Live de Aquecimento 1-Como o advogado pode identificar imóveis irregulares e precificar sua regularização

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Live de Aquecimento 1-Como
o advogado pode identificar
imóveis irregulares e
precificar sua regularização
Este mapa é de autoria do
Prof. Marcel Rulli
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1) O imóvel não possui matrícula e
tampouco transcrição.
Mas o que é a Matrícula do Imóvel? Matrícula do
imóvel possui as mesmas características da nossa
certidão de nascimento, mas em relação a um
imóvel. Ela documenta a existência do imóvel
contendo a descrição detalhada do mesmo, bem
como informações de seus proprietários, medidas
e confrontações, operações de compra e venda e
outros fatos relevantes a que o imóvel tenha sido
submetido. É importante salientar que todos os
imóveis privados devem possuir esse documento, a
qual fica arquivada perante o Registro de Imóveis
competente, responsável pelos registros e
averbações constantes da matrícula.
Não confunda a Matrícula do Imóvel com
a Escritura Pública de compra e venda de
um Imóvel. A escritura pública é o
DOCUMENTO OFICIAL que transcreve a
TRANSAÇÃO imobiliária formalizada
entre vendedor e comprador, mas sua
simples lavratura ainda não garante que
você seja o efetivo proprietário do
imóvel. Isso porque a escritura não
transfere a propriedade, mas apenas gera
direitos. O que realmente transfere o
imóvel para o seu nome é o REGISTRO
da ESCRITURA no Cartório de Registro
de Imóveis compentente, após
recolhimento do imposto de transmissão
(ITBI).
Antes do ano de 1976, o sistema utilizado
nos Cartórios de Registros de Imóveis
não era a MATRÍCULA mas sim a
TRANSCRIÇÃO DO IMÓVEL. Podemos
dizer que a TRANSCRIÇÃO é um "tipo de
matrícula antiga". Mas como era muito
imprecisa gerava muitos problemas e por
isso foi substituída pelo atual sistema de
Matrículas. Importante saber que o fato
do imóvel possuir uma TRANSCRIÇÃO
ou MATRÍCULA não muda a situação
jurídica dele, tendo em vista que os dois
possuem validade. A diferença é que
foram realizados por sistemas de registro
diferentes.
Como identificar que o imóvel possui ou não
possui matrícula ou transcrição? Indo até o Cartório
do Registro de Imóveis e solicitar uma certidão.
2) O proprietário registral dividiu
em pedaços o imóvel, sem realizar
o desmembramento da matrícula
ou a divisão.
Isso é muito comum de ocorrer. Pais que doam
"pedaços do terreno" para que os filhos ou neto
construam suas casas. Aqui há dois grandes
problemas de irregularidade: primeiro, estes
"novos imóveis" não possuem matrículas
individuzalidas e, segundo, as vezes, pela
metragem "doada" não será possível criar uma
matrícula individualizada pela divisão ou
desmembramento do imóvel e, o único caminho,
será a usucapião desta fração.
Esta situação é identificada também se buscando
no Cartório de Registro de Imóveis a certidão se
existe uma matrícula individualizada para este
"novo imóvel" construído.
3) O proprietário Registral faleceu
e os herdeiros não realizaram a
abertura do inventário.
Situação corriqueira no dia a dia em que o proprietário
registral falece e os herdeiros vendem o imóvel para terceira
pessoa sem a abertura do inventário ou, ainda, um dos
herdeiros permanece residindo no imóvel.
Esta situação é identificada com o nome do
falecido na matrícula do imóvel
4) O proprietário registral vende o
imóvel, lavra a Escritura Pública de
compra e venda no Tabelionato de
Notas mas, o comprador, não a
leva
a Registro no Cartório de Registro
de Imóveis.
No Brasil existem duas fases a serem cumpridas
pelo comprador e pelo vendedor, para transferir a
propriedade de um imóvel, cujo valor seja superior
a 30 salários mínimos. A primeira fase, é Lavrar a
Escritura de Compra e Venda no Cartório de Notas;
a segunda fase, é levar a Registro a Escritura de
Compra e venda no Cartório de Registro de
Imóveis.
Lembrando que os custos para lavrar a Escritura de
Compra e Venda, os custos para Registrar a
Escritura na Matrícula, são à cargo do comprador,
nos termos do artigo 490 do Código Civil, assim
como o pagamento do ITBI.
Esta situação é identificada com o nome do
vendedor na matrícula do imóvel.
5) A matrícula do imóvel não
possui a Averbação do Registro
de todas as construções realizadas
sobre o terreno
A lei de registros públicos, em seu artigo 167,
inciso II, alínea 4, diz que a edificação,
reconstrução, a demolição e o desmembramento
deverão ser averbados na matrícula do imóvel. Já o
artigo 169, de forma enfática, trouxe que tais
averbações são obrigatórias. Assim, averbar a
construção realizada no imóvel não é uma opção
para o proprietário registral, mas sim um dever e,
uma vez não averbado, faz com que o imóvel seja
considerado irregular. Em outras palavras, a falta de
averbação da construção, faz com que o imóvel
esteja em situação de irregularidade
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precificar sua regularização
1. 2) O proprietário registral dividiu em pedaços o imóvel, sem realizar o
desmembramento da matrícula ou a divisão.
1.1. Isso é muito comum de ocorrer. Pais que doam "pedaços do terreno" para que os filhos ou neto
construam suas casas. Aqui há dois grandes problemas de irregularidade: primeiro, estes "novos
imóveis" não possuem matrículas individuzalidas e, segundo, as vezes, pela metragem "doada" não
será possível criar uma matrícula individualizada pela divisão ou desmembramento do imóvel e, o
único caminho, será a usucapião desta fração.
1.2. Esta situação é identificada também se buscando no Cartório de Registro de Imóveis a certidão
se existe uma matrícula individualizada para este "novo imóvel" construído.
2. 3) O proprietário Registral faleceu e os herdeiros não realizaram a abertura do
inventário.
2.1. Situação corriqueira no dia a dia em que o proprietário registral falece e os herdeiros vendem o
imóvel para terceira pessoa sem a abertura do inventário ou, ainda, um dos herdeiros permanece
residindo no imóvel.
2.2. Esta situação é identificada com o nome do falecido na matrícula do imóvel
3. 4) O proprietário registral vende o imóvel, lavra a Escritura Pública de compra e
venda no Tabelionato de Notas mas, o comprador, não a leva a Registro no Cartório
de Registro de Imóveis.
3.1. No Brasil existem duas fases a serem cumpridas pelo comprador e pelo vendedor, para transferir
a propriedade de um imóvel, cujo valor seja superior a 30 salários mínimos. A primeira fase, é Lavrar
a Escritura de Compra e Venda no Cartório de Notas; a segunda fase, é levar a Registro a Escritura
de Compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
3.1.1. Lembrando que os custos para lavrar a Escritura de Compra e Venda, os custos para
Registrar a Escritura na Matrícula, são à cargo do comprador, nos termos do artigo 490 do Código
Civil, assim como o pagamento do ITBI.
3.2. Esta situação é identificada com o nome do vendedor na matrícula do imóvel.
4. 5) A matrícula do imóvel não possui a Averbação do Registro de todas as
construções realizadas sobre o terreno
4.1. A lei de registros públicos, em seu artigo 167, inciso II, alínea 4, diz que a edificação,
reconstrução, a demolição e o desmembramento deverão ser averbados na matrícula do imóvel. Já o
artigo 169, de forma enfática, trouxe que tais averbações são obrigatórias. Assim, averbar a
construção realizada no imóvel não é uma opção para o proprietárioregistral, mas sim um dever e,
uma vez não averbado, faz com que o imóvel seja considerado irregular. Em outras palavras, a falta
de averbação da construção, faz com que o imóvel esteja em situação de irregularidade
5. 1) O imóvel não possui matrícula e tampouco transcrição.
5.1. Mas o que é a Matrícula do Imóvel? Matrícula do imóvel possui as mesmas características da
nossa certidão de nascimento, mas em relação a um imóvel. Ela documenta a existência do imóvel
contendo a descrição detalhada do mesmo, bem como informações de seus proprietários, medidas e
confrontações, operações de compra e venda e outros fatos relevantes a que o imóvel tenha sido
submetido. É importante salientar que todos os imóveis privados devem possuir esse documento, a
qual fica arquivada perante o Registro de Imóveis competente, responsável pelos registros e
averbações constantes da matrícula.
5.1.1. Não confunda a Matrícula do Imóvel com a Escritura Pública de compra e venda de um
Imóvel. A escritura pública é o DOCUMENTO OFICIAL que transcreve a TRANSAÇÃO imobiliária
formalizada entre vendedor e comprador, mas sua simples lavratura ainda não garante que você
seja o efetivo proprietário do imóvel. Isso porque a escritura não transfere a propriedade, mas
apenas gera direitos. O que realmente transfere o imóvel para o seu nome é o REGISTRO da
ESCRITURA no Cartório de Registro de Imóveis compentente, após recolhimento do imposto de
transmissão (ITBI).
5.2. Antes do ano de 1976, o sistema utilizado nos Cartórios de Registros de Imóveis não era a
MATRÍCULA mas sim a TRANSCRIÇÃO DO IMÓVEL. Podemos dizer que a TRANSCRIÇÃO é um
"tipo de matrícula antiga". Mas como era muito imprecisa gerava muitos problemas e por isso foi
substituída pelo atual sistema de Matrículas. Importante saber que o fato do imóvel possuir uma
TRANSCRIÇÃO ou MATRÍCULA não muda a situação jurídica dele, tendo em vista que os dois
possuem validade. A diferença é que foram realizados por sistemas de registro diferentes.
5.3. Como identificar que o imóvel possui ou não possui matrícula ou transcrição? Indo até o Cartório
do Registro de Imóveis e solicitar uma certidão.
6. Este mapa é de autoria do Prof. Marcel Rulli
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