Registro Imobiliário: Escritura e Matrícula

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6ºAula
Dicionário básico do sistema 
registral imobiliário II
Objetivos de aprendizagem
Ao término desta aula, vocês serão capazes de:
• entender o conceito de Escritura Pública de compra e venda de imóvel e os documentos exigidos para lavratura da 
mesma na serventia imobiliária;
• compreender a definição e os tipos de certidões hodiernamente expedidas pelo cartório de registro imobiliário;
• ampliar os conhecimentos acerca do conceito e da natureza da matrícula imobiliária.
Olá Turma, 
Damos início a nossa sexta aula. Nela, continuaremos 
com o estudo de conceitos básicos imobiliários, cujos termos 
técnicos são muito comuns na área. Estudaremos a matrícula 
imobiliária, aprenderemos o que é e quais os documentos praxe 
são apresentados para a lavratura de escritura pública em uma 
operação normal de compra e venda, bem como o conceito e 
quais os tipos de certidão que o Registro de Imóveis fornece. 
Bons estudos!
Sistema Registral Imobiliário 44
1 – Escritura Pública de compra e venda de imóvel
2 – Certidão
3 – Matrícula
1 - Escritura Pública de compra e 
venda de imóvel
A escritura pública é o documento público escrito por 
tabelião em seu livro de notas. Neste documento, o notário 
registra e autentica as declarações de vontade das partes e atesta a 
conformidade do ato ou negócio jurídico com a lei, assegurando 
sua validade, efi cácia e autenticidade (LOUREIRO, 2014). Em 
outras palavras, a escritura de compra e venda é o documento 
público, lavrado em um Tabelionato de Notas e assinado 
por um tabelião, cuja fi nalidade é formalizar juridicamente 
a vontade das partes, a qual será posteriormente levada ao 
cartório de imóveis para o registro defi nitivo. Ou seja, ela é 
o documento apto a efetivar a transferência da propriedade 
(caráter defi nitivo), sendo dispensável nos casos de imóveis 
de valor não superior a trinta vezes o maior salário mínimo 
vigente no país (art. 108 do código civil):
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura 
pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que 
visem à constituição, transferência, modifi cação ou renúncia 
de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes 
o maior salário mínimo vigente no País.
Não se esqueçam: “Quem não registra, não é dono”. Não se transfere 
de fato a propriedade do bem imóvel com a simples elaboração 
e assinatura de um contrato de compra e venda ou de escritura 
pública, mas sim com o devido REGISTRO do título no registro de 
imóveis, senão vejamos: Código Civil, art. 1.245: “Transfere-se entre 
vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro 
de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante 
continua a ser havido como dono do imóvel”. 
Logo, conforme acima mencionado, fi ca patente ser o registro 
imobiliário o único mecanismo capaz, em nosso ordenamento, de 
efetuar a transferência da propriedade imobiliária Inter vivos.
A matrícula pode ser lavrada em dois caracteres distintos: 
a) pro soluto, quando consta a declaração de quitação total 
do valor do bem, impossibilitando a rescisão do contrato 
por alegação de falta de pagamento, e b) pro solvendo, 
situação em que constará na escritura a forma de pagamento, 
as parcelas e prazos, estando o vendedor apto a rescindir o 
contrato em caso de não pagamento.
Por fi m, uma vez lavrada a Escritura de compra e venda 
no Cartório de Notas e pago o famigerado ITBI (Imposto 
de Transmissão de Bens Imóveis.), responsabilidade de quem 
adquire o bem, basta o comprador apresentá-la no Cartório 
de Registros de Imóveis, onde o bem está matriculado, 
para atualizar o registro com o nome e os dados do novo 
proprietário. Em resumo, podemos ver então como é feita a 
transferência da propriedade: 
• no caso bem móvel, se dá pela tradição (entrega). 
Seções de estudo
Com a entrega da coisa móvel, a propriedade se 
transfere para o comprador; 
• no caso de bem imóvel: a transferência da 
propriedade depende do registro do título aquisitivo 
(contrato) no Cartório de Registro de Imóveis.
Você sabia?
Independentemente da localização do imóvel, a escritura pública de 
compra e venda pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, de 
qualquer estado e cidades do Brasil. O REGISTRO da mesma é que 
deve, obrigatoriamente, ser consignada no Cartório de Registros de 
Imóveis onde está o imóvel, isto é, onde o bem está matriculado.
