REGISTRO-DE-IMOVEIS

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SUMÁRIO 
 
INTRODUÇÃO ............................................................................................................ 3 
1 O BEM IMÓVEL E SEUS REGISTROS ......................................................... 4 
1.1 A matrícula do imóvel ..................................................................................... 4 
1.2 O cartório onde o imóvel deve estar registrado .............................................. 7 
1.3 Como e quando o comprador passa a ser o dono do imóvel ......................... 7 
2 DO CONDOMÍNIO GERAL AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU EM 
EDIFICAÇÕES ............................................................................................. 19 
3 CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO, CONDOMÍNIO NECESSÁRIO E 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO .............................................................................. 22 
4 CONCEITO E CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO ..................................... 24 
4.1 Documentos necessários para a constituição .............................................. 27 
5 “CONDOMÍNIO IRREGULAR” ...................................................................... 28 
6 O IMÓVEL QUE SE ENCONTRA DIVIDIDO EM PARTES IDEAIS .............. 35 
7 IMÓVEIS SEM REGISTRO .......................................................................... 36 
8 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ............................................................. 43 
 
 
 
 
 
 
INTRODUÇÃO 
 
Prezado aluno, 
 
O Grupo Educacional FAVENI, esclarece que o material virtual é semelhante 
ao da sala de aula presencial. Em uma sala de aula, é raro – quase improvável - um 
aluno se levantar, interromper a exposição, dirigir-se ao professor e fazer uma 
pergunta, para que seja esclarecida uma dúvida sobre o tema tratado. O comum é 
que esse aluno faça a pergunta em voz alta para todos ouvirem e todos ouvirão a 
resposta. No espaço virtual, é a mesma coisa. Não hesite em perguntar, as perguntas 
poderão ser direcionadas ao protocolo de atendimento que serão respondidas em 
tempo hábil. 
Os cursos à distância exigem do aluno tempo e organização. No caso da nossa 
disciplina é preciso ter um horário destinado à leitura do texto base e à execução das 
avaliações propostas. A vantagem é que poderá reservar o dia da semana e a hora 
que lhe convier para isso. 
A organização é o quesito indispensável, porque há uma sequência a ser 
seguida e prazos definidos para as atividades. 
 
Bons estudos! 
 
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1 O BEM IMÓVEL E SEUS REGISTROS 
Todos os bens imóveis devem ou pelo menos deveriam possuir registro em 
cartório. No momento atual, o registro se efetua na matrícula. Alguns imóveis não 
possuem matrícula ainda, porém possuem registro em livro próprio, inclusive nos 
termos de leis já revogadas. Outros imóveis apresentam tipos diferentes de registros 
ou até mesmo nenhum registro. É costumeiro na linguagem popular manifestar que 
imóveis regulares, com registro em cartório, são imóveis “escriturados”. 
Foi gerado pela Lei nº 6.015, de 31-12-73, sistema de registro de imóveis 
diferente do que existia até então, que era o das inscrições e transcrições em livros 
diversos. 
O art. 228, dessa lei estabelece a abertura de matrícula para todo imóvel que 
sofrer algum tipo de ato jurídico a ser registrado em cartório. (SILVA, 2021). 
Portanto, na atualidade somente não possui matrícula, o imóvel regular que, 
desde o início da Lei nº 6.015/73, não passaram por registros de venda, de doação, 
de hipoteca, de penhora ou outros permitidos pela lei ou determinada por ela que seja 
registrado. 
Conforme a maioria dos imóveis regulares (“escriturados”) já passou por pelo 
menos um registro de algum desses atos, de 1-1-76 (data em que a Lei nº 6.015/73 
entrou em vigor, a teor do seu art. 298) até os dias atuais, se conclui que a maior parte 
dos imóveis regulares já possui matrícula. Todavia, não será difícil encontrar imóveis 
cuja matrícula ainda não foi aberta. 
Ademais, é possível até os dias contemporâneos localizar imóveis muito 
antigos que não possuam qualquer tipo de registro, além de existirem imóveis em 
situação irregular que não possuem registro adequado. (SILVA, 2021). 
1.1 A matrícula do imóvel 
O registro de imóveis ainda é na forma física (papel). A matrícula se dá em um 
pedaço de papel, em um livro ou ficha, que carrega um número e apenas se refere a 
uma propriedade específica. De forma semelhante, há apenas uma matrícula para 
cada imóvel. 
 
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ATENÇÃO: 
Serão abertas distintas matrículas para cada fração de multipropriedade. Isso cria 
uma estridente exceção para o princípio de que há uma (e apenas uma) matrícula 
para cada imóvel. Essa exceção é constitucional e está devidamente prevista em lei. 
Assim, para o imóvel objeto de multipropriedade, além da “matrículamãe” (matrícula 
original do imóvel objeto da multipropriedade), “haverá uma matrícula para cada 
fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva 
fração de tempo” (§ 10 do art. 176 da LRP). 
Por essa razão, a matrícula representa o “assento de nascimento do imóvel” ou 
a “carteira de identidade do imóvel”, tendo em vista que ela identifica o imóvel. 
Nessa folha, toda a história do imóvel é contada através de sucessivos registros 
e anotações. Dessa forma será possível saber a quem pertence o imóvel, quantas 
vezes o imóvel foi hipotecado, etc. 
Essa é, indubitavelmente, a maior conveniência do sistema atual em relação 
ao sistema anterior: na folha de matrícula consta todos os registros relativos ao imóvel. 
A consulta se torna mais prática e o registro mais seguro. 
Toda matrícula possuirá um número e iniciará com a caracterização do imóvel. 
Exemplo: “UM TERRENO, sem benfeitorias, situado na Rua das Palmeiras nº 225, 
antigamente chamada de Rua do Cemitério, medindo 25 metros de frente. (...)”. 
Deve consistir na matrícula, o nome de quem era o proprietário, no momento 
que a matrícula foi aberta. 
Caso haja uma construção no terreno, essa construção poderá estar descrita 
na parte inicial da matrícula ou pode haver uma averbação dessa construção em 
algum registro posterior dessa mesma matrícula. 
As informações que constam na matrícula podem ser acessadas por meio da 
obtenção e leitura do certificado de registro (referido como “certificado de título” ou 
“certificado de taxa”). Para isso, basta solicitar uma certidão no Cartório de Registro 
de Imóveis. Qualquer pessoa pode solicitar a certidão referente a qualquer imóvel. 
(SILVA, 2021). 
Foi regulamentado o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) pelo 
Provimento CNJ nº 89, de 18-12-2019, com o objetivo de proporcionar o acesso a 
todas as matrículas de imóveis registradas nos vários cartórios do Brasil por meio 
eletrônico. Esse sistema eletrônico de obtenção de certidões se encontra 
 
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disponibilizado para imóveis constantes em diversos Estados e o acesso se dá através 
do site <https://www.registrodeimoveis.org.br/>. 
Ao ler os registros com a descrição do imóvel, você poderá ver se o 
proprietário, que apareceu na descrição ou no início da matrícula, continua 
aparecendo como proprietário do imóvel ou não. 
Se tiver acontecido uma venda e o registro tiver sido efetuado pelo comprador 
no Cartório de Registro de Imóveis, o registo dessa venda constará na matrícula, por 
baixo da descrição do imóvel. Irão constar “R1”, “R2”, na sequência cronológica dos 
registros efetuados. 
No entanto, a partir desse simples postulado (venda de imóvel e registro de 
venda em cartório), podem surgir diversas problemáticas. 
Idealmente, para cada imóvel só pode haver umka matrícula. Porém em 
determinadas hipóteses em que o que as pessoas identificam como um imóvel, 
porém, sob a perspectiva jurídica se trata de dois (ou mais) imóveis. Exemplo disso: 
um sítio, devidamente murado ou cercado na totalidade de sua extensão. É comum 
imaginar que conste apenas uma matrícula para este sítio. Mas pode haver maisde 
uma matrícula, cada uma abrangendo certa parte do sítio. Embora não evidente para 
todos, a existência de uma matrícula para cada parte de um sítio significa que, 
legalmente, há mais de uma propriedade. (SILVA, 2021). 
Em contraste, é legalmente possível ter um único imóvel registrado, mas ser 
dividido ou disperso entre muitas pessoas. Como no caso da propriedade dividida em 
partes ideais e o denominado a chamada “condomínio irregular”. 
Ademais, podem haver erros na realizados pelos cartórios de registro de 
registro de imóveis ou outros profissionais envolvidos com imóveis de técnica registral. 
(SILVA, 2021). 
Exemplos: 
 Matrícula aberta para parte ideal de imóvel; 
 Registros de imóveis com áreas sobrepostas; 
 Registro efetuado em matrícula que deveria ter sido encerrada em razão de 
unificação com outra matrícula; 
 Terreno da União registrado como propriedade particular; etc. 
 
