
Porém você já parou para pensar porquê da necessidade da 
produção destas peças técnicas? 
43 
 
Ou ainda, porque nós, como profissionais de Topografia 
Cadastral, procedemos como procedemos junto ao registro de 
imóveis? 
A resposta é simples: porque existem leis que dizem que 
devemos proceder desta maneira, sendo que as mesmas se baseiam 
em uma série de princípios registrais. 
Desta maneira, ao entendermos estes princípios registrais, 
conseguiremos entender mais facilmente como proceder no 
nosso dia a dia. 
Além disso, muitas vezes o agrimensor é o primeiro profissional 
procurado pelo proprietário do imóvel rural, sendo que ao conhecer 
estes princípios você conseguirá instruir melhor seus clientes. 
Ao fazer isso você mostrará que é uma autoridade no assunto, 
conquistando-o e fazendo-o contratar seus serviços. 
Por causa disso, eu decidi abordar esta temática, trazendo os 
10 princípios do direito notarial registral que mais influenciam no 
nosso dia a dia. 
No caso, os mesmos foram adaptados do livro 
“Georreferenciamento de imóvel rural – Doutrina e Prática no 
Registro de imóveis”, de autoria de Francis Perondi Folle, sendo 
adaptados e recheados com alguns exemplos práticos. 
 
Princípio da unitariedade da matrícula 
O Princípio da unitariedade da matrícula está disposto nos 
artigos 176, incisos 1°, I e 228 da lei n° 6.015/73. 
44 
 
Ele traz a obrigatoriedade legal de cada matrícula envolver um 
único imóvel e de cada imóvel ter uma única matrícula. 
Se você parar para analisar perceberá que o impacto deste 
princípio no nosso dia a dia é tremendo. 
Isso porque a partir do momento que temos ciência do mesmo, 
entendemos que não tem como uma matrícula possuir mais de um 
imóvel rural. 
Da mesma maneira, é impossível uma propriedade imobiliária 
ter mais de uma matrícula. 
 
Princípio da legalidade 
Este princípio decorre do fato de que não existe direito real por 
acordo entre as partes. 
Ou seja, somente é direito real aquilo que assim se encontra 
qualificado em lei. 
O impacto deste princípio no nosso dia a dia é que o mesmo 
limita os títulos registráveis, permitindo apenas o ingresso no registro 
de imóveis de títulos expressamente indicados em lei. 
Ou seja, não tem como áreas de posse ingressarem no 
registro. 
Da mesma maneira, não tem como alguém chegar com um 
simples contrato de gaveta e requerer o registro de determinada área 
de terras em seu nome. 
 
45 
 
Princípio da prioridade 
Este princípio aborda o fato temporal dos títulos levados a 
registro. 
Isso porque no âmbito do registro de imóveis os direitos reais 
sobre determinado imóvel são classificados através da ordem 
cronológica dos registros. 
Desta maneira a propriedade será da pessoa constante no 
último registro de uma matrícula. 
È por isso que diversos locais pedem uma certidão atualizada 
da matrícula. 
Para você entender melhor o assunto irei trazer um exemplo 
prático. 
O seu João dirigir-se até uma instituição financeira e solicita um 
financiamentodando como garantia uma área de terras de 50 ha. 
Porém, para isso o mesmo utiliza uma matrícula antiga. Isso 
porque seu João vendeu esta área de terras para o senhor Pedro. 
Caso o profissional do banco não peça uma certidão atualizada 
da matrícula, concederá o financiamento ao senhor João utilizando 
de garantia uma propriedade que já não existe mais. 
Perceba que é por este motivo que diferentes profissionais 
solicitam uma certidão atualizada da matrícula. 
 
Princípio da instância 
Este princípio tem por intuito garantir que o ato de registro 
mantenha-se intacto. 
46 
 
De certa maneira que o registro somente será alterado por 
solicitação de alteração ou aperfeiçoamento do proprietário ou do 
poder jurídico. 
O registrador não pode agir de ofício em situações que 
envolvam alterações que ponham em risco o direito à propriedade do 
proprietário e de seus confrontantes. 
Este princípio tem forte impacto no nosso dia a dia, pois não 
existe como outra pessoa a não ser o proprietário pedir qualquer 
alteração no registro de sua propriedade. 
 
Princípio da publicidade 
Este princípio considera que o registro torna público o 
conhecimento do ato registral. 
Portanto, uma vez que um imóvel tenha sido levado a registro, 
ninguém poderá alegar ignorância do fato. 
 
Princípio da eficácia 
Este princípio diz respeito aos efeitos produzidos pelo título. 
 Este somente está apto a produzi-los após a data do respectivo 
registro, caracterizando-se até então como simples direito 
obrigacional. 
 
