Financiamento Habitacional no Brasil

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Financiamento Habitacional no Brasil 
Claudia Magalhães Eloy
19 de junho de 2023
Pós-Graduação: 
Tecnologia da Arquitetura
Os recursos para o crédito imobiliário
Claudia Magalhães Eloy – jun/2023
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Evolução fontes: SBPE e SFI (valores de abril/23)
SBPE LCI CRI LIG LH
R$ 1,26 tri
Elaboração própria com dados do Banco Central
Os diferenciais entre as fontes
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Custo de captação
Custo de estruturação
Taxa de juros do financiamento
Potencial de crescimento
Gestão ativo vs. passivo
Elaboração: Henrique Bottura Paiva e Claudia Magalhães Eloy
Taxa de juros do financiamento é o elemento definidor do acesso
Os recursos para o crédito habitacional
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Funding SFH: R$ 1,6 tri
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Funding SFH nov/220 R$ bilhões
SBPE LCI FGTS
Carteira SFH: R$ 950 bi
Funding vs. Crédito Habitacional
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O cenário em 2008
• IPOs de incorporadoras
• O setor da construção mirava o Grupo 3 (rendas médias)
• O Grupo 3 ainda não acessava crédito de modo significativo – limitada oferta de crédito FGTS
• O crédito SFH ainda era pouco representativo em relação à disponibilidade de funding: 
Ø O SBPE havia iniciado a expansão da oferta de crédito (2006) e seguia em forte ritmo
Ø O FGTS ainda não
• Conclusão do PLANHAB
• Expectativa de queda da Taxa Selic e do crescimento da renda: 
Ø mais famílias do Grupo 1 passariam ao Grupo 2
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A retomada do crédito
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1. SBPE
Elaboração própria com base nos dados do Banco Central
A retomada do crédito
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2. FGTS
Ø Em 2002 = 27 % dos aZvos totais
Ø Em 2008 = 29 %
Ø Em 2022 = 61 %
Elaboração própria com base nos dados do FGTS
A transformação do setor residencial 2009…
• Fórmula: crédito acessível + subsídios (+ garantia)
Ø Dos R$ 165,5 bilhões de recursos orçamentários (OGU) empregados até junho de 2022, 92,4% do total 
se destinaram à produção de novas unidades,;
Ø Dos R$ 136,8 bilhões em subsídios concedidos pelo FGTS entre 2009 e agosto de 2022, 91,2% do total 
viabilizaram a aquisição de unidades novas
Ø Subsídios totais empregados (OGU+FGTS): R$ 302,3 bilhões (2009/meados de 2022)
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As famílias que detém capacidade de contrair crédito, se tiverem acesso a financiamento acessível e 
complemento de subsídio necessário, poderão ser atendidas pela aquisição financiada. Aquelas de 
menor renda devem contar ainda com garantia adicional via fundo garantidor. (PLANHAB 2008)
• Inclusão das famílias dos Grupos 2 e 3 no crédito habitacional
• Consolidação de um mercado formal de moradias populares da ordem de 6 milhões de novas moradias 
produzidas financiadas pelo FGTS 
• O estoque de financiamento habitacional SFH que correspondia a 2,3% do PIB, em dezembro de 2008, saltou 
para 8,2% do PIB em dezembro de 2013 e hoje alcança cerca de 10% do PIB
Contratação anual FGTS
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Elaboração própria a parMr de dados do FGTS
Recordes: 2015 com 498 mil unids; 2018 com 514 mil.
Comparativo:
Entre 2002 e 2008, 1,8 milhão de 
financiamentos 
Entre 2009/2015 e 2016/22 –
cerca de 3 milhões em cada
Os subsídios
• Cortes e contingenciamentos dos recursos do OGU
• Dependência do FGTS 
• Queda dos subsídios FGTS
A capacidade do FGTS de aportar subsídios foi fundamental na expansão do crédito para rendas mais baixas!
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Os financiamentos subsidiados FGTS
• crescimento real do subsídio médio 
unitário ;
• desempenho crescente no acesso ao 
crédito subsidiado entre 2014 e 2018;
• patamar em torno de 102 mil 
unidades/ano;
• cerca de 20% (R$ 34,6 bilhões) do total 
de subsídios (FGTS+OGU).