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Silva (2021) complementa: A matrícula é o cerne do registro imobiliário e, 
portanto, da propriedade imóvel e da sua segurança jurídica. 
1.2 O cartório onde o imóvel deve estar registrado 
Os imóveis devem ser registrados (com matrícula ou transcrição) em um 
específico cartório de registro de imóveis. O cartório imobiliário não deve em hipótese 
alguma ser confundido com outros tipos cartório ou com certos locais que possam 
ocorrer um registro diferente ou outro tipo de direito incidente sobre o imóvel. 
O cartório imobiliário pode até não estar situado próximo do imóvel, mas deve, 
necessariamente, ser o único cartório imobiliário competente para o registro em 
determinada área (circunscrição). 
Assim, o imóvel “A”, situado na circunscrição “B”, só poderá estar registrado no 
cartório imobiliário referente à circunscrição “B”. Nesse Cartório, deverá constar a 
matrícula do imóvel no livro próprio (note-se que talvez o Cartório não esteja na 
circunscrição “B”, mas no centro da cidade ou em outro bairro). 
Por meio da consulta à matrícula, qualquer pessoa poderá verificar a situação 
do imóvel, quem é seu proprietário, se está penhorado etc. Os registros imobiliários 
são públicos, o que significa que todos podem ter acesso a eles. 
É fundamental que, na matrícula, as confrontações e características do imóvel 
estejam claramente descritas. Em geral, nas grandes cidades isso não constitui 
problema, estando o imóvel bem identificado na matrícula. Existem, porém, casos, 
principalmente na zona rural deste imenso Brasil e em transcrições antigas, em que 
são feitas referências a cercas, árvores, pequenos montes, construções e toda a sorte 
de coisas que podem ser mudadas de lugar, ou de referências a indicações vagas e 
imprecisas. Essas descrições não são boas, pois não demonstram de forma clara qual 
é o imóvel e quais são seus limites. Conforme o caso, será possível corrigir isso 
mediante processo de retificação. (SILVA, 2021). 
1.3 Como e quando o comprador passa a ser o dono do imóvel 
A forma de adquirir um imóvel, através da compra e venda, é feita através do 
registo do título de aquisição no cartório de registo de imóveis. Portanto, a pessoa que 
 
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não registrou o título ao registrar o imóvel não é o proprietário. O Código Civil, em seu 
art. 1.245, versa acerca do tema: 
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do 
título translativo no Registro de Imóveis. 
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser 
havido como dono do imóvel. 
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de 
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a 
ser havido como dono do imóvel. 
A qual título a norma se refere? Título se trata do documento que a lei considera 
hábil para, ao se proceder com o registro no cartório imobiliário, concretizar a 
transferência do bem imóvel. Como regra geral, a compra e venda desse bem se dá 
por meio de uma escritura pública. 
Qualquer cartório de notas (tabelionato) pode produzir a Escritura pública, 
através de um agente público, que é a pessoa que possui as devidas autorizações 
concedidas pelo Poder Público para exercer essa função, ou em um consulado 
brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei nº 6.015/73). Porém o instrumento particular, 
é elaborado por qualquer pessoa que não possua essa função pública. (SILVA, 2021). 
Há ainda algumas hipóteses que aquisição da propriedade do imóvel pode 
ocorrer através do registro de um instrumento particular permitidas pela legislação. 
Vejamos, algumas dessas hipóteses de forma sucinta: 
 Compra de imóvel com valor igual ou inferior a 30 vezes o maior salário 
mínimo vigente no país, a teor do art. 108 do Código Civil; 
 
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 Contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, a teor 
do art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380, de 21-8-1964, incluído pela Lei nº 5.049, 
de 29-6-1966; 
 Contrato de alienação fiduciária, a teor do art. 38 da Lei nº 9.514, de 20-11-
1997; 
 Contrato de alienação de imóveis funcionais da União situados no Distrito 
Federal, nos termos do art. 2º, V, da Lei nº 8.025, de 12-4- 1990; 
 Contrato celebrado no âmbito de loteamentos populares, previstos na Lei 
nº 9.785, de 29-1-1999; 
 
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 Aquisição de imóvel por meio de consórcio regido pela Lei nº 11.795, de 8-
10-2008 (art. 45, parágrafo único). A Lei não diz, mas é razoável entender 
que essa possibilidade de utilização do instrumento particular somente se 
aplica na hipótese em que há aquisição de imóvel previamente especificado 
(art. 12) feita pela administradora de consórcios (art. 5º), e não na hipótese 
em que o consorciado obtém uma carta de crédito e adquire imóvel de sua 
escolha (arts. 14, 22 e 24). 
Os habituais compromissos ou promessas de compra e venda também podem 
ser celebrados por instrumento particular e, ainda que possam ser registrados (em 
certas hipóteses) e concedam importantes direitos ao comprador, não transferem a 
propriedade do imóvel. 
A certidão expedida pela Junta Comercial pode também ser registrada nos 
momentos que ocorrerem a incorporação do imóvel para formação de capital social 
em sociedade empresária, em conformidade com o art. 64 da Lei nº 8.934, de 18-11- 
1994. Popularmente essa situação é conhecida como a pessoa que “entra com bens 
em uma empresa”. Observe que o que será registrado no cartório imobiliário não é o 
contrato social ou mesmo um instrumento particular de transferência do imóvel: está 
previsto na Lei que deverá registrar o contrato social na Junta Comercial e, efetuado 
esse registro, será expedido pela Junta Comercial uma certidão do registro do contrato 
social, que será registrada no cartório imobiliário para efetivar a transferência da 
propriedade do imóvel para a sociedade. 
No título (seja ele qual for) deve estar presente: 
 A causa do negócio jurídico (se é uma compra e venda, uma doação, uma 
permuta etc.). 
 Descrever o imóvel, pois é com base nesse título que será feito o registro, 
razão pela qual ele deve ser perfeito, sob pena de o Oficial recusar o 
registro. Para que se registre o título, sua descrição deverá ser coincidente 
com a existente no registro de imóveis, a teor do art. 225 da Lei nº 6.015/73. 
No que se refere a imóveis urbanos, o art. 2º da Lei nº 7.433, de 18-12-85 
dispensa a descrição e a caracterização do imóvel na escritura pública, mas desde 
 
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que esses elementos estejam presentes na certidão do imóvel (também denominada 
“certidão de ônus reais”) que deve ser apresentada ao tabelião. Nesse caso, conforme 
o § 1º do art. 2º da Lei nº 7.433/85, a escritura consignará exclusivamente o número 
do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, 
número, bairro, cidade, Estado e a apresentação de alguns documentos. (SILVA, 
2021). 
 Quais são eles? 
Para lavraturas de escrituras relativas a imóveis urbanos ou rurais, é necessária 
a apresentação do documentocomprobatório do pagamento do Imposto de 
Transmissão inter vivos ‒ ITBI (popularmente conhecido como “Sisa”), as certidões 
fiscais, e a certidão de ônus reais. A obrigatoriedade da apresentação das certidões 
de feitos ajuizados (certidão do distribuidor) não mais consta do rol dos documentos 
exigíveis do art. 1º, § 2º, da Lei nº 7.433/85, em razão do advento da Lei nº 13.097, 
de 19-1-2015. 
Mesmo antes do advento da Lei nº 13.097/2015 havia divergência quanto à 
existência de obrigação legal de obtenção e apresentação da certidão dos feitos 
ajuizados contra o vendedor (certidões dos distribuidores cível, federal e da Justiça 
do Trabalho). Contudo, muitos dos que sustentavam a inexistência da obrigação legal, 
entendiam que o mais adequado, por cautela, seria a obtenção das certidões e não 
faziam qualquer negócio jurídico sem elas. Além disso, quando não apresentadas, 
muitos tabeliões faziam constar da escritura que o comprador teria “dispensado” a 
apresentação das certidões, algo que não parecia correto: ou as certidões eram 
legalmente obrigatórias ‒ e não haveria possibilidade de “dispensa”; ou as certidões 
não eram obrigatórias ‒ caso em que não haveria qualquer necessidade de 
“dispensa”. Há normas estaduais já modificadas em virtude da alteração promovida 
pela Lei nº 13.097/2015. (SILVA, 2021). 
Se a escritura revelar que há fatos ou atos que não estejam registrados ou 
averbados na matrícula, o cartório de registo de imóveis irá negar o seu registo. Por 
exemplo, se na escritura houver uma venda e compra de uma casa, mas no cartório 
consta apenas a matrícula do terreno e não o registo de construção do imóvel, o oficial 
do cartório imobiliário tem o direito de recusar o registo. 
Só pode ocorrer o registro do título se o imóvel estiver matriculado ou registrado 
no nome do outorgante, o artigo 195 da Lei nº 6.015/73 estabelece o princípio da 
 
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continuidade dos registros de imóveis. Portanto, a propriedade do vendedor deve 
estar devidamente registrada para que o comprador possa registrar a sua. A aplicação 
do princípio da continuidade destina-se a impedir que qualquer pessoa, antes do 
registo do terreno, que não seja o proprietário, venda o imóvel. No entanto, existem 
exceções ao princípio da continuidade (por exemplo, usucapião). (SILVA, 2021). 
De toda forma, não é inédito casos no qual o cartório de registro de imóveis, 
por erro, efetua o registro de um título sem o cumprimento do art. 195 da Lei nº 
6.015/73. Esse registro, ainda que não esteja de acordo com o art. 195, possuirá plena 
eficácia devido o que se encontra expresso no art. 252 da Lei nº 6.015/73, até que 
seja formalmente cancelado por meio de averbação (arts. 248, 249 e 250 da Lei nº 
6.015/73). Esse cancelamento deverá ocorrer: 
 Por ofensa ao princípio da continuidade; 
 Por ato de ofício do Oficial imobiliário que constatar o erro; ou 
 A pedido da parte interessada. 
Além do nome completo do comprador, é necessário que a escritura pública 
contenha o nome completo do vendedor e dos respectivos cônjuges, suas 
qualificações (endereço, nacionalidade, estado civil e regime de bens, profissão, 
número do registro geral da cédula de identidade, número de inscrição como 
contribuinte no Ministério da Fazenda e filiação), para que possa ser efetuado o 
registro. (SILVA, 2021). 
Silva (2021), explica que para que se efetue a lavratura da escritura pública, é 
preciso que sejam apresentados ao tabelião cópias dos seguintes documentos: 
 Cédulas de identidade; 
 CPF; 
 Certidões de casamento dos contraentes; 
 Certidão de propriedade do imóvel, expedida pelo Cartório competente, 
com menos de 30 (trinta) dias entre o dia da expedição e o da lavratura. 
A base para calcular as taxas e emolumentos devidos ao tabelião como 
pagamento por suas atividades, é o valor venal do imóvel. Portanto, poderá ocorrer, 
dependendo da disposição da lei municipal, a necessidade de apresentar o 
 
