PU - Instrumentos de Política Urbana

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INSTRUMENTOS DE
POLÍTICAS
URBANAS
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FONTE: YOUTUBE
Parcelamento, edificação ou
utilização compulsórios
Progressividade do IPTU no
tempo
Desapropriação com
pagamento em títulos da dívida
pública
Os instrumentos de políticas urbanas são ferramentas
usadas pelos governos para guiar o desenvolvimento
urbano de maneira planejada, sustentável e justa. 
Eles buscam melhorar a vida nas cidades, regular o
uso do solo, assegurar acesso, oferecer serviços
públicos eficazes e lidar com questões como
habitação, mobilidade, meio ambiente e
infraestrutura.
Dos diversos tipos de ferramentas disponíveis, iremos
detalhar as 4 ferramentas:
Outorga onerosa do direito de
construir e alteração de uso
Instrumentos de 
Políticas Urbanas
Trata-se de um conjunto de medidas direcionadas às propriedades
urbanas que não estão cumprindo sua função social. Quando esses
imóveis são considerados não utilizados ou não construídos (vazios)
pelas autoridades governamentais, são notificados para que sejam
parcelados, construídos ou devidamente utilizados. Se essa obrigação
não for cumprida dentro do prazo determinado pela administração
municipal, haverá um aumento gradual no Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU), conforme regras predefinidas. 
Se, após um período de progressividade, a obrigação não for atendida,
existe a possibilidade de o imóvel ser desapropriado por meio de
pagamento com títulos da dívida pública. O Parcelamento, Edificação
ou Utilização Compulsórios (PEUC) estão vinculados à propriedade em
si, não ao proprietário, o que significa que uma vez notificado, o
imóvel permanece sujeito a essas obrigações, mesmo em caso de
transferência de propriedade.
Instrumentos Indutores da
Função Social da Propriedade
Parcelamento, Edificação
ou Utilização Compulsórios
(PEUC)
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Refere a medidas legais ou regulatórias que podem ser implementadas por
autoridades municipais ou governamentais para garantir o uso adequado do solo
urbano e promover o desenvolvimento urbano sustentável.
Essas medidas geralmente são aplicadas em áreas urbanas onde o crescimento
desordenado, a especulação imobiliária ou a falta de desenvolvimento podem
causar problemas, como a falta de infraestrutura adequada, a desvalorização de
propriedades circundantes ou a má utilização de recursos.
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Refere-se à obrigação de proprietários de terras subdividirem grandes propriedades em
lotes menores. Isso é feito para incentivar um uso mais eficiente da terra, promover a
criação de infraestrutura adequada (como estradas, água, esgoto, eletricidade) e
prevenir a especulação imobiliária. Pode ser usado para criar novas áreas urbanas ou
para revitalizar áreas já desenvolvidas.
Essa medida exige que os proprietários construam edificações em seus terrenos dentro
de um prazo estipulado. Isso é feito para evitar a manutenção de terrenos vazios ou
subutilizados, o que pode prejudicar o desenvolvimento da área e afetar negativamente
o ambiente urbano.
Essa medida envolve a obrigação de utilizar um terreno de acordo com determinados
padrões estabelecidos pelas autoridades locais. Pode incluir diretrizes específicas sobre
o tipo de atividade permitida, densidade populacional, infraestrutura necessária, entre
outros aspectos. Isso ajuda a garantir que o uso da terra seja consistente com os
objetivos de planejamento urbano e a evitar a degradação das áreas urbanas.
Parcelamento Compulsório 
Edificação Compulsório 
Util ização Compulsório 
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Promove a urbanização compacta, induzindo a ocupação de áreas já dotadas de
infraestrutura e equipamentos, mais aptas para urbanizar ou povoar, evitando
pressão de expansão horizontal na direção de áreas não servidas de infraestrutura
ou frágeis do ponto de vista ambiental.
 
Aumenta a oferta de terra e de edificações para atender à demanda existente,
evitando assim que aqueles que não encontrem oportunidades de moradia nas
regiões centrais sejam obrigados a morar em periferias longínquas, em áreas
desprovidas de infraestrutura, sob risco de enchentes ou de desabamentos ou em
áreas de preservação ambiental. 
Auxilia no combate à especulação de terras urbanas
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Caracterização dos imóveis não edificados, subutilizados e não utilizados no
município: Além de relacionar-se ao cumprimento da função social da
propriedade definida pelo município, deve basear-se em critérios simples e
objetivos. O Coeficiente de Aproveitamento é fundamental para identificar os
imóveis nessas três categorias, mas deve ser articulado a outros critérios para
definir a incidência ou não de PEUC, com destaque para dimensões mínimas e
máximas de terreno e/ou área construída.
Imóveis Passíveis de Isenção: De acordo com a realidade de cada município, é
importante verificar e prever na lei específica quais imóveis não edificados,
subutilizados ou não utilizados estão cumprindo sua função social e, portanto,
não devem estar sujeitos a PEUC. 
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Levantamento dos imóveis vazios e subutilizados existentes: Elaborar
listagem e mapeamento dos imóveis vazios no município ou, caso já existam
esses materiais, atualizá-los. Podem ser elaborados pelo cruzamento dos dados
do Cadastro Fiscal (classificação fiscal, endereço, identificação da pessoa
proprietária, área do terreno e área construída) com aerofotos. 