Documentos exigidos para se escriturar um imóvel
Em uma operação normal de compra e venda, para a 
lavratura da escritura, são exigidos alguns documentos que 
variam em função da categoria do vendedor, se é física ou 
jurídica e o tipo de imóvel, se urbano ou rural. Pela extensão 
de documentos trazidos pela lei que dispõe sobre os 
requisitos para a lavratura de escrituras públicas (lei 7.433 de 
18 de dezembro de 1985), vamos relacionar os documentos 
obrigatórios a qualquer tipo de vendedor ou de imóvel, e sem 
os quais não poderá o Cartório lavrar a escritura. 
Documentos Obrigatórios
Do imóvel urbano:
• Título de propriedade.
• Certidão negativa de ônus.
• Certidão negativa. 
• Certidão negativa de débitos condominiais quando 
for o caso.
Do imóvel rural:
• Título de propriedade.
• Certidão negativa de ônus, com averbação da reserva 
fl orestal legal.
• CCIR – Certidão de cadastro de imóvel rural, 
fornecido pelo Incra em nome de vendedor.
• ITR atualizado e com os cinco últimos anos pagos.
• Certidão negativa de multa do Ibama.
Do proprietário, pessoa física:
• Documentos pessoais (Carteira de identidade e 
CPF).
• Certidão negativa de débitos federais (negativa da 
dívida ativa da União), fornecida pela Procuradoria 
da Fazenda Nacional.
• Certidão negativa de débitos estaduais, fornecida 
pela Secretaria da Fazenda Estadual.
Do proprietário, pessoa jurídica:
• Contrato social e alteração ou estatutos sociais se for 
sociedade anônima ou sociedade civis.
• Certidão simplifi cada fornecida pela junta Comercial 
ou pelo órgão onde esteja registrada.
• Cartão do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica 
(CNPJ).
• Certidão negativa de débitos federais (negativa de 
dívida ativa da União), fornecida pela Procuradoria 
da Fazenda Nacional.
• Certidão negativa de débitos estaduais, fornecida 
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pela Secretária da Fazenda Estadual.
• CND – Certidão negativa de débito para com o INSS.
Ademais, temos documentos que podem variar em razão 
do tipo de transação que se pretende realizar, como, por 
exemplo, a certidão vintenária do imóvel, certidão negativa 
de protesto de títulos, de ações trabalhistas, registro do formal 
de partilha etc.
2 - Certidão
De maneira geral, certidões administrativas são cópias ou 
fotocópias fi éis e autenticadas de atos ou fatos constantes de 
processo, livro ou documento que se encontre nas repartições 
públicas. Podem ser de inteiro teor, ou resumidas, desde 
que expressem fi elmente o que se contém no original de onde 
foram extraídas. Em tais atos o Poder Público não manifesta 
sua vontade, limitando-se a trasladar para o documento a 
ser fornecido ao interessado o que consta de seus arquivos. 
As certidões administrativas, desde que autenticadas, têm 
o mesmo valor probante do original, como documentos 
públicos que são (MEIRELLES, 2016).
No que tange a nossa matéria, podemos dizer que a 
certidão se trata de um documento no qual o ofi cial do 
cartório certifi ca que o registro se encontra devidamente 
lavrado nos livros sob sua responsabilidade. Dando-lhe fé 
pública, o ofi cial reproduz, de forma autêntica e absolutamente 
confi ável, textos de um assento ou documento arquivado em 
sua serventia, fazendo inserir na certidão, obrigatoriamente, o 
número do livro, da folha e do termo sob o qual foi lavrado, 
ou ainda o número do registro ou pasta ou caixa em que o 
documento se encontra arquivado (ARAÚJO, 2012).
Você sabia?
Assim como a escritura lavrada em notas de tabelião é documento 
dotado de fé pública, fazendo prova plena, as certidões extraídas 
por tabelião ou ofi cial de registro de instrumentosou documentos 
lançados em suas notas tem a mesma força probante (o instrumento 
escrito passado pelo registrador afi rmando ato ou fato constante de 
seus registros ou informando sua inexistência serve como elemento 
indubitável de prova - CC/ 02, arts. 216 e 217).