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documento enviado pela prefeitura referente ao IPTU ou ITR para efeito de apuração 
da base de cálculo desses tributos. 
Silva (2021), na escritura pública deve ser inserido o valor verdadeiro do 
negócio. Em hipótese alguma o comprador (nem o vendedor) deve se atrair pela ilícita 
possibilidade de apresentar na escritura pública um preço inferior ao verdadeiro com 
a finalidade de pagar menos ITBI ou emolumentos, por várias razões, entre as quais 
destaca-se: 
1. constitui crime tipificado pelo art. 2º, I, da Lei nº 8.137/90; 
2. um vendedor de má-fé poderá alegar que o negócio foi viciado por lesão e 
pedir sua anulação ou a “complementação” do preço que constou na escritura 
e o valor de mercado do imóvel, de acordo com o art. 157 do Código Civil; 
3. na hipótese de imóvel locado, preenchidos os requisitos do art. 33 da Lei nº 
8.245/91, o locatário poderá tomar o imóvel para si, pagando menos do que 
ele realmente vale, ficando a aquisição por parte do comprador invalidada; 
4. poderá ensejar pagamento de Imposto de Renda por ocasião da revenda do 
imóvel, incidente sobre a diferença entre o valor de compra e de revenda, 
conforme dispuser a legislação nesse momento; 
5. poderá o baixo valor ser usado como elemento para demonstrar que houve 
conluio entre o vendedor e comprador nos casos de fraude contra credores e 
fraude à execução; e 
6. no caso de o vendedor ser uma pessoa jurídica incorretamente representada, 
poderá o verdadeiro representante alegar que a venda não foi válida a teor do 
art. 47 do Código Civil e devolver apenas o valor constante da escritura. 
O art. 490 do Código Civil aduz que as despesas da escritura ficarão a cargo 
do comprador, no caso de não haver um acordo entre as partes sobre quem ficará 
responsável por essas despesas. 
 
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Conforme o art. 47, I, da Lei nº 8.212/91 expressa, na hipótese do vendedor ser 
uma pessoa jurídica, deverá ser apresentada a CND (Certidão Negativa de Débito). 
Também será necessário a apresentação da CND no caso do vendedor ser uma 
pessoa física que possua empregados, conforme disposto no art. 15, parágrafo único, 
da Lei nº 8.212/91. (SILVA, 2021). 
Silva (2021) ressalta que na escritura pública deverão constar além da 
assinatura do tabelião que a tiver lavrado, também serão necessárias as assinaturas 
das partes, do (s) vendedor (es), comprador (es) e respectivos cônjuges, bem. 
Contudo, especialmente a partir do primeiro semestre de 2020, em razão da 
pandemia decorrente do novo coronavírus (Covid-19), as possibilidades de utilização 
de meios eletrônicos ou virtuais para atos notariais e registrais se intensificaram. 
Portanto, é necessário fazer uma rápida digressão a respeito da lavratura de 
escritura sem as assinaturas e presenças físicas dos compradores e vendedores 
perante o tabelião. Vamos tratar de normas permanentes e de normas transitórias. 
A lei pode estabelecer requisitos formais para que certos atos sejam válidos ou 
eficazes. Vimos que o contrato de compra e venda de imóvel depende, em regra geral, 
de instrumento público (escritura pública). Vimos também exceções a essa regra 
geral, de modo que instrumentos particulares serão hábeis para formalizar a compra 
de venda de um imóvel. Nessas duas situações (escritura pública e instrumento 
particular), a forma verbal não é válida. (SILVA, 2021). 
Se a lei não impuser determinada forma (ex., contrato por escrito), a forma será 
livre. Assim, pode existir um contrato verbal (ex., transporte urbano por meio de ônibus 
ou táxi). Isso não se confunde com a prova do contrato: por isso, muitas vezes, 
contratos que poderiam ser feitos verbalmente (“no fio do bigode”) são efetuados por 
escrito. Os contratantes desejam ter uma prova da existência e das cláusulas do 
contrato, razão pela qual ele é feito por escrito. 
Veremos ao longo deste livro alguns atos que precisam ser feitos por escritos 
para serem válidos ou eficazes. 
A lei também pode exigir que o contrato sejafeito por escrito e assinado pelos 
contratantes para ser válido ou eficaz. A despeito do art. 3º da Lei nº 13.726, de 8-10-
2018, o reconhecimento da assinatura pode ser legalmente exigível para a prática de 
determinados atos. Pode a lei exigir que o reconhecimento da firma (assinatura) seja 
feito por autenticidade e não apenas por semelhança. 
 
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Tabeliães e notários são dotados de fé pública. Teoricamente, a assinatura 
(física) de uma pessoa em um instrumento por ele lavrado poderia ser dispensada. 
Paralelamente, o art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24-8- 2001, já havia 
estabelecido a validade das declarações constantes dos documentos em forma 
eletrônica produzidos na forma que especifica. 
Assim, com o advento do Provimento CNJ nº 95, de 1º-4-2020, foi permitido, 
inicialmente em caráter temporário, a lavratura de escrituras públicas sem a presença 
física das partes perante o tabelião, de acordo com seu “prudente critério, e sob sua 
responsabilidade”. Essa norma não afirmou explicitamente se seria possível a 
lavratura de escritura pública por videoconferência ou meio similar. Houve 
regulamentação da questão por algumas normas estaduais. 
A questão foi solucionada pelo Provimento CNJ nº 100, de 26-5-2020, que 
permitiu e regulamentou como poderia a videoconferência ser utilizada. 
Um instrumento utilizado pelos tabeliães é o e-notariado, <https://www.e-
notariado.org.br/ >. Houve regulamentação desse instrumento por normas estaduais, 
inclusive restringindo o direito de livre escolha do tabelião pelas partes previsto no art. 
8º da Lei nº 8.935, de 18 -11-1994. Em seguida, o Provimento CNJ nº 100/2020 tornou 
o uso do e-notariado, com as regras trazidas por esse Provimento, obrigatório para a 
prática de atos sem presença física das partes perante o tabelião. (SILVA, 2021). 
Um mecanismo interessante para identificação das partes, por meio da Carteira 
Nacional de Habilitação (CNH), foi o datavalid 
<https://www.loja.serpro.gov.br/datavalid/>. Problemas com falsificação de 
documentos sempre existiram e com as novas tecnologias tendem a aumentar. Por 
isso, os tabeliães devem tomar todos os cuidados necessários. 
Em tese, é até possível ao tabelião aceitar certificação eletrônica fora do âmbito 
da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), a teor do art. 1º, § 5º, do 
Provimento CNJ nº 95/2020, que alude ao § 2º da art. 10 da MP nº 2.200-2/2001-2, 
desde que realizada por meios “operados e regulados pelo Colégio Notarial do Brasil 
– Conselho Federal”, a teor do art. 9º, § 5º, do Provimento CNJ nº 100/2020. Na 
prática, é mais seguro para o tabelião apenas aceitar assinatura digital no âmbito da 
ICP-Brasil (§ 1º do art. 10 da MP nº 2.200-2/2001-2), não em razão do art. 38 da Lei 
nº 11.977, de 7-7-2009, mas por simples cautela. Além disso, o art. 36 do Provimento 
 
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CNJ nº 100/2020 veda a “prática de atos notariais eletrônicos ou remotos com 
recepção de assinaturas eletrônicas a distância sem a utilização do e-Notariado”. 
Há diferenças entre assinatura eletrônica e assinatura digital, conceitos de 
token, geolocalização, senha etc. Toda essa matéria é importante, mas extravasa o 
objeto deste livro. Pode ser interessante consultar a literatura especializada e 
profissionais da área de tecnologia da informação (TI), lembrando que nem sempre a 
linguagem leiga corresponde à linguagem utilizada por profissionais de TI, que, por 
sua vez, pode não corresponder à linguagem utilizada em textos legais. 
Em linhas gerais, essa era a situação existente em 2020 durante a pandemia 
da Covid-19, com regras permanentes e transitórias. (SILVA, 2021). 
Voltemos, então, ao assunto desta seção: lavratura da escritura pública de 
compra e venda e seu devido registro no cartório de registro de imóveis. 
O registro da escritura pública (ou do instrumento particular, nas hipóteses 
permitidas pela lei) deve ocorrer no cartório imobiliário em que o imóvel estiver 
vinculado. Portanto, Deve ser apresentada a escritura pública original, não podendo 
ser utilizada a fotocópia autenticada para registro. De acordo com os termos dos 
Provimentos CNJ nº 94, de 28-3-2020, e nº 95, de 1º-4-2020, pode ser efetuado o 
registro da escritura por meio eletrônico. 
Uma vez que esta escritura seja registrada no registro de imóveis, os 
emolumentos e taxas serão cobrados de acordo com o valor venal do imóvel, além do 
ITBI - Imposto sobre Transmissão de Imóveis (também denominado como "SISA"), 
se não pago no momento da lavratura da escritura. 
Somente após o registro, a propriedade do imóvel é transferida do vendedor 
para o comprador. Conforme o 1.245 do Código Civil expressa, apenas a assinatura 
de um contrato ou acordo verbal com o vendedor não é suficiente para que o 
comprador se torne proprietário. (SILVA, 2021). 
Nesse sentido, caso o comprador deixe de registrar a escritura pública, 
justamente porque o vendedor continua sendo o proprietário, seus credores podem 
exigir que o imóvel seja penhorado e leiloado para quitar a dívida. Alternativamente, o 
vendedor que permanece proprietário pode revender o imóvel a outra pessoa, 
concedendo-lhe outra escritura de compra e venda. 
Para que possa ocorrer o registro da escritura referente ao imóvel que estiver 
situado na zona rural, deverá ser apresentada certidão negativa do ITR – Imposto 
 