Buscar informações adicionais sobre os imóveis – como sua área total, seu uso
atual, se há restrições à urbanização, se são de propriedade pública ou privada, se
há dívidas de IPTU, entre outras – pode auxiliar na definição das formas de
utilização futura desses imóveis.
Vistoria dos imóveis levantados: Deve-se verificar presencialmente os imóveis
identificados como vazios, verificando o uso da área construída existente e se
condizem com cas os passíveis de isenção previstos no Plano Diretor para, então,
classifica-los como vazios ou subutilizados. 
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Identificação dos vazios aptos e prioritários à utilização: dentre os imóveis
vazios e subutilizados existentes, identificar os que são bem localizados em áreas
infraestruturadas do município, que nã o cumprem a função social da
propriedade e que não possuem restrições à urbanização, como as ambientais e
de riscos geotécnicos, entre outras prioridades para a aplicação do PEUC, que
servirão para o escalonamento da aplicação do instrumento.
Os parâmetros para aplicação do PEUC devem ser regulamentados no Plano
Diretor e apenas o valor da alíquota a ser aplicado a cada ano deve
obrigatoriamente ser fixado em lei específica.
No Plano Diretor deve-se:
Definir e demarcar as áreas urbanas sujeitas à aplicação dos instrumentos:
podem ser demarcados lote em glebas em áreas específicas: bairros, distritos,
zonas da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Zoneamento),
macrozonas, sempre em áreas urbanas bem infraestruturadas de forma a
estimular seu adensamento.
Definir os imóveis sujeitos a PEUC (caracterização dos imóveis não
edificados, subutilizados e não utilizados): deve apresentar, de forma simples e
objetiva, os imóveis sujeitos à incidência de PEUC. Ou seja, deve explicar os
critérios de caracterização dos im óveis, bem como os critérios de isenção de
aplicação do PEUC.
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Constar o prazo para cumprimento das obrigações decorrentes da
notificação do imóvel: devem ser estabelecidos de acordo com critérios e
prazos próprios do município, desde que não sejam inferiores aos determinados
pelo Estatuto da Cidade: 
Prazo mínimo, a partir da notificação, para apresentação de projeto: um ano
(art. 5º, §4º). 
Prazo mínimo, a partir da aprovação do projeto, para iniciar as obras: dois anos
(art. 5º, §4º). 
No caso de descumprimento da obrigação de parcelar, edificar ou utilizar, o
município deverá aumentar a alíqu ota do IPTU por cinco anos consecutivos
até o limite de 15% (art. 7º). 
Quanto à obrigação de utilizar, o Estatuto da Cidade não define prazospara
que seja cumprida, cabendo ao município defini-los de forma razoável,
considerando que, mesmo não havendo necessidade de obras, há que ser
dado um prazo para que a pessoa ou empresa proprietária viabilize a
utilização.
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Para aplicação do PEUC, é necessário uma série de ações e procedimentos
encadeados, que devem ser cuidadosamente planejados e executados.
Organiza-se em quatro etapas principais não sequenciais: planejamento da
aplicação, notificação, averbação e monitoramento.
Planejamento da aplicação: É feito um levantamento detalhado da área a ser
regularizada. Isso envolve a coleta de informações sobre aspectos físicos, sociais,
econômicos e jurídicos da região. O objetivo é entender a situação atual da área,
identificar os ocupantes, as características dos terrenos e as infraestruturas
existentes.
Notificação: O poder público municipal deve notificar o proprietário do imóvel
ou, se for uma pessoa jurídica, o responsável pela administração, podendo
também recorrer à noti ficação por edital. O município pode, através de decreto
complementar, estabelecer os procedimentos da notificação, incluindo o formato
do auto de notificação, instruções para preenchimento e documentos a serem
entregues junto à notificação. O decreto deve também definir um prazo para que
a pessoa notificada possa contestar o ato, e indicar os requisitos necessários para
instruir o processo de impugnação da notificação.
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Averbação: a notificação deve ser objeto de averbação no Cartório de Registro
de Imóveis competente, pois é essencial para informar um eventual comprador
acerca da obrigação que grava o imóvel – parcelar, edificar ou utilizar. Por meio
de decreto, o município pode dispor acerca de outros procedimentos sobre a
averbação e o encaminhamento ao cartório.
Monitoramento: A lei específica para o PEUC deve abordar o sistema de
monitoramento e controle social, estabelecendo diretrizes para a gestão do
instrumento e definin do as responsabilidades do Conselho Municipal em relação
a esse aspecto. O Conselho deve ter a atribuição de acompanhar a
implementação do PEUC, além de discutir questões estratégicas ao longo do
processo. Cada imóvel sujeito a notificação deve ser monitorado durante todo o
processo de aplicação. O controle é conduzido por meio de processos
administrativos, registrando informações relevantes em uma planilha dedicada.
Essas informações incluem dados do imóvel (como inscrição imobiliária,
localização, zoneamento, área do lote, área construída e coeficiente de
aproveitamento), sua classificação no PEUC (não edificado, subutilizado ou não
utilizado) e seu status durante o processo de aplicação.