Quais tipos de certidão que Registro de Imóveis 
fornece? Resumidamente, existem somente dois tipos de 
informação que o registrador poderá informar: se há registro 
e se não há registro na forma indagada pelo cliente. Todavia, a 
doutrina, a legislação pátria e a prática registral nominam várias 
espécies de certidões, o que acaba confundindo o usuário do 
sistema registral (ARAÚJO, 2012). A seguir comentaremos 
algumas dessas espécies mais comuns no dia a dia do mercado 
imobiliário:
• Certidão de Matrícula – é uma cópia atualizada 
das informações do imóvel, utilizada para fi ns de 
comprovação dos dados e da propriedade do imóvel. 
É solicitada, por exemplo, pelos bancos para realizar 
contratos de fi nanciamento e pelos tabelionatos para 
elaborar escrituras. Todo interessado em comprar 
um imóvel deveria, antes, consultar sua matrícula.
• Certidão de inteiro teor do imóvel (também 
chamada de “certidão de matrícula” ou “certidão 
de registro”): é a certidão que traz o texto integral 
da matrícula do imóvel, ou seja, tudo o que consta 
no histórico do imóvel. Poderão ser visualizados e 
comprovados todos os atos de registro ou averbação 
praticados na matrícula. Esta certidão é exigida para a 
lavratura de escrituras ou contratos bancários, pois é 
por meio dela que se sabe seguramente a identifi cação 
do imóvel e do seu atual proprietário (COURA, 2015).
• Quinzenária (15 anos) – Vintenária (20 anos) 
- Trintenária (30 anos) – É conhecida como a 
Certidão de inteiro teor com todos os atos praticados 
no período solicitado ou menor se a regularização 
do imóvel nesta circunscrição foi feita num período 
menor. Ou seja, é por meio desta que se obtém 
conhecimento de toda a cadeia dominial do imóvel e 
suas mudanças durante o período solicitado. 
• Certidão de Ônus Reais – certidão que contém 
os dados do imóvel e dos proprietários e informa 
se há algum ônus que recaia sobre o imóvel, como, 
por exemplo, se ele foi dado em garantia (hipoteca 
ou penhor) em um fi nanciamento, se existe um 
contrato de promessa de compra e venda registrada 
no imóvel, etc. Ou seja, ônus reais do imóvel são 
as obrigações que recaem sobre um bem imóvel, 
que acabam por limitar o seu uso e a sua disposição 
(limitação à plenitude do direito de propriedade). 
Quando esta for positiva, indica a existência de 
ônus, e por obvio, quando for negativa, demonstra a 
inexistência do referido ônus. 
• Certidão de Ações Reais e Pessoais 
Reipersecutórias - trata da existência ou não de 
registros de citações relativas a ações judiciais reais 
(ex.: usucapião, hipotecária, etc.) ou ações pessoais 
reipersecutórias (ex.: ação pauliana, fraude contra 
credores, etc.). Assim como a certidão de ônus reais, 
esta tem a fi nalidade de comprovar se o imóvel 
está livre e desembaraçado, podendo ser adquirido 
ou aceito como garantia com tranquilidade 
(COUTINHO, 2010). 
Observação
As certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao 
imóvel, e as de ônus reais, terão o prazo de validade de 30 (trinta) dias 
(inciso IV do art. 1º do Decreto 93.240/86 que regulamenta a lei que 
dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas - lei 
7.433/85). Ademais, conforme inciso I do artigo 167 da Lei 6.015/73, 
no serviço de registro de imóveis, as citações de ações reais ou 
pessoais reipersecutórias relativas a imóveis devem ser registradas 
no Livro nº 2. 
• Negativa de propriedade - contém os dados 
da pessoa e informa que ela não possui imóveis 
registrados em seu nome na cidade ou zona sob 
responsabilidade daquele Registro de Imóveis. É 
necessária, por exemplo, para solicitar liberação de 
recursos do FGTS. Quando o solicitante pede uma 
certidão negativa de propriedade, mas a pessoa 
possui imóvel, é fornecida a certidão de matrícula.
Fonte: Blog do cartório. Disponível em: http://www.ri3.com.br/perguntas-
frequentes.html. Acesso em: 29 de Maio de 2019.