17 
 
Territorial Rural – dos últimos cinco anos (art. 21 da Lei nº 9.393/96), bem como do 
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (art. 22 da Lei nº4.947/66), referente ao 
Cadastro de Imóveis Rurais (Lei nº 5.868/72). 
O registro do título no cartório imobiliário é ato constitutivo do direito de 
propriedade. 
Ainda nos casops de sucessão, usucapião, acessão, bem como 
desapropriação, onde a propriedade é obtida por ato diverso do registro (condenação, 
morte, posse prolongada), o registro é necessário, pois representa proteção contra 
atos de alienação por terceiros que estão de má-fé. Sempre será o registro que 
fornecerá a segurança. 
É muito corriqueiro as pessoas acreditarem serem “donas” de um imóvel pelo 
simples fato de terem pagado determinada quantia ao proprietário e receberam algum 
tipo de recibo ou contrato deles. Com efeito, essas pessoas possuem um direito 
(obrigacional) contra o proprietário, uma vez que pagaram o preço, podem até ser os 
donos, mas não são os donos do imóvel. (SILVA, 2021). 
Daí o famoso brocardo: quem não registra não é dono. 
A propriedade é um direito absoluto, no sentido de que alguém “é” ou “não é” 
proprietário. Isso não significa que não possa existir copropriedade nem que o direito 
à propriedade seja ilimitado: ao revés, além da função social da propriedade (art. 5º, 
XXIII, da Constituição Federal), há uma série de restrições à utilização do imóvel e até 
mesmo quanto à não utilização. 
Proprietário do imóvel é aquele que registra seu título. Se o comprador pagar o 
preço, mas não registrar seu título, não será proprietário até que o faça. 
Por essa razão, uma vez que o comprador esteja de posse de título apto a ser 
registrado, aconselha-se a fazê-lo imediatamente. 
No que se refere ao registro de escrituras (ou instrumento particular 
equiparado) por meio eletrônico, vide o Provimento CNJ nº 94, em especial o art. 4º, 
e o Decreto nº 10.278, de 18-3-2020. Há centrais estaduais criadas por associações 
de registradores em todos os Estados do Brasil, algumas já em funcionamento (ex.: < 
https://www.crimg.com.br/ >), outras em desenvolvimento. 
Muitos tabeliães efetuam o registro do título para o comprador, deve ser 
conferido por você se esse serviço é feito pelo cartório em que você lavrar a escritura. 
Nesses casos, o tabelião encaminha esse título registrado com uma certidão do 
 
18 
 
imóvel ao comprador. Se o comprador não receber a certidão, deve verificar se o 
registo foi efetuado, caso contrário não obterá o título do imóvel. 
Finalmente, a compra de imóveispode ser ad corpus ou ad mensuram: 
AD CORPUS: 
O comprador terá direito de receber um imóvel determinado, 
com área (metragem) apenas enunciativa. caso se verifique 
que o imóvel tem área inferior à mencionada no título, na 
aquisição ad corpus o comprador não terá direito à rescisão, 
complemento de área, abatimento do preço ou indenização. 
AD MENSURAM: 
O comprador também terá direito a um imóvel determinado, 
com a diferença que a área especificada é essencial ao 
negócio jurídico. Caso se verifique que o imóvel tem área 
inferior à mencionada no título, na aquisição ad mensuram o 
comprador terá direito à rescisão, complemento de área, 
abatimento do preço ou indenização. 
 
O quadro é uma esquematização do que se extrai do art. 500 do Código Civil. 
(SILVA, 2021). 
Nem sempre fica evidente quando se trata de uma compra ad corpus ou uma 
compra ad mensuram. É presumido que as compras são feitas ad corpus, a menos 
que haja menção contratual ou explicação ou diretiva em contrário (por exemplo, 
compra de vários hectares de terra a preço fixo, especialmente se decorrente de 
desmembramento), não apenas devido a redação do § 3º do art. 500 do Código Civil 
e de nossa legislação contemplar a especificação de quaisquer imóveis a serem 
adquiridos (Lei nº 7.433/75), mas também porque é presumido que o comprador que 
o comprador procedeu a verificação fisica do imóvel que adquiriu. Ademais, o ônus da 
prova recai sobre quem alega, neste caso, o comprador reivindica algum dos direitos 
já abordados. Mas a posição oposta também pode ser defendida, inclusive com base 
em precedentes legais, que existem em diversos sentidos. No caso de uma aquisição 
de coisa futura (ex.: aquisição de imóvel na planta), pode-se facilmente argumentar 
que a verificação física do imóvel não é possível, sendo sua sua área privativa, 
descrita no contrato ou no memorial de incorporação, essencial para a realização dos 
negócios, e por esse motivo só pode ser ad mensuram. Como forma de impedir 
 
19 
 
possíveis discussões, é importante que o comprador faça a medição do imóvel a ser 
adquirido. Em qualquer caso, será benéfico para o comprador constar no título que o 
negócio foi realizado ad mensuram. (SILVA, 2021). 
2 DO CONDOMÍNIO GERAL AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO OU EM EDIFICAÇÕES 
Rizzardo (2021) aduz que o termo “condomínio” evidencia a comunhão 
existente de direitos entre uma pluralidade de pessoas em relação a um bem ou um 
conjunto de bens. José Fernando Lutz Coelho compreende: 
Pertencendo o direito de propriedade a vários sujeitos ao mesmo tempo, 
teremos na hipótese um condomínio, que poderá ser em razão da comunhão, 
pró-indiviso, que perdura por circunstâncias de fato e de direito, 
permanecendo em estado de indivisão entre os condôminos, sem localização 
das partes sobre a coisa. A propriedade é exercida em comum em quotas ou 
frações ideais. 
Nesse ponto possuímos um condomínio geral, que se manifesta quando uma 
pluralidade de pessoas possuem em conjunto a titularidade do bem, mas não sobre 
uma parte dele, que se dá no especial, é comumente conhecida como condomínio 
edilício. 
Os condôminos possuem participação na totalidade do imóvel e, conforme sua 
participação no total, exercem o domínio, mas não há localização estabelecida. 
Portanto, Não há separação da propriedade comum, pois a fruição da posse de um 
condômino da fruição da posse dos outros não é divisível, sendo assim, torna-se 
comum a todos os condôminos. O artigo 1.314 do Código Civil aduz: “Cada condômino 
pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos 
compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear 
a respectiva parte ideal, ou gravá-la.” 
Os direitos e benefícios trazidos pelo bem possuem um benefício comum. Cada 
sujeito exerce o poder jurídico sobre o todo, não restringindo o poder jurídico dos 
demais sujeitos. (RIZZARDO, 2021). 
Unicamente para a cobertura das despesas e para o proveito dos resultados a 
dimensão tem em conta a quota, em função do artigo 1.315 do mesmo Código: “O 
condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de 
conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.” 
 
20 
 
Rizzardo (2021) aduz que alguns princípios dominam o condomínio. 
Em primeiro lugar, na modificação ou transferência de prosse, do uso ou gozo 
é estritamente proibida sem o consentimento de outros co-proprietários. Não é uma 
questão de alienação, que pressupõe o oferecimento do direito de preferência. É o 
que o parágrafo único do artigo 1.314 afirma: “Nenhum dos condôminos pode alterar 
a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o 
consenso dos outros.” 
Em segundo lugar, surge com a obrigação de prioridade para outros cotitulares, 
no caso de alienação do quinhão, e sendo indivisível a coisa comum. É o que se 
encontra expresso no artigo 504 do Código Civil: 
Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, 
se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der 
conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte 
vendida a estranhos, se o requerer no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, 
sob pena de decadência. 
O parágrafo único traça diretrizes para o exercício do direito de preferência: 
“Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor 
e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a 
parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o 
preço.” 
Insta salientar, en passant, que no condomínio edilício não há o direito de 
preferência, devido a norma expressa no § 1º artigo 1.331 do Código Civil, em redação 
da Lei n. 12.607, de 04.04.2012, que reforça a propriedade particular das partes e de 
utilização independente, como por exemplo: 
 Apartamentos; 
 Escritórios; 
 Salas; 
 Lojas; e 
 Sobrelojas, 
Com as específicas frações ideais no solo e nas partes em comum, com a 
anuência da livre alienação e oneração. Relativamente aos abrigos de veículos, com 
a Lei n. 12.607/2012, é cabível a possibilidade de transferência a pessoas diferentes 
 
21 
 
ao condomínio desde que haja expressa autorização na convenção de condomínio. 
(RIZZARDO, 2021). 
É de relevante destaque, em terceiro lugar, o caráter de transitoriedade do 
condomínio, tendo em vista que o artigo 1.320 assegura o direito de sua extinção: “A 
todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o 
quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. ” Diversas regras acerca 
do assunto, estão previstas do artigo acima ao artigo 1.322, havendo destaque sobre: 
A preferência para a aquisição das partes dos demais condôminos, no caso 
de venda judicial por não existir algum modo de divisão, o condômino que 
tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não havendo, o de quinhão maior. 
No caso de inexistirem benfeitorias, ou se todas tiverem valor igual, a 
preferência assenta-se no condômino cujo quinhão for maior. Se iguais os 
quinhões, preferirá aquele que oferecer maior lanço. (RIZZARDO, 2021). 
Em paralelo ao condomínio comum e tradicional acima descrito, no qual a 
posse de cada consorte é indeterminada e comum, há uma forma diferente e 
específica de, que é gerado e estabelecido em um terreno, formando-se a partir da 
copropriedade em um terreno, todavia, por concordância, é estabelecida a cada um 
dos condôminos as partes de uso e proveito comum, e também de uso e proveito 
exclusivo e separado. 
Cuida-se de um instituto jurídico distinto, que recebeu uma disciplina própria, 
se conjuga a indivisão e comunhão em certas áreas, e a exclusividade da 
propriedade de outras, mas dentro do mesmo imóvel. Tem-se, pois, um 
instituto em que se combinam regras da propriedade individual e do 
condomínio. Cada unidadepertence exclusivamente a um proprietário que 
tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que 
decorrem de possuí-lo num edifício com outras unidades autônomas. 
(RIZZARDO, 2021, p. 27). 
Segundo Rizzardo, (2021), é caracterizado através da justaposição de 
diferentes propriedades, individualizadas de forma perfeita, em paralelo ao 
condomínio de partes do edifício, forçadamente comuns. 
Daí gerar-se um direito de natureza complexa, no qual os titulares, a um tempo 
único, exercem a copropriedade sobre as partes que se decidem serem comuns e a 
propriedade delimitada de outras partes, reservadas para cada cotitular. Esse instituto, 
que se implantou e foi se difundindo nos meados a partir da primeira metade do século 
passado, encontra-se atualmente regido pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, 
constando bem conceituado no artigo 1.331: “Pode haver, em edificações, partes que 
são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.” 
 