Princípio da disponibilidade 
É um princípio implícito, que decorre da regra de que a ninguém 
é licito dispor de mais direitos do que possui. 
47 
 
Desta maneira, sempre que um imóvel for alienado ou onerado, 
a pessoa que está fazendo isso terá que provar que aquele imóvel é 
de sua propriedade e que caso o seja, que ainda não foi alienado. 
Perceba que a única maneira de provar isso é através da 
apresentação de uma certidão atualizada da matrícula. 
Este princípio também tem um grande impacto, pois posseiros 
não conseguem, por exemplo, obter crédito agrícola e desta forma 
obter capital de giro para o financiamento de sua produção. 
Perceba que com isso os posseiros não conseguem assegurar 
a produção, o que faz com que corram o risco de ter prejuízo caso 
ocorram eventos climáticos adversos. 
Por isso que regularizar áreas de posse traz grandes 
vantagens para o posseiro. 
Quando um possível cliente for conversar com você com intuito 
de tirar alguma dúvida a este respeito, mostre para o mesmo a 
importância da regularização. 
 Que o mesmo conseguirá financiar e assegurar sua produção 
agrícola. 
 
Princípio da especialidade 
Este princípio impõe que os atos de registro sejam 
individualizados quanto ao objeto e aos sujeitos que tenham direito 
em relação a ele. 
O mesmo é muito importante para a segurança jurídica, pois 
não pode haver dúvidas de onde uma propriedade imobiliária termina 
e outra começa. 
48 
 
O Georreferenciamento dos imóveis rurais é uma das melhores 
maneiras de garantir-se este princípio. 
Isso porque os imóveis tem sua localização definida de maneira 
absoluta, tendo como base o sistema de referência oficial, que no 
caso do Brasil é o SIRGAS 2000, época 4. 
 
Princípio da continuidade 
Este princípio exige uma sequência lógica e ininterrupta entre 
os atos praticados na serventia imobiliária e seus objetos. 
Desta forma, para que possa ser feita a transmissão de um 
imóvel, deve haver perfeita sequência entre antecessor e sucessor e 
perfeita coincidência entre a descrição constante do registro e a 
constante do título. 
 
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA – LEI Nº 13/465/2017 
No que se refere a legislação a respeito da regularização 
fundiária urbana, existem 3 leis principais. São elas: 
 Lei 6.766/79 (lei do parcelamento do solo); 
 Lei 11.977/2009 (Lei do programa minha casa, minha 
vida) e; 
 Lei 13.465/2017 (lei da regularização fundiária rural e 
urbana). 
Vamos analisar os principais impactos provocados por estas 
leis na regularização fundiária urbana e qual o estado da arte da 
mesma. 
49 
 
 
Impactos da lei do parcelamento do solo na regularização 
fundiária urbana 
A lei 6.766/79 é a lei que rege o parcelamento do solo urbano 
e rural, traz as as disposições a respeito do mesmo. 
No que se refere ao parcelamento do solo urbano, a mesma em 
seu artigo 2º, informa que: 
“O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante 
loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta 
Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes. 
§ 1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes 
destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, 
de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou 
ampliação das vias existentes. 
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em 
lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário 
existente, desde que não implique na abertura de novas vias e 
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou 
ampliação dos já existentes. 
§ 4o Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura 
básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos 
pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.” 
 Ou seja, a lei 6.766/79 definiu os 2 diferentes tipos possíveis 
de parcelamento do solo urbano (desmembramento e loteamento), 
defindindo também as condições nas quais tais parcelamentos 
podem serem feitos. 
50 
 
A lei do parcelamento do solo também definiu o conceito de 
lote, definindo que a prefeitura, através plano diretor ou de lei 
municipal deve definir as dimensões dos lotes. 
Ou seja, todo parcelamento do solo deve obedecer a lei 
municipal a respeito do tema. 
 
Lei do programa minha casa, minha vida na regularização 
fundiária urbana 
Com o passar das décadas após a criação da lei do 
parcelamento do solo, o parcelamento do solo urbano se viu com o 
grande acumulo de lotes e apartamentos em situação clandestina ou 
irregular. 
Este é um problema que está presente em todas as classes 
sociais do pais. 
Temos imóveis em situação irregular em favelas e também em 
condomínios de luxo. 
Isso quando não é o condomínio, como um todo, que está em 
situação irregular ou clandestina. 
Para você ter uma ideia, dados do ministério do 
desenvolvimento regional mostram que atualmente cerca de 50% 
dos mesmos encontram-se em situação irregular. 
Ou seja, atualmente temos algo no entorno de 30.000.000 de 
imóveis em situação irregular. 
Isso fez com que, com o tempo, surgissem enormes esforços 
na busca pela regularização dos imóveis que se encontram em 
situação irregular. 
51 
 