Hipóteses:
Ø Famílias formadas por apenas um casal, sem filhos ou por 1 adulto somente
Ø As rendas familiares registradas desconsideram renda do cônjuge, complemento de rendas informais ou de 
outros rendimentos que não salários identificados no processo de qualificação para o crédito
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Grupo 1
Os financiamentos subsidiados FGTS
• pico de atendimento (2015 e 2016) > 400 
mil unidades/ano
• trajetória de queda desde 2018
• em 2021 < 300 mil unidades financiadas
• subsídio médio para unidades novas:
• R$ 41,6 mil/unidade em 2015
• R$ 25,7 mil/unidade em 2021
Hipóteses:
Ø Perda da capacidade de se qualificar para o crédito
Ø Oferta de crédito mais restritiva
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Grupo 2
O cenário atual
• Recursos crescentes: 
Ø em 2007, o volume de recursos nas fontes do SFH (SBPE e FGTS) correspondia a 14,2% do PIB e fechou 
2021 em 16,3%
• Crédito SFH
Ø Tendências do SBPE
Ø Potencial do FGTS
Ø Complementaridade 
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1. Funding vs. Crédito 
Funding vs. Carteira SBPE
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Ø incremento da oferta de crédito entre 2019 e 2021
Ø queda do estoque da poupança em 2021 e 2022
SBPE: R$ 559,4 bilhões em 2022
Elaboração própria a partir de dados do Banco Central
Contratação anual SBPE
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Elaboração própria a partir de dados do Banco Central
578,3 mil unids adquiridas com crédito SBPE em 2021
Funding vs. Carteira FGTS
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FGTS: R$ 389,9 bilhões em nov/2022
Elaboração própria a partir de dados do FGTS
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Evolução ativos FGTS
carteira habitacional invest finan TVM* ativos totais
Entre 2008 e 2022 a carteira de crédito habitacional do FGTS (incluindo habitação popular, Pro-Cotista e Faixa 
Especial) cresceu 178%, em termos reais
Contratação anual FGTS
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Elaboração própria a parMr de dados do FGTS
VOLUME ANUAL DE CONTRATAÇÕES DE CRÉDITO HABITACIONAL FGTS
Ø Picos em 2013 e 2014
Ø Patamar abaixo dos R$ 60 bilhões desde 2020
Complementaridade entre as fontes SFH
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Elaboração própria a partir de dados do Banco Central
O cenário atual
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2. Condições do crédito – taxa de juros
Fonte: Banco Central
Contratação PF 
Nota: Selic e SFH
• Rentabilidade da poupança acompanha viés de queda, mas não de alta
• Atratividade do crédito imobiliário pelos bancos captadores SBPE
• Acessibilidade (affordability) do crédito
• Rentabilidade das aplicações financeiras do FGTS – produção de receitas 
financeiras vs. subsídios
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O cenário atual
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2. Condições do crédito - LTV
Fonte: Banco Central
Contratação PF 
O cenário atual
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2. Condições do crédito - Indexador
Fonte: Banco Central
Contratação PF 
Questões prementes 
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1. A capacidade de sustentar o crédito ao longo do termo
Ativos problemáticos - carteira
Inadimplência - carteira
Fonte: Banco Central
Fonte: Banco Central
A performance das carteiras de crédito
• Os aZvos problemáZcos e a inadimplênciadeterioram as carteiras de crédito:
Ø Pressionam pelo aumento do spread cobrado pelos agentes financeiros, tornando o crédito menos 
acessível
Ø Tornam a oferta de crédito mais restriZva
A par=r do levantamento de dados de execuções da garan=a e do número de imóveis levados a leilão entre 2009 
e 2021, Oliveira (2021) contabilizou 34,7 mil imóveis financiados a famílias do Grupo 2, envolvendo mais de
R$ 800 milhões em subsídios.
• As execuções e retomadas:
Øprivam as famílias não apenas do acesso à moradia, mas do equity nela já construído por meio do 
aporte da entrada e das prestações pagas
ØPromovem o desperdício dos recursos públicos (subsídios) previamente aportados
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O acesso ao crédito habitacional não garante, necessariamente, a 
consolidação da aquisição da moradia!
• a exiguidade da renda e a maior vulnerabilidade das famílias com rendas abaixo de 3 SM a períodos 
adversos de crescimento do desemprego e da inflação, trazem maior risco à manutenção do 
pagamento das prestações ao longo dos 25 a 30 anos de duração do contrato
• A evolução da renda familiar não é atrelada a evolução do saldo do financiamento e pode resultar 
no aumento do comprometimento de renda com a prestação ao longo do termo do financiamento
O crédito é condição necessária, porém não suficiente.
Questões prementes 
• Famílias que já contraíram crédito acumulam equity
aumentando sua capacidade de se qualificar para um
financiamento de um imóvel de maior valor de mercado
• Famílias de menor renda, que não se qualificam para a
aquisição financiada de imóveis novos, tendem a buscar os
imóveis usados, em geral mais baratos em função da
depreciação.