22 
 
Esse é o tipo de condomínio denominado como condomínio horizontal, ou 
propriedade horizontal, e o Código Civil brasileiro o regulamenta com a denominação 
de condomínio edilício. (RIZZARDO, 2021). 
3 CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO, CONDOMÍNIO NECESSÁRIO E CONDOMÍNIO 
EDILÍCIO 
Costuma-se distinguir o condomínio comum, que é o ordinário, ou clássico e 
tradicional, em voluntário e necessário. 
O primeiro é formado pela vontade das partes. Constitui-se a propriedade 
conjunta simultaneamente em favor de mais de uma pessoa. Cada proprietário torna-
se titular de uma quota-parte ou fração ideal, mas cabendo o uso em conjunto com os 
demais coproprietários, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, acima transcrito. 
Destacam-se os direitos de usar livremente a coisa, conforme a sua destinação 
e sem alterá-la; de exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, desde que 
não se impeçam iguais direitos aos demais consortes e não se altere a coisa sem 
autorização da unanimidade dos mesmos; de reivindicar os bens junto a terceiros; de 
defender a posse contra atos de esbulho ou turbação; de vender a sua parte, 
conquanto que oferecida a preferência aos demais condôminos; e de dá-la em 
garantia hipotecária. (RIZZARDO, 2021). 
O direito é exercido sobre integralidade dos direitos, mas na proporção da 
quota-parte ou fração ideal, sendo ela abstrata, e não se estabelecendo em uma 
porção definida, mas sem impedir os direitos de outros condôminos. Contrata-se a 
indivisão por um determinado prazo, que não excederá cinco anos, por imposição do 
§ 1º do artigo 1.320: “Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum 
por prazo não maior de 5 (cinco) anos, suscetível de prorrogação ulterior.” 
Na venda da quota-parte, é obrigatória a preferência aos demais condôminos, 
mediante expressa notificação, concedendo-se um prazo de trinta dias para 
manifestar o interesse na aquisição. Se omitida essa concessão de preferência, 
assegura-se ao condômino preterido o depósito do preço da venda e das despesas 
do negócio, com a finalidade de adjudicar a parte vendida a estranhos, tendo para 
tanto o prazo de cento e oitenta dias, a partir do ato da alienação, de conformidade 
com o artigo 504 do Código Civil. (RIZZARDO, 2021). 
 
23 
 
Não mais desejando o condômino manter a indivisibilidade, e não revelando os 
demais consortes interesses na aquisição de sua quota-parte, o artigo 1.322 do 
Código Civil autoriza o caminho da alienação de coisa comum, que se fará por meio 
de procedimento judicial ditado pelo artigo 730 do CPC/2015 (Lei n. 13.105, de 
16.03.2015), que manda aplicar o procedimento dos artigos 879 a 903. 
Na comunhão de coisa divisível, cada consorte ocupará a porção de sua 
titularidade, mas com a concordância de todos para a localização. Não alcançado o 
consenso no uso e fruição da quota, a solução será a divisão, mediante ação própria, 
prevista nos artigos 588 e seguintes do CPC, ou a venda de coisa comum. 
(RIZZARDO, 2021). 
Sem dúvida, neste tipo de condomínio inclui-se o edilício, ou o formado em 
imóveis através de frações ideais sobre o terreno conjugadas com as unidades 
construídas, ao lado de partes comuns, do uso e fruição de todos os condôminos, mas 
que recebe tratamento legal específico. Esse condomínio é objeto do presente estudo. 
Já o condomínio necessário, também conhecido como forçado ou obrigatório, 
decorre de disposições legais, sendo insuscetível de divisão. São exemplos desta 
espécie as paredes, as cercas, os muros e as valas, cabendo a cada proprietário a 
metade da coisa comum, e aplicando-se a disciplina estabelecida para o condomínio 
em geral, e mais particularmente as regras sobre os limites entre prédios, sobre o 
direito de tapagem e sobre o direito de construir, segundo o artigo 1.327 do Código 
Civil: “O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo 
disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; arts. 1.304 a 1.307).” 
Decorrendo de lei, tem o proprietário o direito a constituir o condomínio em tais 
bens, se proprietário, conforme deflui do artigo 1.328 do mesmo diploma: “O 
proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas 
ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado, ou cerca 
do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela 
ocupado (art. 1.297). ” (RIZZARDO, 2021). 
O direito a estremar, na dicção do referido artigo 1.297 do código civil, se dá 
em favor do proprietário que faz divisa com o vizinho, com a divisão dos custos: 
O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o 
seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder 
com ele a demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e 
a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente 
entre os interessados as respectivas despesas. 
 
24 
 
4 CONCEITO E CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO 
A descrição delineada no último parágrafo do item acima é que identifica o 
condomínio que se convencionou denominar condomínio edilício, isto é, condomínio 
de edifício de apartamentos, havendo a convivência de uma propriedade exclusiva 
sobre as unidades autônomas, ou as partes ideais de cada titular, e uma propriedade 
comum sobre o conjunto de partes destinadas ao proveito de todos os condôminos. A 
palavra “edilício”, conforme já explicado, origina-se do termo latino aedilitium, do qual 
adveio o edil, aquele encarregado de fiscalizar as construções públicas e particulares. 
Portanto, a palavra “edilício” representa ação relativa a construções. (RIZZARDO, 
2021). 
Trata-se de um condomínio voluntário, formado pela vontade dos titulares, 
tendo como uma das causas mais diretas o melhor aproveitamento econômico do 
solo, abrangendo determinadas coisas destacadas e contratadas, e que forma a 
chamada propriedade horizontal, ou propriedade em planos horizontais, ou 
condomínio em planos horizontais superpostos, tudo porque se tem uma propriedade 
horizontalmente dividida. Mais claramente, há o edifício dividido em pavimentos 
superpostos em planos horizontais, que abriga apartamentos residenciais, salas e 
lojas. Há os andares, cuja área do mesmo andar se divide entre dois ou mais 
interessados. Por isso a palavra “horizontal”; não tem ela o significado de expressar 
aquele condomínio formado de casas construídas no mesmo plano, ou seja, uma ao 
lado da outra ou com pouca distância entre elas, mas dentro de um mesmo terreno, 
enquanto o condomínio de edifícios ou prédios de apartamentos ou salas comerciais, 
em que as unidades estão construídas uma sobre as outras, formaria o condomínio 
vertical. (RIZZARDO, 2021). 
Conforme exposto, a disciplina da propriedade edilícia no Brasil não veio 
contemplada no Código Civil de 1916, que se limitou a tratar, dentro do direito de 
vizinhança, da “casa de parede-meia”. Inicioua regulamentação com o Decreto n. 
5.481/1928, e se aprofundou através da Lei n. 4.591/1964, passando, nos dias de 
hoje, para o Código Civil de 2002, introduzido pela Lei n. 10.406/2002, e constando 
prevista nos seus artigos 1.331 a 1.358 (Livro III, Título III, Capítulo VII). Todavia, em 
aspectos não regulados pelo Código Civil, cujas normas têm mais caráter 
complementar, ainda se mantém a vigência as disposições da Lei n. 4.591/1964. 
 
25 
 
Fornece o artigo 1.332 do Código Civil os modos admitidos de constituição de 
condomínio edilício: 
Institui-se o condomínio por ato entre vivos ou testamento, registrado no 
Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do 
disposto em lei especial: 
I – A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, 
extremadas umas das outras e das partes comuns; 
II – A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente 
ao terreno e partes comuns; 
III – O fim a que as unidades se destinam. 
A instituição abrange mais de uma modalidade: pode ocorrer por escritura 
pública ou instrumento particular, em geral por meio de ata de assembleia geral dos 
condôminos, quando é dada uma destinação a um prédio (se existente ou depois de 
construído) ou a um terreno, dividindo-o em frações ideais e em unidades autônomas. 
No artigo 1.332 do Código Civil, assim como no artigo 7º da Lei n. 4.591/1964, 
não veio estabelecido, de maneira expressa, se para a instituição do condomínio 
edilício seria necessária a utilização de instrumento público. 
A opinião dominante na doutrina e na jurisprudência admite a utilização do 
instrumento particular para a finalidade antes mencionada. 
Este, por exemplo, o posicionamento do Conselho da Magistratura do Estado 
de São Paulo, em diversos julgados, cristalizado, inclusive, nas Normas de Serviço 
dos Cartórios Extrajudiciais da Corregedoria de Justiça daquele Estado, Tomo II 
(Provimento 58/1989, atualizado até 03.02.2020) no seu Capítulo XX, item 219, cujo 
teor é o seguinte: “A instituição e especificação de condomínio serão registradas 
mediante a apresentação do respectivo instrumento público ou particular, que 
caracterize e identifique as unidades autônomas, ainda que implique atribuição de 
unidades aos condôminos, acompanhado do projeto aprovado e do ‘habite-se’, ou do 
termo de verificação de obras em condomínio de lotes”. (RIZZARDO, 2021). 
A instituição equivale a expressar uma realidade nova que surge na 
propriedade, e que consiste na sua subdivisão em várias porções, à semelhança com 
o que se dá com o loteamento. Não resulta a criação de direitos reais, eis que nada 
se transmite, nem se onera, e muito menos se altera a titularidade. Permanecem os 
direitos reais existentes, que emigram para as novas matrículas que serão abertas 
 