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FONTE DA IMAGEM: PLANO DIRETO DE SÃO PAULO
Progressividade do IPTU no
Tempo
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A progressividade do IPTU pode variar dependendo do país ou da legislação local,
mas no Brasil foi introduzido através da Emenda Constitucional nº 29/2000, que
alterou o artigo 156 da Constituição Federal. E em São Paulo foi implantado em
2002, pelo Plano Diretor Estratégico. 
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: A propriedade predial
e territorial urbana.
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o
pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de
seus habitantes. 
§ 4º É facultado ao poder público municipal, mediante lei específica para área
incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do
solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu
adequado aproveitamento, sob pena. 
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O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um imposto cobrado das pessoas
que possuem uma propriedade na região urbana.
Quem deve pagar o imposto é o proprietário do imóvel, sendo pessoa física ou
jurídica. Que não mora em uma área urbana deve pagar o ITR (Imposto Territorial
Rural).
IPTU
O IPTU progressivo no tempo consiste no aumento do valor do Imposto Predial e
Territorial Urbano (IPTU) cobrado de um imóvel, como sanção pelo
descumprimento de condições e prazos para o parcelamento, edificação e
utilização compulsória.
Progressividade do IPTU no Tempo 
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A principal função do instrumento é combater a ociosidade dos imóveis
inutilizados ou abandonados na região e promover a urbanização compacta,
induzindo a ocupação de áreas já dotadas de infraestrutura e equipamentos,
evitando a expansão horizontal na direção de áreas não servidas de infraestrutura.
Esse abandono ocorre pois os proprietários aguardam condições melhores
financeiramente para comercializá-los. Enquanto isso, o preço da terra sobe no
mercado imobiliário, pela falta de oferta, encarecendo igualmente os produtos. 
Além disso, esses imóveis degradam o entorno onde se localizam, quando a
limpeza e manutenção não é feita pelos proprietários.
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Legislação e Regulamentação: A legislação municipal precisa ser revisada e
atualizada e é necessário definir os critérios e condições sob os quais a
progressividade será aplicada, como quais áreas serão afetadas e qual será a taxa
de aumento ao longo os critérios e condições sob os quais a progressividade será
aplicada, como quais áreas serão afetadas e qual será a taxa de aumento ao
longo do tempo.do tempo.
Identificação de Áreas Subutilizadas: Fazer um levantamento das áreas
urbanas que estão subutilizadas, não utilizadas ou inadequadamente ocupadas. 
Plano de Desenvolvimento Urbano: Desenvolver um plano urbano que
estabeleça metas e objetivos para o bom uso do espaço urbano. Isso deve estar
alinhado com as políticas e objetivos da cidade em termos de crescimento,
sustentabilidade e equidade.
Definição das Alíquotas Progressivas: É preciso estabelecer as alíquotas para
as áreas identificadas, sabendo que inicialmente o valor deve ser mais baixo e
aumentando gradativamente ao longo dos cinco anos. 
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Comunicação com os Proprietários: É necessário uma comunicação clara com
o proprietário, sobre a implementação e o porquê da sua aplicação do IPTU
Progressivo no Tempo. 
Avaliação e Monitoramento: É necessário a avaliação e o monitoramento das
propriedades notificadas para ser determinado se estão cumprindo com o que foi
implantado. 
Ações Legais e Revisão: Caso os proprietários não respondam às mudanças nas
alíquotas, é necessário a preparação dos procedimentos legais que possam
resultar em ações como desapropriação ou venda forçada, conforme previsto na
legislação.
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O imóvel que se encontra em situação de abandono ou sem construção, o
proprietário será notificado e no prazo de 1 ano, deve ser apresentado um projeto
de edificação ou a ocupação da construção.
FONTE DA IMAGEM: PLANO DIRETO DE SÃO PAULO
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Caso não seja cumprido, o IPTU é aplicado e a progressividade se dá na alíquota,
ou seja, se considerarmos um imóvel com valor venal de R$1.000.000,00, e a
alíquota de 1%, o IPTU exigido seria de R$10.000,00.
FONTE DA IMAGEM: PLANO DIRETO DE SÃO PAULO
Alíquota: O valor fixo que será aplicado para o cálculo do valor de um tributo.
Valor Venal: Estimativa que o poder público realiza sobre o preço dos bens.
Desapropriação com
pagamento em títulos da
dívida pública
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É um processo administrativo demandado pelo poder público, que de
maneira compulsória retira o bem de uma pessoa pagando-lhe uma
indenização em moeda corrente.
O expropriado será indenizado com título da dívida pública quando não
cumprir com o pagamento do IPTU progressivo, após os cinco anos da
cobrança. 
Dessa forma, o Município poderásolicitar a desapropriação, conforme
estipulado pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257 de 10 de julho de 2001).
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Esse instrumento permite ao governo adquirir propriedades sem gastar grandes
quantias. Isso pode ser útil quando os recursos financeiros são limitados, ou quando
é desejável minimizar o impacto sobre o orçamento público.