Como consequência, no ano de 2009 foi aprovada a lei 
11.977/2009 (posteriormente alterada pela lei 12.424/2011). 
Lei esta que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida 
– PMCMV e sobre a regularização fundiária de assentamentos 
localizados em áreas urbanas. 
Entre outras coisas, a lei 11.977/2009 definiu em âmbito 
nacional as ZEIS (Zonas Especificas de Interesse Social). 
Na realidade, as ZEIS surgiram inicialmente em Recife, no 
Pernambuco, na década de 80, sendo adotadas durante a década de 
90 em Diadema, São Paulo e, em 2001, foram incorporadas ao 
Estatuto da Cidade, lei nº 10.257/2001. 
Segundo a Prefeitura da Cidade do Recife, as ZEIS possuem a 
seguinte definição: 
“Art. 17 – As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS – são 
áreas de assentamentos habitacionais de população de baixa renda, 
surgidos espontaneamente, existentes, consolidados ou propostos 
pelo Poder Público, onde haja possibilidade de urbanização e 
regularização fundiária. ” 
 
Impactos da lei da regularização fundiária e urbana no 
parcelamento do solo urbano 
Em 2017 foi aprovada a lei 13.465/2017 (lei da regularização 
fundiária rural e urbana), a qual criou a regularização fundiáriaurbana. 
A lei 13.465/2017 aborda a regularização de Lotes informais 
(irregulares – Antigamente chamados de clandestinos), promovendo 
52 
 
o direito social à moradia, a redução de desigualdades, a defesa do 
meio ambiente e, a função social da propriedade e da cidade. 
Em seu artigo 18º, a mesma trouxe a seguinte definição para 
as ZEIS: 
“§ 1o …considera-se ZEIS a parcela de área urbana instituída 
pelo plano diretor ou definida por outra lei municipal, destinada 
preponderantemente à população de baixa renda e sujeita a regras 
específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo. ” 
A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) aborda as mais 
variadas situações: 
 Apartamentos; 
 Loteamentos; 
 Condomínios. 
Passando a chamar os mesmos de núcleos irregulares. 
A mesma possibilita a regularização de imóveis que estejam 
em localização rural ou urbana. Se for um núcleo está valendo! 
Como exemplos temos: 
 Lotes que não possuíam recuo do córrego em época na 
qual não havia legislação a respeito (anterior a criação da 
lei 6.766/79); 
 Núcleos rurais; 
 Loteamentos irregulares. 
 
Os 3 tipos de regularização fundiária urbana existentes 
A regularização fundiária urbana se divide em 3 tipos: 
53 
 
 Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – 
S); 
 Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb- 
E) e; 
 Regularização Fundiária Inominada (Reurb–I). 
Vamos conhecer melhor cada um destes diferentes tipos de 
regularização fundiária urbana. 
 
Regularização Fundiária de Interesse Social (Reurb – S) 
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos 
informais ocupados predominantemente (50 % + 1), por população 
de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo 
Municipal. 
As pessoas cujos lotes pertencem a esta categoria de 
regularização fundiária não pagam requerimento, taxas (IPTU, 
registro no cartório) e o lote é regularizado sem nenhum custo. 
 
Regularização Fundiária de Interesse Específico (Reurb- E) 
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos 
informais ocupados por população não qualificada na hipótese 
anterior. 
Pessoas que se enquadram nesta categoria de Reurb, pagam 
tudo: 
 Requerimento; 
 Taxas (IPTU, registro no cartório) e; 
 Os custos de regularização do lote. 
54 
 
Por causa disso, é aconselhável que você sempre solicite 
REURB – S. A prefeitura analisara e definirá em qual tipo de Reurb 
o imóvel se enquadra. 
 
Regularização Fundiária Inominada (Reurb–I) 
Regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos 
informais consolidados em data anterior à Lei do Parcelamento do 
Solo Urbano – Lei 6.766/1979. 
Este tipo de Reurb é bem mais raro do que os outros 2. 
A lei do parcelamento do solo, em seu inciso quinto informa 
que: 
“A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos 
equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, 
iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água 
potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.” 
 