26 
 
para cada unidade que surge. Há, sim, modificação no regime jurídico, pois a 
propriedade assentar-se-á sobre cada unidade, e não sobre o todo. Nada se 
transferindo, o instrumento escrito distribuirá as frações para o mesmo ou os mesmos 
proprietários. Essa distribuição de partes se manifestará através da convenção ou 
mesmo outro documento equivalente. 
Em verdade, um proprietário que constrói o edifício, e faz a individualização das 
diversas unidades, inclusive abrindo as matrículas de cada uma, não está criando o 
condomínio. Ele é o proprietário de todas as unidades. O condomínio aparece na 
medida em que são vendidas as unidades, surgindo dois ou mais proprietários de um 
mesmo prédio. E o fator determinante do condomínio, em edifícios, está na 
propriedade conjunta das partes comuns, e não na titularidade das unidades, eis que 
são de propriedade exclusiva. Na medida em que se dá a alienação das unidades vai 
se instituindo e ampliando o condomínio, que se formaliza documentalmente com a 
aprovação da convenção. (RIZZARDO, 2021). 
Tem-se, aí, o surgimento do condomínio a partir da venda de unidades de um 
prédio. 
No entanto, é possível que duas ou mais pessoas decidam construir um prédio 
em conjunto, sendo elas titulares do terreno. Individuam as unidades autônomas, 
indicam as áreas de uso comum, definem as frações ideais. Ou seja, dividem o prédio 
em unidades e reservam espaços ou partes comuns. Repartem, entre elas, as 
unidades e tornam-se titulares também das áreas comuns, em uma equivalência à 
área das unidades. Já se forma, então, o condomínio, pois há copropriedade do 
terreno e do prédio. 
Sempre, em sequência à matrícula, se faz a averbação da construção e se 
lança o registro da constituição do condomínio, com a individualização. 
Se decorrer de ato escrito, a instituição e especificação do condomínio levam-
se a registro, mediante a apresentação do respectivo instrumento (público ou 
particular), que caracterize e identifique as unidades autônomas, acompanhado do 
projeto aprovado e do “habite-se”. Basta o requerimento que enumere as unidades, 
com remissão à documentação de divisão das unidades. (RIZZARDO, 2021). 
Revela-se comum a formação através da incorporação, em que o chamado 
incorporador promove a alienação das unidades existentes ainda na planta ou em 
construção. 
 
27 
 
Dá-se a criação também por testamento, quando os herdeiros são 
contemplados com apartamentos, cuja partilha se faz com o inventário ou 
arrolamento. 
Finalmente, não se pode desconhecer a formação decorrente de sentença, em 
ação de divisão. (RIZZARDO, 2021). 
4.1 Documentos necessários para a constituição 
Não basta a mera escritura pública ou o documento particular para constituir e 
registrar o condomínio. Considerando-se constituído o condomínio com o seu registro 
imobiliário, por imposição do artigo 1.332 do Código Civil, importa indicar os 
documentos necessários para esse ato. Não que exista alguma norma que faça a 
discriminação. Todavia, é natural a sua exigência, pois assim acontece com os 
registros de outras construções. 
Eis os documentos que se anexam ao pedido, juntamente com a especificação 
e individualização: 
O primeiro documento que se deve anexar ao pedido é o “habite-se”, que 
consiste no alvará ou certidão onde consta a licença ou permissão para o uso do 
prédio, dentro da finalidade que lhe foi dada. (RIZZARDO, 2021). 
Um segundo documento consiste na Certidão Negativa de Débitos (CND) 
perante o INSS, exigido pelo artigo 47, inciso II, da Lei n. 8.212/1991. 
O terceiro documento corresponde ao projeto arquitetônico com a devida 
aprovação, que se revelará coerente com o memorial. 
Já o quarto documento será o memorial descritivo, que deverá estar em 
conformidade com o projeto arquitetônico e as planilhas de áreas, acompanhado da 
previsão de custos e da planilha de áreas e frações ideais. (RIZZARDO, 2021). 
O artigo 788 da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Tribunal de 
Justiça do Estado do RS, de 2020, publicada por meio do Provimento 01/2020, em 
vigor a partir de 2 de março de 2020, aponta para os referidos documentos exigidos: 
Quando a instituição de condomínio não for precedida da incorporação 
registrada, todos os proprietários deverão requerê-la, exigindo-se: 
Código Civil, art. 1.332; Lei n. 4.591/1964, arts. 1º ao 8º; Lei n. 6.015/1973, 
art. 167, I, n. 17. 
 
28 
 
I – memorial descritivo com as especificações da obra e individualização das 
unidades autônomas; 
II – carta de habitação fornecida pelo Município; 
III – Certidão Negativa de Débito – CND do Instituto Nacional do Seguro 
Social – INSS; 
IV – projeto arquitetônico aprovado pelo Município; 
V – quadro de custos das unidades autônomas e a planilha de áreas e frações 
ideais, subscrita pelo engenheiro responsável pelo cálculo; 
VI – Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do Conselho Regional de 
Engenharia Arquitetura e Agronomia – CREA relativa à execução da obra. 
§ 1º Quando a obra tiver sido executada por empresa, deverá ser também 
exigida a respectiva certidão negativa de débitos para coma Receita Federal. 
§ 2º O quadro de custos e a planilha de áreas podem ser substituídos pela 
assinatura do profissional nos requerimentos, desde que neles constem 
esses dados 
Interessa, além da perfeita caracterização do condomínio, representado em 
plantas elucidativas, e mais a regularização do condomínio perante o Fisco, e, 
sobretudo, junto ao INSS, de modo a terem os adquirentes ciência da realidade e 
segurança quanto à inexigibilidade de encargos pendentes. (RIZZARDO, 2021). 
5 “CONDOMÍNIO IRREGULAR” 
Têm sido chamados de condomínios irregulares os fracionamentos de terras 
que não atendem aos requisitos legais. Praticamente todas as cidades brasileiras têm 
condomínios irregulares. Trata-se de um grave problema social, que prejudica 
especialmente as pessoas mais pobres. 
Os malefícios dos condomínios irregulares para a sociedade decorrem de uma 
ocupação não planejada e desordenada do solo urbano ou em vias de urbanização. 
Possivelmente, o problema principal do excesso de condomínios irregulares em 
determinada região seja o ambiental. Apenas a título de exemplo, a ocupação irregular 
do solo urbano, em razão do grande número de construções de casas, de pátio de 
cimento em quintais, de asfaltamento das vias públicas etc. em áreas relativamente 
pequenas, dificulta o escoamento e a infiltração das águas da chuva, o que, além de 
 
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provocar erosão precoce nos locais em que há escoamento e infiltração, aumenta o 
risco de inundações e enchentes. Além disso, a capacidade do meio ambiente em 
prover a cidade de água potável é limitada: a excessiva urbanização e o bombeamento 
de água por meio de poços artesianos tende a secar os lençóis freáticos existentes, 
especialmente se há dificuldade para a infiltração da água da chuva, inclusive 
decorrente do excesso de construções. (SILVA, 2021). 
É princípio constitucional que a propriedade deve atender a sua função social. 
Nesse sentido, é intuitivo imaginar que a propriedade que não esteja sendo utilizada 
de acordo com a legislação ambiental ou urbanística não está atendendo a sua função 
social. 
A necessidade de se prover a cidade de boa qualidade de vida é a motivação 
das leis que restringem a livre utilização e ocupação do solo urbano e rural. É 
necessário, assim, planificar e ordenar o uso e o parcelamento de terras na cidade e 
no campo. Se necessário para o bem comum, a propriedade privada pode ter sua 
utilização limitada e restringida ou até mesmo desapropriada. 
Por outro lado, existe uma crescente demanda por habitação. A população 
aumenta (“crescei e multiplicai-vos”), o que importa em maior procura por 
casas para novas famílias. O povo precisa de habitação. 
Sob o aspecto jurídico, há várias hipóteses de condomínios irregulares, com 
variadas conotações. Há loteamentos com falhas no processo de registro, 
com registro inválido ou mesmo sem qualquer registro. Há até mesmo casos 
em que áreas da União foram equivocadamente registradas como 
particulares que, posteriormente, parcelaram e venderam lotes para terceiros 
de boa-fé. (SILVA, 2021, p. 446). 
Algumas pessoas distinguem os condomínios ou loteamentos irregulares em 
três grupos: 
O condomínio irregular 
propriamente dito: 
seria aquele em que o loteador é o proprietário do 
imóvel registrado, mas o loteamento viola alguma 
norma legal e não tem registro; 
O condomínio clandestino: 
seria o loteamento cuja propriedade do imóvel não 
está registrada em nome do loteador; 
O condomínio grilado: 
seria o loteamento no qual o loteador não é o 
verdadeiro proprietário. 
 