Preservação das Finanças Públicas
É frequentemente usada para aquisição de propriedades e terras para fins públicos,
como construção de infraestrutura, projetos de desenvolvimento urbano,
preservação ambiental, entre outros. O pagamento em títulos da dívida pública
permite que o governo alcance esses objetivos sem sobrecarregar seu orçamento
imediatamente.
Proteção de Interesses Públicos
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A implementação desse instrumento envolve um processo legal e administrativo
a fim de garantir que os proprietários sejam respeitados e que o governo possa
adquirir propriedades de forma justa e eficiente. 
Legislação e Regulamentação: Verifique se a legislação existente permite a
utilização de títulos da dívida pública como forma de pagamento em
desapropriações. Se necessário, faça ajustes na legislação para incluir essa
possibilidade. 
Justificativa e Utilidade Pública: Defina os motivos para realizar a
desapropriação e demonstre como ela se encaixa no conceito de utilidade
pública e interesse social. 
Avaliação das Propriedades: É necessário a avaliação das propriedades que
serão desapropriadas. Isso é fundamental para determinar o valor justo a ser
compensado aos proprietários.
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Emissão dos Títulos da Dívida Pública: O governo deve emitir os títulos da
dívida que serão usados como pagamento. Esses títulos devem ser emitidos de
acordo com as regras e regulamentos financeiros do país.
Notificação e Negociação com os Proprietários: Notifique os proprietários
afetados sobre o processo de desapropriação, com os motivos e os prazos
estabelecidos e além disso é importante estabelecer os termos do pagamento
em títulos da dívida pública e desse modo realizar um acordo amigável com os
proprietários. 
Emissão dos Títulos e Registro da Transferência de Propriedade: Após o
acordo ter sido realizado e a desapropriação ter sido aprovada, deve ser emitido
os títulos da dívida pública aos proprietários como compensação pelo valor das
propriedades. Após a emissão precisa fazer os registros oficiais de transferência
de propriedade para o governo ou entidade pública. 
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Caso após o prazo de 5 anos do IPTU Progressivo no Tempo, o proprietário não
cumpra com o que foi determinado a prefeitura poderá desapropriar o imóvel
com pagamento em títulos da dívida pública. 
FONTE DA IMAGEM: PLANO DIRETO DE SÃO PAULO
Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação do Senado Federal e serão
resgatados no prazo de até 10 anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas,
assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Estudo de Caso: Vazios
Urbanos
Fonte: Trabalho de Pós-Graduação de Sabrine Abrine Tams Gasperin (UFF- 2017)
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No Brasil, mais de 80% da população reside em áreas urbanas, sendo que mais
de 40,5% desse grupo tem uma renda inferior a cinco salários mínimos, conforme
dados do censo demográfico. 
Muitos municípios enfrentam o desafio de abrigar uma parcela significativa de
sua população em habitações precárias e assentamentos informais, que carecem
das condições básicas de habitabilidade. 
Nesse contexto, é fundamental direcionar recursos públicos para melhorias
urbanas e para assegurar o direito à moradia.
A preservação de terrenos vazios em áreas urbanas, aguardando uma valorização
futura que apenas beneficia seus proprietários, tem um impacto negativo
substancial. 
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Esses espaços subutilizados poderiam ser destinados à habitação e a atividades
econômicas essenciais para o progresso da sociedade, especialmente para os
segmentos mais vulneráveis economicamente.
Uma abordagem inicial para entender os vazios urbanos é considerar a
classificação de "domicílio vago" pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
(IBGE). Esse termo refere-se a residências permanentes que estão desocupadas
na data de referência do estudo, mesmo que possam ser ocupadas
posteriormente durante o período de coleta de dados. 
O Brasil conta com aproximadamente 7 milhões de imóveis "vagos", incluindo
urbanos e rurais, que têm potencial para ocupação ou construção.
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Tabela 1. Domicílios Vagos PNAD/IBGE 2014
Fonte: PNAD/IBGE. 
Elaboração: Fundação João Pinheiro (FJP
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O estudo de caso analisa os vazios urbanos e os instrumentos legais que
promovem a função social da propriedade e da cidade, no centro da cidade do
Rio de Janeiro, delimitando a área de estudo à Região Administrativa II do
Município, englobando os bairros Centro e Lapa.
O objetivo principal é investigar a persistência de espaços vazios no centro da
cidade do Rio de Janeiro e avaliar a implementação dos mecanismos legais
disponíveis, tanto no âmbito federal quanto municipal, pelo Poder Público
Municipal, responsável por induzir a função social da propriedade urbana, com o
intuito de garantir o direito à moradia.
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O estudo de caso foi conduzido por meio de entrevistas semi-estruturadas,
direcionadas aos movimentos sociais que lutam pelo direito à moradia e aos
representantes dos poderes Executivo e Legislativo Municipal, Ministério Público,
Defensoria Pública, Procuradoria e Sindicato Patronal da Construção Civil do Rio
de Janeiro e pelos documentos disponíveis do projeto piloto "Projeto Vazios
Urbanos" (2012) e "Projeto Centro para Todos" (2015), que foram elaborados com
o objetivo geral de requalificar a área central com a recuperação das edificações
do entorno, e pelo Plano de Ação para Ocupação e/ou Revitalização de Imóveis
Vazios e Subutilizados na 1ª e 2ª Regiões Administrativas.