Sistema Registral Imobiliário 46
Validade das certidões: Em regra, as certidões 
possuem prazo de validade de 30 dias quando expedidas para 
fi ns de lavratura de escritura pública, nos termos do Decreto 
93.240/86, artigo 1°, inciso IV. Para as demais fi nalidades, não 
há prazo estabelecido na legislação. Nota-se, por oportuno, que 
o prazo de validade a que ora nos referimos é o da certidão e 
não dos registros. Estes são válidos enquanto não cancelados. 
Conforme Araújo afi rma (2012, p. 92), “o prazo de validade 
das certidões é fi xado no intuito de evitar que as pessoas 
fi quem utilizando certidões muito antigas e desatualizadas, o 
que pode gerar graves prejuízos econômicos”.
3 - Matrícula
A matrícula é o instrumento criado pela Lei 6.015/73, 
efetivada no Registro Geral da serventia registral imobiliária 
(Livro 02), aberta por ocasião do primeiro ato registral a ser 
lançado na vigência da Lei de Registros Públicos (artigo 228, 
LRP) e destina-se ao lançamento de registros e averbações: 
É a fi cha de numeração individual que contém todas as 
informações específi cas de um imóvel, como endereço, área, 
proprietários, limites, entre outros. Em analogia, funciona 
como uma carteira de identidade do imóvel e fi ca “guardada” 
no Cartório de Registro de Imóveis do município do bem, 
tratando-se de documento público de acesso a qualquer 
pessoa que eventualmente venha a solicitá-la. Noutras 
palavras, a matrícula nada mais é que uma fi cha, contendo os 
dados do Registro de Imóveis, um número único atribuído a 
cada imóvel, a descrição do imóvel e o seu proprietário. 
Além disso, nessa fi cha vão sendo registradas as 
alterações de registro, como, por exemplo, as vendas. Ou 
seja, cada matrícula detém as informações relativas a um 
imóvel específi co, indicando área, polígono, limites, vizinhos, 
endereço, inscrição municipal, proprietários, registros 
anteriores, entre outros, de forma que todas estas informações 
registradas ou averbadas têm efeito erga omnes (tem efeito/vale 
para todos), tornando-se oponíveis a qualquer pessoa.
Requisitos da matrícula: Os requisites legais da matrícula 
são os constantes no artigo 176 da lei 6.015/73: o número 
de ordem, que seguirá ao infi nito; a data; a identifi cação do 
imóvel, o número do registro anterior. Quanto à identifi cação 
do imóvel, esta será feita com indicação: se rural, do código 
do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação 
e de suas características, confrontações, localização e área; se 
urbano, de suas características e confrontações, localização, 
área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se 
houver. Outrossim, constará ainda na matrícula o nome, 
domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: 
tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profi ssão, o 
número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) 
do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral (RG) da 
cédula de identidade, ou à falta deste, sua fi liação; tratando-
se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição 
no Cadastro Geral de Contribuintes (CGC) do Ministério da 
Fazenda (FREIRE, 2011).
Fonte: Maria Darlene Braga de Araújo, 2012, p. 86. 
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Você sabia?
Antes de 1973, à luz dos termos do Decreto Lei 4.867 de 1939, o 
regime de registro de imóveis se dava por meio de Transcrições, Essas 
transcrições eram de cunho pessoal, e a cada modifi cação realizada 
no imóvel gerava nova transcrição a ser registrada em livro específi co 
dos cartórios de imóveis. Até hoje ainda é possível encontrar imóveis 
cujo registro seja a Transcrição, haja vista a não realização de qualquer 
alteração nos registros do imóvel desde a vigência da nova lei, nunca 
tendo assim sido gerada matrícula.
Assim, temos a sequência comum de aquisição de um 
imóvel:
1. Assinatura de um contrato de compra e venda.2. Lavratura da escritura pública de compra e venda 
em um Tabelionato de Notas e assinado por um 
tabelião. 
3. Registro da aquisição na matrícula do imóvel 
(registro do título translativo – escritura - no Registro 
de Imóveis local, salvo nos casos em que o valor do 
bem não exceda trinta vezes o maior salário mínimo 
vigente no País):
Fonte: http://rexperts.com.br/wp-content/uploads/2016/12/contrato-matricula-
escritura.jpg. Acesso em: 21 de maio de 2019.