Na prática, porém, Silva (2021, p. 446) explica: 
 
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Nem sempre é possível identificar com clareza qual a situação do condomínio 
ou loteamento em questão, inclusive em razão de disputas judiciais. Além 
disso, a situação jurídica dos condomínios ou loteamento pode mudar 
(exemplos: o loteador obtém o registro do imóvel, o loteador obtém o registro 
do loteamento, o Poder Público promove a regularização etc.), Assim, nesta 
seção tratamos do tema de forma genérica, abrangendo todas as 
modalidades de condomínio ou loteamento que não preenche os requisitos 
da lei e utilizamos a expressão condomínio irregular no sentido amplo. 
O “condomínio irregular” não é, tecnicamente, o condomínio especial ou edilício 
previsto no art. 8º da Lei nº 4.591, de 16-12-64 ou nos arts. 1.331 a 1.358 do Código 
Civil. É comum a constituição de uma associação para realização das atividades de 
interesse comum dos moradores do “condomínio irregular”. O ingresso e permanência 
do morador nessa associação não é obrigatório (art. 5º, XX, da Constituição Federal). 
Contudo, todos se beneficiam com as atividades dessa associação. (SILVA, 2021). 
Surgiu então uma questão: os que não são associados são obrigados a efetuar 
contribuições para a associação dos moradores? 
Após precedentes no sentido de que mesmo os que não são associados devem 
pagar pelas despesas decorrentes dos serviços de interesse de todos os moradores, 
prestados pela associação, prevaleceu no STJ orientação no sentido de que não se 
pode cobrar qualquer valor de quem não é associado. Mas a questão continuou 
controvertida, com decisões de tribunais estaduais insistindo no sentido de que todos 
que se beneficiam dos serviços devem pagar os valores pertinentes, associados ou 
não. Continua prevalecendo no STJ a tese de que “As taxas de manutenção criadas 
por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não 
anuíram”. O art. 36-A da Lei nº 6.776, de 19-12-1979, acrescentado pela Lei nº 13.465, 
de 11-7-2017, embora com redação truncada, objetiva estabelecer que a cobrança 
mesmo dos não associados é possível. É preciso, porém, aguardar algum tempo para 
que se possa saber qual será a interpretação dada pelo STJ a esse dispositivo. 
É de conhecimento notório ser arriscada a aquisição dos lotes nos chamados 
“loteamentos irregulares”. Por essa razão, os lotes nos condomínios irregulares são 
mais baratos. Em termos meramente econômicos, não há qualquer problema em 
efetuar um negócio arriscado. O que se deve ponderar é se o risco compensa a 
possibilidade de lucro. Em geral, pessoas que fazem negócios mais arriscados com 
possibilidades de lucros não tão altos não estão cientes dos riscos das operações. 
Portanto, é fundamental fazer uma análise jurídica do risco para se ter uma perfeita 
noção da vantagem econômica do negócio. Se o risco é alto, o preço do imóvel deve 
 
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ser muito baixo, caso contrário o negócio é ruim para o comprador sob o aspecto 
econômico. (SILVA, 2021). 
Caso se esteja avaliando a aquisição de lote em condomínio irregular, é 
fundamental saber o que está sendo, juridicamente, adquirido. 
 O vendedor é o proprietário? 
 A venda é de parte ideal do terreno, por meio de escritura pública, ou 
mediante simples cessão de direitos por instrumento particular? 
 Esse instrumento particular poderá ser registrado? 
 Há litígio no tocante a essa propriedade? 
 O vendedor é apenas posseiro? 
 Existe lei local vedando a transferência da posse do imóvel? 
 Quem é o proprietário? 
 O vendedor nem mesmo é posseiro (colocou uma faixa e diz que está 
vendendo lotes)? 
 A área pertence ao poder público (note-se que, em tese, não existe 
possibilidade de usucapião de terras públicas)? 
 O loteamento está em Área de Proteção Ambiental? 
 Há ações na justiça para impedir as construções? 
 Já existem muitas casas no loteamento? 
Dependendo das respostas a essas perguntas, o grau de risco da aquisição 
será pequeno, grande, astronômico ou mesmo será inviável a aquisição da posse, 
caracterizando-se a venda como um verdadeiro estelionato. 
Em regra, os vendedores de lotes desses condomínios acenam com a 
possibilidade de regularização a curto ou médio prazo. 
Na hipótese de aquisição de lote irregular em terras públicas (ou mesmo 
particulares) é preciso tomar cuidado, especialmente em anos eleitorais,com 
promessas de regularização do Governo, que “podem” não ser cumpridas e até 
mesmo com incríveis “certificados de regularização”, que podem não ser válidos! 
A existência de cobrança de IPTU e a prestação de serviços públicos (água, 
luz, coleta de lixo, transporte público, correio) são elementos positivos para a 
estabilidade do condomínio irregular (inclusive as contas no nome do comprador 
 
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podem servir como prova de posse, conforme o caso), mas não garantem que, no 
futuro, o Poder Público não irá optar pela desocupação da área. (SILVA, 2021). 
Um dado interessante que, embora seja fático, tende a influir no jurídico. As 
pessoas têm, comumente, afirmado que apenas “casas de pobre” são demolidas 
quando construídas em lotes irregulares. Sem pretender discutir a veracidade dessa 
informação, seria muita hipocrisia negar que o poder econômico pode ter influência 
na regularização de loteamentos irregulares. Disso não se conclua, porém, que há 
plena garantia de que casas de classe média e alta possam ser livremente construídas 
à margem da lei: há precedentes de derrubadas de construções irregulares de classe 
média alta. 
A organização e mobilização popular nas ocupações podem, em certos casos, 
impedir ou retardar a desocupação forçada da área, porém a situação é insegura e 
varia muito em cada caso: são notórios os casos de dramáticas desocupações 
violentas, com forte aparato policial, realizadas por ordem judicial. (SILVA, 2021). 
Embora nos termos da lei possa o comprador que adquiriu lote em condomínio 
irregular pedir seu dinheiro de volta (o negócio é nulo, em razão da ilicitude, art. 166, 
II, do Código Civil, combinado com o art. 37, da Lei nº6.766/79), em certos casos, na 
prática, isso poderá ser demorado ou mesmo inviável. Sabemos da morosidade da 
Justiça, que ocorre em razão de uma desproporcional quantidade de processos em 
relação a um número pequeno de juízes, funcionários, instalações etc. Além disso, o 
vendedor “pode” simplesmente desaparecer, sem deixar bens que respondam por sua 
obrigação. 
É preciso, assim, muita ponderação. Por razões óbvias, não é aconselhável a 
aquisição de lote em condomínio irregular. (SILVA, 2021). 
Caso se decida pela aquisição de lote em condomínio irregular, deve-se ter a 
plena consciência de que não irá adquirir a propriedade do imóvel. Na melhor das 
hipóteses, o comprador irá adquirir uma posse. Vide seções 1.14 e 2.36 para maiores 
informações a respeito do que seja posse. 
Portanto, o comprador deve saber que poderá até obter a propriedade do 
imóvel no futuro, mas também poderá vir a ser retirado do local (com ou sem 
indenização, conforme o caso). 
Caso se opte, assim mesmo, pela aquisição de lote ou casa em “condomínio 
irregular”, o primeiro passo é verificar se a pessoa que o oferece à venda é realmente 
 
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possuidor do imóvel. Isso pode ser verificado por meio de contas de água, luz e 
telefone em nome do vendedor e com o endereço do imóvel. Outros documentos, tais 
como certidões e registros em cartórios de títulos e documentos, não constituem, 
evidentemente, prova de propriedade, mas podem ser hábeis para a prova da posse, 
conforme o caso. É preciso verificar qual a natureza dessa posse, se haverá 
possibilidade de aquisição da propriedade por usucapião, se o proprietário está 
movendo alguma ação contra o possuidor etc. Deve o comprador celebrar contrato 
com o posseiro-vendedor com firma reconhecida (preferencialmente por autenticidade 
e não por simples semelhança). É fundamental guardar todos esses documentos, para 
que o comprador possa provar que adquiriu a posse de alguém que tinha a posse. 
Evidentemente, deverá tomar todas as demais cautelas, como se estivesse adquirindo 
a propriedade do imóvel. Essas cautelas não garantem a permanência do adquirente 
no imóvel, mas melhoram a sua situação jurídica. 
Teoricamente, não há possibilidade de usucapião em imóveis de propriedade 
do Poder Público, assim como a jurisprudência tem entendido que, nesse caso, não 
há nem mesmo direito de posse, mas a simples detenção física. Conforme o caso, 
poderá o ocupante até mesmo ser retirado do local sem direito a indenização. 
Aspecto fundamental é quanto ao período de tempo em que o vendedor está 
na posse do imóvel: quanto maior, melhor. Deve-se também verificar o grau de 
organização e estabilidade do condomínio e da documentação de posse do vendedor, 
para que se possa prever se o Judiciário irá conceder proteção possessória, caso o 
comprador necessite. Pode ser difícil, às vezes, a prova dos limites territoriais da 
posse, especialmente em zonas rurais. (SILVA, 2021). 
Também é interessante observar o que dispõem as normas locais a respeito 
da prestação de serviços públicos, bem como o que vem ocorrendo na prática. 
Quando não há fornecimento de água, a solução que tem sido encontrada nesses 
casos é a construção de poços artesianos. Normalmente, há serviços de transporte 
público atendendo os condomínios irregulares, até porque, especialmente no tocante 
aos loteamentos de renda mais baixa, a existência de serviço público de ônibus é 
requisito para a viabilidade econômica da venda de lotes. Silva (2021, p. 450-451) 
ressalta: 
A situação é, no mínimo, curiosa: o Estado não reconhece a situação jurídica 
de proprietários dos moradores de condomínios irregulares, em razão de 
alguma ilegalidade ou irregularidade do loteamento (ausência do registro de 
 