A coleta de dados entre esses atores permitiu a criação de quadros comparativos
e análises que demonstram as diversas possibilidades e perspectivas de utilização
das áreas centrais da cidade.
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Roteiro guia para as entrevistas
com um questionário
semiestruturado, com o objetivo
de coletar informações de maneira
abrangente e detalhada. 
Esse processo permitiu uma
análise mais aprofundada da
situação problemática em
discussão.
Áreas de Planejamentos Área de Planejamento 1 (Área
Administrativa II) - (AP1) 
Bairros - Centro e Lapa
a) alta capacidade de ocupação pelas
condições de infraestrutura urbana
existentes, como equipamentos
públicos (saúde, cultura, educação,
serviços); 
b) alto índice de imóveis não
utilizados (em estado de abandono)
ou subutilizados passíveis de
utilização; 
c) com a eficiente ocupação dos
espaços ociosos do centro, a
mobilidade urbana poderá ser
beneficiada, trazendo qualidade de
vida à população
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Através do projeto inicial, os locais levantados para receber as ações, foram
determinados com base em uma delimitação dada pelo Decreto 29.411/2008, e
também com base no trabalho da arquiteta Rachel Sisson que definiu três
grandes áreas no centro do Rio: núcleo colonial (1), imperial (2) e o núcleo
republicano (3).
Partindo dessa orientação histórica, a área de abrangência do Projeto Vazios
Urbanos abrange todo perímetro da Lapa e parte do Centro Histórico.
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Os imóveis foram classificados em diferentes categorias (vazios, em processo de
deterioração, em mau estado de conservação e subutilizados) para a realização
dos trabalhos. De acordo com o Projeto, após a inspeção direta da área entre as
regiões, foram identificados imóveis que se encaixavam nas categorias de imóveis
vazios. Isso levou à seleção de cerca de 40 imóveis para os quais foram coletados
detalhes cadastrais, informações fiscais, estado de conservação e informações
sobre a propriedade.Através de uma ficha de avaliação imobiliária utilizada, cada imóvel recebia uma
nota para posteriormente serem definidas as prioridades de intervenção.
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O estudo determinou que a
restauração dos 35 imóveis
considerados de maior importância,
juntamente com os 5 adicionais,
exigiria um montante orçamentário de
aproximadamente R$ 41.008.115,00.
Contudo, após a conclusão da pesquisa
foi crucial a elaboração de estratégias
de ação adequadas para cada um dos
imóveis escolhidos, além da criação de
dois novos decretos municipais
35.646/2012 e 35.648/2012, onde facilita
a intervenção do município em
propriedades privadas abandonadas ou
em mau estado de conservação,
visando resolver problemas urbanos
relacionados a essas condições.
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Em meio à crise econômica e política do país, o Prefeito do Rio de Janeiro,
Marcelo Crivella (PRB), instituiu um Grupo de Trabalho através do Decreto nº
42.882/2017, com objetivo de desenvolver um "Plano de Ação para Ocupação e/ou
Revitalização de Imóveis Vazios e Subutilizados" nas 1ª e 2ª Regiões
Administrativas - Portuária e Centro. Essa ação foi motivada pela situação
precária de edifícios não utilizados ou pouco utilizados na Região de
Planejamento I - Centro, o que comprometia a qualidade desses espaços, riscos à
saúde pública e redução na arrecadação de impostos.
O plano se baseava nos princípios do Plano Diretor, que enfatiza o
desenvolvimento sustentável e a responsabilidade social da cidade e da
propriedade urbana.
O Grupo de Trabalho tinha a tarefa de analisar o potencial de ocupação dos
imóveis considerando os regulamentos de uso do solo e outras leis urbanísticas, e
deveria considerar ações já em andamento. 
Intervenções na área central deviam levar em conta a revitalização dos espaços
ao redor dos imóveis e usar instrumentos do Plano Diretor para incentivar a
ocupação.
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Uma das metas do decreto era sugerir mudanças na legislação quando
necessário para permitir novos usos e aumentar a base tributária, assim como
formalizar atividades econômicas e revisar incentivos fiscais.
O objetivo é que a requalificação da área central levaria a uma valorização que
impulsionaria transações imobiliárias e, consequentemente, o aumento da
arrecadação do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), 
O Grupo de Trabalho tinha como objetivo abordar o desafio de proporcionar
moradia no centro, aumentar a receita tributária, reduzir espaços urbanos vazios
e melhorar a segurança na área.
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A escolha dos instrumentos usados nesse estudo, deu-se a partir das indicações
dadas pelos atores ouvidos na pesquisa. Os instrumentos escolhidos são: 
PEUC: Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios
PTU Progressivo no Tempo
Desapropriação 
Como já foi descrito anteriormente, a Constituição Federal direciona esses
instrumentos em ordem sucessiva de aplicação como forma de solução do
problema da ociosidade e subutilização de imóveis. 
No estudo de caso esses instrumentos são um mecanismos de inibição da
especulação imobiliária, o que traz uma redução dos aluguéis e, com a
desapropriação, os imóveis também podem ser utilizados para habitação de
interesse social.
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Inicialmente a pesquisa abordava a urgência de ocupar áreas centrais como
solução para a crise habitacional e desigualdade, sendo que a visão principal é
viabilizar habitações em imóveis ociosos, visando praticidade e legalidade para
moradia social. 
No entanto ao longo da pesquisa e das entrevistas realizadas, foi levantado novas
opções e direções, levando em conta a possibilidade de reinserir vazios públicos e
propriedades de ordens religiosas como parte das soluções. Isso se deu ao fato de
que os instrumentos a serem aplicados em imóveis públicos ou isentos de IPTU
(instituições religiosas), passa por um processo mais rápido, que aqueles imóveis
privados. 
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As principais dificuldades encontradas ao realizar o estudo, foi:
Tornar o centro atrativo para o mercado imobiliário
Zoneamento restrito
A quantidade de patrimônios
Alto custo para as iniciativas propostas e para as futuras manutenções
Falta de comunicação entre os poderes públicos
Devido a esses e a outros fatores, o estudo não foi implantado na cidade do Rio
de Janeiro, mas é importante colocar que todos os instrumentos foram
instituídos legalmente, no entanto desde o princípio, seus usos são marcados por
deturpações e manipulações. 
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FONTE: YOUTUBE
Outorga onerosa do direito
de construir e alteração de
uso
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Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido
acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada
pelo beneficiário. 
§ 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e
a área do terreno. 
§ 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona
urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana. 
§ 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de
aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento
de densidade esperado em cada área. 
Art. 29. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do
solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. 
Art. 30. Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga
onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando: 
 I – a fórmula de cálculo para a cobrança; 
 II – os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga; 
 III – a contrapartida do beneficiário. 
Art. 31. Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de
alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta
Lei.
Seção IX - Da Outorga Onerosa do Direito de Construir
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O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do
lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser
construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO (CA)
O Potencial Construtivo é a autorização dada pelo Município que possibilita
aumentar o número de pavimentos e/ou a área de construção, ou seja, é um
acréscimo ao direito de construir até o limite máximo permitido.
FONTE DA IMAGEM: PLANO DIRETO DE SÃO PAULO
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A Outorga Onerosa é um dos instrumentos regulamentados pelo Estatuto da
Cidade, também é conhecida como “solo criado”, refere-se à concessão emitida
pelo Município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite
estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida
financeira a ser prestada pelo beneficiário.
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
FONTE DA IMAGEM: PLANO DIRETO DE SÃO PAULO
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Para recuperar a valorização imobiliária decorrente da atuação normativa do
poder público (permissão de construir acima do CAB) em determinada área
ou imóvel, com vistas à justa distribuição dos ônus e benefícios da
urbanização, de forma que tal recuperação da valorização tenha efeitos
redistributivos no território municipal.
Para complementar o financiamento urbano, ao auferir recursos para a
implantação e adequação de infraestrutura pública e equipamentos urbanos.
Para contribuir para a regulação do mercado, pois, mediante a
regulamentação de índices urbanísticos e coeficientes de aproveitamento,
reduz-se aportunidade da especulação fundiária.
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Avaliação do macrozoneamento.
Definição do CAB (Coeficiente de Aproveitamento Básico).
Definição das áreas com potencial paraconstruir acima do CAB: análise do
potencial de construção relativamente à capacidade de infraestrutura.
Definição dos coeficientes de aproveitamento máximo, indicado no
Zoneamento.
Planta de valores por m2 de terreno (Planta Genérica de Valores – PGV):
verificar a existência desse mapa e a necessidade de atualizá-lo para que seus
valores (ou percentuais desses valores) possam ser usados nos cálculos da
contrapartida da OODC sem defasagem em relação aos valores de mercado.
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As novidades introduzidas com a OODC que vão requerer das administrações
municipais maior atenção e maior empenho estão associadas às seguintes etapas
para sua implementação:
Aprovação de projetos: cálculo do coeficiente de aproveitamento utilizado
(CAMax menos CAB) a ser utilizado a partir da outorga. Pode ser associado a
mecanismo de cobrança de forma a facilitar o procedimento.
Gestão de cobranças: definição de formato e procedimento de cobrança e
criação da conta específica.
Gestão e aplicação dos recursos obtidos com a aplicação da OODC: conselho
e fundo regulamentados e em funcionamento.
Monitoramento da implementação do instrumento e da política de
desenvolvimento urbano.
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A Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) consiste na definição da
cobrança de uma contrapartida sobre a permissão de urbanizar (alterar o uso do
solo de rural para urbano) ou alterar o uso do solo permitido (de um uso menos
rentável para outro mais rentável; por exemplo, de uso residencial para
comercial). Sempre que o Plano Diretor do município delimitar áreas onde a
alteração de uso puder ser exercida, a OOAU incidirá sobre os terrenos
beneficiados.
OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DO USO (OOAU)
A lógica que embasa a OOAU é a da
recuperação da valorização da terra, assim
como para a Outorga Onerosa do Direito de
Construir (OODC).
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Redução da especulação fundiária: Ao regular índices urbanísticos e
coeficientes de aproveitamento, busca-se limitar a oportunidade de especulação
de terras.
Financiamento da infraestrutura: A regulação contribui para a obtenção de
recursos destinados à criação e melhoria da infraestrutura pública e
equipamentos urbanos.
Equidade na valorização imobiliária: A atuação normativa do governo, como
permissão de mudança de uso, visa recuperar a valorização imobiliária e distribuir
justamente os ônus e benefícios da urbanização, impactando o território
municipal.
Planejamento de transição urbano-rural: A regulação direciona as áreas de
expansão urbana e ocupação controlada, incluindo a elaboração de Projeto
Específico de Expansão Urbana (PEEU) e Macrozoneamento. Isso permite a
recuperação da valorização imobiliária decorrente da transformação de terras
rurais em urbanas.
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Delimitação das áreas de aplicação: O Plano Diretor deve definir as áreas
urbanas, periurbanas e rurais onde a OOAU pode ser aplicada, com base em
critérios como Macrozoneamento e áreas prioritárias para Projetos Específicos de
Expansão Urbana.
Destinação dos recursos financeiros: Deve especificar as finalidades para as
quais os recursos obtidos com a OOAU serão utilizados, incluindo a possibilidade
de criação de um Fundo Municipal.
Isenções da OOAU: Indicar as situações em que a OOAU não se aplica, com
objetivos e finalidades claros. Quanto menos isenções, maior a equidade na
regulação do uso do solo.
Cálculo da contrapartida financeira: Estabelecer um critério ou fórmula
simples para calcular a contrapartida financeira, a fim de evitar complicações no
processo.
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Natureza das contrapartidas: Definir se as contrapartidas podem ser
monetárias, terrenos, obras ou serviços, com equivalência em termos financeiros,
se necessário.
Cronograma de desembolso das contrapartidas: Estabelecer diretrizes e
obrigatoriedades para a elaboração e apresentação de cronogramas de
pagamento das contrapartidas pelos beneficiários, com prazos explícitos para
etapas relevantes e conclusão do desembolso.
A regulação desses elementos no Plano Diretor é crucial para tornar a OOAU
autoaplicável e promover uma gestão equitativa do uso e ocupação do solo
urbano.
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O papel da administração municipal no dia a dia da aplicação da OOAU se dá
principalmente:
nos processos de aprovação de projeto;
na definição dos procedimentos e emissão de documentações para cobrança
das contrapartidas; na gestão dos recursos obtidos com a aplicação da OOAU;
no monitoramento da implementação do instrumento e da política de
desenvolvimento territorial.
Em geral, a principal secretaria envolvida na regulamentação e implementação
da OOAU é a de urbanismo ou planejamento urbano, e os setores de aprovação
de projetos e licenciamento de obras precisam estar cientes da aplicação do
instrumento de forma a verificarem a regularidade dos documentos de OOAU
para a concessão de licenças de edificação.
Estudo de Caso:
Outorga onerosa
Fonte: Trabalho de Mestrado de Soraya de Paula Rosário (FAUUSP - 2018)
São José dos Campos O processo de verticalização da cidade, tem
como marco o ano de 1954, quando as
edificações passaram a ser reguladas por
meio do primeiro Código de Obras
Municipal. Este período foi marcado pela
inversão da predominância da população
rural para urbana.
O primeiro Plano Diretor da cidade teve
início em 1958, porém somente foi
aprovado em 1971, sofrendo algumas
alterações ao longo do tempo, O plano
atual está em vigor desde 2010 e a maior
variação na evolução do perímetro urbano
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1950 2006
Coeficiente de
Aproveitamento Básico (CAB)
na Outorga Onerosa do Direito
de Construir (OODC) = 1
Neste estudo foi abordado a potencialidade de implementação da OODC,
previsto no Plano Diretor de 2006, porém não implementado na cidade, com isso
a cidade deixou de arrecadar recursos que poderiam ser empregados em: Obras
de regularização fundiária, programas e projetos habitacionais de interesse social,
ordenamento e direcionamento da expansão urbana.
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CA Médio (2007 a 2014)
Fonte: Soraya de Paula Rosário (2017)
Coeficiente de
Aproveitamento Máximo
(CAM), conforme lei
vigente
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Fonte: Soraya de Paula Rosário (2017)
O gráfico ao lado mostra os valores
estimados de área de solo criado,
em m2, no período de 2007 a 2014,
em 2010 houve uma redução no
CAM em algumas regiões o que
elevou o número de aprovações
naquele ano, pois os
empreendedores buscaram se
favorecer com a regulamentação
anterior. Podemos observar que
para o mercado imobiliário esta 
alteração foi desfavorável.
Área de Solo Criado (2007 a 2014)
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Fonte: Soraya de Paula Rosário (2017)
Durante este período houve um investimento no munícipio equivalente a R$ 817
milhões com obras, equipamentos e instalações, o que demonstra que se
houvesse sido implementado o este instrumento, a prefeitura teria um pouco mais
que dobro de recursos para investimentos.
Valores estimados de solo criado, em R$ por região
Fórmula: OODC = CA x AT x Vp
x 0,70, sendo OODC o valor da
outorga, em reais (R$), CA o
coeficiente de
aproveitamento, AT a área do
terreno em m2, Vp o valor
preponderante em reais por
m2 e 0,70 o valor do fator
redutor correspondente ao
solo criado.
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No estudo realizado ficou evidenciado os benefícios que este instrumento
poderia trazer para a cidade.
O município de São José dos Campos possui 160 áreas de aglomerações urbanas
irregulares, neste locais acredita-se que estejam concentradas de 40 a 50 mil
pessoas que poderiam estar se beneficiando dos recursos auferidos da
implementação de um instrumento como da OODC.
No estudo foi detectado a omissão do poder público, pois possivelmente
subestimou a importância do mesmo para promover as transformações
urbanísticas no município associadas a função social da propriedade.O estudo também revelou as dificuldades da implementação, que vão desde os
entraves jurídicos, empenho do poder público, o poder do mercado imobiliária e
a falta de participação da sociedade, atrasando o processo que poderia beneficiar
todo o município.
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Expropriação
Desapropriação e
Indenização pelo
Governo
Cobrança para
construção acima
do coeficiente de
aproveitamento
básico (CAB)
Aumento
progressivo da
alíquota
Regulação Urbana
Regulação Urbana
Recuperar a
valorização
imobiliária
Regulação Urbana
Fiscalização e Ações
Legais
Justificativa e
Regulamentação
Avaliação do
macrozoneamento
e Definição do CAB. 
Fiscalização e Ações
Legais
Planejamento de
Ações e
Monitoramento
Desapropriação e
Pagamento
Aprovação e Gestão
de Projetos e
Recursos
Planejamento de
Ações e
Monitoramento
Plano Diretor
Plano Diretor e Lei
Municipal Especifica
Plano Diretor
Plano Diretor e Lei
Municipal Especifica
O QUE É? PARA QUE
SERVE?
IMPLEMENTAÇÃO COMO FUNCIONA
NO DIA A DIA
REGULAMENTAÇÃOINSTRUMENTO
Tabela Síntese 
PARCELAMENTO,
EDIFICAÇÃO OU
UTILIZAÇÃO
COMPULSÓRIOS
PROGRESSIVIDADE
DO IPTU NO TEMPO
DESAPROPRIAÇÃO
COM PAGAMENTO EM
TÍTULOS DA DÍVIDA
PÚBLICA
OUTORGA ONEROSA
DO DIREITO DE
CONSTRUIR E
ALTERAÇÃO DE USO
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https://www.serasa.com.br/blog/iptu-o-que-e-quem-tem-que-pagar/
https://blog.brunoorlandi.com.br/como-funciona-e-para-que-serve-o-iptu-
progressivo/#:~:text=O%20objetivo%20da%20implantação%20das,para%20venda%2C%20seja%20para%20locaçã
o.
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/2179-/#:~:text=A%20progressividade%20se%20dá%20na,exigido%20seria
%20de%20%2410.000%2C00.
https://www.fag.edu.br/upload/contemporaneidade/anais/593705257df3
https://repositorio.unesp.br/bitstream/handle/11449/203546/000917976.pdf?sequence=1&isAllowed=y
https://mkavaliacoesimobiliarias.com.br/o-que-e-desapropriacao-com-pagamento-em-titulos-da-divida-
publica/#:~:text=da%20dívida%20pública%3F-,O%20que%20é%20desapropriação%20com%20pagamento%20e
m%20títulos%20da%20dívida,uma%20indenização%20em%20moeda%20corrente.
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Chat GPT
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res%20de%20função%20social%20da%20propriedade%20e%20da%20cidade.pdf?sequence=1&isAllowed=y
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https://www.serasa.com.br/blog/iptu-o-que-e-quem-tem-que-pagar/
https://blog.brunoorlandi.com.br/como-funciona-e-para-que-serve-o-iptu-progressivo/#:~:text=O%20objetivo%20da%20implanta%C3%A7%C3%A3o%20das,para%20venda%2C%20seja%20para%20loca%C3%A7%C3%A3o
https://blog.brunoorlandi.com.br/como-funciona-e-para-que-serve-o-iptu-progressivo/#:~:text=O%20objetivo%20da%20implanta%C3%A7%C3%A3o%20das,para%20venda%2C%20seja%20para%20loca%C3%A7%C3%A3o
https://blog.brunoorlandi.com.br/como-funciona-e-para-que-serve-o-iptu-progressivo/#:~:text=O%20objetivo%20da%20implanta%C3%A7%C3%A3o%20das,para%20venda%2C%20seja%20para%20loca%C3%A7%C3%A3o
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/2179-2/#:~:text=A%20progressividade%20se%20d%C3%A1%20na,exigido%20seria%20de%20%2410.000%2C00
https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/2179-2/#:~:text=A%20progressividade%20se%20d%C3%A1%20na,exigido%20seria%20de%20%2410.000%2C00
https://www.fag.edu.br/upload/contemporaneidade/anais/593705257df3c.pdf
https://teses.usp.br/teses/disponiveis/16/16139/tde-30012019-113953/publico/MEsorayadepaularosario.pdf