Você sabia?
Um imóvel irregular pode causar vários transtornos como multa e 
embargos, difi culdade de venda, suspensão de inventário (partilha 
dos bens deixados pelo falecido), etc. Portanto, conforme assentada 
nos artigos 167 e 169 da Lei de Registros Públicos, a averbação de 
qualquer alteração realizada em imóveis é ato de natureza obrigatória. 
De acordo com o que já estudamos, todas as eventuais modifi cações 
como reconstruções, demolições, edifi cações, desmembramento e 
loteamento de imóveis, devem ser averbadas. 
Hipótese de encerramento de matrícula: Em suma, 
o encerramento da matrícula se dará nos seguintes casos: 
Mudança de circunscrição, desdobramento do imóvel, 
unifi cação/fusão e por determinação judicial.
Relembrando: Contrato x escritura x matrícula:
Fonte: http://rexperts.com.br/wp-content/uploads/2016/12/instrumento-
particular-imovel-matricula.jpg. Acesso em: 21 de Maio de 2019.
Due diligence
Due diligence é um conceito com origem no direito 
empresarial, sendo nada mais nada menos que um processo 
de auditoria com a fi nalidade de avaliar a segurança jurídica de 
eventual aquisição de algum imóvel, reduzindo os riscos da 
mesma. Muito usado para investigações quando da compra 
de empresas, envolve a análise de muitos documentos, leis, 
passivo judicial, verifi cação da área in loco, além de visita a 
vários órgãos públicos e cartórios. 
Ou seja, consiste basicamente na análise de todos os 
aspectos do imóvel e dos vendedores para garantir que o 
comprador não seja surpreendido após a compra. Assim, por 
ser uma análise pormenorizada e um tanto complexa, deve 
ser feita por um escritório de advocacia especializado em 
Direito Imobiliário, que possua profi ssionais capacitados e 
conhecedores das particularidades desse tipo de negócio.
Retomando a aula
Finalizamos a aula 06. Estou à disposição para tirar 
suas dúvidas e espero que tenham entendido a 
mensagem.
1 – Escritura Pública de compra e venda de imóvel
Nessa seção, aprendemos que a escritura de compra e 
venda é o documento público lavrado em um Tabelionato 
de Notas e tem como fi nalidade formalizar juridicamente 
a vontade das partes, a qual será levada posteriormente ao 
cartório de imóveis para o registro defi nitivo, podendo ser 
dispensável no caso de imóvel de valor não superior a trinta 
vezes o maior salário mínimo vigente no país.
2 – Certidão
Nessa seção, compreendemos que as certidões emitidas 
pelas serventias de registro de imóveis são extraídas das 
informações constantes nos livros do registro imobiliário 
como resultados das buscas, que podem ser entendidas como 
sendo as consultas realizadas pelos registradores de imóveis 
e seus prepostos nos livros das serventias, para fi ns de 
fornecer informações solicitadas. Tais certidões extraídas por 
tabelião ou ofi cial de registro de instrumentos ou documentos 
lançados em suas notas têm força probante, assim como a 
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escritura pública.
3 – Matrícula
Nessa seção, aprendemos que a matrícula é, em síntese, 
documento público de numeração individual que contém todas 
as informações específi cas de um imóvel, como endereço, 
área, proprietários, limites, entre outros, funcionando como 
uma carteira de identidade do imóvel e fi ca “guardada” no 
Cartório de Registro de Imóveis do município do bem.
Leonardo Brandelli, revista de Direito imobiliário. Ano 
39, vol. 81, 2016. 
Vale a pena ler
Breves anotações sobre o Registro de Imóveis. 
Marcelo Augusto Santana de Melo. 2004. IRIB. Disponível 
em: https://anoreg.org.br/images/arquivos/parecerrr.pdf. 
Acesso em: 21 de maio de 2019.
O registro imobiliário como condição de aquisição 
de propriedade imóvel. Jussara Coelho Ribeiro, 2015. 
Disponível em: https://jus.com.br/artigos/49316/o-
registro-imobiliario-como-condicao-de-aquisicao-de-
propriedade-imovel. Acesso em: 20 de abril de 2019.
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