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL – UMA MANEIRA RÁPIDA E 
EFICAZ DE REGULARIZAR A PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA 
O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), em seu 
artigo 1.071, regula um procedimento administrativo extrajudicial 
para a usucapião de bens imóveis. 
Esta norma criou a possibilidade do reconhecimento da 
usucapião de maneira extrajudicial. 
Porém, este procedimento é opcional. Sendo que, caso deseje, 
o usucapiente poderá optar pela via judicial. 
55 
 
 
Legislação a respeito da usucapião extrajudicial 
 
Conforme informei anteriormente, foi o novo código civil (Lei 
13.105/15), em seu artigo 1.071, que regulou a usucapião 
extrajudicial. 
Lembrando que o mesmo não criou a mesma. Isso porque o 
artigo 60 da Lei 11.979/09 (Lei do Programa Minha Casa, Minha 
Vida) já havia criado o usucapião administrativo, prevendo uma 
figura similar para detentores de título de legitimação de posse. 
O que há de novo, contudo, é a generalização do procedimento 
a qualquer suporte fático de usucapião em que haja consenso. 
Agora que você entendeu o que é a usucapião extrajudicial e 
as 2 principais leis inerentes a mesma, vamos entender exatamente 
quais que são as etapas de um processo de usucapião extrajudicial. 
Antes disso, preciso esclarecer o significado de alguns termos 
técnicos. São eles: 
Petição: se refere a um pedido feito a uma autoridade. Ou seja, 
sempre que você ler ou ouvir esta palavra, petição, significa que um 
pedido está sendo feito a uma autoridade. 
Litígio: é uma contestação ao pedido de usucapião. 
Usucapiente: pessoa que está solicitando a usucapião. 
 
Etapas de um processo de usucapião extrajudicial 
 
A primeira etapa de um processo de usucapião extrajudicial consiste 
56 
 
em o interessado, juntamente com seu advogado juntarem todo o 
documental que comprove a posse prolongada do imóvel. 
Aliás, esta é uma informação importante porque na usucapião, 
pouco importa se a mesma é judicial ou extrajudicial, o usucapiente 
deve obrigatoriamente ser assistido por um advogado. Isso é 
necessário porque esta é uma exigência legal. 
A segunda etapa consiste em o usucapiente acompanhado do 
advogado fazer a petição junto ao profissional de registro de imóveis. 
Este por sua vez, irá conduzir o procedimento administrativo 
que levará ao registro da usucapião. 
Para que o usucapiente consiga fazer a usucapião da posse, 
além de um tempo mínimo de posse, é necessário que não haja 
litígio. 
 
Quais são os requisitos que o usucapiente deve obedecer? 
1. Posse com intenção de dono (animus domini): Ou seja, é 
fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente 
de atos de mera tolerância. Atos como, por exemplo, oriundos de 
contratos de locação, comodato e depósito. 
Ou seja, o posseiro precisa demonstrar o interesse em se tornar 
dono do imóvel. 
2. Posse mansa e pacífica: é essencial que não haja nenhuma 
contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de 
Registro de Imóveis da área usucapienda. 
Se houver contestação da posse a qualquer tempo pelo 
proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião extrajudicial. 
57 
 
3. Posse contínua e duradoura: cada modalidade de 
usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do 
direito à propriedade via usucapião. 
No caso da usucapião extrajudicial, é necessário no mínimo 10 
anos de posse. 
Caso o posseiro esteja dando uma função social para a posse, 
este período se reduz para 5 anos. 
Outro detalhe importante é que essa posse não precisa ser 
necessariamente da mesma pessoa. 
Por exemplo, se a dona Maria teve a posse por 6 anos e, 
posteriormente, o senhor Augusto teve a posse por mais 5 anos. O 
mesmo poderá entrar com um processo de usucapião extrajudicial. 
O que não pode acontecer é de a posse não ser continua. 
Por exemplo, dona Maria teve 4 anos de posse de uma área de 
terras e, passados 5 anos, a mesma teve mais 6 anos de posse da 
mesma área de terras. 
 4. Posse de boa fé e com justo título: ou seja, a fração de 
terras não pode ter sido invadida por uma pessoa que teve como 
intuito de se adonar de uma fração de terras de terceiros. 
 
Documentos necessários para dar entrada no pedido de 
reconhecimento da usucapião extrajudicial? 
 
1 -Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de 
posse do requerente e seus antecessores. 
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A mesma pode ser lavrada por qualquer tabelião de 
notas, ficando de livre escolha ao usucapiente o tabelião que lavrará 
a ata notarial. Isso está previsto no art. 8º da Lei. 8.935/94. 
Além disso, somente o tabelião da circunscrição onde se 
localiza o imóvel poderá realizar diligência. 
Ou seja, se o imóvel está no município X, não tem como a 
pessoa querer emitir a ata notarial no município Y. Isso está previsto 
no art. 9º da Lei. 8.935/94. 
2. Planta e memorial descritivo. 
Os mesmos devem estar assinados: