A-I_Tema-5

Prévia do material em texto

48
Lição 5 - As Leis que o Avaliador Deve 
Conhecer
Nesta lição, você irá conhecer importantes normas para o desenvolvimento 
do trabalho profissional de avaliador de imóveis. São elas:
• Lei 10.406/2002 – Código Civil 
• Lei n.º 13.105/2015 – Código de Processo Civil 
• Lei n.º 8.078/1990 – Código de Defesa do Consumidor
• Resolução COFECI n° 1.066/2007 
• Ato normativo n.º 001/2011 
• NBR 14653 
• Lei n.º 8.245/1991 – Locações dos imóveis urbanos 
• Lei n.º 6.766/1979 – Parcelamento do solo urbano 
• Lei n.º 4.591/1964 – Condomínio em edificações e incorporações 
imobiliárias
O objetivo destes estudos é contribuir para que, ao longo do estudo, você se 
sinta preparado para:
• entender a aplicabilidade e as competências normativas especificadas 
para o desenvolvimento da avaliação mercadológica de bens imóveis; 
• refletir sobre os aspectos da avaliação de bens imóveis, 
• planejar e operar a comercialização de bens imóveis;
• gerir negócios imobiliários.
1. Lei 10.406/2002 – Código Civil 
A lei n.º 10.406/2002 – Código Civil consagrou o contrato de corretagem, uma 
vez que este não possuía regulamentação jurídica sob a égide do Código Civil 
de 1916. Assim, a lei civilista não dispunha de tal contrato antes da edição do 
Código Civil de 2002.
Também a responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis está consa-
grada no seu teor. Veja:
Artigo 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou impru-
dência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, 
comete ato ilícito. 
49
Assim o corretor de imóveis que, agindo com culpa em sua avaliação imobi-
liária, causar dano a outra pessoa, comete ato ilícito e lhe cabe a obrigação de 
reparar o dano. 
2. Lei n.º 13.105/2015 – Código de Processo Civil 
A Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015, define o Código de Processo Civil, que 
entrou efetivamente em vigor no dia 18 de março de 2016. Esse código, conhe-
cido apenas como CPC, traz informações importantes a respeito do perito e 
das perícias judiciais:
Seção X
Da Prova Pericial
Art. 464. A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação.
§ 1º O juiz indeferirá a perícia quando:
I - a prova do fato não depender de conhecimento especial de técnico;
II - for desnecessária em vista de outras provas produzidas;
III - a verificação for impraticável.
§ 2º De ofício ou a requerimento das partes, o juiz poderá, em substituição à 
perícia, determinar a produção de prova técnica simplificada, quando o ponto 
controvertido for de menor complexidade.
§ 3º A prova técnica simplificada consistirá apenas na inquirição de 
especialista, pelo juiz, sobre ponto controvertido da causa que demande 
especial conhecimento científico ou técnico.
§ 4 o Durante a arguição, o especialista, que deverá ter formação acadêmica 
específica na área objeto de seu depoimento, poderá valer-se de qualquer 
recurso tecnológico de transmissão de sons e imagens com o fim de 
esclarecer os pontos controvertidos da causa.
Art. 465. O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de 
imediato o prazo para a entrega do laudo.
§ 1º Incumbe às partes, dentro de 15 (quinze) dias contados da intimação do 
despacho de nomeação do perito:
I - arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso;
II - indicar assistente técnico;
III - apresentar quesitos.
§ 2º Ciente da nomeação, o perito apresentará em 5 (cinco) dias:
I - proposta de honorários;
II - currículo, com comprovação de especialização;
III - contatos profissionais, em especial o endereço eletrônico, para onde 
serão dirigidas as intimações pessoais.
50
§ 3º As partes serão intimadas da proposta de honorários para, querendo, ma-
nifestar-se no prazo comum de 5 (cinco) dias, após o que o juiz arbitrará o 
valor, intimando-se as partes para os fins do art. 95 .
§ 4º O juiz poderá autorizar o pagamento de até cinquenta por cento dos 
honorários arbitrados a favor do perito no início dos trabalhos, devendo 
o remanescente ser pago apenas ao final, depois de entregue o laudo e 
prestados todos os esclarecimentos necessários.
§ 5º Quando a perícia for inconclusiva ou deficiente, o juiz poderá reduzir a 
remuneração inicialmente arbitrada para o trabalho.
§ 6º Quando tiver de realizar-se por carta, poder-se-á proceder à nomeação 
de perito e à indicação de assistentes técnicos no juízo ao qual se requisitar a 
perícia.
Art. 466. O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido, 
independentemente de termo de compromisso.
§ 1º Os assistentes técnicos são de confiança da parte e não estão sujeitos a 
impedimento ou suspeição.
§ 2º O perito deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o 
acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia 
comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) 
dias.
Art. 467. O perito pode escusar-se ou ser recusado por impedimento ou sus-
peição.
Parágrafo único. O juiz, ao aceitar a escusa ou ao julgar procedente a 
impugnação, nomeará novo perito.
Art. 468. O perito pode ser substituído quando:
I - faltar-lhe conhecimento técnico ou científico;
II - sem motivo legítimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe foi 
assinado.
§ 1º No caso previsto no inciso II, o juiz comunicará a ocorrência à 
corporação profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito, 
fixada tendo em vista o valor da causa e o possível prejuízo decorrente do 
atraso no processo.
§ 2º O perito substituído restituirá, no prazo de 15 (quinze) dias, os valores 
recebidos pelo trabalho não realizado, sob pena de ficar impedido de atuar 
como perito judicial pelo prazo de 5 (cinco) anos.
§ 3º Não ocorrendo a restituição voluntária de que trata o § 2º, a parte que 
tiver realizado o adiantamento dos honorários poderá promover execução 
contra o perito, na forma dos artigos 513 e seguintes deste Código, com 
fundamento na decisão que determinar a devolução do numerário.
51
Art. 469. As partes poderão apresentar quesitos suplementares durante a dili-
gência, que poderão ser respondidos pelo perito previamente ou na audiência 
de instrução e julgamento.
Parágrafo único. O escrivão dará à parte contrária ciência da juntada dos 
quesitos aos autos.
Art. 470. Incumbe ao juiz:
I - indeferir quesitos impertinentes;
II - formular os quesitos que entender necessários ao esclarecimento da 
causa.
Art. 471. As partes podem, de comum acordo, escolher o perito, indicando-o 
mediante requerimento, desde que:
I - sejam plenamente capazes;
II - a causa possa ser resolvida por autocomposição.
§ 1º As partes, ao escolher o perito, já devem indicar os respectivos assistentes 
técnicos para acompanhar a realização da perícia, que se realizará em data e 
local previamente anunciados.
§ 2º O perito e os assistentes técnicos devem entregar, respectivamente, laudo 
e pareceres em prazo fixado pelo juiz.
§ 3º A perícia consensual substitui, para todos os efeitos, a que seria realizada 
por perito nomeado pelo juiz.
Art. 472. O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e 
na contestação, apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou 
documentos elucidativos que considerar suficientes.
 Art. 473. O laudo pericial deverá conter:
I - a exposição do objeto da perícia;
II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser 
predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da 
qual se originou;
IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas 
partes e pelo órgão do Ministério Público.
§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem 
simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.
§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como 
emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto 
da perícia.
§ 3º Para o desempenho de sua função, o peritoe os assistentes técnicos 
podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, 
52
obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da 
parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo 
com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos 
necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.
Art. 474. As partes terão ciência da data e do local designados pelo juiz ou 
indicados pelo perito para ter início a produção da prova.
Art. 475. Tratando-se de perícia complexa que abranja mais de uma área de 
conhecimento especializado, o juiz poderá nomear mais de um perito, e a par-
te, indicar mais de um assistente técnico.
Art. 476. Se o perito, por motivo justificado, não puder apresentar o laudo 
dentro do prazo, o juiz poderá conceder-lhe, por uma vez, prorrogação pela 
metade do prazo originalmente fixado.
Art. 477. O perito protocolará o laudo em juízo, no prazo fixado pelo juiz, pelo 
menos 20 (vinte) dias antes da audiência de instrução e julgamento.
§ 1º As partes serão intimadas para, querendo, manifestar-se sobre o laudo 
do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo o assistente 
técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar seu respectivo 
parecer.
§ 2º O perito do juízo tem o dever de, no prazo de 15 (quinze) dias, esclarecer 
ponto:
I - sobre o qual exista divergência ou dúvida de qualquer das partes, do juiz ou 
do órgão do Ministério Público;
II - divergente apresentado no parecer do assistente técnico da parte.
§ 3º Se ainda houver necessidade de esclarecimentos, a parte requererá 
ao juiz que mande intimar o perito ou o assistente técnico a comparecer à 
audiência de instrução e julgamento, formulando, desde logo, as perguntas, 
sob forma de quesitos.
§ 4º O perito ou o assistente técnico será intimado por meio eletrônico, com 
pelo menos 10 (dez) dias de antecedência da audiência.
Art. 478. Quando o exame tiver por objeto a autenticidade ou a falsidade de 
documento ou for de natureza médico-legal, o perito será escolhido, de prefe-
rência, entre os técnicos dos estabelecimentos oficiais especializados, a cujos 
diretores o juiz autorizará a remessa dos autos, bem como do material sujeito 
a exame.
§ 1º Nas hipóteses de gratuidade de justiça, os órgãos e as repartições 
oficiais deverão cumprir a determinação judicial com preferência, no prazo 
estabelecido.
§ 2º A prorrogação do prazo referido no § 1º pode ser requerida 
motivadamente.
53
§ 3º Quando o exame tiver por objeto a autenticidade da letra e da firma, o 
perito poderá requisitar, para efeito de comparação, documentos existentes 
em repartições públicas e, na falta destes, poderá requerer ao juiz que a 
pessoa a quem se atribuir a autoria do documento lance em folha de papel, 
por cópia ou sob ditado, dizeres diferentes, para fins de comparação.
Art. 479. O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, 
indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de 
considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo 
perito.
Art. 480. O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realiza-
ção de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida.
§ 1º A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais recaiu 
a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos 
resultados a que esta conduziu.
§ 2º A segunda perícia rege-se pelas disposições estabelecidas para a 
primeira.
§ 3º A segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar o 
valor de uma e de outra.
3. Lei n.º 8.078/ 1990 – Código de Defesa do Consumidor
É dever ético profissional do corretor de imóveis agir com boa-fé e transpa-
rência no dia a dia. Note-se que para o desenvolvimento do trabalho do cor-
retor de imóveis avaliador é imperativo o conhecimento do Código de Defesa 
do Consumidor, em especial dos direitos básicos do cliente (artigos 6º e 7º), 
das práticas abusivas (artigos 39, 40 41) e da proteção contratual do consumi-
dor (artigo 46 ao 54). 
Veja a exata transcrição dos direitos básicos do consumidor prevista nos arti-
gos 6º e 7º do CDC, in verbis:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
I - a proteção da vida, saúde e segurança contra os riscos provocados por 
práticas no fornecimento de produtos e serviços considerados perigosos ou 
nocivos;
II - a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e 
serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações;
III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, 
com especificação correta de quantidade, características, composição, 
qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que 
apresentem; 
IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais 
coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou 
impostas no fornecimento de produtos e serviços;
54
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações 
desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as 
tornem excessivamente onerosas;
VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, 
individuais, coletivos e difusos;
VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção 
ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou 
difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos 
necessitados;
VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do 
ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for 
verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras 
ordinárias de experiências;
IX - (Vetado);
X - a adequada e eficaz prestação dos serviços públicos em geral.
XI - a garantia de práticas de crédito responsável, de educação financeira e 
de prevenção e tratamento de situações de superendividamento, preservado 
o mínimo existencial, nos termos da regulamentação, por meio da revisão e 
da repactuação da dívida, entre outras medidas;
XII - a preservação do mínimo existencial, nos termos da regulamentação, na 
repactuação de dívidas e na concessão de crédito; 
XIII - a informação acerca dos preços dos produtos por unidade de medida, 
tal como por quilo, por litro, por metro ou por outra unidade, conforme o caso.
Parágrafo único. A informação de que trata o inciso III do caput deste artigo 
deve ser acessível à pessoa com deficiência, observado o disposto em regula-
mento. 
Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de 
tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legis-
lação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades admi-
nistrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do 
direito, analogia, costumes e eqüidade.
Parágrafo único. Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão soli-
dariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo.
4. Resolução-COFECI n.º 1.066/2007 e Ato normativo n.º 001/2011
Instrumentos normativos de destaque no estudo da Avaliação de Bens e ela-
boração do PTAM, a Resolução-COFECI n° 1.066/2007 e o Ato normativo N.º 
001/2011, vieram colocar fim ao debate jurídico acerca da competência ex-
clusiva dos profissionais da área da engenharia na elaboração do laudo de 
parecer técnico de avaliação mercadológica. 
55
A resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n.º 
1.066/2007 designou normativamente aos corretores imobiliários a atividade 
de avaliação de imóveis. Aliás, estes importantes instrumentos normativos 
– Resolução COFECI 1066 e no Ato Normativo 001 de 2011 – são uma base, ao 
se identificar por meio deles tudo o que deverá constar no laudo de parecer 
técnico de avaliação mercadológica. 
A resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n.º 1.066/2007 
dispõe sobreo cadastro nacional de avaliadores de imóveis da seguinte forma: 
DO CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS
Art. 1º - O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja orga-
nização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corretores de 
Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de Registro de Avaliador 
Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos, será compartilhado 
com os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis-CRECIs. 
Parágrafo Único – A inscrição do Corretor de Imóveis no Cadastro Nacional 
de Avaliadores Imobiliários é opcional, nada obstando ao corretor de imóveis 
nele não inscrito opinar quanto à comercialização imobiliária nos termos do 
artigo 3º, in fine, da Lei n.º 6.530, de 12 de maio de 1978. 
Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliá-
rios o Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente: 
I - possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou 
equivalente; 
II - possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária. 
§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de 
Avaliadores Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho 
Federal. 
§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação 
prévia em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis. 
Art. 3º - Os inscritos ou pretendentes à inscrição no CNAI recolherão, em con-
ta corrente bancária do Conselho Federal, taxa em valor correspondente a 
30% (trinta por cento) do valor-base da anuidade da pessoa física no exercício, 
para cada um dos serviços abaixo relacionados: 
I - inscrição para prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de 
imóveis; 
II - registro ou renovação de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários. 
56
Parágrafo Único - A taxa a que se refere o item I deste artigo não será cobrada 
cumulativamente com a taxa de registro no Cadastro Nacional de Avaliadores. 
A resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n.º 
1.066/2007 também dispõe especificamente sobre o Parecer Técnico de Ava-
liação Mercadológica – documento desenvolvido pelo corretor de imóveis 
embasado por elementos técnicos e análise de mercado, com o objetivo de 
obter o valor de comercialização do bem, de modo judicial ou extrajudicial. O 
assunto será aprofundado na Lição 7.
5. NBR 14653
A Norma NBR 14653 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) foi 
introduzida aos nossos estudos na Lição 03 e será retomada na Lição 07. 
As atividades básicas da avaliação de imóveis são compostas por sete tópicos 
e estão inseridas na NBR 14653, com a finalidade de auxiliar os profissionais 
desta área com os procedimentos necessários para o desenvolvimento desse 
trabalho.
A NBR 14653-1 exibe os requisitos mínimos de estruturação do laudo de ava-
liação; a NR 14653-2 apresenta as regras da avaliação dos imóveis urbanos; a 
NR 14653-3 mostra os procedimentos da avaliação dos imóveis rurais; a NR 
14653-4 dispõe sobre os procedimentos da análise de empreendimentos; a 
NR 14653-5 fixa as regras da avaliação de máquinas, equipamentos, instala-
ções e bens industriais em geral; a NR 14653-6 dispõe sobre os procedimen-
tos da avaliação dos recursos naturais e ambientais; e a NR 14653-7 trata dos 
procedimentos da avaliação de bens de patrimônios históricos e artísticos.
6. Lei n.º 8.245/1991 – Locações dos Imóveis Urbanos
O estudo da Lei de Locação de Imóveis Urbanos n.º 8.245/1991 é extremamen-
te necessário e importante para quem atua na área imobiliária. 
A aplicação da Lei n.º 8.245/1991 aos imóveis urbanos se fixa pela sua destina-
ção e não da sua localidade. 
Anote
A Lei de Locações, em seu parágrafo 1º do art. 54-A, dispõe sobre a categoria built to suit, 
que permite a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de 
vigência do contrato de locação, ou seja, uma vez convencionada, em razão da autonomia 
privada das partes, não será possível a revisão do aluguel!
57
58
7. Lei n.º 6.766/1979 – Parcelamento do Solo Urbano 
Lotes 60%
Devem seguir as normas
e Planos Diretor igual ao
restante da cidade.
Sistema Viário 20%
Corresponde às novas vias e à alteração das
vias existentes. Caso a área des�nada às vias de
circulação não necessite de toda a porcentagem
disponível, esse excesso será acrecido às áreas verdes.
Áreas Verdes 15%
Corresponde ao espaço permeável
da cidade, espaço arborizados
pertencentes ao poder público.
Áreas limite para usos específicos, de acordo com a lei municipal nº 16.402/2016.
Loteamento na cidade de São Paulo
Áreas Ins�tucionais 5%
São espaços des�nados a escolas,
hospitais, centros culturais e
demais apois à população.
59
60
A Lei de uso e ocupação do solo, assim como o plano diretor municipal, deve 
ser desenvolvida com a participação popular, dando ao cidadão o direito de 
escolha, afinal não há ninguém melhor para escolher a forma como a cidade 
deve ser organizada, e como ela deve crescer, do que o usuário que irá desfru-
tar dessa divisão municipal.
VOCÊ CONSEGUE RESOLVER?
No setor de planejamento urbano, arquitetos e urbanistas têm passado por 
longas reuniões devido a problemas de mobilidade urbana em um setor es-
pecífico da cidade, a qual pertence à região metropolitana. Como resultado, o 
setor econômico do município foi afetado. 
A cidade, como tantas outras, surgiu de forma espontânea, organizando-se 
sem que houvesse a aprovação da Lei de uso e ocupação do solo. Sendo assim, 
foi idealizada como uma região predominantemente residencial. Pela falta de 
controle do setor de planejamento, muitas indústrias se instalaram na área, 
o que ocasionou alto tráfego de caminhões, resultando em uma mobilidade 
urbana prejudicada.
Veja os dados coletados na região:
61
Após essa breve contextualização, como você solucionaria os problemas de 
mobilidade urbana da região?
8. Lei n.º 4.591/1964 – Condomínio em Edificações e Incorporações 
Imobiliárias
Condomínio define-se na comunhão de direitos entre duas ou mais pessoas 
sobre um bem ou um conjunto de bens, ou seja, haverá condomínio quando 
a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas 
igual direito idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes. Diz-se que a 
propriedade é exercida em comum em quotas ou frações ideais. 
A Lei n.º 4.591 de 1964 regulamenta o condomínio em edificações e a incor-
poração imobiliária.
62
Melhim Challub define: “a expressão incorporação imobiliária tem o significado 
de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, 
unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a arregimentação de 
pessoas e a articulação de um série de medidas no sentido de levar a cabo a cons-
trução até a sua conclusão, com a individualização e discriminação das unidades 
imobiliárias no Registro de Imóveis”.
Entende-se incorporação imobiliária como um negócio jurídico no qual pelo 
menos duas pessoas assumem obrigações: o incorporador, que se responsa-
biliza pelos fatores de produção e viabilidade econômica destinados à cons-
trução de um condomínio, e o adquirente, que se compromete a arcar com o 
pagamento integral, em tempo e modo, do preço da respectiva unidade ad-
quirida.
Veja a seguir as principais características acerca destes institutos que são 
importantes para o conhecimento profissional do corretor de imóveis ava-
liador:
 
63
 
64
 
65
66