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loteamento, violação à legislação ambiental, violação à lei de zoneamento 
etc.), aliás, nem mesmo reconhece a existência jurídica dos lotes! Contudo, 
esse mesmo Estado fornece os serviços públicos (água, luz, telefone, correio, 
transporte público etc.) a esses condomínios e, corretamente, cobra as taxas 
e impostos pertinentes. É uma situação dúbia: ou o Poder Público entende 
que o condomínio, por violar a ordem jurídica de forma gravíssima (ex. 
violação à legislação ambiental), não pode subsistir e determina a 
desocupação da área (e, por uma questão de coerência, impede o 
fornecimento de serviços públicos) ou promove a regularização desses 
condomínios (nos casos em que isso é possível), determinando prazos para 
que sejam sanadas as irregularidades e atendidos os requisitos necessários 
para a regularização. 
Deveria o Poder Público coibir de forma imediata e radical a criação de novos 
condomínios irregulares, antes que eles passem a ser habitados, inclusive 
por razões pedagógicas. O que causa perplexidade é a existência dessa 
situação dúbia, insegura, não se sabendo qual será a postura a ser adotada 
pelo Poder Público no dia de amanhã. Em um país com grande déficit 
habitacional como o Brasil, a omissão do Poder Público em coibir os 
condomínios irregulares permitiu que centenas ou milhares de condomínios 
irregulares surgissem no país, agravando ainda mais o delicado quadro 
social. 
É claro que a solução para esse problema não é simples: se fosse fácil, alguém 
já teria feito. Mas a situação deveria ter algum tipo de solução, seja pelo abrandamento 
das exigências legais (até mesmo ambientais, conforme o caso), seja pela 
desocupação forçada de áreas habitadas nos locais em que não puder ocorrer a 
regularização: dubiedade é que não poderia existir. 
Há quem já tenha sustentado, inclusive, que deveria ser criada lei para tornar 
crime a aquisição de lote em condomínio irregular. Caso isso ocorresse, 
provavelmente a oferta e o valor dos lotes em condomínios irregulares iria se reduzir 
sensivelmente. Por outro lado, em um país com graves problemas habitacionais, punir 
criminalmente uma pessoa que não teve dinheiro para comprar um lote em um 
condomínio regular parece ser algo nem um pouco razoável. Talvez a melhor solução 
política seja uma opção intermediária, para se punir criminalmente adquirentes de 
lotes apenas em situações específicas, sem criminalizar a pessoa de parcos recursos 
que adquire um lote para ela mesma morar. 
O grande problemados condomínios irregulares para os compradores, 
portanto, é a insegurança jurídica de construir e viver em um terreno do qual não se é 
proprietário, pois não se sabe o que poderá acontecer no dia seguinte. (SILVA, 2021). 
 
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6 O IMÓVEL QUE SE ENCONTRA DIVIDIDO EM PARTES IDEAIS 
Na hipótese de aquisição de imóvel com vários proprietários em condomínio 
(partes ideais), deverá o comprador tomar todas as cautelas descritas no Capítulo 3 
em face de todos eles, bem como dos respectivos cônjuges, posto que são 
vendedores do imóvel e deverão assinar a escritura de compra e venda nessa 
condição. Na falta de algum, não estará o comprador adquirindo a totalidade do 
imóvel, por óbvio. 
É possível, outrossim, a aquisição de apenas uma parte ideal de um imóvel. A 
toda evidência, em certos casos, sua efetiva utilização somente será possível 
mediante a sua divisão, amigável ou judicial (vide arts. 569 a 573 e 588 a 598, todos 
do Código de Processo Civil ‒ CPC/2015). 
O cuidado específico referente à aquisição de uma parte ideal de um imóvel 
consiste na necessidade de obter a anuência dos demais condôminos do imóvel, que 
deverão assinar a escritura pública de compra e venda na qualidade de intervenientes, 
abrindo mão expressamente do direito de preferência. 
Com efeito, o art. 504 do Código Civil é claro ao tratar dessa questão: 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a 
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem 
não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para 
si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, 
sob pena de decadência. 
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver 
benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se 
as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a 
quiserem, depositando previamente o preço. 
É possível sustentar que a aquisição de imóvel que pode ser física e 
juridicamente parcelado não estaria sujeita a esse dispositivo, que se refere apenas 
às coisas indivisíveis. É recomendável, porém, em qualquer hipótese, que seja obtida 
a anuência dos demais condôminos, por cautela. (SILVA, 2021). 
 
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7 IMÓVEIS SEM REGISTRO 
Os imóveis sem registro podem ser objeto de posse. Curiosamente, há casos 
em que imóveis sem registro podem ser objeto de propriedade por parte do Estado 
(exemplo: terras devolutas) ou mesmo de um particular. (SILVA, 2021). 
Não tratamos nesta seção da categoria “imóveis sem registro” as seguintes 
situações: 
1. Empreendimentos imobiliários efetuados de acordo com a lei, como 
loteamentos ou incorporações, para os quais há registro do empreendimento. 
Embora possa não existir ainda matrícula aberta para cada um dos lotes ou 
unidades, existe registro, que é a chamada de “matrículamãe”; 
2. Certos casos de condomínio ou loteamento irregular: caso exista registro da 
terra onde se situa o condomínio ou loteamento, não estarão na categoria de 
imóveis sem registro; 
3. Parte menor abrangida por um imóvel maior registrado: nesse caso, 
exatamente porque há registro da área maior, o imóvel menor ‒ que 
juridicamente faz parte do imóvel maior ‒ não é imóvel sem registro, mas sim 
imóvel sem matrícula própria (que poderá ser aberta mediante o procedimento 
adequado, administrativo ou judicial ‒ ex.: usucapião), exatamente porque 
está englobado por um imóvel registrado. 
 
Outras situações, como o chamado “loteamento grilado”, poderão se encontrar 
exatamente na situação ora tratada – imóvel sem registro – pois a terra onde se situa 
o condomínio ou loteamento poderá não ter qualquer registro em cartório. Nos casos 
de “loteamento grilado”, a terra não pertence ao loteador, podendo haver incerteza 
jurídica a respeito de quem é o verdadeiro proprietário. (SILVA, 2021). 
Como regra geral, somente é possível registro de título de aquisição de 
propriedade referente a imóvel registrado. Caso o registro do imóvel não exista, é 
necessário efetuar o registro do título anterior, referente à aquisição da pessoa que 
 
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transmite a propriedade do imóvel. É o que dispõe a Lei de Registros Públicos (Lei nº 
6.015/73): 
“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do 
outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer 
que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. ” 
O problema surge quando o título anterior não pode ser registrado, exatamente 
porque ele depende da existência do registro do título a ele anterior, que também não 
tem registro e não pode ser registrado, nos termos da lei anterior, porque dependia de 
registro prévio e assim por diante. 
Para entender o problema, bem como encontrar a melhor solução, é preciso 
analisar como surgiu o sistema de registro imobiliário no Brasil. Afinal de contas, a 
propriedade imobiliária existe em decorrência de um reconhecimento por parte da 
ordem jurídica, que variou ao longo dos séculos de existência deste território hoje 
chamado de Brasil: é preciso entender como esse processo funcionou, inclusive para 
efeito de verificação, nos dias de hoje, da legitimidade da propriedade eventualmente 
pleiteada. (SILVA, 2021). 
A questão não é impertinente: muitas vezes será preciso voltar muito no tempo 
para se verificar a validade dos títulos de posse ou propriedade. Isso ganha maior 
relevo quando se tem em mente que até o advento do Código Civil de 1916 era 
possível, em certos casos, usucapião de bens públicos (Súmula nº 340 do STF). 
O processo de apropriação de terras no Brasil, baseado na usurpação de terras 
indígenas, começou antes de existir um sistema moderno de registro de propriedade. 
Durante largo período, a Coroa Portuguesa concedia terras pelo sistema de sesmarias 
(até 1822) ou por outro tipo de concessão, impondo alguns deveres ao sesmeiro ou 
concessionário, bem como ocorria a simples ocupação de terras por particulares, fato 
que continua existindo até nos dias de hoje (muitas vezes por meio de invasões ou 
usurpações). Os registros eram precários ou inexistentes, mesmo nos casos de 
sesmarias ou concessões oficiais, com incertezas e inseguranças jurídicas. 
Com o advento da Lei nº 601, de 18 de setembro de 1850 (Lei de Terras), o 
Império tentou regular a posse de imóveis, até então baseada na ocupação, concedida 
ou não. O art. 4º da Lei de Terras revalidou, desde que houvesse efetiva ocupação 
com ao menos um início de atividade econômica, as sesmarias ou concessões que, 
teoricamente, teriam sido perdidas em razão do descumprimento das condições 
 
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inicialmente exigidas. O art. 5º legitimava as posses decorrentes de simples ocupação 
que, sob determinadas condições, estivessem sendo cultivadas. Os arts. 7º e 8º 
estabeleciam que as terras adquiridas por posses, sesmarias ou outras concessões 
deveriam ser demarcadas, sob pena de perda de tudo aquilo que não estivesse sendo 
economicamente utilizado, que passariam a constituir terras devolutas. A Lei de 
Terras pretendia regularizar a ocupação irregular – objetivo que não foi cumprido, 
como se percebe até nos dias de hoje – mediante processo de legitimação das 
posses, além de viabilizar a venda de terras devolutas. (SILVA, 2021). 
O regulamento da Lei de Terras (Decreto nº 1.318, de 30-1-1854) previa o modo 
pelo qual seria feito o registro das terras demarcadas: mediante declaração 
apresentada ao vigário da paróquia onde o imóvel estivesse situado, sem que isso 
gerasse, por si só, qualquer direito. Contudo, ainda que não concedesse a 
propriedade, a declaração, caso admitida, iria compor o arquivo geral das terras objeto 
de posse reconhecida pelo Império. Os objetivos almejados não foram atingidos: os 
registros, quando feitos, eram por demais imprecisos e precários, sem definir na maior 
parte dos casos quais os limites de cada ocupação