Ø Entre os anos 2000 e 2008 os imóveis usados 
representaram cerca de 71 % dos financiamentos 
do FGTS, entre 2009 e 2022, 19 %; entre 2018 e 
2022, apenas 17 % do total financiado
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2. a ausência de crédito para viabilizar o mercado secundário de imóveis populares
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FGTS: Financiamentos a imóveis usados 2009-2022
Questões prementes 
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2. a ausência de crédito/subsídio para viabilizar o mercado secundário de imóveis 
populares
Outras questões prementes 
Claudia Magalhães Eloy – jun/2023
• FGTS - funding
Ø Os saques extraordinários (saída adicional de R$ 156,4 bilhões entre 2017 e 2022
Ø Injeção, em 2020, de R$ 21,5 bilhões de recursos do PIS-PASEP
Ø A indexação das contas do FGTS – STF
FGTS – financiamento a rendas informais
Ø entre agosto de 2019 e julho de 2020, apenas 20% dos créditos foram contraídos por não coZstas
Ø os AFs tendem a enquadrar o proponente na faixa de renda de isenção de imposto de R$ 1.903,98/mês, 
ainda que a renda efeZva seja superior, resultando na aferição de capacidade de pagamento similar ao 
Grupo 1
Ø Os processos de documentação e aferição da renda os Afs são estabelecidos para as rendas formais, 
revelando-se inadequados para as rendas informais
Outras questões prementes 
• (Resolução CMN 4676/2018):
Ø Manteve o Custo Efetivo Total (CET) no âmbito do SFH máximo em 12%;
Ø Manteve a exigibilidade de 52% dos recursos (referência na Base de Cálculo) para aplicação em crédito 
habitacional
Ø Eliminou as condicionantes do SFH para enquadramento na exigibilidade, permitindo que créditos 
habitacionais de qualquer valor sejam considerados no cômputo do direcionamento;
Ø Manteve o direcionamento desses 13% para crédito imobiliário, não necessariamente habitacional
Ø Modificou a fórmula da Base de Cálculo*, referência para efeito do cálculo da exigibilidade, reduzindo o 
volume direcionado em relação ao estoque efetivo
* calculada pela média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança nos meses antecedentes ao mês de referência
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SBPE: A desregulamentação da 
poupança
Apontamentos para reflexão
• Diferenciais do FGTS
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1. O funding SFH:
• Potencial da poupança SBPE
• O financiamento à produção
• O financiamento imobiliário não residencial
Apontamentos para reflexão
• saída preferencial para a execução da políZca habitacional em momento de restrição de recursos 
orçamentários
Claudia Magalhães Eloy – jun/2023
2. A expansão do crédito downmarket como via de acesso à moradia:
• o atendimento via financiamento tem se viabilizado, grosso modo, em rendas a parZr de R$ 2 
mil, sendo que rendas acima de R$ 2,5 mil ficaram com 78 % dos contratos totais
• a expansão downmarket do crédito enfrenta limites claros como via de acesso à moradia 
digna:
Ø Capacidade de se qualificar para o crédito:
oBancarização
ohistórico de crédito
opoupança acumulada (downpayment vs. LTV)
orenda mensal disponível
Ø Capacidade de manter o pagamento das prestações ao longo do termo do crédito
Apontamentos para reflexão
• Pagamento da prestação: 
Ø Evolução da renda vs. evolução da prestação
• Conjunto de custos associados à moradia:
Ø O custo de energia: 4,6% em média para o segmento de até 2 SM (POF 2018/2019)
Claudia Magalhães Eloy – jun/2023
3. O compromebmento excessivo da renda:
Estudo de Caso: PMCMV Faixa 1 – empreendimento em Feira de Santana-BA, Residencial ASA BRANCA:
Do total de famílias contempladas, 78,9% tinham renda per capita abaixo da linha da pobreza e 28 %
apresentavam renda per capita abaixo da Linha de Indigência no momento da assinatura do contrato
A renda per capita ponderada era de apenas R$ 215,10
A taxa de inadimplência (pelo menos 3 prestações em atraso por 90 dias ou mais) observada era de 76,4%,
em dez/2019
Apenas 5% dos moradores tinham emprego formal no momento da assinatura do contrato
Referências: Linha de corte de pobreza no valor de R$ 316,49 e linha de indigência, R$108,45 para set/2014 para Salvador,
https://www.iets.org.br/spip.php?article406
Outros apontamentos para reflexão
• Crédito somente para aquisição da unidade pronta e acabada?
Ø Produção para Locação
Ø Melhorias
Ø Regularização fundiária
Ø Urbanização de assentamentos precários
Ø Lotes e cestas
Claudia Magalhães Eloy – jun/2023
• Impulso ao setor habitacional pelo lado da demanda/crédito vs. oferta – inovação e produtividade
O déficit habitacional (2019) permanece da 
ordem de milhões de domicílios – 5,9 milhões –
enquanto a inadequação edilícia soma 11,2 
milhões e a fundiária, 3,6 milhões (FJP 2022). 
Subsídios: equilíbrio vs. complemento
• O subsídio de equilíbrio correspondeu a, em média, 
41,2% dos subsídios vinculados a financiamento
• Entre 2009 e 2022, somou quase R$ 62 bilhões
• A parZr de 2017, o subsídio de equilíbrio perde 
parZcipação
• Em 2022, até agosto, os subsídios de equilíbrio e 
complemento se equipararam, em torno de R$ 1,8 
bilhões.
Claudia Magalhães Eloy – jun/2023